MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU iv DANH MỤC CÁC HÌNH vi MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục đích của đề tài 2 1.2.1. Mục đích tổng quát 2 1.2.2. Mục đích cụ thể 2 1.3. Yêu cầu của đề tài 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 1.1.1. Cơ sở pháp lý 4 1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn 6 1.2. Tổng quan về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư của cả nước 22 1.2.1. Thực trạng quỹ đất đai nước ta hiện nay 22 1.2.2. Thực trạng quỹ đất đai của các tổ chức đã được Nhà nước cho thuê đất 23 1.2.3. Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay trên cả nước 25 1.3. Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên 28 1.4. Tổng quan về công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 28 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1. Đối tượng nghiên cứu 32 2.2. Địa điểm nghiên cứu 32 2.3. Thời gian nghiên cứu 32 2.4. Nội dung nghiên cứu 32 2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên 32 2.4.2. Thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 32 2.4.3. Đánh giá kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các dự án đầu tư 33 2.4.4. Đánh giá tính tích cực của các dự án mang lại 33 2.4.5. Những giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 33 2.5. Phương pháp nghiên cứu 33 2.5.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu 33 2.5.2. Phương pháp kế thừa 34 i 2.5.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu 34 2.5.4. Phương pháp so sánh, đánh giá 34 2.5.5. Phương pháp chuyên gia 35 2.5.6. Phương pháp xử lý số liệu 35 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ảnh hưởng đến sử dụng đất 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 41 3.1.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 43 3.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 44 3.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 45 4.2. Thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 47 4.2.1. Quy trình cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 47 3.2.2. Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay 49 3.3. Đánh giá công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 51 3.3.1. Tình hình cho thuê đất 51 3.3.2. Một số kết quả đạt được 57 3.3.3. Những tồn tại và nguyên nhân 59 3.4. Đánh giá tình hình thực hiện sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 60 3.5. Đánh giá hiệu quả các dự án mang lại 67 3.5.1. Hiệu quả kinh tế 67 3.5.2. Hiệu quả xã hội 68 3.6. Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 69 3.6.1. Quan điểm, mục tiêu của Nhà nước đối với công tác cho thuê đất 69 3.6.2. Những giải pháp nhằm tăng cường quản lý công tác cho thuê đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 71 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 75 1. Kết luận 75 2. Đề nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 ii iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CP : Cổ phần DT : Diện tích GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất GDP : Tổng sản phẩm nội địa (Gross Domestic Product) GPMB : Giải phóng mặt bằng MTV : Một thành viên P : Phường PAM : Chương trình lương thực thế giới (Programme Alimentaire Mondial) SD : Sử dụng SIDA : Tổ chức hợp tác phát triển quốc tế Thụy Điển (Swedish International Development Cooperation Agency) TNHH : Trách nhiệm Hữu hạn TNMT : Tài nguyên Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân WTO : Tổ chức Thương mại Thế giới (World Trade Organnization) DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên 37 Bảng 3.2: Cơ cấu GDP các ngành kinh tế (tính theo giá thực tế) 43 Bảng 4.3. Tổng hợp kết quả cho thuê đất 49 Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính 51 Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo mục đích sử dụng đất 53 Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo năm 53 iv Bảng 3.7. Tỷ lệ số địa điểm đất được thuê giữa thành phố Thái Nguyên và tỉnh Thái Nguyên từ năm 2007 đến năm 2012 54 Bảng 3.8. Tỷ lệ số tổ chức được thuê đất giữa thành phố Thái Nguyên và tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 55 Bảng 3.9. Nguyên nhân doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình xin thuê đất 56 Bảng 3.10. Đánh giá của doanh nghiệp về chính sách cho thuê đất 57 hiện tại của tỉnh 57 Bảng 3.11. CÁC TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC THUÊ CHẬM TIẾN ĐỘ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 - 2012 61 Bảng 3.12. CÁC TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC THUÊ SAI MỤC ĐÍCH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 - 2012 63 Bảng 3.13. CÁC TỔ CHỨC TỰ Ý CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC VI PHẠM KHÁC TRONG SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 - 2012 64 Bảng 3.14. KẾT QUẢ XỬ LÝ VI PHẠM VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 - 2012 65 Bảng 3.15. Đóng góp cho ngân sách Nhà nước của các tổ chức thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 67 Bảng 3.16. Số lao động và thu nhập bình quân của các lao động trong một số doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2012 68 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 36 vi MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên, tài sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia nào. Tuy nhiên nói như vậy vẫn chưa đầy đủ và chưa thể hiện bản chất kinh tế của đất đai vì đất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế. Khi xem xét đất đai như là nguồn vốn thì các quan hệ về đất đai được mở rộng, vai trò của nó trong nền kinh tế được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và phức tạp hơn. Trong nền kinh tế, bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng hiệu quả. Đối với đất đai yêu cầu này lại càng cần thiết hơn vì không chỉ là nguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, do đó nó đòi hỏi phải được sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng cho hiệu quả cao nhất. Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là sau khi gia nhập WTO, các dự án đầu tư trong và ngoài nước ngày càng nhiều. Do đó nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư qua đó cũng ngày càng tăng. Đầu tư là chìa khóa của tăng trưởng kinh tế. Dự án đầu tư chính là công cụ để thực hiện các chiến lược và chính sách đầu tư. Dự án đầu tư nào cũng cần phải sử dụng đến các nguồn lực, trong đó có nguồn lực đất đai và hiệu quả sử dụng đất chính là một trong những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư. Giữa dự án đầu tư và đất đai có một mối quan hệ mật thiết. Hiểu đúng mối quan hệ này sẽ giúp chúng ta phát huy được hết các thế mạnh và lợi thế so sánh của mình trong quá trình phát triển kinh tế. Các dự án đầu tư đi vào hoạt động còn góp phần vào việc khai thác tài nguyên đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi các dự án được triển khai thực hiện có hiệu quả và sử dụng đất đúng mục đích đã được quy hoạch. Tuy nhiên thực tế hiện nay có nhiều tổ chức được cho 1 thuê đất nhưng vì một lý do nào đó không thực hiện đầu tư xây dựng hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ hoặc sử dụng đất không đúng như mục đích được thuê làm giảm hiệu quả sử dụng đất, lãng phí tài nguyên đất, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư có đặc điểm là cho thuê đất với quy mô, diện tích lớn. Vì vậy, nếu sử dụng không hiệu quả thì đó là một sự lãng phí lớn. Do đó, việc đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư là một vấn đề cần thiết để tìm ra những giải pháp tăng cường quản lý đất đai, đáp ứng yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai trong tình hình mới đó là: Việc quản lý và sử dụng đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất; tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất; khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Qua đây có thể thấy được vấn đề cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư đang là vấn đề được quan tâm và cần nghiên cứu, vì vậy tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 và đề xuất giải pháp quản lý, sử dụng đất hiệu quả”. 1.2. Mục đích của đề tài 1.2.1. Mục đích tổng quát - Đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất. 1.2.2. Mục đích cụ thể - Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Đánh giá kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các dự án. 2 - Đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường quản lý đất đai trong công tác cho thuê đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ảnh hưởng đến sử dụng đất. - Đánh giá được thực trạng của công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Đánh giá được kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các dự án đầu tư. - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn của công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở pháp lý Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ mục tiêu phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu của hiện tại nhưng không làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã từng bước tháo gỡ những khó khăn bằng cách xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi năm 1998, năm 2001) sau đó được thay thế bằng Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua. Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành, như Luật Bảo vệ môi trường; Luật Bảo vệ và phát triển rừng; và các Nghị định, Thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các bộ, ngành, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành. Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài: - Luật Đất đai 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) (sau đây gọi là Luật Đất đai 2003); - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, Quy định bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ, về việc quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; 4 [...]... đất của các dự án đầu tư một mặt giúp loại bỏ các dự án sử dụng đất không có hiệu quả và tìm ra được dự án đầu tư cho hiệu quả sử dụng đất tốt nhất Tóm lại, đánh giá hiệu quả sử dụng đất là biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất - Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư 20 Đặc điểm của đất đai... ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê * Thời hạn cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Điều 67 của Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn thuê đất đối với các dự án đầu tư [10] 16 Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên. .. đất Có hai hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư được quy định như sau [10]: - Đối với đối tư ng thuê đất là Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm - Đối với đối tư ng thuê đất là Người Việt Nam... giá hiệu quả sử dụng đất trên quan điểm lợi ích toàn xã hội, sử dụng các chỉ tiêu kinh tế - xã hội Trong kỹ thuật thẩm định dự án đầu tư, các nhà thẩm định đánh giá hiệu quả sử dụng đất trên cả ba phương diện, đó là: + Hiệu quả kinh tế + Hiệu quả xã hội + Hiệu quả môi trường - Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất bao gồm:... thu nhập hoặc thu nhập thuần trên một đơn vị diện tích đất sử dụng + Lợi nhuận bình quân/ m2 đất sử dụng + Tổng vốn đầu tư/ m2 đất sử dụng + Suất đầu tư/ m2 đất sử dụng - Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả xã hội trong sử dụng đất Hiệu quả xã hội của việc sử dụng đất cũng chính là hiệu quả xã hội mà dự án tạo ra Các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả xã hội của dự án bao gồm: + Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng... ngoài thực hiện các dự án đầu tư * Quyền và nghĩa vụ của các đối tư ng được cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư - Quyền và nghĩa vụ chung Căn cứ vào mục 1 chương IV Luật Đất đai 2003 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các đối tư ng được cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư có các quyền và nghĩa vụ chung sau đây: + Các quyền chung (Điều 105): • Được cấp GCNQSDĐ; • Hưởng thành quả lao... Trong quản lý nói chung bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được đo lường và đánh giá mức độ hiệu quả để có tìm ra phương án, cách sử dụng hiệu quả nhất Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo và là nguồn lực khan hiếm nên càng cần phải sử dụng hiệu quả hơn Nên đánh giá hiệu quả sử dụng đất càng cần thiết nhằm tìm ra biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng hơn nữa Đánh giá hiệu quả sử dụng đất. .. sản xuất của đất đai là vô hạn nếu được sử dụng hợp lý, nên không thể đưa ra một khái niệm cụ thể thế nào là đất được sử dụng hiệu quả Tuỳ theo góc độ đánh giá là chủ đầu tư hay trên góc độ của nhà quản lý mà các chỉ tiêu có thể khác nhau Các chủ đầu tư đánh giá hiệu quả sử dụng đất chủ yếu trên phương diện lợi ích cá nhân, sử dụng các chỉ tiêu tài chính; trong khi đó các nhà quản lý đánh giá hiệu quả. .. sở pháp lý của cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án 1.1.2.4 Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư * Căn cứ để cho thuê đất đối với các dự án đầu. .. được sử dụng hiệu quả Trên cơ sở của cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, các cơ quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được cho thuê đất Vì vậy, quản lý công . Đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 và đề xuất giải pháp quản lý, sử dụng đất hiệu quả . 1.2. Mục đích của đề. quát - Đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất. 1.2.2. Mục đích cụ thể - Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất. sử dụng đất. - Đánh giá được thực trạng của công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Đánh giá được kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê