ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN BÁ THẮNG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN BÁ THẮNG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu HÀ NỘI - 2012 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chung chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3 Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 11 1.1.4 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung 15 1.1.5 Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất 19 1.2 Khái niệm, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.2.1 Khái niệm 19 1.2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 Chương 2: 1.3 32 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 32 2.1.2 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thủ tục công chứng, đăng ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 41 2.1.3 Thủ tục yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo giá trị pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất hậu pháp lý việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 46 2.2.1 Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất 46 2.2.2 Hậu pháp lý việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 49 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội 56 2.3.1 Giới thiệu chung địa giới hành thành phố Hà Nội 56 2.3.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội 57 Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI 63 2.2 2.3 QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Phương hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 3.1.1 Cần phải làm rõ thuật ngữ "đất khơng có tranh chấp" quy định Luật Đất đai 2003 để tránh rủi ro cho bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 3.1 3.1.2 Việc hòa giải sở tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 3.1.3 Cần xem xét lại việc có nên quy định chủ sử dụng đất phép ủy quyền cho người khác thực thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 3.1.4 Cần có thống Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân 2005 văn hướng dẫn thi hành quy định hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 73 3.1.5 Cần có thống quy định thủ tục: Cơ quan có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn pháp luật 75 Giải pháp quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 76 3.2.1 Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 3.2.2 Thiết lập hệ thống mạng điện tử liên kết cung cấp thông tin tổ chức hành nghề cơng chứng văn phịng đăng ký nhà đất 77 3.2.3 Nhanh chóng hồn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân; tăng cường công tác quản lý nhà nước giao dịch quyền sử dụng đất 78 3.2 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xuyên tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ mới, tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Luật Đất đai năm 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai với nhiều điểm tiến so với văn pháp luật trước Tuy nhiên, từ Luật Đất đai năm 2003 đời, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phức tạp, đa dạng Các chủ thể quan hệ pháp luật đất đai không đạt đồng thuận thường khởi kiện quan Tòa án để giải tranh chấp Đặc biệt, địa bàn lớn Thủ đô Hà Nội, thị trường chuyển nhượng bất động sản - quyền sử dụng đất sơi động tranh chấp liên quan đến khiến cho quan tiến hành tố tụng hàng ngày phải thụ lý khối lượng hồ sơ vụ việc khổng lồ Là người trực tiếp tiến hành hoạt động pháp luật, trực tiếp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đương sự, học viên nhận thấy cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tìm hiểu thực tiễn trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tịa án, từ đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Vì học viên lựa chọn đề tài "Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội" làm luận văn thạc sĩ Trong trình nghiên cứu đề tài này, học viên cố gắng tiếp cận kế thừa cơng trình nghiên cứu trước tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, viết, ý kiến chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý đất đai để có nhìn tổng quan, khoa học đề tài với mong muốn đem lại hoàn thiện cho qui định pháp luật Tuy nhiên, hẳn không tránh khỏi thiếu sót Học viên mong nhận đóng góp ý kiến bạn học viên, góp ý q thầy để cơng trình nghiên cứu tơi thêm hồn thiện Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Tuy nhiên, chưa có viết chuyên sâu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc giải tranh chấp quan Tòa án Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, học viên thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn thực nhằm đạt nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước nhằm nhận diện đậm nét vai trò vị trí Tịa án nhân dân giải tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đặt bối cảnh thực Nghị 49-NQ/TW Bộ Chính trị cải cách tư pháp; - Trên sở kế thừa thành tựu nghiên cứu khoa học pháp lý, luận văn tiếp tục sâu tìm hiểu nhằm hệ thống sở lý luận thực tiễn việc xác lập thẩm quyền Tòa án nhân dân giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Tìm hiểu, phân tích pháp luật thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân đặt mối quan hệ với thực tiễn áp dụng để nhận diện, lý giải hạn chế, bất cập tạo tiền đề giải pháp khắc phục; - Xác lập định hướng cho q trình hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua Tịa án nhân dân đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện mảng pháp luật lĩnh vực này; Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu Đề tài có đối tượng nghiên cứu cụ thể sau: - Nghiên cứu vấn đề lý luận chung khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án chế giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án - Nghiên cứu vấn đề lý luận sơ xác lập thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án; đặc điểm việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án thơng qua Tịa án so với phương thức giải tranh chấp khác; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án, thơng qua Tịa án để nhận diện mâu thuẫn, bất cập, khiếm khuyết, tồn nguyên nhân hạn chế để tìm giải pháp khắc phục; - Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ trương, sách Đảng pháp luật Nhà nước giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án vai trò Tòa án nhân dân giải tranh chấp nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nói riêng * Phạm vi nghiên cứu Do tính chất phức tạp nội hàm rộng lớn đề tài, luận văn tập trung sâu, tìm hiểu giới hạn phạm vi nghiên cứu cụ thể - Hệ thống quan điểm, sách, đường lối Đảng pháp luật Nhà nước giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tai Tòa án từ thực công đổi năm 1986 đến nay; - Hệ thống quy phạm pháp luật thực định giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án thơng qua Tịa án nói riêng từ năm 1986 đến Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải nhiệm vụ nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học biện chứng vật biện chứng lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin; tư duy, quan điểm, đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền chế thị trường Đảng Nhà nước ta Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phương pháp bình luận, phương pháp phân tích lịch sử… sử dụng chương nghiên cứu tổng quan vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vai trò Tòa án nhân dân việc giải tranh chấp đất đai; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải sử dụng chương tìm hiểu, đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua tịa án nhân dân; phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát sử dụng chương đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua Tịa án nhân dân Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Đề tài nghiên cứu góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, thông qua việc nghiên cứu chế giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tịa án, đề tài góp phần tổng kết thực tiễn, nghiên cứu vướng mắc, bất cập từ đề xuất giải pháp có giá trị nhằm hồn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật vê hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Lý luận chung chuyển quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải pháp quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 10 hòa giải tranh chấp đất đai sở trước khởi kiện tịa án mà khơng quy định thủ tục bắt buộc; nên quy định hòa giải sở tranh chấp đất đai sở yêu cầu đương Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã khơng tiến hành hịa giải, khơng có điều kiện hịa giải, bên đương khơng có thiện chí nên khơng có mặt, hay khơng thể có mặt đương có quyền khởi kiện Tịa án Như tạo điều kiện cho chủ thể khởi kiện thẳng đến Tịa án, khơng phải giải tranh chấp đất đai qua nhiều cấp, tiết kiệm thời gian, kịp thời bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người bị xâm phạm Mặt khác Tịa án có thủ tục hòa giải Ngay cấp sở tiến hành hòa giải cho bên tranh chấp, thụ lý giải Tòa án, Tòa án phải hòa giải, thủ tục bắt buộc hoạt động tố tụng Nếu quy định việc hòa giải tranh chấp đất đai sở điều kiện bắt buộc nên quy định hiệu lực pháp luật vụ việc tranh chấp hòa giải thành, đồng thời xem xét lại thời hiệu khởi kiện để không ảnh hưởng đến thời hiệu người khởi kiện Đồng thời để nâng cao chất lượng công tác hòa giải sở, cần đầu tư nghiên cứu ban hành văn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật tăng cường đào tạo, tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức quản lý Nhà nước đất đai, cán địa xã, phường, thị trấn, đội ngũ cán làm cơng tác hịa giải tranh chấp đất đai cấp Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cán bộ, thẩm phán Tòa án 3.1.3 Cần xem xét lại việc có nên quy định chủ sử dụng đất đƣợc phép ủy quyền cho người khác thực thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật Dân pháp luật đất đai chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt quản lý, sử dụng, cầm cố, chấp, bảo lãnh, mua bán chuyển 75 nhượng tặng cho quyền sử dụng đất Để thực việc bên cần có giấy tờ hợp pháp đưa phịng cơng chứng ký hợp đồng ủy quyền xong Có thể nói việc ủy quyền xét mặt pháp lý hợp pháp, nhiên, thực tế lại xảy nhiều hệ lụy Đặc biệt việc ký chủ sở hữu hợp pháp ký ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Lợi dụng vào việc này, nhiều đối tượng "cị đất", người chun bn bán bất động sản lợi dụng việc ký ủy quyền để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước Nhất bên nhận ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba, người thứ ba làm "sổ đỏ" đứng tên bên lại kéo Tòa yêu cầu giải tranh chấp Xin nêu vụ án điển hình trường hợp ghi nhận huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội, sau: Ví dụ: Năm 2010, Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm thụ lý giải vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất nguyên đơn ông Trần Văn A bị đơn anh Vũ Văn Hạnh chị Đào Thị Hoa Trong đơn khởi kiện, nguyên đơn cho nhà bốn tầng nằm diện tích đất 150m2 địa xóm Tháp, xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội mang tên nguyên đơn, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 225465 Ủy ban nhân dân huyện Từ Liêm cấp ngày 02/03/2010; bị gia đình bị đơn chiếm giữ bất hợp pháp Nguyên đơn nhận chuyển nhượng nhà diện tích nêu từ người ủy quyền chuyển nhượng Cơng ty Hoa Xn (có trụ sở Từ Liêm, thành phố Hà Nội) Nguồn gốc mảnh đất gia đình bị đơn, nhiên việc ủy quyền bị đơn cho Công ty Hoa Xuân hợp pháp việc nhận chuyển nhượng nguyên đơn hợp pháp Phía bị đơn cho rằng: nhà diện tích 150m2 đất mình, bị đơn khơng có ý định chuyển nhượng cho Trước đây, có nhu cầu vay vốn ngân hàng, gia đình bị đơn ký hợp đồng ủy quyền cho Công ty Hoa Xuân để nhờ cơng ty vay vốn hộ Khi ký hợp đồng ủy quyền phịng cơng chứng gia đình bị đơn khơng hiểu biết hết phạm vi ủy quyền 76 bên nhận ủy quyền có quyền ký hợp đồng "bán" nhà Nay, bị đơn khơng bàn giao nhà đất cho chủ - nguyên đơn, mà chịu hoàn trả số tiền mà nguyên đơn bỏ "mua đất" theo giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng, yêu cầu nguyên đơn làm "sổ đỏ" trả lại tên cho Ngun đơn khơng chấp nhận yêu cầu với lý lẽ: là: nguyên đơn chịu rủi ro từ việc bị đơn cho khơng hiểu biết pháp luật việc ký ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty Hoa Xuân; hai là: việc nhận chuyển nhượng nguyên đơn với công ty Hoa Xuân hoàn toàn minh bạch hợp pháp; ba là: thực chất giá tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Công ty Hoa Xuân nguyên đơn lớn, giá chuyển nhượng ghi hợp đồng nhỏ để nhằm làm giảm nghĩa vụ nộp thuế cho bên Do vậy, nguyên đơn yêu cầu bị đơn không chiếm giữ mảnh đất bàn giao lại cho nguyên đơn Tòa án tiến hành xác minh, thu thập chứng quan có thẩm quyền lấy lời khai bên có liên quan cho thấy tồn tài liệu chứng thu thập chứng minh cho yêu cầu nguyên đơn hợp pháp Tại án, Tòa án tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn bị đơn có nghĩa vụ phải bàn giao nhà đất cho nguyên đơn Qua vụ án cho thấy điều rằng: nay, thiếu hiểu biết pháp luật đại phận người dân chưa cao, mặt khác người dân khơng có thói quen tư vấn pháp luật trước tham gia vào quan hệ pháp lý, vậy, đối tượng lừa đảo lợi dụng nhu cầu cần tiền vốn người dân để lừa họ ký hợp đồng ủy quyền bán lại cho bên thứ ba Khi người dân biết việc khơng cịn kịp trở tay họ khơng có chứng chứng minh đương nhiên họ bị "đuổi" khỏi nhà Và quan Tòa án dù biết phải tuyên án dựa tài liệu chứng Để khắc phục bất cập mặt pháp luật tháo gỡ vướng mắc thực tiễn thi hành quy định nêu trên, nên cần quy định người có 77 quyền sử dụng đất hợp pháp ủy quyền cho người khác thay mặt quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất; Hoặc quy định người có quyền sử dụng đất hợp pháp ủy quyền cho người khác quản lý, sử dụng, cầm cố, chấp, bảo lãnh, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước cần phải bổ sung thêm quy định trường hợp bên nhận ủy quyền thực việc cầm cố, chấp, bảo lãnh, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thơng báo văn cho bên ủy quyền biết phải đồng ý văn bên ủy quyền Có hạn chế tranh chấp rủi ro khơng đáng có cho bên tham gia quan hệ pháp luật 3.1.4 Cần có thống Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân 2005 văn hƣớng dẫn thi hành quy định hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Luật đất đai 2003 quy định giao dịch quyền sử dụng đất sau phải thực hợp đồng dân sự: giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Bộ luật Dân 2005 có sửa đổi chất biện pháp bảo lãnh nhằm thực nghĩa vụ dân Theo quy định Điều 361 Bộ luật Dân năm 2005 biện pháp bảo lãnh biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân, khơng phải bảo lãnh tài sản cụ thể Theo đó: Bảo lãnh việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh) đến thời hạn mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ [14] Như vậy, quy định Phần thứ năm Bộ luật Dân năm 2005 quy định Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, khơng có quy định 78 hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất phù hợp với quy định Phần thứ ba luật Để khắc phục nhược điểm Luật Đất đai năm 2003, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT bãi bỏ Hợp đồng bảo lãnh, đồng thời có hướng dẫn: - Hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ký kết trước ngày 28/7/2005 (ngày Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT có hiệu lực thi hành) mà cịn thời hạn thực đăng ký - Hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất; bảo lãnh tài sản hình thành tương lai; bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai ký kết trước ngày thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT có hiệu lực thi hành, hồ sơ đăng ký thay hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba; chấp tài sản gắn liền với đất người thứ ba, chấp tài sản hình thành tương lai người thứ ba; chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất người thứ ba; chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai người thứ ba Tuy nhiên, đến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai lại có hướng dẫn bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật đất đai năm 2003 hiểu chấp quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định Bộ luật Dân Như vậy, quy định quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 văn hướng dẫn thi hành vừa không phù hợp với 79 quy định Bộ luật Dân năm 2005, vừa thiếu thống văn luật chuyên ngành đất đai với Nên chăng, cần phải lấy Bộ luật Dân làm đạo luật gốc cho văn pháp luật chuyên ngành để sửa đổi, bổ sung luật đất đai cho thống 3.1.5 Cần có thống quy định thủ tục: Cơ quan có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất văn pháp luật Theo quy định Luật công chứng 2006; Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực bảo từ chính, chứng thực chữ ký; Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 Bộ Tư pháp ban hành để hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 79/2007/NĐ-CP, có phân biệt rõ ràng cho hai loại hoạt động "công chứng" "chứng thực" Theo đó, cơng chứng việc Cơng chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch Còn Phòng Tư pháp cấp quận, huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn có thẩm quyền chứng thực giấy tờ từ chính, chứng thực chữ ký Cũng theo văn pháp luật địa phương có Tổ chức hành nghề cơng chứng (Phịng cơng chứng nhà nước, Văn phịng cơng chứng tư nhân thành lập theo Luật công chứng 2006), Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn không thực việc chứng thực hợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, địa phương chưa có quan cơng chứng Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn thực việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, theo Luật đất đai năm 2003, Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi 80 có đất Quy định khơng cịn phù hợp với quy định Luật công chứng năm 2006 Như vậy, quy định chứng thực hợp đồng dân nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn quy định Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân năm 2005 văn hướng dẫn thi hành cần phải sửa đổi, bổ sung cho thống với Luật công chứng năm 2006 3.2 GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.2.1 Tăng cƣờng công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Thực tiễn công tác xét xử giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian vừa qua cho thấy hiểu biết người dân tham gia vào quan hệ pháp luật nhiều hạn chế, đặc biệt người dân vùng nông thôn Hà Nội người làm việc nhà buôn bán nhỏ lẻ Vì vậy, quan nhà nước có thẩm quyền, mà cụ thể Ủy ban nhân dân cấp cần phối hợp với quan Tòa án, trung tâm tư vấn pháp luật tổ chức lớp học, phát tờ rơi, phát hành loại ấn phẩm phục vụ công tác tuyên truyền pháp luật cho người dân Mặt khác, địa giới hành Thủ Hà Nội mở rộng trước kia, số địa phương sát nhập vào Thủ đô đội ngũ cán cấp xã, phường, đặc biệt cán tư pháp xã cịn yếu kèm mặt chun mơn pháp lý, đó, cần phải nâng cao trình độ đội ngũ họ người hàng ngày gần dân nhất, trực tiếp giải vụ tranh chấp bước đầu cho người dân Do vậy, làm tốt công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân, nâng cao trình độ pháp lý cho đội ngũ cán tư pháp hạn chế đến mức thấp tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung 81 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng diễn phổ biến 3.2.2 Thiết lập hệ thống mạng điện tử liên kết cung cấp thông tin tổ chức hành nghề công chứng văn phịng đăng ký nhà đất Có thể nói, kể từ Luật Công chứng ban hành lần vào năm 2006, đặc biệt kể từ cho phép thành lập hoạt động hệ thống văn phịng cơng chứng tư nhân Hoạt động tổ chức hành nghề công chứng lâu tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn liên quan đến hợp đồng giao dịch cơng chứng Gần đây, số lượng phịng công chứng, số lượng giao dịch công chứng gia tăng nhanh làm gia tăng nguy tiềm ẩn Hơn nữa, nghiệp vụ quản lý văn phịng cơng chứng ngày phức tạp Đứng trước khó khăn đó, cơng chứng viên khơng lần mắc phải sai sót đáng tiếc việc cơng chứng mà ngun nhân chưa có cách thức lưu trữ tra cứu thông tin liệu ngăn chặn chung, lịch sử giao dịch tài sản cách hợp lý… Bên cạnh đó, việc tra cứu, báo cáo, thống kê hợp đồng, giao dịch tổ chức hành nghề công chứng thực cách thủ công, gây tốn nguồn lực, thời gian mà hiệu đem lại không cao Để thực việc liên kết thông tin, tổ chức hành nghề công chứng sử dụng mạng liên kết cung cấp thơng tin Uchi để kiểm sốt lịch sử giao dịch tài sản Điều hạn chế phần lớn việc chủ thể đem tài sản giao dịch, chuyển nhượng cho nhiều người nhiều văn phịng cơng chứng khác nhằm mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản Tuy nhiên, việc riêng tổ chức hành nghề công chứng có mạng liên kết với chưa đủ Nên chăng, cần có liên kết trao đổi thơng tin tổ chức hành nghề công chứng với văn phòng đăng ký nhà đất quan nhà nước có thẩm quyền, lẽ nay, nhiều giao dịch chuyển 82 nhượng quyền sử dụng đất bên lập "giấy mua bán đất" viết tay, mà không qua thủ tục công chứng, chứng thực theo qui định pháp luật Một mảnh đất bị đem bán cho nhiều người, người cuối thực giao dịch mua bán đất chủ sử dụng ký hợp đồng phịng cơng chứng, làm thủ tục sang tên văn phịng đăng ký nhà đất không làm thủ tục quan nhận đơn thư khiếu nại người mua đất "giấy viết tay" trước Từ nhận định qua thực tế nghiên cứu địa bàn thành phố Hà Nội, tác giả đề xuất: địa bàn thành phố lớn nên thành lập hệ thống liên thơng cung cấp thơng tin xác giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tổ chức hành nghề cơng chứng Có vậy, quyền lợi ích bên tham gia quan hệ đảm bảo, đồng thời việc quản lý hành nhà nước lĩnh vực đất đai chặt chẽ hơn; giảm thiểu tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Tòa án phải tiến hành thụ lý giải nhiều 3.2.3 Nhanh chóng hồn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời dân; tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc giao dịch quyền sử dụng đất Theo báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường: Đến toàn thành phố Hà Nội cấp 646.863 sổ đỏ cho đất nông nghiệp, đạt 93% (riêng đất nông nghiệp 47 phường ven đô chưa cấp nằm quy hoạch xây dựng đô thị) Đối với đất phi nông nghiệp đủ điều kiện, cấp 1.014.760 sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân khu vực đô thị nông thôn, đạt 92%; 4.808 sổ đỏ cho tổ chức, đơn vị sử dụng đất (đạt 25% số đất cần cấp) Tuy vậy, theo đánh giá Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ông Vũ Hồng Khanh, lãnh đạo quận, huyện, thị xã Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn chưa nhận thức sâu sắc nhiệm vụ cấp 83 Giấy chứng nhận, chưa có biện pháp liệt đạo cơng tác Do kết tra số quận, huyện theo hình thức tự tra xử lý theo thẩm quyền quy định pháp luật hầu hết không đảm bảo tiến độ tra, nội dung tra không sâu, không cụ thể, dừng lại khâu rà sốt, báo cáo tình hình thực mà không làm rõ vi phạm, tồn để đưa hướng xử lý, khắc phục Công tác quản lý hồ sơ địa địa phương chưa chặt chẽ, đầy đủ, chưa cập nhật biến động thường xuyên làm ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai nói chung cơng tác cấp Giấy chứng nhận nói riêng Cũng theo đánh giá Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội, thời gian qua, việc quản lý sử dụng phôi Giấy chứng nhận quận huyện, thị xã chưa chặt chẽ, phôi hỏng chưa tiêu hủy theo quy định, chí cịn để thất Mặc dù đợt kiểm tra, Sở yêu cầu địa phương báo cáo tình hình quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận, ghi cụ thể seri Giấy chứng nhận từ trước tới (series giấy mua, series sử dụng cấp giấy series giấy hỏng), hầu hết quận, huyện khơng có báo cáo nội dung Để công tác quản lý đất đai vào nề nếp, sử dụng có hiệu quả, tránh giao dịch "ngầm" chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, rút kinh nghiệm từ việc thất lạc 400 phôi Giấy chứng nhận thị xã Sơn Tây vừa qua, theo tác giả, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần có đạo, đề chế quản lý, phối hợp sở ban ngành Cụ thể: - Sở Tài nguyên Môi trường cần tiếp tục kiểm tra, hướng dẫn chi tiết, cụ thể nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận quận, huyện, thị xã; có biện pháp xử lý, khắc phục kịp thời trường hợp vi phạm Sở Tài nguyên Môi trường phải khẩn trương nghiên cứu, đề xuất việc xây dựng trang thông tin điện tử sở liệu nhà đất (các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để 84 tổ chức, cá nhân kiểm tra kết việc cấp giấy chứng nhận quan tra cứu, xác định tính xác thực có nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Sở Tư pháp cần tăng cường kiểm tra, hướng dẫn tổ chức hành nghề công chứng địa bàn thực quy định luật, đặc biệt lưu ý thực thủ tục bảo đảm chặt chẽ theo quy định pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng, chấp, ủy quyền thực giao dịch nhà đất - Văn phòng đăng ký nhà đất tiến hành thủ tục hành phải nhan gọn, tránh phiền hà cho người dân; trả kết theo hẹn; Phòng Tài nguyên môi trường quận, huyện tiến hành nhận giải đơn khiếu nại, tố cáo công dân liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất phải theo qui định pháp luật, xác minh xác, thời gian xử lý nhan, tránh khiếu kiện lâu dài, ảnh hưởng đến lợi ích người dân 85 KẾT LUẬN Việc nghiên cứu đề tài, góp phần làm rõ vấn đề lý luận pháp luật quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Tìm hiểu qui định pháp luật áp dụng trình giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tòa án Trên sở nghiên cứu học viên cố gắng làm rõ chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính chất loại hợp đồng ý nghĩa thực tiễn Bằng việc nghiên cứu cách hệ thống quy định quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ có Bộ luật Dân tới nay, luận văn làm rõ trình hình thành phát triển chế định quyền sử dụng đất pháp luật dân Việc nghiên cứu chế định nhà lập pháp quan tâm ngày hoàn thiện Kết nghiên cứu đề tài luận giải rõ sở lý luận sở pháp lý pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cịn cho thấy thơng qua hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tòa án, phát điểm thiếu sót bất cập địi hỏi phải có giải thích hướng dẫn cách thấu tránh nhầm lẫn, khó khăn áp dụng áp dụng khơng thống q trình tố tụng Tịa án Trên sở phân tích, đánh giá việc áp dụng pháp luật thực tiễn, luận văn đưa đề xuất nhằm hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời đưa giải pháp quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 86 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tiếp tục nghiên cứu để có bổ sung, sửa đổi cho phù hợp hơn, đáp ứng đòi hỏi tình hình thực tiễn Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật dân nói chung pháp luật đất đai nói riêng ngày vào đời sống nhân dân, thực trở thành công cụ hữu hiệu đương việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10 xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Chính phủ số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/ 01 năm 2006 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam", Kỷ yếu Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn Pháp luật kinh doanh, Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 10 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 11 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 12 Quốc hội (2001), Hiến pháp (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 88 13 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 14 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 15 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 16 Quốc hội (2009), Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 17 Tòa án nhân dân tối cao (1977), Tập hệ thống hóa luật lệ tố tụng dân sự, (Tập 1), Hà Nội 18 Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 19 Tịa án nhân dân tối cao (2004), Cơng văn số 116/2004/KHXX ngày 22/7 việc thực thẩm quyền Tòa án nhân dân theo quy định Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 20 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 21 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 22 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 23 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 24 Trần Anh Tuấn (2006), "Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất", tuphaptamky.gov.vn, ngày 24/6 25 Nguyễn Quang Tuyến (2006), "Hệ thống pháp luật đất đai 20 năm đổi từ 1986 - 2006", Nghiên cứu lập pháp, (5) 26 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2010) Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005, Tập 1, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 89 ... đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 49 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội 56 2.3.1 Giới thiệu chung địa giới hành thành phố. .. luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh. .. quyền sử dụng đất 27 Chương 2: 1.3 32 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA