MỤC LỤC CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI .…….10 1.1 Đặt vấn đề 12 1.1.1 Tính cấp thiết ý nghĩa đề tài 12 1.1.2 Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài 15 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 21 1.3 Cách tiếp cận 21 CHƯƠNG II: PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.23 2.1 Phạm vi nghiên cứu đề tài 23 2.1.1 Về phạm vi không gian: 23 2.1.2 Về phạm vi thời gian 23 2.2 Đối tượng nghiên cứu: 23 2.3 Nội dung nghiên cứu: 23 2.4 Phương pháp nghiên cứu: 24 2.5 Kết cấu đề tài: 26 CHƯƠNG III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 27 I KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 MỤC THỨ NHẤT: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT 27 1.1 Cơ sở lý luận phân phối giá trị tăng thêm từ đất 27 1.1.1 Đất đai, đặc tính vai trị đất đai 27 1.1.2 Khái quát giá trị tăng thêm………………………………………………… 30 1.1.3 Cơ sở hình thành giá trị tăng thêm từ đất 31 1.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm từ đất……………… 35 1.1.4.1 Yếu tố quy hoạch 35 1.1.4.2 Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất 36 1.1.4.3 Yếu tố đầu tư vào đất đai 37 1.1.4.4 Yếu tố sách kinh tế-xã hội 39 1.1.5 Phân phối GTrTTTĐ chế độ sở hữu toàn dân đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 40 1.1.5.1 Quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai…………….42 1.1.5.2 Thị trường quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 42 1.1.6 Nhà nước đại diện chủ SHTD đất đai thực quyền phân phối GTrTTTĐ thơng qua sách tài đất đai……………………………….44 1.2 Kinh nghiệm số nước giới phân phối GTrTTTĐ………48 1.2.1 Phân phối GTrTTTĐ thơng qua sách thu tài đất đai…………48 1.2.1.1 Trung Quốc…………………………………………………………… 48 1.2.1.2 Lãnh thổ Đài loan……………………………………………… 50 1.2.1.3 Hàn quốc……………………………………………………………… 50 1.2.1.4 Nhật bản…………………………………………………………………52 12-10-.2012_ BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 1.2.1.5 Cộng hòa Pháp…………………………………………………………53 1.2.2 Kinh nghiệm số nước giá đất làm tính thuế……… 55 1.2.3 Kinh nghiệm số nước châu Âu phân phối GTrTTTDD……57 1.2.3.1 Vương quốc Anh……………………………………………………….57 1.2.3.2 Cộng hòa Ý:…………………………………………………………….57 1.2.3.3 Hà Lan………………………………………………………………… 58 1.2.3.4 Tây Ban Nha:……………………………………………………………58 1.6.3.5 Bồ Đào Nha:…………………………………………………………….59 1.2.3.6 Đan Mạch……………………………………………………………….60 1.3 Một số vấn đề nghiên cứu lý luận giá trị tăng thêm từ đất kinh nghiệm nước phân phối giá trị tăng thêm từ đất ………………………………… 60 MỤC THỨ HAI: THỰC TRẠNG PHÂN PHỐI GTrTTTĐ DO QH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KCHT KĐTM, KCN……………… 69 2.1.1 Kết thực QH chuyển MĐSDĐ phát triển đô thị 69 2.1.2 Kết thực QH chuyển MĐSDĐ phát triển khu công nghiệp 69 2.2 GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG 68 2.2.1 Giá trị đất tăng thêm quy hoạch, 68 2.2.2 Giá trị đất tăng thêm chuyển mục đích sử dụng đất: 72 2.2.3.Giá trị đất tăng thêm đầu tư KCHT…………………………………… 2.3 THỰC TRẠNG PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG 80 2.3.1 Quy định pháp luật đất đai giá trị tăng thêm từ đất .83 2.3.2 Thực trạng sách tài đất đai thực phân phối GTrTTTĐ …84 2.3.3 Phân phối GTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ đầu tư KCHT giao thông đô thị, KĐTM, KCN số địa phương thuộc địa bàn nghiên cứu 89 2.4 ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ CHÍNH SÁCH PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ HẠ TẦNG…………………………………………………… 99 2.4.1 Những kết đạt 99 2.4.1.1 Pháp luật đất đai thể chế hóa việc bảo hộ phần GTrTTTĐ người SDĐ đầu tư Nhà nước điều tiết qua sách tài đất đai phần GTrTTTĐ không người SDĐ tạo 99 2.4.1.2 Chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất giữ vai trò phân phối GTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển KCHT chế độ sở hữu toàn dân đất đai 100 2.4.1.3 Đổi sách tài đất đai theo chế thị trường định hướng XHCN góp phần quan trọng cho thành công công đổi Đảng Nhà nước ta 103 12-10-.2012_ BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 2.4.1.4 Chính sách phân phối GTrTTTĐ QH chuyển MĐSDĐ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhằm hài hịa lợi ích NN hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp 107 2.4.1.5 Phân phối GTrTTTĐ thơng qua sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển QSDĐ thực QH, chuyển MĐSDĐ đầu tư phát triển KCHT góp phần tạo nguồn thu ngày tăng cho NSNN 109 2.4.1.6 Giá đất công cụ phân phối GTrTTTĐ quan hệ Nhà nước, người SDĐ người SDĐ với 113 2.4.2 Những tồn tại, hạn chế 115 2.4.2.1 Luật đất đai năm 2003 quy định điều tiết phần GTrTTTĐ mà không đầu tư người SDĐ tạo ra, chưa quy định chi tiết hướng dẫn cụ thể để thi hành 115 2.5.2.2 Từ Luật đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt, thành tố TTBĐS theo luật KDBĐS, chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất áp dụng thời kỳ trước có Luật này……………………….118 2.5.2.3 Cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất phi thị trường hình thành nên quan hệ ba bên quyền SDĐ đưa đến hậu sau 127 2.5.2.4 Nhà nước tự buông thị trường QSDĐ sơ cấp chuyển hội phân phối GTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ từ đất NoN sang đầu tư KCHT, phát triển CN, ĐT chế độ SHTD đất đai cho doanh nghiệp khai thác ……………134 2.5.2.5 Chính sách giá đất vừa mang chế bao cấp, niú giữ chế “xin cho”, tạo hội cho đầu đất giá đất nóng lạnh thất thường …………………….140 2.5.2.6 Chính sách phân phối GTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ có nhiều sửa đổi, hồn thiện, tăng mức hỗ trợ có lợi cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nơng nghiệp, cơng tác BTGPMB cịn nhiều vướng mắc………147 2.5.2.7 Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển QSDĐ thực vai trò phân phối GTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư KCHT, nhiều hạn chế, số thu phụ thuộc vào doanh nghiệp KDBĐS TTBĐS………………………………………………………… 149 2.5.3 Nguyên nhân tồn tại, hạn chế: 154 2.5.4 Những vấn đề đặt việc hồn thiện sách phân phối GTrTTTĐ phục vụ sửa đổi LDD 2003 158 MỤC THỨ BA: ĐỀ XUẤT CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SDĐ, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG PHỤC VỤ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 162 3.1 Định hướng phát triển kinh tế, đô thị công nghiệp dự báo nhu cầu đất phát triển kinh tế, đô thị công nghiệp nước ta 162 3.1.1 Định hướng chung phát triển kinh tế, đô thị công nghiệp 162 3.1.2 Dự báo nhu cầu đất phát triển đô thị 162 3.1.3 Dự báo nhu cầu đất phát triển kinh tế 164 12-10-.2012_ BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 3.2 QUAN ĐIỂM, MỤC TIÊU 166 3.2.1 Cơ hội thách thức việc thực phân phối GTrTTTĐ 166 3.2.2 Quan điểm 169 3.2.3 Mục tiêu 172 3.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP 175 3.4.1.Nhóm giải pháp thực chế, sách 175 3.4.1.1 Nhà nước tổ chức thu hồi đất theo quy hoạch chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất làm chủ thị trường sơ cấp để chuyển hàng hóa đất đai vào lưu thơng………………………………………………………176 3.4.1.2 Điều tiết tồn GTrTTTĐ quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng vốn NN vào NSNN……………………………178 3.4.1.3 Bảo đảm vốn để phát triển đất theo dự án phê duyệt 182 3.4.1.4 Hoàn thiện tổ chức phát triển đất để thực thu hồi đất, đầu tư phát triển hạ tầng theo quy hoạch cung đất cho nhu cầu kinh tế - xã hội 182 3.4.1.5 Hồn thiện sách phân phối GTrTTTĐ để giải mối quan hệ hài hịa lợi ích NN hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất 186 3.4.2 Nhóm giải pháp chế, sách điều tiết GTrTTTĐ thị trường thứ cấp qua công cụ thuế………………………………………………………… 189 3.4.2.1 Sửa đổi, bổ sung sách thuế phân phối giá trị tăng thêm từ đất 191 3.4.2.2 Nghiên cứu ban hành sách thuế chuyển mục đích sử dụng đất…192 3.4.3 Giải pháp giá đất - công cụ phân phối giá trị tăng thêm từ đất, hình thành chế định giá đất phù hợp với chế thị trường 194 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 196 KẾT LUẬN………………………………………………………….… 196 KIẾN NGHỊ…………………………………………………………….… … 198 Một số điều kiện đảm bảo thực đề xuất chế, sách 198 1.1 Những vấn đề thuộc thống nhận thức: 198 1.2 Kiến nghị triển khai, thực ………………………………………………199 1.3 Tính tốn hiệu sử dụng đất lập QHSDĐ 200 1.4 Tổ chức quản lý mục đích sử dụng đất theo qui hoạch 200 Sửa đổi, bổ sung chế giao đất, cho thuê đất quy định nộp tiền SDĐ, thuê đất nộp lần cho thời gian thuê 201 Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai thống nhất, đại, đăng ký vật giá trị, liên thông với quan thu tài đất đai 202 THẢO LUẬN………………………………………………………………… 202 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 206 12-10-.2012_ BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 Trang 1B - Biểu đồ đồ thị GDP thu, chi NSNN năm 2010 địa phương nghiên cứu 24 2B - Bảng đồ thị mối quan hệ vị chất lượng………… 34 3B Đồ thị đường cong không trơn giá đất………………………… … 36 4.B-Bảng số đồ thị giá đất đô thị ± giá đất theo NĐ 87, 188 123 39 5.B Bảng biến động kiều hối, CPI, tỉ giá, giá vàng 10 năm (2000-2010 40 6.B - Sơ đồ thị trường sơ cấp đất đai 43 7.B - Sơ đồ thị trường thứ cấp đất đai 43 B Bảng tỉ lệ điều tiết qua thuế BĐS số quốc gia 63 9B - Bảng quan hệ vị trí mức giá đất thị từ trung tâm ngoại thành phố đô thị 69 đặc biệt loại I thuộc Trung ương 10B - Đồ thị biến động vùng giá trị giá đất theo mức độ giảm dần từ quận trung 69 tâm quận có vị trí trung tâm thứ cấp…của nhóm thị ĐB, loại I thuộc TW 11B - Đồ thị quan hệ Giá đất 24 dự án Hà Tây theo giá UBND tỉnh Hà Tây năm 69 2008 Hà nội năm 2009, 2010 12B - Bảng đồ thị giá đất quan hệ tỉ lệ giá đất vị trí đất nội thành (Quận 71 Thanh Xuân) ngoại thành (Huyện cũ huyện sát nhập) TP Hà Nội 13.B - Bảng đồ thị ± giá đất ODT, SXKD phi NoN theo loại đô thị, theo vùng nông 73 thôn so với giá đất NoN CHN: 14.B - Đồ thị so sánh giá ODT, đất SXKD phi NoN giá đất NoN Hà Nội, TP HCM 74 15.B - Bảng GTrTTTĐ theo dự án địa phương thuộc địa bàn nghiên cứu: 76 16.B - Bảng so sánh tốc độ tăng giá UBTP giá TTr dự án cầu Thủ thiêm, sông Sài gòn 77 17.B - Bảng suất đầu tư, GTrTTTĐ dự án khu dân cư đô thị từ công bố QH, triển 78 khai dự án đến lấp đầy dân cư cư ngụ ổn định TPHCM 18.B - Bảng giai đoạn tăng giá từ (G1 đến G5)…… 79 19B- Suất đầu tư kết cấu hạ tầng giá trị tăng thêm từ đất dự án KĐTM 79 số địa phương thuộc địa bàn nghiên cứu 20.B Bảng suất đầu tư KCN, KCX TP HCM 82 21.B - Bảng tính GTrTTTĐ KCN TP HCM 82 82 22 B Biểu thuế suất thuế SDĐ phi NoN: 86 23.B - Bảng tóm tắt khảo sát phân chia lợi ích đối tượng CT mở đường 89 24B- Hưởng lợi từ giá trị đất tăng QH, NN đầu tư KCHT 90 25B Bảng giá đất theo vị trí thời gian đầu tư, chuyển nhượng khu dân cư Bình Trị 92 Đơng thuộc KĐTM Quận Bình Tân 26.B - Bảng tổng hợp giá NN cho thuê đất thô giá cho thuê lại đất CN 93 27.B - Bảng giá cho thuê đất CN KCN TP Hồ Chí Minh TP Đà Nẵng giai đoạn 94 trước sau năm 2006 28 B - Bảng giá cho thuê đất CN KCN đầu tư NSNN 94 29.B - Đồ thị giá cho thuê đất KCN năm 2000 2010 TP HCM, Hà Nội Đà Nẵng 94 30.B - Bảng đồ thị giá cho thuê đất CN KCN nước ASEAN VN thời kỳ 95 trước sau khủng hoảng tài Châu Á năm 31.B - Bảng đồ thị giá cho thuê đất KCN số nước Asean sau khủng hoảng tài 95 năm 1998 VN nay… 32.B - Bảng biểu đồ tiến độ lấp đầy KCN 96 33 B Bảng tình hình lấp đầy thu hút đầu tư KCN, KCX TP HCM 97 34.B Bảng phân phối GTrTTTĐ theo sách tài đất đai: 97 35.B.Phân phối GTrTTTĐ NN, nhà đầu tư người SDĐ 98 DANH MỤC BẢNG BIỂU 12-10-.2012_ BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 36.B Tỉ lệ biểu đồ PPGTrTTTĐ (TSDĐ, Thuế TNDN 25&2%) NN, nhà đầu tư người SDĐ (%) 37.B - Bảng diện tích, giá trị đất toán cho nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng CTHT 38.B - Bảng DNNN góp vốn giá trị QSDĐ 39.B - Bảng số, Biểu đồ giá trị BT HTr thu hồi đất 53 tỉnh, TP từ 2005 - 2009 40.B - Bảng đồ thị tốc độ tăng thu từ TSDĐ, TĐ, thuế BĐS … 41.B - Bảng tổng hợp chung thu TSDĐ, TĐ loại thuế, lệ phí đất, BĐS 42.B - Bảng số thu từ đất tổng số thu thuế phí nội địa 43.B - Bảng biểu đồ cấu thu NSNN năm 2010 44.B Bảng đồ thị khung giá giá đất UBND cấp tỉnh BH theo NĐ 87/CP, 123/CP 45.B-So sánh chênh lệch giá đất địa phương ban hành theo mốc thời gian NĐ (87, 188, 123; năm 2004, năm 2005 2010) giá đất 46 B -Bảng tình hình dự án chưa xong GPMB huyện Mê Linh đến 12/2010 47.B - Bảng tình hình thực GPMB dự án Tây Hà Nội đến 12/2010 48.B - Bảng giá đất thu tiền SDĐ dự án H.Mê Linh theo QĐ UBND Vĩnh Phúc 49.B - Bảng số DT, giá đất nộp tiền SDĐ KĐTM, dự án Hà Nội cũ 50.B - Chia giai đoạn phân lớp xác định giá đất thu tiền SDĐ DA TPHCM 51.B - Bảng tiêu DT đất, giá đất nộp tiền SDĐ TP Cần thơ 52 B - Bảng tiêu DT đất, giá đất nộp tiền SDĐ Ninh kiều, Cái Răng 2007-2010 53.B - Bảng Đồ thị biểu diễn quan hệ biến động qui mô tăng giảm đất ODT TP HN TPHCM giai đoạn 1995-2010, giai đoạn 2010 - 2000 2010 - 2005 54.B - Bảng biểu đồ qui mô đất đô thị theo QH KĐTM phê duyệt 55B Tăng giá đất UBNDTP ban hành giá đất TTr 2010 so với 2001HN TP HCM 56.B - Hình minh họa đường xoắn ốc giá đất thị trường sơ cấp thứ cấp 57.B - Bảng đồ thị quan hệ ± giá đất UBNDTP ban hành ± giá đất thị trường thời kỳ Luật DD 1993 Luật DD 2003 58.B - Bảng tỉ lệ vốn bồi thường GPMB TP HCM 59.B- Gói bồi thường hỗ trợ NN thu hồi đất 60.B - Bảng tỉ lệ cấu khoản thu NSNN từ đất (1990- 2010) 61.B Bảng, đồ thị tỷ lệ điều tiết cao đất ở, đất xây dựng cơng trình thị vùng ven đô, ven đường giao thông, KCN, KDL vùng nông thôn 62 B Đồ thị giá trị tính thuế SDĐNoN Thuế nhà đất giá đất theo loại đất 63.B.Bảng giá đất giá trị tính thuế giá thóc theo vị trí ODDT loại ĐB, loại I 64.B Mức giá đất tối thiểu để thuế SDĐ phi NoN = Thuế Nhà đất 65.B - Bảng so sánh CMĐSDĐ với thu hồi đất địa phương 66.B - Bảng biểu đồ dự báo tăng trưởng dân số đô thị địa phương 67.B - Bảng biểu đồ dự báo nhu cầu đất đô thị Loại ĐB, loại I, Loại II địa bàn nghiên cứu đến năm 2020 2025 68.B - Bảng dự báo khả lấp đầy KCN (Lấy năm 2010 làm mốc) 69.B - Bảng nhu cầu đất xây dựng KCN đến năm 2015 2020 địa bàn nghiên cứu 70.B - Bảng biểu đồ đất NoN, đất SXKD phi NoN phát triển KCHT 71B Biểu đồ đất ODT, đất KCN đất phát triển KCHT năm 2015 2020 địa phương thuộc điạ bàn nghiên cứu 72.B Thử tính theo phương án đất sạch, Nhà nước đầu tư 12-10-.2012_ BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 98 105 106 108 109 109 111 112 114 115 122 123 124 125 125 126 126 128 128 140 142 144 145 145 152 154 154 155 155 160 164 165 166 166 167 167 205 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TW NN NNTW UBTVQH CP TTCP TP HN TPHCM UBND LDD TNMT VBQPPL NĐ TT, QĐ CNH ĐTH HĐH GDP QLĐĐ SHTD XHCN QSDĐ MĐSDĐ SDĐ QH QHSDĐ KHSDĐ GCN - QSDĐ BĐS TTBĐS TTQSDĐ BTGPMB BTHTTĐC TĐC KĐTM KCN KKT KCX Trung ương Nhà nước Nhà nước trung ương Ủy ban thường vụ quốc hội Chính phủ Thủ tướng Chinh phủ Thành phố Thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Uỷ ban Nhân dân Luật đất đai Tài nguyên Môi trường Văn quy phạm pháp luật Nghị định Thơng tư, Quyết định Cơng nghiệp hố Đơ thị hố Hiện đại hố Thu nhập quốc dân Quản lý đất đai Sở hữu toàn dân Xã hội chủ nghĩa Quyền sử dụng đất Mục đích sử dung đất Sử dụng đất Quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất Kế hoạch sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bất động sản Thị trường bất động sản Thị trường quyền sử dụng đất Bồi thường, giải phóng mặt Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tái định cư Khu đô thị Khu công nghiệp Khu kinh tế Khu chế xuất 12-10-.2012_ BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 KCHT KT - XH NSNN TCĐĐ GTrTTTĐ PPGTrTTTĐ TSDĐ TĐ TNDN TNCN SXKD CN NoN SXNoN TT KTTT TCPTĐ TCPTQĐ Kết cấu hạ tầng Kinh tế xã hội Ngân sách nhà nước Tài đất đai Giá trị tăng thêm từ đất Phân phối giá trị tăng thêm từ đất Tiền sử dụng đất Thuê đất Thu nhập doanh nghiệp Thu nhập cá nhân Sản xuất kinh doanh Công nghiệp Nông nghiệp Sản xuất nông nghiệp Thị trường Kinh tế thị trường Tổ chức phát triển đất Tổ chức phát triển quỹ đất 12-10-.2012_ BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 BÀI TĨM TẮT Tính cấp thiết, ý nghĩa đề tài: Đất đai có vị trí hàng đầu danh mục loại tài sản, BĐS quốc gia, doanh nghiệp, hay gia đình LDD 1993 2003 tạo thể chế chuyển đất đai - tài nguyên chế KTKHH tập trung sang chế đất đai-tài sản-giá trị, thành tố TTBĐS chế độ SHTD đất đai KTTT định hướng XHCN Tuy nhiên trình chuyển đổi nầy làm phát sinh số vấn đề KTXH đòi hỏi phải tiếp tục giải Câu hỏi đặt là: Lựa chọn cho đột phá vào sách đất đai để giải yêu cầu thực tiễn nay: Vấn đề sở hữu? Vấn đề phân phối lợi ích từ đất đai CHH, ĐTH mang lại Chỉ năm từ sau NQTW khóa IX, BCHTWĐ khóa X NQ có nội dung bàn phân phối lợi ích từ đất đai, mà thực chất sách phân phối GTrTTTĐ Trong vấn đề mặt khoa học chưa tổng kết làm rõ, việc đặt vấn đề nghiên cứu tổng hợp giá trị tăng thêm từ đất, đặc biệt sách phân phối GTrTTTĐ QH; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT nhằm góp phần bổ sung thêm việc nghiên cứu sách phân phối GTrTTTĐ, tạo sở định nhằm góp phần bổ sung việc nghiên cứu sửa đổi LDD năm 2003 Nội dung đề tài: (i) Tổng quan vấn đề lý luận kinh nghiệm số nước giới phân phối GTrTTTĐ phân phối GTrTTTĐ chế độ SHTD đất đai KTTT định hướng XHCN; (ii) Điều tra, đánh giá GTrTTTĐ KCN, KĐTM đánh giá thực trạng phân phối GTrTTTĐ QH; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT; (iii) Đề xuất chế, sách phân phối GTrTTTĐ QH; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT nhằm phục vụ sửa đổi LDD 2003 Kết nghiên cứu điểm mà đề tài đề cập: Đề tài đề xuất chế, sách phân phối GTrTTTĐ QH; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT nhằm phục vụ sửa đổi LDD 2003 phù hợp với đặc trưng đất đai nước ta chế độ SHTD đất đai hình thành thị trường QSDĐ thị trường BĐS hai cấp (thị trường sơ cấp thứ cấp) Kết nghiên cứu đề tài chương III cấu thành mục, đó: Một là, Về sở lý luận kinh nghiệm nước (Mục thứ nhất) khẳng định: GTrTTTĐ phần cịn lại sau tốn đầy đủ cho lao động, quản lí vốn; yếu tố tác động đến GTrTTTĐ, là: QHSDĐ; chuyển MĐSDĐ, đặc biệt chuyển MĐSDĐ từ đất NoN sang đất KĐTM KCN; đầu 12-10-.2012_ BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 tư KCHT yếu tố kinh tế- xã hội tác động đến GTrTTTĐ Phân phối giá trị tăng thêm từ đất QH; chuyển MĐSDĐ; đầu tư KCHT chế độ SHTD đất đai theo chế thị trương, phù hợp với chức phân phối tài kinh tế thị trường định hướng XHCN Về kinh nghiệm số nước giới rằng: (i) Phân phối GTrTTTĐ qua nhiều sách thuế khác nhau; (ii) quy định ngưỡng chịu thuế; (iii) Phân chia GTrTTTĐ người SDĐ hưởng lợi đầu tư KCHT, cải tạo chỉnh trang đô thị, với nhà đầu tư NN; (iv) thông qua giá đất làm công cụ thực phân phối GTrTTTĐ; (v) Thu NSNN từ chuyển giao quyền sở hữu/quyền sử dụng (nhóm nước đa hình thức sở hữu) đất thuộc sở hữu NN NN bán đấu giá; nhóm nước có hình thức sở hữu NN đất thị Trung Quốc chuyển giao quyền sử dụng NN áp dụng hình thức “xuất nhượng, thu tiền” Trên sở nghiên cứu, tổng kết thực trạng GTrTTTĐ sách phân phối GTrTTTĐ hành, (Mục thứ hai) để phân tích việc phân phối GTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển KCHT giao thông đô thị, KĐTM, KCN; đề tài đánh giá tổng quát hệ thống sách nầy số khía cạnh sau đây: Một là, Nhận thức tầm quan trọng đất đai KTTT, GTrTTTĐ PPGTrTTTĐ nguồn gốc tạo nguồn thu cho NSNN Trong năm qua, NN ta thường xun đổi mới, hồn thiện sách đất đai sách phân phối GTrTTTĐ, góp phần khai thác, tạo nguồn thu ổn định, lâu dài cho NSNN, số thu ngày tăng có vị trí quan trọng tổng số thu NSNN; sách bồi thường, hỗ trợ NN thu hồi đất ngày hồn thiện thơng qua PPGTrTTTĐ NN chuyển MĐSDĐ tạo ngày có lợi cho người bị thu hồi đất, từ hàng trăm ngàn đất thu hồi để phục vụ CNH, HĐH ĐTH, hàng ngàn nông dân đào tạo nghề chuyển đổi nghề phục vụ chuyển đổi cấu kinh tế Hai là, Chính sách phân phối GTrTTTĐ có đóng góp quan trọng vừa làm tăng nguồn thu NSNN, vừa tạo hệ thống KCN, KĐTM đặ biết thành phố lớn, nhằm hỗ trợ phát triển TTQSDĐ TTBĐS VN bước hội nhập vào TTBĐS giới Ba là, Bên cạnh kết đạt được, sách PPGTrTTTĐ hành tồn tại, hạn chế Tồn cộm là: (i) Từ LDD 2003 quy định QSDĐ hàng hóa đặc biệt thành tố thị trường BĐS theo Luật KDBĐS, chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất áp dụng trước LDD 2003; (ii) Cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất phi thị trường hình thành nên quan hệ ba bên QSDĐ đưa đến hậu là: (ii1) Giao 10 12-10-.2012_ BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 Tại Điều 54 Luật Đất đai năm 2003 quy định nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: (a) Tiền sử dụng đất trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (b) Tiền thuê đất đất Nhà nước cho thuê; (c) Thuế sử dụng đất; (d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; (e) Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; (g) Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Trên sở đó, Chính phủ quy định cụ thể việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai, sau: 1.1 Chính sách thu tiền sử dụng đất Xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước người trực tiếp sử dụng đất mà Nhà nước thực giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng khai thác nguồn lợi từ đất đai mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất; đồng thời Bộ Tài ban hành Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Sau thời gian thực hiện, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP bộc lộ bất cập chưa phù hợp với điều kiện thực tế nên Nhà nước có nhiều văn quy định sửa đổi, bổ sung sách thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cụ thể: - Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; - Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; - Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa 23 đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất Theo quy định trên, sách thu tiền sử dụng đất hành thực sau: - Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế nước Nhà nước giao đất vào mục đích làm sở sản xuất kinh doanh, để ở, xây dựng nhà để bán cho thuê ; người Việt Nam định cư nước giao đất để thực dự án đầu tư; trường hợp Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất - Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất : Có hai hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất giao đất theo hình thức định - Thời hạn giao đất: Trừ đất giao ổn định, lâu dài Các loại đất cịn lại giao có thời hạn, tối đa 70 năm - Căn tính thu tiền sử dụng đất: Được xác định theo công thức: Tiền sử dụng đất = Diện tích đất (m 2) x Đơn giá đất (đồng/m2) + Diện tích đất: Là diện tích đất Nhà nước giao, chuyển mục đích sử dụng, chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Đơn giá đất: Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá; Trường hợp giao đất theo hình thức định, giao đất 70 năm giá đất tính theo giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố vào ngày 01/01 hàng năm, trường hợp giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường địa phương để định mức giá cụ thể cho phù hợp Nếu thời hạn giao đất 70 năm giảm thu tiền sử dụng đất năm 1,2% mức thu tiền sử dụng đất 70 năm Chính sách thu tiền sử dụng đất chia thành nhóm: Thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất mới; thu tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người 24 sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất đất khu công nghiệp thu tiền sử dụng đất đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế - Miễn tiền sử dụng đất: áp dụng đất người có cơng với cách mạng; đất giao để xây dựng nhà cho người có công với cách mạng; đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên; miễn tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật khuyến khích đầu tư - Giảm tiền sử dụng đất: Giảm tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật khuyến khích đầu tư; giảm 50% tiền sử dụng đất giao đất hạn mức cho hộ gia đình nghèo; giảm 20% tiền sử dụng đất nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy định; trường hợp khác theo định Thủ tướng Chính phủ Về nguyên tắc Nhà nước giao đất phải giao đất bồi thường, giải phóng mặt (đất sạch) Tuy nhiên, thực tế giao đất phần lớn người sử dụng đất phải tự bỏ kinh phí thực bồi thường, giải phóng mặt bằng; đó, Nhà nước áp dụng chế khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt vào tiền sử dụng đất phải nộp - Kết thực sách thu tiền sử dụng đất thời gian qua: Cơ chế thu tiền sử dụng đất trở thành công cụ để Nhà nước thực vai trị chủ sở hữu đất đai Tiền sử dụng đất có xu hướng tăng nhanh (năm 1999 1.684 đồng, đến năm 2008 17.551 tỷ đồng); chiếm tỷ trọng lớn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, bình quân năm khoảng từ 1999 - 2008 8.097 tỷ đồng, chiếm 67,4% thu ngân sách nhà nước từ đất đai 5,45% tổng số thu ngân sách nhà nước Cơ chế thu tiền sử dụng đất đánh dấu bước chuyển quan trọng từ quản lý nhà nước đất đai chủ yếu biện pháp hành sang quản lý đất đai biện pháp tài kết hợp với biện pháp hành chính, bước xóa bỏ chế “xin - cho” bao cấp đất đai 1.2 Chính sách thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước Để khai thác nguồn lợi từ đất đai, ngồi hình thức giao đất cho người sử dụng đất, Nhà nước cịn áp dụng hình thức cho th đất Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định Bộ Tài hướng dẫn Thơng tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Thơng tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 Theo đó, sách thu tiền th đất có nội dung sau: - Về đối tượng áp dụng: Áp dụng chung tất tổ chức, cá nhân nước 25 Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2003 có khác tổ chức, cá nhân nước, cụ thể: + Tổ chức, cá nhân nước lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư; lựa chọn hình thức thuê đất phải nộp tiền thuê đất hàng năm + Tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng áp dụng hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà phải thực thuê đất lựa chọn nộp tiền thuê đất hàng năm nộp lần cho toàn thời gian thuê đất + Người Việt Nam định cư nước lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư; lựa chọn hình thức thuê đất lựa chọn nộp tiền thuê đất hàng năm nộp lần cho toàn thời gian thuê đất - Về đơn giá cho thuê đất: Kế thừa đơn giá quy định trước (trước có Luật Đất đai năm 2003) có tính đến yếu tố tâm lý tổ chức, cá nhân thuê đất không bị tăng đột biến tiền thuê đất làm ảnh hưởng đến giá thành sản xuất kinh doanh Do đó, mức thu 0,5% giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ; riêng đất có khả sinh lợi cao (đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả sinh lợi đặc biệt, có lợi việc sử dụng đất) đơn giá cho thuê đất tăng đến 2% giá đất Với quy định khung đơn giá rộng sở để địa phương vận dụng quy định đơn giá thuê đất cho phù hợp với thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá cho thuê đất, dự án đầu tư nước cần ý tránh điều chỉnh đơn giá dự án hoạt động; xác định đơn giá cho thuê dự án hợp lý, tránh gây biến động lớn, đột ngột Đơn giá thuê đất giảm xuống tối đa 0,25% giá đất để áp dụng dự án thực địa bàn, lĩnh vực khuyến khích đầu tư - Về miễn, giảm tiền thuê đất: Hầu hết đối tượng thuê đất phục vụ cho sản xuất kinh doanh; Do đó, sách miễn, giảm tiền thuê đất chủ yếu khuyến khích đầu tư theo pháp luật khuyến khích đầu tư xử lý trường hợp bị thiệt hại khách quan bất khả kháng thiên tai số trường hợp thuê đất để thực dự án thuộc lĩnh vực xã hội hoá giáo dục, y tế, văn hố, thể dục thể thao, khoa học cơng nghệ; xây dựng nhà cho công nhân Khu công nghiệp - Kết thực sách thu tiền thuê đất thời gian qua: Thu ngân sách nhà nước từ tiền thuê đất khoản thu tương đối ổn định có xu hướng tăng dần giá đất ngày sát với thực tế người sử dụng đất có xu 26 hướng lựa chọn hình thức thuê đất nhiều so với giao đất có thu tiền sử dụng đất Bình qn thu tiền thuê đất hàng năm 549 tỷ đồng, chiếm 4,57% tổng số thu đất đai 0,37% tổng số thu ngân sách nhà nước 1.3 Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giai đoạn từ năm 1994 - 2003, việc xác định thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất áp dụng chung đối tượng chuyển quyền sử dụng đất tổ chức với hộ gia đình, cá nhân theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất tính theo giá trị diện tích đất chuyển quyền (diện tích đất chuyển quyền nhân với giá đất, giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định) nhân với thuế suất Thuế suất xác định theo loại đất khác nhau: Đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối có mức thuế suất 2%; đất ở, đất xây dựng cơng trình loại đất khác có mức thuế suất 4% Với phương pháp tính thuế này, bất động sản có giá trị lớn phải nộp thuế cao bất động sản có giá trị thấp Đây bất hợp lý, việc chuyển quyền sử dụng đất có giá trị cao chưa có thu nhập có chưa cao thu nhập chuyển quyền sử dụng đất có giá trị thấp Do mục tiêu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều tiết thu nhập người chuyển quyền sử dụng đất có thu nhập cao chi phí đầu vào có đất thấp, thị hố Nhà nước đầu tư xây dựng sở hạ tầng, nâng cấp đô thị làm giá trị đất tăng lên không thực được, khơng khuyến khích người chuyển, người nhận quyền sử dụng đất tự giác kê khai thực tế giá giao dịch bất động sản Giai đoạn từ năm 2004 - 2008, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức áp dụng theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Theo đó, thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức xác định sở thu nhập thực tế từ hoạt động (chênh lệch đầu trừ đầu vào) nhân với thuế suất 28%, khắc phục tình trạng đánh thuế tổng giá trị tài sản chuyển nhượng trước Đối với hộ gia đình, cá nhân tiếp tục áp dụng theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Từ ngày 01/01/2009, với việc Quốc hội ban hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009 tạo nên khuôn khổ pháp lý thống nhóm đối tượng Nội dung sau: a) Đối với hộ gia đình, cá nhân: Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 quy định chi tiết số điều 27 Luật Thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực sau: - Đối tượng chịu thuế: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước - Căn tính thuế: xác định theo cơng thức sau: Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, từ = chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước Thu nhập tính thuế từ chuyển nhương quyền sử dụng đất, thu x 25% nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước Trong đó: + Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn chi phí hợp lý liên quan Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng; Trường hợp không xác định giá thực tế giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số trường hợp cụ thể xác định: Đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất Nhà nước; Đối với đất nhận quyền sử dụng từ tổ chức, cá nhân vào hợp đồng chứng từ hợp pháp trả tiền nhận quyền sử dụng đất; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất giá trúng đấu giá + Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước xác định giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê chi phí liên quan Giá cho thuê lại xác định vào giá thực tế ghi hợp đồng Trường hợp đơn giá cho thuê lại hợp đồng thấp giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm cho thuê lại giá cho thuê lại xác định theo bảng giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp không xác định giá vốn chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng - Miễn, giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: + Miễn thuế: Đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ a vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ 28 chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất nhất; thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất cá nhân Nhà nước giao đất; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với + Giảm thuế: Đối tượng nộp thuế gặp khó khăn thiên tai, hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả nộp thuế xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại không vượt số thuế phải nộp b) Đối với tổ chức sản xuất kinh doanh: Theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức thực sau: - Đối tượng chịu thuế: Là thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thuế suất - Căn tính thuế: Cơng thức xác định cụ thể sau: Thuế thu nhập từ chuyển Thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển = quyền sử dụng đất, chuyển x 25% nhượng quyền thuê đất; thu nhượng quyền thuê đất; thu nhập nhập từ cho thuê lại đất từ cho thuê lại đất - Thu nhập chịu thuế xác định doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê cho thuê lại đất khoản chi phí trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng + Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế xác định theo giá thực tế chuyển nhượng Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất thấp giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tính theo giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng + Chi phí chuyển nhượng bất động sản trừ, gồm: Giá vốn đất chuyển quyền xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất giá vốn số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngaâ sách nhà nước; đất nhận quyền sử dụng tổ chức, cá nhân khác vào hợp đồng chứng từ trả tiền hợp pháp nhận quyền sử dụng đất, quyền th đất; trường hợp khơng có hợp đồng chứng từ trả tiền hợp pháp giá vốn tính theo giá Uỷ ban nhân dân cấp 29 tỉnh quy định thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng; đất nhận góp vốn giá vốn giá thoả thuận góp vốn; đất nhận thừa kế, biếu, tặng, cho mà khơng xác định giá vốn xác định theo giá loại đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm nhận thừa kế, cho, biếu, tặng; chi phí bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất; loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có đất; chi phí khác liên quan - Kết thực sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian qua: Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trung bình 531 tỷ đồng/năm, có xu hướng tăng từ 347 tỷ đồng năm 1999, tăng lên thành 1.974 tỷ đồng năm 2008 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy hoạt động mua bán, chuyển nhượng thị trường ngầm vào hoạt động có quản lý nhà nước, dấu hiệu đáng mừng giao dịch đất đai thị trường bất động sản 1.4 Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp Năm 1983, Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh Thuế nông nghiệp theo uỷ quyền Nghị Quốc hội khoá VII, kỳ họp thứ ngày 28/12/1982 thay Điều lệ Thuế nông nghiệp ban hành theo Sắc lệnh 131/SL ngày 11/5/1951 Sau năm (1986 - 1990) giữ nhịp độ phát triển kinh tế giữ ổn định xã hội; đời sống nhân dân nói chung nơng dân nói riêng nâng lên rõ rệt Trong thành cơng có đóng góp lớn chế quản lý kinh tế Cơ chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước tác động lớn đến việc tiếp tục đổi chế tài nói chung sách thu đất đai nói riêng Thực Nghị Hội nghị lần V - Ban chấp hành Trung ương khoá VII, ngày 10/6/1993 Quốc hội thông qua Luật Thuế sử dụng đất nơng nghiệp Nội dung sách thuế sử dụng đất nông nghiệp hành sau: - Đối tượng nộp thuế: Là tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nơng nghiệp Ngồi ra, để đảm bảo yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp quy định: Hộ giao quyền sử dụng đất mà không sử dụng phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp - Đối tượng chịu thuế: Là đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng trọt, đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản đất trồng rừng Đất không thuộc diện chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp mà chịu loại thuế khác chịu thuế theo quy định pháp luật gồm có: đất rừng tự nhiên, đất đồng cỏ tự nhiên, đất dùng để ở, đất chuyên dùng 30 - Căn tính thuế thu thuế: diện tích, hạng đất định suất thuế tính kilogram thóc đơn vị diện tích hạng đất + Diện tích tính thuế: Là diện tích giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng phù hợp với sổ địa Trường hợp chưa lập sổ địa diện tích tính thuế diện tích ghi tờ khai người sử dụng + Hạng đất tính thuế xác định dựa vào yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo suất bình quân đạt điều kiện canh tác bình thường năm trước (1986 - 1990) Đất trồng hàng năm đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản chia làm hạng, đất trồng lâu năm chia làm hạng + Định suất thuế (mức thuế) năm tính số kilogram thóc/hec-ta hạng đất; cụ thể: Định suất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp Đơn vị: kg thóc/ha Đối với đất Đối với đất trồng hàng năm trồng lâu năm 550 650 460 560 370 400 280 200 180 80 50 Đối với lấy gỗ loại lâu năm thu hoạch lần: mức thuế 4% giá trị sản lượng khai thác Hạng đất Ngoài việc nộp thuế theo quy định Luật Thuế sử dụng đất nơng nghiệp, hộ gia đình nơng dân sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức quy định cịn phải nộp thuế bổ sung 20% mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp diện tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức Thuế sử dụng đất nơng nghiệp tính thóc, thu tiền Giá thóc thu thuế Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định khơng thấp 10% so với giá thóc thị trường địa phương vụ thu thuế - Miễn giảm thuế sử dụng đất nơng nghiệp: Để khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp vùng rừng núi xa xơi, đối tượng có khó khăn hồn cảnh khách quan, thuế sử dụng đất nơng nghiệp xét miễn, giảm trường hợp: Đất đồi, núi trọc, khó khăn cho canh tác, sản xuất nông, lâm nghiệp; thời gian xây dựng bản; đất khai hoang, lấn biển ; thiệt hại 31 thiên tai, địch hoạ; hộ nông dân sản xuất vùng cao, miền núi, hải đảo, nông dân đồng bào dân tộc thiểu số, nông dân người già, tàn tật không nơi nương tựa mà đời sống cịn nhiều khó khăn; hộ gia đình thương binh, liệt sỹ - Kết thực sách thuế sử dụng đất nơng nghiệp thời gian qua: Với diện tích đất thuộc diện chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp khoảng 8,4 triệu (bao gồm 2,4 triệu diện tích giao thơng, thuỷ lợi nội đồng) diện tích đưa vào quản lý thu thuế hàng năm bình quân đạt 5,3 triệu Với chủ trương “khoan sức dân” Đảng Nhà nước ta, năm gần Nhà nước tăng cường sách miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp cho nông dân nên số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 2001 814 tỷ đồng năm 2002 772 tỷ đồng, khoảng 50% so với số thuế trước (năm 1996 1.902 tỷ đồng) Từ năm 2003 đến (Quốc hội có Nghị số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010, thực miễn thuế hạn mức diện tích hộ nơng dân sản xuất nông nghiệp, giảm 50% thuế diện tích đất nơng nghiệp cho đối tượng cịn lại) nên số thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp giảm mạnh từ 772 tỷ đồng (năm 2002) xuống cịn 82 tỷ đồng (năm 2008); số thu trung bình cho giai đoạn từ 1999 - 2008 591 tỷ đồng/năm, chiếm 4,9% thu ngân sách nhà nước từ đất đai 0,4 % so với tổng thu ngân sách nhà nước 1.5 Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 29/6/1991 theo uỷ quyền Nghị Quốc hội khoá VII, kỳ họp thứ ngày 28/12/1989 Pháp lệnh thuế nhà, đất thay Pháp lệnh thuế nhà, đất ban hành ngày 31/7/1992 Ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 Nội dung thuế nhà, đất hành sau: - Đối tượng chịu thuế: Là nhà đất ở, đất xây dựng cơng trình Riêng thuế nhà, tạm thời chưa quy định chưa thu thuế nhà - Đối tượng nộp thuế: Là tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng cơng trình Khơng thu thuế đất đất sử dụng lợi ích cơng cộng, phúc lợi xã hội từ thiện khơng mục đích kinh doanh đất chuyên dùng vào việc thờ cúng tơn giáo, tổ chức khơng mục đích kinh doanh để - Căn tính thuế: Là diện tích đất, hạng đất mức thuế - Mức thuế: 32 + Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất từ - 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng đất cao vùng quy định cho đơn vị diện tích vị trí, loại đường phố theo loại đô thị + Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc vùng ven thị (loại I, II, III ) mức thuế đất từ 1,5 - 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng đất cao vùng + Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp bình qn xã Thuế tính thóc thu tiền theo giá thóc thuế sử dụng đất nơng nghiệp - Miễn, giảm thuế đất: Tạm miễn thuế đất trường hợp đất xây dựng trụ sở quan hành chính, đơn vị nghiệp Nhà nước, tổ chức xã hội, cơng trình văn hố, đất chun dùng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất thuộc vùng rừng núi rẻo cao thuộc diện miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp, vùng định canh, định cư, vùng kinh tế mới; đất gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4; gia đình liệt sỹ hưởng chế độ trợ cấp Nhà nước quy định; đất xây dựng nhà tình nghĩa; đất người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên người già đơn khơng nơi nương tựa khơng có khả nộp thuế; đối tượng có khó khăn kinh tế bị thiên tai, địch hoạ, tai nạn bất ngờ xét giảm, miễn thuế đất - Kết thực sách thu thuế nhà, đất thời gian qua: Thuế sử dụng đất ở, đất xây dựng cơng trình khoản thu tương đối ổn định, số thu hàng năm từ năm 1999 - 2008 trì trung bình năm khoảng 376 tỷ đồng, chiếm 3,13% tổng thu ngân sách nhà nước từ đất đai xấp xỉ 0,25% so với tổng thu ngân sách nhà nước Diện tích đất thuộc diện chịu thuế nhà, đất khoảng 2,4 triệu ha/32,9 triệu tổng diện tích đất nước; diện tích đất đưa vào quản lý thu thuế nhà, đất hàng năm bình quân 305 ngàn Việc thu thuế đất ở, đất xây dựng cơng trình thời gian qua đạt mục tiêu, yêu cầu đề ban hành pháp lệnh góp phần tăng cường quản lý nhà nước việc sử dụng nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, động viên đóng góp người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, góp phần tạo nguồn thu cho quyền địa phương thực nhiệm vụ chi ngân sách địa phương 1.6 Chính sách lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ khoản thu Nhà nước cung cấp dịch vụ đăng ký quyền quản lý, sử dụng đất tổ chức, cá nhân Ngày 29/7/2008 Chính phủ ban hành Nghị định số 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 33 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Nghị định số 47/2003/NĐ-CP lệ phí trước bạ Theo đó, mức thu 0,5% giá trị đất tính theo giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá trúng đấu giá tối đa không vượt 500 triệu đồng cho tài sản đăng ký trước bạ - Kết thực sách lệ phí trước bạ đất đai: Trung bình năm thu ngân sách nhà nước từ lệ phí trước bạ đạt khoảng 1.867 tỷ đồng Ngồi sách thu đất đai nêu trên, có sách thu từ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai áp dụng theo quy định Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Theo hành vi cố ý vô ý cá nhân, tổ chức dẫn đến vi phạm pháp luật đất đai mà tội phạm bị xử phạt hành Mức xử phạt vào mức độ vi phạm quy định mức cụ thể tối đa không 500 triệu đồng Số tiền xử phạt vi phạm hành nộp ngân sách nhà nước, khoản thu không tổng hợp chung với kết thu ngân sách nhà nước đất đai hệ thống ngân sách nhà nước hành Thu ngân sách Nhà nước từ đất đai địa bàn TP Cần Thơ 2.1 Kết thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Song song với q trình phát triển thị đại hoá hạ tầng sở, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội địa bàn thành phố Cần Thơ liên tục tăng, cấu ngành kinh tế có chuyển biến tích cực theo hướng cơng nghiệp - dịch vụ, đồng thời giá trị đất đai liên tục tăng ảnh hưởng tích cực từ dự án hạ tầng xã hội, cụ thể: giá đất cao năm 2006 bảng giá đất Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 78/2006/QĐ-UBND 17,5 triệu đồng/m2 đến năm 2012 42,5 triệu đồng/m tăng gấp gần 2,5 lần so với năm 2005 Kết thu ngân sách Nhà nước từ việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Cần Thơ giai đoạn 2007 - 2011, sau: Thu tiền sử Năm dụng đất (triệu đồng) Thu tiền thuê đất Ghi (triệu đồng) 2007 185.889 2008 263.792 39.990 2009 190.000 33.200 2010 505.900 64.520 2011 300.000 130.000 Nguồn: Bộ Tài 29.473 Nguồn: Nghị số 15/NQ-HĐND ngày 08/12/2011; Nghị số 14/NQHĐND ngày 08/12/2011 Hội đồng 34 nhân dân thành phố Cần Thơ 2.2 Kết thu thuế lệ phí đất đai Trong năm qua địa bàn thành phố Cần Thơ thực tốt sách thu thuế đất đai, đặc biệt kể từ Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thi hành cơng tác thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp triển khai cách đồng bộ, chặt chẽ hiệu góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước Theo Nghị số 15/NQ-HĐND ngày 08/12/2011 Hội đồng nhân dân thành phố Cần Thơ việc phê chuẩn toán ngân sách năm 2010 Nghị số 14/NQ-HĐND ngày 08/12/2011 Hội đồng nhân dân thành phố Cần Thơ việc định dự toán thu, chi ngân sách phân bổ dự tốn ngân sách năm 2012 nguồn thu từ thuế, phí lệ phí đất đai năm 2010 2011, sau: - Năm 2010: 196,836 tỷ đồng, đó: + Lệ phí trước bạ: 170 tỷ đồng + Thuế sử dụng đất nông nghiệp: 0,62 tỷ đồng + Thuế nhà đất: 26,17 tỷ đồng + Thuế chuyển quyền sử dụng đất: 0,046 tỷ đồng - Năm 2011: 254 tỷ đồng, đó: + Lệ phí trước bạ: 220 tỷ đồng + Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: 34 tỷ đồng IV KẾT LUẬN Tổng kết đánh giá chung Cần Thơ thành phố nằm hữu ngạn sơng Hậu Diện tích nội thành 53 km² Thành phố Cần Thơ có tổng diện tích tự nhiên 1.401,61 km² dân số vào khoảng 1.209.192 người, mật độ dân số tính đến 2011 870 người/km2, thành phố đông dân thứ Việt Nam thành phố đại lớn vùng hạ lưu sông Mê Kơng Thực nghiệp cơng nghiệp hố đại hoá, năm qua thành phố Cần Thơ phát triển nhanh mạnh kinh tế xã hội; tốc độ phát triển kinh tế tăng cao tương đối ổn định, cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng dần tỷ trọng công nghiệp dịch vụ; kết cấu hạ tầng sở đầu tư đồng bộ, diện mạo đô thị chỉnh trang tạo nên đô thị động đại, cấu kinh tế 35 Song song với trình chuyển dịch cấu kinh tế, cấu loại đất địa bàn thành phố Cần Thơ có thay đổi theo chiều hướng tăng diện tích loại đất phi nơng nghiệp diện tích đất nông nghiệp giảm dần để đáp ứng cho mục tiêu, nhu cầu phát triển công nghiệp chỉnh trang thị (diện tích đất nơng nghiệp giảm 7.455 so với năm 2005) Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ cho dự án phát triển công nghiệp, kết cấu hạ tầng chỉnh trang thị làm cho đất đai có giá trị cao hơn, nguồn lực đất đai ngày phát huy vai trò nghiệp phát triển kinh tế - xã hội (giá đất cao năm 2006 bảng giá đất Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 78/2006/QĐ-UBND 17,5 triệu đồng/m2 đến năm 2012 42,5 triệu đồng/m2 tăng gấp gần 2,5 lần so với năm 2005) Nguồn thu ngân sách Nhà nước đất đai liên tục tăng qua năm, tạo nguồn lực không nhỏ để tiếp tục tái đầu tư vào đất làm gia tăng giá trị kinh tế đất điều tiết nguồn lợi từ đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Nhận xét, đề xuất * Nhận xét: Đất đai tài sản quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Thực quyền quản lý mình, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân giao quyền sử dụng Như vậy, chủ thể (người sử dụng đất) có quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai Người sử dụng đất hợp pháp cấp giấy chứng nhận ngồi quyền sử dụng đất cịn có quyền cho thuê, thừa kế, chuyển nhượng, chấp, góp vốn …, từ quyền Luật cho phép tạo tâm lý cho người sử dụng đất có quyền hưởng lợi ích từ đất, quyền đòi hỏi giá đất … mà quyền thuộc Nhà nước Trong q trình Nhà nước thực quyền quản lý việc thu hồi đất để thực dự án đầu tư, nhiều khu vực phát sinh giá trị địa tô chênh lệch tăng hơn, thường gọi địa tô 2, như: từ định hành chuyển đất nơng nghiệp thành đất thị chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp , ảnh hưởng tích cực dự án đầu tư hạ tầng kinh tế - xã hội đồng bộ, đại thực quy hoạch giá trị tăng vọt địa tô rõ ràng Nhà nước tạo ra, Nhà nước phải bỏ tiền ngân sách để đền bù-GPMB cho người bị thu hồi đất người “được mặt đường” hưởng lợi hết giá trị tăng vọt địa tô Hiện nay, cần có chế tài cụ thể, rõ ràng để thu ngân sách Nhà nước giá trị địa tơ chênh lệch đó: phần để tái đầu tư phát triển, phần hỗ trợ 36 trở lại cho người bị thu hồi đất-GPMB Đây vấn đề quan trọng tạo khơng cơng q trình thu hồi đất - GPMB * Một số đề xuất: - Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam khẳng định đất đai công thổ Quốc gia, Nhà nước thống quản lý Tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI thông qua Cương lĩnh xây dựng đất nước giai đoạn mới: Có kinh tế phát triển cao dựa lực lượng sản xuất đại với quan hệ sản xuất tiến phù hợp ; Về cơng hữu tư liệu sản xuất có đất đai Từ quan điểm quán Đảng Nhà nước, Luật đất đai sửa đổi nên thể cụ thể thẩm quyền Nhà nước quyền sở hữu đất đai: Nhà nước phải nắm quyền định đoạt đất, xác định giá đất, định giao đất, cho thuê đất, giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Để việc xác định giá đất khách quan cần phải có quan chun mơn, có quy định cụ thể tiêu chí cụ thể - Thể chế vào quy định Luật Đất đai: việc dự án làm đường giao thông khu đô thị, dứt khoát phải tiến hành việc thu hồi đất hai bên đường để quy hoạch xây dựng đồng tuyến phố cảnh quan đô thị, tăng hiệu sử dụng đất Bởi vì, thứ nhất, việc khai thác đất hai bên đường bù đắp chi phí, cho dự án gồm tiền làm đường, lẫn tiền bồi thường, bố trí tái định cư chỗ, đáp ứng nguyện vọng người dân, không cịn tình trạng 80% chi phí dự án dành cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thứ hai, giảm bất cơng thu hồi đất khơng cịn tình trạng người có đất trước mặt tiền thuộc giới GPMB buộc phải di chuyển bị thiệt thịi, cịn người phía sau mặt đường, hưởng hết “địa tô 2” (được tạo từ việc Nhà nước đầu tư xây dựng đường mới); thứ ba, chấm dứt tình trạng “đường đường phố không phố” với lơ nhơ, chắp vá, kiến trúc tùy tiện, chưa nói tới nhà siêu mỏng Hai bên đường quy hoạch lại thực “đường đường, phố phố” Thực tế việc thu địa tô chênh lệch từ người dân khó khăn Tơi xin đề xuất cách xử lý theo hướng: Trước mắt cho trường hợp phải nộp địa tô chênh lệch ghi nợ (như ghi nợ cấp giấy chứng nhận QSDĐ), người sử dụng đất thực việc giao dịch, chuyển nhượng hoạt động kinh tế khác có thu lợi từ địa tơ người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài trước Nhà nước cho phép thực việc giao dịch Về lâu dài cần quy định bắt buộc việc thu hồi đất hai bên đường thực dự án làm đường giao thông khu đô thị lý trình bày 37 ... Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 Các nghiên cứu quốc tế sách thuế phân phối lợi ích từ phát triển đất, đầu tư xây dụng hạ tầng. .. vụ sửa đổi LDD 2003 158 MỤC THỨ BA: ĐỀ XUẤT CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SDĐ, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG PHỤC VỤ SỬA ĐỔI,... HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG 68 2.2.1 Giá trị đất tăng thêm quy hoạch, 68 2.2.2 Giá trị đất tăng thêm chuyển mục đích sử dụng đất: 72 2.2.3.Giá