Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai nguồn tài nguyên quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt thay ngành nông - lâm nghiệp, thành phần quan trọng môi trường, yếu tố quan trọng trình phát triển xã hội, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phịng Các vấn đề xoay quanh đất đai ln vấn đề nóng bỏng quốc gia, địa phương với cá nhân Mà giải vấn đề phức tạp, cần tới quan tâm Nhà nước, cấp, ngành Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Bắc Kạn tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm gần đây, phường, xã thuộc thị xã Bắc Kạn có tốc độ thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc cơng tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường Được phân công ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên Môi trường, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, chúng em tiến hành thực chuyên đề: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011” nhằm góp phần bước hồn thiện cơng tác xác định giá đất ở, tồn địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung thị xã Bắc Kạn nói riêng 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường - Phân tích số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trường, nhằm mang lại hiệu công tác định giá đất 1.3 Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất như: Luật đất đai; Nghị định Chính phủ; Thông tư hướng dẫn Bộ Tài nguyên Mơi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,…Quyết định UBND tỉnh Bắc Kạn - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi Phần TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lí luận Xã hội lồi người ln ln phát triển khơng ngừng phục vụ cho người biến đổi theo, nhu cầu quan trọng người mang tính thiết yếu sau thức ăn cho tồn người đất đai hay nói cách rộng hơn, khoa học bất động sản Nó gắn liền với người ngày từ thủa sơ khai tầm quan trọng ngày khẳng định theo tiến trình phát triển lồi người Thật vậy, đất đai nguồn tài nguyên vô giá không xác định hết giá trị nguồn tài nguyên quý Đất đai đã, đóng góp vai trị quan trọng cho lĩnh vực quốc gia giới thực tế chứng minh cách rõ nét điều Trên giới quốc gia có quan niệm bất động sản, bề dày lịch sử khác từ việc tạo nó, quản lý, sử dụng, phát triển kinh doanh chung điều tiết Nhà nước mặt pháp lý tổng thể mối quan hệ kinh tế, trị, xã hội thực thể xã hội định Ở Việt Nam vậy, từ Luật đất đai năm 1993 ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất mua bán, trao đổi, từ hệ thống thị trường bất động sản hình thành, phát triển khơng thể phủ nhận vai trị thị trường việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nâng cao đời sống tầng lớp dân cư 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.2.1 Tổng quan thị trường đất đai Thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi ( Robert Daniel, 1994) Đó nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thơng qua trao đổi hàng hố Thị trường đất đai nơi diễn giao dịch dân liên quan đến đất đai thời điểm định Thực chất thị trường có từ lâu đời tồn dạng khác thời kì lịch sử khác Hiện nay, thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể kinh tế chủ nghĩa tư kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 2.2.2 Thị trường đất đai giới Thị trường đất đai thị trường đặc biệt, hình thành phát triển thị trường gắn liền với hình thành phát triển sản xuất hàng hoá Đất đai mua bán thị trường, giá đất biến động theo giá trị miếng đất tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển chịu tác động nhiều nhân tố, thị trường đất đai khơng ngừng hồn thiện mơi trường pháp lý, cấu thị trường, biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai hầu giới đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định vị trí vai trị có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội Tại nước tư phát triển, chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất xác lập ổn định, q trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất khơng tái tạo đất mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn Các quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán đất không áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Tại hình thành trang trại với quy mơ hàng ngàn hecta, mà người chủ người sở hữu người thuê đất Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước thường diễn sốt giá đất vùng kinh tế phát triển khu đô thị Khi sốt đất có nguy ảnh hưởng đến kinh tế thu hút đầu tư nước ngồi phủ có hình thức tác động cho phù hợp Một ví dụ điển hình sốt giá đất cuối thập kỷ 80 kỷ XX, nguyên nhân chủ yếu dẫn tới phá sản nhiều công ty kinh doanh BĐS Nhật Bản, Mỹ, Anh năm 1990 sau Chính phủ Nhật phải khống chế mức tăng giá nhà đất Tokyo Cùng với tình trạng suy thối kinh tế vào năm 1992 - 1993 giá nhà đất nhiều quốc gia phát triển giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm ngân hàng bị kẹt vốn vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 làm cho khối lượng giao dịch nhà đất Paris giảm 11,5% Trong năm 1991- 1992, văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất trì trệ thị trường nói chung Kết Chính phủ Pháp ban hành đạo luật nhằm giúp người mua giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua chỗ Hay đây, khủng hoảng tín dụng nhà đất Mỹ đầu năm 2008 gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội khơng riêng nước Mỹ mà cịn lan giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khốn tồn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá mặt hàng thiết yếu xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều khiến cho cục trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi suy thoái kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [8] Từ kinh nghiệm mà quốc gia phát triển trải qua, quốc gia phát triển tăng cường thi hành sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mơ tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước thi hành sách hạn điền quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp Anbani coi thuộc sở hữu gia đình nơng dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, đến năm 1995 việc bán đất coi bất hợp pháp Những người nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không sử dụng vịng năm đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, số mảnh đất bị quy định khơng bán vịng 10 năm có mảnh khơng bán vĩnh viễn, số trường hợp Nhà nước bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho Ở Bungari, doanh nghiệp không quyền chuyển nhượng mảnh đất nhận từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền nông dân đất nông nghiệp đơn hưởng hoa lợi từ mảnh đất Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, gia đình sở hữu đất trồng trọt không 13,5 đất canh tác cộng với 1,35 đất ở, vượt hạn mức phải Nhà nước cho phép Tính độc quyền sở hữu đất giá đất CNTB bị giới hạn khả phân chia lại giới qua chiến tranh đế quốc Hiện khơng cịn khả trình độ tích tụ tư đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu sử dụng đất áp dụng nhiều cho thuê đất đai Thị trường nhà đất giới vượt ngồi khn khổ quốc gia, thu hút đầu tư nhà tư nước ngồi Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn Nhật Bản, Đài Loan nước đầu lĩnh vực kinh doanh BĐS nước Qua thể rõ rệt tính quốc tế thị trường đất đai xu hội nhập 2.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam Ở nước ta, đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội đất nước thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới hình thành phát triển thị trường đất đai- loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt đưa trao đổi, mua bán Có thể chia trình hình thành phát triển thị trường đất đai nước ta thành giai đoạn sau đây: * Giai đoạn trước năm 1945 Thời kì Việt Nam có chế độ xã hội, xã hội phong kiến xã hội thực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai thời gian dài khơng tồn Người dân có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ nơng dân cho địa chủ, thực dân Khi giá đất quy đổi thành tiền * Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ ban hành nhiều văn luật quan trọng quy định đất đai Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp 1959 khẳng định có hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, sở hữu Nhà nước tập thể ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố cá nhân đất đai nhà xuất phổ biến thực theo truyền thống tập quán cộng đồng, bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với Mặc dù khơng có văn pháp luật quy định giao dịch bất động sản, song Nhà nước thừa nhận làm thủ tục xác nhận cho giao dịch mua bán thu thuế trước bạ đăng kí quyền sở hữu nhà đất * Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 Hiến pháp năm 1980 lần quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai hình thức” Tuy nhiên, người dân tìm kiếm nhà ở, Luật quy định: “Người thừa kế nhà người chưa có chỗ ở, người khác chuyển nhượng nhà ở, sau quan Nhà nước có thẩm quyền cơng nhận sở hữu nhà quyền sử dụng đất có ngơi nhà đó” Như giai đoạn pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận phát triển thị trường BĐS đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán đất diễn ngầm núp bóng hình thức mua bán nhà chủ yếu mua bán trao tay, tự cam kết người mua người bán Trong bối cảnh chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, quan hệ hàng hoá tiền tệ phát triển rộng rãi quan hệ sử dụng, trao đổi yếu tố lực lượng sản xuất, bao hàm yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định pháp luật” Kể từ khái niệm mua bán đất hiểu chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS có nghĩa mua bán quyền sở hữu BĐS đất quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS * Giai đoạn từ năm 1993 đến Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn Giai đoạn đánh dấu đời Luật đất đai 1993 hệ thống văn pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung Luật đất đai Luật đất đai 1993 cụ thể hoá điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993) Lần khái niệm giá đất thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993) Như vậy, từ Luật đất đai năm 1993 ban hành với việc quy định quyền người sử dụng đất thức khai sinh, thừa nhận hoạt động phát triển thị trường BĐS kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai bất hợp pháp, phải núp bóng danh nghĩa mua nhà thừa nhận hợp pháp công khai mua bán mở hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dịng người mua nhà đất đất để làm nhà cách thức Lượng cầu thức nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007) [6] Đây thời điểm bắt đầu mở cửa kinh tế thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, đánh dấu việc Chính phủ Hoa Kỳ thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng nhân tố thúc đẩy gia tăng cầu BĐS không đáp ứng cho nhu cầu thực mà cịn tạo kì vọng cho nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực vốn chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngồi chuyển về, phải kể đến người xuất lao động thị trường nước đông Âu, điển hình người lao động Đức mang lượng ngoại tệ đáng kể sau chấm dứt hợp đồng lao động sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp Bộ Luật dân năm 1995 cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Những nhân tố tạo gia tăng đột biến cầu đất đai- BĐS nhân tố khởi đầu cho sốt thị trường BĐS năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất thành phố lớn, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau lan rộng hầu khắp tỉnh thành phố nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch giai đoạn tăng bình quân gấp 7-10 lần so với năm trước với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà kinh doanh dịch vụ; phần không nhỏ BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu chờ tăng giá Năm 1997, ảnh hưởng khủng tài tiền tệ khu vực Châu Á, nhà đầu phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng khơng người đầu rơi vào tình trạng phá sản Từ năm 1998 thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu việc Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1993, bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, bổ sung trường hợp tổ chức nước Nhà nước giao đất quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 thủ tục thực quyền người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất mở rộng hơn: + Một hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền + Hai cho tổ chức kinh tế nước phạm vi hạn chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với phục hồi tăng trưởng mạnh kinh tế nước, hội xuất dòng đầu tư sau ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ thay đổi sách cho người Việt Nam định cư nước mua nhà đất làm cầu đất gia tăng Thêm vào đó, thời điểm khởi đầu kỳ quy hoạch kế hoạch 2001-2010, Chính quyền tỉnh, thành phố thực cơng bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển mang lại giá trị kỳ vọng cho vùng đất đai nằm quy hoạch Đó động lực thúc đẩy nhà đầu tư tìm kiếm thơng tin quy hoạch để đầu đất đai đón trước quy hoạch Đó nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến cầu tạo sóng đầu thị trường nhà đất, đô thị lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh số thành phố lớn có hội phát triển Cơn sốt thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 thông qua vào ngày 26/11/2003 thể đầy đủ chủ trương Nghị số 26-NQ/TW, với quy định kiểm soát cung cầu đất đai thị trường BĐS Luật Đất đai quy định nội dung cụ thể sở hữu toàn dân đất đai, số quyền trao cho người sử dụng đất để phù hợp với chế thị trường quyền sử dụng đất coi tài sản người sử dụng đất; tổ chức kinh tế nước quyền lựa chọn hình thức giao đất thuê đất từ Nhà nước; áp dụng chế giá đất phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường; hình thành hệ thống quản lý cơng khai, minh bạch sở hệ thống đăng ký đất đai thống với trình tự thủ tục hành rõ ràng; cơng khai hố từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý chất giá trị việc chuyển đất nơng nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi Nhà nước, nhà đầu tư quyền lợi người bị thu hồi đất Từ Luật đất đai 2003 thức có hiệu lực với quy định chi tiết Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng đóng băng thời gian dài.(Lê Phương Thảo, 2007) [6] Từ năm 2006, Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới WTO, thị trường đất đai có khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại chế sách nhằm thu hút đầu tư cho phép người Việt Nam định cư nước mua nhà với quyền sử dụng đất thúc đẩy thị trường BĐS chuyển đường tăng vị trí tập trung nhiều trung tâm thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí hoạt động sinh hoạt người dân thị xã Đó điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán kinh doanh hàng hóa dịch vụ Dân cư thị xã tập trung đông khu phố hoạt động chủ yếu họ kinh doanh loại hàng hóa nhà hàng ăn uống (do có bến xe chợ Bắc Kạn nằm đó) Tại khu vực mức độ tiêu thụ hàng hóa mạnh, khả năng kinh doanh tiêu thụ gấp - lần vị trí khác Chính vậy, nhiều người chấp nhận bỏ khoản tiền lớn để mua đất với giá cao mà không ngần ngại Tuy nhiên, khu vực nhu cầu bán đất Qua điều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BĐS đường phố nhóm I diễn chủ yếu vị trí 2, vị trí cịn vị trí Tại vị trí 1, BĐS sử dụng để đầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao Ta thấy giá đất chuyển nhượng khu vực diễn khơng đều, giá đất vị trí cao hẳn so với giá vị trí tiếp sau, vị trí mang lại khả sinh lợi cao Tuy nhiên, số vụ chuyển nhượng tuyến phố giá đất cao khơng phù hợp với điều kiện kinh tế phần lớn người dân, tâm lý chủ sử dụng khơng có nhu cầu chuyển đổi chỗ Trên thực tế cho thấy, giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan yếu tố khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất diện tích phù hợp,… có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng… Những yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 4.3.2.2.2 Biến động giá đất đường phố nhóm II số yếu tố ảnh hưởng Các đường phố nhóm II bao gồm: Đường Hùng Vương; Đường Kon Tum; Đường Nguyễn Văn Thốt Diễn biến giá đất nhóm II thể qua bảng 4.9 đây: Bảng 4.8 Giá đất đường phố nhóm II Đường Hùng Vương Đường Kon Tum Đường Nguyễn Văn Thoát Vị Trí 3 Giá TT trung bình qua năm Giá QĐ qua năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) Đường Phố (1000 đ/m²) [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] 2010 2011 2010 2011 18000 22000 5000 11000 16000 19000 4500 10000 13000 15000 3700 9000 10000 12000 3500 7000 8000 10000 3000 6000 5000 8000 2000 5000 15000 19000 5000 9000 11000 15000 4000 8000 7000 12000 3200 7000 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) 2010 3.6 3.5 3.5 2011 2.0 1.9 1.6 2.8 1.7 2.6 2.8 2.8 2.6 2.1 1.6 1.6 2.1 1.8 1.7 Bảng 4.8 thể Giá đất Nhà nước quy định Giá đất năm 2011 5được tính theo giá quy định Quyết định Quyết định số 2800/2010/QĐUBND ngày 04/12/2010 UBND tỉnh Bắc Kạn việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2011 Theo đó, giá đất đường Hùng Vương vị trí 11 triệu đồng/m2 Nhưng vị trí tuyến đường Nguyễn Văn Thốt có giá quy định triệu đồng/m 2, đường Kon Tum triệu đồng/m2 Như đường phố nhóm II giá Nhà nước quy định tuyến phố khác đặc điểm tuyến phố mang lại Qua nghiên cứu giá thị trường đường phố nhóm II bảng 4.8 cho thấy: giá đất thị trường qua năm tăng vị trí, đường phố Tuy nhiên mức độ tăng năm 2011 cao hơn, diễn nhộn nhịp sôi động so với thị trường BĐS thời kỳ năm 2010 Các nhà đầu tư vào chứng khốn có lợi nhuận chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS khiến cho giá nhà đất tăng Các tuyến đường nằm đường rộng, có khả sinh lời Trên mặt đường thường doanh nghiệp bn bán kinh doanh, vụ chuyển quyền sử dụng đất vị trí thường ít, thường xảy mua bán vị trí 2, Các vị trí bên thường nơi thuận lợi Nhìn chung, vị trí 2, thuận lợi cho sống gia đình khơng sản xuất kinh doanh, khơng muốn ầm ĩ, vị trí bên tuyến đường có điều kiện lại thuận lợi Cũng sát trục đường nên giá đất tuyến đường thường cao 4.3.2.2.3 Biến động giá đất đường phố nhóm III số yếu tố ảnh hưởng Các đường phố nhóm III bao gồm: Đường Cứu Quốc; Đường Đội Kỳ, Đường Phùng Chí Kiên Diễn biến giá đất nhóm III thể qua bảng 4.9 đây: Bảng 4.9 Giá đất đường phố nhóm III Đường Cứu Quốc Đường Đội Kỳ Đường Phựng Chớ Kiờn Vị Trí 3 Giá TT trung bình qua năm Giá QĐ qua năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) Đường Phố (1000 đ/m²) [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] 2010 9500 6000 3600 8500 6000 4500 5800 5000 3600 2011 16000 11000 8400 14000 10500 7500 12000 9500 6800 2010 4000 2800 1700 4000 3000 2500 3000 2800 2600 2011 6500 4500 4000 6000 5000 4000 6000 5500 4000 2010 2,3 2,1 2,0 2,1 2,0 1,8 1,9 1,7 1,4 2011 2.5 2,4 2,1 2,3 2,1 1,9 2,0 1,9 1,7 (Nguồn: Số liệu thu thập từ Phòng TNMT thị xã điều tra, vấn) Cũng tương tự đường phố nhóm I nhóm II, giá đất quy định có thay đổi qua năm Nhìn vào bảng số liệu cho thấy mức giá đường Cứu Quốc năm 2010 2011 có chênh lệch lớn Nếu năm 2010 giá thực tế vị trí đoạn đường Cứu Quốc triệu đồng/m đến năm 2011 vị trí mức giá tăng lên 11 triệu đồng/m Dự kiến tương lai giá đất vị trí cịn có dấu hiệu lên cao theo quy hoạch 2008 - 2009 đoạn đường trọng đầu tư mở rộng thành đường 27m Đây điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán hay xây dựng khu vui chơi, giải trí… phục vụ cho nhu cầu người dân thị xã Bên cạnh mức tăng giá đất đường Cứu Quốc giá đất đường Đội Kỳ có xu hướng tăng lên nhanh chóng Bởi lẽ đoạn đường khu vực tập trung nhiều trường học trường Mầm non Sông Cầu,trường tiểu học Sông Cầu, trường THCS Bắc Kạn, trường THPT Bắc Kạn, trường THPT chuyên, trường hướng nghiệp Có thể nói đoạn đường trọng yếu thị xã, mật độ dân cư lại đông Đây điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán việc lại người dân Do việc mở mang khu thị phía nam phường Phùng Chí Kiên nên đường Phùng Chí Kiên khởi công xây dựng để tạo điều kiện lại thuận tiện cho người dân khu vực này, đồng thời làm giảm lượng người lại khu vực trung tâm thị xã Tuy nhiên, đoạn đường tránh nên việc kinh doanh, buôn bán người dân mang tính chất nhỏ lẻ Chính mức giá đoạn đường có phần thấp mức giá đoạn đường Cứu Quốc đường Đội Kỳ 4.3.2.2.4 Biến động giá đất đường phố nhóm IV số yếu tố ảnh hưởng Các đường phố nhóm IV bao gồm: Đường Thái Nguyên; Đường Thanh niên; Đường Nguyễn Văn Tố Diễn biến giá đất nhóm III thể qua bảng 4.11 đây: Bảng 4.11 Giá đất đường phố nhóm IV Đường Thỏi Nguyờn Đường Thanh niên Vị Trí Giá TT trung bình qua năm Giá QĐ qua năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) Đường Phố (1000 đ/m²) [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] 2010 7000 5500 4000 5000 2011 12000 8000 6500 7500 2010 2200 1800 1500 2000 2011 3500 2600 2000 3000 2010 3.18 3.05 2.6 2011 3.4 3.07 3.25 2.5 2.5 Đường Nguyễn Văn Tố 3 3000 2500 4500 3000 1500 6000 4000 7000 5500 2500 1500 1000 1500 1000 500 2000 1500 2500 2000 1000 2.0 2.0 3.0 3.0 3.0 2.75 2.6 2.8 2.7 2.5 (Nguồn: Số liệu thu thập từ Phòng TNMT thị xã điều tra, vấn) Nhìn vào bảng 4.11, ta thấy giá đất quy định Nhà nước nhóm IV khơng có thay đổi nhiều qua năm Năm 2011, giá đất quy định cao tuyến đường phố nhóm IV 3,5 triệu đồng/m Trong năm 2010, 2011 UBND Tỉnh Bắc Kạn ban hành quy định giá đất theo năm, khơng có thay đổi nhiều giá đất so với năm 2008, 2009, giá đất thực tế thị trường biến động với xu hướng tăng tất đường phố, đặc biệt năm 2011 Qua cho thấy, giá đất quy định Nhà nước qua năm chưa phù hợp với diễn biến thị trường nhà đất 4.3.2.2.5 Biến động giá đất đường phố nhóm V số yếu tố ảnh hưởng Các đường phố nhóm V bao gồm: Tuyến đường Nơng Thượng - Tân Thành; dọc đường Thái Nguyên; Đường Nông Thượng - Thanh Vận Diễn biến giá đất nhóm III thể qua bảng 4.12 đây: Bảng 4.12 Giá đất đường phố nhóm V Đường Phố Vị Trí Giá TT trung bình qua năm Giá QĐ qua năm (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) 2010 dọc đường Thỏi Nguyờn 2010 2011 700 700 700 700 500 500 500 500 Tuyến đường Nông Thượng Thanh Vận 2011 250 250 250 250 800 800 800 800 Đường Nông Thượng - 3 500 250 700 550 400 500 250 700 550 400 500 250 700 550 400 500 250 700 550 400 (Nguồn: Số liệu thu thập từ Phòng TNMT thị xã điều tra, vấn) Qua bảng 4.12 cho thấy mức giá theo quy định năm 2010, 2011 đoạn đường giữ nguyên Bởi đoạn đường khơng có biến động đáng kể, sơ hạ tầng, giao thơng cịn chưa phát triển đồng bộ, mật độ dân cư ít, người dân chủ yếu lao động tự Bảng 4.13 Chênh lệch giá đất trung bình vị trí đường phố nhóm đường Năm Giá quy định (lần) VT1/VT4 VT2/VT3 VT1/VT2 VT1/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 VT1/VT2 Giá bình quân thị trường (lần) VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 VT1/VT2 [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 2010 2011 Năm 2010 2011 Năm 2010 2011 (Nguồn: Số liệu điều tra, vấn) 4.5.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất Trên tuyến đường với giá đất quy định theo Quyết định 2800/QĐ-UBND UBND tỉnh Bắc Kạn quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Bắc Kạn lựa chọn số lô đất tuyến đường Thành Công, vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, lập cho việc thu thập thông tin đất…, liệu sử dụng điều tra giá chuyển nhượng thực tế (giá thị trường) đất thị tuyến đường thị xã Bắc Kạn Qua thấy vị trí lơ đất đến giá trị đất Bảng 4.14 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường Thành Cơng Vị trí Giá TT trung bình qua năm Mức chênh lệch (1000.000 đ/m²) [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] 2010 2011 2010 2011 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Bảng 4.14 phản ánh rõ giá bán thị trường đường phố Thành Cơng, giá bán vị trí 2, có khoảng cách xa so với vị trí đường phố Đường phố Trần Hưng Đạo coi nơi có giá bán cao địa bàn thị xã Bắc Kạn Giá bán lô đất có vị trí mặt tiền trục đường (VT 1) cao nhiều lần so với lơ đất có mặt tiền bám VT 2, Như giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất diện tích phù hợp, có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, q trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng, yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 4.5.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, lựa chọn số ô đất liền kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp người dân Kết thể bảng đây: Bảng 4.15 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Độ rộng mặt tiền (m) Giá bán (1000 đ) Đường A 3.500 – 4.500 Đường C 2.500 – 3.000 Đường B >5.500 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua điều tra thực tế cho thấy, với chiều dài ô đất đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lơ đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao 4.5.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Do trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại nên nhu cầu đất ngày tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thị xã Bắc Kạn năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có thay đổi lớn Hình 4.7 Bản đồ KDC Đức Xuân I Hình 4.8 Bản đồ KDC Đức Xuân II Hình 4.10 Bản đồ khu thị phía Nam Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư quy hoạch địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011, dự án hoàn thành giao xong: Khu dân cư Đức Xuân I, II phường Đức Xuân khu đô thị phía Nam phường Phùng Chí Kiên Dựa phương pháp điều tra, vấn theo mẫu phiếu tiến hành điều tra hai khu vực Kết điều tra thể bảng sau: Bảng 4.16: Đặc điểm số khu dân cư quy hoạch Năm bắt đầu Năm hoàn quy hoạch thành QH Khu dân cư Đức Xuân I, 46125 II phường Đức Xuân 615 2000 2003 Khu thị phía Nam 85800 phường Phựng Chớ Kiờn 1100 2002 2010 Khu dân cư Diện tích Tổng số lơ (m2) (Nguồn: Sở Tài ngun Môi trường tỉnh Bắc Kạn) Khu dân cư Đức Xuân I, II, phường Đức Xuân quy hoạch theo định số 192/QĐ-UBND ngày 31/01/2000 UBND tỉnh Bắc Kạn Là khu đất thị xã làm chủ đầu tư Khu dân cư bắt đầu quy hoạch năm 2000, hồn thành năm 2003 Có 615 lơ với 46125 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu cư có giá - 2,5 triệu đồng/m2 Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình triệu đồng/m 2, đến năm 2003 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 7,5 triệu đồng/m triệu đồng/m2 Khu đô thị phía Nam phường Phùng Chí Kiên quy hoạch theo định số 734/QĐ/UBND ngày 29/03/2005 UBND tỉnh Bắc Kạn Với diện tích 85800 ha, chia 1100 lơ Bắt đầu quy hoạch năm 2002 hoàn thành năm 2010 Trước năm quy hoạch, giá đất lô đất khu dân cư có giá trung bình triệu đồng/m Nhưng khu dân cư bắt đầu hồn thành đưa vào sử dụng mức giá trung bình 11 triệu đồng/m Qua cho thấy mức giá bắt đầu quy hoạch sau thực quy hoạch có chênh lệch rõ rệt Bảng 4.17: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Giá đất TB(1000/m2) Khu dân cư Mức chênh lệch Bắt đầu quy hoạch Sau thực Chênh đơn giá QH (1.000 đ/m2) Khu dân cư Đức Xuân 2.000 - 2.500 I, II 6.000 - 9.000 Giá đất trung bình 7.500 2000 4.000 - 6.500 Khu thị phía nam phường Phựng Chớ 4.000 - 5.500 Kiờn 9.000 - 14.500 Giá đất trung bình 11000 5000 5.000 - 9.000 (Nguồn: Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Bắc Kạn) 4.5 Đề xuất số giải pháp Ngay từ tổ chức quy hoạch tổng thể, chi tiết cầu, đường, khu đô thị mới,…, Nhà nước cần quan tâm đến vị trí đắc địa, đất dọc hai bên đường, đất khu trung tâm…Đồng thời, q trình triển khai tổ chức thi cơng, (trong có ưu tiên huy độngmọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư) đầu tư sở hạ tầng, Nhà nước cần quan tâm tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý tồn đất đai khu vực, vị trí đắc địa sau tiến hành tổ chức đấu thầu công khai hạng mục cơng trình đầu tư sở hạ tầng Đơn cử Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức vay tiền đền bù giải tỏa Khu đô thị Thủ Thiêm - quận – tổ chức cho nhà đầu tư công khai đấu thầu “đầu tư” hạng mục cơng trình theo quy hoạch cấp có thẩm quyền duyệt thơng qua Tồn số tiền chênh lệch (siêu lợi nhuận) việc tăng giá trị đất, tăng giá đất thu ngân sách nhà nước Một phần nguồn thu đặc biệt này, kiến nghị dùng đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp “thuê”, xây dựng nhà cho người tái định cư, đảm bảo thực tốt sách an sinh xã hội Đảng Nhà nước Những nhà đầu tư có đất mà kéo dài thời gian xây dựng, khơng có vốn để đầu tư phải thu hồi Tất hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải thu thuế chuyển nhượng thuế lợi tức để tránh thất thu cho ngân sách ngăn chặn đầu Cần có phối h ợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao th ông, ng ành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt bằng….trong công tác quản lý sử dụng đất đai t ại đ ịa ph ơng Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dân số ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lơ đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích, ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư - Giá đất tỉnh ban hành tương đối phù hợp với điều kiện tự nhiên phát triển kinh tế xã hội địa bàn thị xã Bắc Kạn - Nguồn nhân lực lĩnh vực định giá đất bất động sản thiếu gây ảnh hưởng tới trình định giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn - Hiện dịch vụ phục vụ cho việc giao dịch đất đai địa bàn Thị xã tương đối hoàn chỉnh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc mua bán trao đổi đất đai diễn thuận lợi; số công ty môi giới nhà đất bắt đầu xuất địa bàn thị xã giúp giá đất tỉnh ban hành cơng khai tránh tình trạng giá bán thị trường vượt nhiều so với giá Tỉnh quy định 5.2 Đề nghị - UBND Thị xã tăng thêm nguồn lực quan quản lý đất đai để quan làm việc tốt - UBND Thị xã tổ chức đào tạo cán có kiến thức chuyên môn công tác định giá đất quản lý thị trường bất động sản - UBND Thị xã phối hợp quan chuyên môn mở sàn giao dịch bất động sản dịch vụ môi giới nhà đất (dưới quản lý quan chuyên môn) để công khai niêm yết giá đất Phụ lục Bảng 4.5 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2010 đến 2011 TT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất năm 2010 Giá đất năm 2011 (1000 đ/m2) (1000 đ/m ) Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 5000 4000 3600 12000 11500 10000 5000 4600 3000 12000 11000 10000 Đến hết đường 6000 Trần Hưng Đạo 5000 4000 12000 10900 10000 Đường Thành Công Ngã tư giao với đường Đường Trường Ngã tư điện Dương Mạc Chinh lực tỉnh Hiếu đến hết đường Trường Chinh Đường Trần Hưng Đạo Ngã tư chợ Cầu thư viện Bắc Kạn cũ cũ Ngã tư đường Trường Chinh Đường Hùng Vương Nối đường 27 phía đơng Ngã ba đường đội kỳ, nối đường Thanh niên 5000 4500 3000 11000 10000 9000 Đường Kon Tum Ngã ba công Ngã ba nối ty ô tô đến hết đường Trần địa phận Đức Hưng Đạo Xuân 3700 3500 2000 7000 6000 5000 Nối đường Đường Nguyễn Đường 27 phía Trần Hưng 5000 Văn Thốt đơng Đạo 4200 3200 9000 8000 7000 2500 1700 6500 4500 4000 3000 2000 6000 5000 4000 3000 2800 2600 6500 5500 4000 1800 1500 3500 2600 2000 Đường Cứu Quốc ngã tư chợ Bắc Kạn Ngã ba Đường Đội Kỳ đường Hùng Vương Đường Phựng Chớ Kiờn Từ cầu cạn Giáp nhà bà Lựa 4000 Đường Bàn 4000 Văn Hoan Ngã ba đường Nguyễn Văn Tố 10 Đường Thỏi Nguyờn Ngã ba Đến hết đất đường phường Phựng 2200 Nguyễn Văn Chớ Kiờn Tố 11 Đường Thanh niên Đoạn từ cách lộ giới Đến hết đường 2000 đường Thanh niên Thành Công 1500 1000 3000 2000 1500 12 Cách lộ giới Đường Nguyễn Giáp đất Nông đường Cứu 1500 Văn Tố Thượng Quốc 20m 1000 500 2500 2000 1000 13 Cách lộ giới Tuyến đường đường Nông Thượng Nguyễn Văn Thanh Vận Tố 14 Dọc đường Thỏi Nguyờn Giáp đất Nông Thượng Giáp đất Thanh Vận 700 500 250 700 500 250 Cách lộ giới QL3 20m rẽ vào trường học đến đầu đập tràn 800 600 350 800 600 350 Cách lộ giới QL3 100m đến Nông Thượng Từ cầu Pác cách lộ giới Cốp đường Thỏi - Tân Thành Nguyờn 20 m Đường 15 700 550 400 700 550 400 (Nguồn: Phịng Tài ngun & Mơi trường thị xã Bắc Kạn điều tra thực địa) ... địa bàn thị xã Bắc Kạn nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng 3.4.3.1 Giá đất quy định phạm vi nước 3.4.3.2 Giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn 3.4.3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị. .. xã Bắc Kạn nói riêng 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn. .. ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011? ?? nhằm góp phần bước hồn thiện cơng tác xác định giá đất ở, toàn địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung thị xã