Đề tài: Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp Thựctrạngvàmộtsốgiảipháp nângcaohiệuquảđầutvàonhàở chongườicóthunhậpthấp CH CH CH CHƠ Ơ Ơ ƠNG NG NG NGI: I: I: I:M M M MỘ Ộ Ộ ỘT T T TS S S SỐ Ố Ố ỐV V V VẤ Ấ Ấ ẤN N N NĐỀ ĐỀ ĐỀ ĐỀL L L LÝ Ý Ý ÝLU LU LU LUẬ Ậ Ậ ẬN N N NCHUNG CHUNG CHUNG CHUNG II. II. II. II. I I I I– – – –ĐẦ ĐẦ ĐẦ ĐẦU U U UT T T TPH PH PH PHÁ Á Á ÁT T T TTRI TRI TRI TRIỂ Ể Ể ỂN N N NV V V VÀ À À ÀĐẦ ĐẦ ĐẦ ĐẦU U U UT T T TPH PH PH PHÁ Á Á ÁT T T TTRI TRI TRI TRIỂ Ể Ể ỂN N N NNH NH NH NHÀ À À À : : : : 1. 1. 1. 1.Đầ Đầ Đầ Đầu u u u t t t t ph ph ph phá á á á t t t ttri tri tri tri ể ể ể ển n n nv v v và à à àđầ đầ đầ đầu u u u t t t t ph ph ph phá á á á t t t t tri tri tri tri ể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à à : : : : 1.1 1.1 1.1 1.1Đầ Đầ Đầ Đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n n: : : : Trớchết,đểhiểuthếnàolàđầutpháttriển,tacầnhiểukháiniệmcơbảnđầutlàg ì ? Đầutlàmộthoạtđộngcơbảntồntạitấtyếuvàcóvaitròquantrọngtrongbấtk ì nềnkinhtế-xãhộinào. Đầutnó i chunglàsựhysinhcácnguồn l ựcởhiệntại(nhtiền,tàinguyênthiên nhiên,sứclaođộng,tr í tuệ )đểtiếnhànhcáchoạtđộngnàođónhằmthuvềcáckếtquả nhấtđịnhtrongtơnglai l ớnhơncácnguồnlựcđãbỏrađểđạtđợccáckếtquảđó. Trongnềnkinhtếquốcdân,hoạtđộngđầutlàquátr ì nhsửdụngvốnđểtáisảnxuất mởrộngcáccơsởvậtchấtkỹthuật.vốnđầutđợchìnhthànhtừtiềnt í ch l ũycủaxãhội, củacáccơsởsảnxuấtkinhdoanhdịchvụ;từtiềntiếtkiệmcủadânvàvốnhuyđộngtừ cácnguồnkhaithácđợcđavàosửdụngtrongquátr ì nhtáisảnxuấtxãhộinhằmduytr ì tiềmlựcsẵncóvàtạotiềm l ựcmớichonềnsảnxuấtxãhội.Cóthểnóirằng.Đầutlàyếu tốquyếtđịnhsựpháttriểnnềnsảnxuấtxãhội, l àchìakhóacủasựtăngtrởng. Đầutpháttriểnlàhoạtđộngđầuttrongđóngờicótiềnbỏtiềnrađểtiếnhànhcác hoạtđộngnhằmtạoratà i sảnchonềnkinhtế,làmtăngtiềmlựcsảnxuấtkinhdoanhvà mọ i hoạtđộngxãhộikhác,làđiềukiệnchủyếuđểtạoviệclàm,nângcaođờisốngvật chấtvàtinhthầncủangờilaođộng.Đóchínhlàviệcbỏtiềnrađểxâydựng,sửachữanhà cửavàcáckếtcấuhạtầng,muasắmtrangthiếtbịvàlắpđặtchúngtrênnềnbệvàbồidỡng đàotạonguồnnhân l ực,thựchiệncácchiphíthờngxuyêngắnliềnvớ i sựhoạtđộngcủa cáctàisảnnhằmduytrìtiềmlựchoạtđộngcủacáccơsởđangtồntạ i vàtạotiềmlựcmới chonềnkinhtế-xãhội. * * * *Đặ Đặ Đặ Đặc c c cđ đ đ đi i i iể ể ể ểm m m mc c c củ ủ ủ ủa a a ađầ đầ đầ đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển. n. n. n. -Vốnđầut(tiền,vậtt,laođộng)cầnhuyđộngchomộtcôngcuộcđầutlàrất l ớn. -Thờigiancầnthiếtchomộtcôngcuộcđầutrấtdàidođóvốnđầutphảinắmkhế đọnglâu,khôngthamgiavàoquátrìnhchuchuyểnkinhtếvìvậytrongsuốtthờ i giannày nókhôngđem l ạ i lợiíchchonềnkinhtế. -Thờigianvậnhànhcáckếtquảđầutchođếnkhithuhồ i đủvốnđãbỏrahoặc thanhlýtàisảndovốnđầuttạorathờnglàvà i năm,cóthểlàhàngchụcnămvàcónhiều trờnghợplàvĩnhviễn. -Nếucácthànhquảcủađầutlàcáccôngtrìnhxâydựngth ì nósẽđợcsửdụngở ngaytạinơiđãtạoranó. -Cáckếtquả,hiệuquảđầutpháttriểnch ị uảnhhởngcủanhiềuyếutốkhôngổn địnhtrongtựnhiên,tronghoạtđộngkinhtế-xãhộinh:Điềukiệnđịalý, khíhậu,cơchếchínhsách,nhucầuthịtrờngquanhệquốctế dẫnđếncó độmạohiểmcao. 1.2 1.2 1.2 1.2Đầ Đầ Đầ Đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở: : : : 1.2.1. 1.2.1. 1.2.1. 1.2.1.Kh Kh Kh Khá á á ái i i ini ni ni niệ ệ ệ ệm m m mv v v và à à àđặ đặ đặ đặc c c cđ đ đ đi i i iể ể ể ểm m m mc c c củ ủ ủ ủa a a anh nh nh nhà à à àở ở ở ở: : : : Nhà l ànơichema,chenắng,chốnglạiảnhhởngthờ i tiếtkhắcnghiệtcủathiênnhiên đố i vớiconngời.Tạiđâyconngờ i đợcsinhra,nuôidỡng,tồntạ i vàtrởngthành.Đó l à mộttrongnhữngnhucầucơbảnđồngthờicũnglàquyềncủamỗiconngời. Tuycũng l àmộtsảnphẩmcủaquátrìnhsảnxuấtnhngnhàởđợccoi l àmộtsảnphẩm hànghóađặcbiệtdocónhữngđặcđ i ểmsau: Th Th Th Thứ ứ ứ ứnh nh nh nhấ ấ ấ ất: t: t: t:nhàởlàtàisảncốđịnhcótuổithọlâutuỳthuộcvàokếtcấuvàvật liệuxây l ênnó.Thôngthờngthờ i giantồntạ i củanótừ50đến60nămvàcũngcó trờnghợphàngtrămnămhoặc l âuhơnnữa. Th Th Th Thứ ứ ứ ứhai: hai: hai: hai:nócótínhcốđịnhvềh ì nhdángkiếntrúcvàkếtcấucũngnhtrangthiết b ị nênkhóthayđổi.Muốncả i tạo,nângcấpthayđổ i kiếntrúccũngkhókhănvà tốnkém. Th Th Th Thứ ứ ứ ứba: ba: ba: ba:nhucầuvềnhàởrấtphongphútuỳthuộcvàosởthíchcũngnhkhảnăng củatừngđốitợng.Hơnthếnhucầunàycònthayđổitheosựpháttriểncủanền kinhtế–xãhội. Th Th Th Thứ ứ ứ ứt: t: t: t:đốivớicáckhuđôthịthìnhàởlàmộtbộphậnquantrọngvàchủyếunằm trongcơsởhạtầngđôth ị màcụthểlàcơsởhạtầngxãhội.Dovậy,mặcdù l à sảnphẩmphụcvụchocánhânnhngnhàở l ạicótácđộngmạnhmẽđếnbộmặt đôthịvàđồngthờicũngchịutácđộngtrở l ạ i củađôthịnh:giaothông,hệthống cấpthoátnớc,điện,thôngtinliênlạc…ảnhhởngđếncuộcsốngvàđ i ềukiệnsinh hoạtcủanhữngngờitrongngôinhà. 1.2.2. 1.2.2. 1.2.2. 1.2.2.Đầ Đầ Đầ Đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ởđô đô đô đôth th th thị ị ị ị. . . . Trongxãhộ i cóhaicáchđểgiả i quyếtnhucầuvềnhàởđó l àngờicónhucầutự xâydựngvà l ậpnhữngtổchứchayđơnvịchuyênmônsảnxuấtloạihànghoánàyvàcung ứngchoth ị trờng. C C C Cá á á ách ch ch chth th th thứ ứ ứ ứnh nh nh nhấ ấ ấ ất t t t,quátrìnhxâydựnggắnliềnvớ i việcmộtdiệntíchđấtnhấtđịnhbịmấtđi vìlợi í chcủamộthaymộtnhómcánhân.Điềunàykhôngnênvàkhôngthểtồntạiở nhữngkhuđôth ị vìtạiđâymậtđộdânsốrấtđôngvàtănglênkhôngngừngtrongkhiquỹ đấtlạicóhạn.Hìnhthứcnàychỉphùhợpvớ i vùngnôngthônnơ i khôngbịsứcépvềdân sốcũngnhdiệnt í chđất. C C C Cá á á ách ch ch chth th th thứ ứ ứ ứhai hai hai hai,nhàởthựcsựtrởthànhmộtthứhànghoáđợctạoranhờquátrìnhđầutvà đâycũngchínhlàhoạtđộngđầutpháttriểnv ì nótạoratàisảnmớichoxãhội,hơnnữa đócònlàmộttàisảnđặcbiệtquantrọng.Thôngquađầutpháttriểnnhàởtạiđôthịmà đấtđaiđợcsửdụngcóhiệuquả,cungcấpchỗởchođôngđảodâncmộtcáchbìnhđẳng, giúpchohọổnđịnhchỗởđểcóthểyêntâmlaođộng,đónggópvàosựtăngtrởngvàphát triểnchungcủaxãhội. Mộtsốđặcđiểmcủahoạtđộngđầutpháttriểnnhàở : ãĐốitợngthamgiatiếnhànhđầut: Nhànớc,cácdoanhnghiệptrongvàngoàingành xâydựng,cácđơnv ị kinhtếvàcáctổchứcxãhộ i …đầutvớ i mụcđíchthuđợclợi í ch tàichínhhoặckinhtế–xãhội. ãNguồnvốnđầut: vìnhàởvừalàquyềncủamỗicánhânđồngthờicũnglàtráchnhiệm củatoànxãhộinênnguồnvốnđầutđợchuyđộngtừmọinguồntrongxãhộinhngân sáchNhànớc,vốntựcócủadoanhnghiệpkinhdoanh,củacáctổchứct í ndụng,của chínhnhữngngờicónhucầuvànhữngnguồnkhác… ãLoạihìnhđầut: donhucầuvàkhảnăngcủamọingờ il àkhácnhaunênđầutxâydựng nhàởcũngrấtphongphú:chongờ i cóthunhậpthấphaythunhậpcao,sinhviên,gia đìnhquymônhỏhaylớn,theohìnhthứcbánđứthaychothuê…. ãSửdụngmộtnguồnlựclớnvàliênquanđếnnhiềuban,ngànhkhácnhau . Nhvậyđầutpháttriểnnhàở l àmộthoạtđộngkhôngthểthiếuđố i vớ i mỗiđôthịnóiriêng vàvớ i mỗ i nềnkinhtếthịtrờngnóichung.Nóvữaảnhhởngvừaphảnánhnhữngđặc điểmvềkinhtế-xãhộicủamộtđộthịtrongnhữnggiaiđoạnnhấtđịnh. 1.3 1.3 1.3 1.3C C C Cá á á ác c c cnh nh nh nhâ â â ân n n nt t t tố ố ố ốc c c cơ ơ ơ ơb b b bả ả ả ản n n nt t t tá á á ác c c cđộ độ độ động ng ng ngđế đế đế đến n n nđầ đầ đầ đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở: : : : 1.3.1. 1.3.1. 1.3.1. 1.3.1.C C C Cá á á ác c c cnh nh nh nhâ â â ân n n nt t t tố ố ố ốc c c cơ ơ ơ ơb b b bả ả ả ản n n nt t t tá á á ác c c cđộ độ độ động ng ng ngđế đế đế đến n n nđầ đầ đầ đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở. . . . Cũngnhcáchoạtđộngđầutpháttriểnkhác,đầutpháttriểnnhàởcũngch ị usựtác độngcủacácnhântốcủamôitrờngvimôvàv ĩ mô,chủquanvàkháchquan,cácyếutố kinhtế–xãhộ i vàcủamô i trờngđầut…Sựthayđổicủacácnhântốnàylúctácđộngtiêu cựcnhngcũngcólúctácđộngtíchcựcđếnhoạtđộngđầut.Cóthểkểđếnnhữngnhântố cơbảnsau: L L L Lã ã ã ãi i i isu su su suấ ấ ấ ất t t t .Đâyđợccoilàmộtyếutốnộisinhtácđộngtrựctiếptớisựgiatănghaysuy giảmcầuđầut,đặcbiệt l àlĩnhvựcđầutxâydựngvìsửdụngmộtlợngvốnlớn.Khilãi suấtgiảmtứclàchiphísửdụngvốngiảmvàsẽkhuyếnkh í chcácnhàđầutvaytiềntừ ngânhàngđểtiếnhànhhoạtđộngđầuttạoranhiềusảnphẩmchoxãhộivàngợc l ại.Với khảnăngảnhhởngmạnhmẽđếncầuđầut,hiệnnay l ã i suấtlàmộtcôngcụquảnlýkinh tếquantrọngcủaNhànớc.Thôngquaviệckiểmsoátcógiớihạnlãisuấtcủathịtrờng Nhànớccóthểtácđộngđếnmọil ĩ nhvựckinhtế.HơnnữaNhànớccònsửdụngcácmức lãisuấtuđãikhácnhaunhmộtbiệnphápkíchthíchđốivớinhữnglĩnhvựccụthểphụ thuộcvàochínhsáchutiênpháttriểnkinhtếtrongtừngthờ i kỳ.Đốivớinhàởtrongthời kỳbaocấpth ì sẽdoNgânsáchđàithọhoàntoànnhngchuyểnsangnềnkinhtếth ị trờng đểkhuyếnkhíchsựthamgiacủamọithànhphầnkinhtếNhànớccóthểápdụnglãisuâtu đãichocácdựánđầutvàol ĩ nhvựcnàyđểnhanhchóngtạoramộtquỹnhàlớnphụcvụ nhucầucủangờ i dân. T T T Tỷ ỷ ỷ ỷsu su su suấ ấ ấ ất t t tl l l lợ ợ ợ ợi i i inhu nhu nhu nhuậ ậ ậ ận n n nb b b bì ì ì ình nh nh nhqu qu qu quâ â â ân n n n .Đây l àmộtnhântốkháchquanvừaphảnánhtrongmỗi thờikỳthìđầutvàongànhnàolàcólợi,mặtkhácnócũngđiềutiếtđầuttừngànhnày sangngànhkhác.Khitỷsuấtb ì nhquâncủamộtngànhcaohơnngànhkháccũngcónghĩa đầutvàongànhđócókhảnăngthuđợclợinhuậncaohơnvàkíchthíchcácnhàđầutbỏ vốnvàođây.Trongtrờnghợpđầutbằngvốnvaythìtỷsuất l ợ i nhuậnbìnhquânlàgiới hạntrêncủalãisuấtvayvốn.Nhàởđanglà l ĩnhvựcđợcNhànớckhuyếnkhíchđầutvà tạonhiềuđiềukiệnthuậnlợithôngquachủtrơng“xãhộihoá”vấnđềnhàở,mộtmặtthu hútsựthamgiacủamọ i thànhphầntrongxãhội,mặtkhácgiảmgánhnặngchongânsách Nhànớc.Nhữngch í nhsáchnhchochậmnộptiềnthuêđất,haythậmchímiễntiềnthuê đấtkhixâydựngnhàởcaotầng,ápdụngmứcthuếuđãi,hỗtrợmộtsốhạngmụccông trình(hạtầngxãhộivàkỹthuật)…củaNhànớcthờigianquacộngvớ i sựbuônglỏng quảnlýtronglĩnhvựcđấtđaivàxâydựngđãlàmtăngđángkểtỷsuấtlợinhuậncủahoạt độngđầutxâydựngnhà,đặcbiệtlàởnhữngthànhphố l ớntrongđócóHànội. Chu Chu Chu Chuk k k kỳ ỳ ỳ ỳkinh kinh kinh kinhdoanh doanh doanh doanh làdaođộngcủanềnkinhtếtheothờigian,trongđótrảiquahaigiai đoạnđặctrng l àđỉnhvàđáy.nếunhđỉnhlàgiaiđoạncựcthịnhcủanềnkinhtếthìngợc lạiđáylàthờikỳsuythoái,mọihoạtđộngsảnxuấtkinhdoanhđềuđìnhtrệ.Nhchúngta đãbiếtmộtđặctrngcơbảncủanềnkinhtếthịtrờnglàcáchoạtđộngkinhtếđềucómối liênhệnhấtđịnhvớinhau,đếntoànbộnềnkinhtếvàngợc l ại.Nhàởmặcdù l ànhucầu thiếtyếunhngđểthoảmãncũngđòihỏ i mộtlợngtà i chínhkhôngnhỏ,dovậykinhdoanh trongl ĩ nhvựcnàysẽthuậnlợihơnrấtnhiềukhinềnkinhtếđangtrênđàpháttriển,thu nhậpcủangờilaođộngđợcnânglênvàcókhảnăngchitrảchonhữngnhucầucaonhnhà ở. Ngoà i racònnhiềunhântốkháctácđộngđếnđầutnó i chungvàđầutnhàởnóiriêngnh mứcđộrủ i ro,tínhchấtcủathịtrờng(cạnhtranhhayđộcquyền),chínhsáchcủaNhà nớc…Mọinhântốcầnphả i đợcxemxét,đánhgiátrongmôiliênhệphongphúđadạng củamôitrờngđầutđểnhàđầutcóthểđaranhữngchiến l ợcvàgiả i phápthíchhợptrong nhữnggiaiđoạncụthể. 1.3.2 1.3.2 1.3.2 1.3.2Đặ Đặ Đặ Đặc c c cđ đ đ đi i i iể ể ể ểm m m mc c c củ ủ ủ ủa a a aH H H Hà à à àn n n nộ ộ ộ ội i i iv v v và à à ành nh nh nhữ ữ ữ ững ng ng ngy y y yế ế ế ếu u u ut t t tố ố ố ốả ả ả ảnh nh nh nhh h h hở ở ở ởng ng ng ngđế đế đế đến n n nđầ đầ đầ đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở. . . . Bêncạnhviệcchịuảnhhởngcủanhữngnhântốtrên,đầutpháttriểnnhàởtạ i Hà nộ i cònchịusựtácđộngcủacácyếutốcụthểkhácxuấtpháttừđặcđiểmcủathủđô,một trungtâmkinhtế–ch í nhtrịlớncủacảnớc. Th Th Th Thứ ứ ứ ứnh nh nh nhấ ấ ấ ất, t, t, t, vớivịtr í làmộtThủđô,mậtđộdânsốcủaHànộ i lớnvàkhôngngừngtănglên chủyếudotăngcơhọcdẫnđếnsứcép l ớnvềnhucầunhàở.Hơnnữanhucầu l ạirất phongphúnhchođố i tợngchínhsách,ngờ i cóthunhậpcao,trungb ì nhvàthấp,chosinh viên,chongờ i laođộngngoạitỉnhctrútạmthờihayđịnhcdàihạn….Tuynhiêntrongsố nàynhàởchongờ i thunhậpthấpvàtrungbìnhchiếmtỷlệcaonhấtkhoảng60đến70%, đây l ànhữngđố i tợng í thoặckhôngcókhảnăngsởhữuđấtriêngđểtựlochỗở.Đây chínhlàthuận l ợ i chocácđơnvịkinhdoanhnhàđểxâydựngnhữngchungccaotầngvới chiphíthấpvừatiếtkiệmdiệntíchđất,vừatranhthủđợcch í nhsáchkhuyếnkh í chcủa Thànhphốvàđặcbiệtcóthểnói l àkhôngphảilođầura. Th Th Th Thứ ứ ứ ứhai, hai, hai, hai, đầuvàochohoạtđộngđầutxâydựngnhàởHànộicũngrấtthuận l ợi.Đólà nguồnvốndồidàođangứđọngtrongcácNgânhàngthơngmại,lợngtiềntiếtkiệmtrong dânchúng,th ị trờngnguyênvậtliệuđadạngvềchủngloạ i vàgiácả,máymócthiếtb ị sử dụngtrongngànhxâydựngthuộcloạihiệnđạicủaViệtnam,độingũcánbộquảnlývà côngnhâncótrìnhđộcaođếntừkhắpcácđịaphơngtrongcảnớc.Tấtcảcácyếutốđó làmchoHànộ i cókhảnăngđảmnhiệmnhữngcôngtrìnhnhàởvớiquymô l ớnphùhợp vớinhữngkhuđôthịvănminhhiệnđại. Th Th Th Thứ ứ ứ ứba, ba, ba, ba, đầutpháttriểnnhàởHànộicònnhậnđợcsựhớngdẫn,hỗtrợthiếtthựccủa UBNDThànhphốvàTrungơngthôngquacácchủtrơngch í nhsáchnhchơngtrìnhsố12 về“pháttriểnnhàởHànộiđến2000và2010”,pháp l ệnhThủđôvừađợccôngbốngày 11/1/2001,QuyếtđịnhcủaUBNDThànhphốvề“banhànhQuyđịnhthựchiệnuđã i đầut xâydựngnhàởđểbánvàchothuêtrênđịabànThànhphốHànội”năm2002….những chínhsách,cơchếnàyđangngàycàngtạoramộtmôitrờngpháplýthuậnlợichohoạt độngđầutpháttriểnnhàởvốnnhạycảmvàmangt í nhxãhộ i cao,liênquanđếnquyềnlợi vànghiãvụcủanhiềuđốitợngtrongxãhội. Th Th Th Thứ ứ ứ ứt, t, t, t, địabànThủđôcònlànơitậptrungnhiềuđơnvịxâydựngbaogồmcáccôngtyvà tổngcôngtylớnnhTổngcôngtyxuấtnhậpkhẩuxâydựng(VINACONEX),Côngtyđầu tpháttriểnhạtầngđôthị,Côngtytutạovàpháttriểnnhà,TổngcôngtyxâydựngSông Đà,TổngcôngtyđầutvàpháttriểnnhàHànộ i …Đây l ànhữngđơnvịmạnh,cótruyền thốngtrongngànhxâydựngcủaViệtnam,cóđónggóplớnlaođốivớisựnghiệpxây dựngđấtnớctrớckiacũngnhtrongthờ i kỳđẩymạnhcôngnghiệphoá,hiệnđạihoáhiện nay.Vớ i tiềmlựcsẵncócộngvớ i kinhnghiệm l âunămchắcchắnđâysẽlànhữngđơnvị xứngđángđảmtráchvaichủđấuttrongsựnghiệppháttriểnnhàởcủaThủđôthờigian tới. 2. 2. 2. 2.V V V Vố ố ố ốn n n nv v v và à à àngu ngu ngu nguồ ồ ồ ồn n n nv v v vố ố ố ốn n n nph ph ph phá á á á t t t t tri tri tri tri ể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở : : : : 2.1 2.1 2.1 2.1V V V Vố ố ố ốn n n nđầ đầ đầ đầu u u ut: t: t: t: Trênthếgiớihiệntồntạimộtsốkhá i niệm,địnhnghĩakhônghoàntoàngiốngnhau vềvốnđầut.Tuynhiênnếuxéttheonguồnh ì nhthànhvàmụctiêusửdụngtacókhái niệmvốnđầutnhsau: “Vốnđầut l àtiềntích l ũycủaxãhội,củacáccơsởsảnxuấtkinhdoanh,dịchvụ, l à tiềntiếtkiệmcủadâncvàvốnhuyđộngtừcácnguồnkhácđợcđavàosửdụngtrongquá trìnhtá i sảnxuấtxãhội,nhằmduytrìtiếmlựcsẵncóvàtạotiềmlựcmớichonềnsảnxuất xãhội”. 2.2 2.2 2.2 2.2Ngu Ngu Ngu Nguồ ồ ồ ồn n n nv v v vố ố ố ốn n n nđầ đầ đầ đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở: : : : Vớichủtrơngdochơngtrình12đềralàpháttriểnnhàởtheomôhìnhdựán,đảm bảosựđồngbộthốngnhấttrongkếtcấuhạtầngkỹthuậtvàxãhộihoànchỉnh,đầutphát triểnnhàởtạiHàNộiđãtrởthànhmộtsựnghiệpchungđòihỏ i nguồnvốn l ớnmàkhông mộtđố i tợngnàocóthểtựm ì nhđứngrađảmtráchmàphả i cósựphốihợpnhiềunguồn nhau:Nhànớc,cáctổchứctàichính,tíndụng,cácdoanhnghiệp,ngờ i dân Việchuy độngmỗinguồnvốnnàycónhữngđặcđiểmriêngđòihỏiphảicósựphốihợplinhhoạt khaithác đ i ểmhạnchếnhợcđ i ểmđểđầutpháttriểnnhàởtạ i HàNộiđạtđợchiệuquả caonhất. Sơđồsửdụngcácnguồnvốnxâydựngnhàởmới gdfg Đứngtrêngiácđộchủ đầutthìmộtdựánpháttriểnnhàởhiệnnaycóthểhuyđộngvốntừnhữngnguồnsau: ãNgânsáchThànhphốđểxâydựngcáccôngtr ì nhhạtầngkỹthuậtngoàihàngràodựán vànhữngcôngtrìnhhạtầngxãhộ i thiếtyếukhác.ĐâylàtráchnhiệmcủaThànhphố đểcùngphốihợpvớichủđầuttạoraquỹnhàcóđồngbộhạtầngkỹthuậtvàxãhội. ãVốntựcó:đâyphảiđợcxácđịnh l ànguồnvốncơbảntrongbấtcứdựánnào,quyếtđịnh sựthànhhaybại. ãVốnvay:nguồnvốnnàylàkhôngthểthiếuđố i vớinhữngdựánlớnnhđầutpháttriển nhàở. ãVốnhuyđộngtừkháchhàng:donhucầuvềnhàởcủangờidânrấtlớncùngvớisựcho phépcủaThànhphố,cácchủđầutcóthểkhaithácnguồnvốnđầytiềmnăngnàythông quahìnhthứcứngtrớctiềnmuanhà. 2.2.1. 2.2.1. 2.2.1. 2.2.1.Ngu Ngu Ngu Nguồ ồ ồ ồn n n nv v v vố ố ố ốn n n nng ng ng ngâ â â ân n n ns s s sá á á ách ch ch chnh nh nh nhà à à àn n n nớ ớ ớ ớc: c: c: c: Nhàởlàmộthànghóađặcbiệtcóhaithuộct í nh:hànghóavàxãhội,tùyvàonhững thờiđiểmkinhtế-xãhội-chínhtr ị khácnhaumàthuộctínhnàođợccoitrọnghơnvàdo vậysẽdomộtđốitợngchínhtrongxãhộiđứngragiả i quyết.Trớcđâytrongthờ i kỳbao cấp,thuộct í nhxãhộ i đợcđẩylêncaohơnvàhoàntoàndoNSNNtà i trợ.Dầndầnkhichế độbaocấpbịxóabỏtínhxãhộ i cũngvìthếcũnggiảmdầnvàthayvàođó l àt í nhhànghóa lạităng l ênbiểuhiệnbằngsựthamgiacủanhiềunguồnvốnhơnnhdoanhnghiệp,ngời dân,tổchứct í ndụngtàich í nh Đếnmôhìnhpháttriểntheodựánnhhiệnnayth ì vaitrò của2thuộctínhlàngangnhau,tuynhiênnhànớckhôngcònthamgiatrựctiếpnhtrớcmà vốnNSNNgiữvaitrònhnguồnvốnmồi,thuhútsựthamgiacủacácnguồnvốn,cụthể đợcdùngđầut: +Xâydựnghệthốnghạtầngkỹthuậtch í nhvàhạtầngxãhội,utiênđầuthỗtrợcải tạonângcấphệthốnghạtầngkỹthuậtvàhạtầngxãhộiđiliềnvớ i cácdựánphát triểnnhàở,đặcbiệtlàđầutđồngbộcôngtrìnhkỹthuậtngoà i hàngràođểkhaithác đợcngaydựán. +Hỗtrợxâydựngnhàởphụcvụcácđốitợngđợchởngch í nhsáchuđãitrongxãhộ i cónhucầuvềnhàởtheokếhoạchhàngnăm. [...]... huy động vốn chung của chủ đầu t cần xây dựng những dự án khả thi hơn trên moị phơng diện đáp ứng đợc nhu cầu của ngời dân, nhằm thu hút lợng vốn rất dồi dào này vào xây dựng phát triển nhà ở 3 Kết quả và hiệu quả đầu t quả hiệ quả đầu 3.1 Kết quả của hoạt động đầu t quả hoạ động đầu Kết quả của hoạt động đầu t đợc biểu hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc thực hiện, ở các tài sản cố định đợc huy động. .. huy động và năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả vốn đầu t Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữa hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả đầu t sẽ đảm bảo cung cấp một cách toàn diện nhng luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu t trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện. .. đợc quan tâm đúng mức đã tạo nên sự phân hoá về mặt xã hội và chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân c là vấn đề cần phải đợc nghiên cứu và tìm biện pháp khắc phục Đây cũng chính là mục tiêu thực hiện của đề tài : “ Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu t vào phát triển nhà cho ngời thu nhập thấp tại Hà Nội” CHƠNG II : THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU T PHÁT TRIỂN NHÀ Ở HÀ NỘI CHO ĐỐI CHƠ THỰ TRẠ... lên hiện giờ vẫn rất hoang tàn Nói đến đIều này một phần cũng do những chính sách của ta vẫn cha đầu t thoả đáng vào cơ sở hạ tầng một cách đồng bộ, gây nên sự bất tiện trong sinh hoạt ( đèn đờng, đIện, nớc v v ) cũng nh nhu cầu đI lại của ngời dân Công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô đang bớc vào giai đoạn cao độ, đIều đó đợc thể hiện qua hàng hoạt dự án trọng đIểm của thành phố đã đợc phê duyệt và. .. thực chất một bộ phận lớn dân số Hà Nội vẫn sống dới 4m2/ngời Vì vậy, đầu t phát triển nhà ở Hà Nội nhằm làm giảm căng thẳng về nhà ở và cảI thiện đIều kiện sống cho ngời dân Theo bảng phân tích chỉ tiêu nhà ở của Thủ đô Hà Nội , ta thấy rằng dân số tăng với tốc độ lớn, đặc biệt dân các tỉnh và thành phố khác tập trung về thủ đô ngày càng gia tăng dẫn tới tình trạng đất đô thị ngày càng thiếu với một. .. làm cho ngời lao động, từ đó hạn chế đợc các tệ nạn xã hội Ngoài ra, quá trình đầu t cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất, trình độ của những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của ngời lao động cũng đợc nâng cao Đầu t phát triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ở của ngời dân và góp phần nâng cao điều kiện sống của dân c, tạo ra một môi trờng sống tốt hơn, văn minh... giao thông, sinh hoạt văn hoá là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân c đô thị Tiêu chỉ chung để phân loại các hộ thuộc diện nghèo có sự khác nhau theo cách đánh giá của các chuyên gia Việt Nam ( Bộ Lao động thơng binh và xã hội) và của Ngân hàng Thế giới Định chuẩn để xếp diện đói nghèo theo quy định của Bộ Lao động thơng binh và xã hội là : 3... giảI phóng mặt bằng giao đất cho các dự án thì sẽ làm đảo lộn đời sống của một bộ phận dân c, công tác quản lý nhà ở và mua bán nhà ở nếu không đảm bảo công bằng, trung thực cũng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyền lợi của nhân dân…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đợc quan tâm giảI quyết thoả đáng, có nh vậy mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu t xây dựng nhà ở 4 Nhà ở đô thị và. .. xã hội của dự án Hiệ quả NgoàI các hiệu quả về mặt tài chính đợc xác định bằng các chỉ tiêu trên, các dự án còn Ngoà hiệ quả chí đợc định chỉ tiê trê mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội hiệ quả Khi thực hiện dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm Hiện nay, trên địa bàn thành phố còn tồn tại một số lợng lao động lớn cha có việc làm, do đó đầu t xây dựng nhà ở sẽ góp phần giảm bớt tình trạng thất... nhà ở và chỉ có phát triển nhà ở, mới là giải pháp cơ bản và gần nh duy nhất để tháo gỡ khó khăn, “ hạ áp “ cho vấn đề nơi ở Giải pháp mang tính chiến lợc lâu dài và căn bản là chủ trơng “ Nhà nớc và nhân dân cùng làm”, Nhà nớc trợ giúp, nhân dân cùng tham gia bằng cả cộng đồng, cả tổ chức doanh nghiệp và từng ngời dân Đề tài này đề cập đến vấn đề bức xúc hiện nay là làm sao có thể giải quyết một cách . Đề tài: Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp Thựctrạngvàmộtsốgiảipháp nângcaohiệuquảđầutvàonhàở chongườicóthunhậpthấp CH CH CH CHƠ Ơ Ơ ƠNG NG NG NGI: I: I: I:M M M MỘ Ộ Ộ ỘT T T TS S S SỐ Ố Ố ỐV V V VẤ Ấ Ấ ẤN N N NĐỀ ĐỀ ĐỀ ĐỀL L L LÝ Ý Ý ÝLU LU LU LUẬ Ậ Ậ ẬN N N NCHUNG CHUNG CHUNG CHUNG II. II. II. II. I I I I– – – –ĐẦ ĐẦ ĐẦ ĐẦU U U UT T T TPH PH PH PHÁ Á Á ÁT T T TTRI TRI TRI TRIỂ Ể Ể ỂN N N NV V V VÀ À À ÀĐẦ ĐẦ ĐẦ ĐẦU U U UT T T TPH PH PH PHÁ Á Á ÁT T T TTRI TRI TRI TRIỂ Ể Ể ỂN N N NNH NH NH NHÀ À À À : : : : 1. 1. 1. 1.Đầ Đầ Đầ Đầu u u u t t t t ph ph ph phá á á á t t t ttri tri tri tri ể ể ể ển n n nv v v và à à àđầ đầ đầ đầu u u u t t t t ph ph ph phá á á á t t t t tri tri tri tri ể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à à : : : : 1.1 1.1 1.1 1.1Đầ Đầ Đầ Đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n n: : : : Trớchết,đểhiểuthếnàolàđầutpháttriển,tacầnhiểukháiniệmcơbảnđầutlàg ì ? Đầutlàmộthoạtđộngcơbảntồntạitấtyếuvàcóvaitròquantrọngtrongbấtk ì nềnkinhtế-xãhộinào. Đầutnó i chunglàsựhysinhcácnguồn l ựcởhiệntại(nhtiền,tàinguyênthiên nhiên,sứclaođộng,tr í tuệ. nhngchodùlàcáchnàothìcũngcầnđếnmộtkhoảntiềnnhấtđịnh.NgờidânHàNội nó i riêngluôncóýthứctrongviệcdànhdụmtừthunhậpđểlochỗởchomìnhvàđây cũng l àmộttrongnhữngmụcđíchch í nhđểhọtiếtkiệmtiền.Mặtkhácnềnkinhtếth ị trờngmớivậnhànhhơn10nămchatạoranhiềucơhộiđầutchokhoảntiềnnhànrỗi trongnhândân(theođánhgiálàrấtlớn).Bốicảnhtạoratiềmnăngvôcùnglớnthuhút vốntừcácthànhphầnkinhtếvàcánhâncónhucầuvềnhàở. Sựxuấthiệncủahàngloạtcáckhuđôthịmớivớ i kiểunhàđặctrnglàcănhộkhépk í n trongcácchungccaotầngđãgâyđợcsựchú của ôngđảongờidânThủđôđangcó nhucầuvềnhàở.Vớinhữngtiệnnghikháđầyđủcộngvớ i giacảhợplýnhữngngờicó nhucầuvềchỗởmớisẵnsàngứngtrớctiềnchochủđầutđểcóthểsởhữunhữngcănhộ đótrongtơnglai.Việcgópvốnđợcthựchiệnthôngquakýkếthợpđồnggiữachủđầut (củanhữngdựánđãđợcphêduyệt)vớingờidân(kháchhàngmuanhà).Hợpđồngcóthể kýtrớckhitiếnhànhthicôngcôngtrìnhhoặcsaukhicôngtrìnhđãhoànthiệnphầnthô đangchờhoànthiệntrongđóquyđịnhkháchhàngphả i ứngtrớcchochủđầutmộtkhoản tiềnnhấtđịnh(1lầnhoặcnhiềulần)vàsaumộtkhoảngthờ i gianđủđểchủđầuthoàn thiệncôngviệcđầutcủamìnhhọsẽgiaonhàởchínhthứcchokháchhàng. Tuynhiênmộthạnchếcủanguồnvốnnày l àsựthiếuổnđịnhdokhôngcócơchếràng buộccũngnhch í nhsáchhớngdẫnnào.Huyđộngnhiềuhay í tphụthuộcvàouytíncủa chủđầut,vàomứcđộtincậycủakháchhàng,khảnăngsẵnsàngtựnguyệngópvốnmà khôngđòihỏichiphísửdụngvốnmàchỉđảmbảosựchắcchắnđợcsởhữumộtcănhộ khicôngtrìnhhoànthành.Cùngvớisựpháttriển,triểnkhairầmrộhàngloạtdựánlớn nhỏkhácnhauth ì quanhệcungcầuđãgiảmcăngthẳngkhiếnviệckýkếtnhữnghợpđồng ứngtrớctiềnmuanhvậysẽgiảm,ảnhhởngđếntìnhhìnhhuyđộngvốnchungcủachủ đầutcầnxâydựngnhữngdựánkhảthihơntrênmoịphơngdiệnđápứngđợcnhucầucủa ngờidân,nhằmthuhútlợngvốnrấtdồidàonàyvàoxâydựngpháttriểnnhàở. 3. 3. 3. 3. K K K Kế ế ế ết t t tqu qu qu quả ả ả ảv v v và à à àhi hi hi hiệ ệ ệ ệu u u uqu qu qu quả ả ả ảđầ đầ đầ đầu u u ut. t. t. t. 3.1 3.1 3.1 3.1K K K Kế ế ế ết t t tqu qu qu quả ả ả ảc c c củ ủ ủ ủa a a aho ho ho hoạ ạ ạ ạt t t tđộ độ độ động ng ng ngđầ đầ đầ đầu u u ut. t. t. t. Kếtquảcủahoạtđộngđầutđợcbiểuhiệnởkhố i lợngvốnđầutđãđợcthựchiện,ở cáctàisảncốđịnhđợchuyđộnghoặcnănglựcsảnxuấtkinhdoanhphụcvụtăngthêm. ởđâykhối l ợngvốnđầutthựchiệnbaogồmtổngsốtiềnđãchiđểtiếnhànhcác hoạt ộngcủacôngcuộcđầutnhlàcácchiph í chocôngtácchuẩnb ị đầut,xâydựngnhà cửavàcáccấutrúchạtầng,muasắmthiếtbịmáymóc,đểtiếnhànhcáccôngtácxây dựngcơbảnvàchiph í kháctheoquyđịnhcủathiếtkếdựtoánvàđợcghitrongdựánđầu t. Còntà i sảncốđịnhhuyđộngđợchiểu l àtừngcôngtr ì nhhayhạngmụccôngtrình, đố i tợngxâydựngcókhảnăngpháthuytácdụngđộclập(làmrasảnphẩm,hayhànghoá hoặctiếnhànhcáchoạtđộngdịchvụchoxãhộiđãđợcghitrongdựánđầut),đãkếtthúc quátr ì nhxâydựng,muasắm,đãlàmxongthủtụcnghiệmthusửdụngcóthểđavàohoạt động ợcngay. Cuốicùng,năng l ựcsảnxuấtphụcvụtăngthêmlàkhảnăngđápứngnhucầusản xuấtphụcvụcủacáctà i sảncốđịnhđãđợchuyđộngvàosửdụngđểsảnxuấtrasảnphẩm hoặctiếnhànhcáchoạtđộngd ị chvụtheoquyđịnhđợcghitrongdựánđầut. Trongnềnkinhtếhànghoá,haiyếutốtàisảncốđịnhhuyđộngvànănglựcsản xuấtkinhdoanhphụcvụsảnxuấttăngthêmchínhlàhaich ỉ tiêugiátrịvàhiệnvậtcủakết quảvốnđầut.Sựliênkếtchắtchẽcótínhchất,khoahọcgiữahaichỉtiêugiátrịv hiện vậtcủakếtquảđầutsẽđảmbảocungcấpmộtcáchtoàndiệnnhngluậncứnhằmxemxét và ánhgiát ì nhh ì nhthựchiệnvốnđầuttrêncơsởđócóthểđềrabiệnphápđểđẩymạnh tốcđộthựchiệnđầut,tậptrunghoànthànhdứtđiểmcáchạngmụccôngtrìnhđavàohoạt động. Đồngthờ i việcsửdụnghaich ỉ tiêunàysẽphảnánhkịpthờiquymôtà i sảncốđịnh trongcácngành,vùngvàtoànbộnềnkinhtếquốcdân. 3.2 3.2 3.2 3.2Hi Hi Hi Hiệ ệ ệ ệu u u uqu qu qu quả ả ả ảc c c củ ủ ủ ủa a a aho ho ho hoạ ạ ạ ạt t t tđộ độ độ động ng ng ngđầ đầ đầ đầu u u ut: t: t: t: Kh Kh Kh Khá á á ái i i ini ni ni niệ ệ ệ ệm m m m : HIệuquảxâydựngnhàởđôth ị làkếtquảhữuíchcảvềmặtkinhtếvàmặt xãhộidosựpháthuytácdụngcủađồngvốnđầutxâydựngmang l ạichotoànxãhộisau khicôngtrìnhnhàởđôth ị đợcđavàohoạtđộng. Côngthứcchung : a.Sốtuyệtđối : HIệuquả(H)=Kếtquả(haylợ i ích)đầura(Q)–Chiphíđầuvào(V) b.Sốtơngđối Hiệuquả(H)=Kếtquả(haylợ i ích)đầura(Q)/Chiphíđầuvào(V) Cónghĩalàhiệuquảxâydựngnhàởđôthịlàđạtkếtquả(haylợiích)tốiđacùngvớ i một l ợngchiphíhayđạtcùngmộtkếtquả(lợ i ích)vớichiphítốithiểu–saukhihoàn thànhxâydựngvàđacôngtrìnhnhàởđôthịvàohoạtđộng–cótínhđếntínhđặcthù củacôngtrìnhnhàởđôth ị trongđ i ềukiệnchuyểnđổinềnkinhtếởnớctahiệnnay.Vì thế2chỉtiêuhiệuquảthờngdùngtrongxâydựngnhàởđôth ị là:Tổngdiệnt í chở hoànthành(m2)hoặcsốcănhộhoànthànhtrongnămhoặcsốhộgiađìnhnhậnnhàở mớitrongnăm–cókếthợpxemxétvớ i tổngsốvốnđầutxâydựngnhàởtrongnăm vàsuấtvốnđầutxâydựng1m2nhàở. a)Cácchỉtiêuvềvốnđầut: a.1.Suấtvốnđầut1m2ở(đơnvịt í nh1000đ/1m2ở)làchỉtiêuphảnánh l ợngvốn đầutbìnhquâncho1đơnvịm2ở.Hoặcngợc l ạ i làchỉtiêungh ị chphảnánhsốdiện tíchnhàởhoànthànhnhậnđợctrên1đơnvịvốnđầutchoxâydựngnhàở– l àbiểu hiệncụthểcủahệsốhiệuquảvốnđầuttrongxâydựngnhàở.Kýhiệuquyớc:d-ngờ i tathờngsosánhdthựctếvớidđịnhmứcquyđịnhchoxâydựngmới,mởrộngvàkhôI phụcnhàởđôthị.Địnhmứcsuấtvốnđầut1m2nhàởlàđịnhmứctiêntiếncót í nh quyđịnh,xácđịnhtrêncơsởnhữnggiảIpháptố i uvềchiphíđầutvàcôngsuấtsản xuấtcủadoanhnghiệpxínghiệpxâydựng,ngành,nềnkinhtếquốcdân. a.2Suấtlợinhuậnbìnhquân:kýhiệuquyớc:DLlàmứclãItănglênbìnhquâncho một ồngvốnđầutchoxâydựngnhàởđađếnmứctăngđó. a.3.Chiphíthựctếxâydựng1m2làchỉtiêuphảnánhtoànbộchiph í thựctếchicho việcxâydựnghoànthànhbàngiao1m2ở.KýhiệuquyớcHc. a.4.Gi thành1 m2ởlàchỉtiêuphảnánhotànbộchiphítrựctiếpvàgiántiếpchoxây dựnghoànthành1m2ởkýhiệuquyớc l àG a.5.Mứctăngthunhậpb ì nhquâncủamộtđồngvốnđầutbỏvàoxâydựngnhàcửađa đếnmứctăngấy(đơnvịtính:1000đ)kýhiệuquyớcDT. b)Cácch ỉ tiêuvềdiệntích: b.1Diệntíchởbìnhquântrên1ngờ i (đơnv ị thờngtínhm2ở/ngời)làchỉtiêuphản ánhhiệuquảthựctếđạtđợctínhb ì nhquâncho1ngời,làbiểuhiệncụthểcủanăng lựcphụcvụmớităngthêmcủaxãhội. b.2.Diệntíchởhoànthànhđavàosửdụngtrongnămhoặcnhiềunămlàch ỉ tiêuphản ánhtổngsốdiệnt í chởhoànthànhbàngiaođavàosửdụngtrongnămcủatoànxãhội (thờnglà1nămhoặcnhiềunăm)bấtkểkhở i côngvàolúcnào(diệntíchb ì nhquân đầungời) b.3.Diệntíchsửdụng(diệnt í chcóích)hoànthànhbìnhquâncho1ngờ i (đơnvị thờngt í nh:m2sửdụng/ngời) l àchỉtiêuphảnánhtổngdiệnt í chởvàdiệnt í chphụ hoànthànhb ì nhquâncho1ngời. c.Cácchỉtiêuvềthờigianxâydựngvàthicôngxâydựng: c.1Thờ i gianxâydựnglàch ỉ tiêuphảnánhthờigiantừlúcbắtđầucôngviệcmang tínhchấtchuẩnb ị đếnkýbiênbảnnghiệmthubàngiaovềviệcđavàosửdụngcông trình. c.2Thờigianhoànlạ i vốnđầut l àch ỉ tiêuphảnánhgiaiđoạnmàtrongđódođầutvốn màthulạiđợc l ợinhuậnbằngsốvốnđãđầut. c.3Tốcđộxâydựng l àchỉtiêuphảnánhthờigiantrungbìnhcácphơngtiện,nguyên vậtliệunằmtrongtìnhtrạngxâydựngdởdang. c.4Tốcđộbồ i hoànvốn:làchỉtiêuphảnánhthờigiantrungb ì nhbồihoàn l ạichothu nhâpjcácphơngtiện,chiphíchoxâydựngbằngcáchthulợinhuận. NgoàIracòncócácchỉtiêukhácnh:Tỷtrongvốnđầut,mứcđộxâydựng dởdang… Hoạt ộngđầutxâydựngnhàởtạoratàIsảncốđịnhđò i hỏ i chiphílớnnhngnó manglạihiệuquảtrongthờ i giandài.Hiệuquảtrongquátrìnhxâydựngdựánđợcxác địnhbằngkếtquảđạtđựocnhờsửdụngcácnguồnvốnđầutbỏratạ i mộtthờ i đIểm nhấtđịnh.Đểphảnánhhiệuquảđầutcóthểdùngmộtsốchỉtiêusau: Hiệuquảđầutchung: Hiệuquả đầutchung Cáckếtquảđạtđợcdothựchiệnđầut ắắắắắắắắắắắắắắắắắắ Tổngsốvốnđầutđãthựchiện Hiệuquảtỷlệthuậnvớ i kếtquảthuđợc,kếtquảthuđợcđầuracàngnhiềuth ì hiệu quảđạtđợccàngcao.Cònđố i vớicácchiphíđầuvào,chiphíbỏracàngnhiềuthihiệu quảcàngthấp. Hệsốhiệuquảđầut: Hệsốhiệuquảđầutxâydựngđợctínhnhsau: Trongđó: E E E El l l là à à àh h h hệ ệ ệ ệs s s số ố ố ốhi hi hi hiệ ệ ệ ệu u u uqu qu qu quả ả ả ảv v v vố ố ố ốn n n nđầ đầ đầ đầu u u ut t t t D(V+M)làmứctănghàngnămgiátrịtàIsảntăngthêm. Klàsốvốnđầutthựchiện. Đốivớitừngcôngtrìnhhoặcdoanhnghiệp,đểđơngiảnhoángờ i tacóthểt í nhhệ sốhiệuquảlàtỷsốgiữalợinhuậnvàsốvốnđầutđãbỏra. NgoàIra,ngờitacònsửdụngcácchỉtiêunhđộdàIthờigianxâydựng,tiếnđộthi công,năngsuấtlaođộngv. dẫnđếncó độmạohiểmcao. 1.2 1.2 1.2 1.2Đầ Đầ Đầ Đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở: : : : 1.2.1. 1.2.1. 1.2.1. 1.2.1.Kh Kh Kh Khá á á ái i i ini ni ni niệ ệ ệ ệm m m mv v v và à à àđặ đặ đặ đặc c c cđ đ đ đi i i iể ể ể ểm m m mc c c củ ủ ủ ủa a a anh nh nh nhà à à àở ở ở ở: : : : Nhà l ànơichema,chenắng,chốnglạiảnhhởngthờ i tiếtkhắcnghiệtcủathiênnhiên đố i vớiconngời.Tạiđâyconngờ i đợcsinhra,nuôidỡng,tồntạ i vàtrởngthành.Đó l à mộttrongnhữngnhucầucơbảnđồngthờicũnglàquyềncủamỗiconngời. Tuycũng l àmộtsảnphẩmcủaquátrìnhsảnxuấtnhngnhàởđợccoi l àmộtsảnphẩm hànghóađặcbiệtdocónhữngđặcđ i ểmsau: Th Th Th Thứ ứ ứ ứnh nh nh nhấ ấ ấ ất: t: t: t:nhàởlàtàisảncốđịnhcótuổithọlâutuỳthuộcvàokếtcấuvàvật liệuxây l ênnó.Thôngthờngthờ i giantồntạ i củanótừ50đến60nămvàcũngcó trờnghợphàngtrămnămhoặc l âuhơnnữa. Th Th Th Thứ ứ ứ ứhai: hai: hai: hai:nócótínhcốđịnhvềh ì nhdángkiếntrúcvàkếtcấucũngnhtrangthiết b ị nênkhóthayđổi.Muốncả i tạo,nângcấpthayđổ i kiếntrúccũngkhókhănvà tốnkém. Th Th Th Thứ ứ ứ ứba: ba: ba: ba:nhucầuvềnhàởrấtphongphútuỳthuộcvàosởthíchcũngnhkhảnăng củatừngđốitợng.Hơnthếnhucầunàycònthayđổitheosựpháttriểncủanền kinhtế–xãhội. Th Th Th Thứ ứ ứ ứt: t: t: t:đốivớicáckhuđôthịthìnhàởlàmộtbộphậnquantrọngvàchủyếunằm trongcơsởhạtầngđôth ị màcụthểlàcơsởhạtầngxãhội.Dovậy,mặcdù l à sảnphẩmphụcvụchocánhânnhngnhàở l ạicótácđộngmạnhmẽđếnbộmặt đôth và ồngthờicũngchịutácđộngtrở l ạ i của ôthịnh:giaothông,hệthống cấpthoátnớc,điện,thôngtinliênlạc…ảnhhởngđếncuộcsốngvàđ i ềukiệnsinh hoạtcủanhữngngờitrongngôinhà. 1.2.2. 1.2.2. 1.2.2. 1.2.2.Đầ Đầ Đầ Đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ởđô đô đô đôth th th thị ị ị ị. . . . Trongxãhộ i cóhaicáchđểgiả i quyếtnhucầuvềnhàởđó l àngờicónhucầutự xâydựngvà l ậpnhữngtổchứchayđơnvịchuyênmônsảnxuấtloạihànghoánàyvàcung ứngchoth ị trờng. C C C Cá á á ách ch ch chth th th thứ ứ ứ ứnh nh nh nhấ ấ ấ ất t t t,quátrìnhxâydựnggắnliềnvớ i việcmộtdiệntíchđấtnhấtđịnhbịmấtđi vìlợi í chcủamộthaymộtnhómcánhân.Điềunàykhôngnênvàkhôngthểtồntạiở nhữngkhuđôth ị vìtạiđâymậtđộdânsốrấtđôngvàtănglênkhôngngừngtrongkhiquỹ đấtlạicóhạn.Hìnhthứcnàychỉphùhợpvớ i vùngnôngthônnơ i khôngbịsứcépvềdân sốcũngnhdiệnt í chđất. C C C Cá á á ách ch ch chth th th thứ ứ ứ ứhai hai hai hai,nhàởthựcsựtrởthànhmộtthứhànghoáđợctạoranhờquátrìnhđầutvà đâycũngchínhl hoạt ộngđầutpháttriểnv ì nótạoratàisảnmớichoxãhội,hơnnữa đócònlàmộttàisảnđặcbiệtquantrọng.Thôngquađầutpháttriểnnhàởtạiđôthịmà đấtđaiđợcsửdụngcóhiệuquả,cungcấpchỗởchođôngđảodâncmộtcáchbìnhđẳng, giúpchohọổnđịnhchỗởđểcóthểyêntâmlaođộng,đónggópvàosựtăngtrởngvàphát triểnchungcủaxãhội. Mộtsốđặcđiểmcủahoạtđộngđầutpháttriểnnhàở : ãĐốitợngthamgiatiếnhànhđầut: Nhànớc,cácdoanhnghiệptrongvàngoàingành xâydựng,cácđơnv ị kinhtếvàcáctổchứcxãhộ i …đầutvớ i mụcđíchthuđợclợi í ch tàichínhhoặckinhtế–xãhội. ãNguồnvốnđầut: vìnhàởvừalàquyềncủamỗicánhânđồngthờicũnglàtráchnhiệm củatoànxãhộinênnguồnvốnđầutđợchuyđộngtừmọinguồntrongxãhộinhngân sáchNhànớc,vốntựcócủadoanhnghiệpkinhdoanh,củacáctổchứct í ndụng ,của chínhnhữngngờicónhucầuvànhữngnguồnkhác… ãLoạihìnhđầut: donhucầuvàkhảnăngcủamọingờ il àkhácnhaunênđầutxâydựng nhàởcũngrấtphongphú:chongờ i cóthunhậpthấphaythunhậpcao,sinhviên,gia đìnhquymônhỏhaylớn,theohìnhthứcbánđứthaychothuê…. ãSửdụngmộtnguồnlựclớnvàliênquanđếnnhiềuban,ngànhkhácnhau . Nhvậyđầutpháttriểnnhàở l àmộthoạtđộngkhôngthểthiếuđố i vớ i mỗiđôthịnóiriêng vàvớ i mỗ i nềnkinhtếthịtrờngnóichung.Nóvữaảnhhởngvừaphảnánhnhữngđặc điểmvềkinhtế-xãhộicủamộtđộthịtrongnhữnggiaiđoạnnhấtđịnh. 1.3 1.3 1.3 1.3C C C Cá á á ác c c cnh nh nh nhâ â â ân n n nt t t tố ố ố ốc c c cơ ơ ơ ơb b b bả ả ả ản n n nt t t tá á á ác c c cđộ độ độ động ng ng ngđế đế đế đến n n nđầ đầ đầ đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở: : : : 1.3.1. 1.3.1. 1.3.1. 1.3.1.C C C Cá á á ác c c cnh nh nh nhâ â â ân n n nt t t tố ố ố ốc c c cơ ơ ơ ơb b b bả ả ả ản n n nt t t tá á á ác c c cđộ độ độ động ng ng ngđế đế đế đến n n nđầ đầ đầ đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở. . . . Cũngnhcáchoạtđộngđầutpháttriểnkhác,đầutpháttriểnnhàởcũngch ị usựtác độngcủacácnhântốcủamôitrờngvimôvàv ĩ mô,chủquanvàkháchquan,cácyếutố kinhtế–xãhộ i vàcủamô i trờngđầut…Sựthayđổicủacácnhântốnàylúctácđộngtiêu cựcnhngcũngcólúctácđộngtíchcựcđếnhoạtđộngđầut.Cóthểkểđếnnhữngnhântố cơbảnsau: L L L Lã ã ã ãi i i isu su su suấ ấ ấ ất t t t .Đâyđợccoilàmộtyếutốnộisinhtácđộngtrựctiếptớisựgiatănghaysuy giảmcầuđầut,đặcbiệt l àlĩnhvựcđầutxâydựngvìsửdụngmộtlợngvốnlớn.Khilãi suấtgiảmtứclàchiphísửdụngvốngiảmvàsẽkhuyếnkh í chcácnhàđầutvaytiềntừ ngânhàngđểtiếnhànhhoạtđộngđầuttạoranhiềusảnphẩmchoxãhộivàngợc l ại.Với khảnăngảnhhởngmạnhmẽđếncầuđầut,hiệnnay l ã i suấtlàmộtcôngcụquảnlýkinh tếquantrọngcủaNhànớc.Thôngquaviệckiểmsoátcógiớihạnlãisuấtcủathịtrờng Nhànớccóthểtácđộngđếnmọil ĩ nhvựckinhtế.HơnnữaNhànớccònsửdụngcácmức lãisuấtuđãikhácnhaunhmộtbiệnphápkíchthíchđốivớinhữnglĩnhvựccụthểphụ thuộcvàochínhsáchutiênpháttriểnkinhtếtrongtừngthờ i kỳ.Đốivớinhàởtrongthời kỳbaocấpth ì sẽdoNgânsáchđàithọhoàntoànnhngchuyểnsangnềnkinhtếth ị trờng đểkhuyếnkhíchsựthamgiacủamọithànhphầnkinhtếNhànớccóthểápdụnglãisuâtu đãichocácdựánđầutvàol ĩ nhvựcnàyđểnhanhchóngtạoramộtquỹnhàlớnphụcvụ nhucầucủangờ i dân. T T T Tỷ ỷ ỷ ỷsu su su suấ ấ ấ ất t t tl l l lợ ợ ợ ợi i i inhu nhu nhu nhuậ ậ ậ ận n n nb b b bì ì ì ình nh nh nhqu qu qu quâ â â ân n n n .Đây l àmộtnhântốkháchquanvừaphảnánhtrongmỗi thờikỳthìđầutvàongànhnàolàcólợi,mặtkhácnócũngđiềutiếtđầuttừngànhnày sangngànhkhác.Khitỷsuấtb ì nhquâncủamộtngànhcaohơnngànhkháccũngcónghĩa đầutvàongànhđócókhảnăngthuđợclợinhuậncaohơnvàkíchthíchcácnhàđầutbỏ vốnvàođây.Trongtrờnghợpđầutbằngvốnvaythìtỷsuất l ợ i nhuậnbìnhquânlàgiới hạntrêncủalãisuấtvayvốn.Nhàởđanglà l ĩnhvựcđợcNhànớckhuyếnkhíchđầutvà tạonhiềuđiềukiệnthuậnlợithôngquachủtrơng“xãhộihoá”vấnđềnhàở,mộtmặtthu hútsựthamgiacủamọ i thànhphầntrongxãhội,mặtkhácgiảmgánhnặngchongânsách Nhànớc.Nhữngch í nhsáchnhchochậmnộptiềnthuêđất,haythậmchímiễntiềnthuê đấtkhixâydựngnhàởcaotầng,ápdụngmứcthuếuđãi,hỗtrợmộtsốhạngmụccông trình(hạtầngxãhộivàkỹthuật)…củaNhànớcthờigianquacộngvớ i sựbuônglỏng quảnlýtronglĩnhvựcđấtđaivàxâydựngđãlàmtăngđángkểtỷsuấtlợinhuậncủahoạt động ầutxâydựngnhà,đặcbiệtlàởnhữngthànhphố l ớntrongđócóHànội. Chu Chu Chu Chuk k k kỳ ỳ ỳ ỳkinh kinh kinh kinhdoanh doanh doanh doanh làdaođộngcủanềnkinhtếtheothờigian,trongđótrảiquahaigiai đoạnđặctrng l àđỉnhvàđáy.nếunhđỉnhlàgiaiđoạncựcthịnhcủanềnkinhtếthìngợc lạiđáylàthờikỳsuythoái,mọihoạtđộngsảnxuấtkinhdoanhđềuđìnhtrệ.Nhchúngta đãbiếtmộtđặctrngcơbảncủanềnkinhtếthịtrờnglàcáchoạtđộngkinhtếđềucómối liênhệnhấtđịnhvớinhau,đếntoànbộnềnkinhtếvàngợc l ại.Nhàởmặcdù l ànhucầu thiếtyếunhngđểthoảmãncũngđòihỏ i mộtlợngtà i chínhkhôngnhỏ,dovậykinhdoanh trongl ĩ nhvựcnàysẽthuậnlợihơnrấtnhiềukhinềnkinhtếđangtrênđàpháttriển,thu nhậpcủangờilaođộngđợcnânglênvàcókhảnăngchitrảchonhữngnhucầucaonhnhà ở. Ngoà i racònnhiềunhântốkháctácđộngđếnđầutnó i chungvàđầutnhàởnóiriêngnh mứcđộrủ i ro,tínhchấtcủathịtrờng(cạnhtranhhayđộcquyền),chínhsáchcủaNhà nớc…Mọinhântốcầnphả i đợcxemxét,đánhgiátrongmôiliênhệphongphúđadạng củamôitrờngđầutđểnhàđầutcóthểđaranhữngchiến l ợcvàgiả i phápthíchhợptrong nhữnggiaiđoạncụthể. 1.3.2 1.3.2 1.3.2 1.3.2Đặ Đặ Đặ Đặc c c cđ đ đ đi i i iể ể ể ểm m m mc c c củ ủ ủ ủa a a aH H H Hà à à àn n n nộ ộ ộ ội i i iv v v và à à ành nh nh nhữ ữ ữ ững ng ng ngy y y yế ế ế ếu u u ut t t tố ố ố ốả ả ả ảnh nh nh nhh h h hở ở ở ởng ng ng ngđế đế đế đến n n nđầ đầ đầ đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở. . . . Bêncạnhviệcchịuảnhhởngcủanhữngnhântốtrên,đầutpháttriểnnhàởtạ i Hà nộ i cònchịusựtácđộngcủacácyếutốcụthểkhácxuấtpháttừđặcđiểmcủathủđô ,một trungtâmkinhtế–ch í nhtrịlớncủacảnớc. Th Th Th Thứ ứ ứ ứnh nh nh nhấ ấ ấ ất, t, t, t, vớivịtr í làmộtThủđô,mậtđộdânsốcủaHànộ i lớnvàkhôngngừngtănglên chủyếudotăngcơhọcdẫnđếnsứcép l ớnvềnhucầunhàở.Hơnnữanhucầu l ạirất phongphúnhchođố i tợngchínhsách,ngờ i cóthunhậpcao,trungb ì nhvàthấp,chosinh viên,chongờ i laođộngngoạitỉnhctrútạmthờihayđịnhcdàihạn….Tuynhiêntrongsố nàynhàởchongờ i thunhậpthấpvàtrungbìnhchiếmtỷlệcaonhấtkhoảng60đến70%, đây l ànhữngđố i tợng í thoặckhôngcókhảnăngsởhữuđấtriêngđểtựlochỗở.Đây chínhlàthuận l ợ i chocácđơnvịkinhdoanhnhàđểxâydựngnhữngchungccaotầngvới chiphíthấpvừatiếtkiệmdiệntíchđất,vừatranhthủđợcch í nhsáchkhuyếnkh í chcủa Thànhph và ặcbiệtcóthểnói l àkhôngphảilođầura. Th Th Th Thứ ứ ứ ứhai, hai, hai, hai, đầuvàochohoạtđộngđầutxâydựngnhàởHànộicũngrấtthuận l ợi.Đólà nguồnvốndồidàođangứđọngtrongcácNgânhàngthơngmại,lợngtiềntiếtkiệmtrong dânchúng,th ị trờngnguyênvậtliệuđadạngvềchủngloạ i vàgiácả,máymócthiếtb ị sử dụngtrongngànhxâydựngthuộcloạihiệnđạicủaViệtnam,độingũcánbộquảnl và côngnhâncótrìnhđộcaođếntừkhắpcácđịaphơngtrongcảnớc.Tấtcảcácyếutốđó làmchoHànộ i cókhảnăngđảmnhiệmnhữngcôngtrìnhnhàởvớiquymô l ớnphùhợp vớinhữngkhuđôthịvănminhhiệnđại. Th Th Th Thứ ứ ứ ứba, ba, ba, ba, đầutpháttriểnnhàởHànộicònnhậnđợcsựhớngdẫn,hỗtrợthiếtthựccủa UBNDThànhphốvàTrungơngthôngquacácchủtrơngch í nhsáchnhchơngtrìnhsố12 về“pháttriểnnhàởHànộiđến200 0và2 010” ,pháp l ệnhThủđôvừađợccôngbốngày 11/1/2001,QuyếtđịnhcủaUBNDThànhphốvề“banhànhQuyđịnhthựchiệnuđã i đầut xâydựngnhàởđểbánvàchothuêtrênđịabànThànhphốHànội”năm2002….những chínhsách,cơchếnàyđangngàycàngtạoramộtmôitrờngpháplýthuậnlợichohoạt động ầutpháttriểnnhàởvốnnhạycảmvàmangt í nhxãhộ i cao,liênquanđếnquyềnlợi vànghiãvụcủanhiềuđốitợngtrongxãhội. Th Th Th Thứ ứ ứ ứt, t, t, t, địabànThủđôcònlànơitậptrungnhiềuđơnvịxâydựngbaogồmcáccôngtyvà tổngcôngtylớnnhTổngcôngtyxuấtnhậpkhẩuxâydựng(VINACONEX),Côngtyđầu tpháttriểnhạtầngđôthị,Côngtytutạovàpháttriểnnhà,TổngcôngtyxâydựngSông Đà,TổngcôngtyđầutvàpháttriểnnhàHànộ i …Đây l ànhữngđơnvịmạnh,cótruyền thốngtrongngànhxâydựngcủaViệtnam,cóđónggóplớnlaođốivớisựnghiệpxây dựngđấtnớctrớckiacũngnhtrongthờ i kỳđẩymạnhcôngnghiệphoá ,hiện ạiho hiện nay.Vớ i tiềmlựcsẵncócộngvớ i kinhnghiệm l âunămchắcchắnđâysẽlànhữngđơnvị xứngđángđảmtráchvaichủđấuttrongsựnghiệppháttriểnnhàởcủaThủđôthờigian tới. 2. 2. 2. 2.V V V Vố ố ố ốn n n nv v v và à à àngu ngu ngu nguồ ồ ồ ồn n n nv v v vố ố ố ốn n n nph ph ph phá á á á t t t t tri tri tri tri ể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở : : : : 2.1 2.1 2.1 2.1V V V Vố ố ố ốn n n nđầ đầ đầ đầu u u ut: t: t: t: Trênthếgiớihiệntồntạimộtsốkhá i niệm,địnhnghĩakhônghoàntoàngiốngnhau vềvốnđầut.Tuynhiênnếuxéttheonguồnh ì nhthànhvàmụctiêusửdụngtacókhái niệmvốnđầutnhsau: “Vốnđầut l àtiềntích l ũycủaxãhội,củacáccơsởsảnxuấtkinhdoanh,dịchvụ, l à tiềntiếtkiệmcủadâncvàvốnhuyđộngtừcácnguồnkhácđợcđavàosửdụngtrongquá trìnhtá i sảnxuấtxãhội,nhằmduytrìtiếmlựcsẵncóvàtạotiềmlựcmớichonềnsảnxuất xãhội”. 2.2 2.2 2.2 2.2Ngu Ngu Ngu Nguồ ồ ồ ồn n n nv v v vố ố ố ốn n n nđầ đầ đầ đầu u u ut t t tph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nnh nh nh nhà à à àở ở ở ở: : : : Vớichủtrơngdochơngtrình12đềralàpháttriểnnhàởtheomôhìnhdựán,đảm bảosựđồngbộthốngnhấttrongkếtcấuhạtầngkỹthuậtvàxãhộihoànchỉnh,đầutphát triểnnhàởtạiHàNộiđãtrởthànhmộtsựnghiệpchungđòihỏ i nguồnvốn l ớnmàkhông một ố i tợngnàocóthểtựm ì nhđứngrađảmtráchmàphả i cósựphốihợpnhiềunguồn nhau:Nhànớc,cáctổchứctàichính,tíndụng,cácdoanhnghiệp,ngờ i dân