LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản là một trong các lĩnh vực mang lại lợi nhuận lớn nhất, phản ánh sự tăng trưởng nền kinh tế của một nước. Sự phát triển quá nóng hoặc đóng băng bất động sản đều cho thấy kinh tế quốc gia không ổn định. Khoảng 10 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã có những diễn biến phức tạp và đầy thăng trầm. Giá bắt đầu biến động mạnh từ năm 2000 đến 2010, thời điểm sốt giá trong khoảng năm 2000- 2003. Thị trường bất động sản nhộn nhịp với hàng loạt giao dịch có giá bđs cao ngất. Tuy nhiên, do phát triển quá nóng, cuối năm 2003 thị trường bắt đầu chững lại, số lượng giao dịch đã giảm hẳn và “ đóng băng” vào giai đoạn 2004-2006. Đến đầu năm 2007, thị trường ấm dần và khởi sắc trở lại. Năm 2009-2010, thị trường đã có những “cơn sốt nhẹ”. Theo khảo sát từ nhiều chuyên gia, giá đất đã tăng khoảng 10 lần trong mười năm qua, đồng điệu với tốc độ tăng của dòng tiền đổ vào nền kinh tế nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường BĐS đang đứng trước những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa hiệu quả đã làm tê liệt tính thanh khoản của thị trường. Tiền vốn vẫn là bài toán trung tâm của thị trường bất động sản. Qua đó, các động thái về tăng nguồn cung tiền cho bất động sản sẽ làm cho thị trường “ấm lên” và ngược lại. Khó khăn về vốn là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn trong tình trạng bất ổn. Ngân hàng là kênh huy động vốn chủ yếu hiện nay của các dự án, nhưng lại là dòng vốn ngắn hạn. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS từ ngân hàng chiếm khoảng 1/3 tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào thị trường BĐS. Việc thu hút dòng chảy vào thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường tiền tệ. Khi thị trường ở giai đoạn phục hồi và phát triển, dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Dòng chảy này tạo áp lực lớn làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, tạo ra những cơn sốt đất trên thị 1 trường. Song khi thị trường ở giai đoạn suy thoái, dòng tiền vào thị trường bất động sản bị giảm mạnh sẽ khiến thị trường bị “sốc” và nhanh chóng chuyển sang giai đoạn đóng băng, làm ảnh hưởng đến chất lượng tài sản, tính thanh khoản và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro trên thị trường tài chính. Chính vì điều này, em chọn đề tài: “ mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản”. Bài tiểu luận gồm có 3 chương: Chương 1: Khái niệm thị trường tài chính – thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng mối quan hệ thị trường tài chính và thị trường bất động sản Chương 3: Giải pháp nâng cao quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản 2 CHƯƠNG 1 KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH – BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thị trường tài chính a, Khái niệm, thị trường tài chính: Khái niệm : Thị trường tài chính là nơi diễn ra hoạt động giao dịch và mua bán quyền sử dụng những khoản vốn thông qua các phương thức giao dịch và những công cụ tài chính nhất định. Thị trường tài chính là tổng hòa các quan hệ cung cầu về vốn trong nền kinh tế. Đối tượng được mua bán trên thị trường tài chính: là các khoản vốn ngắn hạn và dài hạn. Để mua bán các khoản vốn này, người ta sử dụng các công cụ giao dịch nhất định. b, Vai trò của thị trường tài chính - Thị trường tài chính là nơi điều tiết cung nguồn vốn tiền tệ từ nơi thừa đến nơi thiếu; - Thị trường tài chính tao điều kiền thuận lợi cho quá trình chuyển nhượng sở hửu vốn; - Thị trường tài chính có vai trò trong chức năng điều tiết vĩ mô của Nhà nước thông qua chính sách tài chính và chính sách tiền tệ. c, Phân loại thị trường tài chính - Căn cứ vào thời gian chuyển giao vốn: Thị trường tài chính bao gồm : thị trường tiền tệ, thị trường vốn - Căn cứ vào cách thức huy động vốn: Thị trường nợ và Thị trường vốn cổ phiếu - Căn cứ vào cơ cấu tổ chức : + Thị trường sơ cấp: là nơi các công cụ tài chính được phát hành lần đầu tiên. + Thị trường thứ cấp: là nơi các công cụ tài chính đã phát hành được mua bán trao đổi. 3 - Căn cứ vào tính chất pháp lý: + Thị trường tài chính chính thức và Thị trường tài chính không chính thức 1.2 Thị trường bất động sản a, Khái niệm về thị trường BĐS: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. b, Đặc điểm của bất động sản Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các 4 công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. c, Các tính chất khác: Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. . CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MỐI QUAN HỆ TCTT VÀ TCBĐS 5 Bất kỳ một sản phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, có thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có thể từ nguồn vay ngân hàng, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình, quỹ tín dụng, .v.v…, như vậy sản phẩm và theo đó là thị trường BĐS được hình thành từ những nguồn tài chính khác nhau của xã hội, trong đó có thị trường tài chính. Ngược lại, trong rất nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS lại là cơ sở để tạo ra các nguồn tài chính mới thông qua các nghiệp vụ về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, các nghiệp vụ về tín dụng và phát hành .v.v… Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì mối liên hệ này rất mật thiết. Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường BĐS tại Thái lan, Malaisia, Hàn Quốc… vào những năm 1997, 1998 và mới đây nhất sự sụt giảm của thị trường BĐS tại Hoa Kỳ đã dẫn đến sự rúng động của nền tài chính Mỹ và lan sang cả thế giới, khiến cho chính phủ tại rất nhiều quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ổn định tình hình, lấy lại lòng tin của nhà đầu tư và công chúng. Còn tại Việt Nam, có thể nói rằng hiện chưa có sự liên thông mật thiết giữa hai thị trường BĐS và Tài chính mà mới chỉ có vế (1) tức là BĐS được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, còn vế (2) là BĐS được hình thành thì chưa trở thành nguồn của thị trường tài chính hoặc chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ của thị trường này. Chúng ta đang để lãng phí nguồn vốn hàng trăm tỷ USD “nằm chết trong BĐS” trong khi phải tìm mọi cách để huy động từng đồng vốn đầu tư nước ngoài và cả viện trợ. Nếu chúng ta có một nền tài chính bất động sản tốt, hiện đại thì hàng trăm tỷ USD tiềm ẩn trong đất đai, nhà ở, BĐS sẽ chuyển động tạo nên nguồn lực khổng lồ cho phát triển kinh tế, xã hội. Như vậy, mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ Nhà nước phải tạo cho được cơ chế để các khoản tín dụng cho vay cầm cố bằng BĐS tại thị trường sơ cấp (tức là thị trường giao dịch trực tiếp giữa chủ BĐS và tổ chức tín dụng) được nhanh chóng, dễ dàng chuyển nhượng, mua đi bán lại hoặc chứng khoán hóa và giao dịch tại thị trường thứ cấp (Thị trường chứng khoán, trái 6 phiếu ), từ đó tạo tính thanh khoản cao cho tín dụng BĐS, giúp cho tiềm lực tài chính của BĐS được khơi thông và luân chuyển. Vẫn còn một chặng đường khá xa để chúng ta có thể có được nền tài chính BĐS đúng nghĩa, phụ thuộc vào việc cải cách hành chính và pháp luật về đất đai. Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg về định hướng cho ngành tài chính BĐS đến năm 2020 đã thể hiện sự quyết tâm của Chính phủ muốn nước ta có được nền tài chính BĐS phát triển đáp ứng được nhu cầu của nền kinh tế và nhu cầu của xã hội về nhà ở trong nền kinh tế thị trường. 2.1 Tác động qua lại giữa thị trường tài chính- thị trường bất động sản a, Thị trường bất động sản tác động đến thị trường tài chính Thị trường bất động sản có quy mô vốn hoá lớn nhất và bất động sản là tài sản thiết yếu của dân cư và doanh nghiệp. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Vì vậy thị trường tài chính có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường bất động sản: khi lượng vốn hoặc tiền tệ, thị trường bất động sản sẽ sôi động phát triển. Ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. 7 b, Thị trường tài chính tác động đến bất động sản Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Với thị trường tiền tệ - tín dụng, thị trường bất động sản là đầu ra lớn nhất, vì vậy những biến động của thị trường bất động sản tác động trực tiếp ngay với thị trường tiền tệ - tín dụng. Cung- cầu tiền tệ ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản. Khi xảy ra lạm pháp, nhà nước sẽ thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng giảm hạn mức tín dụng, tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản và lãi suất chiết khấu…) khiến các nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, hoặc chịu lãi suất vay cao hơn. Đầu tư vào bất động sản sẽ giảm. Đối với các ngân hàng thương mại, khi tăng lãi suất huy động vốn( do khủng hoảng kinh tế, lạm phát), việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn hơn, điều này thúc đẩy dòng tiền đi vào các ngân hàng, làm giảm tổng lượng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản hoặc lúc này người dân có xu hướng đầu tư vào vàng và ngoại tệ để bảo toàn vốn đầu tư, và điều này cũng khiến thu hẹp dòng đầu tư trên thị trường bất động sản. Đối với ngân hàng và các tổ chức tín dụng, khi nền kinh tế khủng hoảng, sẽ phải đối mặt với rủi ro trong việc xử lý tài sản thế chấp với loại tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai (hiện chưa hình thành trong thực tế và cũng chưa đủ hành lang pháp lý), nhất là của các nhà đầu tư ngắn hạn. 2.2 Thực trạng mối quan hệ giữa TTTC-TTBĐS a, Mối quan hệ giữa thị trường tiền tệ và thị trường bất động sản Việc thu hút dòng chảy vào thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường tiền tệ. Khi thị trường ở giai đoạn phục hồi và phát triển, dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Dòng chảy này tạo áp lựclớn làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, tạo ra những cơn sốt đất trên thị trường. Song khi thị trường ở giai đoạn suy thoái, dòng tiền vào thị trường bất động sản bị giảm mạnh sẽ khiến thị trường bị “sốc” và nhanh chóng chuyển 8 sang giai đoạn đóng băng, làm ảnh hưởng đến chất lượng tài sản, tính thanh khoản và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro trên thị trường tài chính. Các giao dịch bất động sản có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Các ngân hàng thương mại rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Các chương trình tín dụng bất động sản nhà ở này có chung một số đặc điểm đáng chú ý: Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp; thời hạn cho vay 10 hay 15 năm, cá biệt có khoản vay tới 30 năm; lãi suất được điều chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng; mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các khách hàng theo quy định của mỗi ngân hàng. Phân loại tín dụng chỉ duy nhất phục vụ quyết định cấp hoặc không cấp tín dụng. Quy trình thực hiện tín dụng bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại bảo đảm an toàn. Khả năng vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mãi tài sản thì tính thanh khoản cũng được bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp thấp. Với các dự án phát triển bất động sản kinh doanh, phần thẩm định của ngân hàng sẽ rất chặt chẽ và tập trung vào tính khả thi, mức độ sinh lời của dự án, tiềm lực tài chính, kế hoạch bán hàng… của đơn vị chủ dự án. Mặc dù chính sách tín dụng được áp dụng khá chặt chẽ, tỷ trọng dư nợ tín dụng trên tổng số dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại đã tăng lên đáng kể trong thời gian qua. Khảo sát nhanh của website www.asset.vn cho thấy, tính tới 9 đầu tháng 3-2008, tỷ lệ này trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam dao động ở mức từ 20% – 40%. Ngân hàng nhà nước khuyến cáo sẽ có kế hoạch tiến hành thanh tra những ngân hàng thương mại có tỷ lệ cấp tín dụng bất động sản cao vượt mức 30% tổng dư nợ. Trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế toàn cầu này, các ngân hàng khi gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá nhiều vào bất động sản cũng thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu cơ quá mức.” Đối với các tổ chức kinh doanh bất động sản, khoản thu trước từ khách hàng rất hấp dẫn. Bởi vậy, đưa ra nhiều công cụ tài chính và cách thức sáng tạo để tối đa dòng vốn này. Quy mô đáng chú ý của các khoản ứng trước từ khách hàng còn được thể hiện qua quy định của Chính phủ không cho phép bán “sớm” bất động sản trên giấy. Nhưng như vậy, không có nghĩa các doanh nghiệp từ bỏ nguồn thu này. Khoản tiền ứng trước có những tên gọi mới “tiền đặt mua,” “tiền thành ý…” Trong tháng 2-2008, một sản phẩm tài chính mới được giới thiệu: trái phiếu doanh nghiệp kèm theo quyền mua căn hộ chung cư trong dự án sắp khởi công. Nguồn vốn chính của bất động sản- Tín dụng ngân hàng Tín dụng BĐS là khách quan và cần thiết bởi giá trị BĐS thường lớn và vượt qua năng lực tài chính của chủ đầu tư. Các NHTM không chỉ tài trợ cho nguồn cung BĐS, nơi các nhà đầu tư phải vay tới 70-80% vốn từ khu vực ngân hàng nhằm thực hiện dự án mà còn hướng tới các nhà đầu tư/người tiêu dùng cá nhân (nguồn cầu BĐS) có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng hoặc đầu cơ. Bởi vậy, thị trường BĐS phụ thuộc khá chặt chẽ vào tăng trưởng tín dụng của khu vực ngân hàng. 10 [...]... thị trường tài chính 7 b, Thị trường tài chính tác động đến bất động sản 8 2.2 Thực trạng mối quan hệ giữa TTTC-TTBĐS 8 a, Mối quan hệ giữa thị trường tiền tệ và thị trường bất động sản 8 b, Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán( thị trường vốn) và bất động sản 14 c, Mối quan hệ giữa nguồn vốn hình thành với bất động sản 15 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN MỐI QUAN HỆ... trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS 4 b, Đặc điểm của bất động sản 4 c, Các tính chất khác: 5 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MỐI QUAN HỆ TCTT VÀ TCBĐS 5 2.1 Tác động qua lại giữa thị trường tài chính- thị trường bất động sản 7 a, Thị trường bất động sản tác động đến thị. .. thị trường, mối quan hệ chặt chẽ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản là không thể phủ nhận Tại Việt Nam, có thể thấy rằng hiện tại chưa có sự liên thông mật thiết giữa hai thị trường bất động sản và Tài chính mà mới chỉ là BĐS được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó BĐS được hình thành thì chưa trở thành nguồn của thị trường tài chính hoặc chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ của thị. .. cứu sự vận động 23 giữa các phạm trù trong tài chính, bất động sản, không ngừng nâng cao hiểu biết nghiệp vụ để có thể đóng góp nhiều hơn cho quốc gia, tránh được những rủi ro mà hai thị trường này đem lại CHƯƠNG 1 KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG 3 TÀI CHÍNH – BẤT ĐỘNG SẢN .3 1.1 Thị trường tài chính 3 a, Khái niệm, thị trường tài chính: .3 b, Vai trò của thị trường tài chính ... tiếp thị dự án Điều này giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư bất động sản Tiếp tục thực hiện các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Thị trường BĐS là một thị trường khổng lồ, có doanh thu lớn hơn bất cứ thị trường nào và quá tải đối với ngân sách của tất cả các chính. .. sử dụng đúng mục đích 20 Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung Để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần xây dựng hệ thống tài chính riêng Tuy nhiên, trước mắt khi còn phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạt để vừa bảo đảm... mô và điều hành đô 18 thị chưa hoàn thiện Vì vậy, về lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường bất động sản, nhằm tạo lập tính ổn định và minh bạch của thị trường, nhất là khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường này và tỷ trọng đầu tư vào thị trường bất động sản sẽ ngày càng lớn trong tổng đầu tư xã hội Cần sớm hoàn chỉnh hệ. .. khoán tìm đến bất động sản Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăng cao mới Giá bất động sản Vn-Index Quí 1/2007 Tăng Tăng Quí 2/2007 Tăng mạnh Giảm Quí 3/2007 Ổn định Giảm Quí 4/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh Quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khoán rất rõ ràng Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm... thị trường tài chính 3 1.2 Thị trường bất động sản .4 a, Khái niệm về thị trường BĐS: 4 Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị. .. dụng BĐS Quy định này không làm giảm rủi ro tín dụng BĐS, trên thực tế nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ BĐS trong các TCTD xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường BĐS bất ổn hơn Tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Hiện nay còn tồn tại nhiều thách thức cho sự phát triển của thị trường bất động sản như tình hình tăng dân số cơ học ngày càng cao, hạ tầng kỹ . trường tài chính – thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng mối quan hệ thị trường tài chính và thị trường bất động sản Chương 3: Giải pháp nâng cao quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường. trong nền kinh tế thị trường. 2.1 Tác động qua lại giữa thị trường tài chính- thị trường bất động sản a, Thị trường bất động sản tác động đến thị trường tài chính Thị trường bất động sản có quy mô. tế. 7 b, Thị trường tài chính tác động đến bất động sản Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật