i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––––– TRẦN XUÂN CHIẾN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ - TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan THÁI NGUYÊN - 2012 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trần Xuân Chiến Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thành phố Cẩm Phả, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: 1. PGS.TS. Đỗ Thị Lan - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cô đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này. 2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập. 3. Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thành phố Cẩm Phả, các thầy giáo, cô giáo, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Xuân Chiến Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt và ký hiệu vi Danh mục các bảng vii MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1 1.2. Mục đích nghiên cứu đề tài 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài 2 Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1. Tổng quan thị trường bất động sản 3 1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản 3 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản 3 1.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản 3 1.1.1.3. Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản 3 1.1.1.4. Các loại thị trường bất động sản 4 1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản 4 1.1.3. Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản 5 1.1.3.1. Cung cầu về bất động sản 5 1.1.3.2. Quan hệ cung cầu bất động sản 6 1.1.4. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 6 1.1.4.1. Nhà nước 6 1.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư) 6 1.1.4.3. Các tổ chức trung gian 7 1.1.4.4. Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước 7 1.2. Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai 7 1.3. Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 9 1.3.1. Khái niệm 9 1.3.2. Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1945 đến nay 11 1.4. Những đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta 13 1.4.1. Khái niệm và sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta . 13 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 1.4.2. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 15 1.5. Nội dung quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất 17 1.6. Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất 19 1.6.1. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất 19 1.6.2. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung 20 1.6.3. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cầu 24 1.7. Quản lý thị trường đất đai ở một số nước trên thế giới 25 1.7.1. Quản lý thị trường đất đai ở Australia 25 1.7.2. Chế độ sở hữu và quản lý thị trường quyền sử dụng đất ở Trung Quốc 26 1.7.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Hàn Quốc 27 Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1. Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu 28 2.2. Nội dung nghiên cứu 28 2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của vùng nghiên cứu 28 2.2.2. Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn nghiên cứu 28 2.2.3. Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn nghiên cứu 28 2.2.4. Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS 28 2.3. Phương pháp nghiên cứu 28 Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 30 3.1.1.1. Vị trí địa lý 30 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo 31 3.1.1.3. Khí hậu 31 3.1.1.4. Thủy văn 32 3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên 33 3.1.1.6. Điều kiện kinh tế - xã hội 34 3.2. Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 42 3.2.1. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 42 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v 3.2.1.1. Thực trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 45 3.2.1.2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính 49 3.2.1.3. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng 51 3.2.1.4. Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai 53 3.2.1.5. Thực trạng chính sách tài chính đất đai 54 3.2.1.6. Thực trạ ng công tá c thế chấ p, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 62 3.3. Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 63 3.3.1. Những kết quả tích cực 63 3.3.2. Những hạn chế 64 3.3.3. Nguyên nhân 65 3.4. Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 67 3.4.1. Mục tiêu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS 67 3.4.1.1. Mục tiêu 67 3.4.1.2. Quan điểm 68 3.4.2. Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 70 3.4.2.1. Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS 70 3.4.2.2. Các giải pháp về thị trường 76 3.4.2.3. Giải pháp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường đất đai 76 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78 1. Kết luận 78 2. Đề nghị 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân TNMT : Tài nguyên và Môi trường XHCN : Xã hội chủ nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tổng hợp lao động trong các ngành, lĩnh vực năm 2011 37 Bảng 3.2: Hiện trạng dân số thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2000 - 2011 38 Bảng 3.3: Phân bổ diện tích các loại đất đến năm 2015 của thành phố 46 Bảng 3.4: Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả từ năm 2007 đến năm 2011 47 Bảng 3.5: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Tính đến 31/12/2011) 50 Bảng 3.6: Tình hình thực hiện công tá c đấ u giá , đấ u thầ u quyề n sử dụ ng đấ t tạ i thành phố Cẩm Phả giai đoạ n 2007 - 2011 52 Bảng 3.7: Tình hình giải phóng mặt bằng từ năm 2008 đến năm 2011 53 Bảng 3.8: Số hộ biết về thông tin quy hoạch đất đai 54 Bảng 3.9: Giá đất Nhà nước quy định tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2004 - 2011 56 Bảng 3.10: Giá đất trên thị trường thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2008 - 2011 57 Bảng 3.11: Kết quả điều tra giá đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2011 58 Bảng 3.12. Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2007 - 2011 59 Bảng 3.13: Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn 2007 - 2011 60 Bảng 3.14: Kết quả thu lệ phí trước bạ giai đoạn 2007 - 2011 60 Bảng 3.15: Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2007-2011 61 Bảng 3.16. Lượ ng giao dịch bấ t độ ng sả n tại thà nh phố Cẩm Phả, tnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 62 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng là nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Lịch sử của nhân loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến tranh đẫm máu giữa các quốc gia, các dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai , lãnh thổ. Vì vậy nhiệm vụ giữ gìn , bồ i bổ và sử dụ ng đấ t đai tiế t kiệ m , có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗ i cơ quan và mỗ i công dân Việ t Nam. Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và đang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá , hiện đại hoá đất nước , đất đai được khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt , là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế , chính trị. Chính vì vậy mà thị trường bấ t độ ng sả n có tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của nhân dân. Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, của Cẩm Phả nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Nhằm trốn thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá cả. Các quan hệ sở hữu và sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức xúc; khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị trên thị trường biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai. Những tồn tại nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đây cũng chính là nhiệm vụ mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai. Trong điều kiện thành phố Cẩm Phả đang từng ngày phát triển nhanh chóng, thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho thị trường bất động sản. Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh". 1.2. Mục đích nghiên cứu đề tài - Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác động và ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. - Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. 1.3. Ý nghĩa của đề tài - Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước. - Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách, cơ chế tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cẩm Phả nói riêng và cả nước nói chung. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn [...]... hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; + Quản lý quy hoạch và kế hoạch việc sử dụng đất; + Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất; + Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Thống kê, kiểm kê đất đai; + Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS; + Quản lý, giám sát... tượng bị quản lý, nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước cá thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi của người bị quản lý nhằm mục đích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả trên phạm vi cả nước và trên từng địa phương Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai... dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng. .. trên thị trường bất động sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất Đây là điểm khác biệt với thị trường bất động sản ở các nước TBCN Vì ở các nước này họ trao đổi quyền sở hữu với đầy đủ các quyền có liên quan 1.1.1.3 Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có các bộ phận sau: - Nhà. .. gồm: + Các chủ thể sử dụng đất; + Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; Như vậy, đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai chính là hành vi, hoạt động của các cơ quan, tổ chức và cá nhân trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai - Mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai được xác định cụ thể trong Hiến pháp năm 1992 và trong các quy định của pháp luật về đất đai, đó là bảo đảm sử dụng đất đai đúng mục... LIỆU 1.1 Tổng quan thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từ Luật cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản và động sản gồm các công trình xây dựng,... sử dụng Như vậy trên cùng một mảnh đất có hai chủ, một là chủ sở hữu là toàn dân mà đại diện là Nhà nước và một chủ sử dụng đất Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận tài sản hợp pháp của họ Như vậy người sử dụng. .. việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Nhà nước tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất và phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS Đăng ký quỹ nhà, đất nhằm làm cho Nhà nước xác nhận tính hợp pháp của chủ sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của chủ sở hữu đó Giấy tờ đăng ký nhà, đất là... CỨU 2.1 Địa điểm, thời gian, đối tƣợng nghiên cứu - Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn thành phố Cẩm Phả- tỉnh Quảng Ninh - Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 6/2010 đến tháng 12/2011 - Đối tượng nghiên cứu: Những chính sách, quy định của pháp luật và thực tiễn công tác quản lý nhà nước về đất đai, về thị trường quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thị trường quyền sử dụng đất gắn liền với thị trường BĐS, trong. .. Thị trường quyền sử dụng đất bị lệ thuộc vào giới hạn bởi mục đích sử dụng đất: Theo điều 13 Luật đất đai năm 2003, đất được phân thành ba nhóm chính; Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng Trong đó, việc chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước Từ quy định đó, thị trường quyền sử dụng đất chỉ hoạt động trong từng nhóm đất Những giao dịch chuyển quyền sử dụng . công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 67 3.4.1. Mục tiêu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong. CHIẾN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ - TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã. điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 15 1.5. Nội dung quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất 17 1.6. Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất 19