lời Mở đầu Đất nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, bất động sản ở đô thị trở nên có giá hơn, đặc biệt là thành phố Hà Nội. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của cả nước nên các loại thị trường có tầm quan trọng rất cao đối với nền kinh tế trong đó có thị trường Bất động sản, Thị trường Bất Động Sản tuy còn rất mới song cũng đã thu hót được rất nhiều sự chú ý của Đảng và Nhà Nước cũng như là của mọi người dân. Đảng ta trong văn kiện gần đây đã đề cập đến sự phát triển thị trường này. Đại hội lần thứ VIII của Đảng đã chỉ rõ “ Cần phải tổ chức, quản lý tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản lý nhà nước, ban hành những qui định cụ thể về sở hữu và sử dụng bất động sản, về quyền sử dụng đất, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ”. Trong những năm qua cho thấy, hoạt động bước đầu của thị trường bất động sản đã thu hót được một lượng vốn không nhỏ vào sản xuất, kinh doanh, góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động, cải thiện một bước điều kiện về nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, các khu công nghiệp. Hoạt động ổn định của thị trường bất động sản sẽ mang lại những lợi Ých to lớn cho sù phát triển kinh tế, xã hội. Công tác quản lý Nhà Nước về thị trường Bất động sản trên địa bàn thành phố đã đạt được những kết nhất định, đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật thông qua thị trường này. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong việc quản lý và phát triển thị trường Bất động sản. Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN và nhất là hiện nay, khi Việt Nam đang đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và từng bước tiến gần vào cánh cửa WTO thì vấn đề huy động vốn, phát huy cao nhất yếu tố nội lực càng trở nên cực kỳ quan trọng hơn bao giê hết. Để giải quyết các vấn đề về việc huy động vốn, nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng vốn thì điều kiện cần thiết là phải nhanh chóng quản lý và điều tiết có hiệu quả thị trường bất động sản. Là mét sinh viên được vinh dự thực tập tại Sở Tài Nguyên, Môi Trường và Nhà Đất Hà Nội. Tại đây tôi đã phần nào hiểu được cơ cấu và hoạt động của thị trường Bất động sản ở Hà Nội. Đề cập tới vấn đề lý thó này đề tài của tôi có tên là: “ Một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản lý và phát triển thị trường Bất Động Sản trên địa bàn thành phố Hà Nội “. Đề tài tìm hiểu, nghiên cứu và phân tích thị trường Bất động sản trên địa bàn Hà Nội. Mặc dù đã rất cố gắng và say mê song do thời gian và trình độ còn hạn chế nên đề tài không thể tránh khỏi những sai sót. Rất mong được sự giúp đỡ, đóng góp của thầy cô giáo và bạn đọc để đề tài này được hoàn thiện hơn. Qua đây tôi cũng xin được bày tỏ lời cảm ơn tới: Giáo viên hướng dẫn: Th.s Nguyễn thị lệ Thúy khoa Khoa Học Quản Lý; Tiến sĩ: Nguyễn văn Hoàng cán bộ phòng đăng ký đất đai và nhà ở, Sở Tài Nguyên Môi Trường đã giúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề này. Đề tài bao gồm: Lời mở đầu Chương I: Cơ sở lý luận về bất động sản và thi trường bất động sản Chương II: Thực trạng thị trường bất động sản ở Hà Nội Chương III: Một số giải pháp quản lý và phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay Kết luận và mục lục CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN thÞ trêng bÊt ®éng s¶n I. NHỮNG KHÁI NIỆM CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản 1.1. Bất động sản: là những tài sản bao gồm: đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối hoặc vườn hoa, nói non bộ và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy và thông tin . . . Bất động sản bao gồm - Các công trình nhà như nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà chung cư. Các công trình này ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống của nhân dân. Pháp lệnh nhà ở ( 1991) và sau đó Bộ luật dân sù ( 1995) qui định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia các quan hệ về nhà ở và nói rộng là bất động sản. Chính phủ ban hành nghị định, quyết định, chỉ thị thông tư để xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở trước đây của nhà nước và chuyển sang thực hiện chính sách tạo điều kiện trong lĩnh vực nhà ở cho toàn dân, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho những người đang thuê ở. - Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ, kios . . . người đầu tư xây dựng công trình thương nghiệp hoặc để tự mình sử dụng hoặc để cho thuê. Công trình loại này thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn, địa điểm phải lùa chọn kỹ vì việc sử dụng để kinh doanh cần gắn với điều kiện kinh tế - xã hội. - Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng, bến bãi. Trước đây đều do chủ nhà máy (các doanh nghiệp công nghiệp nhà nước) đầu tư quản lý, nay bắt đầu có nhiều chủ đầu tư xây dựng để cho thuê như nhà công nghiệp một tầng và nhiều tầng và nhà kho tại một số khu công nghiệp tập chung. - Công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường đua ngựa, sân gôn, sân bay, nhà ga, bến cảng . . . Đây là những công trình thuộc loại đầu tư dài hạn, lượng giao dịch Ýt. 1.2. Đặc điểm của bất động sản: nhìn chung bất động sản có những đặc điểm chủ yếu sau: - Có vị trí cố định, không di chuyển được. Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản. Vì vậy người ta thường nhắc “ vị trí, vị trí, vị trí” tức là quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản - Tính lâu bền. Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm cho đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi Ých thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và bị hư háng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi Ých lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây dựng mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý của nó. Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của công trình có liên quan đến tính chất sử dụng của công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các nhà ở chung cư, khách sạn, nhà hát là trên 45 năm, công trình ngân hàng và thương mại là trên 50 năm, kho tàng công nghiệp trên 60 năm, các công trình nông thôn thường lại rất ngắn, chỉ khoảng 25 năm. Cần lưu ý rằng niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui định thường chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của nhà nước chứ không nhất thiết là tuổi thọ kinh tế hoặc tuổi thọ vật lý của công trình. -Tính chịu ảnh hưởng của chính sách. Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội. Nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi Ých kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì không thể di chuyển được nên bất động sản khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, thuế . . . - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý, chẳng hạn đầu tư và chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quí. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức đã đành nhưng ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác . . . nói chung, chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. đây là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán, thuế, luật sư . . . 1.3. Khái niệm về đất đai: Trong bản báo cáo của tổ chức lương thực thế giới ( FAO) về quản lý hành chính đất đai đã nói “ Đất đai là cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị nhất của con người và còn hơn thế nữa là phương tiện sinh sống mà thiếu nó người ta không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống được.” Như vậy, đất đai là tài sản quốc gia thuộc phạm trù quan trọng trong vấn đề bất động sản. Đất đai có hai trạng thái đó là: Đất đai chưa khai phá và đất đai đã được khai phá. Đất chưa khai phá thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng, còn đất khai phá là đất đô thị và đất chuyên dùng. Trong những điều kiện nhất định thì đất chưa khai phá có thể chuyển hoá thành đất đã khai phá. Đất đai trong đô thị có hai trạng thái là: - Đất đã có đủ điều kiện để xây dùng - Đất phải trải qua khai phá mới có thể sử dụng được. Hai loại đất này khác nhau về giá cả và chi phí tái khai phá. Nhà đầu tư lùa chọn loại đất thứ nhất không chỉ cân nhắc về giá cả, chi phí giải phóng mặt bằng mà còn xem xét khả năng rút gắn chu kỳ đầu tư, giảm bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội sẵn có tại khu vực đó. Nhằm tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, quốc hội ban hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ( năm 1994 và sửa đổi năm 1999 ). Chính phủ qui định lệ phí trước bạ ( nghị định 176/1999) và thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 2. Thị trường bất động sản 2.1. Khái niệm: Là nơi diễn ra trao đổi, giao dịch, buôn bán bất động sản. Trong đó đối tượng tham gia là những người có đất, những người có nhu cầu mua đất và những người kinh doanh đất. Thị trường này chịu sự quản, lý tác động của các cơ quan nhà nước và các biến động về nhu cầu sử dụng đất của người dân và các tổ chức. Đối tượng tham gia: - Người có đất ( tức là nhà nước ): là người có quyền sử dụng đất -Người kinh doanh bất động sản: là người thông qua quá trình kinh doanh bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận. Đó có thể là công ty “ cặp da” chỉ có một người mà toàn bộ văn phòng là cái cặp da và điện thoại di động, hay công ty hoặc tổng công ty kinh doanh, có lực lượng hùng hậu đến tập đoàn đa quốc gia chuyên kinh doanh bất động sản có nguồn vốn cực kỳ lớn. Tuỳ theo đặc điểm, thực lực và kinh nghiệm của mình mà mỗi người kinh doanh bất động sản có thể có những cách kinh doanh rất khác nhau. Có người thì sử dụng các tổ chức tư vấn ngay từ khâu mua đất, lập dự án, thiết kế cho đến giai đoạn tiêu thụ, nhưng cũng có người tự mình tổ chức lực lượng làm tất cả các khâu quản lý vận hành. -Chính phủ và các cơ quan của chính phủ: trong quá trình vận hành của bất động sản có quyền lực định ra các qui tắc, lại có chức năng quản lý và giám sát, ngoài ra còn có thể cung cấp một số dịch vụ nào đó. Trong mọi khâu của quá trình kinh doanh, kể từ khi bắt đầu tìm mua quyền sử dụng đất thì nhà kinh doanh bất động sản đã phải giao thiệp với các ngành của chính phủ như địa chính, qui hoạch đô thị, quản lý xây dựng, quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng kết cấu hạ tầng sẵn có, giấy phép nhà hoặc cho thuê nhà, giấy đăng ký chứng nhận quyền sở hữu bất động sản . . Những nhà kinh doanh bất động sản thường rất nhạy với các hành vi của chính phủ. Ngành xây dựng và ngành bất động sản thường được chính phủ xem như công cụ để điều tiết nền kinh tế, hai ngành này lại góp phần đáng kể vào nguồn thu ngân sách của trung ương và địa phương. Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: Thông qua công cụ điều tiết và các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bất động sản, mặt khác thông qua cơ chế thị trường để điều tiết quan hệ cung cầu và giá cả. Tuy vậy ở nước ta hiện nay, thị trường bất động sản chưa được nhà nước quan tâm quản lý, còn thả nổi cho hoạt động không chính thức. Do vậy thị trường này chậm phát triển. - Nhà thầu xây dựng: Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Còn nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản. Nhưng nên nhớ rằng khi nhận thầu thì lợi nhuận chỉ liên quan đến giá thành và thời gian xây dựng nên độ rủi do tương đối thấp, còn khi kinh doanh bất động sản tuy có thể chờ đợi lợi nhuận cao hơn nhưng độ rủi ro cũng lớn hơn nhiều, lại đòi hỏi nhiều kiến thức chuyên nghiệp khác. Động cơ để nhà thầu kiêm kinh doanh bất động sản là muốn tìm công việc xây dùng cho đội ngò công nhân viên đông đảo của mình, cho nên nhiều khi chấp nhận lợi nhuận Ýt trong điều kiện rủi ro nhiều. Nếu gặp khó khăn trong kinh doanh bất động sản thì hoạt động chủ yếu của nhà thầu là nhận thầu xây dựng cũng khó khăn theo vì các chủ đầu tư không muốn giao việc cho nhà thầu đang điêu đứng về tài chính hoặc trên bờ vực phá sản. - Chuyên gia tư vấn các loại: Vì quá trình hoạt động, giao dịch và quản lý bất động sản tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua đều lúc này hay lúc khác cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như : Kiến trúc sư, kỹ sư, thiết kế, thi công, lắp đặt, kế toán, tài vụ chuyên viên kinh tế và giá cả . . ., chuyên gia môi giới, luật sư. - Người tiêu dùng: Mua cho mình dùng và mua để đầu tư kinh doanh. Khi cân nhắc giá cả thì đối với loại thứ nhất, vấn đề quan trọng là sức mua, khả năng mua, còn đối với loại thứ hai quan trọng nhất là có thể kiếm lãi bao nhiêu. -Cơ cấu tài chính tiền tệ : Kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn lớn, phải dùa vào các cơ cấu tiến tệ. Tiền vốn trong quá trình đầu tư bất đống sản gồm hai loại: Vốn ngắn hạn dùng để khai phát xây dựng, gọi tắt là “ vốn khai phát” và vốn dài hạn để giúp người tiêu dùng mua nhà trả tiền góp trên cơ sở thế chấp bất động sản mà mình mua. Khi ngân hàng cho vay trong lĩnh vực bất động sản thì thường có bất động sản để thế chấp nên rủi ro tương đối thấp. Vì vậy các ngân hàng thường cạnh tranh nhau kịch liệt để cho vay, ví dụ nhiều ngân hàng Hông Kông khuyến mại bằng cách biếu không phí bảo hiểm cháy nhà hoặc phí bảo hiểm tài sản gia đình khi cho vay mua nhà, hay một số ngân hàng nước ta lập ra chợ địa ốc và cung cấp miễn phí dịch vụ mua bán nhà miễn là thanh toán qua ngân hàng đó. 2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị thì thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu, mức giá cả rất khác nhau. Thị trường bất động sản dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường. Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ có đủ số lượng bên bán và bên mua không. Vì thị trường bất động sản mang tình khu vực nên cạnh tranh là không hoàn hảo. Mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thỉ việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp chở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, Ýt người mua hoặc thuê. 2.3. Chức năng của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thực hiện ba chức năng chính sau: - Thoả mãn các loại nhu cầu khác nhau - Điều tiết nhằm thoả mãn những điều kiện thay đổi - Xác định mục đích sử dụng đất. Mỗi chức năng đó được thể hiện thông qua cơ chế giá. 2.4. Mối quan hệ giữa cung và cầu trong thị trường bất động sản Cũng như các loại thị trường khác trong thị trường bất động sản cung và cầu thể hiện mức độ thoả mãn số lượng đối với sù thay đổi về giá. Hình A thể hiện quan hệ đàn hồi của đường cầu. Khi giá thay đổi từ W đến Z dẫn đến thay đổi lớn về số lượng nhu cầu từ X tới Y. Khoảng thay đổi đó có quan hệ đàn hồi với nhu cầu. Hình B cho thấy quan hệ đàn hồi của đường cung. Hình C và D thể hiện không đàn hồi đường cầu và đường cung. Trong trường hợp này, khi giá có thay đổi lớn thì giá ảnh hưởng đến quan hệ thay Ýt đổi trong cung và cầu. Một trong những đặc điểm quan trọng nhất của bất động sản là cung không đàn hồi ở thời kỳ ngắn hạn bởi vì thường xảy ra sự chậm chễ về thời gian trong sự phát triển và xây dựng. Người cung cấp bất động sản không thể đáp ứng được trong thời kỳ ngắn đối với sự thay đổi về giá. Hình 1. Biểu diễn mối quan hệ giữa cung và cầu trong thị trường bất động sản 2.5. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo Do tính chất tự nhiên của thị trường là thường phản ánh đặc điểm của hàng hoá trao đổi trong thị trường đó. Thị trường bất động sản có tính chất không hoàn hảo bởi vì chính nó có những đặc điểm không thông thường. Đặc điểm quan trọng nhất là mọi thửa đất đều khác nhau một cách rõ dệt về vị trí của nó. Mỗi thửa đất có một vị trí độc quyền “a locational molopoly”, nghĩa là bản thân nó có một thị trường của riêng nó và những người cung cấp những thửa đất kiểm soát trực tiếp nó thông qua giá cả của thửa đất đó. Bất động sản, bản thân nó không phải là một sản phẩn thuần nhất. Hơn nữa, kiến thức hoàn hảo không thể đạt được trong thị trường bất động sản bởi vì chi phí để có được những thông tin yêu cầu về mọi mặt của thửa đất khá cao không thể mua được. [...]... chun b v phõn tớch ti chớnh c thc hin Nghiờn cu th trng cú hai chc nng Nhu cầu đất đai cần thiết cho sự phát triển Chuẩn bị kế hoạch phát triển Thực hiện nghiên cứu thị trờng Chuẩn bị kế hoạch phát triển hoặc kế hoạch kiến trúc ban đầu Thực hiện phân tích tài chính Quyết định : Nếu Quyết định phải phát triển thì chuẩn bị kế hoạch khả thi Trc tiờn, nú l vin cnh c hc cho vic xỏc nh s bt buc phỏt trin nh... t v c ch qun lý t ai, xut hin nhiu vn mi, nh nc phi i mt trc nhiu vn bt cp trong qun lý Hin phỏp ca nc ta th hin ng li Nh nc thng nht qun lý t ai theo quy hoch v phỏp lut, bo m s dng ỳng mc ớch v cú hiu qu Nh vy nh nc l ngi qun lý, i din cho s hu ton dõn Nh nc cn nm chc trong tay quyn chi phi n vic qun lý t ai cng nh th trng bt ng sn thụng qua b mỏy qun lý nh nc v cỏc chớnh sỏch qun lý Trong thi... v trớ rt ln trung tõm qun Hon Kim cú nhng v trớ giỏ t lờn n hn 10 cõy vng mt một vuụng trong khi ú cỏc v trớ vựng ven ụ nh qun Thanh Xuõn, Cu Giy vo thi im 1990-1995, giỏ t ch cú vi ch vng mt một vuụng Tng hp k hoch v kt qu thc hin chuyn t nụng nghip sang phỏt trin cụng nghip v ụ th H N sang phát triển công nghiệp và đô thị ở Hà Nội Nm D tớnh k hoch (ha) Thc hin (ha) 1998 1999 2000 2001 2002 Tng... nh, in, nc ó c ban hnh, nhng cú th thy rng vn t ai vn cũn ang c b ng, cha c x lý mt cỏch c bn ỏp ng nhu cu ca i sng xó hi v phỏt trin kinh t Vic xõy dng v hon thin chớnh sỏch qun lý t ai v b mỏy t chc qun lý trong mụi trng ca mt nn kinh t th trng ang gp rt nhiu khú khn H thng phỏp lut v t ai hin nay cũn thiờn v x lý nhng quan h ban u cú tớnh cht hnh chớnh, cha tip cn kp thi vi nhng bin ng cú tớnh... sng c tip tc duy trỡ nhp cao trong nhng nm va qua Các khu phố cổ, khu ngõ xóm có số gia đình dự định xây dựng/cải tạo nhà ở khá cao ( từ 42% đến 61%) Khả năng Bùng nổ hoạt động xây dựng nhà ở tại các khu vực này có thể xảy ra nếu nh sự gia tăng mức sống đợc tiếp tục duy trì ở nhịp độ cao trong những năm vừa qua Trong số 1/3 s h gia ỡnh c hi cú d nh ci thin iu kin , 82,5% d nh sa cha, nõng cp nh c,... tit v qun lý t ai cng nh th trng bt ng sn vn cũn thiu ng b v trit H thng cỏc vn ban phỏp lut ca nh nc nhm qun lý th trng vn cũn cn thit phi hiu chnh v b xung Chúng ta hin nay cú Lut t ai nhng cha cú Lut bt ng sn Vỡ vy, nh nc cn nghiờn cu xõy dng phỏp lut v ng ký bt ng sn, y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu nh , t chc c quan ng ký mnh, hot ng cú hiu lc nhm tng cng qun lý nh nc v... di Một kiu cnh tranh hon ho, mt kiu khỏc l thun tuý c quyn trong ú ch cú mt nh sn xut cú th lựa chn mc sn xut Mc c lựa chn nhm cc i hoỏ li ích mt ch no ú, a ra vic m rng nhu cu th trng i vi sn phm Độc quyền thuần nhất Cạnh tranh độc quyền Cạnh tranh hoàn hảo Th trng cnh tranh c quyn l hon ton phự hp m rng hot ng th trng bt ng sn Mi ti sn cú c quyn v trớ, t ti gn s thay th nhm gi giỏ cnh tranh hp lý. .. trin ca th trng bt ng sn iu ny s d dn n tỡnh trng ri lon trong khai thỏc v qun lý th trng, nht l nhng ni t cht, ngi ụng kinh t trự phỳ cú nhiu c hi tip nhn u t, lao ng qun lý tt t ai cng nh th trng bt ng sn trong khai thỏc v s dng, Hin phỏp nc Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam qui nh : t ai thuc s hu ton dõn Nh nc thng nht qun lý t ai theo qui hoch v phỏp lut, m bo s dng ỳng mc ớch v cú hiu qu Theo s liu... t bt hp phỏp, gõy phc tp trong qun lý v trong hot ng ca th trng Qua phõn tớch tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t-xó hi ca th ụ, chỳng ta nhn thy H Ni hin nay tn ti v ang hot ng mt th trng bt ng sn ch yu vn cũn mang tớnh cht t do, mc tỏc ng ca nh nc vo th trng cũn yu Tỡnh trng u c buụn bỏn bt ng sn cũn xy ra ph bin Th trng bt ng sn cũn ang giai on ban u 2.4 Thc trng qun lý bt ng sn v th trng bt ng sn H Ni... thỳc y tng trng kinh t ng ta trong vn kin gn õy ó cp n s phỏt trin th trng ny i hi ln th VIII ca ng ó ch rừ Cn phi t chc, qun lý tt th trng bt ng sn, chm lo gii quyt vn nh cho nhõn dõn, khuyn khớch cỏc thnh phn kinh t tham gia xõy dng v kinh doanh nh theo s hng dn v qun lý nh nc, ban hnh nhng qui nh c th v s hu v s dng bt ng sn, v quyn s dng t, tin t hoỏ bt ng sn thuc s hu nh nc Trong d tho vn kin . hoạt động của thị trường Bất động sản ở Hà Nội. Đề cập tới vấn đề lý thó này đề tài của tôi có tên là: “ Một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản lý và phát triển thị trường Bất Động Sản trên. VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN thÞ trêng bÊt ®éng s¶n I. NHỮNG KHÁI NIỆM CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản 1.1. Bất động sản: là những tài sản bao. trạng thị trường bất động sản ở Hà Nội Chương III: Một số giải pháp quản lý và phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay Kết luận và mục lục CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT