LỜI CAM ĐOAN  Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng bản thân tôi, các nguồn tài liệu trích dẫn, số liệu sử dụng và nội dung chuyên đề tốt nghiệp trung thực. Đồng thời cam kết rằng kết quả quá trình nghiên cứu của chuyên đề tốt nghiệp chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào. Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Hằng LỜI CẢM ƠN  Qua 4 năm học tập và rèn luyện dưới giảng đường Đại học, kết hợp với thời gian thực tập tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi nhánh Khánh Hòa, em đã học và tích lũy được nhiều kiến thức quý báu cho mình. Chuyên đề tốt nghiệp này được hoàn thành là sự kết hợp giữa lý thuyết đã học và thực tế trong thời gian thực tập. Để có kiến thức hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp là nhờ sự giảng dạy tận tình của Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang, sự hướng dẫn của cô Phan Thị Lệ Thúy và sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh (chị) tại chi nhánh công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Khánh Hòa. Xin chân thành cảm ơn: - Quý Thầy Cô Khoa Kế Toán Tài Chính ngành Tài chính, Trường Đại học Nha Trang. - Cô Phan Thị Lệ Thúy. - Ban lãnh đạo và các anh chị tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi nhánh Khánh Hòa Sau cùng Em kính chúc Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang cùng toàn thể các Anh (chị) trong công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi nhánh Khánh Hòa dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công tác. Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Hằng NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP o0o NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN o0o i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC BẢNG v DANH MỤC SƠ ĐỒ vi LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1. Tổng quan về bất động sản 4 1.1.1 Khái niệm về bất động sản 4 1.1.2. Thuộc tính của bất động sản 4 1.1.3. Đặc trưng của bất động sản 4 1.1.4 Phân loại bất động sản 5 1.2.Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản 6 1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản 6 1.2.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá 6 1.2.3. Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản 9 1.2.4. Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường 11 1.2.5. Các nguyên tắc định giá bất động sản 12 1.3 Tổng quan về các phương pháp thẩm định giá 15 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 16 1.3.1.1. Cơ sở thẩm định giá 16 1.3.1.2 Các trường hợp áp dụng 16 1.3.1.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp: 17 1.3.1.4 Các bước tiến hành 17 1.3.1.5. Các điều kiện cần thiết 20 1.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá 21 ii 1.3.2.1. Cơ sở thẩm định giá 21 1.3.2.2 Các nguyên tắc khi áp dụng phương pháp chi phí 21 1.3.2.3 Các bước thực hiện 21 1.3.2.4 Cách xác định chi phí 22 1.3.2.5 Khấu hao tích tụ 24 1.3.3 Phương pháp thặng dư 25 1.3.3.1 Cơ sở thẩm định giá 25 1.3.3.2 Các trường hợp áp dụng 26 1.3.3.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thẩm định giá 26 1.3.3.4 Các bước tiến hành 26 1.3.4 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) 27 1.3.4.1 Cơ sở lý luận 27 1.3.4.2 Công thức 27 1.3.4.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập 27 1.3.4.4 Các bước tiến hành 27 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 28 1.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên 28 1.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế 29 1.4.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường 29 1.4.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 29 1.4.5. Các yếu tố chung bên ngoài 30 CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 32 2.1 Tổng quan về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 32 2.1.1. Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam 32 iii 2.1.1.1. Quá trình thành lập và phát triển của công ty 32 2.1.1.2. Lĩnh vực hoạt động 33 2.1.1.3. Những thành tựu đạt được 34 2.1.2. Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa 34 2.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của công ty 35 2.1.2.2. Cơ cấu, tổ chức quản lý của công ty 35 2.1.3. Đánh giá khái quát tình hình hoat động thẩm định giá của công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa trong 3 năm qua 38 2.1.3.1 Các hoạt động kinh doanh chính của đơn vị 38 2.1.3.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty 38 2.2. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 45 2.2.1. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 45 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa 49 2.2.2.1 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp 49 2.2.2.2 Quy trình thẩm định 50 2.2.3 Ví dụ thưc tiễn 53 2.2.3.1 Thông tin chung về Hồ sơ yêu cầu thẩm định 54 2.2.3.2. Lập kế hoạch thẩm định 56 2.2.3.3 Tiến hành thẩm định giá 56 2.2.3.5 Kết quả thẩm định giá 73 iv 2.2.4. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa 86 2.2.4.1 Ưu điểm 86 2.2.4.2 Nhược điểm 86 CHƯƠNG 3 KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 89 3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước,các cơ quan có thẩm quyền liên quan tới công tác thẩm định giá 89 3.2 Kiến nghị đối với Công ty và Chi nhánh 89 KẾT LUẬN 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 v DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Bảng cơ cấu biến động tài sản của công ty trong 3 năm 40 Bảng 2: Bảng cơ cấu biến động nguồn vốn của chi nhánh trong 3 năm 42 Bảng 3: Bảng tổng hợp tình hình hoạt động thẩm định giá của Chi nhánh 43 Bảng 4: Bảng phân tích báo cáo kết quả hoạt đông kinh doanh của Chi nhánh trong 3 năm 44 vi DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 Quy trình thẩm định giá Bất động sản tại công ty Cổ phần 46 Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 50 [...]... động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa  Chương 3 : Một số kiến nghị, đề xuất trong công tác thẩm định giá tại Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa  Ý nghĩa thực tiễn đề tài: Phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh làm căn cứ xác định giá của bất động sản mục tiêu thông. .. định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa  Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh để đánh giá ưu nhược điểm một cách khách quan, từ đó đề xuất ý kiến để hoàn thiện tốt hơn trong việc sử dụng phương pháp so sánh  Đối tượng nghiên cứu: Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương. .. phương pháp so sánh tại công ty  Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu trong phạm vi thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa  Kết cấu đề tài: Chuyên đề gồm 3 phần: ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm 3 chương:  Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản 3  Chương 2 : Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất... cửa hiệu  Đất trống 17 Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp thẩm định giá khác, như là các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc thẩm định giá để mua, bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị tài sản, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, thẩm định cho việc mua và chuyển quyền sở hữu... xác định Chính vì vậy, mục tiêu của thẩm định giá là một yếu tố rất quan trọng, ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá Khi thay đổi mục đích thẩm định giá thì cơ sở lý luận sẽ khác và phương pháp thẩm định cũng khác đi Ví dụ: khi thẩm định giá một lô đất trống để bán thì ta chọn cơ sở giá trị thị trường và phương pháp thẩm định giá là phương pháp so sánh Nhưng cũng với lô đất đó, ta thẩm. .. 3), những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao gồm:  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chi phí giảm giá  Phương pháp thặng dư  Phương pháp đầu tư ( thu nhập) Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các... thu nhập thông tin và sự tin cậy của các tài liệu thị trường  Mục tiêu của việc thẩm định giá Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành cho sự so sánh vì đây là cơ sở cho ra giá trị tốt nhất gần với giá thị trường Thẩm định viên phải xác định phương pháp nào là tối ưu cho bất động sản và nó sẽ trở thành phương pháp chủ... định giá cho tất cả các trường hợp đất, nhà cửa và cho các định giá thuê trong các thoả thuận thuê mướn phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thường dùng nhất để xác định giá tài sản Tuy nhiên, phương pháp này vẫn còn chứa đựng những hạn chế trong việc đưa ra mức giá của bất động sản Từ thực tế đó, sau một thời gian thực tập tại công ty, em đã lựa chon đề tài : “ Đánh giá phương pháp thẩm định. .. động mạnh, phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt 21 1.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá Phương pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá bất động sản được dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình... loại chi phí khác cũng tương tự như phương pháp thống kê chi tiết  Phương pháp so sánh thị trường: Phương pháp này được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi việc ước tính cần có kết quả nhanh chóng Theo phương pháp này các chi phí theo loại công việc hoặc loại kết cấu công trình tính thành đơn giản tùy m2 hoặc m3 Giá trị của công trình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào . ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 32 2.1 Tổng quan về công ty Cổ phần thông. bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 45 2.2.1. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định. thực tập tại công ty, em đã lựa chon đề tài : “ Đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa . 