Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THÀNH CÔNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP THÁI NGUYÊN - 2013 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THÀNH CÔNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng THÁI NGUYÊN - 2013 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Lê Thành Công Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Hoàng Văn Hùng - Trưởng Khoa TN&MT, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa TN&MT, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Kinh tế, Phòng Quản lý Đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng UBND huyện Phúc Thọ, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Phúc Thọ, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Lê Thành Công Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục đích chung – Yêu cầu của đề tài 2 1.2.1. Mục đích chung 2 1.2.2. Yêu cầu của đề tài 2 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3 1.3.1. Ý nghĩa khoa học 3 1.3.1. Ý nghĩa thực tiễn 3 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 4 1.1.1. Bất động sản 4 1.1.2. Thị trường bất động sản 5 1.1.3. Một số khái niệm khác 6 1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 7 1.2.1. Khái quát về giá đất 7 1.2.2. Khái quát về định giá đất và Bất động sản 8 1.2.3. Đấu giá đất của một số nước 9 1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản việt nam 11 1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 11 1.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường Bất động sản Việt Nam 13 1.3.3. Đánh giá nhu cầu về Bất động sản ở Việt Nam 15 1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam 15 1.4.1. Căn cứ pháp lý 15 1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 16 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 19 1.4.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 26 CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 35 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 35 2.2. Nội dung nghiên cứu 35 2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội tác động đến công tác quản lý đất đai va đấu giá QSDĐ 35 2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội 35 2.2.3. Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 36 2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 36 2.2.5. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 36 2.2.6. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 36 2.3. Phương pháp nghiên cứu 37 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập dữ liệu 37 2.3.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 38 2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp 38 2.3.4. Phương pháp chuyên gia 39 CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 40 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phúc Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Thọ, thành phố Hà Nội 40 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, cảnh quan môi trường 40 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 42 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất 45 3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 51 3.2. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phúc Thọ trong những năm qua 51 3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất 52 3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 53 3.3. Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 62 3.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá trụ sở trạm thú y cũ trên địa bàn xã Võng Xuyên 62 3.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá trên địa bàn xã Tích Giang 65 3.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá Cửa Đình trên địa bàn xã Thọ Lộc 69 3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 72 3.4.1. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ 72 3.4.2. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ 74 3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 76 3.5.1. Phân tích tổng hợp các yếu tố điều tra của địa bàn 77 3.5.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng người dân 79 3.5.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng cán bộ 80 3.6. Một số giải pháp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 82 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3.6.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước 82 3.6.2. Giải pháp về kỹ thuật 83 3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86 4.1. Kết luận 86 4.2. Kiến nghị 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 Phụ Lục Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đât SDĐ : Sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân TM&MT : Tài nguyên và Môi trường BQL : Ban quản lý GPMB : Giải phóng mặt bằng CSHT : Cơ sở hạ tầng Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 01: Cơ cấu các loại đất của huyện phúc Thọ năm 2012 47 Bảng 02: Quỹ đất theo địa giới hành chính năm 2012 48 Bảng 03: Biến động sử dụng đất của huyện phúc Thọ giai đoạn 2000-2012 50 Bảng 04: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 64 Bảng 05: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 67 Bảng 06: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 71 Bảng 07: Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án 72 [...]... công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương 1.2.2 Yêu cầu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại địa bàn nghiên cứu Số. .. tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội 1.2 Mục đích chung – Yêu cầu của đề tài 1.2.1 Mục đích chung Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp... tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá quyền sử dụng đất Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cho hợp lý 1.3.1 Ý nghĩa thực tiễn Trong thời gian qua, công tác đấu giá sử dụng đất trên địa bàn huyện. .. tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp... giá trị của quyền sử dụng đất Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. [22] Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước... đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. [22] Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (trước năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác. .. ra các quyết định, quy định áp dụng thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2002 Việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hà Nội đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã hội Không chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất còn thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi... của các yếut ố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.03) 77 Hình 02: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 78 Hình 03: Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.04) 79 Hình 04: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 80 Hình 05: Mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng tới đấu. .. vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Vì vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định, tại một thời điểm xác định" [22] 1.4.3.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính... giá sàn) 1.4.3.4 Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta Thực chất của việc đấu giá là nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Nhờ đó, các bên tham gia có thể được sử dụng đất tại các vị . LÊ THÀNH CÔNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60.85.01.03. Hà Nội 35 2.2.3. Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 36 2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 36 2.2.5. Một số yếu. thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương. 1.2.2. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố