CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .Error! Bookmark not defined DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 1.1 Những vấn đề sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.1.Khái niệm đặc điểm sàn giao dịch bất động sản .Error! Bookmark not defined 1.1.1.1.Khái niệm sàn giao dịch BĐS Error! Bookmark not defined 1.1.1.2.Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.2.Vai trò Chức sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.2.1.Vai trò của sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.2.2.Chức của sàn giao dịch bất động sản .Error! Bookmark not defined 1.1.3.Các hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2 Nội dung tổ chức quản lý hoạt động sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.2.1.Mô hình tổ chức tại sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2.2.Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2.3.Chức nhiệm vụ các phòng ban Error! Bookmark not defined 1.2.4.Tổ chức các hoạt động sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2.4.1.Chức nhiệm vụ của bộ phận:Error! Bookmark not defined 1.2.4.2.Cơ chế phối hợp điều hành bộ phận Error! Bookmark not defined 1.2.4.3.Cơ chế giám sát Error! Bookmark not defined 1.2.4.4 Tổ chức không gian trang thiết bị của sàn giao dịch Error! Bookmark not defined 1.2.5.Quản trị nhân sự sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác tổ chức quản lý hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.3.1.Các nhân tố chủ quan .Error! Bookmark not defined 1.3.2.Các nhân tố khách quan Error! Bookmark not defined 1.4 Các quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản .Error! Bookmark not defined 1.4.1.Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.4.2.Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.4.3.Quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.4.4.Điều kiện,quyền nghĩa vụ người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản .Error! Bookmark not defined 1.4.4.1.Điều kiện của người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.4.4.2.Quyền của người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản.Error! Bookmark not defined 1.4.4.3.Nghĩa vụ của người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản… Error! Bookmark not defined 1.4.5 Quyền,nghĩa vụ tổ chức,cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản…………………………………………………………………………….Err or! Bookmark not defined 1.4.5.1.Quyền của tổ chức cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS Error! Bookmark not defined 1.4.5.2.Nghĩa vụ của tổ chức cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS .Error! Bookmark not defined 1.4.6.Thông tin bất động sản qua sàn Error! Bookmark not defined 1.4.7.Hướng dẫn giao dịch bất động sản qua sàn Error! Bookmark not defined 1.4.8 Quy định công khai, minh bạch thông tin thị trường bất động sản…………………………………………………………………………….Err or! Bookmark not defined 1.5 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản Singapore Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG (TASECOLAND) Error! Bookmark not defined SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến 2.1 Giới thiệu chung sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND) Error! Bookmark not defined 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển sàn giao dịch BĐS Thăng Long………………………………………………………………………….Err or! Bookmark not defined 2.1.2.Cơ cấu tổ chức sàn Error! Bookmark not defined 2.1.3.Sản phẩm dịch vụ Error! Bookmark not defined 2.2 Thực trạng công tác tổ chức quản lý hoạt động sàn giao dịch bất động sản Thăng Long (TASECOLAND) Error! Bookmark not defined 2.2.1.Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long Error! Bookmark not defined 2.2.2.Chức năng, nhiệm vụ các phận tại sàn giao dịch bất động sản Thăng long Error! Bookmark not defined 2.2.2.1.Giám đốc sàn Error! Bookmark not defined 2.2.2.2.Phó giám đốc Error! Bookmark not defined 2.2.2.3.Phòng hành chính – Tổng hợp Error! Bookmark not defined 2.2.2.4.Phòng kinh doanh .Error! Bookmark not defined 2.2.2.5.Phòng pháp lý Error! Bookmark not defined 2.2.3.Cơ sở vật chất kỷ thuật, thông tin sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 2.2.4.Tổ chức hoạt động tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long Error! Bookmark not defined 2.2.4.1.Quy trình tổ chức thực hoạt động sàn giao dịch BĐS Thăng Long…… ………………………………………………………… Error! Bookmark not defined 2.2.4.2.Thực trạng tổ chức hoạt động sàn .Error! Bookmark not defined 2.2.4.3.Quản trị nhân sàn giao dịch BĐS Thăng Long Error! Bookmark not defined 2.3 Đánh giá công tác tổ chức quản lý hoạt động sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Error! Bookmark not defined 2.3.2.Những kết đạt Error! Bookmark not defined 2.3.3.Hạn chế nguyên nhân Error! Bookmark not defined 2.3.3.1.Hạn chế .Error! Bookmark not defined 2.3.3.2.Nguyên nhân .Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG Error! Bookmark not defined SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến 3.1 Định hướng phát triển sàn giao dịch bất động sản Thăng Long (TASECOLAND) thời gian tới Error! Bookmark not defined 3.2 Một số giải pháp .Error! Bookmark not defined 3.2.1.Giải pháp cho nguồn nhân lực tại sàn .Error! Bookmark not defined 3.2.2.Giải pháp tổ chức các không gian thiết bị sàn giao dịch Error! Bookmark not defined 3.2.3.Giải pháp công tác tổ chức các dịch vụ.Error! Bookmark not defined 3.3 Một số kiến nghị .Error! Bookmark not defined 3.3.1 Một sớ kiến nghị nhằm để hồn thiện các quy định pháp luật Sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 3.3.2 Về quản lý nhà nước Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .Error! Bookmark not defined DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS SVTH: CHU DUY BÁ Bất động sản Lớp: KD Bất Động Sản K51 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP TT BĐS GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến Thị trường bất động sản SDG BĐS Sàn giao dịch bất động sản NĐ - CP Nghị định – Chính phủ TASECOLAND Sàn giao dịch bất động sản Thăng Long DNNN Doanh nghiệp nhà nước HCSN Hành chinhd nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn GTGT Giá trị gia tăng HDLĐ Hợp đồng lao động CMND Chứng minh thư nhân dân TT- BXD Sở KH&ĐT Thông tư – Bộ xây dựng Sở kế hoạch đầu tư DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU I SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Mơ hình cấu tổ chức sàn GD BĐS………………………… ……14 SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến Sơ đồ 2: Sơ đồ cấu tổ chức sàn BĐS Thăng Long …………………… …… 42 Sơ đồ 3: Quy trình tổ chức dịch vụ sàn GD BĐS Thăng Long…….… …47 Sơ đồ 4: Sơ đồ tổ chức ban chuyên trách sàn GD BĐS Thăng Long……….….….55 Sơ đồ 5: Quy trình đón tiễn khách qua sàn…………………………………….… 56 Sơ đồ 6: Quy trình thu thập, thẩm định, phê duyệt thơng tin đầu vào…………… 57 Sơ đồ 7: Quy trình phân loại, xử lý thiết kế, phê duyệt thông tin đầu vào…… 57 Sơ đồ 8: Quy trình thu thập, thẩm định, phê duyệt va quảng cáo thông tin BĐS…………………………………………………………………………… ….58 Sơ đồ 9: Quy trình hỗ trợ vay vốn mua BĐS qua sàn…………………….…….…58 Sơ đồ 10: Quy trình ủy nhiệm toán tiền BĐS qua sàn………………… … 59 Sơ đồ 11: Quy trình xác nhận BĐS qua sàn……………………………………….61 II BẢNG BIỂU Bảng 1: Hình thức xử lý vi phạm nội quy, quy định thời gian làm việc, nghỉ ngơi…………………………………………………………………………….… 63 Bảng 2: Mẫu lấy thông tin khách hàng……………………… …………… …….65 Bảng 3: Nhân cấu lao động của sàn……… …………… ………… …68 Bảng 4: Bảng doanh thu thực dự kiến năm 2011 2012…….… …… 71 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến Ở Việt Nam nay, kinh tế bất động sản thu hút nhiều nguồn vốn của xã hội đóng góp mạnh mẽ vào tăng trưởng kinh tế Bên cạnh đó nhà nước có chính sách mở cửa kinh tế thu hút nhiều nhà đầu tư nước vào Việt Nam đầu tư, chính phát triển nhanh chóng đó làm cho chính thị trường bất động sản có thăng trầm thời điểm còn rất khó khăn Trước phát triển không đồng đề mang nhiều tính tự phát kinh doanh dịch vụ bất động sản, chính phủ đưa chủ trương thành lập sàn giao dịch bất động sản nhằm đưa thị trường vào khuôn khổ với yêu cầu cụ thể thành lập sàn sản phẩm đưa thị trường phải thông qua sàn giao dịch Sàn giao dịch bất động sản Thăng Long(TASECOLAND) hình thành tình hình phát triển thực tế của công ty Cổ Phần bất động sản Hàng Không Thăng Long thực tế nhu cầu thị trường mà công ty hoạt động, tuân thủ quy định của pháp luật Việt Nam Tuy nhiên trình vận hành sàn giao dịch đặc biệt công tác tổ chức quản lý sàn giao dịch bât động sản phát sinh vấn đề khác đòi hỏi nhà quản lý phải có giải pháp tháo gỡ, đơn cử công tác đưa sản phẩm thi trường cần có bước nào, hay định giá Bên cạnh đó quy định pháp luật của nhà nước quy định còn chưa chặt chẽ thống nhất một số điểm cụ thể quy định cho phép sàn giao dịch bất động sản quyền đấu giá tài sản, song quy định của pháp luật đấu giá lại cho sàn giao dịch bất động sản chưa có đủ điều kiện để tổ chức đấu giá v.v Trong trình thực tập sàn giao dịch bất động sản Thăng Long, em tiếp xúc làm quen với công việc có mợt nhìn sơ bợ tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Vì em chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp công tác tổ chức và quản lý sàn giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND)” làm chuyên đề tốt nghiệp của Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa sở khoa học công tác tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS - Vận dụng lý thuyết để đánh giá thực trạng công tác tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND) Đánh giá kết quả đạt được, hạn chế công tác tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS Thăng Long SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP - GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến Đề x́t mợt số giải pháp nhằm hồn thiện nâng cao hiệu quả tổ chức quản lý hoạt đông sàn giao dịch BĐS Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: công tác tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản Thăng Long (TASECOLAND) Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu sử dụng là: Phương pháp so sánh phân tích tổng hợp, thống kê, vật biện chứng, phương pháp thu thập thông tin từ sách, website…Ngoài tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu tổ chức quản lý sàn giao dịch, nghị định,các dự luật ý kiến tư vấn hướng dẫn của anh chị sàn giao dịch bất động sản GP Invest nhằm hoàn thiện viết Kết cấu đề tài Ngoài mục lời mở đầu, danh mục từ viết tắt, phụ lục, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài “Thực trạng giải pháp công tác tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND)” có kết cấu gồm chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận hoạt động tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác tổ chức và quản lý hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản Thăng Long (TASECOLAND) Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao công tác tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy cô giáo anh chị sàn giao dịch BĐS Thăng long (TASECOLAND) giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫn Thạc sĩ Nguyễn Thị Hải Yến trình em thực chun đề đến hồn thành tận tình hướng dẫn để em hồn thành chun đề tốt nghiệp một cách tốt nhất SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm sàn giao dịch bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch BĐS Theo luật kinh doanh BĐS năm 2006, theo khoản điều Luật Kinh doanh BĐS 2006, quy định rõ: “Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch BĐS cung cấp dịch vụ cho kinh doanh BĐS” SGD BĐS nơi diễn hai hoạt động chính tổ chức kinh doanh BĐS kinh doanh loại hình dịch vụ BĐS Sàn không nơi gặp gỡ cung ứng sản phẩm hàng hóa BĐS, mà còn nơi để giao dịch BĐS tiến hành một cách nhanh chóng, hiệu quả, công khai đảm bảo quy định của pháp luật 1.1.1.2 Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản Thứ nhất: Hàng hóa giao dịch sàn sản phẩm BĐS sản phẩm dịch vụ BĐS SGD BĐS nơi cung cấp sản phẩm BĐS nơi cung cấp dịch vụ BĐS Đây hàng hóa đặc biệt, có tính cố định, có tính cá biệt, có giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng, có tính tăng trị giao dịch quyền, lợi ích của chính BĐS Bên cạnh đó, BĐS loại hàng hóa chịu quản lý chặt chẽ của quan nhà nước Các chủ đầu tư kinh doanh sản phẩm BĐS sàn với tư cách người tạo lập hàng hóa BĐS để cung cấp cho thị trường, sản phẩm BĐS giao dịch qua sàn bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.Ngoài sàn còn nơi cung cấp sản phẩm dịch vụ BĐS, SGD BĐS với sản phẩm dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS… để người có nhu cầu BĐS có thể tiếp cận thơng tin tìm hiểu BĐS Sàn trung gian để thực giao dịch BĐS cho sản phẩm BĐS của doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân khác ký gửi Thứ hai: SGD BĐS nơi trưng bày thông tin sản phẩm để người bán người mua có thể tìm hiểu thông tin để định lựa chọn giao dịch BĐS hay không Là trung gian cầu nối cung cầu BĐS SGD BĐS nơi diễn giao dịch BĐS cung cấp dịch vụ cho kinh doanh BĐS Thứ ba: So với loại hình dịch vụ kinh doanh khác, quy mơ tính chất hoạt động của SGD BĐS rộng lớn hơn, đó không diễn hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS mà còn trực tiếp diễn hoạt động kinh doanh BĐS như: SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 10 GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê - thuê mua BĐS dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS… (Theo điều của 58 Luật Kinh doanh BĐS 2006) Nó quy định nguyên tắc hoạt động điều kiện để thành lập SGD BĐS cụ thể so với loại hình dịch vụ khác Như việc quy định người quản lý sàn, đòi hỏi chứng quản lý điều hành sàn GD BĐS…Bên cạnh đó yêu cầu diện tích hoạt động của sàn quy định cụ thể trang thiết bị phải phù hợp với nội dung hoạt động của sàn Thứ tư: Hoạt động của SGD BĐS không có tham gia của quan Nhà nước Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, dịch vụ nhằm hỗ trợ chủ thể tham gia TT BĐS phân thành hai loại hình dịch vụ đó là: dịch vụ công dịch vụ tư Trong đó, dịch vụ công có liên quan đến BĐS loại hình dịch vụ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho doanh nghiệp công ích hoạt động để cung cấp dịch vụ thiết yếu phục vụ quyền, nghĩa vụ bản của người dân Việc hướng tới định hướng cho quan hệ trao đổi mua bán BĐS thị trường xác lập, thực một quản lý chung của nhà nước Việc cung cấp dịch vụ hỗ trợ đến chủ thể tham gia giao dịch TT BĐS còn thực loại hình doanh nghiệp kinh doanh BĐS Song, điểm khác biệt của SGD BĐS so với dịch vụ công không có tham gia của nhà nước việc cung cấp dịch vụ, không thực chức quản lý nhà nước, không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, mà trình chuyển giao quyền của Nhà nước nghĩa vụ của sàn việc cung cấp dịch vụ công để hỗ trợ, phục vụ chủ thể tham gia kinh doanh BĐS thị trường SGD BĐS đóng vai trò cầu kết nối đáp ứng tìm kiếm của chủ thể kinh doanh BĐS có nhu cầu thúc đẩy phát triển của thị trường BĐS.Ngoài sàn còn công cụ của Nhà nước để minh bạch hóa TT BĐS để góp phần định hướng cho cạnh tranh lành mạnh khu vực nhà nước với khu vực tư nhân, hạn chế tình trạng hành chính quan liêu của một bộ phận cán bộ nhà nước hoạt động lĩnh vực cung cấp dịch vụ BĐS công, đồng thời giúp cho quản lý của nhà nước TT BĐS hiệu quả 1.1.2 Vai trò Chức sàn giao dịch bất động sản 1.1.2.1 - Vai trò sàn giao dịch bất động sản Tất cả giao dịch bất động sản qua sàn, giúp cho nhà nước quản lý giao dịch bất động sản, từ đó nhà nước có chính sách kịp thời chính xác để điều tiết thị trường SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51 ... giải pháp công tác tổ chức và quản lý sàn giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND)? ?? làm chuyên đề tốt nghiệp của Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa sở khoa học công. .. trạng giải pháp công tác tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND)? ?? có kết cấu gồm chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận hoạt động tổ chức và quản lý sàn. .. khoa học công tác tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS - Vận dụng lý thuyết để đánh giá thực trạng công tác tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND) Đánh