i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 15 VIẾT TẮT ATK BĐS CT- TTg Gtt Gqđ GCNQSDD HDND KH- UBND NĐ-CP PRA QĐ- BTNMT QĐ- BTC THPT TT-BTC TTLT- BTNMT-BTC 16 TT-BTMT 17 TTr- STNMT 18 UBND GIẢI THÍCH An tồn khu Bất động sản Chỉ thị - Thủ tướng Giá thị trường Giá quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hội đồng nhân dân Kế hoạch- Uỷ ban nhân dân Nghị định phủ Phương pháp điều tra lấy ý kiến người dân Quyết định – Bộ tài nguyên môi trường Quyết định- Bộ tài Trung học phổ thơng Thơng tư- Bộ tài Thơng tư liên tịch- Bộ tài ngun mơi trườngBộ tài Thơng tư -Bộ tài ngun mơi trường Tờ trình- Sở tài ngun mơi trường Uỷ ban nhân dân ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang DANH MỤC CÁC BẢNG ii .vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỤC LỤC xii Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Yêu cầu 1.2.3 Ý nghĩa đề tài Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát giá đất .3 2.1.1 Khái niệm giá đất .3 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất .3 2.1.2.1 Địa tô .3 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất .7 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 2.2.1.1 Yếu tố vị trí 2.2.1.2 Yếu tố hình thể, hình dáng kích thước, diện tích 2.2.1.3 Yếu tố chiều rộng mặt tiền đất 2.2.1.4 Ảnh hưởng yếu tố địa hình .8 2.2.1.5 Các yếu tố môi trường xung quanh 2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 2.2.2.1 Yếu tố kinh tế 2.2.2.2 Yếu tố xã hội 2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 10 2.2.3.1 Tình trạng pháp lý 10 2.2.3.2 Nhân tố hành 10 2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 11 2.2.4.1 Yếu tố tâm lý 11 2.2.4.2 Mục đích sử dụng 11 2.2.4.3 Yếu tố môi giới 12 2.3 Công tác quản lý giá đất nước giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 12 2.3.1 Công tác quản lý giá đất Trung Quốc .12 2.3.2 Công tác quản lý giá đất Úc 14 2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .14 Từ kinh nghiệm nước việc định giá đất nêu trên, thấy: 14 Thứ nhất, Hiện nước ta áp dụng phương pháp xác định giá đất nước, nhiên phương pháp định giá đất số nước giới gắn liền với phương pháp định giá bất động sản Việt Nam, cơng tác định giá đất iii Chính phủ quy định thông qua việc ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tư hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan Trên sở văn này, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có quy định giá loại đất địa phương Tuy nhiên, thực tế Việt Nam việc mua bán, trao đổi đất đai diễn thị trường mà Nhà nước khơng thể kiểm sốt được, chủ yếu mua bán trao tay Chính vậy, cơng tác định giá cịn thực mẻ việc thu thập thơng tin thị trường thường có độ xác khơng cao thị trường thơng tin đất đai chưa phải thị trường mở Do vậy, từ kinh nghiệm nước Úc việc xây dựng sở liệu giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xây dựng, hoàn thiện hệ thống sở liệu giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin giá đất Nhà nước, tổ chức người dân 14 Thứ ba, Về quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, số nước Úc, việc thực giao dịch dân đất đai giải khiếu kiện giá đất thực cách qua bước cụ thể Đây kinh nghiệm mà cần phải học tập để giải nhanh trường hợp khiếu kiện giá đất Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soát hoạt động đất đai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hành việc thực giao dịch dân đất đai tránh phức tạp, sách Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế 15 2.4 Công tác quản lý giá đất Việt Nam 17 2.5 Công tác quản lý giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 .19 Phần NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .20 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20 3.2 Nội dung nghiên cứu 20 3.2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 20 3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 20 3.2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 20 3.2.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 .21 3.2.1.4 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.2 Thực trạng giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.2.1 Giá đất qui định địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.2.2 Thực trạng giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.3.1 Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 .21 3.2.3.2 Yếu tố hình thể đất ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.3.3 Yếu tố sở hạ tầng đất ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.3.4 Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 thông qua phiếu điều tra 21 iv 3.2.4.1 Đánh giá hiểu biết người dân giá đất quản lý giá đất 21 3.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra 21 3.2.5 Đề xuất số giải pháp 22 3.3 Phương pháp nghiên cứu .22 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 22 3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .22 3.3.3 Phương pháp điều tra, vấn 22 3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 22 3.3.5 Phương pháp chuyên gia 23 3.3.6 Phương pháp đồ .23 Phần DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013 .24 4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013 24 4.1.1.1 Vị trí địa lý ranh giới hành 24 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 24 4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết 24 4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên 25 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất định giá thị trấn Đại Từ năm 2013 26 4.1.2.1 Kết đạt 26 4.1.2.2 Thực trạng xu phát triển đô thị 27 4.1.2.3 Thực trạng sở hạ tầng- kĩ thuật xã hội 28 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 29 4.1.3.1 Tình hình quản lý đất đai .29 4.1.3.2 Tình hình sử dụng đất đai 31 4.1.4 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 32 4.1.4.1 Thuận lợi .32 4.1.4.2 Khó khăn 33 4.2.Thực trạng giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 33 4.2.1 Giá đất qui định địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 33 4.2.1.1 Căn xác định giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 33 4.2.1.2 Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp thị trấn Đại Từ 34 4.2.2 Thực trạng giá đất thị trấn Đại Từ 35 4.2.2.1 Các tuyến đường chọn để điều tra 35 4.2.2.2 Thực trạng giá đất thị trấn Đại Từ .36 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 37 4.3.1 Yếu tố vị trí 37 4.3.2 Yếu tố hình thể, diện tích đất 39 4.3.3 Yếu tố sở hạ tầng đất 40 4.3.4 Yếu tố khác 42 4.3.4.1: Yếu tố tâm lý 42 4.3.4.2: Yếu tố pháp lý .42 v 4.3.4.3 Yếu tố môi trường xung quanh .43 Qua trình điều tra, tuyến đường (I) (III) có mức giá chịu ảnh hưởng yếu tố tương đối rõ rệt Hai tuyến đường có giá quy định đoạn đường (I) có giá thị trường thấp đường (III).Ví dụ VT1 đường 1.100 nghìn đồng/m2, VT2 975 nghìn đồng/m2, VT 3,4 tương tự 44 4.4 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 qua phiếu điều tra 44 4.4.1 Đánh giá hiểu biết người dân giá đất quản lý giá đất 44 STT .44 Số phiếu * 44 44 Tuổi 44 20-30 44 18 44 31,58 44 30-50 44 27 44 47,37 44 >50 44 12 44 21,05 44 44 Nghề nghiệp .44 CB, công nhân viên chức 44 15 44 26,31 44 Buôn bán .44 13 44 24,56 44 Lao động tự 44 22 44 38,60 44 Khác 44 44 10,53 44 4.4.2.Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất thông qua phiếu điều tra 45 4.4.3.Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 46 4.5 Đề suất số giải pháp .46 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48 5.1 Kết luận .48 5.2 Kiến nghị .48 Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn huyện xin đưa số kiến nghị sau: 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 vi vii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang DANH MỤC CÁC BẢNG ii .vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỤC LỤC xii Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Yêu cầu 1.2.3 Ý nghĩa đề tài Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát giá đất .3 2.1.1 Khái niệm giá đất .3 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất .3 2.1.2.1 Địa tô .3 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất .7 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 2.2.1.1 Yếu tố vị trí 2.2.1.2 Yếu tố hình thể, hình dáng kích thước, diện tích 2.2.1.3 Yếu tố chiều rộng mặt tiền đất 2.2.1.4 Ảnh hưởng yếu tố địa hình .8 2.2.1.5 Các yếu tố môi trường xung quanh 2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 2.2.2.1 Yếu tố kinh tế 2.2.2.2 Yếu tố xã hội 2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 10 2.2.3.1 Tình trạng pháp lý 10 2.2.3.2 Nhân tố hành 10 2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 11 2.2.4.1 Yếu tố tâm lý 11 2.2.4.2 Mục đích sử dụng 11 2.2.4.3 Yếu tố môi giới 12 2.3 Công tác quản lý giá đất nước giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 12 2.3.1 Công tác quản lý giá đất Trung Quốc .12 2.3.2 Công tác quản lý giá đất Úc 14 2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .14 Từ kinh nghiệm nước việc định giá đất nêu trên, thấy: 14 Thứ nhất, Hiện nước ta áp dụng phương pháp xác định giá đất nước, nhiên phương pháp định giá đất số nước giới gắn liền với viii phương pháp định giá bất động sản Việt Nam, công tác định giá đất Chính phủ quy định thơng qua việc ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tư hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan Trên sở văn này, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có quy định giá loại đất địa phương Tuy nhiên, thực tế Việt Nam việc mua bán, trao đổi đất đai diễn thị trường mà Nhà nước kiểm soát được, chủ yếu mua bán trao tay Chính vậy, cơng tác định giá cịn thực mẻ việc thu thập thơng tin thị trường thường có độ xác khơng cao thị trường thông tin đất đai chưa phải thị trường mở Do vậy, từ kinh nghiệm nước Úc việc xây dựng sở liệu giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xây dựng, hoàn thiện hệ thống sở liệu giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin giá đất Nhà nước, tổ chức người dân 14 Thứ ba, Về quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, số nước Úc, việc thực giao dịch dân đất đai giải khiếu kiện giá đất thực cách qua bước cụ thể Đây kinh nghiệm mà cần phải học tập để giải nhanh trường hợp khiếu kiện giá đất Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soát hoạt động đất đai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hành việc thực giao dịch dân đất đai tránh phức tạp, sách Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế 15 2.4 Công tác quản lý giá đất Việt Nam 17 2.5 Công tác quản lý giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 .19 Phần NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .20 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20 3.2 Nội dung nghiên cứu 20 3.2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 20 3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 20 3.2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 20 3.2.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 .21 3.2.1.4 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.2 Thực trạng giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.2.1 Giá đất qui định địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.2.2 Thực trạng giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.3.1 Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 .21 3.2.3.2 Yếu tố hình thể đất ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.3.3 Yếu tố sở hạ tầng đất ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.3.4 Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 ix 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 thông qua phiếu điều tra 21 3.2.4.1 Đánh giá hiểu biết người dân giá đất quản lý giá đất 21 3.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra 21 3.2.5 Đề xuất số giải pháp 22 3.3 Phương pháp nghiên cứu .22 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 22 3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .22 3.3.3 Phương pháp điều tra, vấn 22 3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 22 3.3.5 Phương pháp chuyên gia 23 3.3.6 Phương pháp đồ .23 Phần DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013 .24 4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013 24 4.1.1.1 Vị trí địa lý ranh giới hành 24 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 24 4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết 24 4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên 25 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất định giá thị trấn Đại Từ năm 2013 26 4.1.2.1 Kết đạt 26 4.1.2.2 Thực trạng xu phát triển đô thị 27 4.1.2.3 Thực trạng sở hạ tầng- kĩ thuật xã hội 28 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 29 4.1.3.1 Tình hình quản lý đất đai .29 4.1.3.2 Tình hình sử dụng đất đai 31 4.1.4 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 32 4.1.4.1 Thuận lợi .32 4.1.4.2 Khó khăn 33 4.2.Thực trạng giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 33 4.2.1 Giá đất qui định địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 33 4.2.1.1 Căn xác định giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 33 4.2.1.2 Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp thị trấn Đại Từ 34 4.2.2 Thực trạng giá đất thị trấn Đại Từ 35 4.2.2.1 Các tuyến đường chọn để điều tra 35 4.2.2.2 Thực trạng giá đất thị trấn Đại Từ .36 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 37 4.3.1 Yếu tố vị trí 37 4.3.2 Yếu tố hình thể, diện tích đất 39 4.3.3 Yếu tố sở hạ tầng đất 40 4.3.4 Yếu tố khác 42 x 4.3.4.1: Yếu tố tâm lý 42 4.3.4.2: Yếu tố pháp lý .42 4.3.4.3 Yếu tố môi trường xung quanh .43 Qua trình điều tra, tuyến đường (I) (III) có mức giá chịu ảnh hưởng yếu tố tương đối rõ rệt Hai tuyến đường có giá quy định đoạn đường (I) có giá thị trường thấp đường (III).Ví dụ VT1 đường 1.100 nghìn đồng/m2, VT2 975 nghìn đồng/m2, VT 3,4 tương tự 44 4.4 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 qua phiếu điều tra 44 4.4.1 Đánh giá hiểu biết người dân giá đất quản lý giá đất 44 STT .44 Số phiếu * 44 44 Tuổi 44 20-30 44 18 44 31,58 44 30-50 44 27 44 47,37 44 >50 44 12 44 21,05 44 44 Nghề nghiệp .44 CB, công nhân viên chức 44 15 44 26,31 44 Buôn bán .44 13 44 24,56 44 Lao động tự 44 22 44 38,60 44 Khác 44 44 10,53 44 4.4.2.Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất thông qua phiếu điều tra 45 4.4.3.Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 46 4.5 Đề suất số giải pháp .46 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48 5.1 Kết luận .48 5.2 Kiến nghị .48 Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ, xuất phát từ thực trạng cơng tác quản lý đất đai nói chung công tác 30 - Năm 2004 UBND thị trấn Đại Từ tổ chức đo đạc đồ địa chính quy tỷ lệ lớn tồn diện tích đất đai thị trấn - Năm 2005 thực thị số 28/2004/CT - TTg Thủ tướng Chính phủ tổng kiểm kê đất đai, lập đồ trạng sử dụng đất năm 2005 toàn quốc UBND thị trấn tổ chức kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất năm 2005 đạt kết tốt - UBND thị trấn hướng dẫn công dân làm thủ tục chuyển quyền, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, triển khai thực giao đất bổ xung theo quy trình - Các vụ việc tranh chấp, lấn chiếm đất đai địa bàn thị trấn thường xuyên xẩy quyền thị trấn đạo liệt, phối hợp với ban ngành tham gia giải quyết, nên khơng có vụ khiếu kiện kéo dài vượt cấp - Năm 2010 UBND thị trấn Đại Từ tổ chức kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất địa bàn thị trấn - Năm 2010 UBND thị trấn tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) theo Thông tư số 19/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn văn khác như: Quyết định số 3466/QĐ- UBND, ngày 28 tháng 12 năm 2009 UBND tỉnh Thái Nguyên việc phê duyệt kế hoạch lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2011-2015) cấp địa bàn tỉnh Thái Nguyên Kế hoạch số 18/KH- UBND, ngày15 tháng năm 2010 UBND huyện Đại Từ việc triển khai công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu năm (2011-2020) huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 833/QĐ-UBND, ngày 12 tháng năm 2010 UBND huyện Đại Từ việc phê duyệt Dự án đầu tư lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm (20112015) huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên Nhìn chung công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thị trấn vào nếp, đề nghị Đảng ủy, HĐND, UBND thị trấn cần quan tâm để đạo ban ngành làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, để nhân dân hiểu chấp hành tốt sách Đảng Nhà 31 nước đất đai, nhằm hạn chế đến mức tối đa vụ vi phạm trình sử dụng đất 4.1.3.2 Tình hình sử dụng đất đai Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 địa bàn thị trấn Đại Từ Thứ tự Diện tích Cơ cấu (ha) (%) Tổng diện tích tự nhiên 103,63 100,00 Đất nông nghiệp NNP 30,10 29,05 1.1 Đất trông lúa nước DLN 19,07 18,40 1.2 Đất trồng hàng năm lại HNK 8,90 8,59 1.3 Đất trồng lâu năm CLN 0,86 0,83 1.4 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 1,27 1,23 Đất phi nông nghiệp PNN 73,53 70,95 2.1 Đất trụ sử quan.cơng trình nghiệp CTS 2,32 2,24 2.2 Đất an ninh CAN 0,85 0,82 2.3 Đất sở sản xuất kinh doan phi nông nghiệp SKC 1,07 1,03 2.4 Đất tơn giá tín ngưỡng TTN 0,19 0,18 2.5 Đất nghĩa trang nghĩa địa NTD 1,47 1,42 2.6 Đất sông suối SON 1,17 1,13 2.6 Đất phát triển hạ tầng DHT 26,34 25,42 Đất đô thị (đất đô thị) DTD 40,12 38,71 (Nguồn số liệu: Phòng TN&MT huyện) Qua bảng 4.2 ta thấy: Tổng diện tích đất tự nhiên thị trấn 103,63 ha, đó: * Đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp 30,10 ha, chiếm 29,05% so với tổng diện tích tự nhiên, đó: - Đất trồng lúa nước: 19,07 ha, chiếm 18,40% so với tổng diện tích tự nhiên - Đất trồng hàng năm lại: 8,90 ha, chiếm 8,59% so với tổng diện tích tự nhiên - Đất trồng lâu năm: 0,86 ha, chiếm 0,83% so với tổng diện tích tự nhiên - Đất nuôi trồng thuỷ sản: 1,27 ha, chiếm 1,23% so với tổng diện tích tự nhiên Chỉ tiêu Mã 32 * Đất phi nông nghiệp: Đất phi nông nghiệp 33,41 ha, đó: - Đất trụ sở quan cơng trình nghiệp: 2,32 ha, chiếm 2,24% so với tổng diện tích tự nhiên - Đất an ninh 0,85ha, chiếm 0,82% so với tổng diện tích tự nhiên - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: 1,07 ha, chiếm 1,03% so với tổng diện tích tự nhiên - Đất tơn giáo, tín ngưỡng: 0,19 ha, chiếm 0,18% so với tổng diện tích tự nhiên - Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 1,47 ha, chiếm 1,42% so với tổng diện tích tự nhiên - Đất sơng suối mặt nước chuyên dùng: 1,17 ha, chiếm 1,13% so với tổng diện tích tự nhiên - Đất phát triển hạ tầng: 26,34 ha, chiếm 25,42% so với tổng diện tích tự nhiên * Đất đô thị: đất đô thị 40,12 ha, chiếm 2,24% so với tổng diện tích tự nhiên 4.1.4 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 4.1.4.1 Thuận lợi Thị trấn Đại Từ có vị trí địa lý thuận lợi, trung tâm kinh tế trị, văn hóa huyện Đại Từ, nơi tập trung quan đầu não huyện, có hệ thống giao thông đường đa dạng phong phú, thuận tiện cho việc lại, giao lưu trao đổi bn bán hàng hóa với thị trường lớn huyện huyện, tỉnh lân cận, đầu mối giao thông nối liền khu trung tâm kinh tế trị tỉnh Thái Nguyên với vùng ATK tỉnh Tun Quang Có khí hậu, thời tiết phù hợp cho phát triển hệ sinh thái tổng hợp, có nguồn lao động dồi dào, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế đa dạng công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ thương mại nơng nghiệp; Các cơng trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật giao thông, thuỷ lợi, thông tin liên lạc, điện, Nước, trường học, thương nghiệp, dịch vụ, văn hoá thể thao, xây dựng đầy đủ hoàn thiện, chưa khai thác đạt hiệu Dưới lãnh đạo Đảng uỷ quyền thị trấn, cán nhân dân đoàn kết, thống nhất, tâm thực mục tiêu kinh tế xã hội 33 thị trấn đề Trong năm qua thị trấn Đại Từ có chuyển biến tích cực việc phát triển kinh tế, nâng cao đời sống nhân dân vật chất lẫn tinh thần, có đầu tư, cải tiến phương tiện sản xuất áp dụng tiến khoa học kỹ thuật, làm cho xuất lao động đạt kết sống nhân dân bước nâng lên, năm sau cao năm trước 4.1.4.2 Khó khăn Là thị trấn huyện miền núi, kinh tế xuất phát điểm thấp, chưa thu hút nguồn vốn đầu tư từ bên Là thị trấn sở kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ đà phát triển, sở sản xuất hàng hoá thị trường tiêu thụ chưa ổn định, chuyển dịch cấu kinh tế, cấu lao động, cấu sử dụng đất chậm, giải pháp để phát triển ngành phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, ngành, nghề, dịch vụ chưa cụ thể, thiếu vốn đầu tư Do dân số ngày gia tăng, nhu cầu người ăn, mặc, vui chơi giải trí, văn hóa- xã hội gây áp lực mạnh mẽ đất đai Mức độ thị hóa ngày tăng nhanh Đất canh tác ngày thu hẹp lại, lực lượng lao động dơi dư khơng có cơng ăn việc làm kéo theo ngày nhiều, địi hỏi phải có chuyển đổi cấu đất đai, xếp lại lao động, phân bố hợp lý để tạo bước phát triển mới, toàn diện bền vững Từ thuận lợi khó khăn nêu trên, lãnh đạo thị trấn Đại Từ cần sớm đề chiến lược phát triển kinh tế - xã hội gắn liền với việc sử dụng đất đai trước mắt lâu dài, phù hợp với phát triển chung xã hội giai đoạn nay, nâng cao lực quản lý nhà nước đất đai, sớm đưa việc quản lý, sử dụng đất đai thị trấn vào nề nếp theo quy định pháp luật quan điểm sử dụng đất lâu bền, đạt hiêụ cao, tâm đưa kinh tế thị trấn ngày phát triển, đời sống nhân dân địa bàn thị trấn ngày nâng cao 4.2.Thực trạng giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 4.2.1 Giá đất qui định địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 4.2.1.1 Căn xác định giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 Căn Luật Tổ chức HĐND UBND ngày 26/11/2003 34 Căn Luật đất đai năm 2003 Căn Nghị định số 118/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương xác định giá loại đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Căn Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Căn thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Bộ Tài nguyên - Môi trường BộTài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương Căn Nghị Quyết 21/2012/NQ-HĐND ngày 15/12/2012 HĐND tỉnh khóa XII kỳ họp thứ quy định khung giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 Xét đề nghị Sở Tài nguyên Mơi trường Tờ trình số 483/TTrSTNMT ngày 24/12/2012 việc đề nghị phê duyệt giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 4.2.1.2 Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp thị trấn Đại Từ Nguyên tắc xác định giá đất chung thị trấn Đại Từ vào khả sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố điều kiện sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh cung cấp dịch vụ, vị trí xác định theo nguyên tắc: Vị trí tiếp giáp trục đường giao thơng có tên bảng giá, có khả sinh lợi điều kiện sở hạ tầng thuận lợi vị trí tiếp theo, vị trí theo thứ tự khả sinh lợi điều kiện sở hạ tầng thuận lợi * Nguyên tắc xác định giá đất phi nông nghiệp - Vị trí 1: Áp dụng đất liền cạnh đường, phố (mặt tiền); - Vị trí 2: Áp dụng đất ngõ, đường nội khu nhà có mặt cắt ≥ 5m cách giới lưu khơng đường, phố khơng q 100m; 35 - Vị trí 3: + Áp dụng đất ngõ, đường nội khu nhà có điều kiện sinh hoạt thuận lợi vị trí mặt cắt ≥ 2m < 5m + Áp dụng đất ngõ, đường nội khu nhà có điều kiện sinh hoạt thuận lợi vị trí 2, mặt cắt ≥ 5m cách giới lưu không đường, phố 100m - Vị trí 4: Áp dụng đất ngõ, đường nội khu có điều kiện sinh hoạt thuận lợi, không thuộc điều kiện - Trường hợp đất có trùng từ mức giá trở lên xác định giá theo hướng nhà, cơng trình phù hợp quy hoạch chi tiết khu dân cư đô thị - Các đất vị trí 2, 3, có ngõ nối thơng với nhiều đường phố có giá đất khác áp dụng theo vị trí đường phố gần nhất; đất có khoảng cách đến đường, phố áp dụng theo đường phố có mức giá cao - Các đất vị trí góc tiếp giáp từ mặt đường, phố trở lên giá đất xác định tăng 10% so với giá quy định 4.2.2 Thực trạng giá đất thị trấn Đại Từ 4.2.2.1 Các tuyến đường chọn để điều tra Để nghiên cứu giá đất thực trạng giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ, tiến hành tổng hợp giá đất thị trường đường phố cho đường phố địa bàn nghiên cứu gồm: - Từ quốc lộ 37 đến cổng trường THPT Đại Từ (I) - Từ cống Cầu Bò đến cổng Bưu Đại Từ (II) - Từ cổng Bưu Đại Từ đến kiốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang thị trấn Đại Từ) (III) - Từ kiốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang thị trấn Đại Từ) đến đường rẽ vào xóm Gị (IV) - Từ đường rẽ vào xóm Gị đến cầu Đen (V) 36 4.2.2.2 Thực trạng giá đất thị trấn Đại Từ Bảng 4.3: Giá đất theo VT đường, phố thị trấn Đại Từ Gqđ: Giá quy định theo định 2222/2012/QĐ-UBND) (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3 VT4 III1a 9.600 9.100 8.500 8.200 9.550 9.000 8.330 8.110 Từ quốc lộ 37 đến cổng trường III1b THPT Đại Từ III1c 9.500 9.200 8.400 8.100 III1 9.600 9.225 8.200 8.000 Gqđ 7.500 7.500 7.500 7.500 Hệ số so sánh (III1/Gqđ) 1,28 1,21 1,13 1,09 III2a 11.000 10.500 9.700 9.400 Từ cống Cầu Bò đến cổng Bưu III2b 10.800 10.600 9.500 9.300 Đại Từ III2c 11.100 10.700 9.550 9.400 III2 11.000 10.500 10.600 10.330 Gqđ 8.000 8.000 8.000 8.000 Hệ số so sánh (III2/Gqđ) 1.38 1.31 1.21 1.17 III3a 10.700 10.200 9300 9000 Từ cổng Bưu Đại Từ đến III3b kiốt xăng số 19 (đối diện nghĩa III3c trang thị trấn Đại Từ) III3 11.000 10.500 9.600 9.330 10.800 10.600 9.500 9.300 7.500 7.500 7.500 1.36 1.24 1.2 8.000 7.500 6.200 6.000 Từ kiốt xăng số 19 (đối diện III4b nghĩa trang thị trấn Đại Từ) đến III4c đường rẽ vào xóm Gị 7.500 1.43 III4a Gqđ Hệ số so sánh (III3/Gqđ) 10.800 10.600 9.500 9.300 8.000 7.500 6.200 6.000 8.200 7.550 6.300 5.700 III4 Gqđ Hệ số so sánh (III4/Gqđ) Từ cầu Đen rẽ vào xóm Gị Gqđ Hệ số so sánh (III5/Gqđ) III5 8.000 7.500 5.500 5.500 1.45 1.36 6.500 5.300 4.500 4.500 1,4 1,18 6.200 5.500 1.13 5.200 4.500 1,15 6.000 5.500 1.09 5.000 4.500 1,1 37 Qua bảng 4.3 ta thấy, tuyến đường giá đất giao dịch thị trường VT khác khác mức chênh lệch giá nhà nước với giá thị trường VT1 cao sau đến VT 2,3 Nguyên nhân lơ đất VT1 có khả sinh lời cao hơn, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, buôn bán VT lại Các VT 2, nằm sâu sau VT1, khơng có mặt tiền gần tuyến đường chính, nên thường mua để làm nhà văn phịng, trụ sở cơng ty hoạt động kinh doanh không bị ảnh hưởng nhiều VT lô đất 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 Quá trình điều tra vấn trực tiếp cho thấy người dân định giá đất trình chuyển nhượng dựa nhiều yếu tố Trong yếu tố phân tích chi tiết theo tuyến đường phố điển sau: 4.3.1 Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí đất yếu tố định theo lí thuyết thực tế Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực (trung tâm, cận trung tâm xa trung tâm), vị trí đường phố mối quan hệ tổng thể với đường phố khác thành phố, cuối vị trí đường phố Nhìn chung nước ta nước tiến trình hội nhập phát triển, người dân chưa thể thoát khỏi tâm lý chia lơ mặt tiền để kết hợp mục đích sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế gia đình Các đất nằm dọc theo đường phố VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần cơng trình cơng cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên ) mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí lý thuyết chung đặc trưng cho đất, định tất môi trường xung quanh kèm Về điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị đất, đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu điều kiện sống đa dạng 38 Giá đất (nghìn đồng/m2) Đường phố Hình 4.1: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường, phố từ (I) đến (V) Qua đồ thị 4.3 ta thấy, đoạn đường, phố tiến hành điều tra điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất vị trí tuyến đường phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại + VT1 có giá cao gần mặt đường lớn người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất + VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường, phố điều tra khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1, VT2, VT3 + Các đất VT4 chủ yếu dùng để Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khơng thể rõ rệt loại vị trí Thực tế người dân sống vị trí trung tâm chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng định mức giá đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn vị trí 39 4.3.2 Yếu tố hình thể, diện tích đất Yếu tố đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường phố Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập quán lâu đời Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Yếu tố thể qua mẫu tuyến đường điều tra để thể rõ nhận xét trên: Bảng 4.4: Trích từ phụ lục - thông tin điều tra Mẫu Diện tích Mặt tiền Độ sâu III1a III1b 150 98 5,7 6,0 26,3 16,3 III1c 100 III2a III2b III2c III3a III3b III3c III4a III4b III4c III5 95 187.5 145 99 168 150 92 234.3 124.5 235.2 Hình thể Gqđ (Nghìn đồng/m²) 7.500 7.500 CN CN hình thang 4,0 25,0 7.500 ngược 5,7 16,7 CN 8.000 4,5 41,7 L 8.000 6,5 22,3 CN 8.000 8,0 12,4 CN 7.500 5,0 33,6 HT 7.500 6,0 25,0 CN 7.500 4,8 19,2 CN 5.500 5,5 42,6 L 5.500 5,5 22,6 HT 5.500 6,2 22,5 CN 4.500 (Nguồn:Số liệu điều tra, vấn) Gtt (nghìn đồng/m²) 9.600 9.500 9.450 11.000 10.800 11.100 10.800 10.700 11.000 8.000 8.500 8.200 5.000 40 Giá đất (nghìn đồng/m2) Mẫu Hình 4.2 Đồ thị so sánh giá đất thị trường tuyến đường từ (I) đến (V) Qua bảng bảng 4.4 đồ thị 4.2 ta thấy, VT1 tuyến đường lơ đất có chiều rộng mặt tiền hình thể khác giá đất khác nhau, từ cống cống cầu Bị đến cổng Bưu Đại Từ với chiều rộng mặt tiền hình thể chữ nhật 5,7m giá 11.000.000 đồng /m2, 6m2 giá 11.200 nghìn đồng/m2 Các lơ đất có mặt tiền rộng hình thể đẹp khả sinh lời cao, có khơng gian thuận lợi cho công việc kinh doanh lơ đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hình thể hình L 4.3.3 Yếu tố sở hạ tầng đất Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng cơng trình cơng cộng, chất lượng khả phục vụ chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, cơng viện ) Ngồi ra, nghiên cứu yếu tố cần phải tính đến hệ thống cơng trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông v.v.) Đây yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, tất tuyến đường chịu ảnh hưởng yếu tố Các tuyến đường, phố có chất lượng đường đảm bảo, phần lớn người dân sống tuyến đường cơng nhân viên chức, dân trí cao nên họ quan tâm đến chất lượng 41 sống Các cơng trình cơng cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần làm đất vị trí có giá cao Các dịch vụ dân sinh điện, nước, điện thoại, an ninh trật tự đảm bảo Trên đường, phố, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng đoạn đường thể Đồ thị 4.3 Sự khác biệt tất tuyến đường có khoảng cách đến đường, phố trung tâm khác nhau, kéo theo khả tiếp cận với cơng trình cơng cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường Giá đất (nghìn đồng/m2) Đường phố Hình 4.3: Đồ thị so sánh giá đất trung bình thị trường theo VT năm tuyến đường, phố từ (I) đến (V) Qua đồ thị 4.2 ta thấy năm tuyến đường, phố có mức giá thị trường khác Đường giao thông năm tuyến đường, phố đánh mức tốt, nhiên đoạn đường Từ cống cầu Bị đến cổng Bưu Đại Từ cổng Bưu Đại Từ đến kiốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang thị trấn Đại Từ) có giá đất cao hơn, lý đường phố nơi tập trung nhiều cơng trình cơng cộng phục vụ dân sinh chợ, bưu điện, bến xe v.v 42 Đối với mẫu điều tra khác thị trường phản ánh quy luật giảm giá đất tương ứng với khoảng cách đến cơng trình cơng cộng nằm đoạn đường, phố tăng dần Từ thấy, mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng lớn tới giá đất, yếu tố định đến chất lượng sống người dân khu vực đường, phố 4.3.4 Yếu tố khác Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất 4.3.4.1: Yếu tố tâm lý Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể 4.3.4.2: Yếu tố pháp lý Tình trạng pháp lý đất yếu tố quan tâm Các đất có đầy đủ giấy tờ liên quan đến đất mua - bán với mức giá cao nhiều đất khơng có giấy tờ, đất bị tranh chấp hay lấn chiếm Ví dụ: 43 Giá đất (nghìn đồng/m2) Vị trí Hình 4.4 Đồ thị so sánh giá đất thị trường theo VT hai tuyến đường (II) (V) Qua đồ thị 4.4 VT3 tuyến đường (III) có đầy đủ GCNQSDĐ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật nên giao dịch thành cơng với mức giá 9.400 nghìn đồng/m2 Cịn đất đường (V) khơng có GCNQSDĐ giấy tờ theo quy định pháp luật nên dù giao bán với mức giá thấp 6.000 nghìn đồng/m2 chưa có người mua 4.3.4.3 Yếu tố mơi trường xung quanh Môi trường xung quanh ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị chuyển nhượng đất Yếu tố hiểu là: điện, nước, rác thải, không khí Chọn hai tuyến đường để đánh sau: - Tuyến từ quốc lộ 37 đến cổng trường THPT Đại Từ, tuyến đường gần khu vực trường học nơi tập trung nhiều nhà nghỉ, nhà trọ nên lượng chất thải rắn,chất thải lỏng chất thải khí thải nhiều, mơi trường bị nhiễm - Từ cổng Bưu Đại Từ đến kiốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang thị trấn Đại Từ), nơi trung tâm thị trấn nghĩa trang liệt sĩ mơi trường cảnh quan quan tâm, đẹp trang nghiêm 44 Giá đất (nghìn đơng/2) Vị trí Hình 4.5: Đồ thị so sánh giá đất trung bình thị trường theo VT hai đường (I) (III) Qua trình điều tra, tuyến đường (I) (III) có mức giá chịu ảnh hưởng yếu tố tương đối rõ rệt Hai tuyến đường có giá quy định đoạn đường (I) có giá thị trường thấp đường (III).Ví dụ VT1 đường 1.100 nghìn đồng/m 2, VT2 975 nghìn đồng/m2, VT 3,4 tương tự 4.4 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 qua phiếu điều tra 4.4.1 Đánh giá hiểu biết người dân giá đất quản lý giá đất Bảng 4.5.Đánh giá hiểu biết người dân giá đất quản lý giá đất STT Chỉ tiêu Tuổi Nghề nghiệp Số phiếu * 20-30 30-50 >50 CB, công nhân viên chức Buôn bán Lao động tự Khác 18 27 12 15 13 22 Tỉ lệ (%) 31,58 47,37 21,05 26,31 24,56 38,60 10,53 (Chú ý *: ∑số phiếu: 57 phiếu) ... tra - Thực trạng giá đất thị trấn Đại Từ 3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 3.2.3.1 Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 3.2.3.2... Yếu tố hình thể đất ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 3.2.3.3 Yếu tố sở hạ tầng đất ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 3.2.3.4 Yếu tố khác ảnh hưởng đến. .. đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.3.4 Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013