THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN Lời mở đầu Theo xu phát triển thị trờng nay, công ty thuộc lĩnh vực đặt mục tiêu làm để phát triển công ty, mở rộng sản xuất kinh doanh hiệu cách tối đa Là công ty xây dựng để tồn phát triển đứng vững thị trờng công ty thờng xuyên đa chiến lợc, chơng trình, đổi công nghệ Để hoạt động với chức xây dựng công trình dự án Vậy với mục tiêu hiệu mở rộng sản xuất kinh doanh, Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá đà đa ý tởng xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Nhằm tận dụng hết mạnh đất đai, khai thác hiệu tiềm có tạo chỗ dựa vững cho công tác sản xuất kinh doanh, công ty Xây dựng Công trình Văn hoá kính trình Bộ Văn hoá cho phép Công ty đợc lập xúc tiến triển khai dự án đầu t xây dựng tổ hợp nhà cao tầng đa diện tích đất mà công ty sử dụng ®Ĩ lµm trơ së, nhµ x−ëng, nhµ ë theo chđ trơng Nhà nớc Việc thực dự án mang lại lợi ích tài chính, kinh tế xà hội thiết thực đồng thời tạo bớc phát triển đột phá cho công ty Xây dựng Công trình Văn Hoá Để xem xét dự án khả thi hay không cần thiết phải có bớc phân tích hiệu tài chính, kinh tế xà hội dự án có đem lại hiệu cho chủ đầu t xà hội Qua ý tởng em sâu vào nghiên cứu đề tài: Phơng pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế xà hội dự án xây dựng: ứng dụng dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá Nội dung viết gồm chơng: Chơng I: Lý luận chung dự án đầu t đánh giá hiệu dự án Chơng II: Đánh giá hiệu dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá Chơng III: Đề xuất phơng pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế xà hội dự án Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Ths Bùi Đức Tuân cán hớng dẫn thực tập công ty Xây dựng Công trình Văn hoá đà tận tình giúp đỡ em hoàn thiện viết THệ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Ch−¬ng I Lý ln chung dự án đầu t đánh giá hiệu dự án I Tổng quan dự án đầu t Khái niệm dự án đầu t Từ năm 60 trở lại nhận thức dự án bắt đầu hoàn thiện, danh từ dự án dợc sư dơng nhiỊu lÜnh vùc, c¸c mèi quan hƯ, mục tiêu, phạm vi khác cấu tổ chức dự án tơng đối khác Các nhà kinh tế học đà đa nhiều khái niệm dự án Mỗi khái niệm nhấn mạnh số khía cạnh dự án đặc điểm quan trọng hoàn cảnh cụ thể Xét theo nghĩa chung nhất, dự án lĩnh vực hoạt động đặc thù, nhiệm vụ cụ thể cần phải đạt đợc thực với phơng pháp riêng, nguồn lực riêng phải theo kế hoạch tiến độ nhằm tạo thực thể Nh theo định nghĩa thì: dự án không ý định phác thảo mà có tính cụ thể mục tiêu xác định; Dự án nghiên cứu trìu tợng mà phải cấu trúc nên thực thể Xét hình thức: Dự án đầu t đợc hiểu tập tài liệu tổng hợp bao gồm luận chứng cá biệt đợc trình bày cách có hệ thống, chi tiết kế hoạch đầu t nhằm đầu t nguồn tài nguyên cá nhân, tổ chức vào lĩnh vực hoạt động xà hội để tạo kết kinh tế, tài kéo dài tơng lai Xét góc độ quản lý: Dự án đầu t công cụ hoạch định nỗ lực có thời hạn việc sử dụng vốn, vật t, lao động nhằm tạo sản phẩm cho xà hội Định nghĩa nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi dự án dầu t có điểm bắt đầu điểm kết thúc xác định Dự án kết thúc mục tiêu dự án đà đạt đợc xác định rõ ràng mục tiêu đạt đợc dự án bị loại bỏ; Sản phẩm dịch vụ đợc tạo khác biệt so với sản phẩm tơng tự đà có dự án khác THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN Xét góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu t đợc xem kế hoạch chi tiết để thực chơng trình đầu t nhằm phát triển kinh tế, xà hội làm đa định đầu t sử dụng vốn đầu t Dù định nghĩa khác nhng rút số đặc trng khái niệm dự án nh sau: Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng Mỗi dự án thể một nhóm nhiệm vụ cần đợc thực với kết xác định nhằm thoả mÃn nhu cầu Dự án hệ thống phức tạp nên cần đợc chia thành nhiều phận khác để thực quản lý nhng phải dảm bảo mục tiêu thời gian, chi phí việc hoàn thành với chất lợng cao Dự án có chu kỳ phát triển riêng tồn hữu hạn Nghĩa giống nh thực thể sống, dự án trải qua giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu kết thúc Dự án liên quan đến nhiều bên có tơng tác phức tạp phận quản lý chức với quản lý dự án Dự án có tham gia nhiều bên hữu quan nh chủ đầu t, ngời hởng thụ dự án, nhà t vấn, nhà thầu, quan quản lý Nhà nớc Vì mục tiêu dự án nhà quản lý dự án trì thờng xuyên mối quan hệ với phận quản lý khác Sản phẩm dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo Khác với trình sản xuất liên tục gián đoạn kết dự án sản phẩm sản xuất hàng loạt mà có tính khác biệt cao Sản phẩm dịch vụ dự án đem lại Môi tròng hoạt động va chạm Quan hệ dự án quan hệ chia cïng mét nguån lùc khan hiÕm cña mét tổ chức Dự án cạnh tranh lẫn với phận chức khác tiền vốn, nhân lực, thiết bị Tính bất định rủi ro cao: Hầu hết dự án đòi hỏi lợng tiền vốn, vật t lao động lớn để thực khoảng thời gian định Mặt THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN khác, thời gian đầu t vào vận hành kéo dài nên dự án đầu t phát triển thờng có độ rủi ro cao Đặc điểm dự án Mặc dù dự án thuộc lĩnh vực khác có đặc điển riêng lĩnh vực nhng nói chung dự án có đặc điểm chung sau: Dự án có tính thống nhất: Dự án thực thể độc lập môi trờng xác định với giới hạn định quyền hạn trách nhiệm Dự án có tính xác định: Dự án đợc xác định rõ ràng mục tiêu cần phải đạt đợc, thời hạn bắt đầu thời hạn kết thúc nh nguồn lực cần có với số lợng, cấu, chất lợng thời điểm giao nhận Dự án có tính logic: Tính logic dự án đợc thể mốc quan hệ biện chứng phận cấu thành dự án Một dự án thờng có phận sau: - Mục tiêu dự án: Một dự án thờng có cấp mục tiêu mục tiêu phát tiễn mục tiêu trực tiếp Mục tiêu phát triển mục tiêu mà dự án góp phần thực Mục tiêu phát triển đợc xác định kế hoạch, chơng trình phát triển kinh tế xà hội đất nớc vùng Mục tiêu trực tiếp mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt đợc khuôn khổ nguồn lực định khoảng thời gian định - Kết dự án: đầu cụ thể dự án đợc tạo từ hoạt động dự án Kết điều kiện cần thiết để đạt đợc mục tiêu trực tiếp dự án - Các hoạt động dự án: Là công việc dự ¸n tiÕn hµnh nh»m chun ho¸ c¸c ngn lùc thµnh kết dự án Mỗi hoạt động dự án đem lại kết tơng ứng - Nguồn lực dự án: Là đầu vào mặt vật chất, tài chính, sức lao động cần thiết để tiến hành hoạt động dự án Nguồn lực tiền đề để tạo nên hoạt động cđa dù ¸n THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Bốn phận dự án có quan hệ logic chặt chẽ với nhau: Nguồn lực dự án đợc sử dụng tạo nên hoạt động dự án Các hoạt động tạo nên kết (đầu ra) Các kết điều kiện cần thiết để đạt đợc mục tiêu trực tiếp dự án Đạt đợc mục tiêu trực tiếp tiền đề góp phần đạt đợc mục tiêu phát triển Vai trò dự án đầu t 3.1 Đối với nhà đầu t Một nhà đầu t muốn đem tiền đầu t thu lợi nhuận cho thân quan trọng để nhà đầu t có nên đầu t hay không dự án đầu t Nếu dự án đầu t hứa hẹn đem lại khoản lợi cho chủ đầu t định thu hút đợc chủ đầu t thực Nhng để có đủ vốn thực dự án chủ đầu t phải thuyết phục tổ chức tài tài cho vay vốn sở để nhà tài cho vay vốn phải dựa vào dự án có khả thi hay không? Vậy dự án đầu t phơng tiện thu hút vốn Dựa vào dự án, nhà đầu t có sở để xây dựng kế hoạch đầu t, theo dõi, đôn đốc kiểm tra tình hình thực dự án Đồng thời bên cạnh chủ đầu t thuyết phục nhà tài cho vay vốn dự án công cụ để tìm kiếm đối tác liên doanh Một dự án tuyệt vời có nhiều đối tác để ý, mong muốn tham gia để có phần lợi nhuận Nhiều chủ đầu t có vốn nhng nên đầu t vào đâu có lợi, rủi ro nhất, giảm thiểu chi phí hội dự án công cụ cho nhà đầu t xem xét, tìm hiểu lựa chọn hội đầu t tốt Ngoài ra, dự án đầu t để soạn thảo hợp đồng liên doanh nh để giải mối quan hệ tranh chấp đối tác trình thực dự án 3.2 Đối với Nhà nớc Dự án đầu t tài liệu để cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép đầu t, pháp lý để xem xét, giải có tranh chấp bên tham gia đầu t trình thực dự án sau THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN 3.3 Đối với tổ chức tài trợ vốn Dự án đầu t để quan xem xét tình khả thi dự án để định nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ cho dự án để đảm bảo rủi ro cho nhà tài trợ 3.4 Đối với việc hoạch định chiến lợc phát triển Dự án công cụ để triển khai thực nhiệm vụ chiến lợc, quy hoạch kế hoạch năm, chơng trình phát triển cách có hiệu Dự án phơng tiện để gắn kết kế hoạch thị trờng, nâng cao tính khả thi kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả điều tiết thị trờng theo định hớng xác định kế hoạch Dự án góp phần giải quan hệ cung cầu vốn phát triển kinh tế xà hội giải quan hệ cung cầu sản phẩm dịch vụ thị trờng Dự án góp phần cải thiện đời sống dân c cải tiến mặt kinh tế xà hội vùng nớc, tạo tiền đề cho công ty, doanh nghiệp phát triển Do dự án có vai trò quan trọng nh nên dự án phát triển chiếm vị trí cốt yếu hệ thống kế hoạch hoá, chiến lợc phát triển công ty, vùng, nớc Nó công cụ để triển khai nhiệm vụ, mục tiêu kế hoạch với hiệu kinh tÕ x· héi cao nhÊt II Chu kú cña dù ¸n Kh¸i niƯm vµ néi dung vỊ chu kú dự án 1.1 Khái niệm Chu kỳ dự án thời kỳ giai đoạn mà dự án đầu t cần phải trải qua, thời điểm hình thành ý tởng đầu t thời điểm kết thúc hoạt động đầu t 1.2 Nội dung chu kỳ dự án Thông thờng chu kỳ dự á.2.1 n bao gồm giai đoạn sau: 1.2.1 Xác định dự án THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN Xác định dự án trình tìm hiểu hội đầu t nhiều hứa hẹn, mà hội đợc hớng tới để giải đợc vấn đề cản trở việc khai thác tiềm phát triển có Xác định dự án cần đợc tiến hành khuôn khổ chung phân tích lĩnh vực phân tích không gian Điều đảm bảo dự án có khả tốt thực phù hợp với hoàn cảnh 1.2.2 Xây dựng dự án Các dự án vợt qua giai đoạn đầu tiếp tục phải đợc chuẩn bị phân tích trớc kinh phí đa vào sử dụng Đối với dự án lớn, xây dựng dự án đợc tiến hành theo bớc: nghiên cứu tiền khả thi nghiên cứu khả thi Còn dự án nhỏ, bỏ qua nghiên cứu tiền khả thi bắt tay vào nghiên cứu khả thi Mục đích nghiên cứu tiền khả thi giúp đỡ chủ đầu t thấy rõ điều kiện đầu t để định tiếp tục nghiên cứu dự án, từ bỏ dự án, đặt vấn đề xác định lại dự án Nghiên cứu tiền khả thi trả lời vấn đề sau: - Cầu thị trờng tơng lai thiếu hụt - Xác định đợc khả cung cấp yếu tố đầu vào - Dự kiến lựa chọn địa điểm bố trí dự án - Sơ hình dung đợc toàn hoạt động dự án - Dự tính chi phí lợi ích dự án Kết nghiên cứu tiền khả thi dự án tiền khả thi với nội dung nêu Sau nghiên cứu tiền khả thi chuyển sang giai đoạn nghiên cøu kh¶ thi THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Nghiên cứu khả thi giai đoạn mà dự án đợc nghiên cứu toàn diện, đầy đủ, sâu sắc tất khía cạnh thị trờng, công nghệ, tài chính, kinh tế, môi trờng, quản trị với nhiều phơng án khác 1.2.3 Thẩm định định đầu t Đây giai đoạn đợc biết đến nhiều chu kỳ dự án trách nhiệm quan tâm ngời cho vay Mục đích giai đoạn xác định giá trị dự án đà đợc chuẩn bị sở nguồn lực uỷ thác lợi ích kỳ vọng Nó cung cấp hội để kiểm tra lại khía cạnh dự án nhằm đánh giá đề xuất dự án có hợp lý đáng tin cậy hay không trớc khối lợng tiền vốn lớn đợc chi Trong thực tế trình phức tạp nhằm thẩm định khả sống dự án, nên cần thiết phải có dịch vụ chuyên môn, hội đồng thẩm định chuyên gia đợc định Quá trình thẩm định đợc xây dựng kế hoạch dự án, nhng cần thêm thông tin nh nhà chuyên môn hội đồng thẩm định cảm thấy số số liệu có vấn đề giả định dự án không hợp lý Nếu hội đồng thẩm định kết luận kế hoạch dự án đáng tin cậy dự án đầu t thực đợc Công tác thẩm định dự án thờng thẩm định bốn khía cạnh cụ thể: kĩ thuật, tổ chức, tài kinh tế Thẩm định khía cạnh kĩ thuật: Phân tích kĩ thuật liên quan chủ yếu đến yếu tố đầu vào dự án nh quy mô vật, bố trí mặt bằng, địa điểm phơng tiện, công nghệ đợc sử dụng, chi phí quan hệ chúng đến vấn đề kĩ thuật số liệu đợc sử dụng để tính toán, xếp mua sắm, thủ tục để nhận đợc dịch vụ kĩ thuật, thiết kế ảnh hởng tiềm đến môi trờng vật chất ngời Những quan tâm tơng tự khác chủ dự án liên quan đến việc cung cấp đầy dủ đáng tin cậy kĩ thuật cho dự án, đầu dự án Thẩm định khía cạnh tổ chức: mục tiêu nhiều dự án không đơn bổ sung tài sản vật vốn mà tạo nâng cao THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN lực ngời Tổ chức để quản lý trì công trình phát triển Thẩm định tổ chức có liên quan đến loạt câu hỏi nhằm làm rõ việc đủ thiếu khả nhân lực trình độ tổ chức dự án đợc thực Đây điều thách thức thành công toàn dự án Có thể không thiếu dự án đợc chuẩn bị tốt kĩ thuật tài trợ (đây đầu vào cứng) Nhng có dự án không bị khiếm khuyết mức độ thiếu nhân lực trình độ tổ chức (đây đầu vào mềm) Việc ớc lợng xem xét nhạy cảm khía cạnh tổ chức điều kiện địa phơng cần thiết giúp tránh hậu đáng tiếc Khi thẩm định khía cạnh tổ chức, phải xem xét câu hỏi liên quan đến khía cạnh văn hoá xà hội tổ chøc cđa dù ¸n nh−: Khi thiÕt kÕ dù ¸n có tính đến phong tục văn hoá bên tham gia hởng lợi dự án không? Dự án có phá vỡ cách làm ăn quen thuộc ngời hởng lợi hay không? Hệ thống thông tin liên lạc có để tuyên truyền hớng đẫn kĩ cho ngời hởng lợi? Dự án có phù hợp với cấu tổ chức đất nớc địa phơng hay không? Tổ chức hành dự án liên quan với tổ chức có địa phơng nh nào? Các đề xuất tổ chức dự án phải tổ chức quản lý đợc Thẩm định khía cạnh tài kinh tế: Hai khía cạnh thẩm định dự án tạo nên phần đầu t thẩm định dự án Thẩm định tài liên quan đến câu hỏi khả cung cấp vốn đầu t (cơ cấu vốn nguồn vốn), kết mặt tài dự án, khả ngời vay, thủ tục ngời nhận đợc đầu t chi phí hoạt động Ngợc lại thẩm định kinh tế xem xét khả giá trị dự án quan điểm rộng hơn, đóng góp dự án cho tổng thể phúc lợi kinh tế quốc dân 1.2.4 TriĨn khai thùc hiƯn dù ¸n Mét dù ¸n đợc cho đáng tin cậy giai đoạn thẩm ®Þnh sÏ ®đ ®iỊu kiƯn ®Ĩ thùc hiƯn ViƯc thùc dự án thực tế phức tạp nhiều vấn đề không dự báo đợc trớc Do đó, giai đoạn đòi hỏi phải có linh hoạt THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN để đảm bảo thực thành công dự án Quá trình thực kéo dài phải gia hạn thêm (phụ thuộc vào chất quy mô dự án giai đoạn thời gian cần mở rộng) Thờng thờng thực dự án đợc xem xét qua giai đoạn: đầu t, phát triển hoạt động Có thay đổi đáng kể độ dài thời gian giai đoạn dự án khác Nh vậy, việc thực dự án giai đoạn then chốt chu kỳ dự án 1.2.5 Kiểm soát đánh giá dự án Trong trình thực dự án, cần có giám sát liên tục nhằm đảm bảo công việc đợc tiến hành theo kế hoạch Kiểm soát thờng đòi hỏi có hệ thống thông tin gắn liền với hệ thống quản lý ®Ĩ cã thĨ kiĨm tra ®−ỵc tiÕn ®é cđa theo kế hoạch mục tiêu đà đặt Khi dự án hoàn thành cần thiết đánh giá dự án nhằm cho phép nhà phân tích đánh giá đợc hình thức kết dự án Đây giai đoạn cuối chu kỳ dự án Đánh giá không giới hạn cho dự án đà hoàn thành mà công cụ quản lý quan trọng dự án thực việc đánh giá thức đợc thực nhiều lần đời dự án Đánh giá đợc thực dự án có trục trặc, coi nh bớc việc cố gắng lập lại kế hoạch Việc đánh giá chi tiết đợc tiến hành trớc cố gắng thực kế hoạch dự án Và đánh giá cuối đợc thực dự án đợc thực dự án hoàn thành nh trình hoạt động Khi đánh giá cần xem xét dự án có thành công việc trì mục tiêu đặt hay không? Nếu không nguyên nhân cụ thể nào? Khâu thiết kế trình thực dự án đợc hoàn thiện nh nào? Đánh giá giúp đa điểm mạnh, điểm yếu, thành công thất bại dự án Các kết có giá trị kế hoạch hoá dự án tơng lai tránh lặp lại khuyết điểm cũ 10 THệ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN NPV = 63450.7 - 64371.3 = - 920.6 (tr.®ång) Tõ ®ã ta cã: IRR = 0,12 + 4768,8 * (0,15 − 0,12) = 0,14 4768,8 + 920,6 IRR = 0.14 IRR = 0.14 > 0.08 chi phí hội cho việc sử dụng vốn, dự án đạt hiệu Với việc tính toán đầy đủ lÃi suất vốn đầu t ban đầu giá trị hoàn vốn nội dự án giảm đi, giá trị đầy đủ IRR 3.Xác định tiêu B/C Chỉ tiêu nhằm xác định doanh thu đồng chi phí bá Chi phÝ = 76670.6 Doanh thu = 86855.4 Lợi ích = 10184.8 áp dụng công thức ta có: B 86855,4 = = 1,132 C 76670,6 Tû sè nµy lớn tức doanh thu dự án đem lại lớn chi phí bỏ cho dự án, dự án có hiệu 4.Phân tích độ nhạy dự án Phân tích độ nhạy dự án nhằm xác định hiệu dự án điều kiện có biến động yếu tố có liên quan đến tiêu hiệu Thực phân tích độ nhạy dự án giúp cho chủ đầu t biết đợc dự án nhạy cảm với yếu tố xác định yếu tố gây biến động nhiều đến tiêu hiệu Có phơng pháp đợc sử dơng ph©n 57 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN tích độ nhạy dự án.Tuy vậy, đa phơng pháp đơn giản sau: Phân tích độ nhạy tiêu hiệu tài yếu tố có liên quan Từ đánh giá thay đổi tiêu NPV IRR với thay đổi tham số 4.1 Với tiêu NPV ã Giả sử doanh thu từ bán hộ dự án giảm xuống 90% ta cã: NPV1 = 10184.8 (tr.®ång) NPV2 = 2009.8 (tr.®ång) NPV thay đổi là: 10184.8 - 2009.8 = 8175 (tr.đồng) ã Giả sử xuất đầu t/1m2 tăng từ 3.5 tr.đồng lên 3.8 tr đồng đó: NPV1 = 10184.8 (tr.đồng) NPV2 = 3641.1 (tr.đồng) NPV thay đổi là: 10184 - 3641.1 = 6543.7 (tr.đồng) Tơng đơng giảm 64.25% ã Tổng hợp lại ta có bảng: Bảng 6: Sự thay đổi NPV Các yếu tố thay đổi NPV Lợng NPV giảm (tr đồng) (tr.đồng) Không đổi 10184.8 Mức bán hộ 90% 2009.8 8175 Vốn đầu t / 1m2 tăng 0.3tr đồng 3641.1 6542.7 Qua bảng ta thấy NPV nhạy cảm với yếu tố mức bán hộ Khi mức bán hộ giảm xuống 10% NPV giảm xuống 8175 (tr đồng) tơng đơng giảm 80.27% Trong ảnh hởng vốn đầu t làm ảnh hởng đến NPV nhiên nhỏ mức bán hộ, nhng NPV 58 THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN dơng có nghĩa dự án đạt hiệu mức bán hộ giảm 10% Trong trình thực dự án cần quan tâm đến biện pháp nghiên cứu thị trờng, dự báo nhu cầu, tích cực tìm kiếm thị trờng để đảm bảo dự kiến mức bán xác Nếu vốn đầu t tăng 0.3 tr đồng/1m2 tơng đơng tăng tổng vốn đầu t 8194.5 (tr đồng) NPV đạt 3641.1 (tr đồng) dự án hiệu vốn đầu t tăng 4.2 Với tiêu IRR ã Giả sử mức bán hộ 90% Với r = 0.09 Thì NPV = 8244.8 (tr.đồng) Với r = 0.1 Thì NPV = -1014.8 (tr.đồng) IRR = 0,09 + 8244,8 * (0,1 − 0,09) = 0,098 8244,8 + 14014,8 IRR = 0.098 ã Giả sử vốn đầu t ban đầu tăng 0.3tr đồng/ 1m2 Với r = 0.1 Th× NPV = 230.46 Víi r = 0.11 Th× NPV = -1288.4 IRR = 0.1015 ã Tổng hợp lại ta có bảng: Bảng 7: Sự thay đổi IRR Các yếu tố thay đổi IRR % thay đổi IRR Không đổi 0.14 Mức bán hộ 90% 0.098 -0.042 59 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Vốn đầu t tăng 0.3 tr đồng/ 1m2 0.1015 -0.0385 Qua bảng số liệu ta thấy tác động thay đổi mức bán hộ mạnh tới tiêu IRR, làm tiêu sụt giảm 4.2% nhiên IRR lớn lÃi suất vay, dự án đạt hiệu mức bán hộ giảm xuống 90% Vốn đầu t ảnh hởng mạnh tới IRR, xuất đầu t tăng 0.3tr đồng/1m2 IRR lớn so víi l·i st vay vèn vËy dù ¸n đạt hiệu tài 5.Phân tích rủi ro thông qua phơng pháp toán xác suất Khi dự án hoàn thành, việc bán hộ xảy biến động so với dự kiến ta xem xét với khả bán 90%, 80% số hộ, làm giảm tổng doanh thu giảm xuống Sau nghiên cứu tính toán tình hình thực tế cầu nhà lớn mức cung vấn hạn chế Nhu cầu hộ chung c nhân dân cao dự kiến mức xác suất để bán hộ trung c dự án là: Mức bán 100% có xác suất xảy 40% Mức bán 90% có xác suất xảy 40% Mức bán 80% có xác suất xảy 20% Xuất phát từ việc tính toán chi phí lợi nhuận dự án theo phơng án, sử dụng số liệu để tính tiêu thu nhập quy tại, ta thu đợc kết sau: Bảng 8: NPV kì vọng với mức bán hộ chung c thay đổi Chỉ tiêu NPV P NPViPi Bán 100% 10184.8 0.4 4073.92 B¸n 90% 2009.8 0.4 803.92 B¸n 80% -3769.9 0.2 -753.98 NPV kú väng 4123.86 60 THÖ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN Với phơng pháp toán xác suất, kỳ vọng tiêu NPV là: EVNPV = 4073.92 + 803.92 - 753.98 = 4123.86 (tr.đồng) ã Trờng hợp vốn đầu t thay đổi Giá nguyên vật liệu hay chi phí khác biến động tăng lên giảm Nếu giá tăng lên làm cho xuất đầu t/1m2 tăng lên làm tăng tổng chi phí cho dự án Điều làm ảnh hởng đến hiệu dự án vấn đề cần quan tâm thực dự án Do giá nguyên vật liệu tăng lên làm cho chi phí xuất đầu t/1m2 tăng từ 0.3tr.đồng0.5tr.đồng.Trong đó: Xác suất xuất đầu t/1m2 không đổi 40% Xác suất xuất đầu t/1m2 tăng 0.3tr.đồng 40% Xác suất xuất đầu t/1m2 tăng 0.5tr.đồng 40% Xuất phát từ liệu trên, ta tính toán lại chi phí, doanh thu, lợi nhuận dự án theo phơng án Sử dụng số liệu tính tiêu giá trị thu nhập quy tại, ta thu đợc kết sau: Bảng 9: NPV kỳ vọng với mức vốn thay đổi Chỉ tiêu NPV P NPViPi Xuất đầu t/1m2 không 10184.8 0.4 4073.92 3641.1 0.4 1456.44 -721.28 0.2 -144.3 đổi Xuất đầu t/1m2 tăng 0.3tr đồng Xuất đầu t/1m2 tăng 0.5 tr đồng NPV kỳ vọng 5386.06 61 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Víi ph−¬ng pháp toán xác suất kỳ vọng tiêu NPV lµ: EPNPV = 4073.92 + 1456.44 - 144.3 = 5386.06 (triệu đồng) Kết luận: Qua tình ta thấy yếu tố rủi ro biến đổi làm cho NPV chuyển từ giá trị dơng sang giá tị âm, nhiên xác suất xảy điều nhỏ, dẫn dến NPV kỳ vọng đạt giá trị dơng Điều khẳng định hiệu dự án cha cao cần phải có số biện pháp nhằm cải thiện tình hình II Hiệu kinh tế xà hội Với quy mô dự án nhỏ, nh khả thu thập số liệu xác định tỷ suất chiết khấu để đa tiêu phân tích kinh tế xà hội hoàn chỉnh nh: NVA, NNVA, Ec, EFC khó khăn Cho nên dự án sâu vào phân tích số khía cạnh dự án tác động 1.Lợi ích kinh tế cho công ty Khi dự án hoàn thành làm cho mặt công ty đợc cải thiện, nguồn vốn tăng lên lớn Công ty sở hữu trụ sở, văn phòng, cửa hàng khang trang với giá trị ớc tính 2400 m2 * 7.5 triệu = 18 000 triệu đồng Uy tín công ty ngày đợc nâng cao thị trờng Cán công nhân công ty đợc nâng cao trình độ chuyên môn tay nghề thông qua viêc lập thực dự án 2.Việc làm Nh đà biết, với dự án nh đời giải trớc mắt số lao động lớn trực tiếp, ngời tham gia trực tiếp vào trình xây dựng thi công công trình Nếu dự án ngời cha có việc làm Bởi công ty hoạt động với hình thức khoán công việc xây dựng thuê đợc công nhân có tay nghề công nhân làm việc phụ nên ngời dân tham gia vào công việc dễ dàng Dự án 62 THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN đời tạo công ăn, việc làm, thu nhập cho công nhân, giải đợc phần nhỏ tình trạng thất nghiệp thành phố khoảng năm 3.Tác động dây chuyền Sự đời dự án tạo lợi ích kinh tế cho thân dự án mà có tác động liên đới tới lợi ích cc cá thể khác xà hội Sự xuất làm tăng khả kinh doanh cho ngành cung cấp nguyên vật liệu xây dựng, tạo trụ sở cửa hàng cho số đối tợng kinh doanh khác Ngời dân xung quanh khu vực đợc sử dụng hệ thông giao thông đẹp, hệ thông dịch vụ kèm theo công trình, giảm bớt ô nhiễm sau dự án hoàn thành Tăng thêm quỹ nhà 19 850 m2 góp phần đáp ứng yêu cầu nhà nhân dân thành phố Đối với đối tác liên doanh có khả tài đầu t vào kinh doanh nhà, đợc hởng phần lợi ích từ kết đầu t dự án 4.Tăng thu ngân sách Nhà nớc Theo dự tính công ty, Nhà nớc thu đợc khoản thuế tơng đối lớn từ tổng vốn đầu t vào dự án là: 96013.5 * 5% = 4800.675 triệu đồng Nh dự án đợc thực Nhà nớc có thêm khoản thu từ làm tăng thêm ngân sách cho đất nớc, giải phần thâm hụt ngân sách, cân đối ngân sách Từ Nhà nớc có thêm nguồn chi cho hoạt động khác xà hội III.Các đề xuất cho việc nâng cao trình độ phân tích tài kinh tế xà hội dự án Trong kinh tế thị trờng nay, dự án đa phải đợc xem xét giác độ hiệu tài chính, kinh tế xà hội Đó sở cho việc tài trợ vốn, định đầu t nh để giải vấn đề có liên quan đến dự án Do phân tích tài kinh tế xà hội có vai trò quan trọng dự án Vì để nâng cao chất lợng phân tích tài 63 THệ VIEN ẹIEN Tệ TRỰC TUYẾN chÝnh, kinh tÕ x· héi lËp dù án cần phải có biện pháp đồng từ khâu ngời tới đặc thù dự án xin đa số đề xuất: 1.Về yếu tố ngời Cần phải nâng cao chất lợng cán lập dự án nói chung cán phân tích tài - xà hội nói riêng Cán phân tích dự án có vai trò quan trọng tiến trình dự án (từ khâu chuẩn bị đầu t đến khâu thực đầu t vân hành kết quả) Họ nhân tố chủ yếu tham gia vào mắt xích lập dự án Giai đoạn có ảnh hởng trực tiếp đến việc định đầu t, cấp vốn tính hiệu dự án đầu t Nếu có tính toán sai lầm giai đoạn toàn kết thực tế sau bị sai lệch hậu không lờng hết đợc Cán công ty tham gia vào hoạt động dự án tiền khả thi nghiên cứu khả thi phải hiểu biết cách đầy đủ đắn ý nghĩa tiêu kinh tế kĩ thuật Phải biết sử dụng kết hợp cách linh hoạt tiêu loại dự án có quy mô tính chất khác nhau, từ đa kết luận xác để ngời có thẩm quyền định đầu t Chất lợng phân tích tài không phụ thuộc vào cán lập dự án mà liên quan chịu ảnh hởng nhà quản lý dự án vận hành kết đầu t - họ ngời triển khai phân tích dự án Các phân tích tài có ý nghĩa thực tiễn nhà quản lý điều hành dự án tuân thủ dự kiến nêu báo cáo nghiên cứu khả thi Đồng thời họ ngời đối phó trực tiếp với thay đổi môi trờng từ đa giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo tiêu phân tích dự án giá trị Do cần quan tâm đến đội ngũ cán điều hành, quản lý dự án vận hành kết đầu t Nâng cao chất lợng đội ngũ cán giai đoạn có ý nghĩa nâng cao hiệu thực tế dự án đầu t 64 THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN Qua phân tích ta thấy yếu tố ngời có vai trò quan trọng dự án đầu t Việc nâng cao chất lợng đội ngũ cán đầu t thực qua số phơng thức sau: - Có đòn bẩy để khuyến khích cán bộ, công nhân viên tăng cờng tích luỹ kinh nghiƯm vµ trau dåi kiÕn thøc vỊ lý thut cịng nh− thùc tÕ lÜnh vùc lËp dù ¸n, quản lý dự án - Tổ chức khoá đào tạo ngắn hạn chỗ cho cán công nhân viên công tác phận có liên quan đến hoạt động dự án quản lý dự án - Tiến hành tuyển chọn nhân viên có kiến thức 2.Về mặt phân tích tài 2.1 Một số tiêu phân tích mớt cần áp dụng dự án Để xác định xác hiệu dự án cần xác định đầy đủ khoản thu chi dự án Dự án đà tính toán tơng đối đầy đủ khoản Tuy nhiên cha phân bổ chi tiết rõ ràng khoản thu chi dự án Không nên đơn giản hoá số tiêu tính toán: Trong dự án vừa phân tÝch ta thÊy viƯc tÝnh chØ tiªu tû st chiÕt khấu, doanh thu, chi phí đơn giản: Dự án có vốn đầu t lợi nhuận không nhiỊu vËy viƯc tÝnh tû st chiÕt khÊu, doanh thu, chi phí theo phơng pháp đơn giản dẫn đến sai lầm lớn dự án nên xác định tiêu có tính đến yếu tố thời gian tiền Từ nhận định phân tích ta thấy không nên đơn giản phân tích tiêu đợc coi đặc thù phân tích dự án Bởi làm tính xác dự án, đặc biệt dự án vừa nhỏ Cần sử dụng phơng pháp tính toán có tính đến giá trị thời gian tiền nhằm đảm bảo tính so sánh cho ngời sử dụng dự án đánh giá đợc hiệu mặt chung 65 THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN Trong phân tích tài dự án, việc giảm mức doanh thu từ bán trung c− xng cßn 90% so víi dù tÝnh đà làm cho dự án giảm lợi nhuận Để tránh mức lợi nhuận giảm nhiều 10% nhà để không, số hộ trống công ty nên đề phơng án cho thuê, hạ giá Đối với dự án vừa nhỏ nh dự án cần tập trung vào phân tích mét sè chØ tiªu chđ u nh−: NPV, IRR, B/C Việc phân tích tiêu quan trọng nhằm làm rõ tính hiệu dự án, tránh phân tích lan man dẫn đến phức tạp việc đánh giá Các tiêu phản ánh tơng đối đầy đủ mặt hiệu tuyệt đối lẫn tơng đối nh xem xét hiệu mặt lợng dự án Đặc biệt cần xem xét tới yếu tố tác động đến tiêu tài nh giao động tiêu yếu tố thay đổi thông qua việc phân tích độ nhạy dự án Ngoài phân tích tài dự án nên tính tới yếu tố rủi ro có tác động tới dự án nh: tỷ giá hối đoái, rủi ro khách hàng, rủi ro sản xuất thông qua việc sử dụng phơng pháp toán xác suất thống kê để đánh giá 2.2 áp dụng khoa học kỹ thuật vào công tác phân tích dự án Trong công tác phân tích dự án việc sử dụng phần mềm tin xác định nhanh chóng xác tiêu tài chính, kinh tế - xà hội, kết nối để sử dụng thông tin đa dạng từ đơn vị khác Từ đa dự báo, nhận xét đắn phục vụ cho việc nâng cao chất lợng lập dự án đầu t Điều giúp cho công ty có khả nắm bắt kịp thời hội thị trờng từ phục vụ cho việc điều chỉnh tính toán ban đầu nhằm nâng cao hiệu đầu t 3.Về tiêu xà hội Với dự án mang tÝnh tµi chÝnh, kinh tÕ - x· héi cao nh dự án (đây dự án tạo lợi ích lớn cho công ty đồng thới giải bớt khó khăn nhà cho nhân dân) để nâng cao chất lợng phân tích dự án cần: 66 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - Tỉ chøc thu thập số liệu, lao động dự án tạo trực tiếp gián tiếp (số lao động có ý nghĩa xà hội cao) Với việc xác định tiêu làm sở cho việc tính toán tiêu khác nh số lao động, vốn đầu t, - Cần phải có tỷ suất chiết khấu xà hội chung cho dự án để tính toán tiêu NNVA, NVA tiêu thờng không đợc tính toán tới dự ¸n cđa c«ng ty NhËn xÐt chung vỊ dù ¸n Dự án đầu t xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng công trình Văn hoá dự án có tính khả thi tài kinh tế xà hội Các phân tích tài công ty sau kế hoạch hoàn thiện có chênh lệch định nhng khẳng định tính hiệu dự án Kết phân tích tµi chÝnh vµ kinh tÕ - x· héi cho thÊy dự án thỏa mÃn yêu cầu tài vµ kinh tÕ - x· héi 67 THƯ VIỆN ĐIỆN Tệ TRệẽC TUYEN Kết luận Nhà - vấn đề xúc nơi đặc biệt thành phố lớn nh Hà Nội, vấn đề đợc Nhà nớc Uỷ ban nhân dân thành phố ủng hộ khuyến khích đầu t xây dựng Cùng với gia tăng dân số ngày nhiều nhu cầu nhà lớn diện tích đất đai lại yêú tố không thay đổi việc xây dựng khu chung c cao tầng tiện ích, đáp ứng đợc nhu cầu nhà cho ngời dân Căn vào lợi đất đai (Công ty Xây dựng công trình Văn hoá sở hữu diện tích đất đai rộng), đồng lòng cán công nhân viên công ty đặc biệt có sách u đÃi xây dựng nhà để bán cho thuê, chủ trơng Thành phố Hà Nội khuyến khích hỗ trợ dự án tạo thêm quỹ nhà (nhà cao tầng đại), công ty đà đa ý tởng xây dựng tổ hợp nhà cao tầng diện tích đất mà công ty sở hữu Hiện nay, công ty kính trình xin phép Bộ Văn hoá Thông tin đợc lập triển khai dự án Nếu dự án đợc thực đem lại cho công ty khoản lợi ích lớn mà nâng cao uy tín khả cạnh tranh thị trờng, đồng thời tạo cảnh quan đô thị khang trang, đẹp với lợi ích kinh tế - xà hội lớn Việc lập hồ sơ để trình dự án cần phải phân tích hiệu tài chính, kinh tế - xà hội cách xác cụ thể, phản ánh đợc tất lợi ích mà dự án đem lại rủi ro xảy thực dự án Với phân tích nh ban đầu, dự án cha phản ánh hết đợc điều cần có số đề xuất phơng án tính toán, phân tích để hoàn thiện Trong trình phân tích, tính toán em đà đợc giúp đỡ thày giáo hớng dẫn Th.s Bùi Đức Tuân cán hớng dẫn công ty xây dựng công trình Văn hoá để hoàn thành viết Tuy nhiên trình độ tài liệu hạn chế nên viết không tránh khỏi thiếu xót Rất mong thày cô giáo, cán hớng dẫn bạn góp ý kiến để viết em hoàn thiện 68 THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN Tài liệu tham khảo: PTS Phạm Văn Vận chủ biên Giáo trình Chơng trình dự án NXB Thống Kê 2000 Th.s Từ Quang Phơng Giáo trình quản lý dự án đầu t - NXB Giáo Dục Th.s Đinh Thế Hiển Lập thẩm định hiệu tài dự án đầu t- NXB Thống Kê Viện kinh tế TPHCM- trung tâm ứng dụng kinh tế thành phố Nguyễn Xuân Hải Quản lý dự án xây dựng NXBXD 2002 PGS-TS Mai Văn Bu chủ biên Hớng dân lập, thẩm định quản lý dự án đầu t Trung tâm UNESCO phổ biến kiến thức văn hoá giáo dục cộng đồng NXB Thống Kê HN- 2003 TS Nguyễn Bạch Nguyệt Giáo trình lập quản lý dự án đầu t NXB HN 2000 TS Nguyễn Trờng Sơn Ths Đào Hữu Hoà Giáo trình quản trị dự án đầu t NXB Thống Kê 2002 Đặng Minh Trang Tính toán dự án đầu t NXB Thống Kê 2002 Belli chủ biên Phân tích kinh tế hoạt động đầu t Công cụ phân tích ứng dụng thực tế NXB Văn Hoá-Thông tin 2002 10.TS Phớc Minh Hiệp Phân tích thẩm định dự án đầu t NXB Thống Kê 1999 11 Ths Vũ Thị Thảo chủ biên Đầu t thẩm định dự án Trờng ĐHKTQD NXB Thống Kê 2002 12 Các tài liệu phòng kế hoạch kĩ thuật Công ty Xây Dựng Công Trình Văn Hoá 69 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Mơc lơc Lêi mở đầu Ch−¬ng I Lý luận chung dự án đầu t đánh giá hiệu dự án I Tổng quan dự án đầu t Khái niệm dự án đầu t 2 Đặc ®iĨm cđa dù ¸n Vai trß cđa dù án đầu t 3.1 Đối với nhà đầu t 3.2 Đối với Nhà nớc 3.3 §èi víi tổ chức tài trợ vốn 3.4 Đối với việc hoạch định chiến lợc phát triển II Chu kú cđa dù ¸n Kh¸i niệm nội dung chu kỳ dự án 1.1 Kh¸i niƯm 1.2 Néi dung cđa chu kú dù ¸n LËp dù ¸n 11 III Đánh giá hiệu dù ¸n 15 Đánh giá hiệu tài dự ¸n 15 1.1 Xác định tổng vốn đầu t dự án 15 1.2 Dù kiÕn nguån tµi trợ cho dự án 20 1.3 Xác định lợi ích chi phí dự án 22 2.Đánh giá hiệu qủa kinh tế xà hội dự án 29 2.1 Kh¸i niƯm 29 2.2 Các tiêu đánh giá: 30 2.3 Tiêu chuẩn để ®¸nh gi¸: 31 2.4 Phơng pháp đánh giá lợi ích kinh tế xà hội thực dự án đầu t 31 2.5 Những tác động dự án 33 Ch−¬ng II 36 Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng công ty Xây dựng công trình văn hoá 36 I Giới thiệu chung công ty Xây dựng Công trình Văn hoá 36 Lịch sử hình thành trình phát triển Công ty Xây dựng công trình văn hoá 36 Thực trạng sản xuất kinh doanh cđa c«ng ty 37 Phơng hớng phát triển 40 II Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng 41 Sù cÇn thiÕt cđa dù ¸n 42 Căn để lập dự án 42 Mô tả dự án 43 3.1 S¶n phÈm cđa dù ¸n 43 3.2 Địa điểm xây dựng 44 3.3 Quy ho¹ch x©y dùng 44 70 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 4.Ph−¬ng ph¸p tÝnh to¸n dù ¸n 49 4.1 Hạch toán hiệu tµi chÝnh 49 4.2 Hạch toán hiệu kinh tế - xà hội 50 5.Đánh giá công tác phân tích hiệu tài chính, kinh tế x· héi cđa dù ¸n 51 5.1 Những điều đạt đợc công tác phân tích 51 5.2 Những hạn chế trình phân tích 52 Ch−¬ng iii 54 Đề xuất phơng pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế - xà héi cđa dù ¸n 54 I Phơng pháp đánh giá hiệu tài 54 ChØ tiªu thu nhËp thuÇn - NPV 56 Chỉ tiêu hoàn vốn nội bé - IRR 56 3.Xác định tiêu B/C 57 4.Ph©n tÝch độ nhạy dự án 57 4.1 Víi chØ tiªu NPV 58 4.2 Víi chØ tiªu IRR 59 5.Phân tích rủi ro thông qua phơng pháp toán xác suất 60 II HiƯu qu¶ kinh tÕ x· héi 62 1.Lỵi Ých kinh tÕ cho c«ng ty 62 2.ViƯc lµm 62 3.Tác động dây chuyền 63 4.Tăng thu ngân sách Nhà n−íc 63 III.Các đề xuất cho việc nâng cao trình độ phân tích tài kinh tế xà hội dù ¸n 63 1.VÒ yÕu tè ng−êi 64 2.Về mặt phân tích tài 65 2.1 Mét số tiêu phân tích mớt cần áp dụng dù ¸n 65 2.2 ¸p dơng khoa häc kỹ thuật vào công tác phân tích dự án 66 3.Về tiêu xà hội 66 KÕt luËn 68 Tài liệu tham khảo: 69 71 ... nhà cao tầng công ty Xây dựng công trình văn hoá I Giới thiệu chung công ty Xây dựng Công trình Văn hoá Lịch sử hình thành trình phát triển Công ty Xây dựng công trình văn hoá Công ty Xây dựng Công. .. có, công ty đà sâu nghiên cứu dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng đất sử dụng công ty nhằm nâng cao mạnh nhà đất đồng thời mở rộng quy mô công ty tơng lai II Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng. .. Công ty xây dựng văn hoá đợc thành lập theo định số 144/VH- QĐ ngày 9/9/1976 Bộ trởng Bộ Văn hoá Phát triển từ đơn vị xây dựng ngành văn hoá, Công ty xây dựng công trình văn hoá có 25 năm xây dựng