Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM MAI HỮU THƢỢC NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2011-2012 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS.Vũ Thị Thanh Thuỷ Thái Nguyên - 2013 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và chưa ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Mọi trích dẫn trong luận án đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Mai Hữu Thƣợc Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Luận án được hoàn thành với sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân và cơ quan nghiên cứu. Trước hết, tác giả xin chân thành cảm ơn TS Vũ Thị Thanh Thuỷ ng huyện Bắc Quang, Uỷ ban nhân dân thị t Quang, Phòng quản lý đào tạo sau đại học trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Nhân dịp này, tác giả xin chân thành cảm ơn các cơ quan trên. , ngày 8 tháng 9 năm 2013 Tác giả Mai Hữu Thƣợc Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 3 2.1 Mục tiêu tổng quát 3 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 3. Yêu cầu 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 4 1.2. Cơ ở thực tiễn của đề tài 6 1.2.1. Khái niệm thị trường Đất đai 6 1.2.2. Vai trò của thị trường Đất đai 6 1. 3. Cơ sở khoa học của đề tài 7 1. 3.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất 8 1.3.2. Lãi suất ngân hàng 9 1.3.3. Quan hệ cung cầu 10 1.4. Khai quát các quy định liên quan đến giá đất 14 1.4.1. Các khái niệm liên quan 14 17 1.4.3. Phương pháp định giá đất. 19 1.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 21 26 1.5.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới 26 1.5.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam 28 1.5.3. Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Việt Quang 31 1.6. Cơ sở pháp lý 32 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv Chƣơng 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 34 2.1. Phạm vi nghiên cứu 34 2.2. Đối tượng nghiên cứu 34 2.3. Nội dung nghiên cứu 34 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị trấn Việt Quang 34 2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý Đất đai của thị trấn Việt Quang 34 2.3.3. Thực trạng giá đất quy định tại thi trân Việt Quang năm 2011- 2012 34 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trần Việt Quang 34 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp 35 2.4. Phương pháp nghiên cứu 35 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 36 2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 37 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Việt Quang 38 3.1.1. Vị trí địa lý 38 39 3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 41 3.2. Tình hình sử dụng, quản lý Đất đai trên địa bàn thị trấn Việt Quang . 44 3.2.1. Tình hình sử dụng Đất đai 45 3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thị trấn Việt Quang 47 3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Việt Quang 50 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Việt Quang 52 3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 52 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 54 3.4.3. Ảnh hưởng của vị tri lô đất đến giá đất 63 3.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 66 3.4.5. Ảnh hưởng của yếu tố hướng thửa đất 69 3.4.6. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 1. Kết luận 75 2. Kiến nghị 76 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. UBND : Ủy ban nhân dân 2. CNH : Công nghiệp hóa 3. HĐH : Hiện đại hóa 4. XHCN : Xã hội chủ nghĩa 5. CNTB : Chủ nghĩa tư bản 6. NĐ : Nghị định 7. CP : Chính phủ 8. QĐ : Quyết định 9. TT : Thông tư 10. QSDĐ : Quyền sử dụng đất 11. BĐS : Bất động sản 12. HĐND : Hội đồng nhân dân 13. TPTN : huyện Bắc Quang 14. KH : Kế hoạch 15. VT : Vị trí 16. VNĐ : Việt Nam Đồng 17. QH : Quy hoạch 18. BCĐ : Ban chỉ đạo 19. TĐT : Tổng điều tra 20. QLĐĐ : Quản lý đất đai 21. XDCB : Xây dựng cơ bản Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của thị trấn Việt Quang năm 2012 42 43 Bảng 3.3. Tình hình sử dụng đất năm 2011-2012 46 Bảng 3.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 48 Bảng 3.5 Cấp giấy chứng nhận QSD đất giai đoạn năm 2011-2012 49 Bảng 3.6. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2011 đến 2012 52 Bảng 3.7. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 52 Bảng 3.8. Giá đất của các đường phố nhóm I 55 Bảng 3.9. Giá đất của các đường phố nhóm II 58 Bảng 3.10. Giá đất của các đường phố nhóm III 60 Bảng 3.11. Giá đất của các đường phố nhóm IV 62 Bảng 3.12. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất cùng 1 tuyến đường. 64 Bảng 3.13. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất nhóm I có hình thể tốt 67 Bảng 3.14. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất nhóm II có hình thể xấu 68 Bảng 3.15. So sánh giữa 2 nhóm I và II 68 Bảng 3.16. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất 69 Bảng 3.17. Đặc điểm của một số khu dân cư 70 Bảng 3.18: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 71 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ viii DANH MỤC CÁC HÌNH Đồ thị 3.1. Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang 38 Đồ thị 3.2. Diện tích đã cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49 Đồ thị 3.3: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường phố nhóm I 57 Đồ thị 3.4: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường phố nhóm II 59 Đồ thị 3.5: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường phố nhóm III 61 Đồ thị 3.6: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường phố nhóm IV 63 Đồ thị 3.7. So sánh chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà nước ở các vị trí khác nhau 65 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được. Loại tài nguyên này được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì Đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu Đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó Đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của Đất đai ngày càng lớn, giá cả Đất đai ngày càng cao. . Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường Đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá Đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ Đất đai [...]... ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn là cần thiết Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011- 2012 nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Việt Quang nói riêng cũng như trên toàn huyện Bắc Quang nói chung 2 Mục tiêu nghiên. .. sẽ ảnh hưởng đến giá cả + Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất + Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất + Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất. .. http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 18 Giá đất đất đất Giá đất đất trong định giá đất đất - Nguyên tắc s đất đất Mục đí đất - - đất đất đất lên cao Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 19 - đất - - đất - Nguyên tắc ưu tiên cho Đất đai đất [25] 1.4.3 Phương pháp định giá đất 1.4.3.1 Các phương pháp định giá đất Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc sống Các quy định... thửa đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên, nhà hát Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết định đến giá cả Đất đai Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng đến giá đất + Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, ... http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 16 đất trong đó có yếu tố chủ quan của con người Người mua và người bán đồng ý ở một mức giá dựa trên những tính toán về kinh tế và tại một trạng thái tâm lý nhất định tác động - Gi T - Giá Đất đai không ph t giá đất - Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 17 hình thành t - - [25] 1.4.2 Ngu ịnh giá đất nguyên tắc định giá đất : đất đất đất đất Số hóa bởi trung tâm học liệu... UBND tỉnh Hà Giang -Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận của đề tài Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân... đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất + Địa hình: Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mù , ngược lại giá của nó sẽ cao hơn... nhập không đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá Phương pháp định giá đất ở Thái Lan Ở Thái Lan, việc xác định giá đất dựa vào các phương pháp xác định giá đất sau đây: - Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên thị trường... cho đất đai vì vậy mà có ảnh hưởng đến giá cả Đất đai Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 26 + Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu thửa đất Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất. .. cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả Đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa . Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011- 2012 nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, . 3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Việt Quang 50 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Việt Quang 52 3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình. Thực trạng giá đất quy định tại thi trân Việt Quang năm 2011- 2012 34 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trần Việt Quang 34 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp