Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy LỜI NÓI ĐẦU Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; QSDĐ là hàng hóa đặc biệt. Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu như không thay đổi và ngày càng khan hiếm. Vì sự khan hiếm của đất đai và vì đất đai là địa bàn (địa điểm, mặt bằng) để tạo dựng trên đó các loại BĐS như đường sá, cầu cống, trụ sở, nhà ở, công xưởng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí…, đồng thời bản thân đất đai là một loại BĐS, nên đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng trong thị trường BĐS. Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường (kể cả thị trường BĐS) chưa được thiết lập hoặc chưa được phát triển, do vậy đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trường kinh tế. Nhận thức rõ vai trò quan trọng của BĐS nói chung, đất đai nói riêng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, cũng như sự tồn tại các quan hệ xã hội về BĐS là tất yếu, khách quan trong mọi xã hội, Đảng ta luôn quan tâm, có chủ trương kịp thời và đúng đắn đối với lĩnh vực quan trọng này. Đại hội VIII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường BĐS. Nghị quyết Đại hội đã nêu rõ những quan điểm cơ bản về các vấn đề có liên quan đến thị trường BĐS ở nước ta. “… cần tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân,… khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước” và nhấn mạnh sự cần thiết phải “… ban hành những quy định cụ thể về sở hữu và sử dụng BĐS, về QSDĐ, tiền tệ hóa BĐS thuộc sở hữu nhà nước…”. Báo cáo Chính trị trình Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã coi thị trường BĐS là thị trường quan trọng: “ Hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả QSDĐ Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.” Vì vậy, chọn đề tài này sẽ giúp cho việc xem xét, đánh giá các vấn đề pháp luật cơ bản của thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS, quá trình áp dụng nó trong thực tiễn để thấy được những thực trạng đang diễn ra trên thị trường từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm tiếp tục phát triển thị trường QSDĐ theo những đòi hỏi khách quan của nền kinh tế nói riêng, của xã hội nói chung. Hay nói cách khác, đó là sự phản ánh đúng đắn quy luật vận động tất yếu của đời sống xã hội và sự vận động, phát triển khách quan của các quan hệ về QSDĐ. Cơ cấu của khoá luận bao gồm các phần sau: Lời nói đầu. Ba chương: Chương 1. Các vấn đề chung về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Chương 2. Thực trạng pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Chương 3. Các giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Kết luận 2 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy CHƯƠNG I. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QuyỀn SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Các khái niệm 1.1.1 . Khái niệm quyền sử dụng đất. QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của ĐĐ để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thoả mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Với tư cách đại diện cho chủ sở hữu ĐĐ, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi QSDĐ của mình. Bởi vì Nhà nước thực hiện việc giao QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau : Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất . Mặc dù, QSDĐ của người sử dụng kể từ khi LĐĐ 1993 và 2003 được ban hành đã bao hàm cả quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ thì chúng ta cũng không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu ĐĐ và QSDĐ, bởi lẽ, giữa chúng ta có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa cụ thể: Quyền sở hữu ĐĐ là quyền ban đầu (có trước), còn QSDĐ là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ. Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể hiện qua các khía cạnh cơ bản sau: Thứ nhất, người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu . 3 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy Thứ hai, không phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ mà pháp luật quy định. Thứ ba: không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng theo pháp luật quy định . Về cơ bản , chỉ có những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chín quyền năng về chuyển QSDĐ. Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ là một loại quyền phụ thuộc.Tính phụ thuộc của QSDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vấn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu với đất được giao. Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa QSDĐ của Nhà nước với QSDĐ của người sử dụng cũng có sự khác nhau. Sự khác nhau này được biểu hiện trên những khía cạnh cơ bản sau đây. - QSDĐ của Nhà nước phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ĐĐ. Nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn không bị ai hạn chế. Còn QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ…và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. 1.1.2. Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất. a. Định nghĩa Ở nước ta, ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, pháp luật nghiêm cấm việc mua bán ĐĐ song Nhà nước thường không trực tiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Như vậy là, bằng các quy định của pháp luật đã có sự phân tích một các tương đối độc lập giữa quyền sở hữu ĐĐ toàn dân và QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình và cá 4 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy nhân . Pháp luật đã thừa nhận QSDĐ là một quyền tài sản, một tài sản đặc biệt không giống bất kì loại tài sản nào trong luật thực định Việt Nam. QSDĐ là một loại BĐS đặc biệt có các đặc điểm sau: Thứ nhất, BĐS vô hình, nếu như các BĐS khác bao gồm ĐĐ, nhà ở, công trình xây dựng đều là loại tài sản hữu hình có thể nhận biết bằng trực quan thì QSDĐ là BĐS vô hình nó tồn tại dưới hình thức một khái niệm mà luật gọi là “quyền”. Thứ hai, tính giới hạn. Tổng cung tự nhiên về tài sản QSDĐ luôn bị giới hạn bởi diện tích tự nhiên của quốc gia sau khi đã trừ đi phần đất sử dụng vào mục đích công cộng và phần đất chưa sử dụng . Mặt khác, như đã nói QSDĐ là tài sản được sinh ra từ pháp luật, do đó quan điểm của các nhà lập pháp có ảnh hưởng đến lượng cung hàng hóa này trên thị trường . Nghĩa là, không phải bất kỳ QSDĐ nào cũng có thể trở thành hàng hóa trên thị trường và cũng không phải bất kỳ chủ thể nào cũng là chủ thể của giao dịch này. Thứ ba, tính đơn lẻ. Cũng như ĐĐ, QSDĐ không bao giờ có hai đơn vị hoàn toàn giống hệt nhau vì căn cứ vào vị trí của QSDĐ đó. Hay nói cách khác, bất kì một đơn vị BĐS là QSDĐ nào cũng mang đặc tính dị biệt duy nhất. Như đã nêu trên, theo quy định của pháp luật BĐS được chu chuyển trên thị trường BĐS của nước ta hiện nay chủ yếu là QSDĐ hoặc khối thống nhất giữa QSDĐ và các tài sản khác gắn liền với đất đó mà không thể di dời trong không gian. Pháp luật cũng quy định cụ thể rằng, người có QSDĐ được thực hiện các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSDĐ . Các giao dịch này được thực hiện thông qua sự trao đổi ngang giá, giá cả của thị trường phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trường và sự can thiệp của Nhà nước đã hình thành lên thị trường QSDĐ. QSDĐ ở Việt Nam là tài sản và là tư liệu sản xuất quan trọng của người sử dụng đất, do đó đòi hỏi việc sử dụng, khai thác chúng phải do thị trường quyết định. QSDĐ là tài sản luôn mang tính giới 5 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy hạn, chính vì vậy, trong nền kinh tế thị trường việc đẩy nhanh vòng quay và tốc độ chu chuyển tài sản này có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Nghị quyết Trung ương bảy quán triệt tinh thần của Nghị Quyết Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã nhấn mạnh “ chủ động phát triển vững chắc thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị ) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất, chống đầu cơ ĐĐ”[1]. Từ chủ trương của Đảng cho thấy, Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm đến việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ. Quán triệt quan điểm nêu trên, LĐĐ 2003 đã mở rộng các quyền năng cho các chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là các quyền giao dịch về ĐĐ, trên cơ sở tạo ra những điều kiện thuận lợi và các thủ tục hết sức thông thoáng giúp người sử dụng đất được dùng QSDĐ hợp pháp để trao đổi, mua bán trên thị trường. Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trường giữa các chủ thể sử dụng đất với sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước, có thể khái quát thị trường QSDĐ như sau: “ Thị trường QSDĐ là quá trình bên bán, và bên mua hoặc bên cho thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước tuân theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại , thế chấp bảo lãnh và góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSDĐ thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ”[2] b. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất. Thứ nhất, ở Việt Nam chỉ có thị trường QSDĐ chứ không có thị trường ĐĐ. Hàng hóa trên thị trường BĐS là QSDĐ và các tài sản, công trình gắn liền với QSDĐ. Thứ hai, không phải chủ thể nào có QSDĐ cũng là chủ thể được phép tham gia giao dịch trên thị trường. 6 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy Thứ ba, không phải tất cả các QSDĐ đều là hàng hóa và đều là đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS (xem Điều 109 đến Điều 120 LĐĐ 2003 ) Thứ tư, để có hàng hóa là QSDĐ được trao đổi mua bán trên thị trường BĐS thì trước tiên phải được Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ. Thứ năm, thị trường QSDĐ là thị trường cơ bản, là thị trường hạt nhân trong thị trường BĐS . 1.1.3 Khái niệm bất động sản . Tài sản có được một phần là do con người tạo ra qua nhiều thế hệ, phần còn lại là do thiên nhiên ban tặng. Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội. Tài sản thông thường được phân chia thành động sản và BĐS, đây cũng là cách phân loại được bắt nguồn từ cổ luật La Mã. Cho đến nay, pháp luật của các nước trên thế giới đều tiếp cận cách phân loại đó và đều thống nhất ở chỗ : BĐS gồm ĐĐ và những tài sản gắn liền với ĐĐ. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại , tạo ra cái gọi là “ Khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm động sản và BĐS”. ở Việt Nam, theo Điều 174. BLDS năm 2006 thì BĐS là những tài sản không di dời được, bao gồm: a) Đất đai. b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ĐĐ, kể cả các tài sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó. c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác do pháp luật quy định Do vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS . Tuy nhiên “ không di dời” được chỉ áp dụng với ĐĐ và các công trình xây dựng nói chung, còn đối với các tài sản khác “gắn liền với ĐĐ, gắn liền với công trình xây dựng” tuy vẫn được coi là BĐS nhưng khi đã tách ra khỏi 7 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy BĐS ban đầu ( ĐĐ) thì chúng không còn là BĐS nữa và quy chế về động sản được áp dụng cho tài sản này. Điều 174 cho thấy trong BĐS, động sản là yếu tố ban đầu yếu tố không thể thiếu và nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được coi là một dạng BĐS phát sinh từ BĐS ban đầu là ĐĐ. Như vậy, ĐĐ là thành tố quan trọng, cơ bản trong BĐS . Xem xét các khía cạnh khác nhau của BĐS cho thấy nếu xét về bản chất tự nhiên thì BĐS là tài sản tĩnh, điều đó có nghĩa là BĐS – tự nó hay bằng sự tác động của ngoại lực hầu như không thể thay đổi được vị trí. Nếu xét về giá trị của tài sản theo quan niệm truyền thống có từ thời La Mã, BĐS là tài sản có giá trị. Từ đó có thể khái quát nên một vài thuộc tính của BĐS . - Tính cố định về vị trí, giới hạn về không gian và diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Vì vậy các giao dịch mua bán liên quan đến hàng hóa BĐS phải thông qua thủ tục giấy tờ theo quy định của pháp luật ( giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở……) - Chi phí giao dịch và mua bán cao, thời gian và mua bán kéo dài (quy định trong các văn bản pháp luật về ĐĐ thể hiện khá rõ nét thuộc tính này ) Các quy chế về chuyển dịch BĐS thông thường là phức tạp là sự can thiệp về phía Nhà nước. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau : các loại BĐS có vị trí gần nhau hoặc trong cùng một khu vực có ảnh hưởng đến nhau , có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của nhau, ví dụ: Việc xây dựng cơ sở hạ tầng, quy hoạch ĐĐ sẽ khiến các BĐS tại các vị trí liền kề và khu vực quanh đó cùng tăng giá trị và giá trị xây dựng . - ĐĐ là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái tạo nên môi trường sống cho con người. Việc thiết kế , xây dựng và sử dụng BĐS phải đảm bảo nguyên tắc duy trì sự cân bằng sinh thái, tạo sự phát triển bền vững của môi trường sống. BĐS là tài sản và như vậy chúng hoàn toàn có thể trở thành hàng hóa khu các chủ thể (NSDĐ) đưa nó ra thị trường để trao đổi mua bán trên nguyên tắc bình đẳng, tự do thương lượng nhằm thu lại những lợi ích vật chất nhất định. 8 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy Như vậy , khi nào và ở đâu BĐS có sự mua bán trao đổi phát triển ở một mức nhất định thì ở đó có thị trường BĐS 1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản a. Định nghĩa: Lịch sử cho thấy, thị trường phát triển cùng với sự phát triển của sản xuất và trao đổi hàng hóa. Nhiều loại thị trường đã được hình thành như: thị trường tiền tệ, thị trường hàng hóa, thị trường lao động và thị trường BĐS… Qua thị trường, nhân tố của quá trình tái sản xuất xã hội- nối liền sản xuất với tiêu dùng thông qua sự giao tiếp giữa chủ thể tham gia thị trường gắn liền với các nhân tố, cạnh tranh, hàng- tiền, cung - cầu và giá cả. Khi quan sát thị trường gắn liền các Nhà khoa học đã nêu lên một định nghĩa khái quát về thị trường như sau “thị trường là lĩnh vực trao đổi, mua bán mà ở đó các chủ thể kinh tế thường xuyên cạnh tranh với nhau để xác định về giá cả và sản lượng” [3] Hầu hết các nước trên thế giới đều duy trì hình thức đa sở hữu đối với ĐĐ. Với Việt Nam, một điểm khác biệt là “ ĐĐ thuộc về sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 17, Hiến pháp 1992 ). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng và tối cao xác định rõ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất và quản lý quỹ đất ở Việt Nam. Vì thế, Nhà nước có trọn vẹn các quyền năng: quyền chiếm hữu, QSDĐ và quyền định đoạt ĐĐ. Căn cứ vào các Điều 189, 198, 201 BLDS Việt Nam, có thể hiểu các quyền năng của đại diện chủ sở hữu đối với ĐĐ như sau: - Quyền chiếm hữu là quyền của Nhà nước ( đại diện cho chủ sở hữu) tự mình nắm giữ, quản lý ĐĐ thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu cho phép thông qua chuyển giao hoặc ủy quyền. - Quyền sử dụng là quyền của Nhà nước ( đại diện chủ sỏ hữu) khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ ĐĐ. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao hoặc trong trường hợp được pháp luật quy định. 9 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy - Quyền định đoạt là quyền của Nhà nước, đại diện chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu ĐĐ của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu tự mình bán , trao đổi , tặng cho, cho vay, để thừa kế từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác với tài sản Trong ba quyền năng của chủ sở hữu thì quyền sở hữu là một quyền năng quan trọng. Thông qua quyền được sử dụng ĐĐ mà NSDĐ có thể khai thác và hưởng lợi ích từ chính mảnh đất đó. Nhưng do là một tài sản có giá trị đặc biệt, giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời cho chủ sở hữu. QSDĐ ở các nước có chế độ sở hữu ĐĐ khác nhau thì nội dung được biểu hiện khác nhau. Ở Việt Nam, theo các quy định trong các văn bản pháp luật thì NSDĐ thực hiện các quyền năng khác nhau từ QSDĐ như: chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ …các quyền năng đó thực hiện qua thị trường QSDĐ “linh hồn” của thị trường BĐS Việt Nam. Đây là điểm khác biệt với thị trường BĐS của nhiều nước trên thế giới như: Nhật Bản, lãnh thổ Đài Loan, OXtraylia…những nước hiện đang duy trì hình thức sở hữu tư nhân với ĐĐ . Từ khi LĐĐ 1993 ra đời với việc quy định năm quyền của NSDĐ cũng đồng nghĩa với việc chính thức thừa nhận và manh nha ra đời thị trường BĐS, là một thị trường được hình thành và phát triển có sự điều tiết của Nhà nước. Tuy mới hình thành nhưng thị trường BĐS ở Việt Nam (trong đó gồm thị trường QSDĐ ) đã từng bước góp phần cải thiện đời sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh ĐĐ, nhà xưởng, bước đầu tiên biến BĐS trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam: nếu xét dưới góc độ kinh tế, được hiểu là quá trình bên bán và bên mua, bên cho thuê và bên thuê tác động qua lại lẫn nhau nhằm thoả mãn về số lượng, chất lượng, thời hạn, giá cả hàng hoá BĐS, bao gồm QSDĐ, nhà ở, công trình xây dựng gắn với ĐĐ kể cả tài sản gắn liền với đất. 10 [...]... QSDĐ trong quan hệ này là hộ gia đình, cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Về cơ bản, LĐĐ 2003 đã quy định khá hợp lý để QSDĐ dễ dàng trở thành hàng hóa trong các giao dịch thuê mướn 2.3 Các vấn đề tác động đến thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 2.3.1 Vấn đề giá đất Trong mỗi thời kỳ của lịch sử, tuy phạm vi, mức độ, tính chất sở hữu Nhà nước, sở hữu làng xã, sở hữu... kiện và trường hợp không được nhận chuyển QSDĐ Theo Điều 104 NĐ 181, (i) hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất ở, nếu Nhà nước giao đất, lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì... cá nhân: khi đất đang sử dụng không phải là đất thuê, sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sang có thu tiền sử dụng đất - QSDĐ của người Việt Nam định cư ở ở nước ngoài: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư tại Việt Nam đã trả tiền thuê một lần cho cả thời hạn thuê; thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC,... TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT Nam 2.1 Các quy định của pháp luật đất đai 2.1.1 Loại đất được phép tham gia thị trường bất động sản Trước năm 2003, thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng diễn ra với quy mô nhỏ lẻ và hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường này thời gian qua khá “đồ sộ”, nhưng chồng chéo, tản mạn, thậm chí mâu thuẫn, nhiều tầng, nhiều nấc…nên không khỏa lấp được những bất cập... với giá trị thực tế của tài sản và mức sinh lợi của tài sản Theo quy định thuế nhà đất được hình thành trên cơ sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, tùy thuộc vào từng loại đô thị, loại đường và vị trị mà mức thuế sử dụng đất ở đô thị gấp 3 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp Trên cơ sở đó, một căn nhà 100m2 ở vị trí “đắc địa” thì người sử dụng chỉ phải nộp một khoản tiền thuế sử dụng đất là 4.400.000... thiết trong quá trình xây dựng thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta hiện nay, đòi hỏi phải tiến hành theo các bước phù hợp với bối cảnh, đặc điểm, điều kiện kinh tế xã hội của từng nước nhằm tránh lặp lại những sai lầm mà các nước đã gặp phải trong cải cách kinh tế theo cơ chế thị trường 19 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG... tồn đất trong thời hạn thuê, từ đó làm tăng của cải cho xã hội; (iii) giao đất sử dụng tạm thời trên cơ sở hợp đồng ngắn hạn hoặc trung hạn cho đến khi có nhu cầu sử dụng dài hạn, làm cho ĐĐ – tài sản quý hiếm được sử dụng và khai thác liên tục, khi đó có lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời được thỏa mãn * Khái niệm cho thuê quyền sử dụng đất Cho thuê QSDĐ được hiểu là người sử dụng đất. .. quy định tăng nợ ở mức cao, cuối cùng tạo ra tam giác nợ: ngân hàng- dân cư- nhà đầu tư 12 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy 1.2 Vai trò và vị trí của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam: Thị trường QSDĐ có liên quan đến lượng tài sản to lớn trong nền kinh tế quốc dân của nước ta Sự ra đời của thị trường QSDĐ là một tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, điều đó... không có quyền thế chấp QSDĐ Về đất ở, mỗi hộ gia đình chỉ được sử dụng một diện tích đất nhất định theo hạn mức do pháp luật quy định để làm nhà ở, Nhà nước không sử dụng các biện pháp hành chính để can thiệp vào quá trình sử đụng dất của họ - Về quản lý thị trường QSDĐ, Trung Quốc thực hiện các biện pháp cơ bản sau: Thứ nhất, về cân bằng quan hệ “cung - cầu” Chính phủ khống chế và điều tiết lượng đất. .. và người sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất Đây là sự thay đổi tư duy pháp lý tạo thuận lợi cho người dân trong việc xác lập các giao dịch dân sự về QSDĐ LĐĐ 2003 ra đời đã tiến thêm một bước bằng quy định QSDĐ trong thị trường BĐS đặt “ nền móng” đầu tiên về mặt pháp lý trong hoạt động kinh doanh QSDĐ Tuy nhiên, không phải bất kỳ loại đất nào cũng được phép tham gia thị trường . trường bất động sản. Chương 2. Thực trạng pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Chương 3. Các giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện thị trường. quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Kết luận 2 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy CHƯƠNG I. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QuyỀn SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG. phải trong cải cách kinh tế theo cơ chế thị trường. 19 Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT