ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ TIẾN MINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ SÔNG CÔNG - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : TS. Dư Ngọc Thành Thái Nguyên, năm 2012 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Ngô Tiến Minh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii ii LỜI CẢM ƠN Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Dƣ Ngọc Thành đã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân thị xã Sông Công, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sông Công; Thanh tra thị xã Sông Công nơi tôi công tác, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này. Tác giả luận văn Ngô Tiến Minh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii iii MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU i Đặt vấn đề 1 Mục đích của đề tài 2 Yêu cầu của đề tài 3 Ý nghĩa của đề tài 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN 5 1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 5 1.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 5 1.2. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 14 1.2.2. Các hình thức đấu giá trên thế giới 20 1.3. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại nước ta và trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 24 1.4. Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước 25 1.4.1. Tình hình đấu giá QSDĐ của một số nước 25 1.4.2. Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước 27 1.4.3. Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 30 1.4.4. Tình hình nghiên cứu trên địa bàn thị xã Sông Công 30 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46 2.1. Đối tượng nghiên cứu 46 2.2. Phạm vi nghiên cứu 46 2.3. Nội dung nghiên cứu 46 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sông Công 46 2.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2006 - 2010 47 2.3.3. Điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 47 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv iv 2.3.4. Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Sông Công 47 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 47 2.4. Phương pháp nghiên cứu 47 2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 47 2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 47 2.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 48 2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 48 2.4.5. Phương pháp chuyên gia 48 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49 3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 49 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 49 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên 53 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2006 - 2010 62 3.3. Điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 67 3.3.1. Phiên đấu giá đầu tiên được tổ chức tại thị xã Sông Công Error! Bookmark not defined. 3.3.2. Phiên đấu giá được coi là thành công nhất được tổ chức trên đại bàn thị xã Sông Công 71 3.4. Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Sông Công 76 3.4.1. Hiệu quả kinh tế 76 3.4.2. Hiệu quả xã hội 83 3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 85 3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86 3.5.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công 86 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v v 3.5.2. Đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế trong công tác đấu giá đất trên địa bàn thị xã Sông Công 89 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 91 Kết luận 91 Đề nghị 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TP Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân KDC Khu dân cư TDP Tổ dân phố STT Số thứ tự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2008 63 Bảng 3.2: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2009 64 Bảng 3.3: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2010 65 Bảng 3.4: Kết quả giá trị đấu giá được từ năm 2008 đến 2010 66 Bảng 3.5: Kết quả giá trúng đấu giá KDC La Đình năm 2008 70 Bảng 3.6: So sánh mức chênh lệch giá tại dự án KDC La Đình năm 2008 70 Bảng 3.7: Kết quả đấu giá KDC tổ dân phố 4,5 phường Mỏ Chè 72 Bảng 3.8: So sánh mức chênh lệch giá KDC TDP 4,5 74 phường Mỏ Chè năm 2009 74 Bảng 3.9: Kết quả giá trị đấu giá năm 2008 76 Bảng 3.10: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá dự kiến trong đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 77 Bảng 3.11: Kết quả giá trị đấu giá năm 2009 77 Bảng 3.12: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá dự kiến trong đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 78 Bảng 3.13: Kết quả giá trị đấu giá năm 2010 79 Bảng 3.14: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá dự kiến trong đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 80 Bảng 3.15. Kết quả đấu giá tại khu dân cư đường Thống Nhất 81 Bảng 3.16. So sánh giá trị QSD Đ giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và qua đấu giá quyền sử dụng đất tại KDC đường Thống Nhất 81 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Hình vẽ 1.1. Cơ cấu sử dụng đất thị xã sông công năm 2010 31 Hình vẽ 3.1. Biểu đồ cơ cấu kinh tế (Theo Theo số liệu tổng hợp đến 31/12/2010 của phòng thống kê- UBND thị xã) 54 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 1 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam đã có nhiều những bước đi tắt, đón đầu, học hỏi kinh nghiệm phát triển kinh tế của nhiều quốc giá. Nguồn lực từ các tài nguyên thiên nhiên, tài nguyên khoáng sản, tài nguyên đất, tài nguyên nhân văn… tất cả đều góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế cả đất nước. Tài nguyên đất là nguồn tài nguyên tối quan trọng tạo tiền đề, cơ sở cho phát triển các ngành kinh tế khác. Vì vậy việc quản lý quỹ đất, quản lý thị trường bất động sản là rất quan trọng và ngày cảng thể hiện tầm quan trọng khi nền kinh tế càng ngày càng phát triển. Khi thị trường bất động sản phát triển như một ngành kinh doanh thì nó sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế của đất nước. “ Thị trường BĐS được mở ra lần đầu tiên cho công trình có vốn đầu tư nước ngoài vào tháng 4 năm 1990 khi Bộ Tài chính ra quyết định 310/TC-VP quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” [18]. Cùng với tiến trình hội nhập, phát triển của đất nước, thị trường BĐS ở Việt Nam đã và đang ngày càng khẳng định vai trò của mình, góp phần mạnh mẽ thúc đẩy nền kinh tế cả nước. Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng. Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay. Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả và phát huy tối đa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn [...]... đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010" Mục đích của đề tài - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công trong giai đoạn 2006- 2010 - Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thị. .. về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ - Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61 - Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng. .. địa phương, giúp cho Sông Công sớm đạt được mục tiêu đến năm 2015 từ Thị xã lên Thành phố Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4 5 Chƣơng 1 TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Giá đất và các vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Giá đất Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động... năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán,... tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng + Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu - Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau: + Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu... giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tính khách quan - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn Ý nghĩa của đề tài Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc phục những tồn tại còn gặp phải Thực hiện công. .. phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 6 đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời... http://www.lrc-tnu.edu.vn 18 19 Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã qui định cụ thể: - Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau: + Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn... quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất - Thông tư liên tịch số 02 /2010/ TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương * Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là... giao đất, cho thuê đất Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thấu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng . đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công trong giai đoạn 2006- 2010. - Đánh giá hiệu quả công tác đấu. tế, xã hội của thị xã Sông Công 46 2.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2006 - 2010 47 2.3.3. Điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông. trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2006 - 2010 62 3.3. Điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 67 3.3.1. Phiên đấu giá đầu tiên được tổ chức tại thị xã Sông Công Error!