Chuyên đề tốt nghiệp Xác định bảng giá đất trên một số tuyến đường quận 5 Tp. Hồ Chí Minh

56 573 2
  • Loading ...

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Tài liệu liên quan

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 21/04/2015, 10:48

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN i NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN ii NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN iii LỜI CAM ĐOAN  Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Quỳnh Hoa. Các nội dung nghiên cứu và kết quả chưa từng được ai công bố trong các nghiên cứu trước đây. Những số liệu khảo sát thu thập từ chính tác giả. Các nội dung, tài liệu, số liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau được ghi trong phần tài liệu tham khảo. TP. Hồ Chí Minh, Ngày 10 tháng 04 năm 2014 Tác giả Trịnh Hồng Chơn Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN iv LỜI CẢM ƠN  Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban giám hiệu, Khoa Kinh Tế và các Thầy cô trường Đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh đã nhiệt tình truyền đạt những kiến thức bổ ích cho em trong suốt quá trình học tập, đặc biệt là cô Nguyễn Quỳnh Hoa, người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. Nhân dịp này, em cũng xin chân thành cảm ơn công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu và các anh chị trong công ty đã tạo điều kiện giúp đỡ em tìm hiểu thực tế trong quá trình thực tập. Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến anh Hồ Quốc Dũng, anh Nguyễn Quốc Tiến hai anh đã trực tiếp hướng dẫn em trong suốt quá trình thực tập và giúp đỡ em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. Do thời gian thực tập không nhiều cũng như những hạn chế về mặt kiến thức và kinh nghiệm trong thực tế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót, em kính mong sự đóng góp ý kiến của quý Thầy cô cũng như các anh chị trong công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu để bài báo cáo được hoàn thiện hơn. Em xin kính chúc quý Thầy cô cùng các anh chị trong công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu được nhiều sức khỏe và thành công hơn. TP. Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 04 năm 2014 Sinh viên Trịnh Hồng Chơn Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN v MỤC LỤC  CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 3 1.1 TỔNG QUAN VỀ ĐẤT Ở 3 1.1.1 Khái niệm đất ở 3 1.1.2 Vai trò đất ở 3 1.1.3 Phân loại đất ở 3 1.1.4 Các yếu tố tác động tới giá đất ở 3 1.2 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT. 4 1.2.1 Phương pháp so sánh 4 1.2.2 Phương pháp thu nhập 6 1.2.3 Phương pháp chiết trừ 7 1.2.4 Phương pháp thặng dư 8 1.3 HẺM, CÁCH TÍNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIỮA HẺM VÀ MẶT TIỀN ĐƯỜNG 9 1.3.1 Cơ sở lý luận về đường hẻm 9 1.3.2 Phân loại hẻm 10 1.3.3 Vị trí hẻm 10 1.3.4 Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo quy định của Nhà nước 10 1.3.5 Cách tính hệ số điều chỉnh 10 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, GIỚI THIỆU CÔNG TY THỰC TẬP VÀ TỔNG QUAN KHU VỰC KHẢO SÁT 12 2.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HỒ CHÍ MINH 12 2.2 GIỚI THIỆU CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU (AREV) 12 2.2.1 Giới thiệu tổng quan về công ty 13 2.2.2 Sơ đồ tổ chức 13 2.2.3 Giới thiệu hoạt động thẩm định giá tại công ty 14 2.2.4 Đặc điểm thị trường và khách hàng của công ty 14 2.2.5 Tình hình hoạt động của công ty 14 2.3 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC QUẬN 5 14 2.3.1 Giới thiệu về quận 5 14 2.3.2 Tổng quan khu vực khảo sát 16 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN vi 2.3.3 Phương pháp thu thập thông tin 21 2.3.4 Bảng thống kê đặc điểm tài sản khảo sát trên đường Nguyễn Tri Phương, Phước Hưng, Nguyễn Chí Thanh, Ngô Quyền. 21 2.3.5 Bảng thống kê các tài sản khi tính ra đơn giá quyền sử dụng đất 25 CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG TRÊN MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG QUẬN 5 VÀ XÂY DỰNG BỘ HỆ SỐ HẺM – MẶT TIỀN CHO CÁC ĐOẠN ĐƯỜNG 32 3.1 XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CHO TỪNG ĐOẠN ĐƯỜNG QUẬN 5 32 3.1.1 Đường Nguyễn Tri Phương (từ Trần Phú đến Nguyễn Chí Thanh) 32 3.1.2 Đường Nguyễn Chí Thanh ( từ Nguyễn Thị Nhỏ đến Hùng Vương) 32 3.1.3 Đường Ngô Quyền (từ Võ Văn Kiệt đến Nguyễn Chí Thanh) 33 3.1.4 Đường Phước Hưng (từ Nguyễn Trãi đến An Dương Vương) 33 3.1.5 So sánh đơn giá Nhà nước với đơn giá thị trường 34 3.2 XÂY DỰNG BỘ HỆ SỐ HẺM - MẶT TIỀN CHO MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG QUẬN 5 35 3.2.1 Điều chỉnh các yếu tố so sánh 35 3.2.2 Xác định hệ số giá đất giữa hẻm - mặt tiền đường Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Chí Thanh, Ngô Quyền, Phước Hưng. 39 3.2.3 Tổng kết và so sánh hệ số hẻm – mặt tiền thực tế với quyết định 60/2013/QĐ –UBND. 44 KẾT LUẬN 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 PHỤ LỤC Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT  Viết tắt Diễn giải Tp. HCM Thành phố Hồ Chí Minh BĐS Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất CTXD Công trình xây dựng BTCT Bê tông cốt thép DTXD Diện tích xây dựng ĐGQSDĐ Đơn giá quyền sử dụng đất VNĐ Việt Nam đồng TNHH Trách nhiệm hữu hạn TĐG Thẩm định giá Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN viii DANH MỤC BẢNG BIỂU  Bảng 1.1: Hệ số để tính giá đất theo các vị trí và cấp hẻm so với giá đất mặt tiền đường theo Quyết định 60/2013/QĐ-UBND 10 Bảng 2.1: Bảng thống kê đặc điểm tài sản trên đường Nguyễn Tri Phương 21 Bảng 2.2: Bảng thống kê đặc điểm tài sản trên đường Phước Hưng 22 Bảng 2.3: Bảng thống kê đặc điểm tài sản trên đường Nguyễn Chí Thanh 23 Bảng 2.4: Bảng thống kê đặc điểm tài sản trên đường Ngô Quyền 24 Bảng 2.5: Bảng thống kê các tài sản khi tính ra đơn giá quyền sử dụng đất 25 Bảng 3.1: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Nguyễn Tri Phương 32 Bảng 3.2: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Nguyễn Chí Thanh 32 Bảng 3.3: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Ngô Quyền 33 Bảng 3.4: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Phước Hưng 33 Bảng 3.5: Bảng so sánh đơn giá QSDĐ Nhà nước với đơn giá QSDĐ thực tế trên một số đoạn đường quận 5 34 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp các tài sản tìm được tại mặt tiền đường 35 Bảng 3.7: Bảng tổng hợp đơn giá quyền sử dụng đất cho các tài sản tại mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh 36 Bảng 3.8: Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố quy mô diện tích đường Nguyễn Chí Thanh 37 Bảng 3.9: Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hai mặt tiền cho tài sản trên đường Nguyễn Chí Thanh 37 Bảng 3.10: Bảng tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố thóp hậu, nở hậu cho các đoạn đường 38 Bảng 3.11: Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hẻm sau nhà đường Nguyễn Chí Thanh 39 Bảng 3.12: Bảng tổng hợp và so sánh kết quả khảo sát thực tế với quyết định 60/2013/QĐ - UBND 44 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN ix DANH MỤC HÌNH ẢNH  Hình 2.1: Bản đồ Hành chính quận 5 15 Hình 2.2: Sơ đồ định hướng phát triển không gian quận 5 đến năm 2020 16 Hình 2.3: Bản đồ vị trí những tuyến đường khảo sát tại quận 5 17 Hình 2.4: Bản đồ vị trí đường Nguyễn Tri Phương 18 Hình 2.5: Bản đồ vị trí đường Nguyễn Chí Thanh 19 Hình 2.6: Bản đồ vị trí đường Ngô Quyền 20 Hình 2.7: Bản đồ vị trí đường Phước Hưng 21 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN 1 LỜI MỞ ĐẦU  Đất hay còn gọi là thổ nhưỡng là lớp ngoài cùng của Trái đất, được hình thành lâu đời do kết quả biến đổi tự nhiên của nhiều yếu tố. Đối với mỗi quốc gia đất là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Như vậy, đất đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nên mỗi quốc gia cần ban hành những chính sách quản lý nguồn lực này một cách phù hợp để phát triển đất nước. Quản lý đất đai hiệu quả hay không hiệu quả có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều mặt của kinh tế xã hội, quản lý đất đai tốt giúp Nhà nước phát huy được nguồn lực tự nhiên quý giá này đồng thời mang lại nguồn thu nhập cho Nhà nước từ những chính sách quản lý như thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí đất đai…và giá đất là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay vẫn tồn tại song song hai loại giá đất: giá đất thị trường và giá đất Nhà nước. Giá đất Nhà nước do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định sát với thị trường để dùng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng…còn giá đất thị trường là giá thực tế đang được giao dịch trên thị trường. Cả hai loại giá trên đều gắn với thị trường tuy nhiên luôn có sự chênh lệch rất nhiều và thường thì giá thị trường cao hơn giá Nhà nước. Vì vậy em chọn đề tài “ Xác định bảng giá đất trên một số tuyến đường quận 5 TP. Hồ Chí Minh” nhằm ứng dụng những kiến thức đã học vào thực tế cũng như chứng minh cho sự chênh lệch giữa hai loại giá đất và kết hợp xây dựng hệ số hẻm- mặt tiền đường để góp phần nào đó cho công tác thẩm định giá và quản lý đất đai có hiệu quả hơn. 1. Mục tiêu nghiên cứu Xác định giá đất thị trường và xây dựng hệ số hẻm – mặt tiền khu vực đường Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Chí Thanh, Ngô quyền, Phước Hưng, quận 5, Tp Hồ Chí Minh. 2. Phạm vi nghiên cứu Đường Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Chí Thanh, Ngô quyền, Phước Hưng quận 5, Tp Hồ Chí Minh, dạng nhà phố ngoài mặt tiền và trong hẻm. 3. Nguồn số liệu Số liệu sơ cấp do người nghiên cứu thu thập Số liệu thứ cấp lấy từ nghiên cứu khác, trang web, bài báo… [...]... – Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất Đơn giá thửa đất = Giá trị của thửa đất / Diện tích thửa đất - Bước 5: Xác định giá trị thửa đất cần định giá Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất. .. về quận 5 a) Hành chính Diện tích: 4,27km2 Dân số: 174. 154 người (Năm 2010) Quận 5 có 15 phường mang số từ 1 đến 15 Trụ sở UBND đặt tại 203 An Dương Vương, phường 08, Quận 5 Thành phố Hồ Chí Minh SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN 14 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Quận 5 là quận thuộc khu vực trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh Với lịch sử hình thành và phát triển của vùng đất Quận 5 gắn liền với sự... tại Tp Hồ Chí Minh, giới thiệu công ty thực tập và tổng quan khu vực khảo sát 1 Thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh 2 Giới thiệu công ty thực tập 3 Tổng quan khu vực khảo sát 4 Thông tin thu thập Chương 3: Xác định giá đất thị trường trên một số đoạn đường quận 5 và xây dựng bộ hệ số hẻm – mặt tiền cho các đoạn đường quận 5 1 Xác định đơn giá quyền sử dụng đất cho từng đoạn đường 2 Xây dựng hệ số hẻm... Phương,P.8 - Q .5 140/3 Nguyễn Tri Phương,P.9 - Q .5 180/6 Nguyễn Tri Phương,P.9 - Q .5 11 Phước Hưng, P.8 - Q .5 34 Phước Hưng, P.8 - Q .5 Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng 84 51 .3 56 60. 45 69.3 2 45 95. 6 90 363.28 201 846,300,000 181, 257 ,600 241,740,000 1,240,082,229 56 5,312 ,50 0 Diện tích đất công nhận (m2) Diện tích sàn xây dựng (m2) Giá công trình xây dựng (đồng) Giá rao bán (đồng) Giá thương... 70,900,000 SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Chị Tú 0938.394.0 05 26 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA STT Địa chỉ 11 60 /5 Phước Hưng, P.8 - Q .5 12 60/12 Phước Hưng, P.8 - Q .5 13 72/ 1BPhước Hưng, P.8 - Q .5 14 433 Nguyễn Chí Thanh, P. 15 - Q .5 15 133E Nguyễn Chí Thanh, P.9 -Q .5 Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng 78.4 80 44 81.7 89 .5 97.8 Pháp lý 173 70 298 183.9 Diện tích đất công nhận (m2) Diện... Thanh, P.9 -Q .5 Sổ hồng 16 263 Nguyễn Chí Thanh, P.12 -Q .5 Sổ hồng 17 99 Nguyễn Chí Thanh, P.9 - Q .5 Sổ hồng Mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh, lộ giới 25m, bên hông có hẻm rộng 6.5m 18 197C Nguyễn Chí Thanh, P.12 -Q .5 Sổ hồng Mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh (lộ giới 25m) 4x8. 85 35. 4m2 Nhà cấp 3, 1 trệt, 1 lửng, tường gạch, sàn gỗ, mái tole 19 101/17 Nguyễn Chí Thanh, P.9 -Q .5 Sổ hồng Trong hẻm cấp 1,... 6,700,000,000 14,413 ,50 0,000 17,460,300,000 16,880,800,000 6 ,54 2,200,000 5, 643,000,000 Đơn giá đất (đồng/m2) 160,700,000 161,200,000 160 ,50 0,000 69,800,000 70 ,50 0,000 Liên hệ Anh Trường 01206 .57 0. 954 Anh Trường 01206 .57 0. 954 Anh Trường 01206 .57 0. 954 Chị Phương 0918.898.888 Chú Hòa 016 75. 493.7 35 SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN 25 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA STT 6 7 8 9 10 Địa chỉ 1 75/ 16 Nguyễn Tri... quận là khoảng 4km SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN 15 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Các trục đường chính Bắc - Nam, Đông - Tây của thành phố hầu như đi qua địa bàn quận Hình 2.2: Sơ đồ định hướng phát triển không gian quận 5 đến năm 2020 Nguồn: http://www.quan5.hochiminhcity.gov.vn 2.3.2 Tổng quan khu vực khảo sát Khu vực khảo sát nằm trên địa bàn quận 5, Tp Hồ Chí Minh Cụ thể là những đoạn đường. .. Bình Lộ giới đường khoảng 25m tính từ tim đường, lưu thông 2 chiều SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN 18 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Hình 2 .5: Bản đồ vị trí đường Nguyễn Chí Thanh Nguồn: www.vietbando.com 2.3.2.3 Đường Ngô Quyền (Từ Võ Văn Kiệt đến Nguyễn Chí Thanh) Nằm trên địa bàn các phường 6, 9 quận 5 và các phường 5, 6, 8 quận 10, bắt đầu từ bến Hàm Tử quận 5 đến đường 3 tháng 2 quận 10, dài... TRỊNH HỒNG CHƠN 24 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA 2.3 .5 Bảng thống kê các tài sản khi tính ra đơn giá quyền sử dụng đất Bảng 2 .5: Bảng thống kê các tài sản khi tính ra đơn giá quyền sử dụng đất STT Địa chỉ 1 136A Nguyễn Tri Phương,P.9 - Q .5 2 2 05 Nguyễn Tri Phương, P.9 - Q5 3 207 Nguyễn Tri Phương,P.9 - Q .5 4 149/22 Nguyễn Tri Phương,P.8 - Q .5 5 149/18 Nguyễn Tri Phương,P.8 - Q .5 Pháp . Chương 3: Xác định giá đất thị trường trên một số đoạn đường quận 5 và xây dựng bộ hệ số hẻm – mặt tiền cho các đoạn đường quận 5. 1. Xác định đơn giá quyền sử dụng đất cho từng đoạn đường. 2 Quyền 33 Bảng 3.4: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Phước Hưng 33 Bảng 3 .5: Bảng so sánh đơn giá QSDĐ Nhà nước với đơn giá QSDĐ thực tế trên một số đoạn đường quận 5 34 Bảng 3.6: Bảng tổng. Nguyễn Chí Thanh, Ngô Quyền. 21 2.3 .5 Bảng thống kê các tài sản khi tính ra đơn giá quyền sử dụng đất 25 CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG TRÊN MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG QUẬN 5 VÀ XÂY DỰNG BỘ HỆ SỐ
- Xem thêm -

Xem thêm: Chuyên đề tốt nghiệp Xác định bảng giá đất trên một số tuyến đường quận 5 Tp. Hồ Chí Minh, Chuyên đề tốt nghiệp Xác định bảng giá đất trên một số tuyến đường quận 5 Tp. Hồ Chí Minh, Chuyên đề tốt nghiệp Xác định bảng giá đất trên một số tuyến đường quận 5 Tp. Hồ Chí Minh

Từ khóa liên quan