175 Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ 1 CHƯƠNG 1:
KHUNG LÝ THUYẾT VỀ THN TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.
Bất động sản và thị trường
bất động sản 1.1.1
Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Theo quy định
của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì
bất động sản là
các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai và
các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, theo quy định này thì
bất động sản có
các đặc điểm sau: -
Bất động sản là
tài sản không di
động được, trong đó
bất động sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di
động được, nên vị trí
bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm .
đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá
bất động sản. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá
bất động sản cũng khác nhau. -
Các công trình xây dựng,
tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là
bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là
bất động sản. Như vậy
bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là
tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử
dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với
bất động sản là
hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển
từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên, với tính chất không di
động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung
bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu
bất động sản xét về dài hạn. 2 1.1.1.2 Phân loại Căn cứ theo khái niệm trên,
Bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
Bất động sản có đầu
tư xây
dựng gồm:
bất động sản nhà ở,
bất động sản văn phòng, nhà xưởng và công trình
thương mại dịch vụ,
bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) . Trong
bất động sản có đầu
tư xây
dựng thì nhóm
bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và
các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong
các giao dịch trên thị trường
bất động sản ở nước ta cũng như ở
các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu
tư xây dựng:
bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng
tư liệu
sản xuất) bao gồm
các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng .
Bất động sản đặc biệt: là những
bất động sản như
các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang . 1.1.1.3
Các nhân tố tác
động đến giá trị
bất động sản Giá cả
bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá
bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá
bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát
từ những khuyết tật
của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp
của Nhà nước như đầu
tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện .; tăng hoặc miễn giảm thuế cho
các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp
dụng việc bán đấu giá
tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp .; có những yếu tố
bắt nguồn
từ tâm lý, thói quen
của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư . Có 3 nhóm nhân tố tác
động ảnh hưởng đến giá
bất động sản nói riêng cũng như đối với
bất động sản nói chung: 1.1.1.3.1
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với
bất động sản: -
Các yếu tố
tự nhiên: 3 * Vị trí
bất động sản: Do
bất động sản không di
động được, nên vị trí
bất động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể
dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ
dùng để ở . là những yếu tố tác
động trực tiếp đến giá trị
bất động sản. * Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể
của đa số dân cư trong vùng. * Địa hình
bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài
của bất động sản. -
Các yếu tố kinh tế: * Khả năng mang lại thu nhập
từ bất động sản: mức thu nhập
hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị
của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập
từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng
của nó càng cao và ngược lại. * Những tiện nghi gắn liền với
bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông
tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị
bất động sản càng gia tăng. -
Các yếu tố liên quan đến thị trường: * Tính hữu
dụng của bất động sản:
Bất động sản này có thể dể dàng cho thuê hoặc
dùng mặt bằng để buôn bán … * Cung - cầu về
bất động sản: Diễn biến cung cầu về
bất động sản trong từng giai đoạn nhất định có thể đNy giá
bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị
bất động sản bị tăng, giảm một cách
bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực
của chính
bất động sản đó. 1.1.1.3.2
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến
bất động sản: * Tình trạng pháp lý
của bất động sản:
các giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây
dựng . hiện có. *
Các quy định về xây
dựng và kiến trúc gắn với
bất động sản,
các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây
dựng khác gắn với
bất động sản, tình trạng cho thuê, thế chấp
bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng. 4 1.1.1.3.3
Các yếu tố chung bên ngoài: -
Các yếu tố về chính sách: Sự thay đổi về đường lối chính sách
của Nhà nước và chính quyền sở
tại có thể có những tác
động đến
hoạt động của thị trường
bất động sản nói chung và sự đầu
tư vào lĩnh vực
bất động sản nói riêng. Cụ thể là: *
Các chính sách có tác
động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu
tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về
bất động sản qua đó có thể làm cho giá
bất động sản gia tăng. *
Các chính sách tác
động trực tiếp như: • Chính sách cho phép
Việt kiều mua
bất động sản tại Việt Nam. • Chính sách cho phép những người không có hộ khNu thành phố được mua nhà
tại thành phố. • Chính sách
tín dụng đối với
hoạt động đầu
tư vào lĩnh vực
bất động sản • Chính sách
tài chính áp
dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… •
Các chính sách thuế
của Nhà nước đối với
bất động sản -
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là
các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu
bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP
hàng năm, thu nhập bình quân
hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu
tín dụng của hệ thống
tín dụng trong vùng … -
Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác
động lớn đến giá trị
bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng
của dân số cơ học thì giá trị
bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác
các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị
của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ… 5 Tóm lại, việc xác định
các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
bất động sản là rất quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá
đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực
của bất động sản. 1.1.2 Thị trường
bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Thị trường
bất động sản là thị trường mà
các giao dịch, mua bán và trao đổi về
bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên
bất động sản khác với
các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng
của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường
bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về
bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến
bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm . Tóm lại trường
bất động sản là tổng thể
các giao dịch về
bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 1.1.2.2 Vai trò
của thị trường
bất động sản - Thị trường
bất động sản là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế: vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng
tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị
của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
Bất động sản là
tài sản lớn
của mỗi quốc gia. Tỷ trọng
bất động sản trong tổng số
của cải xã hội ở
các nước có khác nhau nhưng
thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất
của mỗi nước.
Các hoạt động liên quan đến
bất động sản chiếm tới 30% tổng
hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá
của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác Nn chứa trong
bất động sản ở
các nước đang phát triển là rất lớn lên tới
hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA
của các nước phát triển hiện dành cho
các nước đang phát triển trong vòng 30
năm qua.
Bất động sản còn là
tài sản lớn
của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì
bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức
hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua
hoạt động thế chấp. 6 - Thị trường
bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn
tại chỗ được huy động: Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền
ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng
bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh
bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển
các tài sản thành nguồn
tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu
tư phát triển cơ sở hạ tầng
của nền kinh tế. - Phát triển và quản lý tốt thị trường
bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử
dụng có hiệu quả
tài sản quý giá này: Kinh nghiệm
của các nước cho thấy để đạt tiêu chuNn
của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá
thường chiếm
từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường
bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng. - Phát triển và quản lý tốt thị trường
bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho
Ngân sách: Thị trường
bất động sản có quan hệ trực tiếp với
các thị trường như thị trường
tài chính
tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động Phát triển và điều hành tốt thị trường
bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đNy tăng trưởng kinh tế thông qua
các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập
các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc . Theo Tổng cục thuế
các khoản thu
ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn
từ năm 2001 đến
năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40%
các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và thực tế là
các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đNy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để
các giao dịch
bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì
hàng năm thị trường
bất động sản sẽ
đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ
đồng mỗi năm. 7 - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường
bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân
từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi
động nhất trong thị trường
bất động sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều
bắt đầu
từ sốt nhà ở và lan toả sang
các thị trường
bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống
của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường
bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập
của người dân là một trong những vai trò quan trọng
của quản lý nhà nước về thị trường
bất động sản nhà ở. 1.2.
Tín dụng bất động sản 1.2.1
Tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm
tín dụng bất động sản Là quan hệ
tín dụng giữa
ngân hàng với khách
hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực
bất động sản. Theo đó,
tín dụng bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách
hàng căn cứ vào mục đích vay vốn
của khách
hàng liên quan đến
bất động sản. Trong trường hợp này,
ngân hàng cho khách
hàng vay để đầu
tư kinh doanh
bất động sản, xây
dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây
dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng
các dự án, mua nhà trả góp, xây
dựng văn phòng cho thuê . Như vậy,
tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực
bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu đầu
tư kinh doanh
bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở
của người dân. Việc cấp
tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác
động đến cung cầu
bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả
hoạt động và an toàn khi cho vay,
các ngân hàng yêu cầu khách
hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc
tín dụng như vốn vay phải được sử
dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo
đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác,
ngân hàng còn có thể 8 yêu cầu khách
hàng thực hiện đảm bảo
tín dụng hoặc áp
dụng các nguyên tắc đánh giá khách
hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay. 1.2.1.2 Đặc điểm
của tín dụng bất động sản Ngoài những đặc điểm
của thị trường
tín dụng thông
thường thì
tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt
của hàng hóa
bất động sản mang lại như: - Thị trường
tín dụng bất động sản thường là thị trường
tín dụng dài hạn do
bất động sản là những
hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích
của các chuyên gia
bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình
từ 5
năm trở lên. Mặt khác,
bất động sản là những
hàng hóa có giá trị lớn do vậy
tín dụng bất động sản thường là
các khoản
tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn
tín dụng trong một thời gian
ngắn mang tính khả thi thấp. - Người đi vay
thường giải
ngân theo tiến độ
của dự án: Vốn đầu
tư cho dự án
bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu
tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây
dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Vì thế, nhà đầu
tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do đó nếu giải
ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy
động vốn một lần thì vốn không được sử
dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử
dụng vốn không hiệu quả. - Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát
từ bản thân thị trường
bất động sản là một thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu… Một khi thị trường
bất động sản chuyển
từ tăng nóng sang
đóng băng, giá
bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm,
các giao dịch về
bất động sản gần như không có làm cho
các nhà đầu
tư gặp rất nhiều khó khăn về
tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán
của các khoản
tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi
các khoản
tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ
tín dụng là rất cao. 9 1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay
bất động sản Vốn vay phải được sử
dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn
từ bên cho vay trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử
dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay
từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử
dụng vốn vay vào
các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã
dùng cho mục đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được
dùng vào mục đích đầu cơ
bất động sản sẽ càng khó thu hồi vốn do rủi ro
của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử
dụng vốn vay
đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử
dụng vốn đầu
tư ban đầu để trả nợ vay
đúng hạn. Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi
đúng hạn: thời hạn trả nợ vay
thường được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay
đúng thời hạn đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp
đồng vốn cho bên cho vay mà còn thể hiện uy
tín của bên vay cho
các lần vay mượn sau này. Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ
tín dụng. 1.2.2 Vai trò
của tín dụng bất động sản Xuất phát
từ vai trò quan trọng
của thị trường
bất động sản đối với nền kinh tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường
bất động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh
tín dụng ngân hàng với
các sản phNm cho vay
bất động sản được xem là hữu hiệu và khá phổ biến ở một số nước bởi kênh
tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận. Trong điều kiện
Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn 10
năm qua thì cho vay
bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông
dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường
bất động sản phát triển,
từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể: 10 - Khai thác triệt để
các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay
bất động sản góp phần khai thác triệt để
các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đNy việc sử
dụng vốn tiết kiệm và có hiệu quả. - Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh
ngân hàng,
dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường
bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển
đồng bộ giữa
các thị trường. - Đy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay
bất động sản giúp cho
các chủ đầu
tư chủ
động hơn về vốn và mạnh dạn đầu
tư vào
các dự án nâng cấp hạ tầng,
các trung tâm
thương mại,
các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đNy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá
của đất nước. - Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay
bất động sản còn tạo điều kiện cho
các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu
tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập. - Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có
các chương trình hỗ trợ cho vay
bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây
dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định
cuộc sống hơn. - Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho
Ngân hàng: cho vay
bất động sản là
sản phNm khá phổ biến ở
các ngân hàng góp phần đa dạng hoá
sản phNm, thu hút khách
hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận
Ngân hàng. - Giúp nhà nước quản lý thị trường
bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay
bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển
của thị trường
bất động sản để có cách điều tiết hợp lý. - Nâng cao hiệu quả
của dự án đầu tư:
ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả
của dự án đầu
tư bất động sản bởi
ngân hàng là nhà
tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu
tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản . Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu
bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường
bất động sản. [...]... vào
các nội dung: - Khái niệm về
bất động sản, phân loại
bất động sản và
các nhân tố tác
động đến giá trị
bất động sản - Khái niệm về thị trường
bất động sản, vai trò
của thị trường
bất động sản - Khái niệm về
tín dụng bất động sản, đặc điểm
của tín dụng bất động sản, nguyên tắc cho vay
bất động sản, vai trò
của tín dụng bất động sản và
các rủi ro trong cho vay
bất động sản 15 CHƯƠNG 2:
KHỦNG HOẢNG TÍN...
động sản tại Mỹ Từ đó tìm ra nguyên nhân
của cuộc khủng hoảng bất động sản Mỹ và đưa ra
các bài học kinh nghiệm quý báu cho
các ngân hàng thương mại tại Việt nam 34 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Cuối
năm 2007 và đầu
năm 2008, thị trường
bất động sản rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy Giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ không còn tăng từng ngày... tiêu chuNn ở
Mỹ đã dẫn đến sự phá
sản và chuyển đổi mô hình
hoạt động của hàng loạt
các tập đoàn
tài chính hoặc
ngân hàng có liên quan đến
hoạt động cho vay
bất động sản Thông qua
khủng hoảng có thể nhìn thấy một số bài học kinh nghiệm sau đây cho
các Ngân hàng thương mại Việt nam: - Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến
cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ là việc
các Ngân hàng cạnh tranh...
từ các ngân hàng bị cắt đứt 3.1 Thị trường
bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm n: 3.1.1 Diễn biến: Sau nhiều
năm trầm lắng, thị trường
bất động sản Việt Nam năm 2007
bắt đầu một cơn sốt mới, giá
bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng
Hoạt động kinh doanh
bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ
bất động sản, mà cả
các quỹ đầu tư,
ngân hàng thương mại và các. .. cho
hoạt động ngân hàng 33 - Thị trường
bất động sản gắn liền với
hoạt động cho vay
của ngân hàng, nên
hoạt động kiểm soát nội bộ
ngân hàng phải
thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro có hệ thống và theo một tiêu chuNn thống nhất đảm bảo giảm thiểu rủi ro tối thiểu cho
ngân hàng -
Ngân hàng nhà nước cần kiểm soát tăng trưởng
tín dụng bất động sản, khống chế việc sử
dụng đòn bNy
tài chính quá lớn của. .. Tuy nhiên
từ năm 2004 Uỷ ban chứng khoán
Mỹ đã bải bỏ quy định này đối với
các ngân hàng đầu
tư và
ngân hàng bất động sản, làm cho
các ngân hàng này sử
dụng đòn bNy khá cao, lên đến 30 lần, thậm chí hai đại gia
bất động sản Freddie Mac, Fannie Mae sử
dụng đòn bNy đến 60 lần - cao gấp đôi so với
các ngân hàng đầu
tư khác - và cũng là nạn nhân đầu tiên
của khủng hoảng 2.3.2 Nhóm nguyên nhân
từ người đi... Cấp
tín dụng để đầu
tư vào
bất động sản với trên 90%
tài sản đảm bảo cũng là
bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu
tư bất động sản mang tính dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với
tài sản đảm bảo là
bất động sản khó phát
mãi để xử lý thu hồi nợ -
Từ phía khách hàng: + Che dấu kết quả
hoạt động thua lỗ
của doanh nghiệp bằng
các báo cáo có lợi nhuận cao nhằm tăng niềm
tin cho vay
của Ngân. .. xác định giá
bất động sản, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá
bất động sản đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho
ngân hàng Ngoài ra,
ngân hàng cần có bộ phận định giá
bất động sản độc lập, tránh tình trạng nhân viên
tín dụng vừa thNm định cho vay, vừa định giá
tài sản đảm bảo -
Các ngân hàng khi đầu
tư vào thị trường
bất động sản cần tránh suy nghĩ chủ quan là thị trường
bất động sản sẽ không... đối với
các ngân hàng 18
thương mại,
ngân hàng bảo chứng
các khoản vay thế chấp và
các tổ chức cho vay khác
Các Ngân hàng này đã bỏ qua
các tiêu chuNn cho vay như tình trạng việc làm, thu nhập, mức trả ban đầu, điểm số
tín dụng,
tài sản,
các chỉ số
tài sản/ nợ và khả năng thanh toán thay vào đó
các Ngân hàng này chỉ chú trọng đến việc liệu khách
hàng có khả năng
tái vay
các khoản vay hỗ trợ
tín dụng hay...
các ngân hàng - Ngoài ra,
Ngân hàng cũng cần quan tâm đến giai đoạn sau giải ngân, có kế hoạch kiểm tra việc sử
dụng vốn
của khách
hàng theo định kỳ, định kỳ đánh giá lại khách
hàng cũng như
tài sản đảm bảo để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra cho
Ngân hàng Kết luận chương 2: Nội
dung chương 2 đi sâu vào tìm hiểu tình hình bong bóng
bất động sản tại Mỹ và diễn biến
của cuộc khủng hoảng bất động sản . trường bất động sản. - Khái niệm về tín dụng bất động sản, đặc điểm của tín dụng bất động sản, nguyên tắc cho vay bất động sản, vai trò của tín dụng bất động. tóm tắt về bất động sản, thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản. Trong đó tập trung chủ yếu vào các nội dung: