Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản báo cáo tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu cá nhân tơi, thực dựa sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức chuyên ngành nghiên cứu khảo sát, tình hình thực tiễn Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Các số liệu, bảng biểu kết báo cáo tốt nghiệp trung thực, kiến nghị giải pháp đưa xuất phát từ thực tiễn kinh nghiệm có Một lần xin khẳng định trung thực lời cam đoan Người thực Nguyễn Hồng Vân Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12 Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 Khái quát chung giá trị bất động sản 1.2.1 Khái niệm giá trị bất động sản 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 10 1.3 Khái quát chung định giá bất động sản 13 1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản 13 1.3.2 Vai trị mục đích định giá bất động sản 13 1.3.3 Quy trình định giá bất động sản 14 1.3.4 Nguyên tắc định giá bất động sản 16 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE 28 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 28 2.1.1 Q trình hình thành mục tiêu Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 28 2.1.2 Giới thiệu Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 29 2.1.3 Bộ máy tổ chức Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue .31 2.2 Công tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 32 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 32 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản 34 Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12 Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập 2.2.3 2.3 Công tác tổ chức định giá bất động sản .35 Đánh giá hiệu công tác tổ chức định giá BĐS Công ty CP Thẩm định giá BTCvalue 43 2.3.1 Những thành công công tác tổ chức định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 43 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 46 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE 50 3.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản BTCVALUE 50 3.1.1 Định hướng phát triển chung 50 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ định giá BĐS thời gian tới 51 3.2 Các giải pháp hồn thiện cơng tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 51 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 52 3.2.2 Hoàn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 53 3.2.3 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin 54 3.2.4 Một số giải pháp hoàn thiện khác 55 3.3 Một số kiến nghị .56 3.3.1 Kiến nghị Nhà nước 56 3.3.2 Kiến nghị Bộ tài 58 KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12 Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt BĐS GTTT TTBĐS TĐV SS TSTĐ VBPL TSSS Nguyên văn Bất động sản Giá trị thị trường Thị trường Bất động sản Thẩm định viên So sánh Tài sản thẩm định Văn pháp luật Tài sản so sánh Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12 Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Sơ đồ máy tổ chức BTCVALUE 31 Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá bất động sản 33 BẢNG Bảng 2.1: Danh sách thẩm định viên giá .30 Bảng 2.2: Các sở pháp lý hoạt động định giá BĐS BTCVALUE 32 Bảng 2.3 : Đặc điểm pháp lý tài sản .35 Bảng 2.4: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật nhà cửa, kiến trúc 36 Bảng 2.5: Chất lượng cịn lại kết cấu 38 Bảng 2.6: Thông tin thị trường thu thập .39 Bảng 2.7: So sánh điều chỉnh số liệu .42 Bảng 2.8: Tổng hợp kết thẩm định giá 43 Bảng 2.9: Báo cáo hoạt động thẩm định giá năm 2012 dự kiến thực hiên năm 2013 44 Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12 Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Giá trị Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giá Bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Ở Việt Nam, định giá Bất động sản khơng cịn vấn đề mẻ, song chưa thật phổ biến kinh tế Nội dung công tác giai đoạn xây dựng phát triển, chưa đáp ứng nhu cầu ngày cao định giá Bất động sản cho công tác quản lý vận hành kinh tế thị trường Chính vào nghiên cứu đề tài mong muốn em tìm hiểu rõ ngành định giá BĐS Việt Nam nhằm qua hoàn thiện kiến thức đưa vài ý kiến nhằm hồn thiện cơng tác định giá Việt Nam Trong thời gian qua thực tập Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue bước đầu tiếp xúc với cơng tác định giá qua hiểu vấn đề công tác định giá BĐS Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue cịn tồn vấn đề chưa thành cơng qua nêu ý kiến đóng góp công tác định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue, em chọn đề tài: “Công tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue - Thực trạng giải pháp” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa Trong chun đề em sử dụng phương pháp: • Phân tích • Tổng hợp • Thu thập • Đánh giá Chuyên đề em gồm phần với nội dung sau: Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12 Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập Chương 1: Những vấn đề lý luận chung định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác tổ chức định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Do đề tài cịn nhiều thiếu sót nên em mong thầy, góp ý để em hoàn thiện đề tài cách tốt Em xin chân thành cảm ơn ! Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12 Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) tài sản vô quan trọng giới tài sản định nghĩa đất đai thiên nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, nằm trên, phí hay mặt đất Do tính chất quan trọng BĐS nên luật quốc gia quy định điểm để phân biệt BĐS động sản Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì: Bất động sản tài sản, bao gồm: - Đất đai - Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Thuật ngữ BĐS thẩm định giá BĐS hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất, bao gồm: - Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng - Hầm mỏ - Nhà ở: hộ riêng lẻ - Các cơng trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều, công trình thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn ni, nơng, lâm trường, trang trại,… - Các cơng trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp: nhà xưởng sản xuất, kho, cơng trình phụ trợ - Các cơng trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12 Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, ngân hàng… - Các công trình giao thơng: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga - Các cơng trình xây dựng khác: trụ sở làm việc quan công quyền, bệnh viện, trường học, trung tâm thể dạc thể thao, công viên… 1.1.1.2 Thuộc tính bất động sản  Tính bất động Do tính cố định mặt địa lý đất đai nên vị trí bất động sản nhất, xác định tọa độ định Đây điều khác biệt rõ nét để phân biệt BĐS loại tài sản khác đời sống kinh tế xã hội tính bất động, nên khơng thể di chuyển BĐS từ nơi thừa sang nơi thiếu, ngắn hạn xảy cân đối cung cầu loại BĐS khó điều chỉnh kịp thời đồng thời tính bất động nên mơi trường chung quanh đóng góp lớn đến tính hữu ích giá trị BĐS  Tính đa dạng, khơng đồng Thơng thường có hai BĐS có đặc điểm giống hệt Trước hết, chúng khác vị trí, quy mơ, diện tích, ngồi sở thích nhân điều kiện tài người sử dụng, nên kiến trúc trang trí nội thất chúng giống hệt hồn tồn  Tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí…chính mà BĐS ln tài sản có giá trị lớn mà quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, có nhiều tượng đầu BĐS, nên giá BĐS ln có xu hướng tăng lên nhiệm vụ quan trọng TĐV định giá BĐS sát với giá trị thực nó; giúp cá nhân có nhu cầu định giá BĐS khơng bị lóa mắt trước giá ảo thị trường BĐS  Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Tính bền vững hiểu khả tồn tại, tuổi thọ cơng trình BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật hiểu khả tồn công Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12 Học viện Ngân Hàng Chuyên đề thực tập trình theo thơng số xây dựng; cịn tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà cơng trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng 1.1.1.3 Đặc điểm bất động sản  Khả co giãn cung BĐS Nhìn chung cung BĐS tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: - Tổng cung toàn đất đai cố định: muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi - Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế tự nhiên cịn có hạn chế quy hoạch hạn chế bật nhất, vì: Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ nên thông thường khơng thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phỉa đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng địa phương  Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Do BĐS tài sản có giá trị cao, tài sản vô quan trọng cá nhân tổ chức xã hội, nên việc giao dịch, chuyển nhượng tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc cần thiết thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán cao, dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt BĐS linh hoạt  Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ Chính BĐS có tầm quan trọng nên kinh tế, xã hội trị quốc gia nên Nhà nước cần phải có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch BĐS BĐS chịu can thiệp nhà nước  Giá bất động sản chịu tác động mơi trường chung quanh Do tính bất động di dời đất đai nên môi trường chung quanh bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh môi trường xã hội tác động góp phần lớn vào việc tạo tính hữu dụng khả sinh lợi BĐS Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12 ... động sản Chương 2: Thực trạng công tác tổ chức định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue. .. máy tổ chức Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue .31 2.2 Công tác tổ chức định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 32 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động định giá Bất. .. Quy trình định giá bất động sản 14 1.3.4 Nguyên tắc định giá bất động sản 16 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE