Chuyên đề thực tập LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam hiện nay là một nền kinh tế trẻ, năng động và hội nhập mạnh mẽ với các nền kinh tế khác trong khu vực cũng như trên toàn thế giới. Các nhà đầu tư nước ngoài, với tiềm lực vốn mạnh mẽ, đánh giá cao cơ hội đầu tư tại Việt Nam với rất nhiều ưu điểm như là một nền kinh tế mới nổi, cơ hội phát triển lớn, tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động lớn, điều kiện chính trị và xã hội khá ổn định… Các nhà đầu tư trong nước cũng nhận định được đây là thời điểm rất tốt để đầu tư phát triển trong nước. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nội địa thường bị hạn chế về nguồn vốn cũng như khả năng huy động vốn đầu tư. Vấn đề này càng đặc biệt khó khăn đối với các doanh nghiệp tư nhân, các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ. Trong bối cảnh đó thì nguồn vốn vay từ ngân hàng đang là kênh huy động vốn hiệu quả mà rất nhiều doanh nghiệp cũng như tư nhân đặc biệt chú trọng. Hệ thống ngân hàng tại Việt Nam đã phát triển khá hoàn thiện và đúng vao trị là cầu nối lưu thông vốn trong nền kinh tế, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, nguyên tắc hoạt động chung tại các ngân hàng là an toàn và lợi nhuận. Để đảm bảo được hai nguyên tắc này, các ngân hàng luôn đặt ra quy trình hoạt động cũng như những quy định bắt buộc đối với tất cả các hoạt động tín dụng. Cụ thể, trong hoạt động tín dụng cho vay vốn, ngân hàng thường đòi hỏi các khách hàng phải có tài sản đảm bảo. Các tài sản đảm bảo thường rất đa dạng, tùy thuộc vào tình hình cụ thể của khách hàng và quy chế của ngân hàng nhưng tài sản đảm bảo thường là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo để xác định giá trị khoản vay và mức độ rủi ro khi tiến hành cho vay. Do đó, có thể nói hoạt động định giá của ngân hàng đóng vai trị quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Hiệu quả của công tác định giá sẽ quyết định khả năng cho vay và giá trị khoản vay . Tuy nhiên, một hoạt động định giá như thế nào là hiệu quả thì vẫn chưa có một quy thống nhất quy định cho điều này. Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49 1 Chuyên đề thực tập Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong những ngân hàng thương mại nhà nước hàng đầu. Ngân hàng BIDV ngày càng khẳng định được uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình. Ngân hàng hiện nay có giá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Hầu hết các khoản vay này đều thông qua thế chấp bất động sản Do đó, hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng BIDV luôn được chú trọng. Chính vì vậy, trong thời gian thực tập tại chi nhánh Nam Hà Nội của ngân hàng BIDV, em đã quyết định chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam” làm chuyên đề tốt nghiệp. Với đề tài này, em hi vọng có thể tìm hiểu các quy định về công tác định giá, nội dung cũng như quy trình định giá đang được áp dụng tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội. Thông qua đánh giá những thành công và hạn chế của công tác định giá của ngân hàng có thể đưa ra một số kiến nghị góp phần nào đó hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng nâng cao chất lượng, tạo được niềm tin với khách hàng. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận khoa học liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, các khái niệm, tiêu chuẩn, phương pháp… trong công tác định giá. Đánh giá khái quát thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam về quy định, nội dung, quy trình định giá; đánh giá thành công và hạn chế của hoạt động này tại ngân hàng. Từ việc phân tích thực trạng hoạt động của ngân hàng, đề tài đề xuất một số kiến nghị, phương hướng và giải pháp nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm định bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài đi sâu nghiên cứu vào hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội trong khoảng từ năm 2008 đến 2010. Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49 2 Chuyên đề thực tập 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình hoàn thành đề tài, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: • Phương pháp duy vật biện chứng. • Phương pháp thống kê khoa học. • Phương pháp phân tích, tổng hợp. • Phương pháp điều tra thu thập số liệu. • Phương pháp so sánh… 5. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương: Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp Chương II: Thực trạng đinh giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phất triển Việt Nam Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49 3 Chuyên đề thực tập CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1. Thế chấp và vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng 1.1.1. Thế chấp Trong hoạt động tín dụng ngân hàng có 3 hình thức đảm bảo tiền vay là: Thế chấp, cầm cố và bảo lãnh. Điều 326 Bộ luật dân sự quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khoản 1, điều 432 quy định “Thế chấp tài sản là việc một bên dựng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản, giấy tờ có giá, trang sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất… Khi cho vay có thế chấp, ngân hàng cũng đồng thời phải xác định mức độ rủi ro của khoản vay bao gồm rủi ro về mặt lãi suất tiền gửi, trượt giá, rủi ro về tài chính và thanh toán chậm của khách hàng. Nếu khách hàng không thanh toán được nợ thì ngân hàng có thể thanh lý tài sản thế chấp để thu lại khoản vay. 1.1.2. Vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng Cho vay có thế chấp đóng vai trị quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Thông qua cho vay có thế chấp, ngân hàng sẽ có thể thu được nguồn lợi nhuận có thể dự tính được góp phần làm tăng tổng lợi nhuận chung. Ngân hàng có thể sử dụng nguồn lợi nhuận này để đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay của ngân hàng thường có mức độ rủi ro tương đối do rất nhiều yếu tố. Trong đó, vấn đề không thể thu hồi khoản vay là Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49 4 Chuyên đề thực tập vấn đề phổ biến nhất. Có rất nhiều lý do có thể dẫn tới tình trạng này như: khách hàng phá sản dẫn tới mất khả năng thanh toán các khoản nợ; hay khách hàng gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh dẫn đến quay vòng vốn bị ảnh hưởng làm mất khả năng hoàn trả nợ khi các khoản vay đáo hạn; hoặc khách hàng cố ý không thanh toán các khoản nợ… Trong trường hợp không thu được nợ bổ sung, ngân hàng có thể gặp bất trắc trong tín dụng gây ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động của ngân hàng. Để tránh tình trạng đó, ngân hàng buộc phải yêu cầu người vay có tài sản đảm bảo cần thiết, đa số là dưới hình thức thế chấp tài sản. Khi có tài sản thế chấp cho các khoản vay, ngân hàng trước hết có thể nâng cao ý thức thanh toán của khách hàng. Nếu các khoản vay được cấp mà không có tài sản đảm bảo, phần vốn mà khách hàng bỏ ra cho các hạng mục đầu tư chủ yếu là từ khoản vay của ngân hàng thì xu hướng chung là khách hàng sẽ đầu tư vào các dự án có mức độ rủi ro cao hòng thu được lợi nhuận cao vì nếu dự án thành công thì họ sẽ thu được lợi nhùn đáng kể, còn sự án thất bại thì cái mà họ mất không đáng kể. Ngược lại, khi có tài sản thế chấp tại ngân hàng, khách hàng biết chính xác họ sẽ mất gì khi không thanh toán cho ngân hàng nên sẽ có phương án sử dụng nguồn vốn vay hợp lý và cẩn thận, giảm thiểu rủi ro với vốn đầu tư nên khả năng thanh toán cho ngân hàng sẽ được nâng cao. Tài sản thế chấp cũng giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng không thanh tốn toàn bộ hay một phần khoản nợ. Khi đã hết hạn thanh toán mà khách hàng không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình đối với ngân hàng thì ngân hàng có quyền căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng vay vốn đã ký kết với khách hàng tiến hành phát mãi tài sản để thu lại tiền bù đắp cho khoản vay và các chi phí liên quan. 1.1.3. Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp Tài sản thế chấp rất có ý nghĩa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng nên nó thường là các tài sản có giá trị cao và có khả năng phát mại như vàng, bạc, đá quý, giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi, máy bay, tầu thủy, ô tô… nhưng phổ biến Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49 5 Chuyên đề thực tập nhất vẫn là các bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất. Điều 181 luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời được. Do đó, bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất mà chỉ có thể tồn tại, sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất đai. Đất đai và những vật thể này phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định. Tuy nhiên, để được thế chấp, bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như: có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất hợp pháp, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng bất động sản. 1.2. Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng 1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp Khái niệm định giá Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới. Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần đây, hoạt động định giá tài sản cũng phát triển rất nhanh chóng cùng với sự băng phát của nền kinh tế. Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về định giá được sử dụng rộng rãi. Hầu hết các khái niệm này đều coi định giá là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định. Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau : “Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường nhất định, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”. Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đai học Potstmouth, Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”. Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49 6 Chuyên đề thực tập Giáo sư Lim Lam Yuan thuộc trường xây dựng và bất động sản Đại học quốc gia Singapore cho rằng: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường” Nhìn chung thì định giá là một hoạt động có sự kết hợp của cả yếu tố nghệ thuật và khoa học về việc xác định giá trị của tài sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định. Có thể thấy rất rõ điều này khi đi vào phân tích hoạt động định giá. Theo đó, để có thể định giá một tài sản thì cần phải có một hệ thống các dữ liệu thông tin về tài sản bao gồm các thông tin về đặc điểm, nguồn gốc, tình trạng hoạt động, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và sự tồn tại của tài sản. Việc có thể thu thập, lưu trữ và phân tích các thông tin này đòi hỏi người định giá phải có vốn kiến thức sâu rộng, phải đầu tư thời gian, công sức làm việc hết sức nghiêm túc. Đây chính là khái cạnh khoa học của công tác định giá. Tuy nhiên, để có thể hoàn thiện công tác định giá thì người định giá phải biết khéo léo kết hợp các yếu tố riêng rẽ đó thành một chuỗi thông tin thống nhất, phải phân tích được tác động qua lại của các yếu tố và tác động lên giá trị của tài sản định giá. Từ đó, bằng cái nhìn chủ quan của mình, người định giá trình bầy quan điểm định giá dưới dạng tính toán về tài sản định giá. Vì mang tính chủ quan nên để công tác định giá đạt hiệu quả tốt nhất thì người định giá phải đưa ra nhận định chủ quan trong điều kiện khách quan nhất. Điều này đòi hỏi người định giá phải rất nghệ thuật và giàu kinh nghiệm khi tiến hành công tác định giá. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp Định giá bất động sản thế chấp nói riêng và định giá bất động sản nói chung đều là trường hợp nhỏ của hoạt động định giá tài sản. Nhìn chung, chúng đều dựa trên nguyên tắc chung của công tác định giá tài sản. Để có thể hiểu rõ về định giá bất động sản thế chấp, ta tiến hành tìm hiểu về định giá bất động sản. Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49 7 Chuyên đề thực tập thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm: - Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể - Tại một thời điểm nhất định - Tại một thị trường nhất định - Cho mục đích xác định - Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS - Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định Như vậy, định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản trong sự thống nhất giữa mục đích định giá với các đặc điểm của bất động sản và thời điểm định giá. Bất động sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu và quyền sử dụng cũng như các mục đích sử dụng. Vì vậy, bất cứ bất động sản nào cũng phải gắn liền với đất. Điều này dẫn đến việc giá trị của bất động sản luôn chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau. Chúng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: loại bất động sản, vị trí bất động sản, các yếu tố môi trường kinh tế - văn hóa – xã hội – pháp luật, hiện trạng sử dụng… Tất cả các yếu tố đó có tác động rất phức tạp đến giá trị của bất động sản nên rất khó khăn để lượng hóa thành giá trị cụ thể. Từ đó, ta có thể có cái nhì tổng quát về định giá bất động sản thế chấp. Nhìn chung về nguyên tắc thì định giá bất động sản thế chấp chính là định giá bất động sản. Do đó, hoạt động này có đầy đủ đặc điểm và các yếu tố chi phối như định giá bất động sản. Điểm duy nhất cụ thể hóa hoạt động định giá này là các bất động sản Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49 8 Chuyên đề thực tập này là tài sản thế chấp để đảm bảo tiền vay ở ngân hàng. Như vậy, định giá bất động sản thế chấp là hoạt động định giá bất động sản nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng. 1.2.1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản thế chấp đối với hoạt động của ngân hàng Bất động sản thế chấp tại ngân hàng có thể coi là cầu nối, là sự đảm bảo cho mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, để có thể đánh giá đúng đắn về “sự đảm” này thì ngân hàng buộc phải tiến hành định giá bất động sản thế chấp. Khi ngân hàng cho khách hàng vay một khoản tiền thì để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay, ngân hàng phải yêu cầu khách hàng thế chấp tài sản đảm bảo mà trong trường hợp này là các bất động sản. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của bất động thế chấp, khả năng thanh khoản, các vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp… thông qua hoạt động định giá để đi tới quyết định có cho vay hay không, nếu cho vay thì sẽ cho vay bao nhiêu để có thể đạt lợi ích cao nhất cho ngân hàng. Nếu công tác định giá được tiến hành tốt, giá trị của bất động sản được xác định chuẩn xác sẽ giảm bớt rủi ro đối với hoạt động cho vay. Đồng thời, điều này làm gia tăng khách hàng cho ngân hàng, tức là làm tăng lợi nhuận cho hoạt động tín dụng tại ngân hàng thông qua tiền lãi và các khoản chi phí kèm theo. Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp và tiến hành phát hành khoản vay thấp hơn nhiều giá trị thực của bất động sản thì khách hàng dễ tìm tới ngân hàng khác nơi phát hành khối lượng vay lớn hơn. Điều này làm ảnh hưởng tới hoạt động cho vay của ngân hàng, đồng thời gây mất uy tín của ngân hàng đối với khách hàng, về lâu dài sẽ ảnh hưởng tới các hoạt động còn lại của ngân hàng. Nhưng nếu ngân hàng tiến hành định giá bất động sản cao hơn giá trị thực tế thì phần rủi ro lại thuộc về phía ngân hàng. Khách hàng có thể sẽ nẩy sinh xu thế từ bỏ khoản nợ do có thể coi như đã bán được bất động sản với giá hời. Ngân hàng khi Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49 9 Chuyên đề thực tập đó đối mặt với khả năng phải chịu lỗ khi tiến hành phát mại bất động sản do giá trị thực tế của bất động sản không đủ để bù đắp khoản vay và các chi phí liên quan. Bất động sản là tài sản có gía trị lớn, khả năng thanh khoản của nó kém hơn các loại tài sản khác nhưng lại chiếm tới 80% số lượn tài sản đảm bảo cho các khoản vay của ngân hàng. Công tác định giá bất động sản theo đó sẽ ảnh hưởng tới 80% số hồ sơ tín dụng cho vay cảu ngân hàng. Vì vậy, định giá bất động sản thế chấp có ý nghĩa rất lớn đối với hoạt động của ngân hàng. 1.2.2. Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 1.2.2.1. Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như: giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu, khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình định giá cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý thực tế liên quan để đánh giá chính xác tác động của các yếu tố đó đối với công tác định giá bất động sản. Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động quá trình hình thành giá trị của một tài sản cụ thể. • Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kinh tế, quản lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất được phản ánh ở bốn mặt là: - Hợp pháp về mục đích sử dụng và luồng thu nhâp. - Giỏ trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành bất động sản lớn nhất. Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49 10 [...]... CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) Nguyễn Hải Yến 30 Quản lý địa chính 49 Chuyên đề thực tập 2.1 Giới thiệu ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một ngân hàng thương mại nhà nước BIDV đã, đang và ngày càng nâng cao được uy tín về cung ứng sản phẩm... chung nhất về tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội Với thành công và tiềm lực hiện tại, ngân hàng sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong thời gian tới 2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 2.2.1 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng Hoạt động của ngân hàng BIDV mỗi ngày một... trong tư ng lai của bất động sản Việc ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tư ng lai, lợi ích sự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản trong tư ng lai 1.2.2.2 Yêu cầu của định giá bất động sản thế chấp a Định giá bất động sản thế chấp phải có căn cứ Tiến hành định giá bất động sản trước tiên cần phải tiến hành phân tích các căn cứ để định giá bao gồm: - Căn cứ vào... hóa cũng được áp dụng để định giá các bất động sản toàn quyền sở hữu nhưng cho thuê với mức tiền thuê đầy đủ; định giá các quyền lợi theo hợp đồng thuê đất; phân bổ ngoại ứng cho đất và các công trình 1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng là một hoạt động tổng hợp có nhiều bên,... nhà đầu tư có thể chuyển đổi từ hình thức bất động sản này sang hình thức bất động sản, từ thị trường này sang thị trường khác kéo theo ảnh hưởng về giá bất động sản • Nguyên tắc ngoại ứng Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của bất động sản chịu sự tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại Các bất động sản xung quanh có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản Nếu bất động sản có giá trị... bất động sản: tức là căn cứ vào các yếu tố giá trị kết tinh trong bất động sản; căn cứ vào công dụng và khả năng duy trì lợi ích do công dụng đó mang lại; căn cứ vào hình thái vật chất về mỹ thuật, tâm lý; căn cứ vào vị trí bất động sản và các tác động về mặt vị trí bất động sản - Căn cứ vào điều kiện thị trường tại điều kiện định giá bao gồm: tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các bất động sản; ... xác định giá • Phương pháp chi phí thay thế: giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị còn lại của tài sản trên đất • Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển – chi phí đầu tư phát triển • Phương pháp đầu tư ( thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng chia cho lãi suất vốn • Phương pháp lợi nhuận: dựa vào ước tính khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động. .. động sản, phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ bất động sản hoặc giá trị của bất động sản Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của bất động sản Ro = NOI/ Iv o Nguyễn Hải Yến 26 Quản lý địa chính 49 Chuyên đề thực tập (Iv o: vốn đầu tư bất động sản hay giá trị bất động sản) + Tỷ lệ vốn hóa của vốn tự có (Re): là tỷ... kéo dài và ổn định - Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp về chất liệu, kích thước Do đó, khi tiến hành định giá bất động sản phải tiến hành đánh giá hiện trạng của bất động sản để có thể ước tính giá trị bất động sản tốt nhất • Nguyên tắc cung cầu Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về bất động sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của bất động sản đó... kỹ thuật của bất động sản Theo đó, các bước tiến hành điều chỉnh như sau: 1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của loại bất động sản mục tiêu 2 So sánh đặc điểm của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản cần định giá, ước lượng sự khác biệt của mỗi yếu tố so sánh giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu 3 Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi bất động sản so sánh và áp dụng cho . trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam về quy định, nội dung, quy trình định giá; đánh giá thành công và hạn chế của hoạt động này tại ngân hàng. Từ. định giá bất động sản nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng. 1.2.1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản thế chấp đối với hoạt động của ngân hàng Bất động sản thế chấp. thời gian thực tập tại chi nhánh Nam Hà Nội của ngân hàng BIDV, em đã quyết định chọn đề tài: Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam làm chuyên đề