Đang tải... (xem toàn văn)
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngàycàng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xâydựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đóthị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủhơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều yếutố manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịpsự phát triển của các nước trên thế giới. Tuy vậy, trong những năm gần đây chínhsách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải cách góp phần xây dựng thịtrường bất động sản ngày càng phát triển hơn.Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng sâurộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài chính trongnước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị trường bất động sảnlà một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới. Vì vậy,dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường bất động sản ViệtNam không tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu, đánh giá, phân tích tác động củacuộc khủng hoảng tài chính thế giới đến thị trường tài chính cũng như thị trườngbất động sản Việt Nam để biết được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa rađược các định hướng phát triển cho loại thị trường vốn nhạy cảm này là một vấnđề cần thiết.Phạm vi nghiên cứu của đề tài:Đề tài không đi sâu vào phân tích tác động của khủng hoảng tài chính thế giới đến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở đề tài này chỉ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến tình hình và hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của pháp luật đất đai vàpháp luật có liên quan. Từ đó thấy được những ảnh hưởng từ bên ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam, để đề ra các hướng phát triển cho thị trường này.
Nguyễn Văn Tùng Lời mở đầu Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngàycàng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xâydựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đóthị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủhơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều yếutố manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịpsự phát triển của các nước trên thế giới. Tuy vậy, trong những năm gần đây chínhsách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải cách góp phần xây dựng thịtrường bất động sản ngày càng phát triển hơn. Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng sâurộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài chính trongnước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị trường bất động sảnlà một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới. Vì vậy,dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường bất động sản ViệtNam không tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu, 1 Nguyễn Văn Tùng đánh giá, phân tích tác động củacuộc khủng hoảng tài chính thế giới đến thị trường tài chính cũng như thị trườngbất động sản Việt Nam để biết được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa rađược các định hướng phát triển cho loại thị trường vốn nhạy cảm này là một vấnđề cần thiết. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đề tài không đi sâu vào phân tích tác động của khủng hoảng tài chính thế giới đến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở đề tài này chỉ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến tình hình và hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của pháp luật đất đai vàpháp luật có liên quan. Từ đó thấy được những ảnh hưởng từ bên ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam, để đề ra các hướng phát triển cho thị trường này. 2 Nguyễn Văn Tùng ChươngI: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH HIỆN NAY. 1.Lý luận chung về khủng hoảng tài chính và tình hình thế giới hiện nay. 1.1 Khái niệm và nguyên nhân khủng hoảng tài chính. Khái niệm khủng hoảng tài chính: Tài chính được hiểu theo nghĩa rộng là tập hợp các quỹ tiền tệ cùng với các mối quan hệ giữa chúng. Trong nền kinh tế thị trường luôn có sự luân chuyển các luồng vốn tiền tệ và trong quá trình đó hình thành các quỹ tiền của tất cả các chủ thể trong xã hội mà giữa chúng có mối quan hệ chặt chẽ, ảnh hưởng lẫn nhau tạo nên một hệ thống tài chính. Khủng hoảng tài chính là tình trạng tài chính (quỹ) mất cân đối nghiêm trọng có thể dẫn đến 3 Nguyễn Văn Tùng sụp đổ quỹ. Đặc trưng của mỗi quỹ – cấu thành hệ thống tài chính là các dòng tiền vào/ra; nhận/thanh toán;… hình thành tài sản có, tài sản nợ. Khủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra khi có hiện tượng mất cân đối nghiêm trọng giữa tài sản có và nghĩa vụ thanh toán về số lượng, thời hạn, chủng loại tiền. Đó là hiện tượng Một nhóm lớn các tổ chức tài chính có giá trị nguồn vốn vượt quá giá trị thị trường của cáctài sản, dẫn đến hiện tượng đổ xô đến ngân hàng và sự dịch chuyển cơ cấu đầu tư, sự sụp đổ củamột số doanh nghiệp tài chính và cần thiết phải có sự can thiệp của nhà nước. Khủng hoảng tài chính (ngân hàng) là tình huống trong đó một bộ phận lớn các ngân hàng (NH) của một quốc gia đột ngột mất khả năng thanh toán cũng như khả năng trả nợ. Cầu về tiền dự trữ quá lớn khiến cho NH không thể cùng một lúc đáp ứng tất cả mọi người.Có hiện tượng khan hiếm tín dụng. Giá trị tài sản của ngân hàng giảm mạnh và gây ra hiện tượng mất khả năng trả nợ, một số NH sụp đổ và xuất hiện tình trạng đổ xô đến các NH. Các “bong bóng” giá tài sản nổ 4 Nguyễn Văn Tùng tung: sự sụt giá ban đầu trong giá trị các tài sản buộc các NH phải bán tiếptài sản và làm giá tài sản tiếp tục giảm mạnh hơn nữa. Các khoản tín dụng hình thành trong thời điểm bùng nổ được mang ra bán tháo. Nguyên nhân khủng hoảng tài chính hiện nay: Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, sự phát triển cũng như các biến động từ nền kinh tế của các quốc gia phát triển cũng đã, đang, và sẽ tác động đến nền kinh tế của nhiều nước trên thế giới. Gần đây khủng hoảng tài chính và sự trì trệ của nền kinh tế Mỹ cũng đã ảnh hưởng đến nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam (VN). Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính lần này là sự suy sụpcủa thị trường bất động sản. Ở Mỹ, gần như hầu hết người dân khi mua nhà là phải vay tiền ngânhàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một thời gian dài sau đó. Do đó, có một sự liên hệ rất chặt chẽgiữa tình hình lãi suất và tình trạng của thị trường bất động sản. Khi lãi suất thấp và dễ vay mượnthì người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi suất cao thì thị trường giậm chân,người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống thấp. 5 Nguyễn Văn Tùng Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, tham gia vào thị trường bất động sản là nguyên nhân dẫn đến tình hình tài chính suy thoái hiện nay của Mỹ. Có ba yếu tố chính đã tạo nên hiện tượng tăng giảm trong thị trường bất động sản ở Mỹ. Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc các ngân hàng cũng hạ lãi suất cho vay tiền mua bất động sản (mặc dù những loại lãi suất cho vay tiền mua nhà do các ngân hàng thương mại ấn định bao giờ cũng cao hơn nhiều so với lãi suất cơ bản của Fed, nhưng mức độ cao hay thấp của chúng bao giờ cũng phụ thuộc vào lãi suất cơ bản). Vào giữa năm 2000 thì lãi suất cơ bản của Fed là trên 6% nhưng sau đó lãi suất này liên tục được cắt giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉcòn 1%. Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chính sách chung của chính phủ lúc bấy giờlà khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhóm dân da màu được vay tiền dễ dànghơn để mua nhà. Việc này phần lớn được thực hiện thông qua hai công ty được bảo trợ bởi chínhphủ là Fannie Mae và 6 Nguyễn Văn Tùng Freddie Mac. Hai công ty này giúp đổ vốn vào thị trường bất động sảnbằng cách mua lại các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại, biến chúng thành các loạichứng từ được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp (mortgage-backed securities – MBS –chứng khoán bất động sản), rồi bán lại cho các nhà đầu tư ở Phố Wall, đặc biệt là các ngân hàngđầu tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill Lynch. Thứ ba, như đã trình bày ở trên, bởi vì có sựbiến đổi các khoản cho vay thành các công cụ đầu tư cho nên thị trường tín dụng để phục vụ chothị trường bất động sản không còn là sân chơi duy nhất của các ngân hàng thương mại hoặc cáccông ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa. Nó đã trở nên một sân chơi mới cho các nhàđầu tư, có khả năng huy động dòng vốn từ khắp nơi đổ vào, kể cả dòng vốn ngoại quốc. Điểm đặc biệt ở đây là bởi vì việc hình thành, mua bán, và bảo hiểm MBS là vô cùng phứctạp cho nên nó diễn ra gần như là ngoài tầm kiểm soát thông thường của chính phủ. Bởi vì thiếusự kiểm soát cần thiết cho nên lòng tham và tính mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư.Bên cạnh đó, bởi vì có thể bán lại phần lớn các khoản vay để các công ty khác biến chúng thànhMBS, các ngân hàng thương mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năngtrả nợ của người vay 7 Nguyễn Văn Tùng Qua phân tích các lý do trên, cho thấy thị trường bất động sản trở nên rất nhộn nhịp, nhiềungười có thu nhập thấp hoặc không có tín dụng tốt vẫn đổ xô đi muanhà, và khoản tiền cho vaycủa các ngân hàng dành cho khoản này ngày càng tăng. Các công ty tài chính mạnh tay hơntrong việc mua lại các khoản cho vay đầy mạo hiểm do phải đối đầu với cạnh tranh nhiều hơn từcác công ty khác. Trong khi đó, nhu cầu mua lại MBS của các nhà đầu tư vẫn cao bởi vì cho tớitrước năm 2006 thì thị trường bất động sản vẫn chữa có dấu hiệu nổ bong bóng. Hơn nữa họđược trấn an từ các hợp đồng bảo hiểm từ các công ty bảo hiểm và đầu tư khác. Việc này khiếncho các công ty bán bảo hiểm ngày càng mạnh tay hơn trong việc bán bảo hiểm ra thị trường, bấtchấp khả năng đảm bảo của mình. Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất động sản liên tục.Giá nhà bình quân đã tăng đến 54% chỉ trong vòng bốn năm từ 2001 (năm bắt đầu cắt mạnh lãisuất) đến 2005. Việc này cũng dẫn đến vấn đề đầu cơ và ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục lên. Hệ quả làngười ta sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lời. Do đó, một bong bóng đã thành hình trongthị trường bất động sản. Cơn địa chấn tài chính ở Mỹ xuất phát từ khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản. Thực tếcho thấy, nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng tài chính ở 8 Nguyễn Văn Tùng Mỹ là do việc các ngân hàng cho vayquá lớn để đầu tư vào bất động sản, đến lúc người đi vay không trả được nợ, các ngân hàng đầutư tuyên bố vỡ nợ, một số lượng lớn nhà cửa bị siết nợ, tình trạng ấy kéo theo phản ứng dâychuyền của hệ thống ngân hàng, và tiếp tục ảnh hưởng đến các thị trường vốn khác như thịtrường chứng khoán, thị trường tài chính khác… dẫn đến tình trạng khủng hoảng tài chính hiệnnay. Nguyên nhân trực tiếp của khủng hoảng là bắt nguồn từ sự phát triển tín dụng quá nóng, vớisự hỗ trợ của nghiệp vụ chứng khoán hóa, dẫn đến nhu cầu giả tạo, giá nhà đất leo thang và cáckhoản tín dụng rủi ro cao. Khi rủi ro phát sinh, giá nhà đất và chứng khoán sụt giảm dẫn đếnkhủng hoảng tín dụng. 1.2 Tình hình khủng hoảng tài chính hiện nay (thế giới và VN). Tình hình thế giới: Mỹ đươc coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và chịu nhiều tổn thất nhất.Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động sản thế chấp, tổng số khoảng 12 ngàn tỷUSD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn, khó đòi. Những người không có khả năng trảnợ cũng được cho vay. Những hợp đồng đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và 9 Nguyễn Văn Tùng phát hành chứng khoán phái sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho vay thế chấp này để bán ratrên khắp các thị trường quốc tế. Khi các chứng khoán này mất giá thảm hại, thị trường không cóngười mua, nên các ngân hàng, công ty bảo hiểm, các tổ chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USDchứng khoán đó không bán được, mất khả năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đếngục ngã hoặc phá sản. Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễmđộc đó, nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các ngân hàng Tại Úc, đặc điểm của nền kinh tế Úc là phụ thuộc vào ngành tài nguyên khoáng sản (than đá,quặng, vàng, dầu, vv) và ngành dịch vụ tài chính (ngân hàng, bảo hiểm, đầu tư). Những năm qua khi nền kinh tế toàn cầu bùng nổ và giá hàng hóa cơ bản tăng cao, Úc đã được hưởng lợi lớn từ xuất khẩu. Chính điều đó làm cho nền kinh tế Úc tăng trưởng tốt và đồng AUD tăng mạnh lên đến đỉnh gần bằng USD vào tháng 8 qua. Khi cuộc khủng hoảng diễn ra với nhu cầu tiêu thụ toàn cầu sụt giảm làm cho giá dầu và hàng hóa cơ bản giảm nhanh chóng. Đồng AUD đã mất giá30% trong 2 tháng gần đây so với USD. Một nguyên nhân nữa làm AUD giảm mạnh có sự đóng góp của các giao dịch đầu cơ chênh lệch lãi suất (carry trade). Úc thu hút lượng tiền thông minh lớn từ Nhật và một số quốc gia khác để đầu tư vào AUD với lãi suất cao. Khi nền kinh tế suy thoái dẫn đến AUD giảm giá thì các dòng tiền 10 [...]... do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới, mà đây là quy luật tất yếu của thị trường, có tăng có giảm.Sự tác động từ bên ngoài là yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư mà chưa có tác độngtrực tiếp nào 19 Nguyễn Văn Tùng Chương II: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN DƯỚI ẢNH HƯỞNG KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH – TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN 1.Mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và sự sụt giảm của thị trường. .. luật đất đai đến thị trường bất động sản Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật, cũngchịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách thuế bất động sản Những chính sách pháp luật mới sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nếu như phù hợp với thực tế khách quan của thị trường, ngược lại thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình... trường bất động sản Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật, cũngchịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách thuế bất động sản Những chính sáchpháp luật mới sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nếu như phù hợp với thựctế khách quan của thị trường, ngược lại thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình thường.Một khi thị trường. .. quyết định Tất cả những thủ tục đó làm cho thị trường bất động sản VN không đảm bảo tính minh bạch,thiếu lành mạnh Việc không thực hiện được quyền của mình để cho bất động sản có đủ điều kiệntham gia thị trường là một ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sảnVN 3 .Tác động của khủng hoảng tài chính đến thị trường bất động sản VN (đánh giá tình hình thị trường bất động sản VN... Nhưng thị trường bất động sản giảm sút là kếtquả tất yếu của quy luật thị trường, có tăng có giảm Giảm sút có khi là tín hiệu tích cực để thị trường quy về giá trị thực của nó Những người có thu nhập thấp muốn mua nhà giờ có thể mua được 15 Nguyễn Văn Tùng 2.Tình hình tài chính và thị trường bất động sản VN hiện nay dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới Dưới tác động của khủng hoảng tài chính. .. (đánh giá tình hình thị trường bất động sản VN trước khủng hoảng tài chính hiện nay) Trong tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang lan mạnh sang các nước châu Á, thì s tác động của bên ngoài đến thị trường VN là điều không thể tránh khỏi Trong mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và thị trường bất động sản thì tác động từ thị trường bất động sản đến hệ thống ngân hàng là một mắc xích quan trọng... động vốn trên thị trường và cũng không thể bán tài sản thì ngân hàngnày bị tê liệt Tình hình VN: Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ là tác động mang tính hai chiều, song chủ yếulà tác động tiêu cực tới nền kinh tế toàn cầu cũng như của Việt Nam Do sự hội nhập ngày càngsâu và rộng của nền kinh tế Việt Nam vào thế giới nên Việt Nam chịu những tác động nhất định, tuy không trực tiếp Ảnh hưởng lớn nhất... làm mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng ảnh hưởng như trên, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh sẽ hợp lý, theo đó giá thành sản phẩm làm ra phù hợp v sản phẩm đủ sức cạnh tranh trên thị trường, sản xuất phát triển Có thể nói thị trường bất động sản hiện nay dưới tác động của pháp Luật Đất đai và các chính sách tài chính có những biểu hiện tích cực, giá đất đã giảm nhiều Bên cạnh những tác động tích cực... giảm của thị trường bất động sản Như đã phân tích ở trên, khủng hoảng tài chính ở Mỹ xuất phát từ qua trình sụt giảm của thị trường bất động sản, gây ảnh hưởng xấu và kéo theo sự sụp đổ của các thị trường vốn khác Ở VN, kể từ sau sự sụt giảm của thị 20 Nguyễn Văn Tùng trường chứng khoán hồi tháng 4 năm 2007, các nguồn đầu tư bắt đầu có sự thay đổi, vốn đổ vào thị trường bất động sản tăng lên Giá nhà... trị tài sản Trường hợp hi hữu phải phát mãi tài sản thì tính thanh khoản cũng được bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp thấp Trong lịch sử ở Mỹ, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá sản của hệ thống ngân hàng giai đoạn 1931-1933 Các ngân hàng lâm vào phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản Chính vì thế, mối tương quan tác động . VN DƯỚI ẢNH HƯỞNG KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH – TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN. 1.Mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và sự sụt giảm của thị trường bất động sản. Như đã phân tích ở trên, khủng hoảng. được. 15 Nguyễn Văn Tùng 2.Tình hình tài chính và thị trường bất động sản VN hiện nay dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới. Dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới hiện nay, nền. giới đến thị trường tài chính cũng như thị trườngbất động sản Việt Nam để biết được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa rađược các định hướng phát triển cho loại thị trường vốn nhạy