ài: TS Khóa: VG01 K35 TP.HCM, NGÀY 05 THÁNG 04 Khóa: VG01 K35 T này, , Khoa – – kh , xem xét góp ý giúp l ,c , cho em , Sinh viên M C L C PH N M U LÝ LU N 1.1 LÝ LU N V B 1.1.1 lý lu n v b 1.1.2 lý lu n v 1.2 NG S LÝ LU N V ng s n N HOÁ TR C TI P 10 1.2.1 C s pháp lý c p 10 1.2.2 Cách ti p c n thu nh p .10 1.2.3 n hóa tr c ti p 13 1.2.4 Su t v ng 14 1.3 TÓM T t su t d li u th .17 TH C TR NG VI C S V N HÓA TRONG TH NH GIÁ B 2.1 D T NG S N HI N NAY 18 GI I THI U V CÔNG TY TH C T P 18 2.2 TH C TR NG S D TI P T I CÁC CÔNG TY TH T V N HOÁ TR C NH GIÁ .19 2.2.1 B ng kh o sát .19 2.2.2 K t qu kh o sát 20 2.2.3 d ng su t v n hóa 25 2.3 TÓM T .25 XU T NH M HOÀN THI N CÁCH XÁC NH SU T V N HÓA TRONG TH NH GIÁ B NG SÁN 26 3.1 XU T 26 3.2 XU T V N D CHI T SU T D LI U TH nh su t v n hóa c NG SU T V N HOÁ T NG 26 3.2.1 Minh a bàn thành ph H Chí 26 3.2.2 K t qu kh o sát 27 3.2.3 Nh n xét k t qu kh o sát 50 3.2.4 Các y u t 3.3 TĨM T n su t v n hóa c a m 55 58 K T LU N 60 TÀI LI U THAM KH O 61 PH N PH L C .62 DANH M C CH VI T T T ng s n HCM: H Chí Minh DANH M C B NG, BI Bi 2.1 T l phân b v Bi 2.2 T l phân b v s Bi 2.3: M , TH o nghi p v 17 m ngh 17 ng xuyên th nh giá tr 18 Bi 2.4: Phân b c vân d ng cách ti p thu nh p 19 Bi 2.5: M ng xuyên s d t v n hóa vào th m nh giá tr 19 Bi chung 2.6: M s d n hóa tr c ti p th 20 B ng 3.1 Su t v phòng ng Th Thiêm Star 24 B ng 3.2 Su t v phòng ng Th Thiêm Star 25 B ng 3.3 Su t v phòng ng Homy land 26 B ng 3.4 Su t v phòng ng Homy Land 26 B ng 3.5 Su t v n hóa phịng ng Bình Minh 27 B ng 3.6 Su t v phòng ng Khánh H i 27 B ng 3.7 Su t v phòng ng Blue Sapphire 28 B ng 3.8 Su t v phòng ng An Phú 29 B ng 3.9 Su t v phòng ng An Phú 29 B ng 3.10 Su t v phòng ng Tân Th nh L i 30 B ng 3.11 Su t v phòng ng B ng 3.12 Su t v phòng ng T 31 31 B ng 3.13 Su t v phòng ng T B ng 3.14 Su t v phòng ng HimLam Riverside 33 B ng 3.15 Su t v 03 phòng ng HimLam Riverside 33 B ng 3.16 Su t v phòng ng Belleza Block D27 34 B ng 3.17 Su t v Belleza Block D27 34 B ng 3.18 Su t v Ehome 35 B ng 3.19 Su t v Thiên Nam 36 B ng 3.20 Su t v Hịa Bình 36 B ng 3.21 Su t v Nguy n Kim 37 B ng 3.22 Su t v Thu n Vi t 37 B ng 3.23 Su t v Phú Th Thu n Vi t 38 B ng 3.24 Su t v Phú Th B ng 3.25 Su t v L Gia 39 B ng 3.26 Su t v L Gia 39 B ng 3.27 Su t v An Bình 40 B ng 3.28 Su t v Tên L a 41 B ng 3.29 Su t v Golden Dynasty 41 B ng 3.30 Su t v 4S1 riverside 42 B ng 3.31 Su t v Khang Gia 43 B ng 3.32 Su t v Khang Gia 43 B ng 3.34 T ng k t su t v th 3.1: Su t v th 3.2: Su t v n hóa R c 32 38 44 46 02 phịng ng di n tích 56-76 m2 46 th 3.3: Su t v di n tích 100-133m2 47 th 3.4: Su t v di n tích 80-100 m2 47 PH N M Lý ch U tài Ti p c n thu nh p m t ba cách ti p c ng xuyên v n d ng vi c vi c th nh giá tr i d ch v , bao g m c nhà n hóa thu nh p tr c ti p m pháp ti p c n thu nh ng xuyên v n d ng M c dù cơng th c tính nh su t v p v n nhi u b t c ng thông tin không minh b ch, t n r t nhi u th thu th p d li u th ng Trên th gi i có r t nhi nh su t v n hóa tùy thu ng thông tin Chi t xu t d li u th ng m nh su t v n hóa mà tác gi mu n tìm hi u v n d ng t Theo s li u c a T ng c c Th ng kê, v i di n tích 2.095,06 km2 dân s kho ng 7,521 tri ( i) H Chí Minh thành ph có m dân s cao c c V i s trú khơng ng i vi c xây d ng nhà u thi t y u t i Thành ph H Chí Minh M u thuê mua nhà chung i Thành ph H Chí Minh nhu c u có th c Nh n th y ho ng ch y u t o thu nh p c a nhà vi c cho thuê Vì v tài c a tác gi ch nghiên c u: “Chi t xu t d li u th tính su t v a bàn thành ph H Chí Minh” tài s d t xu t d li u th ng tính su t v n hóa R a bàn thành ph H Chí Minh giúp th nh m thông tin th ng M c dù su t v n c th i gian nh nh hay nói th i gian th viên gi m thi c th hóa th ng ch ng n tài ch d ng l i thu nh p c iv im d c t o t vi p t o t vi c s có th c s khác bi t v su t v n hóa gi m di n tích, t m nhìn, v trí t ng T có nhìn t ng quan v giá xác cơng vi c th nh Giá tr n hóa làm giá ch d n cho th m nh t lu n v giá cu i t di n tích 76m2, có su t v n 5.92% Trung bình gi m 0.052% n t ng 10 t md nt Khánh h i Di n tích Giá Giá thuê/ tháng R L u5 76 m2 1,750 tri u tri u 6.17% L u6 76 m2 1,750 tri u tri u 6.17% L u B8 76 m2 1,860 tri u tri u 5.80% L u 10 76 m2 1,820 tri u tri u 5.92% Ngu n: Theo k t qu kh o sát tính tốn c a tác gi md n ia có di n tích 60.4 m2 82 m2 có su t v cho t ng cao Các t ng t ng 9, t ng 10, t ng 11 có su t v n hóa b ng th i t ng t ng Su t v n hóa gi m trung bình kho ng 0.05% STT 10 11 3 3 60.4 m 60.4 m2 60.4 m2 60.4 m2 60.4 m2 Giá bán 890 890 920 920 920 Giá thuê 4 4 R 5.39% 5.39% 5.22% 5.22% 5.22% Ngu n: Theo k t qu kh o sát tính tốn c a tác gi t v n hóa g ng nhiên su t v n hóa v n gi m n t ng 10 Trung bình gi m 0.008%/ l u t t L u a ch Di n tích ng c a Giá bán R D27-A3 92.1 m2 -N 1,540 tri u 5.448% D27-A3 92.1 m2 -N 1,545 tri u 5.440% Trung bình gi m 0.008% D27-C2 127.12 m2 T- B 2,135 tri u 5.060% D27-C2 127.12 m2 T- B 2,137 tri u 5.053% 10 D27-C2 127.12 m2 T- B 2,145 tri u 5.038% Trung bình gi m 0.008% Ngu n: Theo k t qu kh o sát tính tốn c a tác gi 56 Nh n th y tv i gi a t ng V i gi ng t n t ng su t v n hóa h i i nh d n cho t ng Và l u cao ng n h n su t v n hóa h i Ví d m n hình t ng t ng 10 t ng 11 có su t v n hóa gi ng Xét n th y l u 18 l 130 m2 có su t v n hóa b ng nhau: 5.33% Hùng V a ch Di n tích Giá bán Giá thuê/tháng R L u8 B 121 m2 3145 tri u 15 tri u 5.72% L u 18 B 130 m2 3380 tri u 15 tri u 5.33% L u 17 B 132 m2 3430 tri u 16 tri u 5.59% L u 20 B 130 m2 3380 tri u 15 tri u 5.33% Ngu n: Theo k t qu kh o sát tính tốn c a tác gi Nh n xét: qua m t s thông tin kh c ta th y su t v n hóa b nh ng khơng nh b i v trí t c bi t nh qu n 5, qu n 3… nh ng v c n ào, c nhi m khơng khí u th hi n rõ r v trí cao, khơng nhi ng gi ng có nhu c v y mà giá tr c t ng trung d n n su t v n hóa gi m d n theo s t ng H u h t su t v n hóa gi m trung bình t n 0.05% Các v xa trung tâm, khơng khí lành i trung tâm, y u t t ng cao ng n giá tr tv i Belleza su t v n hóa c gi m trung bình 0.008%/ t ng n ph ts ng g n t ng tr t t ng t ng v n có s khác bi c s d ng v i m bán nh l , bán t p hóa su t v n hóa s có s i có su t v n hóa cao i thu nh t v n hóa s b ng n y u t c nh quan V i nhu c u c gi trú ng t ng sau nh ng ngày làm vi c m t m c as c c a s c n giá tr c Kh o sát m t s s ( t c không ph 57 n th y, c ut v có m trí nh ng c a B ng t t b i tính ch t ánh sáng nh v y n su t v n hóa Tuy nhiên v i gió mùa Tây Nam t nh i v i giá tr c chung ng khơng có Hommy Land L u a ch Di n tích F3-A6 90.88 m2 F3-A10 3 View Giá bán Giá thuê/ tháng R n9 2,200 tri u 10 tri u 5.46% 90.88 m2 TN/Qu n 2,200 tri u 10 tri u 5.46% F3 - A13 90.88 m2 TN/Qu n 2,120tri u 10 tri u 5.46% F3 - A3 90.88 m2 n9 2,120ri u 10 tri u 5.46% Ngu n: Theo k t qu kh o sát tính tốn c a tác gi Xét c A10 có di tk i di n nhau.Là th y su t v n hóa c m ng c a s Nh n ng c c t v n hóa gi ng a tác gi , c a s ng nhìn nhìn c nh p giá tr c c bi ng nhìn t t , giá thuê ph thu c ch y u vào di n tích n i th t ta nh n th y h u h ng công viên, ng m t ti ng sông ng sân golf u có giá tr su t v n hóa c khác + Homy Land su t v n hóa 0.32% so v có t m nhìn u có chênh l ch c l i + T Th ng c a s nhìn cơng viên n i b có chênh l ch su t v n hóa 0.012%, có c a s nhìn sơng chênh l ch 0.024% 3.3 TĨM T T CH NG tác gi xu t nh m hoàn thi n thi n cách xác nh su t v n hóa R t chi t su t d li u th ng T o sát t tác gi nh n th y ngân hàng d li u r t c n thi t v y tác gi thu th p s li u a bàn thành ph H nh su t v n hóa c a ng lo 01 phòng ng , 02 phòng ng 03 phòng ng Các giá tr có th s d ng trình th nh giá m t s 58 a bàn thành ph H cho tác gi có cánh nhìn t d ng m S d ng giá tr tính tốn b giá ch d n cho tài s n th n a, d li u su t v su t v n hóa c a lo tham kh c giúp s c nh c su t v n a bàn thành ph H Chí Minh Trong trình kh o sát tác gi nh n th y có nhi u y u t ng khơng nh n su t v ng nhìn c a c a s p ngân hàng d li u c n thi t ph l i th c t th nh viên nh n d ng s d ng su t v n hóa m t cách h p lý 59 n giá ng c m K T LU N Nghiên c i ch gi i h n m t s a bàn thành ph H Chí Minh Nh ng kh c c tri n khai cho t t c lo t o thu nh p t t c qu n huy n c a Thành ph H Chí làm m li u; nh m t o thu n l i cho th nh viên công tác th nh giá tr Vi c s d t ph bi n cho B ng s n t o thu nh i, c tài c a tác gi m i ch d ng vi c s d ng s d ng su t v n hóa cách ti p c n thu nh nh giá c làm m c giá ch d n tham kh nh giá khác cm u, tác gi s d ng su t v n hóa cho b ng s n t o thu nh p : i, khách s n… Hi n nay, vi c áp d nh su t v n hóa th m nh ng d n Tuy nhiên, c áp d ng ph bi m ng, ngân hàng d li u tài li u tham kh o tác gi t xu t d li u th ng, t a bàn Thành ph H Chí Minh nh su t v n hóa theo nh su t v n hóa cho Tuy nhiên, t i th m nghiên c u, th n a n n kinh t nên có r t giao d ch di n n ch v m t s li u, s ng m u so sánh c a lo i tài s n không nhi u nên k t qu có th c h t tình hình th c t c a th ng H n ch v thu th p d li u : Vi c s d ng giá ch y u giá rao bán th ng d a vào y u t mà sinh viên t u ch nh giá cho phù h p u ki n toán (tr m t l n hay tr ) nh ,v c ng v n i th t t i giá cho thuê c n t l b tr ng c h u ki n thuê, nhi u sai sót q trình x lý s li u Bên c ki n th c hi u bi t c a tác gi có h n nên vi c phân tích, gi i thích s li t qu cịn nhi u h n ch Tác gi r cs a quý th y cô/ b n/ anh ch c v s thi u sót c sinh viên ti p thu ti p t c thu th p hoàn b sung nhi a v su t v th i gian t i hoàn thi n ki n th a b n thân 60 TÀI LI U THAM KH O Hay Sinh Tr n Bích Vân, 2012 Giáo trình nguyên lý th Minh: nhà xu t b n t ng h p thành ph H Chí Minh nh giá H Chí Nguy n Qu nh Hoa, 2012 nh t su t v n hóa ng d ng th nh giá tr B ng s n tài nghiên c u khoa h c c ng i h c Kinh t thành ph H Chí Minh H th ng tiêu chu n th nh giá Vi t Nam Tiêu chu n s ban hành kèm theo Quy nh 129/2008/BTC c a B tài ngày 31/12/2008 u 70 m c Lu t 56/2005/QH11 c a Qu c h i v : Nhà H ban hành ngày 29 ng d n v ng ch ng s d ng nhà 14/2008/TT-BXD c a B xây d ng ngày 02/06/2008 Ki n th c B ng s n, khái ni m v B ng s n < http://www.apeci.com.vn/detail_message.asp?lang=1&fold=782&SubCatID=782& msgID=1486&tr=0&dr=0> [Ngày truy c 61 PH N PH L C Hình nh: M t b Th thiêm Star 62 Hình nh: M t b 63 Hommy Land Hình nh M t b Blue Sapphire 64 Hình nh: M t b Hình nh: M t b 65 Tân Th nh L i Him Lam Hình nh: M t b Belleza Hình nh: M t b An Bình 66 Hình nh: M t b 67 Tên l a PHI U KH O SÁT Chào Anh/ch Tôi tên Ngô Th Xuân sinh viên chuyên ngành Th nh giá i h c Kinh t TpHCM Hi c hi t t nghi p “Chi t xu t d li u th tính su t v cho a bàn thành ph H Chí Minh” xin Anh/ch vui lịng b t chút th i gian cho bi t ý ki n v câu h i b ng kh thông tin Anh/ch cung c p s c b o m t ch ph c v cho m nghiên c u c tài A Ph n thông tin chung H c ph ng v n: Ch c v n tho i liên h : B Ph n kh o sát Th u X vào ô tr ng mà Anh/ch ch n) ( nh giá b ng xuyên Anh/ch ih Anh/ch làm vi t ng s n công vi c Anh/ch làm: Th nh tho ng o th nh giá t ng o ng n h n c c th c: Ít nh giá tr b ng s n mà Anh/ch s d ng Vui n vào tr ng theo trình t s d ng t nhi n p i nhu n Trong m h B ng s n Anh/ch th nh ? T n su t Anh/ch s d p m Anh/ch p c n thu nh p? V n hóa tr c ti p Su t chi t kh u C 68 Trong su t trình làm vi c th nh giá tr b ng s n Anh/ch ng xuyên s d n hóa tr c ti p không? ng xuyên Th nh tho ng Hi m Anh/ch ng s d n hóa tr c ti p th h ng xuyên Trung bình Ít Khơng s d ng 10 Theo Anh/ch d n hóa tr c ti p gì? t n theo trình t t khó nh n nh su t v n hóa nh giá thuê nh t l b tr ng nh chi phí ho ng 11 Theo Anh/ch vi nh su t v n hóa t n theo th t t khó nh Thi ng d n Thi u thông tin th ng Thi u tài li u tham kh o Thi u ngân hàng d li u 12 Anh ch nh su t v S d ng chi t su t d li u th ng Rút t h s nhân thu nh p, T công th c v n vay T cơng th t cơng trình Cơng th c hoàn tr n 13 Anh/ ch h ng s d ng xuyên tv Ít Anh/ch cho bi t thêm lý Anh/ch s d n hóa tr c ti th th Khơng bao gi ng xun/ khi/ khơng bao gi Xin chân thành c h p tác c a Anh/ch ! i tr l i ph ng 69 Danh sách STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 i tr l i kh o sát: ( Exima) ( Exima) ( Exima) ( Exima) ( Exima) ( Exima) ( Cenvalue) ( Cenvalue) alenh Liêu Quang Minh Vy Lê Thanh Tâm 70 ... n cho thuê, quy n th a k 1.1.1.2 Các thu c tính c a B ng s n Thu c tính nh ng tính ch t v n có bên c a + Tính b ng : c tính t o nên s khác bi t c a so v i b t k m t lo i hàng hóa khác n n kinh. .. thuê m t n giá cho thuê c h nh su t v n hóa c a bàn thành ph H Chí Minh Tác gi t i m t v n hóa cho t ng lo i có 01 phòng ng 02 phòng ng 03 phòng ng a ch n h Th Thiêm Star (Qu n 2) mg Nguy n Duy... Giá cho thuê c th t v n hóa c m i th ng khơng có di n tích 76-81 th p t i Homy Land( Qu n 2) a ch : ng Nguy n Duy Trinh, P- G m block cao 15 t ng M t b ( ph l c) Homy Land có lo i: 02 phòng ng (