Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

Những rủi ro mà DN sẽ phải đối diện nếu thực hiện việc huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu BĐS và những giải pháp để phòng ngừa và xử lý những rủi ro đó MỤC LỤC Trang I/ Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay II/ Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh. 1/ Sử dụng kênh huy động vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng phục vụ cho đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. 2/ Các DN chủ động phát hành trái phiếu, cổ phiếu để huy động vốn. 3/ Huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu từ TTCK. 4/ Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS. 5/ Huy động vốn từ lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư. 6/ Huy động vốn khách hàng. 7/ Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường BĐS. III/ Những rủi ro mà DN sẽ phải đối diện nếu thực hiện việc huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu BĐS và những giải pháp để phòng ngừa và xử lý những rủi ro đó. NỘI DUNG I/ Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay. Bất động sản là một loại tài sản hết sức đặc biệt, do vậy các vụ giao dịch, mua bán bất động sản cũng rất khác so với các hàng hóa khác. Đặc biệt hơn nữa, sự tồn tại, phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc khá nhiều vào các chính sách của chính phủ. Vừa qua, Chính 1 phủ đã ban hành Nghị quyết hạn chế dòng tín dụng phi sản xuất của các ngân hàng thương mại ở mức 16% tính đến cuối năm 2011. Cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư đều đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn và giải ngân. Việc thắt chặt tín dụng, và thêm vào đó là nhiều chỉ số đáng lo ngại của nền kinh tế đã khiến thị trường bất động sản trở nên khan hiếm về vốn, nhiều dự án bất động sản bị đình trệ hoặc trì hoãn. Việc đó đã làm cho thị trường bất động sản tại thị trường Việt Nam gặp phải một số thực trạng sau: - Tại thời điểm tháng 4 năm 2011, giá của bất động sản được coi là tăng cao nhất trong các kênh đầu tư. Nhưng từ giữa tháng 4 đến nay, thị trường bất động sản nhìn chung chững lại, thậm chí còn có dấu hiệu suy giảm. - Các giao dịch bất động sản thành công giảm mạnh, lý do là vì người bán muốn bán nhanh để thu hồi vốn, trả nợ do lãi suất tăng cao. Nhưng người mua chần chừ, chờ giá giảm xuống thấp hơn nữa. - Theo loại sản phẩm thì giá biệt thự, chung cư cao cấp chững lại và giảm xuống do mức giá đã quá cao, nguồn cung dồi dào. Giá đất nền vẫn tăng, nhất là những nơi có công trình nhà nước đã, đang hoặc sắp được khởi công. - Theo khu vực, Hà Nội có mặt bằng giá rất cao, trong khi TPHCM, Bà Rịa- Vũng Tàu và các tỉnh mặt bằng giá thấp hơn nhiều. Do đó, có một dòng vốn đang từ Hà Nội chảy về các tỉnh và vào trong Nam. Vì vậy, giá bất động sản khu vực Hà Nội sẽ chững lại và giảm, còn ở các khu vực các tỉnh, phía Nam sẽ đắt lên. - Từ nay đến cuối năm và có thể cả sang năm, thị trường sẽ kém sôi động, thậm chí số giao dịch còn bị giảm. Giá cả cũng chững lại, thậm chí đối với một số loại sản phẩm còn giảm xuống. II/ Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh. 1/ Sử dụng kênh huy động vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng phục vụ cho đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Thực trạng sử dụng kênh huy động vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng phục vụ cho đầu tư kinh doanh bất động sản. Vốn được xem là một yếu tố quan trọng, là điều kiện tiên quyết của sự sống còn của bất kỳ một doanh nghiệp nào. Cách huy động vốn làm sao cho có hiệu quả nhất được chủ doanh nghiệp đặc biệt quan tâm. Kênh huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng đang được sử dụng khá phổ biến và là một kênh huy động vốn hiệu quả, không những của thị trường đầu tư bất động sản mà còn là của các thị trường khác. Do thực trạng của thị trường bất động sản tại Việt Nam và chính sách tiền tệ thắt chặt đã làm cho việc huy động vốn của các nhà đầu tư từ ngân hàng đang gặp rất nhiều khó khăn, các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản đã xấp xỉ 20% tổng nợ vay, và theo quy định mới, con số này sẽ giảm xuống. Hơn nữa, mức lãi suất cho vay hiện đã lên rất cao - gần 30%, và các ngân hàng không muốn hoặc không thể cho vay. Do các yếu tố chủ quan, khách quan mà việc huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng đang gặp phải một số thuận lợi và khó khăn sau: a/ Thuận lợi. Các ngân hàng và tổ chức tín dụng sở hữu một khối lượng vốn dồi dào, mang lại điều kiện hiệu quả cho việc chuyển số tiền nhàn rỗi từ người dân đến các nhà đầu tư. Đây là một kênh huy động được đại đa số các doanh nghiệp sử dụng. Bởi nó mang lại hiệu quả cao cho hoạt 2 động kinh doanh. Số lượng vốn dồi dào nên doanh nghiệp có thể vay một khối lượng tiền lớn. Do tính chất của hoạt động kinh doanh trong các tổ chức ngân hàng và tín dụng, nên việc huy động vốn từ kênh này khá dễ dàng, và dễ tiếp cận, nhất là đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trên thực tế, số vốn đầu tư vào bất động sản của nước ta chiếm tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. b/ Khó khăn. Sau một thời gian các nhà đầu tư ồ ạt kéo nhau đi vay ngân hàng để đầu tư vào bất động sản, các ngân hàng bắt đầu trở nên thận trọng hơn đối với các dự án cho vay đầu tư bất động sản, cùng với các chính sách tiền tệ thắt chặt của chính phủ làm mức lãi suất tăng cao khiến cho việc huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng trở nên khó khăn hơn. Hiện tại do lãi suất cao nên nhiều dự án đầu tư bất động sản phải tạm ngừng hoạt động, đặc biệt hơn nữa là nhiều hộ gia đình phải bán bất động sản vừa mua do không có khả năng trả lãi. Do tình hình trên việc huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng sẽ gặp phải một số khó khăn trở ngại sau: - Do tình hình tài chính của đất nước đang gặp nhiều khó khăn nên việc huy động vốn từ ngân hàng cho kinh doanh bất động sản cũng gặp nhiều trở ngại. Ngoài ra, do tính thanh khoản của thị trường bất động sản, và lãi suất vay ngân hàng tăng cao nên kênh huy động này trở nên kém hiệu quả. - Hiện tại, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. - Do tình trạng đầu cơ bất động sản hiện nay tăng cao nên các ngân hàng đang thực hiện biện pháp hạn chế cho các doanh nghiệp vay để đầu tư kinh doanh. Điều này cũng làm cho việc huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng trở nên hết sức khó khăn. Mặt khác, đây vẫn là kênh huy động vốn chủ yếu, điều này đã làm cho thị trường bất động sản trở nên khát vốn hơn bao giờ hết, và làm cho thị trường trở nên ảm đạm mặc dù nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu “an cư lạc nghiệp” và tốc độ tăng trưởng dân số của nước ta. c/ Giải pháp. - Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư. - Nhà nước cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản. - Chính sách thận trọng với các khoản vay liên quan tới kinh doanh bất động 3 sản được nhà nước, ngân hàng và các tổ chức tín dụng sử dụng như là một biện pháp để ngăn chặn hiện tượng đầu cơ bất động sản, nhưng lại tỏ ra kém hiệu quả khi nó làm cho thị trường bất động sản trở nên ảm đạm và “đóng băng”. Do vậy ngoài chính sách này cần được thay thế bằng các văn bản pháp luật chặt chẽ. Hoặc ngăn chặn bằng cách minh bạch mục đích sử dụng nguồn vốn cho vay. 2/ Các DN chủ động phát hành trái phiếu để huy động vốn. a/ Khái niệm “trái phiếu bất động sản” Trái phiếu BĐS được gọi với ý nghĩa là việc phát trái phiếu để đầu tư vào bất động sản hoặc người mua trái phiếu được kèm thêm quyền mua bất động sản-nhà ở hoặc trái phiếu có bảo đảm bằng bất động sản. Đây không phải là cách gọi chính thức được ghi nhận tại các văn bản pháp luật, mà xã hội trong thời gian vừa qua tự đặt tên gọi “trái phiếu bất động sản” cho dễ hiểu, dễ phân biệt và phù hợp với việc huy động vốn phát triển dự án bất động sản. Có hai hình thức phát hành là: phát hành trái phiếu ra công chúng và phát hành trái phiếu riêng lẻ. b/ Ưu điểm Việc huy động vốn kiểu này là người mua trái phiếu được quyền mua sản phẩm bất động sản hoặc các lợi ích cộng thêm khác. Còn chủ đầu tư thì vừa có vốn vừa bán được sản phẩm” . Ví dụ :Tháng 1-2008, Công ty cổ phần Địa ốc Sacomreal phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn sáu tháng, lãi suất 8,8%/năm. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với ưu đãi 5% trên giá trị căn hộ. Việc phát hành trái phiếu này đã rất thành công. Tiếp đến, tháng 3-2008 Sacomreal phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu với mệnh giá 1,5 tỷ đồng để triển khai dự án căn hộ Phú Mỹ (quận 7, TP.HCM). Người sở hữu trái phiếu cũng được quyền mua căn hộ với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ. Lần phát hành thứ hai này của Sacomreal cũng thành công. - Bất động sản là loại sản phẩm đòi hỏi vốn lớn, trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế, việc tìm vốn càng là một thách thức lớn cho các nhà đầu tư kinh doanh dự án. -Trái phiếu sẽ là công cụ đánh giá sự tiếp nhận của thị trường. Từ đó, chủ doanh nghiệp chủ động nguồn vốn và điều tiết kế hoạch kinh doanh. khi người mua chú ý mạnh, nhu cầu về trái phiếu BĐS tăng cao chứng tỏ người đầu tư đánh giá thị trừơng bất động sản đang phát triển mạnh, có tiềm năng kiếm đựơc lợi nhuận. Giúp cho doanh nghiệp nhận biết đựơc phần nào yếu tố cung, nơi thị trường BĐS thông tin đựơc coi là thiếu. -Qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp huy động được một lượng vốn lớn với giá phải chăng, lại tiêu thụ tốt sản phẩm nên hạn chế được rủi ro. Tương tự, khách hàng được đáp ứng đúng và đủ nhu cầu về nhà ở, được bảo vệ về pháp lý vì trái phiếu có giá trị thực tế hơn một hợp đồng hứa mua bán căn hộ như hiện nay. c/ Nhược điểm - Hạn chế của trái phiếu bất động sản nằm ở vấn đề pháp lý. Quyền lợi của trái chủ không đảm bảo khi giá của bất động sản trong tương lai thường chưa được thỏa thuận tại thời điểm phát hành, đặc biệt khi thị trường địa ốc “sốt”. Với phương án huy động này, nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản băn khoăn về tính pháp lý. Vì Điều 39 Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư được huy động vốn khi dự án hoàn tất phần móng, còn Luật Kinh doanh bất động sản thì quy định chỉ được huy động vốn khi dự án triển khai hạ tầng kỹ thuật. 4 -Mặt khác, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm tin của nhà đầu tư phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án bất động sản. Nhà đầu tư hiện nay đã có kinh nghiệm nhiều hơn trong việc nhận diện những dự án "trống giong cờ mở" và những dự án triển khai thực sự. -Điều kiện để doanh nghiệp phát hành trái phiếu rất đơn giản, chỉ cần có thời gian hoạt động đủ 1 năm và kinh doanh có lãi. Điều này cho thấy việc mua trái phiếu tiềm ẩn nhiều rủi ro. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay, tự trả và tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn vay và người mua trái phiếu cũng phải tìm hiểu kỹ năng lực của Công ty cũng như chịu trách nhiệm về quyết định của mình. d/ Giải pháp Nghị định 71/2010/NĐ-CP được Bộ Xây dựng đưa ra ngày 23/6/2010 chính thức thay Nghị định 90 (ngày 6/9/2006) kể từ ngày 8/8/2010. Trong nghị định mới có nhiều điểm mới, nhưng đáng chú ý nhất là việc lần đầu tiên chủ đầu tư được chính thức cho phép phát hành trái phiếu để huy động vốn cho dự án.Điều này sẽ tháo gỡ ít nhiều khó khăn vốn đầu vào cho các chủ đầu tư bất động sản. Nhìn từ phía nhà đầu tư, hành lang pháp lý này sẽ mở ra một cơ hội đầu tư mới. -Có một thực tế là hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực BĐS của ta còn đang rất mỏng. Hệ thống pháp luật cần phải được khảo sát, nghiên cứu, điều chỉnh và ban hành dần dần ,cần những hướng dẫn, quy định cụ thể hơn, những nhà hoạch định sẽ cân nhắc tạo điều kiện thuận lợi và cơ sở pháp lý vững chắc để đảm bảo lợi ích cho tất cả các đối tượng. 3/ Huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu BĐS từ TTCK. Vốn cho thị trường bất động sản ở mọi quốc gia luôn là vấn đề nan giải. Đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu cuối năm 2007 đến nay, chính quyền ở nhiều quốc gia đã phải hình thành một cơ quan để kiểm soát và giám sát hoạt động của thị trường, không để giá chạy theo "bong bóng", vượt quá giá trị thực của nhà đất. Điều này lại càng gây khó khăn lớn hơn cho thị trường BĐS. TTCK là kênh huy động vốn hiệu quả Không phải doanh nghiệp nào cũng áp dụng được các phương thức một cách hiệu quả. Với mặt bằng lãi suất cao hiện nay, việc huy động vốn vào lĩnh vực BĐS rất khó khăn, bởi đặc tính của vốn đầu tư bất động sản là cần thời gian để hoàn vốn, trong khi các ngân hàng đang hạn chế cho vay kỳ hạn dài. Trong điều kiện thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay, khó khăn này càng lớn hơn. Đã có rất nhiều dự án BĐS gọi vốn trên TTCK và thành công. Nhiều cổ phiếu BĐS đã trở thành các blue-chip của TTCK như HAG, SJS, NTL, TDH . Việc gọi vốn trên TTCK liên quan đến những dự án BĐS cụ thể có nhiều thuận lợi, bởi nhà đầu tư có thể nhận thấy rõ mục đích và quá trình vận động của đồng tiền mà mình đầu tư. Nhiều dự án BĐS đang có kế hoạch triển khai, chuẩn bị triển khai tiếp tục được chủ đầu tư gọi thêm vốn trên TTCK. Một số trường hợp cụ thể: - Dự án phát triển đô thị và tái định cư 5A có quy mô lên tới 112,87 héc-ta tại thành phố Sóc Trăng do CTCP Đầu tư và phát triển đô thị Dầu khí Cửu Long làm chủ đầu tư, cùng nhiều dự án BĐS khác của cùng chủ đầu tư này đang được huy động thêm vốn trên TTCK. Tình trạng khó khăn của thị trường BĐS còn xuất phát từ việc các doanh nghiệp sử dụng vốn dàn trải, lấy khoản vay của dự án này, đầu tư sang các dự án khác. Tính thanh khoản của thị 5 trường BĐS giảm đã bộc lộ những hạn chế, yếu kém về năng lực tài chính, năng lực quản trị của doanh nghiệp. "Khi thị trường sôi động, nhà đầu tư có nhiều cơ hội đầu tư nhiều dự án cùng một lúc. Nhưng khi thị trường có chiều hướng xấu, họ không thu hồi được tiền và chậm trễ các dự án cùng một lúc. Nếu không có hệ thống dự báo và cân đối được luồng tiền, doanh nghiệp thực sự gặp khó về tài chính”. a/ Thuận lợi Hàng loạt công ty nộp hồ sơ xin niêm yết, số lượng doanh nghiệp (DN) phát hành cổ phiếu (CP) để tăng vốn điều lệ hoặc huy động vốn cho đầu tư sản xuất . ngày càng nhiều, thị trường chứng khoán (TTCK) phát triển đang đem lại cho các doanh nghiệp nhiều cơ hội tài chính và họ đã không bỏ lỡ . Thông qua thị trường chứng khoán tạo tính thanh khoản cho cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS.Khi doanh nghiệp niêm yết trên TTCK sẽ giúp các cổ đông của doanh nghiệp dễ dàng chuyển nhượng cổ phiếu đang nắm giữ, qua đó tăng tính hấp dẫn của cổ phiếu Xét về dài hạn, giá cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS khi niêm yết đều tăng so với mức giá tại thời điểm trước khi niêm yết. Đó sẽ là nguồn vốn hiệu quả khi cần đầu tư cho các dự án .Với những doanh nghiệp có đủ các tiêu chí như: Tỷ lệ nợ, hàng tồn kho ít và lượng tiền mặt nhiều; Lợi thế quỹ đất có vị trí thuận lợi và đã đầu tư với giá vốn rẻ; Lựa chọn được phân khúc sản phẩm phù hợp với thị trường…sẽ là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư “rót tiền” vào cổ phiếu BĐS . b/ Khó khăn Ngoài những thuận lợi bên cạnh đó huy đong vốn thống qua phát hanh cổ phiếu cũng có rủi ro rất lớn. Trong những phiên giao dịch gần đây, có khoảng 58 mã chứng khoán của DN có hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động chính đang niêm yết trên HSX và HNX. Đầu năm đến nay cổ phiều giảm mạnh từ 50% - 70%, giá cổ phiếu BĐS nhìn chung khó tiếp tục giảm sâu thời gian tới. Phương án huy động vốn này giúp Doanh Nghiệp phát triển tốt hơn, tính rủi ro thấp hơn khi có thêm nhiều đối tác tham gia. Tuy nhiên, sẽ có những khó khăn trở ngại trong hoạt động điều hành do có sự chi phối từ bên ngoài, vấn đề phải chia sẻ quyền điều hành công ty . không phải ai cũng dễ dàng thực hiện được Nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng có thể huy động vộn bằng phát hành cổ phiếu. Một số Doanh Nghiệp lợi dụng việc phát hành cổ phiếu "lừa" Nhà Đầu Tư hoặc cũng có rủi ro là phương án sử dụng vốn của doanh nghiệp không đạt hiệu quả. Vì vậy Nhà Đầu Tư phải biết đánh giá, phân tích tình hình hoạt động cũng như phương án sử dụng vốn sau đợt phát hành của mỗi Doanh Nghiệp để quyết định có nên tham gia góp vốn hay không . "Một điều mà ai cũng thấy không bình thường là nếu huy động vốn qua kênh ngân hàng thì lãi suất chỉ khoảng 10%, trong khi nếu qua kênh cổ phiếu thì cái giá phải trả (là mức sinh lợi ROE) có khi cao hơn gấp 3 - 4 lần so với lãi suất đi vay. Thế nhưng tại sao người ta lại dám làm cái chuyện nghịch lý, thậm chí là điên rồ như thế? Đó là do cứ mỗi lần huy động vốn hay thưởng cổ tức bằng cổ phiếu thì giá phát hành cứ tăng lên vùn vụt, bất chấp triển vọng tăng trưởng của công ty trong tương lai. Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn tăng tốc dựa trên tiềm năng rất lớn nhưng đó không phải là cơ hội dành cho tất cả, chỉ có những công ty nào có đủ năng lực thì việc huy động vốn qua thị trường CP mới có thể mang lại hiệu quả. 4/ Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS. 6 Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ… a/ Thuận lợi - Bổ sung cho nguồn vốn trong nước: Trong các lý luận về tăng trưởng, nguồn vốn luôn luôn được đề cập. một khi thị trường bất động sản muốn tăng trưởng vững mạnh hơn thì nó cần nhiều vốn hơn nữa. vì bất động sản cần nguồn vốn rất lớn nên nếu nguồn vốn trong nước không đủ, nó cần thêm cả nguồn vốn nước ngoài. - Nhà nước mở cửa cho việc hội nhập và đầu tư: Ngày nay, để ra sức thúc đẩy nền kinh tế phát triển về mọi mặt, nhà nước khuyến khích các hoạt động đầu tư từ nước ngoài vào việt nam. - Tiếp thu công nghệ và cách thức quản lý: việc các công ty nước ngoài tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đem theo cả kinh nghiệm quản lí và cộng nghệ khoa học tiên tiến. Điều đó giúp cho việc kinh doanh bất động sản hiệu quả hơn. - Tham gia mạng lưới toàn cầu: thị trường bất động sản trong nước có cơ hội được so sánh và đưa ra thị trường quốc tế, giúp cho việc được biết đến nhiều hơn và nâng cao được giá trị. - Tăng số lượng việc làm và đào tạo nhân công: do nguồn lực lao động trong nước dồi dào mà nguồn vốn nước ngoài đầu tư thường là những nguồn vốn lớn. Điều này tạo thêm nhiều việc làm, giải quyết thêm được tình hình việc làm trong nước. b/ Khó khăn: - Hệ thống luật pháp về BĐS kém hiệu quả, còn nhiều thủ tục phức tạp và chưa linh hoạt gây ra khó khăn cho việc đầu tư. - Thị trường bất động sản trong nước không ổn định, còn nhỏ lẻ, không tập trung làm cho các nhà đầu tư e ngại. - Lực lượng lao động trong nước có trình độ thấp, các công ty nước ngoài đầu tư có phần e ngại và phải thuê thêm nhiều lao động nước ngoài. - Việc giải tỏa, đền bù chậm chạp, khó khăn làm cho nguồn vốn đầu tư đôi khi chậm lại hoặc hao hụt vô ích. - Nhà nước có những quy hoạch bất hợp lí, gây ra khó khăn trong việc thu hút và thực hiện. Đôi khi có những đầu tư chậm chạp, bỏ dở giữa chừng gây lãng phí, tạo ra một hình ảnh không tốt đối với các nhà đầu tư. - Chưa có những chính sách ưu đãi với nhà đầu tư nước ngoài, chưa nâng cao việc thu hút các nhà đầu tư một cách mạnh mẽ. c/ Giải pháp: - Cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động sản. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội… Ngoài ra, trong điều kiện hiện nay, để huy động vốn phát triển các khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới…có thể áp dụng các hình thức khác như mời các doanh nghiệp kinh doanh bất 7 động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức. Bên cạnh đó, để tăng khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận. - Nhà nước cần linh hoạt hơn trong việc cho phép các công ty nước ngoài tham gia hoạt động đầu tư thông qua việc giảm bớt thủ tục giấy tờ, linh động trong việc xử lí các vướng mắc. - Nhà nước cần triển khai giải quyết triệt để trường hợp đầu tư giữa chừng, có biện pháp xử lý nghiêm với những trường hợp vi phạm. - Đưa ra thêm nhiều chính sách ưa đãi, quảng cáo thu hút hơn. - Nâng cao trình độ lao động. - Nhà nước cần có những dự án quy hoạch một cách hợp lí, rõ ràng, triệt để để tận dụng tốt các nguồn lực trong nước. 5/ Huy động vốn từ lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư. Bất động sản bị siết tín dụng, thị trường “khát vốn”, ngoài những hình thức huy động vốn trên, để có tiền triển khai dự án, chủ đầu tư bằng mọi cách tìm vốn trong dân. Thiếu vốn khiến nhà tạo lập bất động sản không có tiền để tiếp tục triển khai dự án của mình, thậm chí còn phải đối mặt với nguy cơ vỡ dự án khi mà lãi suất ngân hàng vẫn ở mức cao. Trong khi các nhà đầu tư lại quay mặt với bất động sản, kênh đầu tư sinh lời số 1 từ trước tới nay. Thực tế trên đã buộc các chủ đầu tư vào cuộc đua mới, cuộc đua tự tìm nguồn vốn cho mình và đối tượng họ hướng vào chính là người dân, là nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ. Về bản chất, vốn trong dân khác với vốn tín dụng ngân hàng. Lấy được vốn trong dân chính là bán được sản phẩm bất động sản cũng chính là tăng tính thanh khoản cho thị trường. Xác định rõ đối tượng, các chủ đầu tư bất động sản vào cuộc đua kích cầu với hàng loạt các chương trình khuyến mại, giảm giá, tặng kèm hấp dẫn. Nếu thời gian trước là dự án Rừng Cọ, Ecopark chiết khấu 10%; Time City bỏ điều chỉnh giá theo CPI hay dự án Indochina mua nhà tặng xe ô tô thì sau là dự án Usilk City của Sông Đà Thăng Long gây sốc khi tuyên bố “cho không” sàn trung tâm thương mại khi khách hàng thanh toán 1 lần đủ 100% tiền nhà… Tuy nhiên, các nhà tạo lập bất động sản không dừng lại ở đó, cuộc đua dành người mua mới thực sự cao điểm khi mới đây Công ty Hùng Vương cho ra đời chương trình Flamingo Villa Share. Ngay lập tức, trên nhiều diễn đàn, chương trình này đã được mệnh danh là chương trình bán hàng “khủng”, “lạ”, gây “choáng” nhất từ trước tới nay. Chị Lý Thái Hà -Giám đốc sản phẩm dự án Flamingo Đại Lải, coi khách hàng như đối tác cần đầu tư, cùng kinh doanh và cùng chia sẻ lợi nhuận. Thứ nhất là nguồn vốn của họ luôn luôn được bảo toàn. Thứ hai họ được hưởng mức lãi suất cao, năm đầu tiên hơn 30%, những năm tiếp theo luôn cao hơn mức lãi suất ngân hàng. Thu tiếp từ việc kinh doanh cho thuê biệt thự, bán biệt thự ở bất cứ thời điểm nào. Được chia khoản lợi nhuận khi bán biệt thự là 70%. Đứng trước nhiều chương trình ưu đãi, một số nhà đầu tư nghi ngờ, e ngại tiếp tục nằm im chờ thêm cơ hội. Số khác thì hồ hởi chớp thời cơ bởi bài toán rút đủ 100% vốn sau khi hết hợp đồng và hàng năm hưởng mức lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng đã đánh trúng tâm lý muốn bảo toàn vốn của họ. Anh Lê Quang Huy - nhà đầu tư cho biết, tất nhiên tại thời điểm này dự án chưa chính thức hoàn thành nên cho thuê, bán sẽ khó khăn nhất là khi thị trường trầm lắng như hiện nay. Đợt tới đây khi các hạng mục của dự án hoàn thiện, chính thức đi vào hoạt động tôi nghĩ khả năng 8 cho thuê sẽ rất tốt. Và tới đây nhận thức của con người về sở hữu ngôi nhà thứ 2 cao lên thì lúc đó khả năng ngôi nhà sẽ có giá trị. Kinh tế khó khăn, cạnh tranh quyết liệt, để bán được sản phẩm rõ ràng doanh nghiệp cần chia sẻ lợi ích của mình với khách hàng. Khách hàng sẽ chọn sản phẩm nào mang lại nhiều lợi ích nhất cho họ. Và lúc này, các chủ đầu tư bất động sản buộc phải hạ thấp dần mục tiêu lợi nhuận của mình. Mới đây, chủ đầu tư dự án Sunrise City đã đưa ra chương trình khuyến mại vô cùng độc đáo “thuê kèm mua trong vòng hai năm” tại dự án căn hộ Sunrise City (đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, TP.HCM). Theo đó, khi tham gia chương trình này khách hàng sẽ đóng ngay 20% tổng giá trị căn hộ. Đến thời điểm nhận nhà khách hàng đóng thêm 60% tổng giá trị căn hộ và sẽ có ba lựa chọn: Vào ở tại căn hộ trong vòng hai năm; Tự cho thuê căn hộ trong vòng hai năm; hoặc cho Novaland thuê lại với lãi suất 5%/năm trong vòng hai năm. Sau thời gian hai năm, khách hàng sẽ có hai lựa chọn: nếu mua căn hộ, sẽ đóng nốt 20%; nếu không mua, Novaland sẽ trả lại số tiền khách hàng đã đóng theo tỷ giá USD thời điểm trả lại. Nhiều chuyên gia cho rằng, trong tình hình tín dụng ngân hàng khó khăn như hiện nay thì việc huy động được nguồn vốn trong dân dù lợi nhuận của các chủ đầu tư bất động sản có giảm thì đó vẫn là một thành công lớn. Hiện tại, nguồn tiền trong dân còn rất lớn, thị trường chững do tâm lý nhiều hơn do thiếu vốn. Do đó, các chủ đầu tư BĐS cần biết cách thu hút vốn trong dân. Hiện, Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất Chính phủ là bên cạnh ngồn vốn từ ngân hàng thì cũng nên huy động từ các nguồn khác trong xã hội và cũng huy động từ những người dân, những người quan tâm có nguồn tiền dư ở mức độ nhỏ hay lớn có nhu cầu mua bất động sản. Lâu nay, sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng. Vì thế mỗi khi xảy ra khủng hoảng, lạm phát, tín dụng bị thắt chặt thì bao giờ bất động sản cũng bị ảnh hưởng. Việc các chủ đầu tư cho ra đời các dịch vụ sản phẩm hấp dẫn, thu hút người dân chính là một cách tạo nguồn vốn hiệu quả, một giải pháp sáng giá trong bối cảnh hiện nay. a/ Thuận lợi Trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay thì hình thức góp vốn giữa doanh nghiệp bất động sản và người đầu tư là tất yếu. Trên thực tế, chính hình thức “mua nhà trên giấy” đã thu hút được nguồn vốn lớn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trong dân, đã giải quyết vốn cho thị trường bất động sản có chỗ đứng trong đời sống thực tế, mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng. Đối với người mua “nhà trên giấy” họ được mua góp dần tiền và giá nhà thấp hơn nhiều so với giá nhà đã hình thành. Vì vậy, nhiều trường hợp người mua không biết hình thù nền đất của mình ra sao nhưng vẫn mạnh tay góp vốn, từ vài trăm triệu thậm chí đến hàng tỷ đồng. Đối với chủ đầu tư, phương thức này sẽ giúp huy động được tiền nhàn rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn. b/ Khó khăn Tuy nhiên, điều này sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro cho người đầu tư lẫn người mua vì hình thức mua nhà chỉ nằm trên giấy. Bởi do trước đây, tâm lý người mua nhà là để đầu tư nên nhiều người thường không quan tâm đến quy định pháp lý của dự án lẫn các điều khoản trong hợp đồng, lại mạo hiểm đầu tư vào những dự án còn ở trên bản vẽ, chưa giải phóng xong mặt bằng, thiếu thông tin về dự án,… Theo đó, hình thức mua nhà trên giấy không đảm bảo được chất lượng nhà ở, diện tích bị thu hẹp lại với lý do thay đổi thiết kế, hoặc tăng diện tích nhưng phải đóng thêm tiền, thậm chí đến thời hạn giao nhà nhưng hạ tầng chưa hoàn thiện, . Chủ đầu tư có thể đưa ra nhiều nguyên 9 nhân phải tạm dừng triển khai dự án như: Khó khăn về vốn hoặc gặp những rắc rối về thủ tục hành chính… Ngoài ra, chủ đầu tư có thể đòi thêm tiền so với mức cam kết trong hợp đồng, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà người mua không biết. Hơn nữa, mức độ thành công của dự án vẫn không thể khẳng định, có thể rơi vào “dự án treo”. c/ Biện pháp giảm rủi ro. Một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng trên là nhu cầu nhà đất rất lớn trong khi cung lại ít. Bên cạnh đó là sự thiếu chuyên nghiệp ở phía người mua khi chưa tìm hiểu thông tin dự án, chạy theo lối đầu tư bấy đàn. Theo đó, cần phải thay đổi cách thức khách hàng giao tiền cho chủ đầu tư. Hình thức ký hợp đồng, đặt cọc tiền vẫn được thực hiện nhưng số tiền trên sẽ được chuyển vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng dưới tên của chủ đầu tư. Khi khách hàng gửi tiền vào tài khoản vẫn được hưởng mức lãi suất thấp, chủ đầu tư sẽ được vay vốn của ngân hàng với lãi suất ưu đãi. Ngân hàng sẽ căn cứ vào số tiền đặt cọc của khách hàng để cho chủ đầu tư vay. Đồng thời, khách hàng nên nhờ luật sư tư vấn và kiểm tra chặt chẽ các điều khoản trong nội dung hợp đồng “mua bán nhà trên giấy” hay trả góp như vậy, quyền lợi của khách hàng sẽ được pháp luật bảo vệ nếu bị chủ đầu tư vi phạm. Tại Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định, chủ dự án phát triển nhà ở được ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở. Bên góp vốn được phân chia lợi nhuận hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Các dạng hợp đồng góp vốn này chỉ được ký sau khi dự án được phê duyệt, đã khởi công và có thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án. Tương tự, chủ dự án có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp bất động sản để đầu tư nhà ở, song chỉ được huy động vốn qua hình thức này khi dự án đã giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới. Trường hợp nhà đầu tư thứ cấp muốn bán, cho thuê với các nhà đầu tư khác, sẽ không được ký hợp đồng trực tiếp mà phải do chủ dự án đứng tên. Nghị định cũng cho phép doanh nghiệp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, để giảm tính rủi ro mua “nhà trên giấy” người mua cần nâng cao tính chuyên nghiệp của mình qua việc tìm hiểu thông tin dự án. Chú ý đến năng lực tài chính của chủ đầu tư, pháp lý dự án, tránh việc a dua, đầu tư theo lời đồn thổi. 6/ Huy động vốn khách hàng. a/ Thuận lợi: Là kênh huy động vốn hữu hiệu vì DN không phải trả lãi và khách hàng có thể mua sản phẩm BĐS với nhiều ưu đãi; khách hàng có nhu cầu mua nhà/căn hộ đặt cọc một số tiền nhất định khi ký kết hợp đồng trong khi DN thì có vốn xây dựng dự án. Hợp đồng ký kết có sự đảm bảo về giá cả hợp lý, quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể giữa hai bên. Cty phải có uy tín và đảm bảo tiến độ thi công và phải giao sản phẩm cho khách hàng đúng hạn như cam kết. b/ Nhược điểm: Sức tiêu thụ sản phẩm phụ thuộc mạnh mẽ vào niềm tin của khách hàng và những biến động của thị trường BĐS, nền kinh tế. Khách hàng nhỏ lẻ với vốn có hạn khó có thể tiếp cận với các dòng sản phẩm BĐS vì BĐS thường có giá trị lớn. 7/ Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường BĐS. Quỹ Tín thác đầu tư BĐS là một công cụ thị trường vốn. Quỹ này huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào BĐS tạo thu nhập. Cụ thể Quỹ 10 [...]... của bất động sản nhìn chung là sẽ tăng trong các thời kỳ lạm phát b/ Những khó khăn của đầu tư tín thác Thực tế hiện nay ở thị trường vốn và bất động sản có nhiều quỹ đầu tư BĐS nước ngoài đang hoạt động Có điều khác biệt so với REIT là những quỹ này huy động dòng tiền từ nước ngoài để vào Việt Nam đầu tư Hiện nay tại Việt Nam, việc Bộ Xây dựng cho TP thí điểm thành lập Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản. .. chặt, nền kinh tế khó khăn Các kênh huy động vốn truyền thống sẽ không mấy hiệu quả, thì REITs sẽ là một kênh huy động vốn mới cần tính đến - Quỹ này có cơ chế quản lý chuyên nghiệp, có người giám sát, kiểm toán Các nhà đầu tư phát triển BĐS có thể nhận vốn từ quỹ này qua các hình thức góp vốn hoặc cho vay - Lợi nhuận các nhà đầu tư được hưởng cao: Đầu tư vào cổ phiếu của các công ty bất động sản hay... tức đem lại cho các nhà đầu tư lại khác biệt REIT phân phối ít nhất 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư - REITs được ưu đãi về thuế: Chính vì được ưu đãi rất nhiều trong việc đóng thuế, cho nên, mức cổ tức của quỹ này cho nhà đầu tư là rất cao - REIT giúp cho nhà đầu tư đa dạng danh mục đầu tư bằng việc cung cấp cơ hội cho nhà đầu tư để tạo lập nguồn vốn lớn cho việc mua danh mục đầu tư bất động sản được đa... phiếu liên quan đến BĐS là một trong những kênh huy động vốn tốt mà một số doanh nghiệp thực hiện Hiện nay, pháp luật chưa có những quy định cụ thể về kênh huy động vốn này Mặc dù, chưa có rủi ro xảy ra, đây là kênh huy động vốn hai bên cùng có lợi, doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất vay ngân hàng và không cần tài sản thế chấp, còn nhà đầu tư được hưởng lãi suất và quan trọng hơn... sẽ được phân bố trở lại cho các nhà đầu tư Quỹ Tín thác đầu tư BĐS dưới hình thức tiền lãi cổ phần a/Thuận lợi - Ưu điểm lớn nhất mà quỹ này đem lại là bất kể cá nhân, tổ chức nào cũng có thể tham gia vào thị trường bất động sản cho dù vốn của họ lớn hay nhỏ mà không sợ rủi ro Trong khi theo hình thức thông thường để đầu tư bất động sản cần khoản vốn tư ng đối lớn và rủi ro tư ng đối cao Đặc biệt,...Tín thác đầu tư BĐS sử dụng tiền này để mua những tài sản BĐS có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư BĐS có quy mô và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn Quỹ tín thác đầu tư BĐS thực hiện các hoạt động tài chính BĐS bằng cách cung cấp những khoản vay và tín dụng cho chủ sở hữu và nhà phát triển BĐS Tổng tiền thuê thu được từ một danh mục đầu tư BĐS hay lợi nhuận cùng... tin Cho đến nay, Việt Nam vẫn chưa có đầu mối nào làm nhiệm vụ tổng hợp và cung cấp cơ sở dữ liệu về toàn thị trường trái phiếu Thiếu thông tin thị trường khiến nhiều nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài không có cơ sở để ra quyết định đầu tư Tính thanh khoản kém làm cho các tổ chức đầu tư không hào hứng lựa chọn trái phiếu vào danh mục đầu tư của mình + Việc thu lời từ trái phiếu bất động sản. .. thêm niềm tin cho các nhà đầu tư BĐS vào quỹ tín thác, thu hút vốn đầu tư từ cá nhân và tổ chức - Cần có những chuyên gia nghiên cứu về tính hiệu quả của việc thành lập quỹ REIT, học hỏi kinh nghiệm quản lý quỹ, các bước hoạt động của quỹ ở các nước khác trên thế giới Theo tôi được biết, các quỹ REIT trên thế giới chỉ đầu tư vào các BĐS đã hình thành, thậm chí đang sinh lãi Vì thế, nếu các quỹ REIT... sẽ khó hơn, bởi để huy động vốn thành công từ kênh này, doanh nghiệp phải hội đủ các yếu tố bắt buộc như có thương hiệu trên thị trường, có dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín dụng uy tín “đỡ lưng” - Mặt khác, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm 12 tin của nhà đầu tư phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án bất động sản - Hạn chế của trái phiếu bất động sản nằm ở vấn đề... quỹ REIT ra đời ở Việt Nam thì các nhà đầu tư, DN phát triển BĐS đừng kỳ vọng các quỹ này sẽ rót vốn vào các dự án chưa triển khai III/ Những rủi ro mà DN sẽ phải đối diện nếu thực hiện việc huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu BĐS và những giải pháp để phòng ngừa và xử lý những rủi ro đó 1/ Những rủi ro mà DN sẽ phải đối diện nếu thực hiện việc huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu BĐS . trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay II/ Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh. 1/ Sử dụng kênh huy động vốn. loại sản phẩm còn giảm xuống. II/ Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh. 1/ Sử dụng kênh huy động vốn ngân hàng và các