BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - BÁO CÁO ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG CỦA VIỆT NAM Thuộc Dự án: Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế giải pháp để hồn thiện hệ thống pháp luật cơng cụ quản lý đất đai nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hà Nội, năm 2013 MỤC LỤC I THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT 1 Các quy định pháp luật xây dựng, ban hành bảng giá đất Tình hình kết thực II NHẬN XÉT CHUNG Mặt Những tồn tại, hạn chế III - THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ Các quy định pháp luật định giá đất cụ thể Tình hình tổ chức thực 15 Các giải pháp 16 BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG CỦA VIỆT NAM I THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Các quy định pháp luật xây dựng, ban hành bảng giá đất Để hướng dẫn địa phương việc thống thực trình tự, nội dung dung, phương pháp xây dựng bảng giá đất, ngày 08 tháng 01 năm 2010, Liên Bộ Tài nguyên Môi trường Tài ban hành Thơng tư liên tịch số 02/2010/TTLT Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; ngày 01 tháng 02 năm 2010, Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư số 03/2010/TTBTNMT Quy định định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất 1.1 Về nội dung chủ yếu Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT ngày 08 tháng 01 năm 2010: a) Về phạm vi áp dụng quy định trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền ban hành Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương b) Về đối tượng áp dụng bao gồm quan quản lý nhà nước, quan chuyên mơn tài ngun mơi trường, tài chính, tư pháp, kế hoạch đầu tư, xây dựng, nông nghiệp phát triển nông thôn quan khác có liên quan; cán địa xã, phường, thị trấn; tổ chức, cá nhân có liên quan c) Nội dung bảng giá đất địa phương, bao gồm: + Bảng giá đất trồng lúa nước; + Bảng giá đất trồng hàng năm lại (gồm đất trồng lúa nước lại, đất trồng lúa nương, đất trồng hàng năm khác); + Bảng giá đất trồng lâu năm; + Bảng giá đất rừng sản xuất; + Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản; + Bảng giá đất làm muối; + Bảng giá đất nông thôn; + Bảng giá đất đô thị; + Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn; + Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị d) Về phương pháp xây dựng bảng giá đất: Thông tư quy định phương pháp phân loại vị trí số loại đất chủ yếu, gồm: - Đất trồng lúa nước; đất trồng hàng năm lại; đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; - Đất nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn; - Phân loại đường phố, loại vị trí đất thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị đ) Về trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất: thơng tư quy định cụ thể: - Trình tự trách nhiệm lập dự án xây dựng bảng giá đất - Việc thành lập Ban đạo thực dự án - Nội dung bước từ khâu điều tra khảo sát, thu thập thông tin điểm điều tra giá đất thị trường điểm điều tra đến tổng hợp kết điều tra cấp xã, huyện, tỉnh; dự thảo thẩm định dự thảo bảng giá đất; lấy ý kiến nội dung dự thảo bảng giá đất Hội đồng nhân cấp tỉnh; thời điểm công bố bảng giá đất hàng năm 1.2 Về nội dung chủ yếu Thông tư số 03/2010/TTLT ngày 01 tháng 02 năm 2010 Để địa phương có xây dựng dự án xây dựng bảng giá đất tổ chức triển khai thực dự án xây dựng bảng giá đất, sở quy trình xây dựng bảng giá đất ban hành thông tư liên tịch số 02/2010, Thông tư số 03/2010/TTLT ngày 01 tháng 02 năm 2010 quy định cụ thể định mức kinh tế - kỹ thuật cho công việc quy định quy trình Cụ thể gồm công việc chủ yếu sau: a) Công tác chuẩn bị - Phân vùng, phân loại vị trí, đường phố - Chuẩn bị tài liệu, hướng dẫn lập phiếu điều tra - In cung cấp phiếu điều tra b) Điều tra khảo sát, thu thập thông tin điểm điều tra (xã, phường, thị trấn - sau gọi chung cấp xã) giá đất thị trường điểm điều tra - Điều tra khảo sát, thu thập thông tin điểm điều tra - Điều tra khảo sát giá đất thị trường điểm điều tra tách giá trị quyền sử dụng đất (trong trường hợp đất có tài sản gắn liền với đất) - Thống kê phiếu điều tra điểm điều tra - Xây dựng báo cáo tình hình kết điều tra giá đất thị trường điểm điều tra c) Tổng hợp kết điều tra giá đất thị trường địa bàn huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau gọi chung cấp huyện) - Tổng hợp kết điều tra giá đất thị trường cấp huyện - Xây dựng báo cáo tình hình kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường cấp huyện d) Tổng hợp kết điều tra giá đất thị trường cấp tỉnh đ) Dự thảo bảng giá đất loại đất - Xây dựng dự thảo bảng giá đất loại đất - Xây dựng báo cáo thuyết minh dự thảo bảng giá đất Tình hình kết thực Từ năm 2010 đến nay, hàng năm tất 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phạm vi nước tổ chức thực quy định trình tự, nội dung, phương pháp xây dựng bảng giá đất theo quy định Có địa phương (tỉnh Đồng Nai, Nghệ An) số khu vực đất có giá trị lớn đạo xây dựng bảng giá đất tới đất Riêng kết tổng hợp Bảng giá đất năm 2013 địa phương sau: 2.1 Giá đất nông nghiệp Giá đất nông nghiệp quy định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi theo vị trí đất xã, phường, thị trấn, giá loại đất nơng nghiệp 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khung giá loại đất quy định khoản Điều Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ; thành phố Hà Nội tỉnh Đồng Nai quy định mức giá tối đa khung giá đất nông nghiệp thuộc địa giới hành phường, phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn Giá loại đất nông nghiệp cụ thể sau: 2.1.1 Giá đất trồng hàng năm a) Giá đất trồng lúa nước: Đơng Nam vùng có mức giá đất trồng lúa nước bình quân cao (148.500 đồng/m2) tăng 0,24% so với năm 2012 91,67% so với mức giá tối đa khung giá loại đất Chính phủ quy định (kể phần vượt 20% giá tối đa quy định khung giá) Tây Ngun vùng có mức giá bình qn thấp 45.240 đồng/m2 tăng 7,07% so với năm 2012 35,88% so với mức giá tối đa khung giá loại đất Chính phủ quy định b) Giá đất trồng hàng năm cịn lại: Đơng Nam vùng có mức giá đất trồng hàng năm cịn lại bình qn cao (148.670 đồng/m2), tăng 0,34% so với năm 2012 91,77% so với mức giá tối đa loại đất tương ứng khung giá loại đất Chính phủ quy định (kể phần vượt 20% giá tối đa quy định khung giá); Tây Nguyên vùng có mức giá bình quân thấp (41.660 đồng/m2) tăng 8,32% so với năm 2012 30,86% so với mức giá tối đa loại đất tương ứng khung giá loại đất Chính phủ quy định 2.1.2 Giá đất trồng lâu năm Đơng Nam vùng có mức giá đất trồng lâu năm bình quân cao (161.170 đồng/m2), tăng 0,31% so với năm 2012 85,00% so với mức giá tối đa loại đất tương ứng khung giá loại đất Chính phủ quy định (kể phần vượt 20% giá tối đa quy định khung giá); vùng đồng sơng Cửu Long có mức giá bình qn 139.380 đồng/m2, tăng 4,92% so với năm 2012 73,51% so với mức giá tối đa loại đất tương ứng khung giá loại đất Chính phủ quy định (kể phần vượt 20% giá tối đa quy định khung giá); Tây Nguyên vùng có mức giá bình quân thấp (40.360 đồng/m2), tăng 12,24% so với năm 2012 2.1.3 Các loại đất nông nghiệp khác lại a) Đối với đất rừng sản xuất: So với năm 2012, tổng số 58 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có đất rừng sản xuất, có 32/58 tỉnh giữ nguyên mức giá; 21/58 tỉnh điều chỉnh tăng; 05/58 tỉnh (Điện Biên, Thanh Hóa, Bình Thuận, Đắk Lắk, Tiền Giang) điều chỉnh giảm Bình quân mức giá cao 58 tỉnh 26.880 đồng/m2, tăng 8,47% so với năm 2012; bình quân mức giá thấp 9.540 đồng/m2, tăng 7,43% so với năm 2012 b) Đối với đất nuôi trồng thủy sản: So với năm 2012, có 35/63 tỉnh giữ nguyên mức giá; 25/63 tỉnh điều chỉnh tăng; 03/63 tỉnh (Hà Tĩnh, Tiền Giang, Sóc Trăng) điều chỉnh giảm Mức giá bình qn cao đất nuôi trồng thuỷ sản 66.870 đồng/m2, tăng khoảng 15,13% so với năm 2012; thấp 20.740 đồng/m2, tăng khoảng 11,69% so với năm 2012 c) Đối với đất làm muối: Cả nước có 23/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có đất làm muối, có 13/23 tỉnh giữ nguyên mức giá; 07/23 tỉnh điều chỉnh tăng; 03/23 tỉnh (Quảng Ninh, Hà Tĩnh, Quảng Bình) điều chỉnh giảm Mức giá bình quân cao đất làm muối 37.430 đồng/m2, giảm 2,25% so với năm 2012 60,37% so với mức giá tối đa khung giá loại đất 2.2 Giá đất phi nông nghiệp 2.2.1 Giá đất nông thôn Đồng Bắc vùng có mức giá đất nơng thơn bình quân cao (3.200.000 đồng/m2); miền núi Trung du Bắc vùng có mức giá đất bình qn thấp (1.465.330 đồng/m2) 2.2.2 Giá đất đô thị a) Đối với hai đô thị loại đặc biệt: Về bản, hai đô thị loại đặc biệt giữ nguyên mức giá đất tối đa năm 2012 (81.000.000 đồng/m2), điều chỉnh cục giá đất số tuyến đường, đoạn đường nâng cấp, hoàn thiện kết cấu hạ tầng số khu vực có điều chỉnh quy hoạch chi tiết b) Đối với đô thị loại I: Năm 2013, nước có 11 thị loại I, bổ sung thêm đô thị loại I (thành phố Việt Trì), so với năm 2012 giá đất đô thị loại I giữ nguyên Mức giá đất bình quân cao năm 2013 11 đô thị loại I 29.007.450 đồng/m2 c) Đối với thị loại II: Cả nước có 12 thị loại II, so với năm 2012 có 5/12 thị giữ nguyên giá đất ở; 4/12 đô thị điều chỉnh tăng; 3/12 đô thị điều chỉnh giảm Mức giá đất bình qn thị loại 26.533.330 đồng/m2, tăng 2,44% so với năm 2012 73,70% so với mức giá đất tối đa quy định khung giá đất tương ứng Chính phủ quy định (kể phần vượt 20% giá tối đa quy định khung giá) d) Đối với thị cịn lại: - Bình qn mức giá đất cao đô thị loại III 42 tỉnh 15.337.980 đồng/m2, tăng 11,24% so với năm 2012 65,55% so với giá đất tối đa loại đất tương ứng khung giá loại đất Chính phủ quy định (kể phần vượt 20% giá tối đa quy định khung giá) - Bình quân mức giá đất cao đô thị loại IV 36 tỉnh 8.162.000 đồng/m2, giảm 7,86% so với năm 2012 50,95% so với giá đất tối đa loại đất tương ứng khung giá đất Chính phủ quy định (kể phần vượt 20% giá tối đa quy định khung giá) - Bình quân mức giá đất cao đô thị loại V 60 tỉnh 5.677.480 đồng/m2, giảm 0,31% so với năm 2012 70,62% so với giá đất tối đa loại đất tương ứng khung giá đất Chính phủ quy định (kể phần vượt 20% giá tối đa quy định khung giá) 2.2.3 Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Phần lớn tỉnh quy định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mức khoảng 55% - 80% mức giá đất vị trí Những tỉnh có giá đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp giá đất vị trí gồm: Hà Giang, Đồng Nai, Cà Mau II NHẬN XÉT CHUNG Mặt - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quan tâm tổ chức thực việc xây dựng bảng giá đất năm 2013 theo tiến độ, quy định pháp luật đất đai đạo Bộ Tài nguyên Môi trường - Nhiều địa phương xây dựng bảng giá đất chi tiết thuận lợi áp dụng; số địa phương xây dựng đồ giá đất gắn với hồ sơ địa số xã, phường Mức giá đất nông nghiệp Bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế địa phương mức thu nhập từ sản xuất nông nghiệp - Kinh nghiệm, lực tổ chức tư vấn xây dựng bảng giá đất nâng lên, góp phần rút ngắn thời gian việc xây dựng bảng giá đất Những tồn tại, hạn chế - Giá đất ở, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Bảng giá đất số địa phương thấp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường, đất đô thị lớn (phổ biến khoảng 30% - 60%) so với mức giá đất thị trường vị trí tương ứng chưa xây dựng, cập nhật sở liệu giá đất cụ thể, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất giá chuyển nhượng thực tế thị trường - Giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có mức chênh lệch lớn chưa có chế phù hợp để địa phương thực việc thống mức giá đất khu vực giáp ranh xây dựng, ban hành bảng giá đất - Việc xây dựng công bố bảng giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm khu vực, loại đất khơng có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường gây tốn kinh phí, nhân lực khơng cần thiết III - THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ Các quy định pháp luật định giá đất cụ thể Định giá đất cụ thể quy định từ năm 2006 theo quy định khoản Điều Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006, sau bổ sung theo quy định điểm khoản 12 nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 khoản Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Tuy nhiên, quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể phải đến ngày 06 tháng 12 năm 2007 Bộ Tài có văn hướng dẫn chi tiết Thông tư số 145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Theo quy định nêu trên, quy trình thực phương pháp định giá xác định giá đất cụ thể khái quát sau: 1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành bước sau đây: Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin - Xác định địa điểm đất, khu đất trống (đất chưa đầu tư xây dựng cơng trình đất) so sánh với đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ đến đất, khu đất trống khu vực liền kề khu vực lân cận với đất, khu đất cần định giá chuyển nhượng thành công thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công sàn giao dịch bất động sản) có đặc điểm tương tự với đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mơ diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý mục đích sử dụng đất - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn khoảng thời gian gần với thời điểm khảo sát để xác định giá đất, khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập thông tin khoảng thời gian gần nhất, thu thập thông tin giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất - Những thông tin cần thu thập: + Vị trí; + Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mơ diện tích kích thước cạnh, địa hình, tài sản đất, mục đích sử dụng đất tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch); + Điều kiện kết cấu hạ tầng; + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên cảnh quan, nguồn nước, khơng khí, tiếng ồn, v.v mơi trường xã hội trật tự an ninh xã hội, trình độ dân trí); + Các đặc điểm pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hồn thành nghĩa vụ tài đất đai theo quy định pháp luật, v.v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng toán - Điều kiện thông tin: Những thông tin phải thu thập từ kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường quy định khoản Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin Căn thông tin khảo sát, thu thập Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn tiêu chí giống khác đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Trên sở xác định tiêu chí giống khác biệt giá để tính tốn, xác định giá cho đất, khu đất cần định giá Bước 3: Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá tính theo cách điều chỉnh yếu tố khác biệt giá với đất, khu đất so sánh sau: Giá trị ước Giá chuyển nhượng Mức tiền điều chỉnh giá tính = quyền sử dụng đất hình thành từ yếu tố ± đất, khu đất đất, khác biệt đất, cần định giá khu đất so sánh khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh giá xuất phát từ khác biệt vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v đất, khu đất so sánh so với đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh giá theo yếu tố khác biệt đất so sánh đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ phần trăm (%) giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế đất so sánh thị trường điều kiện bình thường địa phương, sau tính thành tiền) xác định vào đánh giá tổ chức tư vấn chuyên viên quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể địa phương vào chứng thị trường Trường hợp giá đất có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất cần định giá, trước thực việc điều chỉnh mức giá đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất so sánh theo số biến động (tăng giảm) giá loại đất khoảng thời gian Chỉ số biến động giá loại đất tính tốn từ thơng tin mà Sở Tài tổ chức tư vấn giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát thống kê giá đất theo hướng dẫn Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 Bộ Tài hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá loại đất theo quy định Nghị định số 188/2004/NĐ-CP số liệu thống kê quan thống kê (nếu có) Bước 4: Xác định giá đất cần định giá Việc xác định giá đất cần định giá cách lấy số bình quân mức giá đến đất, khu đất so sánh tính tốn điều chỉnh khác biệt giá Bước 1.2 Phương pháp thu nhập Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành bước sau: Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu từ đất, khu đất cần định giá - Đối với đất trống đất có xây dựng cơng trình kiến trúc (nhà cửa) thuê tổng thu nhập đất cần định giá số tiền thuê đất số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất tài sản đất) thu hàng năm Tiền thuê đất tiền thuê bất động sản tính theo mặt giá tiền thuê đất bất động sản thị trường thời điểm định giá đất - Đối với đất nông nghiệp mà người giao đất tự tổ chức sản xuất tổng thu nhập tính sau: + Đối với đất trồng hàng năm, đất ni trồng thủy sản tổng thu nhập đất cần định giá tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói đất thu hàng năm + Đối với đất trồng lâu năm (cây ăn quả, công nghiệp, lấy gỗ) tổng thu nhập tính sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu lần tùy theo đặc điểm loại Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm khoản chi phí cụ thể thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí tính theo quy định hành Nhà nước; khoản chi phí khơng có quy định Nhà nước tính theo giá thực tế phổ biến thị trường địa phương mà sở sản xuất, kinh doanh chi trả (qui định hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa quan tài có thẩm quyền phát hành) Đối với trường hợp đất cần định giá đầu tư, xây dựng tài sản đất, tổng chi phí hàng năm khơng bao gồm khoản trích khấu hao tài sản đất Bước 3: Xác định thu nhập túy hàng năm Thực theo công thức sau: Thu nhập túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm tính Bước - Tổng chi phí tính Bước Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá Thực theo công thức sau: Giá đất Thu nhập túy hàng năm thu từ đất 10 ước tính = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định Bước 1, Bước thu nhập túy xác định Bước phải tổng thu nhập, tổng chi phí mức thu nhập túy bình qn vị trí đất loại đất cần định giá với mục đích sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt tính bình qn năm trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập số liệu năm sử dụng số liệu năm trước thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt giá thời điểm định giá đất cách áp dụng đơn giá hàng hóa, vật tư, dịch vụ, tiền công lao động thời điểm định giá đất khối lượng chi phí theo khoản mục khối lượng sản phẩm sản xuất năm (nếu loại chi phí có giá Nhà nước quy định tính theo giá Nhà nước, loại chi phí khơng có giá Nhà nước quy định tính theo mặt giá thị trường) Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng mức lãi suất ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao địa phương Đối với đất đầu tư, xây dựng tài sản đất (bao gồm cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc; trồng lâu năm cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị đất tài sản đất; sau thực khấu trừ phần giá trị tài sản đất, phần lại giá trị đất 1.3 Phương pháp chiết trừ Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho loại đất phải tiến hành bước sau đây: Bước 1: Thu thập thông tin thị trường Việc thu thập thông tin thị trường để lựa chọn bất động sản (bao gồm đất tài sản đất) chuyển nhượng thành công, mà đất bất động sản có đặc điểm tương tự với đất cần định giá (vị trí, trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…) Thời gian thông tin cần thu thập thị trường áp dụng hướng dẫn Bước Phương pháp so sánh trực tiếp Bước 2: Khảo sát thực địa mô tả trạng sử dụng đất 11 Việc khảo sát thực địa mô tả trạng sử dụng đất phải thực đầy đủ, xác tài sản đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, lâu năm) bất động sản nói Bước 3: Xác định giá trị tài sản đầu tư xây dựng đất Việc xác định giá trị tài sản đầu tư xây dựng đất thực theo công thức sau: Giá trị Giá trị xây dựng Phần giá trị = − tài sản đất thời điểm định giá hao mịn Trong đó: - Giá trị xây dựng thời điểm định giá tính chi phí thay để đầu tư xây dựng tài sản có cơng dụng tương đương với tài sản có đất chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng tài sản giống y hệt) tài sản đất Giá trị xây dựng bao gồm khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng - Giá trị hao mòn tài sản đất bao gồm hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình (bao gồm hao mòn mặt vật lý hư hao dần trình khai thác sử dụng; hao mòn lạc hậu chức tác động yếu tố bên ngồi) Phương pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mòn tài sản đất thực theo quy định hành Bộ Xây dựng, Bộ Tài Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hướng dẫn cụ thể phương pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mịn việc tính tốn thực theo đánh giá chuyên gia tư vấn, chuyên viên tổ chức trực tiếp xác định giá sở thông tin, số liệu thực tế thu thập thị trường Bước 4: Tính tốn giá trị đất bất động sản lựa chọn Bước Việc tính tốn thực theo công thức sau: Giá trị đất = Giá chuyển nhượng bất động sản Đơn giá đất = − Giá trị tài sản đất Giá trị đất Diện tích đất 12 Bước 5: Xác định giá trị đất cần định giá Căn vào khác biệt chủ yếu đất cần định giá đất bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá đất bất động sản (tương tự Bước phương pháp so sánh trực tiếp) Đơn giá đất cần định giá xác định theo đơn giá bình quân đơn giá đất điều chỉnh bất động sản 1.4 Phương pháp thặng dư đây: Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành bước sau Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu khu đất Việc xác định mục đích sử dụng tốt hiệu khu đất phải dựa vào sau: - Đặc điểm khu đất; - Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch quy định xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt; Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển bất động sản Tổng giá trị phát triển bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v dự kiến bán hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế thị trường nhà cửa, hộ, cơng trình kiến trúc, đất phân lô, v.v dự án hồn thành mà có đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng khu vực liền kề khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến tính đến xu hướng mức độ biến động giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán cho phù hợp với thực tế Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển Chi phí phát triển bao gồm tất khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc phân lô đất để bán theo quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê 13 duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh) Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải xác định sở đơn giá, suất vốn đầu tư, định mức theo hướng dẫn theo quy định quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến dự án tương tự khu vực liền kề khu vực lân cận Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn khác ước tính khoản doanh thu chi phí thực theo năm phải chiết khấu khoản doanh thu chi phí giá trị tại thời điểm định giá đất theo công thức sau: n Tổng giá trị phát triển = ∑ (1 + ri )i TR i =0 n Tổng chi phí phát triển = ∑ (1 + r )i Ci i =0 Trong đó: - TRi doanh thu năm thứ i dự án - Ci chi phí năm thứ i dự án - r tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy giá trị thời điểm (tính theo lãi suất cho vay ngân hàng thương mại cho vay để thực dự án đầu tư phát triển bất động sản) - n số năm thực dự án (từ khởi cơng đến hồn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản) Bước 4: Xác định giá trị đất Việc xác định giá trị đất thực theo công thức sau: Giá trị ước tính đất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phí phát triển 1.5 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 14 a) Khi áp dụng phương pháp xác định giá đất thông tin, số liệu cần thiết để tính tốn đến kết luận mức giá cụ thể phải thu thập thị trường điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn thơng tin, số liệu xác có độ tin cậy cao b) Trong trường hợp thu thập đầy đủ thơng tin, số liệu để áp dụng bốn phương pháp xác định giá đất, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất c) Trong trường hợp sau cần phải sử dụng kết hợp hai phương pháp xác định giá đất quy định Thông tư để kiểm tra, so sánh, đối chiếu mức giá ước tính để định mức giá cụ thể: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn phổ biến thị trường, số liệu thu thập khơng có tính hệ thống; - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường biến động thất thường, không phản ánh quan hệ cung - cầu đất điều kiện bình thường - Mức giá đất ước tính cách áp dụng hai phương pháp xác định giá đất có kết cao mức giá tối đa khung giá Chính phủ qui định Khoản Điều Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Tình hình tổ chức thực Sau gần năm thực quy định trình tự, thủ tục, nội dung, phương pháp định giá đất cụ thể, hầu hết địa phương nước tuân thủ quy định Tuy nhiên kết định giá đất cụ thể thấp xa so với giá đất thị trường Theo kết điều tra, khảo sát giá đất cụ thể địa phương bình quân 70% - 80% giá đất thị trường; thị đặc biệt, giá đất cụ thể bình qn 50% - 60% giá đất thị trường Riêng việc xác định giá đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất, có nơi giá đất bồi thường bình quân 40% - 50% giá đất thị trường Chính mà số vụ kiếu nại người dân lĩnh vực thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt năm gần chiểm tới 75% tổng số vụ khiếu nại Tiến độ giải phóng mặt nhiều dự án bị kéo dài Có nhiều ngun nhân tình trạng nêu trên, có nguyên nhân chủ yếu sau đây: 2.1 Khung pháp luật giá đất định giá đất chậm ban hành, thiếu chặt chẽ, đồng Trong đó, hệ thống chế tài xử lý vi phạm quản lý, xây dựng áp dụng giá đất Nhà nước quy định chưa có 15 2.2 Cơng tác đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá đất cụ thể Nhà nước giao đất, cho thuê đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, xác định lại giá đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa xác định giá đất nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt thời gian dài bị buông lỏng; việc xác định giá đất cụ thể cho dự án, cơng trình số trường hợp bị lợi dụng để trục lợi cá nhân 2.3 Đội ngũ định giá viên chưa đủ mạnh số lượng yếu chuyên môn nghiệp vụ lĩnh vực vực xác định giá đất Nhà nước quy định Công tác quản lý nhà nước hành nghề định giá đất bị phân tán chủ yếu trung tâm bồi dưỡng kiến thức độc lập đảm nhiệm việc kiểm tra, giám sát chưa chặt ché, thường xuyên, chất lượng đầu thấp Các giải pháp Để việc định giá đất cụ thể đáp ứng nhu cầu tình hình mới, cần thực đẩy mạnh số giải pháp sau đây: 3.1 Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý giá đất định giá đất theo hướng: a) Khung giá đất Chính phủ quy định ban hành định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng; giá đất thị trường có biến động lớn điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp b) Bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định xây dựng định kỳ 05 năm lần; giá đất thị trường có biến động lớn điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp theo quy định Chính phủ sử dụng để làm xác định nghĩa vụ tài trường hợp sau: - Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp đất có nhà sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; 16 - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất có nguồn gốc Nhà nước giao đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất; thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê c) Giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định xác định để làm xác định nghĩa vụ tài trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức quy định; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp đất có nhà sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền th đất đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân; - Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; - Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; - Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; - Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất d) Hồn thiện quy trình xây dựng bảng giá đất xác định giá đất cụ thể làm sở để tổ chức, cá nhân hành nghề định giá thống thực đ) Bổ sung chế tài hành vi vi phạm quy định giá đất định giá đất 3.2 Xây dựng tài liệu chuẩn tổ chức lớp bồi dưỡng, cấp nhật kiến thức chuyên môn cho đội ngũ định giá viên, người hành nghề định giá đất 3.3 Phối hợp chặt chẽ với sở đào tạo định giá viên để cải tiến chương trình giảng dạy, nâng cao chất lượng tài liệu phục vụ giảng day, nghiên cứu định giá đất./ 17 ... 15 Các giải pháp 16 BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG CỦA VIỆT NAM I THỰC TRẠNG... - THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ Các quy định pháp luật định giá đất cụ thể Định giá đất cụ thể quy định từ năm 2006 theo quy định khoản Điều Nghị định. .. tồn tại, hạn chế III - THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ Các quy định pháp luật định giá đất cụ thể Tình hình tổ chức thực