Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà thị Việt Nam giai đoạn 1991 – 2000 Đơ n vị tính: 1000m2 Năm 1991 – 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1996 – 1999 1996 1997 1998 1999 Toàn quốc Hà Nội 26.000 1.488 2.292 5.373 6.021 10.866 25.000 5.122 5.921 6.252 7.705 2.347 327 395 514 523 587 2.438 522 509 719 688 Tp Hồ Chí Minh 8.800 450 560 2.791 2.380 2.698,5 8.378 1.720 2.279 2.383 1.996 (Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà thị 2001 – 2005 – Bộ xây dựng) Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà giai đoạn 2000 – 2004 Đơn vị:m T T Địa Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2004 phương Cả nước 11.000.000 17.236.769 TP lớn 3.620.133 5.174.653 Hà Nội 597.510 620.887 Hải 270.000 443.491 Dự kiến năm 2004 18.270.975 19.732.653 21.702.918 5.776.789 4.948.500 5.226.045 943.000 1.000.000 1.050.000 470.100 498.000 522.900 35 Phòng Đà Nẵng 111.838 390.272 413.688 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 (Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng) 438.500 3.012.000 460.425 3.192.720 T× h× phátt ển nh nh ri nhàạiH t Nội Di tch Ön Ý 1000m 1200 1000 800 600 400 200 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Năm H Ni l thành phố có quỹ nhà lớn thứ nước với khoảng 12 triệu m2 (450.000 hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc Nhà thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng triệu m2 chiếm 40% quỹ nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà thuộc sở hữu Nhà nước ngành Địa – Nhà đất quản lý cho thuê khoảng triệu m với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà Nhà quan tự quản khoảng triệu m2 với 85.000 hộ Kế hoạch phát triển nhà thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắt bảng sau cho thấy số lượng nhà thực tế xây dựng năm vượt mục tiêu kế hoạch 36 37 Bảng 2.5: Kết thực phát triển nhà Thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 Số liệu phát triển nhà Kế hoạch hàng Thực Tỷ lệ hàng năm năm (%) (M2) 1.150.000 (M2) 1.352.212 117,7 Phát triển nhà theo dự án 340.000 402.858 118,5 Nhà dân tự xây dựng Năm 1998 810.000 300.000 950.354 339.191 117,3 113,0 Phát triển nhà theo dự án 70.000 85.591 112,0 Nhà dân tự xây dựng Năm 1999 230.000 400.000 253.600 416.511 110,0 104,1 Phát triển nhà theo dự án 120.000 130.162 108,5 Nhà dân tự xây dựng Năm 2000 280.000 450.000 286.349 597.510 102,3 132,8 Phát triển nhà theo dự án 150.000 187.105 124,7 1998 – 2000 Nhà dân tự xây dựng 300.000 410.405 136,8 (Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà Hà Nội năm 2001-2005) Nhà thuộc sở hữu tư nhân sở hữu khác có khoảng triệu m2 chiếm gần 60% quỹ nhà Hiện có khoảng gần 30% nhà tư nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất sử dụng đất hợp pháp Trong toàn quỹ nhà Hà Nội có khoảng 80% nhà thấp tầng (1 –3 tầng); 20% nhà chung cư cao tầng (4 –5 tầng) Những năm vừa qua, nhà cao tầng nhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhân Phần lớn khu nhà Hà Nội không xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu cơng trình phúc lợi công cộng, môi trừơng 38 bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây tải khu trung tâm Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà thực theo dự án hình thành khu thị sở quy hoạch phát triển đô thị đồng nhà hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng 597.510 m2 nhà ở, diện tích nhà xây dựng từ nguồn vốn Trung ương 82.128 m 2, từ nguồn vốn địa phương 515.382 m2 Trong số diện tích nhà xây dựng từ nguồn vốn địa phương, người dân tự xây dựng 410.405 m 2, diện tích nhà xây dựng từ nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ 104.977 m2 (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2000) 1.4 Thị trường kinh doanh mặt xây dựng, kinh doanh diện tích văn phịng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… có khởi sắc Nhiều khoản đầu tư lớn nhiều thành phần kinh tế đầu tư vào lĩnh vực (tính đến cuối năm 2001, riêng đầu tư nước vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng lên đến gần tỷ USD) Theo thống kê uỷ ban Nhà nước hợp tác đầu tư (SCCI) trước đây, tính đến cuối năm 1994 số 1174 dự án liên doanh với 11,3 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, du lịch Riêng tháng đầu năm 1995 có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% tổng số) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn Đây thị trường phát triển mạnh năm đầu thời kỳ đổi Các lực lượng tham gia thị trường gồm nhiều loại pháp nhân quốc doanh, pháp nhân công quyền, tư nhân, dân tự xây, liên doanh với nước ngoài, liên doanh nước Một phần lớn quỹ nhà chuyển thành 39 văn phòng cho thuê, diện tích thương mại khách sạn mini Thị trường đáp ứng nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên chi phối mức sinh lời kinh doanh, trước hết đáp ứng nhu cầu người nước (khách du lịch, người nước thuê làm văn phòng mở sở kinh doanh), tiếp đến nhà kinh doanh nước cho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại khách du lịch nội địa Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ văn phũng TP HCM tăng 5-10% so với năm 2003 Thành phố tiếp tục đứng vị trí thứ năm tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phũng cao chõu Á Cụ thể, giá văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ thuờ 25-30 USD/m2, loại B (những khu xa trung tâm thành phố) giá 17-22 USD/m2 văn phũng loại C cú giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2 Thị trường cho thuê văn phũng Hà Nội có mức tăng tương tự Công ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25 USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2 Khoảng 17/20 tũa nhà văn phũng loại A B đạt tỷ lệ thuê 90% Hanoi Tower, Melia, Daewoo Nhiều tũa nhà loại C đặt kín chỗ thời gian dài 40 "Thị trường cho thuê văn phũng năm tiếp tục "nóng", đặc biệt Hà Nội nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều Ngoài ra, nhiều cơng ty có vốn đầu tư nước ngồi TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định Bảng 2.6: Đầu tư nước vào thị trường kinh doanh diện tích thương mại, văn phịng, khách sạn Việt Nam (Tính theo vốn đăng ký cịn hiệu lực đến ngày 29-2-2000) Đơn vị: triệu USD Tổng số Các ngành công nghiệp - Công nghiệp nặng - Công nghiệp nhẹ - Cơng nghiệp thực phẩm - Dầu khí Các ngành kinh doanh diện tích thương mại, văn phịng, khách sạn, khu công nghiệp - Khách sạn, du lịch - Khu thương mại - Xây dựng văn phòng, Đến 7-7-2000 Đến 31-12-2002 Đầu tư Tỷ lệ % 35.972 100,00 42.937 14.837 41,2 19.229,3 6.575 18,3 3.748 10,4 2.356 6,5 2.155 6,0 4.229,3 11.786 32,6 3.781 548 4.288 10,5 1,5 11,9 2.346 803 6,5 2,2 khu chế xuất Các ngành nghề khác 9.349 Nguồn: Bộ kế hoạch Đầu tư năm 2002 26,1 hộ - Xây dựng khu đô thị - Xây dựng hạ tầng khu CN, 41 4.983,4 Đ ầuư ớc t n ngoàivàohịt ­ êng  nh    t  r ki doanh  Ön Ý di tch t ơng ại h m ,văn phòng,khách ạnạiV i   am   s t   ÖtN 18% 25% 10% 2% 7% 7% 12% 2% Công ệp nghi nặng Công ệphực nghi t phẩm Kháchạn,duị s lch Xây dựng phòng,căn văn hộ Xây dựng t khu chế hạầng CN,khu xuất 11% 6% Công ệp nghi nhẹ Dầu khí Khuhư ơng ại t m Xây dựng đôhịm ới khu t Các ngành nghề khác 1.5 Qua thực tế vận hành thị trường nhà đất, công tác quản lý Nhà nước thị trường có điều kiện hồn thiện, thu ngân sách nhà nước từ lĩnh vực không ngừng tăng lên Về mặt quản lý, mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành bổ sung văn pháp lý, đề sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh vấn đề cụ thể thị trường BĐS đất đai, nhà tạo lập mặt cho sản xuất… nhằm tạo dần điều kiện cho thị trường nhà đất vào hoạt động phát triển Mặt khác, Nhà nước có sách nhằm điều chỉnh khiếm khuyết thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng quỹ phát triển hạ tầng thị, sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp nhà ở, đất cho người có cơng với cách mạng…Những sách góp phần khơng nhỏ vào việc ổn định bước đầu phát triển thị trường BĐS Trong 10 năm qua Chính phủ đạo viêc biên soạn thảo ban hành nhiều sách nhằm thúc đẩy cơng tác quản lý phát triển nhà theo 42 hướng chuyển từ chế bao cấp nhà sang sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động tham gia cải thiện chỗ • Năm 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà • Năm 1992 ban hành sách xố bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lương • Năm 1993 ban hành luật đất đai sách chuyển hoạt động cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh • Năm 1994 ban hành sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sách mua bán kinh doanh nhà Triển khai sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê • Năm 1996 ban hành chế hỗ trợ người có cơng cải thiện nhà • Năm 1997 1998 ban hành chế thí điểm số ưu đãi khuyến khích đầu tư xây dựng nhà • Năm 1998 Chính phủ cho áp dụng chế vay vốn cải thiện nhà đồng bào bị bão lụt đồng sơng Cửu Long • Năm 1999 ban hành Nghị Uỷ ban thường vụ Quốc Hội giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 1/7/1991 • Năm 2000 Chính phủ ban hành sách hỗ trợ người hoạt động cách mạng trước Cách mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà • Năm 2001 Chính phủ trình Quốc hội thơng qua Luật đất đai sửa đổi Luật đất đai năm 2003 Các văn pháp lý quản lý đất đô thị bổ sung hoàn thiện dần bao gồm văn chủ yếu sau: • Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quản lý, sử dụng đất thị • Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 Chính phủ ban hành điều lệ quản lý quy hoạch thị • Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 (phần quy định chuyển quyền sử dung đất) 43 • Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất • Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất • Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 tổng cục địa hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP • Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu quyền sử dụng đất thị • Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Hiện nhà nước ban hành gần 500 văn loại liên quan đến đất nhà đất Các văn phần góp phần tích cực vào việc quản lý thị trường nhà đất Sự trao đổi đối tượng mua bán thị trường nhà đất mặt góp phần làm thị trường nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho khoản thu ngân sách lĩnh vực tăng lên đáng kể loại thuế phí chuyển giao quyền sử dụng đất nhà Hiện thuế chuỷên quyền sở hữu đất đất 4% Tổng mức thuế phí phải nộp thực giao dịch chuyển nhượng nhà đất từ 3-5% 44 II 2.600 6.500 1.560 3.900 780 1.950 260 650 1.950 4.875 1.170 2.950 580 1.450 190 475 1800 4.500 780 1.950 390 975 130 325 710 1.775 420 1.050 210 525 70 175 III 1.600 4.000 960 2.400 400 1.000 130 325 1.200 3.000 720 1.800 300 750 100 250 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 400 1.000 240 600 100 250 30 75 IV 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 600 1.500 360 900 150 375 50 125 400 1.000 240 600 100 250 30 75 200 500 129 300 50 125 16 40 V 600 1.500 330 825 150 375 50 125 400 1.000 220 550 100 250 30 75 200 500 110 275 50 125 16 40 Nguồn: Ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ Giá loại đất quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định dựa khung giá loại đất Chính phủ ban hành, ngồi giá đất nhân thêm hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định nhiên thực tế hệ số có nâng lên đến lần có có chênh lệch đáng kể với giá thị trường Khung giá đất cịn rộng chưa có quy chế điều chỉnh rõ ràng trường hợp giá thực tế vượt xa khung giá Chính phủ quy định Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai Quốc hội Việt nam thông qua bảng dự kiến giá đất loại đất đô thị vừa đệ trình kỳ họp Quốc hội Việt nam tháng 6/2001 Dự thảo khung giá điều chỉnh sát với giá thị trường, tạo công giải toả đền bù, việc thu hồi thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất Giá đất thị ban hành Đơn vị tính: 1000đ/ m2 54 Vị trí Loại Giá Giá Loại đường tơí tối đô thị phố thiể đa u I 2.000 40.000 1.400 28.000 980 49.600 700 13.700 500 9.600 II Vị trí Giá Giá tơí tối thiể đa u 1.400 28.000 1.000 19.600 700 13.700 500 9.6000 350 6.700 Vị trí Giá Giá tơí tối thiể đa u 1.000 19.600 7000 13.700 5000 9.600 350 6.700 250 4.700 Vị trí Giá Giá tơí tối thiể đa u 700 13.700 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 Vị trí Giá Giá tơí tối thiể đa u 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 5 1.400 1.000 700 500 350 1.000 7000 500 350 250 28.000 19.600 13.700 9.600 6.700 20.000 14.000 9.800 6.850 4.800 1.000 7000 500 350 250 700 500 350 250 150 19.600 13.700 9.600 6.700 4.700 14.000 9.800 6.850 4.800 3.350 700 500 350 250 150 500 350 250 150 100 13.700 9.600 6.700 4.700 3.300 9.800 6.850 4.800 3.350 2.350 500 350 250 150 100 350 250 150 100 50 9.600 6.700 4.700 3.300 2.300 6.850 4.800 2.350 2.350 1.650 350 250 150 100 50 250 150 100 80 50 6.700 4.700 3.300 2.300 1.600 4.800 3.320 2.350 1.650 1.150 IV 800 550 400 250 200 16.000 11.200 7.850 5.500 30850 550 400 250 200 150 11.200 7.850 5.500 3.850 2.700 400 250 200 150 100 7.850 5.500 3.850 2.700 1.900 250 200 150 100 50 5.500 3.850 2.700 1.900 1.300 200 150 100 70 50 3.850 2.700 1.900 1.300 900 V 200 150 100 70 50 4.000 2.800 1.950 1.350 950 150 100 70 50 30 2.800 1.950 1.350 950 650 100 70 50 30 20 1.950 1.350 950 650 450 70 50 30 20 10 1.350 950 650 450 300 50 30 20 15 10 950 650 450 300 250 III Nguồn: Dự thảo nghị định Chính phủ khung giá theo luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai Từ giá đất sửa đổi ta thấy giá loại đất tăng lên từ đến lần Hiện giá nhà đất thị trường xác định sở giá Nhà nước mà xác địinh sở thoả thuận người mua bán: Bảng 2.10: Cơ sở định giá giao dịch thực tế Hà Nội Cơ sở định giá mua (bán) Cơ sở định giá mua Số người Tỷ lệ % Cơ sở định giá bán Số Tỷ lệ % người 55 - Qua tư vấn bạn bè - Qua khung giá Nhà nước - Qua trung tâm giao dịch - Qua báo chí - Qua thoả thuận với người 37 60 16 13 73 22,02 35,71 9,52 7,74 43,45 27 28 20 10 61 18,24 18,92 13,51 6,76 41,22 mua (bán) - Qua cò 1,19 - Khác 2.38 1,35 Tổng 168 100.00 148 100.00 Nguồn: Điều tra Viện nghiên cứu quản lý kinh t trung ng thỏng 2/2002 nh C s đị gi bán 2% 20% 45% 21% 8% 4%   ua ­   b¹n  Q t vÊn  bÌ Q ua khung hà ớc uar gi N n Q tungâm ao ch t gi dị Q ua chí báo Q uahoảhuận t t 56 K hác C nh ua s đị gi m 2% 20% 45% 21% 8% 4%   ua ­   b¹n  Q t vấn bè Q ua khung hà íc   ua r gi N n Q tung ©m   ao  ch t gi dị Q ua chí báo Q uahoảhuận t t K h¸c Hiện giá m2 chung cư thấp 5,3 triệu đồng/m2 thông thường từ 6,5 - 9,5 triệu đồng/m2 Trong theo Sở xây dựng Hà Nội suất đầu tư cho nhà chung cư từ dến 21 tầng (bao gồm xây lắp thiết bị) 3,2 đến 3,5 triệu đồng/m2 Như nhìn chung giá nhà chung cư bị đội lên khoảng 20% so với thực tế Theo trung tâm địa ốc ACB giá số nhà giao bán đầu tháng 1/2004 sau: • Nhà tầng mặt ngõ Văn Chương diện tích 25,3 m2 có sổ đỏ: giá 1,13 tỷ đồng (I) • Nhà tầng ngõ 1194 đường Láng mặt đường vào bệnh viện GTVT diện tích 54 m2 mặt tiền m có tầng dùng để kinh doanh, có sổ đỏ: giá 2,9 tỷ đồng (II) • Nhà 3,5 tầng Cẩm Hội diện tích 48m2 có sổ đỏ: giá 1,7 tỷ đồng (III) • Nhà 2,5 tầng ngõ 253 Thuỵ Khuê diện tích 20 m2 ngõ vào rộng m: giá 600 triệu đồng (IV) Nếu tính theo giá quy định nhà nước 57 Gnhà - đất = Gnhà + Gđất 2.1 Gđất = diện tích *giá đất thành phố quy định * hệ số điều chỉnh Giá đất thành phố quy định vào vị trí (tạm lấy hệ số k theo mức lớn cho phép 1,8) Gnhà lấy theo suất đầu tư sở xây dựng Hà Nội (tính theo giá xây hồn tồn) Bảng 2.11: So sánh giá nhà đất Hà Nội theo mức cao theo quy định thực tế Giá đất theo quy Loạ định Diện tích đất Giá nhà theo quy định Diện tích nhà Giá nhà Giá nhà Chênh đất cao đất lệch theo thực tế (8/7) quy định 2 2 Trđ/m m Trđ/m m Trđ Trđ I 2,350 23,5 1,999 50,6 200,554 1130 5,63 II 1,620 54 1,691 216 522,72 2900 5,55 III 4,404 48 1,799 192 724,377 1700 2,35 IV 1,510 20 1,999 60 174,3 600 3,44 Trở lại vấn đề đầu cơ, có ba loại nhu cầu nhà đất: • Nhu cầu tiêu dùng (nhà để ở) • Nhu cầu yếu tố sản xuất (nhà xưởng, văn phịng, khách sạn) • Nhu cầu kinh doanh (Nhu cầu mua bán lại nhằm mục đích thu lợi) Nhu cầu sau làm nảy sinh gọi thị trường đầu nhà đất Trong thị trường nhà đất lên giá, nhiều người dự báo giá tăng thêm nên hộ có tiền vay tiền để mua hòng sau bán lại kiếm lời, làm tăng nhu cầu đẩy giá nhà đất lên cao Ngược lại giá nhà đất xuống giá nhiều người sợ giá cịn xuống tiếp nên đem nhà đất có sẵn bán làm tăng thêm nguồn cung làm hạ giá nhà đất xuống 58 Ngồi dạng đầu thơng thường, nhà đất đối tượng dạng đầu rửa tiền để trốn tránh pháp luật dạng đầu giữ tiền để đối phó với lạm phát Khi đầu nhà đất phát triển mức, thúc đẩy thị trường nhà đất phình nhanh, lớn, thu hút nhiều vốn từ thị trường tiền tệ dễ trở thành ngun nhân góp phần hình thành “kinh tế bong bóng” mà hậu gần khủng hoảng tài Châu năm 1997 Thái Lan năm 1985 Thái Lan thực thi sách nới lỏng tài cho phép người nước tham gia vào đầu tư nước kinh tế Thái Lan có bước tăng trưởng nhảy vọt Chỉ vòng năm đến năm 1995 Thái Lan tăng gấp đôi vốn đầu tư nước ngoài, nhiên lượng vốn lại tập trung vào lĩnh vực BĐS Trong tổng cấu vay nợ ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn vay cho đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm 10-35% Bên cạnh hình thức đầu tư gián tiếp thơng qua thị trường chứng khốn cao Khi khủng hoảng tài Châu xảy năm 1997 kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập tiêu dùng giảm mạnh Về phía thị trường nước, thị trường BĐS mặt thu hẹp bị giới hạn nhu cầu nội địa đầu tư tràn lan gây cân cung cầu Theo thống kê đến năm 1997 tỷ lệ không sử dụng BĐS Thái Lan tăng mức 15% Giá BĐS rớt xuống lĩnh vực đầu tư khơng cịn lĩnh vực sinh lời cho chủ đầu tư trước Không giải đầu cho BĐS chủ đầu tư không trả nợ vay ngân hàng Hậu theo khơng có khả tốn khoản nợ nước ngồi Hệ thống tài khủng hoảng 2.4 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao Mọi loại hình giao dịch có tham gia quan có thẩm quyền Nhà nước, nhiều măng tính chất “xin-cho” Để hoàn thành tất hợp đồng giao dịch dân sự, bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục 59 điạ điểm khác nhau, đòi hỏi phải lại nhiều lần tốn thời gian sức lực Ví dụ để thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan địa quan thuế làm Sau phép quan nhà nước có thẩm quyền (đất đô thị UBND tỉnh, thành phố) người có BĐS phải đến quan thuế xuất trình toàn hồ sơ nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ Làm thủ tục tài xong, người có BĐS quay lại quan địa làm thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập đồ cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà cơng trình lại phải đến quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng Theo Viet-trade ngày 8/1/2004 để mua hộ khu thị chi phí trung gian lên tới 30 triệu đồng/ hộ 2.5 Còn tồn chế bao cấp, cịn có phân biệt khơng cần thiết quốc doanh, ngồi quốc doanh, nước ngồi nước chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nước lĩnh vực BĐS thị trường BĐS Tồn tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu phần tử thoái hoá, biến chất quan quản lý Nhà nước nhà, đất gây bất bình đẳng hội kinh doanh thu nhập xã hội, làm méo mó quan hệ giao dịch thị trường BĐS Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chưa tách quyền cho thuê đất thô (của Nhà nước) với quyền cho thuê hạ tầng ( doanh nghiệp phát triển hạ tầng hạ tầng), dẫn đến ưu đãi giá thuê đất, miễn giảm tiền thuê đất Nhà nước phải thông qua doanh nghiệp phát triển hạ tầng nhiều doanh nghiệp trực tiếp sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh lại khơng hưởng 60 Việc góp vốn liên doanh gía trị quyền sử dụng đất giải pháp tốt thời kỳ đầu (1987 - 1993), ta thiếu vốn, giá cho thuê đất cao, đến khơng cịn ý nghĩa đáng kể Theo quy định hành, nhà đầu tư nước ngồi khơng quyền thuê đất trực tiếp cá nhân, hộ gia đình, tổ chức Luật đất đai quy định rõ cho tổ chức nước thuê đất có nhiều quyền so với tổ chức nước thuê đất Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chuyển nhượng, cổ phần hố gặp phải khó khăn tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất khơng rõ ràng Việc xử lý quyền sử dụng đất góp vốn doanh nghiệp liên doanh giải thể chấm dứt hoạt động trước thời hạn quy định khác Luật đầu tư nước Luật đất đai Nghị định 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp góp vốn gía trị quyền sử dụng đất, giải thể doanh nghiệp, quyền sử dụng đất góp vốn xử lý theo thoả thuận bên Theo quy định Luật đầu tư nước Nghị định số 24/2000/NĐ-CP (Điều 43), giải thể doanh nghiệp chấm dứt hoạt động trước thời hạn, giá trị quyền sử dụng đất thời gian lại thuộc tài sản lý doanh nghiệp Tuy nhiên, quy định không áp dụng trường hợp doanh nghiệp Nhà nước thuộc đối tượng thuê đất Nhà nước trả tiền hàng năm Ngoài ra, theo quy định Luật đất đai (Điều 23), trường hợp bên Việt Nam tổ chức Nhà nước giao đất, Nhà nước thu hồi lại đất doanh nghiệp giải thể 2.6 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận Tồn tạo nhiều tiêu cực việc mua bán BĐS, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu nặng nề nhà đất, gây khiếu kiện tranh chấp nhà đất (hiện có khoảng 60-70% khiếu kiện xã hội khiếu kiện 61 nhà đất) Tuy nhiên, công tác giải khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà cửa đất đai địa phương chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, dễ gây tình trạng ổn định trị – xã hội Mấy năm gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo gia tăng gay gắt phức tạp, nội dung khiếu nại, tố cáo có liên quan mật thiết đến vấn đề nàh đất Xuất nhiều đoàn khiếu kiện vượt cấp nhiều tỉnh, thành phố lên trung ương hầu hết có nội dung khiếu kiện đất đai Một số nơi khiếu kiện gay gắt trở thành diểm nóng giải kéo dài, ảnh hưởng đến trật tự, an ninh địa phương Theo thống kê hàng năm có 10 vạn vụ việc khiếu kiện liên quan đến nhà đất (chiếm khỏang 65% tổng số vụ việc khiếu kiện công dân gửi đến quan Nhà nước) Riêng tra Nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5.000 – 7.000 đơn khiếu kiện vượt cấp liên quan đến đất đai (chưa tính đơn trùng lặp) Qua thực tiễn thấy khiếu kiện, tranh chấp đất đai thể chủ yếu mối quan hệ quan, đơn vị nhà nước với công dân công dân với công dân, bao gồm dạng sau:  Địi lại đất có nhà khu vực thị q trình cải tạo XHCN cải tạo công thương nghiệp Nhà nước quản lý không làm đủ thủ tục, hồ sơ trưng thu, mua, để thất lạc hồ sơ, chủ đất cũ dùng nhiều hình thức xin đòi lại đất  Đòi lại đất Nhà nước giao cho đơn vị quân đội, công an tổ chức làm kinh tế (nông, lâm, ngư trường, trại giam, khu kinh tế mới), số đơn vị sử dụng khơng mục đích, khơng có hiệu quả, bán đất, “phát canh thu tô” sử dụng đất cơng làm kinh tế gia định, giao khốn cho nhiều đối tượng nhiều nơi khác (trong khơng cán bộ, 62 nhân viên Nhà nước nhận đất với hình thức làm trang trại thực tế họ khơng làm mà th người dân địa phương làm)  Địi lại đất mà quyền cũ lấy để lập ấp chiến lược, lập khu quân sự, trại lính, kho tàng … trước năm 1975  Tranh chấp đất đường đi, ngõ xóm, ranh giới đất ở, đất vườn, đất sản xuất thuộc quyền sử dụng hộ gia đình diễn phổ biến  Khiếu kiện đòi lại nhà, đất sở tôn giáo diễn phổ biến, phức tạp  Chủ cũ đòi lại đất nhờ người khác trông coi, người nhờ trông coi qua thời gian coi  Khiếu kiện lấy đất để xây dựng cơng trình cơng cộng, khơng giá đền bù, mà cách làm thiếu công khai, dân chủ, không quán, không công bằng, bớt xén tiền đền bù  Khiếu nại để địi hợp thức hố, cơng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất đô thị (để khơng phải thực nghĩa vụ tài chính) mà mua khơng có xác nhận quyền địa phương có 3.000 vụ việc tồn đọng từ trước đến chưa giải Có nhiều trường hợp cải tạo sách, pháp luật hộ khiếu kiện đòi lại quyền lợi Một số trường hợp gia đình người có cơng với cách mạng bị cải tạo nhà, đất, thực khó khăn chỗ có đơn xin lại nhà cũ, gây khó khăn khơng nhỏ cho quan nhà nước trình giải Về tố cáo tập trung nội dung sau:  Chính quyền địa phương giao đất trái thẩm quyền, đất giao không danh sách phê duyệt theo định quan có thẩm quyền, giao sai vị trí, sai diện tích, khơng quy hoạch, thu tiền đất vượt nhiều lần so với quy định Nhà nước, sử dụng tiền đất khơng chế độ tài 63  Chính quyền địa phương quản lý sử dụng quỹ đất cơng quỹ đất cơng ích 5% sai mục đích, sai pháp luật, cho thuê đất trái thẩm quyền Thơng tin khơng đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận, Hà Nội nguồn thơng tin để có nhà người vấn tập trung chủ yếu thông qua bạn bè, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thông tin đại chúng 16,67%, qua trung tâm mơi giới nhà đất chiếm có 13,10% (nguồn: Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương) Thôngi gi tm ếm tn úpì ki ngôinhà H µ  éi   ë  N 70% Q ua  bÌ,hä  bạn hàng Q uar t ôigi đất tungâm m ớinhà Q uahôngi đạichúng t tn 13% 17% Theo VnExpress ngày 9/1/2004 vợ chồng anh Chuyên Thanh Xuân, Hà Nội dốc toàn 900 triệu đồng mua đất khu Láng Hũa Lạc Chỉ thời gian sau, mảnh đất bị xét vào danh sách quy hoạch đền bù chưa đầy nửa số tiền anh chị bỏ Anh Chuyên cho biết, khơng có anh mà chị gái hai người bạn thân rơi vào trường hợp tương tự "Suy cho cũng vỡ khụng cú thụng tin nờn đành phải chấp nhận thôi", anh than thở Anh Ân Định Công (Hà Nội) nạn nhân tỡnh trạng thiếu thụng tin Năm ngoái, anh "ném" tỷ đồng vào mảnh đất khu vực quận Cầu Giấy, sau ngó ngửa nú nằm diện giải toả Các chuyên gia địa ốc cho rằng, thị trường bất động sản rơi vào tỡnh trạng thiếu thụng tin nghiờm trọng người mua người bán Do vậy, chuyện rủi ro xảy với người dân thời gian qua phổ biến 64 Ngay người cẩn thận có kinh nghiệm lĩnh vực đơi mua phải hộ qua tay nhiều chủ với mức chờnh lệch cú lờn đến vài trăm triệu đồng Theo thống kê công ty bất động sản lớn Hà Nội, 100 nhà giao dịch có 10-15 nhà giao dịch thực, tức mua bán với giỏ hợp lý người mua nắm rừ thụng tin vị trớ nhà Số cũn lại, đa số bị đẩy giá lên cao đầu Các trung tâm tư vấn thừa nhận, phần lớn người dân mua nhà thường nhờ người quen mối lái, hay cũ mụi giới mỏch nước Do vậy, tỡnh trạng “người người môi giới, nhà nhà mơi giới” bất động sản diễn khỏ phổ biến đâu lập dự án xây nhà chung cư, quy hoạch đô thị nơi mọc lên trung tâm tư vấn Chỉ tính riêng khu vực Mỹ Đỡnh cỏch vài trăm mét lại thấy xuất trung tâm môi giới bất động sản, hay từ chân cầu Chương Dương đến cầu Chui có đến chục văn phũng tư vấn Cơn "sốt" môi giới tràn vùng ven đô trỡnh đô thị hóa Tại Đơng Anh, đầu làng, cuối làng có văn phũng nhà đất Thậm chí khơng vào văn phũng nhà đất, cần ngồi uống nước quán cóc ven đường, hỏi: có bán nhà, đất khơng, có người đến hướng dẫn cách tận tỡnh với mức phớ khoảng 1-2 triệu đồng thương lượng thành công Hiện nhu cầu thị trường nhiều trung tâm môi giới nhà đất mọc lên có 19 trung tâm đăng ký hoạt động với Nhà nước Do Nhà nước chưa quản lý trung tâm 65 66 Những tồn yếu thị trường BĐS – nhà đất Hà Nội Tỷ lệ giao dịch phi quy cao, tình trạng vi phạm nhà đất cao Mất cân đối cung cầu Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, chi phí giao dịch cao Thị trường “nóng, lạnh” bất thường , giá dễ biến động dẫn đến nạn đầu Cịn tồn chế bao cấp, cịn có phân biệt quốc doanh, quốc doanh, nước ngồi nước Thơng tin khơng đầ dủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận Nguyên nhân yếu 3.1 Khung pháp lý thiếu đồng hay thay đổi Trong thời gian qua có nhiều quan có thẩm quyền ban hành văn pháp luật đất đai Hệ thống pháp luật đất đai hành phức tạp, chồng chéo, không đủ minh bạch, nhiều văn thiếu tạo rối ren hệ thống văn pháp luật Các quy định đất đai thể nhiều luật, nghị định, thông tư khác nhau, giải việc thường phải áp dụng nhiều luật lại có quy định khơng khớp mâu thuẫn với nhau, thiếu an toàn pháp lý cho người sử dụng đất Các văn luật ban hành thường qúa chậm Như luật đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 số văn quy phạm pháp luật tài đất đai liên quan đến luật đất đai ban hành vào năm 1994 Nghị định số 87/CP Chính phủ quy định khung giá loại đất ban hành ngày 17/8/1994, Quyết định số 13557/TC-QĐ-TCT Bộ Tài quy định khung giá 67 loại đất cho thuê tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất ban hành ngày 30/12/1995, Nghị định số 89/Cp Chính phủ việc thu tiền sử dụng đất lệ phí địa ban hành ngày 17/8/1994 Khơng văn ban hành khơng hình thức, khơng mang tính quy phạm pháp luật khơng thẩm quyền (như dùng công văn thông báo bộ, ngành, địa phương để đặt chế độ sách đất đai) Một số quy định pháp luật dừng mức độ nguyên tắc, quan điểm mà chưa dự liệu đầy đủ tình huống, chưa có quy định cụ thể hành vi làm, không làm, chưa có chế tài đủ nghiêm nên hiểu pháp luật thực thi pháp luật khác ngành, cấp nhân dân dẫn đến hiệu áp dụng pháp luật nhiều hạn chế 3.2 Chính sách thị trừơng BĐS cịn thiếu đồng bất hợp lý * Pháp luật dân - Trong Bộ luật dân chưa làm rõ, chưa cụ thể hố quyền người khơng phải chủ sở hữu tài sản, chưa phân biệt rõ ràng sở hữu toàn dân quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân Nguyên tắc công khai tài sản BĐS thể qua việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Nhưng hệ thống đăng ký BĐS nước ta chưa đáp ứng yêu cầu minh bạch hoá Theo quy định luật dân văn pháp luật khác có liên quan đăng ký điều kiện làm phát sinh hiệu lực dịch chuyển quyền sở hữu quyền khác tài sản việc đăng ký làm phát sinh hiệu lực hợp đồng Do việc luật dân quy định khái quát việc đăng ký quyền sở hữu gây khơng khó khăn bất cập trình thực thi pháp luật, giảm hiệu pháp luật ảnh hưởng đến tính cơng khai hoá quyền chủ thể tài sản làm cho người thứ ba khó biết tồn tại, chuyển dịch quyền nhằm đảm bảo an toàn giao dịch 68 ... 7-7 -2 0 00 Đến 3 1-1 2- 2 0 02 Đầu tư Tỷ lệ % 35.9 72 100,00 42. 937 14.837 41 ,2 19 .22 9,3 6.575 18,3 3.748 10,4 2. 356 6,5 2. 155 6,0 4 .22 9,3 11.786 32, 6 3.781 548 4 .28 8 10,5 1,5 11,9 2. 346 803 6,5 2, 2... 1 7 -2 2 USD/m2 văn phũng loại C cú giỏ cho thu? ?? 1 0-1 5 USD/m2 Thị trường cho thu? ? văn phũng Hà Nội có mức tăng tương tự Cơng ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thu? ?? 2 3 -2 5... tế (8/7) quy định 2 2 Trđ/m m Trđ/m m Trđ Trđ I 2, 350 23 ,5 1,999 50,6 20 0,554 1130 5,63 II 1, 620 54 1,691 21 6 522 , 72 2900 5,55 III 4,404 48 1,799 1 92 724 ,377 1700 2, 35 IV 1,510 20 1,999 60 174,3