Những rủi ro mà DN sẽ phải đối diện nếu thực hiện việc huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu BĐS và những giải pháp để phòng ngừa và xử lý những rủi ro đó MỤC LỤC Trang I/ Thực trạng thị trường
bất động sản tại Việt Nam
hiện nay II/
Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh. 1/ Sử dụng
kênh huy động vốn ngân hàng và
các tổ chức tín dụng
phục vụ cho đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. 2/
Các DN chủ
động phát hành trái phiếu, cổ phiếu để
huy động vốn. 3/
Huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu
từ TTCK. 4/ Thu hút
vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS. 5/
Huy động vốn từ lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư. 6/
Huy động vốn khách hàng. 7/ Hình thành quỹ
đầu tư tín thác
cho thị trường BĐS. III/ Những rủi ro mà DN sẽ phải đối diện nếu thực
hiện việc
huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu BĐS và những giải pháp để phòng ngừa và xử lý những rủi ro đó. NỘI DUNG I/ Thực trạng thị trường
bất động sản tại Việt Nam
hiện nay.
Bất động sản là một loại tài
sản hết sức đặc biệt, do vậy
các vụ giao dịch, mua bán
bất động sản cũng rất khác so với
các hàng hóa khác. Đặc biệt hơn nữa, sự tồn tại, phát triển của thị trường
bất động sản phụ thuộc khá nhiều vào
các chính sách của chính phủ. Vừa qua, Chính 1 phủ đã ban hành Nghị quyết hạn chế
dòng tín dụng phi
sản xuất của
các ngân hàng thương mại ở mức 16% tính đến cuối năm 2011. Cả ngân hàng lẫn nhà
đầu tư đều đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc
huy động vốn và giải ngân. Việc thắt chặt tín dụng, và thêm vào đó là nhiều chỉ số đáng lo ngại của nền
kinh tế đã khiến thị trường
bất động sản trở nên khan hiếm về vốn, nhiều dự án
bất động sản bị đình trệ hoặc trì hoãn. Việc đó đã làm
cho thị trường
bất động sản tại thị trường Việt Nam gặp phải một số thực trạng sau: - Tại thời điểm tháng 4 năm 2011, giá của
bất động sản được coi là tăng cao nhất trong
các kênh đầu tư. Nhưng
từ giữa tháng 4 đến nay, thị trường
bất động sản nhìn chung chững lại, thậm chí còn có
dấu hiệu suy giảm. -
Các giao dịch
bất động sản thành công giảm mạnh, lý do là vì người bán muốn bán nhanh để thu hồi vốn, trả nợ do lãi suất tăng cao. Nhưng người mua chần chừ,
chờ giá giảm xuống thấp hơn nữa. - Theo loại
sản phẩm thì giá biệt thự, chung cư cao cấp chững lại và giảm xuống do mức giá đã quá cao, nguồn cung dồi dào. Giá đất nền vẫn tăng, nhất là những nơi có công trình nhà nước đã, đang hoặc sắp được khởi công. - Theo khu vực, Hà Nội có mặt bằng giá rất cao, trong khi TPHCM, Bà Rịa- Vũng Tàu và
các tỉnh mặt bằng giá thấp hơn nhiều. Do đó, có một
dòng vốn đang
từ Hà Nội chảy về
các tỉnh và vào trong Nam. Vì vậy, giá
bất động sản khu vực Hà Nội sẽ chững lại và giảm, còn ở
các khu vực
các tỉnh, phía Nam sẽ đắt lên. -
Từ nay đến cuối năm và có thể cả sang năm, thị trường sẽ kém sôi động, thậm chí số giao dịch còn bị giảm. Giá cả cũng chững lại, thậm chí đối với một số loại
sản phẩm còn giảm xuống. II/
Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh. 1/ Sử dụng
kênh huy động vốn ngân hàng và
các tổ chức tín dụng
phục vụ cho đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Thực trạng sử dụng
kênh huy động vốn ngân hàng và
các tổ chức tín dụng
phục vụ cho đầu tư kinh doanh bất động sản.
Vốn được xem là một yếu tố quan trọng, là điều kiện tiên quyết của sự sống còn của
bất kỳ một
doanh nghiệp nào. Cách
huy động vốn làm sao
cho có hiệu quả nhất được chủ
doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.
Kênh huy động vốn từ ngân hàng và
các tổ chức tín dụng đang được sử dụng khá phổ biến và là một
kênh huy động vốn hiệu quả, không những của thị trường
đầu tư bất động sản mà còn là của
các thị trường khác. Do thực trạng của thị trường
bất động sản tại Việt Nam và chính sách tiền tệ thắt chặt đã làm
cho việc
huy động vốn của
các nhà
đầu tư từ ngân hàng đang gặp rất nhiều khó khăn,
các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực
bất động sản đã xấp xỉ 20% tổng nợ vay, và theo quy định mới, con số
này sẽ giảm xuống. Hơn nữa, mức lãi suất
cho vay
hiện đã lên rất cao - gần 30%, và
các ngân hàng không muốn hoặc không thể
cho vay. Do
các yếu tố chủ quan, khách quan mà việc
huy động vốn từ ngân hàng và
các tổ chức tín dụng đang gặp phải một số thuận lợi và khó khăn sau: a/ Thuận lợi.
Các ngân hàng và tổ chức tín dụng sở hữu một khối lượng
vốn dồi dào, mang lại điều kiện hiệu quả
cho việc chuyển số tiền nhàn rỗi
từ người dân đến
các nhà
đầu tư. Đây là một
kênh huy động được đại đa số
các doanh nghiệp sử dụng. Bởi nó mang lại hiệu quả cao
cho hoạt 2
động kinh doanh. Số lượng
vốn dồi dào nên
doanh nghiệp có thể vay một khối lượng tiền lớn. Do tính chất của
hoạt động kinh doanh trong
các tổ chức ngân hàng và tín dụng, nên việc
huy động vốn từ kênh này khá dễ dàng, và dễ tiếp cận, nhất là đối với
các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trên thực tế, số
vốn đầu tư vào
bất động sản của nước ta chiếm tới hơn 60% là
vốn vay ngân hàng. b/ Khó khăn. Sau một thời gian
các nhà
đầu tư ồ ạt kéo nhau đi vay ngân hàng để
đầu tư vào
bất động sản,
các ngân hàng
bắt đầu trở nên thận trọng hơn đối với
các dự án
cho vay
đầu tư bất động sản, cùng với
các chính sách tiền tệ thắt chặt của chính phủ làm mức lãi suất tăng cao khiến
cho việc
huy động vốn từ ngân hàng và
các tổ chức tín dụng trở nên khó khăn hơn.
Hiện tại do lãi suất cao nên nhiều dự án
đầu tư bất động sản phải tạm ngừng
hoạt động, đặc biệt hơn nữa là nhiều hộ gia đình phải bán
bất động sản vừa mua do không có khả năng trả lãi. Do tình hình trên việc
huy động vốn từ ngân hàng và
các tổ chức tín dụng sẽ gặp phải một số khó khăn trở ngại sau: - Do tình hình tài chính của đất nước đang gặp nhiều khó khăn nên việc
huy động vốn từ ngân hàng
cho kinh doanh bất động sản cũng gặp nhiều trở ngại. Ngoài ra, do tính thanh khoản của thị trường
bất động sản, và lãi suất vay ngân hàng tăng cao nên
kênh huy động này trở nên kém hiệu quả. -
Hiện tại, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có
các quy định về căn cứ để xác định giao dịch
bất động sản (hợp pháp) để
cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài
sản là quyền sử dụng đất của
các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây
nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều
doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn
vốn từ các ngân hàng. - Do tình trạng
đầu cơ
bất động sản hiện nay tăng cao nên
các ngân hàng đang thực
hiện biện pháp hạn chế
cho các doanh nghiệp vay để
đầu tư kinh doanh. Điều
này cũng làm
cho việc
huy động vốn từ ngân hàng và
các tổ chức tín dụng trở nên hết sức khó khăn. Mặt khác, đây vẫn là
kênh huy động vốn chủ yếu, điều
này đã làm
cho thị trường
bất động sản trở nên khát
vốn hơn bao giờ hết, và làm
cho thị trường trở nên ảm đạm mặc dù nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu “an cư lạc nghiệp” và tốc độ tăng trưởng dân số của nước ta. c/ Giải pháp. - Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta
hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là
kênh cung cấp
vốn chủ yếu
cho các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc
huy động theo
kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường
huy động vốn trung và dài hạn của
các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng
vốn ngắn hạn để
cho vay trung và dài hạn.
Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng
các kênh thông tin về thị trường
bất động sản để làm cơ sở
cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của
các chủ
đầu tư. - Nhà nước cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai,
bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi
cho các hoạt động cho vay
đầu tư,
kinh doanh vào
bất động sản. - Chính sách thận trọng với
các khoản vay liên quan tới
kinh doanh bất động 3
sản được nhà nước, ngân hàng và
các tổ chức tín dụng sử dụng như là một biện pháp để ngăn chặn
hiện tượng
đầu cơ
bất động sản, nhưng lại tỏ ra kém hiệu quả khi nó làm
cho thị trường
bất động sản trở nên ảm đạm và “đóng băng”. Do vậy ngoài chính sách
này cần được thay thế bằng
các văn bản pháp luật chặt chẽ. Hoặc ngăn chặn bằng cách minh bạch mục đích sử dụng nguồn
vốn cho vay. 2/
Các DN chủ
động phát hành trái phiếu để
huy động vốn. a/ Khái niệm “trái phiếu
bất động sản” Trái phiếu BĐS được gọi với ý nghĩa là việc phát trái phiếu để
đầu tư vào
bất động sản hoặc người mua trái phiếu được kèm thêm quyền mua
bất động sản-nhà ở hoặc trái phiếu có bảo đảm bằng
bất động sản. Đây không phải là cách gọi chính thức được ghi nhận tại
các văn bản pháp luật, mà xã hội trong thời gian vừa qua
tự đặt tên gọi “trái phiếu
bất động sản”
cho dễ hiểu, dễ phân biệt và phù hợp với việc
huy động vốn phát triển dự án
bất động sản. Có hai hình thức phát hành là: phát hành trái phiếu ra công chúng và phát hành trái phiếu riêng lẻ. b/ Ưu điểm Việc
huy động vốn kiểu
này là người mua trái phiếu được quyền mua
sản phẩm
bất động sản hoặc
các lợi ích cộng thêm khác. Còn chủ
đầu tư thì vừa có
vốn vừa bán được
sản phẩm” . Ví dụ :Tháng 1-2008, Công ty cổ phần Địa ốc Sacomreal phát hành 100 tỷ
đồng trái phiếu, kỳ hạn sáu tháng, lãi suất 8,8%/năm. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu
đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với ưu đãi 5% trên giá trị căn hộ. Việc phát hành trái phiếu
này đã rất thành công. Tiếp đến, tháng 3-2008 Sacomreal phát hành 750 tỷ
đồng trái phiếu với mệnh giá 1,5 tỷ
đồng để triển khai dự án căn hộ Phú Mỹ (quận 7, TP.HCM). Người sở hữu trái phiếu cũng được quyền mua căn hộ với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ. Lần phát hành thứ hai
này của Sacomreal cũng thành công. -
Bất động sản là loại
sản phẩm đòi hỏi
vốn lớn, trong bối cảnh khủng hoảng
kinh tế, việc tìm
vốn càng là một thách thức lớn
cho các nhà
đầu tư kinh doanh dự án. -Trái phiếu sẽ là công cụ đánh giá sự tiếp nhận của thị trường.
Từ đó, chủ
doanh nghiệp chủ
động nguồn
vốn và điều tiết kế hoạch
kinh doanh. khi người mua chú ý mạnh, nhu cầu về trái phiếu BĐS tăng cao chứng tỏ người
đầu tư đánh giá thị trừơng
bất động sản đang phát triển mạnh, có tiềm năng kiếm đựơc lợi nhuận. Giúp
cho doanh nghiệp nhận biết đựơc phần nào yếu tố cung, nơi thị trường BĐS thông tin đựơc coi là thiếu. -Qua
kênh trái phiếu,
doanh nghiệp
huy động được một lượng
vốn lớn với giá phải chăng, lại tiêu thụ tốt
sản phẩm nên hạn chế được rủi ro. Tương tự, khách hàng được đáp ứng đúng và đủ nhu cầu về nhà ở, được bảo vệ về pháp lý vì trái phiếu có giá trị thực tế hơn một hợp
đồng hứa mua bán căn hộ như
hiện nay. c/ Nhược điểm - Hạn chế của trái phiếu
bất động sản nằm ở vấn đề pháp lý. Quyền lợi của trái chủ không đảm bảo khi giá của
bất động sản trong tương lai thường chưa được thỏa thuận tại thời điểm phát hành, đặc biệt khi thị trường địa ốc “sốt”. Với phương án
huy động này, nhiều
doanh nghiệp phát triển
bất động sản băn khoăn về tính pháp lý. Vì Điều 39 Luật Nhà ở chỉ
cho phép chủ
đầu tư được
huy động vốn khi dự án hoàn tất phần móng, còn Luật
Kinh doanh bất động sản thì quy định chỉ được
huy động vốn khi dự án triển khai hạ tầng kỹ thuật. 4 -Mặt khác, trái phiếu
bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm tin của nhà
đầu tư phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án
bất động sản. Nhà
đầu tư hiện nay đã có
kinh nghiệm nhiều hơn trong việc nhận diện những dự án "trống giong cờ mở" và những dự án triển khai thực sự. -Điều kiện để
doanh nghiệp phát hành trái phiếu rất đơn giản, chỉ cần có thời gian
hoạt động đủ 1 năm và
kinh doanh có lãi. Điều
này cho thấy việc mua trái phiếu tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Doanh nghiệp phát hành trái phiếu theo nguyên tắc
tự vay,
tự trả và
tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng
vốn vay và người mua trái phiếu cũng phải tìm hiểu kỹ năng lực của Công ty cũng như chịu trách nhiệm về quyết định của mình. d/ Giải pháp Nghị định 71/2010/NĐ-CP được Bộ Xây dựng đưa ra ngày 23/6/2010 chính thức thay Nghị định 90 (ngày 6/9/2006) kể
từ ngày 8/8/2010. Trong nghị định mới có nhiều điểm mới, nhưng đáng chú ý nhất là việc lần
đầu tiên chủ
đầu tư được chính thức
cho phép phát hành trái phiếu để
huy động vốn cho dự án.Điều
này sẽ tháo gỡ ít nhiều khó khăn
vốn đầu vào
cho các chủ
đầu tư bất động sản. Nhìn
từ phía nhà
đầu tư, hành lang pháp lý
này sẽ mở ra một cơ hội
đầu tư mới. -Có một thực tế là hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực BĐS của ta còn đang rất mỏng. Hệ thống pháp luật cần phải được khảo sát, nghiên cứu, điều chỉnh và ban hành dần dần ,cần những hướng dẫn, quy định cụ thể hơn, những nhà hoạch định sẽ cân nhắc tạo điều kiện thuận lợi và cơ sở pháp lý vững chắc để đảm bảo lợi ích
cho tất cả
các đối tượng. 3/
Huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu BĐS
từ TTCK.
Vốn cho thị trường
bất động sản ở mọi quốc gia luôn là vấn đề nan giải. Đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng
kinh tế toàn cầu cuối năm 2007 đến nay, chính quyền ở nhiều quốc gia đã phải hình thành một cơ quan để kiểm soát và giám sát
hoạt động của thị trường, không để giá chạy theo "bong bóng", vượt quá giá trị thực của nhà đất. Điều
này lại càng gây khó khăn lớn hơn
cho thị trường BĐS. TTCK là
kênh huy động vốn hiệu quả Không phải
doanh nghiệp nào cũng áp dụng được
các phương thức một cách hiệu quả. Với mặt bằng lãi suất cao
hiện nay, việc
huy động vốn vào lĩnh vực BĐS rất khó khăn, bởi đặc tính của
vốn đầu tư bất động sản là cần thời gian để hoàn vốn, trong khi
các ngân hàng đang hạn chế
cho vay kỳ hạn dài. Trong điều kiện thị trường BĐS trầm lắng như
hiện nay, khó khăn
này càng lớn hơn. Đã có rất nhiều dự án BĐS gọi
vốn trên TTCK và thành công. Nhiều cổ phiếu BĐS đã trở thành
các blue-chip của TTCK như HAG, SJS, NTL, TDH . Việc gọi
vốn trên TTCK liên quan đến những dự án BĐS cụ thể có nhiều thuận lợi, bởi nhà
đầu tư có thể nhận thấy rõ mục đích và quá trình vận
động của
đồng tiền mà mình
đầu tư. Nhiều dự án BĐS đang có kế hoạch triển khai, chuẩn bị triển khai tiếp tục được chủ
đầu tư gọi thêm
vốn trên TTCK. Một số trường hợp cụ thể: - Dự án phát triển đô thị và tái định cư 5A có quy mô lên tới 112,87 héc-ta tại thành phố Sóc Trăng do CTCP
Đầu tư và phát triển đô thị
Dầu khí Cửu Long làm chủ
đầu tư, cùng nhiều dự án BĐS khác của cùng chủ
đầu tư này đang được
huy động thêm
vốn trên TTCK. Tình trạng khó khăn của thị trường BĐS còn xuất phát
từ việc
các doanh nghiệp sử dụng
vốn dàn trải, lấy khoản vay của dự án này,
đầu tư sang
các dự án khác. Tính thanh khoản của thị 5 trường BĐS giảm đã bộc lộ những hạn chế, yếu kém về năng lực tài chính, năng lực quản trị của
doanh nghiệp. "Khi thị trường sôi động, nhà
đầu tư có nhiều cơ hội
đầu tư nhiều dự án cùng một lúc. Nhưng khi thị trường có chiều hướng xấu, họ không thu hồi được tiền và chậm trễ
các dự án cùng một lúc. Nếu không có hệ thống dự báo và cân đối được luồng tiền,
doanh nghiệp thực sự gặp khó về tài chính”. a/ Thuận lợi Hàng loạt công ty nộp hồ sơ xin niêm yết, số lượng
doanh nghiệp (DN) phát hành cổ phiếu (CP) để tăng
vốn điều lệ hoặc
huy động vốn cho đầu tư sản xuất . ngày càng nhiều, thị trường chứng khoán (TTCK) phát triển đang đem lại
cho các doanh nghiệp nhiều cơ hội tài chính và họ đã không bỏ lỡ . Thông qua thị trường chứng khoán tạo tính thanh khoản
cho cổ phiếu của
doanh nghiệp BĐS.Khi
doanh nghiệp niêm yết trên TTCK sẽ giúp
các cổ
đông của
doanh nghiệp dễ dàng chuyển nhượng cổ phiếu đang nắm giữ, qua đó tăng tính hấp dẫn của cổ phiếu Xét về dài hạn, giá cổ phiếu của
doanh nghiệp BĐS khi niêm yết đều tăng so với mức giá tại thời điểm trước khi niêm yết. Đó sẽ là nguồn
vốn hiệu quả khi cần
đầu tư cho các dự án .Với những
doanh nghiệp có đủ
các tiêu chí như: Tỷ lệ nợ, hàng tồn kho ít và lượng tiền mặt nhiều; Lợi thế quỹ đất có vị trí thuận lợi và đã
đầu tư với giá
vốn rẻ; Lựa chọn được phân khúc
sản phẩm phù hợp với thị trường…sẽ là cơ hội tốt
cho các nhà
đầu tư “rót tiền” vào cổ phiếu BĐS . b/ Khó khăn Ngoài những thuận lợi bên cạnh đó
huy đong vốn thống qua phát hanh cổ phiếu cũng có rủi ro rất lớn. Trong những phiên giao dịch gần đây, có khoảng 58 mã chứng khoán của DN có
hoạt động kinh doanh BĐS là
hoạt động chính đang niêm yết trên HSX và HNX.
Đầu năm đến
nay cổ phiều giảm mạnh
từ 50% - 70%, giá cổ phiếu BĐS nhìn chung khó tiếp tục giảm sâu thời gian tới. Phương án
huy động vốn này giúp
Doanh Nghiệp phát triển tốt hơn, tính rủi ro thấp hơn khi có thêm nhiều đối tác tham gia. Tuy nhiên, sẽ có những khó khăn trở ngại trong
hoạt động điều hành do có sự chi phối
từ bên ngoài, vấn đề phải chia sẻ quyền điều hành công ty . không phải ai cũng dễ dàng thực
hiện được Nhưng không phải
doanh nghiệp nào cũng có thể
huy động vộn bằng phát hành cổ phiếu. Một số
Doanh Nghiệp lợi dụng việc phát hành cổ phiếu "lừa" Nhà
Đầu Tư hoặc cũng có rủi ro là phương án sử dụng
vốn của
doanh nghiệp không đạt hiệu quả. Vì vậy Nhà
Đầu Tư phải biết đánh giá, phân tích tình hình
hoạt động cũng như phương án sử dụng
vốn sau đợt phát hành của mỗi
Doanh Nghiệp để quyết định có nên tham gia góp
vốn hay không . "Một điều mà ai cũng thấy không bình thường là nếu
huy động vốn qua
kênh ngân hàng thì lãi suất chỉ khoảng 10%, trong khi nếu qua
kênh cổ phiếu thì cái giá phải trả (là mức sinh lợi ROE) có khi cao hơn gấp 3 - 4 lần so với lãi suất đi vay. Thế nhưng tại sao người ta lại dám làm cái chuyện nghịch lý, thậm chí là điên rồ như thế? Đó là do cứ mỗi lần
huy động vốn hay thưởng cổ tức bằng cổ phiếu thì giá phát hành cứ tăng lên vùn vụt,
bất chấp triển vọng tăng trưởng của công ty trong tương lai. Nền
kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn tăng tốc dựa trên tiềm năng rất lớn nhưng đó không phải là cơ hội dành
cho tất cả, chỉ có những công ty nào có đủ năng lực thì việc
huy động vốn qua thị trường CP mới có thể mang lại hiệu quả. 4/ Thu hút
vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS. 6 Đây sẽ là một
kênh huy động vốn cũng như kêu gọi
đầu tư vào
bất động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi
cho các nhà
đầu tư nước ngoài.
Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút
đầu tư nước ngoài vào
bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với
các dịch vụ… a/ Thuận lợi - Bổ sung
cho nguồn
vốn trong nước: Trong
các lý luận về tăng trưởng, nguồn
vốn luôn luôn được đề cập. một khi thị trường
bất động sản muốn tăng trưởng vững mạnh hơn thì nó cần nhiều
vốn hơn nữa. vì
bất động sản cần nguồn
vốn rất lớn nên nếu nguồn
vốn trong nước không đủ, nó cần thêm cả nguồn
vốn nước ngoài. - Nhà nước mở cửa
cho việc hội nhập và
đầu tư: Ngày nay, để ra sức thúc đẩy nền
kinh tế phát triển về mọi mặt, nhà nước khuyến khích
các hoạt động đầu tư từ nước ngoài vào việt nam. - Tiếp thu công nghệ và cách thức quản lý: việc
các công ty nước ngoài tham gia
đầu tư vào thị trường
bất động sản Việt Nam sẽ đem theo cả
kinh nghiệm quản lí và cộng nghệ khoa học tiên tiến. Điều đó giúp
cho việc
kinh doanh bất động sản hiệu quả hơn. - Tham gia mạng lưới toàn cầu: thị trường
bất động sản trong nước có cơ hội được so sánh và đưa ra thị trường quốc tế, giúp
cho việc được biết đến nhiều hơn và nâng cao được giá trị. - Tăng số lượng việc làm và đào tạo nhân công: do nguồn lực lao
động trong nước dồi dào mà nguồn
vốn nước ngoài
đầu tư thường là những nguồn
vốn lớn. Điều
này tạo thêm nhiều việc làm, giải quyết thêm được tình hình việc làm trong nước. b/ Khó khăn: - Hệ thống luật pháp về BĐS kém hiệu quả, còn nhiều thủ tục
phức tạp và chưa linh
hoạt gây ra khó khăn
cho việc
đầu tư. - Thị trường
bất động sản trong nước không ổn định, còn nhỏ lẻ, không tập trung làm
cho các nhà
đầu tư e ngại. - Lực lượng lao
động trong nước có trình độ thấp,
các công ty nước ngoài
đầu tư có phần e ngại và phải thuê thêm nhiều lao
động nước ngoài. - Việc giải tỏa, đền bù chậm chạp, khó khăn làm
cho nguồn
vốn đầu tư đôi khi chậm lại hoặc hao hụt vô ích. - Nhà nước có những quy hoạch
bất hợp lí, gây ra khó khăn trong việc thu hút và thực hiện. Đôi khi có những
đầu tư chậm chạp, bỏ dở giữa chừng gây lãng phí, tạo ra một hình ảnh không tốt đối với
các nhà
đầu tư. - Chưa có những chính sách ưu đãi với nhà
đầu tư nước ngoài, chưa nâng cao việc thu hút
các nhà
đầu tư một cách mạnh mẽ. c/ Giải pháp: - Cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển
bất động sản, kêu gọi
đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch
vụ công về
bất động sản.
Đồng thời phải thống nhất được với
các nhà
đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội… Ngoài ra, trong điều kiện
hiện nay, để
huy động vốn phát triển
các khu đô thị mới, khu
kinh tế tập trung mới…có thể áp dụng
các hình thức khác như mời
các doanh nghiệp
kinh doanh bất 7
động sản tham gia
đấu giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi
các hộ dân trong diện giải phóng góp đất,
vốn theo nghĩa như cổ
đông trong
các dự án
kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức. Bên cạnh đó, để tăng khả năng
huy động vốn, cần có cơ chế
cho phép
các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản được
huy động vốn bằng cách bán
sản phẩm, dịch
vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận. - Nhà nước cần linh
hoạt hơn trong việc
cho phép
các công ty nước ngoài tham gia
hoạt động đầu tư thông qua việc giảm bớt thủ tục giấy tờ, linh
động trong việc xử lí
các vướng mắc. - Nhà nước cần triển khai giải quyết triệt để trường hợp
đầu tư giữa chừng, có biện pháp xử lý nghiêm với những trường hợp vi phạm. - Đưa ra thêm nhiều chính sách ưa đãi, quảng cáo thu hút hơn. - Nâng cao trình độ lao động. - Nhà nước cần có những dự án quy hoạch một cách hợp lí, rõ ràng, triệt để để tận dụng tốt
các nguồn lực trong nước. 5/
Huy động vốn từ lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư. Bất động sản bị siết tín dụng, thị trường “khát vốn”, ngoài những hình thức
huy động vốn trên, để có tiền triển khai dự án, chủ đầu
tư bằng mọi cách tìm vốn trong dân. Thiếu vốn khiến nhà tạo lập bất động sản không có tiền để tiếp tục triển khai dự án của mình, thậm chí còn phải đối mặt với nguy cơ vỡ dự án khi mà lãi suất ngân hàng vẫn ở mức cao. Trong khi
các nhà
đầu tư lại quay mặt với bất động sản,
kênh đầu tư sinh lời số 1
từ trước tới nay. Thực tế trên đã buộc
các chủ đầu
tư vào cuộc đua mới, cuộc đua
tự tìm nguồn
vốn cho mình và đối tượng họ hướng vào chính là người dân, là nhà
đầu tư bất động sản nhỏ lẻ. Về bản chất,
vốn trong dân khác với
vốn tín dụng ngân hàng. Lấy được
vốn trong dân chính là bán được
sản phẩm
bất động sản cũng chính là tăng tính thanh khoản
cho thị trường. Xác định rõ đối tượng,
các chủ
đầu tư bất động sản vào cuộc đua kích cầu với hàng loạt
các chương trình khuyến mại, giảm giá, tặng kèm hấp dẫn. Nếu thời gian trước là dự án Rừng Cọ, Ecopark chiết khấu 10%; Time City bỏ điều chỉnh giá theo CPI hay dự án Indochina mua nhà tặng xe ô tô thì sau là dự án Usilk City của Sông Đà Thăng Long gây sốc khi tuyên bố “cho không”
sàn trung tâm thương mại khi khách hàng thanh toán 1 lần đủ 100% tiền nhà… Tuy nhiên,
các nhà tạo lập bất động sản không dừng lại ở đó, cuộc đua dành người mua mới thực sự cao điểm khi mới đây Công ty Hùng Vương
cho ra đời chương trình Flamingo Villa Share. Ngay lập tức, trên nhiều diễn đàn, chương trình
này đã được mệnh danh là chương trình bán hàng “khủng”, “lạ”, gây “choáng” nhất
từ trước tới nay. Chị Lý Thái Hà -Giám đốc
sản phẩm dự án Flamingo Đại Lải, coi khách hàng như đối tác cần
đầu tư, cùng
kinh doanh và cùng chia sẻ lợi nhuận. Thứ nhất là nguồn
vốn của họ luôn luôn được bảo toàn. Thứ hai họ được hưởng mức lãi suất cao, năm
đầu tiên hơn 30%, những năm tiếp theo luôn cao hơn mức lãi suất ngân hàng. Thu tiếp
từ việc
kinh doanh cho thuê biệt thự, bán biệt thự ở
bất cứ thời điểm nào. Được chia khoản lợi nhuận khi bán biệt thự là 70%. Đứng trước nhiều chương trình ưu đãi, một số nhà
đầu tư nghi ngờ, e ngại tiếp tục nằm im
chờ thêm cơ hội. Số khác thì hồ hởi chớp thời cơ bởi bài toán rút đủ 100%
vốn sau khi hết hợp
đồng và hàng năm hưởng mức lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng đã đánh trúng tâm lý muốn bảo toàn
vốn của họ. Anh Lê Quang
Huy - nhà đầu
tư cho biết, tất nhiên tại thời điểm
này dự án chưa chính thức hoàn thành nên
cho thuê, bán sẽ khó khăn nhất là khi thị trường trầm lắng như
hiện nay. Đợt tới đây khi
các hạng mục của dự án hoàn thiện, chính thức đi vào
hoạt động tôi nghĩ khả năng 8
cho thuê sẽ rất tốt. Và tới đây nhận thức của con người về sở hữu ngôi nhà thứ 2 cao lên thì lúc đó khả năng ngôi nhà sẽ có giá trị.
Kinh tế khó khăn, cạnh tranh quyết liệt, để bán được
sản phẩm rõ ràng
doanh nghiệp cần chia sẻ lợi ích của mình với khách hàng. Khách hàng sẽ chọn
sản phẩm nào mang lại nhiều lợi ích nhất
cho họ. Và lúc này,
các chủ
đầu tư bất động sản buộc phải hạ thấp dần mục tiêu lợi nhuận của mình. Mới đây, chủ đầu
tư dự án Sunrise City đã đưa ra chương trình khuyến mại vô cùng độc đáo “thuê kèm mua trong vòng hai năm” tại dự án căn hộ Sunrise City (đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, TP.HCM). Theo đó, khi tham gia chương trình
này khách hàng sẽ
đóng ngay 20% tổng giá trị căn hộ. Đến thời điểm nhận nhà khách hàng
đóng thêm 60% tổng giá trị căn hộ và sẽ có ba lựa chọn: Vào ở tại căn hộ trong vòng hai năm;
Tự cho thuê căn hộ trong vòng hai năm; hoặc
cho Novaland thuê lại với lãi suất 5%/năm trong vòng hai năm. Sau thời gian hai năm, khách hàng sẽ có hai lựa chọn: nếu mua căn hộ, sẽ
đóng nốt 20%; nếu không mua, Novaland sẽ trả lại số tiền khách hàng đã
đóng theo tỷ giá USD thời điểm trả lại. Nhiều chuyên gia
cho rằng, trong tình hình tín dụng ngân hàng khó khăn như
hiện nay thì việc
huy động được nguồn
vốn trong dân dù lợi nhuận của
các chủ
đầu tư bất động sản có giảm thì đó vẫn là một thành công lớn.
Hiện tại, nguồn tiền trong dân còn rất lớn, thị trường chững do tâm lý nhiều hơn do thiếu vốn. Do đó,
các chủ
đầu tư BĐS cần biết cách thu hút
vốn trong dân. Hiện, Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất Chính phủ là bên cạnh ngồn
vốn từ ngân hàng thì cũng nên
huy động từ các nguồn khác trong xã hội và cũng
huy động từ những người dân, những người quan tâm có nguồn tiền dư ở mức độ nhỏ hay lớn có nhu cầu mua bất động sản. Lâu nay,
sản xuất
kinh doanh của
các doanh nghiệp, đặc biệt là
các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào nguồn
vốn ngân hàng. Vì thế mỗi khi xảy ra khủng hoảng, lạm phát, tín dụng bị thắt chặt thì bao giờ bất động sản cũng bị ảnh hưởng. Việc
các chủ
đầu tư cho ra đời
các dịch
vụ sản phẩm hấp dẫn, thu hút người dân chính là một cách tạo nguồn
vốn hiệu quả, một giải pháp sáng giá trong bối cảnh
hiện nay. a/ Thuận lợi Trong bối cảnh
kinh tế khó khăn như
hiện nay thì hình thức góp
vốn giữa
doanh nghiệp
bất động sản và người
đầu tư là tất yếu. Trên thực tế, chính hình thức “mua nhà trên giấy” đã thu hút được nguồn
vốn lớn
từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trong dân, đã giải quyết
vốn cho thị trường
bất động sản có
chỗ đứng trong đời sống thực tế, mang lại lợi ích
cho cả nhà
đầu tư lẫn người tiêu dùng. Đối với người mua “nhà trên giấy” họ được mua góp dần tiền và giá nhà thấp hơn nhiều so với giá nhà đã hình thành. Vì vậy, nhiều trường hợp người mua không biết hình thù nền đất của mình ra sao nhưng vẫn mạnh tay góp vốn,
từ vài trăm triệu thậm chí đến hàng tỷ đồng. Đối với chủ
đầu tư, phương thức
này sẽ giúp
huy động được tiền nhàn rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn. b/ Khó khăn Tuy nhiên, điều
này sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro
cho người
đầu tư lẫn người mua vì hình thức mua nhà chỉ nằm trên giấy. Bởi do trước đây, tâm lý người mua nhà là để
đầu tư nên nhiều người thường không quan tâm đến quy định pháp lý của dự án lẫn
các điều khoản trong hợp đồng, lại mạo hiểm
đầu tư vào những dự án còn ở trên bản vẽ, chưa giải phóng xong mặt bằng, thiếu thông tin về dự án,… Theo đó, hình thức mua nhà trên giấy không đảm bảo được chất lượng nhà ở, diện tích bị thu hẹp lại với lý do thay đổi thiết kế, hoặc tăng diện tích nhưng phải
đóng thêm tiền, thậm chí đến thời hạn giao nhà nhưng hạ tầng chưa hoàn thiện, . Chủ
đầu tư có thể đưa ra nhiều nguyên 9 nhân phải tạm dừng triển khai dự án như: Khó khăn về
vốn hoặc gặp những rắc rối về thủ tục hành chính… Ngoài ra, chủ
đầu tư có thể đòi thêm tiền so với mức cam kết trong hợp đồng, nhà
đầu tư chuyển nhượng dự án
cho nhà
đầu tư khác mà người mua không biết. Hơn nữa, mức độ thành công của dự án vẫn không thể khẳng định, có thể rơi vào “dự án treo”. c/ Biện pháp giảm rủi ro. Một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng trên là nhu cầu nhà đất rất lớn trong khi cung lại ít. Bên cạnh đó là sự thiếu chuyên nghiệp ở phía người mua khi chưa tìm hiểu thông tin dự án, chạy theo lối
đầu tư bấy đàn. Theo đó, cần phải thay đổi cách thức khách hàng giao tiền
cho chủ
đầu tư. Hình thức ký hợp đồng, đặt cọc tiền vẫn được thực
hiện nhưng số tiền trên sẽ được chuyển vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng dưới tên của chủ
đầu tư. Khi khách hàng gửi tiền vào tài khoản vẫn được hưởng mức lãi suất thấp, chủ
đầu tư sẽ được vay
vốn của ngân hàng với lãi suất ưu đãi. Ngân hàng sẽ căn cứ vào số tiền đặt cọc của khách hàng để
cho chủ
đầu tư vay.
Đồng thời, khách hàng nên nhờ luật sư
tư vấn và kiểm tra chặt chẽ
các điều khoản trong nội dung hợp
đồng “mua bán nhà trên giấy” hay trả góp như vậy, quyền lợi của khách hàng sẽ được pháp luật bảo vệ nếu bị chủ
đầu tư vi phạm. Tại Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định, chủ dự án phát triển nhà ở được ký hợp đồng, văn bản góp
vốn với tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở. Bên góp
vốn được phân chia lợi nhuận hoặc được phân chia
sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận.
Các dạng hợp
đồng góp
vốn này chỉ được ký sau khi dự án được phê duyệt, đã khởi công và có thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án. Tương tự, chủ dự án có thể ký hợp
đồng hợp tác
kinh doanh với
doanh nghiệp
bất động sản để
đầu tư nhà ở, song chỉ được
huy động vốn qua hình thức
này khi dự án đã giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới. Trường hợp nhà
đầu tư thứ cấp muốn bán,
cho thuê với
các nhà
đầu tư khác, sẽ không được ký hợp
đồng trực tiếp mà phải do chủ dự án đứng tên. Nghị định cũng
cho phép
doanh nghiệp
huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, để giảm tính rủi ro mua “nhà trên giấy” người mua cần nâng cao tính chuyên nghiệp của mình qua việc tìm hiểu thông tin dự án. Chú ý đến năng lực tài chính của chủ
đầu tư, pháp lý dự án, tránh việc a dua,
đầu tư theo lời đồn thổi. 6/
Huy động vốn khách hàng. a/ Thuận lợi: Là
kênh huy động vốn hữu hiệu vì DN không phải trả lãi và khách hàng có thể mua
sản phẩm BĐS với nhiều ưu đãi; khách hàng có nhu cầu mua nhà/căn hộ đặt cọc một số tiền nhất định khi ký kết hợp
đồng trong khi DN thì có
vốn xây dựng dự án. Hợp
đồng ký kết có sự đảm bảo về giá cả hợp lý, quyền lợi và nghĩa
vụ cụ thể giữa hai bên. Cty phải có uy tín và đảm bảo tiến độ thi công và phải giao
sản phẩm
cho khách hàng đúng hạn như cam kết. b/ Nhược điểm: Sức tiêu thụ
sản phẩm phụ thuộc mạnh mẽ vào niềm tin của khách hàng và những biến
động của thị trường BĐS, nền
kinh tế. Khách hàng nhỏ lẻ với
vốn có hạn khó có thể tiếp cận với
các dòng sản phẩm BĐS vì BĐS thường có giá trị lớn. 7/ Hình thành quỹ
đầu tư tín thác
cho thị trường BĐS. Quỹ Tín thác
đầu tư BĐS là một công cụ thị trường vốn. Quỹ
này huy động tiền nhàn rỗi
từ các nhà
đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm
đầu tư vào BĐS tạo thu nhập. Cụ thể Quỹ 10 [...]... của
bất động sản nhìn chung là sẽ tăng trong
các thời kỳ lạm phát b/ Những khó khăn của
đầu tư tín thác Thực tế
hiện nay ở thị trường
vốn và
bất động sản có nhiều quỹ
đầu tư BĐS nước ngoài đang
hoạt động Có điều khác biệt so với REIT là những quỹ
này huy động dòng tiền
từ nước ngoài để vào Việt Nam
đầu tư Hiện nay tại Việt Nam, việc Bộ Xây dựng
cho TP thí điểm thành lập Quỹ Tín thác
đầu tư bất động sản. .. chặt, nền
kinh tế khó khăn
Các kênh huy động vốn truyền thống sẽ không mấy hiệu quả, thì REITs sẽ là một
kênh huy động vốn mới cần tính đến - Quỹ
này có cơ chế quản lý chuyên nghiệp, có người giám sát, kiểm toán
Các nhà
đầu tư phát triển BĐS có thể nhận
vốn từ quỹ
này qua
các hình thức góp
vốn hoặc
cho vay - Lợi nhuận
các nhà
đầu tư được hưởng cao:
Đầu tư vào cổ phiếu của
các công ty
bất động sản hay... tức đem lại
cho các nhà
đầu tư lại khác biệt REIT phân phối ít nhất 90% lợi nhuận
cho nhà
đầu tư - REITs được ưu đãi về thuế: Chính vì được ưu đãi rất nhiều trong việc
đóng thuế,
cho nên, mức cổ tức của quỹ
này cho nhà
đầu tư là rất cao - REIT giúp
cho nhà
đầu tư đa dạng danh mục
đầu tư bằng việc cung cấp cơ hội
cho nhà
đầu tư để tạo lập nguồn
vốn lớn
cho việc mua danh mục
đầu tư bất động sản được đa... phiếu liên quan đến BĐS là một trong những
kênh huy động vốn tốt mà một số
doanh nghiệp thực
hiện Hiện nay, pháp luật chưa có những quy định cụ thể về
kênh huy động vốn này Mặc dù, chưa có rủi ro xảy ra, đây là
kênh huy động vốn hai bên cùng có lợi,
doanh nghiệp
huy động vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất vay ngân hàng và không cần tài
sản thế chấp, còn nhà
đầu tư được hưởng lãi suất và quan trọng hơn... sẽ được phân bố trở lại
cho các nhà
đầu tư Quỹ Tín thác
đầu tư BĐS dưới hình thức tiền lãi cổ phần a/Thuận lợi - Ưu điểm lớn nhất mà quỹ
này đem lại là
bất kể cá nhân, tổ chức nào cũng có thể tham gia vào thị trường
bất động sản cho dù
vốn của họ lớn hay nhỏ mà không sợ rủi ro Trong khi theo hình thức thông thường để
đầu tư bất động sản cần khoản
vốn tư ng đối lớn và rủi ro
tư ng đối cao Đặc biệt,...Tín thác
đầu tư BĐS sử dụng tiền
này để mua những tài
sản BĐS có chất lượng, thiết lập danh mục
đầu tư BĐS có quy mô và quản lý danh mục
đầu tư này nhằm mục đích
đầu tư dài hạn Quỹ tín thác
đầu tư BĐS thực
hiện các hoạt động tài chính BĐS bằng cách cung cấp những khoản vay và tín dụng
cho chủ sở hữu và nhà phát triển BĐS Tổng tiền thuê thu được
từ một danh mục
đầu tư BĐS hay lợi nhuận cùng... tin
Cho đến nay, Việt Nam vẫn chưa có
đầu mối nào làm nhiệm
vụ tổng hợp và cung cấp cơ sở dữ liệu về toàn thị trường trái phiếu Thiếu thông tin thị trường khiến nhiều nhà
đầu tư, nhất là nhà
đầu tư nước ngoài không có cơ sở để ra quyết định
đầu tư Tính thanh khoản kém làm
cho các tổ chức
đầu tư không hào hứng lựa chọn trái phiếu vào danh mục
đầu tư của mình + Việc thu lời
từ trái phiếu
bất động sản. .. thêm niềm tin
cho các nhà
đầu tư BĐS vào quỹ tín thác, thu hút
vốn đầu tư từ cá nhân và tổ chức - Cần có những chuyên gia nghiên cứu về tính hiệu quả của việc thành lập quỹ REIT, học hỏi
kinh nghiệm quản lý quỹ,
các bước
hoạt động của quỹ ở
các nước khác trên thế giới Theo tôi được biết,
các quỹ REIT trên thế giới chỉ
đầu tư vào
các BĐS đã hình thành, thậm chí đang sinh lãi Vì thế, nếu
các quỹ REIT... sẽ khó hơn, bởi để
huy động vốn thành công
từ kênh này,
doanh nghiệp phải hội đủ
các yếu tố
bắt buộc như có thương hiệu trên thị trường, có dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín dụng uy tín “đỡ lưng” - Mặt khác, trái phiếu
bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm 12 tin của nhà
đầu tư phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án
bất động sản - Hạn chế của trái phiếu
bất động sản nằm ở vấn đề... quỹ REIT ra đời ở Việt Nam thì
các nhà
đầu tư, DN phát triển BĐS đừng kỳ vọng
các quỹ
này sẽ rót
vốn vào
các dự án chưa triển khai III/ Những rủi ro mà DN sẽ phải đối diện nếu thực
hiện việc
huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu BĐS và những giải pháp để phòng ngừa và xử lý những rủi ro đó 1/ Những rủi ro mà DN sẽ phải đối diện nếu thực
hiện việc
huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu BĐS . trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay II/ Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh. 1/ Sử dụng kênh huy động vốn. loại sản phẩm còn giảm xuống. II/ Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh. 1/ Sử dụng kênh huy động vốn ngân hàng và các