Bộ giáo dục đào tạo nông nghiệp ptnt TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI lại hợp duân NGHIấN CU, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN A BN THNH PH H NI Luận văn thạc sĩ H NI - 2012 Bộ giáo dục đào tạo nông nghiệp ptnt TRNG I HC THY LI  l¹i hợp duân NGHIấN CU, XUT MT S GII PHP NHẰM QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành : Kinh tế TNTN Môi trường Mã s : 60 - 31 - 16 Luận văn thạc sÜ Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Nguyễn Bá Uân HÀ NỘI - 2012 LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu thực luận văn, tác giả nhận quan tâm giúp đỡ thầy, cô giáo Khoa Kinh tế Quản lý - Trường Đại học Thủy Lợi Sở, Ban ngành thuộc UBND thành phố Hà Nội Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội Đặc biệt tác giả nhận hướng dẫn trực tiếp tận tình PGS.TS Nguyễn Bá Uân – Chủ nhiệm khoa Kinh tế Quản lý Trường Đại học Thủy Lợi Tác giả xin chân thành cảm ơn giúp đỡ ý kiến đóng góp thầy cô giáo Khoa Kinh tế Quản lý Trường Đại học Thủy Lợi trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Do trình độ, kinh nghiệm, điều kiện thực thời gian nghiên cứu hạn chế nên Luận văn khó tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận ý kiến đóng góp Luận văn hồn thành Khoa Kinh tế Quản lý Trường Đại học Thủy Lợi Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Lại Hợp Duân năm 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các thơng tin, tài liệu trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình trước Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Tác giả luận văn Lại Hợp Dn DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1: Quan hệ giá lượng cầu Hình 1.2: Quan hệ giá lượng cung Hình 1.3: Trạng thái cân cung cầu BĐS thị trường 12 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Diện tích nhà xây dựng qua năm TP Hà Nội 37 Bảng 2.2: Kết phát triển nhà địa bàn thành phố Hà Nội từ chương trình phát triển nhà đời 40, 41 Bảng 2.3: Xu hướng muốn đổi nhà 43 2.4: Lý muốn đổi nhà 43 Bảng 2.5: Thực tế tình hình đáp ứng nhà 44 Bảng 2.6: Thực trạng nhà từ năm 2000 đến năm 2010 44,45 Bảng 2.7: Thực tế tình hình đáp ứng nhà 49 Bảng 2.8: Nguyên nhân giá nhà đất cao 50 Bảng 2.9: Cơ sở để định giá mua 51 Bảng 2.10: Cơ sở để định giá bán 52 Bảng 2.11: Ai nên định giá nhà đất 53 Bảng 2.12: Thông tin để kiếm nhà 62 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt : Chữ viết đầy đủ CNHHĐH : Cơng nghiệp hóa, đại hóa KCN : Khu cơng nghiệp TTBDS : Thị trường bất động sản BĐS : Bất động sản TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân CNXH : Chủ nghĩa xã hội TBCN : Tư chủ nghĩa XHCN : Xã hội chủ nghĩa KĐT : Khu đô thị Mục lục Phần mở đầu Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 5.1 Ý nghĩa khoa học 5.2 Ý nghĩa thực tiễn Những kết dự kiến đạt luận văn Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm phân loại thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm, thuộc tính thị trường bất động sản 1.1.2 Phân loại thị trường bất động sản 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.1 Những đặc điểm nói chung thị trường BĐS 1.2.2 Những đặc điểm thị trường BĐS Hà Nội 1.3 Những yếu tố cấu thành thị trường bất động sản 1.3.1 Các yếu tố cầu BĐS 1.3.2 Các yếu tố cấu thành cung 1.3.3 Giá nhà 12 1.3.3 Các nhân tố khác 13 1.4 Tác động thi trường bất động sản đến kinh tế 14 1.4.1 Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân 14 1.4.2 Thị trường BĐS tác động đến nhiều loại thị trường khác kinh tế 15 1.4.3 Thị trường BĐS phát triển liên thông với thị trường lao động 15 1.4.4 Thị trường BĐS ảnh hưởng lan toả vào thị trường tài chính, tiền tệ 16 1.4.5 Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến ổn định xã hội 16 1.4.6 Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi sách quản lý 17 1.5 Những tác động thị trường bất động sản kinh tế nước ta thời gian vừa qua 17 Kết luận Chương 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI THỜI GIAN QUA 21 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Thành phố Hà Nội 21 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 21 2.1.2 Về điều kiện xã hội 22 2.1.3 Về điều kiện kinh tế 23 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội 24 2.2.1 Tình hình thị trường bất động sản sử dụng đất Hà Nội 24 2.2.2 Các quy định pháp luật liên quan tới thị trường nhà 31 2.2.3 Tình hình Cung bất động sản 36 2.2.4 Tình hình cầu bất động sản Hà Nội 42 2.2.5 Tình hình giá nhà 47 2.3 Thực trạng quản lý nhà nước thị trường nhà địa bàn Hà Nội 53 2.4 Đánh giá chung thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội thời gian qua 55 2.4.1 Những kết đạt 55 2.4.2 Những hạn chế nguyên nhân 57 Kết luận Chương 65 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 67 3.1 Những phương hướng phát triển thị trường BĐS Hà Nội 67 3.1.1 Dự báo sự phát triển thị trường BĐS địa bàn Hà Nội 67 74 Chính sách khuyến khích xây dựng nhà cho thuê: - Cần có quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất dành để xây dựng nhà cho thuê; - Chính sách hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng; - Hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng; - Hỗ trợ tài nhà ở; - Ban hành quy định quản lý quỹ nhà cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước phù hợp với thực tiễn; - Chính sách bảo hộ quyền lợi chủ sở hữu nhà ở, bên thuê nhà chế tài xử lý tranh chấp liên quan; - Hoàn thiện văn quy phạm pháp luật phát triển quản lý quỹ nhà cho thuê Chính sách đầu tư nhà tái định cư Từ năm 2000 đến 2004 địa bàn Thành phố triển khai hàng nghìn dự án, Nhà nước thu hồi đất 93.984 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, thực tái định cư cho 7000 trường hợp Như việc đền bù năm qua chủ yếu đền bù tiền, nguyên nhân chủ yếu làm thị trường BĐS có lúc nóng lên Để giải vấn đề này, địi hỏi Thành phố cần có sách giải pháp tổng thể đáp ứng nhu cầu tái định cư người bị thu hồi đất, đồng thời cân đối nguồn cung - cầu thị trường BĐS địa bàn Thành phố Theo quy định Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 UBND Thành phố, Nhà nước thu hồi đất thực dự án đầu tư mà có nhu cầu sử dụng nhà, đất để tái định cư chủ đầu tư phải chuẩn bị đủ quỹ tái định cư trước giải phóng mặt Quỹ tái định cư đất (chủ yếu xã vùng ngoại thành) nhà (đối với khu vực nội thành) Để tạo quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư cần đẩy mạnh triển khai nhiều hình thức: 75 - Đầu tư xây dựng quỹ tái định cư nguồn vốn ngân sách: ban quản lý dự án Sở ngành Ban quản lý dự án quận, huyện thực - Do doanh nghiệp đầu tư nguồn vốn ứng trước theo phương thức Thành phố ký hợp đồng đặt hàng mua nhà mua nhà xây dựng - Do chủ đầu tư thực dự án tự xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư phục vụ dự án nguồn vốn chủ đầu tư Để rút ngắn thời gian thực đầu tư cần tập trung việc triển khai nhanh quy hoạch chi tiết địa bàn quận, huyện, đặc biệt quy hoạch khu đất tái định cư; Tập trung nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà tái định cư từ nguồn bán nhà theo Nghị định 61/CP, tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất Hoàn thiện hệ thống thơng tin nhà Việc hình thành hệ thống thông tin thường xuyên thị trường nhà cho phép thị trường hoạt động thơng thống, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt động thị trường giảm nguy kinh tế ''bong bóng'' đầu mức Để phát triển hệ thống thông tin nhà đất, cần thực số giải pháp sau: - Thực đa dạng hố, cơng khai hố, minh bạch thơng tin, theo đó, đưa thơng tin pháp luật, chế sách, qui hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trường nhà vào mạng điện tử UBND thành phố, quận huyện; khuyến khích tổ chức kinh doanh nhà đất đưa thông tin giao dịch lên phương tiện thông tin đại chúng trang WEB Trên sở đó, tất đối tượng có nhu cầu sử dụng thơng tin nhà đất dễ dàng tiếp cận hệ thống thông tin nhà đất Điều góp phần hạn chế biến động giá tác động tình trạng thiếu thơng tin (ví dụ: tin đồn khơng xác quy hoạch, kế hoạch ) - Xóa bỏ cản trở việc hành nghề chuyên gia, khuyến khích việc hình thành hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển số chức công sang cho tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện., Đa dạng hố hình thức cung cấp thơng tin tư vấn cần thiết pháp luật, qui hoạch, kế hoạch, sách, cung 76 - cầu, giá cả, tài chính, tín dụng thơng qua tổ chức cơng tư Nhà nước cần ban hành văn pháp lý cho hoạt động trung tâm địa ốc, siêu thi địa ốc, trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, tốn tiếp tục hình thành mở rộng hoạt động có hiệu Sự phát triển tổ chức góp phần nâng cao chất lượng hệ thống thông tin thị trường nhà Hỗ trợ vốn tín dụng hoạt động kinh doanh nhà đất Thực sách cho vay với lãi suất ưu đãi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh lĩnh vực BĐS (trừ doanh nghiệp hoạt động tư vấn, dịch vụ, môi giới), đặc biệt việc xây dựng nhà nhằm mục đích cho th, bán trả góp người có thu nhập thấp Phần chênh lệch lãi suất ưu đãi lãi suất thị trường ngân sách Nhà nước quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà Nhà nước hỗ trợ Hỗ trợ tài cho người nghèo mua thuê nhà Thời gian qua, Nhà nước có nhiều biện pháp ưu đãi, hỗ trợ tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS nộp tiền thuế sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ưu đãi Các giải pháp nhằm mục đích tăng cung hàng hố BĐS, bình ổn thị trường, cải thiện điều kiện sống nhân dân Tuy nhiên, thực tế, hưởng nhiều ưu đãi Nhà nước doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận, theo biến động thi trường Giá bán ban đầu hộ chung cư khu đô thị tăng tốc độ với giá BĐS thị trường khơng thức, đồng thời, nhiều tượng tiêu cực nảy sinh liên quan đến việc đăng ký, mua bán Vì vậy, ưu đãi Nhà nước không đến tới người dân lao động Mặt khác, tồn thiếu bình đẳng thành phần kinh tế việc hưởng ưu đãi Vì vậy, thay biện pháp hỗ trợ tài gián tiếp thơng qua doanh nghiệp, cần tăng cường biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước quỹ Nhà nước cho người nghèo mua nhà thuê nhà Đối với người mua nhà ở, ngân sách Nhà nước hỗ trợ trực tiếp với số tiền định cho đối tượng cụ thể họ mua nhà, số tiền lại ngân sách Nhà nước cho vay 77 trả lãi trả số năm định Đối với người thuê nhà ở, ngân sách Nhà nước hỗ trợ phần tiền thuê nhà hàng năm 3.2.2 Đổi tổ chức chế quản lý thị trường bất động sản Xây dựng định chế quản lý hỗ trợ cho thị trường nhµ ë trung tâm thơng tin, giao dịch, định giá, thí điểm lập sàn giao dịch bất động sản, bán đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu xây dựng dự án Các định chế góp phần thúc đẩy giao dịch thị trường nhµ ë, làm giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt động thị trường làm giảm nguy “kinh tế bong bóng” đầu mức vào bất động sản Việc chủ trương lập sàn giao dịch bất động sản Thủ tướng cho phép, công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất Chính phủ khuyến khích thực thay cho phương thức đổi đất lấy hạ tầng mà trước thực Điều làm cho thành phố sử dụng đất đai, nhà tiết kiệm hiệu Nghiên cứu sách chế huy động vốn đầu tư tạo nguồn cung hàng hoá dồi cho thị trường theo nguyên tắc: xã hội hoá nguồn đầu tư , đồng thời củng cố vai trò chủ đạo doanh nghiệp nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản qua việc bình ổn giá nhà đất, tạo quỹ nhà cho người có thu nhập thấp thị dân nghèo Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng hoạt động thị trường bất động sản Các doanh nghiệp chủ thể chủ yếu tạo hàng hoá bất động sản cho thị trường, cung ứng dịch vụ môi giới, tư vấn cho chủ thể khác tham gia giao dịch Nếu thực tốt giải pháp làm cho thị trường bất động sản Thành phố vận động sôi động hơn, hiệu hơn; thị trường thu hút nhiều nguồn vốn xã hội để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Mặt khác, với doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế nhà nước làm đối trọng, nhân tố chủ yếu để hạn chế khuyết tật chế thị trường thị trường bất động sản; đồng thời định hướng thị trường thơng qua sách khuyến khích đầu tư chế tài xử lý Kinh nghiệm nước cho thấy, phủ, nhà nước đạo trực tiếp vào phía “cung” thị trường bất động sản qua sách đòn bẩy Các doanh nghiệp 78 nhà nước giao nhiệm vụ đầu tư để cung cấp hàng hoá bất động sản trước, ngân sách hỗ trợ để thu hồi sau Đây giải pháp hữu hiệu để thực sách nhà cho người thu nhập thấp phát triển quỹ nhà cho thuê 3.2.3 Nâng cao hiệu sử dụng quỹ nhà đất thuộc sở hữu nhà nước địa bàn Hà Nội Nhằm ngăn chặn tình trạng quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước bị quan sử dụng đất cho thuê lại kiếm lời, chủ hợp đồng tự ý sang nhượng cần thực giải pháp sau: - Đối với quỹ nhà đất chuyên dùng thuộc sở hữu Nhà nước sở tài nguyên môi trường nhà đất quản lý cho thuê: Tổng kiểm tra để phân loại, đánh giá (về quỹ nhà, đất, mục đích sử dụng, đối tượng sử dụng, ) đề xuất phương án quản lý, nâng cao hiệu sử dụng theo hướng đầu tư lại theo quy hoạch để phát triển quỹ nhà, định giá bán bán đấu giá nhà, hàng mặt phố cho đơn vị thuê sở dụng tổ chức, cá nhân khác khai thác sử dụng Nghiên cứu chế, sách cho thuê nhà, đất, sách giá phù hợp với sách, quy định ban hành nhằm phát triển nguồn thu ngân sách, hạn chế việc lợi dụng sách giá Nhà nước thuê lại, thu chênh lệch Kiểm tra, phát tổ chức, cá nhân vi phạm quy chế quản lý, sử dụng quỹ nhà, đất, tự ý chuyển nhượng, chuyển dịch trái phép, lợi dụng việc sáp nhập, chia tách doanh nghiệp nhằm sang nhượng tài sản Nhà nước để xử lý theo quy định pháp luật Kể từ nay, không cho phép doanh nghiệp thuê nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước nhượng bán tài sản để tốn cơng nợ; lấy vốn để phát triển sản xuất; đưa nhà, đất thuê Nhà nước vào phương án cổ phần hoá doanh nghiệp Các trường hợp đặc biệt phải đạo Chủ tịch UBND thành phố - Đối với quĩ nhà cho hộ gia đình th Tiếp tục rà sốt, phân loại trường hợp phép bán theo Nghị định 61/CP để có kế hoạch đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo quy định; trường hợp 79 không phép bán lập kế hoạch di chuyển, tái định cư nhằm ổn định sinh hoạt cho hộ gia đình, tạo điều kiện để Nhà nước sử dụng quỹ nhà, đất theo quy hoạch; công bố công khai trường hợp nhà chung cư cao tầng xuống cấp để kêu gọi doanh nghiệp đầu tư, xây dựng lại, nâng cao điều kiện sinh hoạt cho người dân, phát triển quỹ nhà Kiên xử lý trường hợp vi phạm quy chế sử dụng nhà như: tự chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở; tự cải tạo làm thay đổi trạng nhà; trường hợp cố tình khơng ký hợp đồng th nhà; khơng nộp tiền thuê nhà cho Nhà nước theo hướng truy thu nghĩa vụ với Nhà nước, thu hồi lại nhà người khác có nhu cầu thuê, chuyển quan pháp luật xử lý theo quy định pháp luật - Đối với nhà đất quan tự quản Rà sốt tồn quỹ nhà ở, khu tập thể quan, tổ chức, đơn vị đóng địa bàn thành phố chưa bàn giao cho sở X©y dùng quản lý Tổ chức cho đơn vị kê khai đăng ký toàn quỹ nhà, đất Sau kê khai, quan, đơn vị phải thực bàn giao tồn quỹ nhà cho sở X©y dùng Trường hợp đơn vị giải thể không cịn đầu mối để quản lý thì, tổ chức cho hộ gia đình sử dụng nhà, đất kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo Nghị định 60/CP, ngày 5/7/1994 Chính phủ Trên sở quỹ nhà, đất nhận bàn giao, UBND thành phố đạo việc đầu tư, cải tạo nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, thu hút đầu tư xây dựng lại khu nhà theo quy hoạch, cải thiện sinh hoạt dân - Đối với quĩ nhà phục vụ tái định cư, giải phóng mặt UBND thành phố ban hành quy định quản lý, sử dụng quỹ nhà tái định cư nhằm nâng cao hiệu sử dụng quỹ nhà, bố trí tái định cư kịp thời cho dự án; xây dựng chương trình đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư địa bàn đến năm 2010, thực chủ trương xây dựng trước quỹ nhà tái định cư phục vụ di dân, GPMB 80 3.2.4 Đa dạng hố mơ hình kinh tế đầu tư bất động sản Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh BĐS địa bàn Hà Nôi Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh BĐS đóng vai quan trọng hoạt động thị trường BĐS Các doanh nghiệp chủ thể chủ yếu tạo hàng hoá BĐS cho thị trường cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới đối tượng tham gia giao dịch Hiện nay, hoạt động doanh nghiệp kinh doanh nhà đất nước ta cịn nhiều hạn chế: thiếu bình đẳng thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm kiểm sốt Nhà nước, thiếu số 1oại hình doanh nghiệp Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh nhà đất, cần có số giải pháp sau: Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuộc thành phần kinh tế bình đẳng việc thành lập doanh nghiệp, ưu đãi vốn, giao đất (nhận chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), cho thuê đất, sách hỗ trợ Nhà nước giảm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, công nghệ đào tạo chuyên gia, lao động ; - Tất doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm nghĩa vụ tài với Nhà nước theo qui định thống pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế Đối với tổ chức, cá nhân mơi giới nhà đất nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước cần có biện pháp hạn chế phát triển, tiến tới bước giảm loại bỏ, đồng thời thành lập tổ chức tư vấn cho giao dịch, tư vấn thông tin pháp luật, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn giá cả, tư vấn lập hợp đồng giao dịch - Hình thành phát triển nhiều loại hình doanh nghiệp phát triển BĐS: Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động lĩnh vực khai thác phát triển đất vùng đất mới, tạo mặt xây dựng cơng trình hạ tầng để xây dựng cơng trình cơng nghiệp, thương mại, dân dụng tạo qũi đất để chuyển nhượng, cho thuê Doanh nghiệp quản lý tất vùng đất Nhà nước quản lý chưa giao cho sử dụng, đất nhà nước thu hồi chưa giao cho dự án Ngoài ra, doanh nghiệp thực thu hồi đất thực đền bù theo định quan quản lý nhà nước có thẩm quyền sau giao lại cho dự 81 án Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần áp dụng số biện pháp như: Đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu từ ngân sách Nhà nước cho doanh nghiệp; Cho phép doanh nghiệp sử dụng vùng đất chưa khai phát, hồ, ao làm vốn ban đầu, đồng thời, giao đất cho doanh nghiệp chưa thu tiền sử dụng đất; - Những vùng đất qui hoạch thành khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư giao cho doanh nghiệp cách cho phép doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua BĐS thay cho việc thu hồi đất thực đền bù Trên sở đó, doanh nghiệp thực qui hoạch chi tiết mặt sử dụng đất thực tế, xây dựng sở hạ tầng để chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình cá nhân xây dựng theo qui hoạch Xây dựng mơ hình nhà nhằm đáp ứng nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp Với mục tiêu đặt quyền lợi xã viên lên hàng đầu - Quỹ đầu tư phát triển nhà đô thị: Nguồn hình thành quỹ nguồn đầu tư từ ngân sách Nhà nước, tiền thu từ sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, tiền sử dụng đất thu được, tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê từ nguồn động viên khác Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà đô thị hoạt động nhằm trang trải cho biện pháp hỗ trợ tài hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS, đồng thời quỹ tiến hành cho vay doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS 3.2.5 Tăng cường biện pháp chống đầu nhà ở, đất Thời gian qua, thị trường BĐS nước ta ln xảy tình trạng căng thẳng cung - cầu, phần nguyên nhân hoạt động đầu cơ, phần nguyên nhân quan trọng khác cung hàng hố BĐS cịn thấp nhiều so với nhu cầu Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh ổn định, cần phải có giải pháp phát triển tạo lập nó; Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, theo qui hoạch, từ đến năm 2010, nhu cầu nhà đất lớn Hàng hoá BĐS đất đưa giao dịch thị trường trước hết phụ thuộc vào khả cung Hiện hàng hoá đặc biệt chưa tạo lập đầy đủ, kịp 82 thời, có chất lượng nên việc tạo lập BĐS để đáp ứng nhu cầu người sử dụng trực tiếp gặp nhiều khó khăn, trở ngại, ách tắc Để chống đầu nhà đất cần có giải pháp sau: - Cơng tác qui hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn loại thị cần sớm hồn thành Cơng khai qui hoạch xây dựng chi tiết kế hoạch sử dụng đất Qui định rõ công khai, đơn giản hố sách khuyến khích loại dự án đầu tư, đó, loại dự án nhỏ có hướng dẫn bỏ thủ tục thu hồi giao đất, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thoả thuận chủ đầu tư người sử dụng đất Đối với dụ án khác, cho phép quyền tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp thu hồi toàn khu vực qui hoạch xây dựng dự án chủ đầu tư thuê đất thực dự án; - Thực hạ tầng có trước, lấy giá trị quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng chỗ Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất giao đất có hạ tầng cho bên kinh doanh sử dụng theo phương thức đấu giá Trước mắt cần giao nhiệm vụ tạo lập phát triển đất cho số công ty kinh doanh địa ốc đảm nhận Đối với phát triển đất hàng hoá, việc phảt triển hạ tầng phải trước, từ chuyển đất có giá trị thấp thành đất có giá trị cao, tăng thu cho ngân sách Nhà nước Đối với số dịch vụ hạ tầng điện, thông tin cần có phân bổ chi phí hạ tầng hợp lý, tránh tính hết vào giá bán cho người sử dụng trực tiếp Tập trung đầu tư dứt điểm cho dự án, tránh đầu tư dàn trải nay, thực việc lấy giá trị quyền sử đụng đất để phát triển hạ tầng chỗ - Khẩn trương đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đất đô thị đất khu dân cư nơng thơn Do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tỷ lệ lớn BĐS trở thành hàng hoá để tham gia giao dịch thị trường thức Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định quan quản lý nhà nước cấp Tiến tới, cần UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất sử dụng khơng có tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời, qui định rõ thời hạn để xem xét, xác nhận UBND xã, phường, thị trấn 83 Các trường hợp có đủ giấy tờ theo qui định pháp luật người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng quan nhà nước có thẩm quyền cấp, qua xem xét quan nhà nước trung gian Đối với trường hợp sử dụng đất ở, đất chuyên dùng trước Luật Đất đai 1993, mà khơng nhà nước giao, khơng thu tiền sử dụng đất lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Thống mặt sách tất đối tượng tham gia tạo lập BĐS, tạo điều kiện phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Chính sách thuế sách hỗ trợ, khuyến khích cần áp dụng cách thống nhất, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia tạo lập hàng hố BĐS Cơng tác đấu thầu quyền sử dụng đất cần hoàn thiện theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc khu vực ngồi quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền ''om'' cơng trình bán thầu tiêu cực; Cần có biện pháp để đáp ứng nhu cầu di dời quan, doanh nghiệp, nhà dân Hiện tại, qui trình phát triển, đại hố thị địi hỏi phải di dời hàng loạt nhà dân, quan, doanh nghiệp (đặc biệt doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường) từ nội thành, nội thị vùng xung quanh Việc tiến hành di dời tiến hành theo chế bao cấp Nhà nước cần phải tiến hành theo chế thị trường, nhiên vấn đề phức tạp nhiều việc phải giải thời gian tới, ngồi việc trọng cơng tác qui hoạch, cần tạo điều kiện để chủ sử dụng đất diện di dời bán quyền sử dụng đất có mua quyền sử dụng đất nơi đến theo giá thị trường; - Cho phép quan hành nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang tự xếp lại trụ sở làm việc theo hướng tổ chức không hoạt động lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ di chuyển khỏi trung tâm thương mại, dịch vụ Nhu cầu sử dụng BĐS trung tâm thương mại dịch vụ cao Tuy nhiên, nhiều quan nhà nước, nhiều đơn vị hoạt động nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh lĩnh vực thương mại dịch vụ) có trụ sở 84 trung tâm thương mại, dịch vụ Trong khi, nhiều trụ sở quan hành nghiệp xuống cấp, ngân sách Nhà nước lại chưa đủ khả tài để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp Vì thế, cần chuyển trụ sở đơn vị khỏi trung tâm thương mại, dịch vụ Những đơn vị chuyển trụ sở phép bán tài sản - BĐS bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Toàn số tiền thu đuợc sử dụng để xây trụ sở địa điểm Tuy nhiên, đất đơn vị hành nghiệp sử dụng Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước Nhà nước cho th, đó, khơng phép chuyển nhượng Vì vậy, trước chuyển nhượng, cần chuyển mục đích sử dụng đất, sau giao đất có thu tiền sử dụng cho người nhận chuyển nhượng Giải pháp góp phần tăng cung hàng hố BĐS trung tâm thương mại, dịch vụ; - Nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu nhà khả chi trả để định hướng phát triển nhà đô thị Công tác dự báo nhu cầu cần hoàn thiện để dự báo nhu cầu đa dạng loại nhà nhóm dân cư, sở đó, tạo hội có nhà phù hợp cho người Qui hoạch xây dựng đảm bảo phát triển cân đối, hài hồ dự án chỉnh trang thị, đồng thời, ban hành sách khuyến khích mạnh mẽ hình thức kinh doanh nhà nhiều tầng, khắc phục tâm lý khơng thích chung cư; - Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo hướng phân định phạm vi sách xã hội phạm vi sách thị trường việc cho thuê, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước Theo hướng này, đối tượng sách xã hội hưởng trợ cấp, việc thuê mua nhà theo nguyên tắc thị trường; - Ban hành chế khuyến khích tổ chức tài tham gia thị trường BĐS Ngồi tổ chức tín dụng, cần khuyến khích tham gia phạm vi thích hợp tổ chức tài khác cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính, việc đầu tư vào thị trường BĐS Đồng thời, ban hành chế hỗ trợ lãi suất, thuế để khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh nhà đất, đặc biệt xây dựng nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng sách Mở rộng tham gia 85 người nước vào thị trường BĐS, hoạt động xây nhà để bán cho thuê Kết luận Chương Dựa sở phân tích lý luận phát triển, quản lý thị trường bất động sản, số liệu phân tích, đánh giá thực thực trạng thị trường BĐS Thành Phố, dựa dự báo nhu cầu, phương hướng phát triển thị trường BĐS Hà Nội thời gian tới, Chương tập trung nghiên cứu đề xuất số giải pháp, nhằm quản lý phát triển bền vững thị trường này, như: Hoàn thiện hệ thống pháp luật chế sách liên quan đến thị trường BĐS địa bàn thành phố Hà Nội để có sở pháp lý tăng cường quản lý nhà nước thị trường BĐS; Thường xuyên rà sốt, kiểm tra kịp thời điều chỉnh sách quản lý hoạt động BĐS cho phù hợp với tình hình thực tế; Đa dạng hóa hình thức đầu tư kinh doanh BĐS quản lý nhà nước để tạo cạnh tranh lành mạnh; 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Hà Nội thành phố tập trung dân cư cao nước, hàng năm có thêm hàng chục ngàn người dân từ vùng miền khác chuyển đến sinh sống làm việc, đó, nhu cầu nhà văn phịng cho thuê Hà Nội cao Để đáp ứng nhu cầu đó, Thành phố khơng ngừng triển khai chủ chương phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo vừa đáp ứng nhu cầu nhà người dân, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế nước điều kiện Do nhu cầu nhà văn phòng cho thuê cao, nên Hà Nội nơi tập trung hoạt động giao dịch BĐS lớn miền Bắc Trong năm qua, với trình phát triển kinh tế - xã hội nước, thị trường BĐS nói chung, nhà nói riêng địa bàn Thành phố dần rõ nét đặc trưng Tuy nhiên, yếu tố để hình thành, để hoạt động thị trường chưa đầy đủ, khung pháp lý chưa hoàn thiện đồng Vì việc tìm giải pháp nhằm khắc phục vấn đề tồn thị trường BĐS nay, như: trình phát triển chậm chạp, chưa hiệu quả, phức tạp, bất ổn, vấn đề cấp thiết Xuất phát từ nhận thức thực tiễn nêu trên, tác giả lựa chọn thực luận văn với đề tài: “Nghiên cứu, đề xuất số giải pháp nhằm quản lý phát triển bền vững thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội” Bản luận văn có đóng góp sau đây: - Trình bày cách hệ thống vấn đề lý luận bất động sản thị trường bất động sản, nhân tố ảnh hưởng vấn đề quản lý hiệu quả, phát triển bền vững thị trường tiềm mẻ nước ta; - Luận văn tập trung phân tích thực trạng thị trưởng bất động sản địa bàn Hà Nội thời gian qua, đánh giá khách quan kết đạt khó khăn, tồn cần phải khắc phục giải cách đồng để thị trường phát triển; 87 - Luận văn tập trung nghiên cứu cách nghiêm túc sở lý luận thực tiễn vấn đề nghiên cứu, từ đề xuất giải pháp cụ thể, khả thi toàn diện, nhằm góp phần quản lý hiệu phát triển thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội Kiến nghị Thị trường BĐS địa bàn Hà Nội điều kiện kinh tế thị trường định hướng XHCN không phản ánh chịu chi phối hoàn toàn quan hệ qui luật thị trường, mà cịn vấn đề trị xã hội phản ánh chất phương thức sản xuất XHCN thời kỳ độ Việt Nam, đồng thời chịu chi phối tính đặc thù thân hàng hố BĐS Vì vậy, Đảng, nhà nước mà trực tiếp UBND Thành phố Hà Nội cần tiếp tục có chủ trương, sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia vào xây dựng khu chung cư khu đô thị công nghiệp mới; cung cấp qui hoạch; trao quyền sử dụng đất xây dựng; ban hành sách ưu đãi hành chính, tài chính, tín dụng để điều chỉnh cung cầu BĐS tiến gần Các quan chức năng, doanh nghiệp Hà Nội phải nhập cuộc, đồng tâm thực đồng bộ, quán giải pháp sách, qui hoạch, giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng tài chính, kích thích doanh nghiệp tư nhân nhà nước ưu đãi thực điều tiết thị trường BĐS công cụ mạnh Tuy nhiên, sách kinh tế, đặc biệt sách ưu đãi nhà nước, điều kiện kinh tế thị trường phải tuân theo nguyên tắc thị trường, phải khơi dậy lực lượng thị trường để bảo đảm cho thị trường BĐS có hiệu quả, thu hút nguồn lực xã hội vào thị trường này, tránh chế quan liêu bao cấp trước 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Chính trị (khóa VIII): Nghị số 15-NQ/TW 15/12/2000 phương hướng nhiệm vụ phát triển Thủ đô thời kỳ 2001 – 2010 TS Trần Du Lịch: “Thị trường bất động sản: ngựa bất kham, sao?” Những viết GS Đặng Hùng Võ thị trường bất động sản UBND TP Hà Nội: Quyết định số76/2004/QĐ - UB ngày 19/5/2004 Qui định tạm thời thí điểm quản lý mua bán nhà dự án phát triển nhà UBND TP Hà Nội: Quyết định số 87/2004/ QĐ - UB ngày 19/5/2004 Qui định quản lý kinh doanh nhà UB Các vấn đề xã hội Quốc hội, Tổng hội xây dựng Việt Nam, Đòan đại biểu Quốc hội Bình Dương tham luận Hội thảo “Nhà cho người ngoại tỉnh đến làm việc đô thị KCN – trạng giải pháp” United Nation Centre for Regional Development, Industrial Estate Authority of Thailand (1993), Planning and Design of Industrial Estates of Regional Development in ASIA UBND TP Hà Nội: Các văn pháp qui từ năm 2000 đến năm 2005 Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng thành phố Hà Nội lần thứ 14 10.Viện Nghiên cứu địa chính, Ban dự án Hà Nội: “Báo cáo chuyên đề: Xây dựng hệ thống quan điểm định hướng sử dụng đất thờii kì 1997– 2010 số ngành, lĩnh vực TP Hà Nội” H.7/2000 11 Báo cáo thống kê thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Sở Xây dựng năm 2005 đến 2010 12 Báo cáo đánh giá sở Tài Chính Hà Nội hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp nhà nước địa bàn Hà Nội năm 2010 13.Báo cáo đánh giá tình hình sử dụng đất thuộc dự án nhà tái định cư sở Tài nguyên môi trường Hà Nội năm 2010 14 Báo cáo tổng hợp tình hình đầu tư dự án liên quan đến hoạt động bất động sản sở Kế hoạch đầu tư Hà Nội năm 2009 15 V.I.Lênin “V.I.Lênin, toàn tập, tập 1” NXB TB, M 1974 ... sự phát triển thị trường BĐS địa bàn Hà Nội 67 3.1.2 Một số phương hướng phát triển thị trường BĐS địa bàn Hà Hội 68 3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản địa bàn Hà. .. SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 67 3.1 Những phương hướng phát triển thị trường BĐS Hà Nội 67... cho thị trường BĐS nói chung thị trường nhà nói riêng địa bàn Hà Nội Nhận thức điều này, Thành uỷ, UBND Thành phố Hà nội lập đề án phát triển thị trường BĐS, có lĩnh vực thị trường nhà Thành phố