i PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH vi LỜI MỞ ĐẦU vii CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1 1.1. Tổng quan về bất động sản 1 1.1.1. Khái niệm về bất động sản. 1 1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản 1 1.1.3. Phân loại bất động sản 3 1.1.4. Các quyền của chủ thể đối với bất động sản 5 1.1.5. Thị trường bất động sản. 6 1.2. Thẩm định giá bất động sản 8 1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 8 1.2.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế 9 1.2.3. Các mục đích thẩm định giá bất động sản 9 1.2.4. Cơ sở thẩm định giá bất động sản 10 1.2.5. Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản 12 1.2.6. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 12 1.2.7. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 15 1.3. Quy trình thẩm định giá bất động sản 30 1.3.1. Xác định vấn đề 30 1.3.2. Lên kế hoạch thẩm định giá 30 1.3.3. Thu thập số liệu và phân tích thông tin. 30 1.3.4. Phân tích số liệu 31 1.3.5. Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá 31 1.3.6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. 31 ii CHƯƠNG 2: TÌM HIỂU PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN 34 2.1. Giới thiệu về trung tâm thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa. 34 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển. 34 2.1.2. Đối tượng tài sản thẩm định giá tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín…… 36 2.1.3. Mục đích thẩm định giá. 37 2.1.4. Cơ cấu quản lý. 37 2.1.5. Đánh giá kết quả hoạt động của trung tâm thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa trong thời gian qua 38 2.1.6. Phương hướng phát triển 40 2.1.7. Quy trình thẩm định giá tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín – Chi nhánh Khánh Hòa…………………………………………………………… 40 2.1.8. Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa 42 2.2. Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín 43 2.2.1. Xác định các yếu tố ban đầu cho mục đích thẩm định giá đất để thu tiền sử dụng đất.…………………………………………………………… 44 2.2.2. Thu thập số liệu phục vụ việc thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất …… 45 2.2.3. Phân tích số liệu thu được. 46 2.2.4. Sử dụng phương pháp khác tiến hành thẩm định giá lô đất 47 2.2.5. Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá 47 2.3. Hồ sơ: Thẩm định giá đất thu tiền sử dụng đất đối với dự án nhà nuôi chim yến và du lịch dã ngoại của công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo tại thôn Cù Hin, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa 47 iii 2.3.1. Thông tin chung 47 2.3.2. Đặc điểm tài sản 49 2.3.3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá 54 2.3.4. Các nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá 54 2.3.5. Phương thức tiến hành 54 2.3.6. Phương pháp thẩm định giá: 54 2.3.7. Ước tính giá trị tài sản 55 2.3.8. Kết quả thẩm định giá ………………………………………… 82 2.3.9. Các điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá ……………… 83 2.4. Ý kiến, nhận xét về việc sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tại công ty thẩm định giá Việt Tín – Chi nhánh Nha Trang…… 83 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN… 85 3.1. Quan điểm…… 85 3.2. Một số kiến nghị……………………………………………………… 88 3.2.1. Kiến nghị 1:Đối với trung tâm thẩm định giá Việt Tín ….…… 87 3.2.2. Kiến nghị 2: Đối với tỉnh 90 3.2.3. Kiến nghị 3: Đối với nhà nước 90 3.3. Bài học kinh nghiệm 91 KẾT LUẬN CHUNG…………………………………………………………… 91 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐSSS : Bất động sản so sánh. DT : Doanh thu. MTV : Một thành viên. TĐG : Thẩm định giá. TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam. TNDN : Thu nhập doanh nghiệp. TNHH : Trách nhiệm hữu hạn. TSCĐ : Tài sản cố định. VAT : Thuế giá trị gia tăng. v DANH MỤC CÁC BẢNG BẢNG 2.1. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA TRUNG TÂM ……… 41 BẢNG 2.2. BẢNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ……………. 59 BẢNG 2.3 BẢNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ ĐIỆN…………………………… 64 BẢNG 2.4. BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT…………… 69 BẢNG 2.5. CÁC CHỈ TIÊU SO SÁNH TẠI ĐẢO HÒN TẰM………………79 BẢNG 2.6. CÁC CHỈ TIÊU SO SÁNH TẠI ĐẢO HÒN TRE……………… 80 BẢNG 2.7. BẢNG ĐIỀU CHỈNH CHÊNH LỆCH GIỮA BĐS CẦN TĐG VỚI BĐSSS…………………………………………. 81 BẢNG 2.8. BẢNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ TĐG…………………………… 83 vi DANH MỤC CÁC HÌNH HÌNH 2.1. VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN C.TY CP TĐG VIỆT TÍN………… 35 TẠI NHA TRANG HÌNH 2.2. MỘT SỐ HÌNH ẢNH LÔ ĐẤT CẦN THẨM ĐỊNH………… 53 HÌNH 2.3. HANG CHIM YẾN…………………………………………… 57 HÌNH 2.4. ĐẢO HÒN TẰM……………………………………………… 78 HÌNH 2.5. ĐẢO HÒN TRE ……………………………………………… 79 vii LỜI MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài. Nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển. Các hoạt động mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm, tính thuế… diễn ra thường xuyên và liên tục. Khi đó để thúc đẩy các hoạt động đó diễn ra nhanh chóng hơn góp phần thỏa mãn nhu cầu xác định giá trị tài sản của các ngành như: ngân hàng, bảo hiểm, công ty cho thuê tài chính, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ….là vô cùng cần thiết. Do đó nghề thẩm định giá hình thành là một tất yếu. Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng ở Việt Nam còn rất mới mẻ. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên khi đó việc xác định giá trị bất động sản càng nhiều và đa dạng. Việc xác định giá trị đất đai cho mục đích thu tiền sử dụng đất phục vụ cho các dự án sản xuất kinh doanh là một ví dụ điển hình. Trước đây việc thẩm định giá tài sản hầu hết là do các trung tâm thẩm định giá thuộc Bộ Tài Chính hay các trung tâm thuộc Sở Tài Chính ở các địa phương thực hiện nên chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Nhưng theo thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài Chính thì sau ngày 31/08/2007 các trung tâm này phải tiến hành thành lập doanh nghiệp. Mặt khác, hiện nay chưa có công ty thẩm định giá nước ngoài nào có đủ điều kiện hoạt động tại Việt Nam. Chính vì thế đây là điều kiện thuận lợi cho các công ty thẩm định giá ở nước ta ra đời. Trong ngành thẩm định giá nói chung cũng đã có các văn bản luật, nghị định, thông tư hướng dẫn quy trình, nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá khác nhau. Tuy nhiên các công ty thẩm định giá muốn tồn tại trong điều kiện nền kinh tế thị trường cạnh tranh khốc liệt đòi hỏi các công ty này luôn hoàn thiện kỹ thuật định giá nói chung và kỹ thuật định giá bất động sản nói riêng, lựa chọn linh hoạt các phương pháp định giá sao cho phù hợp nhất để đáp ứng nhu cầu xã hội một cách tốt nhất, từ đó có thể tồn tại và phát triển. Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên, cùng với kiến thức tại trường cũng như học viii tập và nghiên cứu thực tế tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Em đã lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định gía đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín” làm đề tài cho chuyên đề cuối khóa của mình nhằm góp phần hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung và phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản nói riêng tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín, từ đó nâng cao hiệu quả thẩm định giá tại trung tâm. 2. Mục tiêu nghiên cứu. Đề tài đi sâu vào tìm hiểu, phân tích và đánh giá thực trạng sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản qua dự án nhà nuôi chim Yến và du lịch dã ngoại Khu Ba Lố, thôn Cù Hin, xã Cam Hải Đông, Cam Lâm, Khánh Hòa tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản nói riêng và phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín trong quá trình hội nhập, không ngừng nâng cao về chất lượng cũng như mở rộng và phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu xã hội. Mục tiêu cụ thể:  Nghiên cứu các cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá bất động sản.  Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín.  Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiện thực tế trong việc thẩm định giá bất động sản nói chung và việc sử dụng phương pháp thu nhập vào thẩm định giá đất nói riêng. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. a. Đối tượng nghiên cứu: - Các phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập nói riêng. - Quy trình thẩm định giá bất động sản. - Ví dụ một dự án cụ thể sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản. ix b. Phạm vi nghiên cứu: - Lý luận về các phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được sử dụng phổ biến hiện nay. - Lý luận và thực tiễn về phương pháp thu nhập trog thẩm định giá đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. - Dùng số liệu của doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá bất động sản. - Các thông tin số liệu liên quan trong khu vực tỉnh Khánh Hòa. 4. Phương pháp nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở các phương pháp:  Phương pháp quan sát.  Phương pháp phỏng vấn.  Phương pháp thu thập thông tin.  Phương pháp phân tích, đánh giá.  Phương pháp tổng hợp.  …… 5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu. Ngoài lời mở đầu, mục lục, phụ lục, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo. Nội dung chính của đề tài được chia thành ba chương: Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản. Chương 2: Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định gía đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. 6. Những đóng góp của đề tài nghiên cứu: Đề tài cho ta cái nhìn tổng quát về thực trạng công tác thẩm định giá ở nước ta hiện nay, thấy được thực trạng việc vận dụng các quy định của pháp luật vào thẩm định giá bất động sản nói chung và việc sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất nói riêng tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Thông qua việc tìm hiểu thực trạng từ đó đề xuất ý kiến nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá x bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín, góp phần nâng cao chất lương thẩm định giá, khẳng định vai trò quan trọng của nó trong nền kinh tế nước ta. [...]... tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác b Kỹ thu t định giá  Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất 19 đó là đất trống Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất  Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để tái tạo,thay thế những công trình xây dựng trên miếng đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thu , phí phải... phóng mặt bằng… 1.2.3 Các mục đích thẩm định giá bất động sản Có thể phân các mục đích thẩm định giá bất động sản theo quan điểm chức năng phục vụ 1.2.3.1 Theo quan điểm chức năng có thể phân ra làm ba mục đích thẩm định:  Thẩm định giá thông thường: Nhằm đưa ra giá trị ước tính về bất động sản cần thẩm định giá phản ánh các giá trị thị trường thích hợp  Tư vấn thẩm định giá: Nhằm phân tích, đưa ra... - Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập - Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp o Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn... cho người sử dụng 22  Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận b Kỹ thu t định giá Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp  Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn  Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau  Phương pháp vốn... thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thu (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thu tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thu tương tự với tài sản cần định giá Các yếu tố xác định tài sản cho thu tương tự:  Tương tự về mục đích sử dụng  Tương tự về hệ số sử dụng đất  Tương tự về tuổi đời kinh tế còn... Là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập  Công thức: V= Trong đó: V: Gía trị tài sản I: Thu nhập ròng trong một năm R: Tỷ suất vốn hóa  Các bước tiến hành: - Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập. .. vào mục đích, công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tùy thu c vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản mà thẩm định viên cần lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường 1.2.5 Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản Do bất động sản có những đặc trưng riêng biệt so với những tài sản khác nên hoạt động thẩm định giá. .. mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự  Các trường hợp áp dụng  Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các cơ sở lọc dầu là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường  Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm  Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp. .. sử dụng đất hợp pháp;  Được Nhà nước bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi  Về nghĩa vụ:  Sử dụng đất đúng ranh giới và mục đích được giao;  Bảo vệ và tăng khả năng sinh lợi của đất;  Bảo vệ tài nguyên môi trường và không xâm hại lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;  Nộp các khoản thu , lệ phí địa chính, đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình theo quy định của pháp. .. dụng phương pháp so sánh  Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm, mục đích đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù  Được sử dụng khi người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị bất động sản  Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác 1.2.7.3 Phương pháp . tế tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Em đã lựa chọn đề tài: Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định gía đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín . trạng thẩm định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa 42 2.2. Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung. gía đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt