Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ L L U U Ậ Ậ N N V V Ă Ă N N T T H H Ạ Ạ C C S S Ĩ Ĩ K K H H O O A A H H Ọ Ọ C C N N Ô Ô N N G G N N G G H H I I Ệ Ệ P P THÁI NGUYÊN - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60 62 16 L L U U Ậ Ậ N N V V Ă Ă N N T T H H Ạ Ạ C C S S Ĩ Ĩ K K H H O O A A H H Ọ Ọ C C N N Ô Ô N N G G N N G G H H I I Ệ Ệ P P Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG THÁI NGUYÊN - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả Đặng Thị Phương Thúy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận đƣợc sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng; và các phòng ban khác thuộc UBND thị xã Phú Thọ, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp này tôi xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: 1. PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này. 2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trƣờng và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trƣờng Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập. 3. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng; và các phòng ban khác thuộc UBND thị xã Phú Thọ, các thầy giáo, cô giáo, cùng bạn bè đồng nghiệp và ngƣời thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Đặng Thị Phương Thúy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC STT Nội dung Trang (1) (2) (3) Phần 1: MỞ ĐẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 2 1.3 Ý nghĩa của đề tài 3 Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1 Tổng quan thị trƣờng bất động sản 4 2.1.1 Khái niệm về thị trƣờng bất động sản 4 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản 4 2.1.1.2 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 5 2.1.1.3 Các bộ phận cấu thành thị trƣờng bất động sản 5 2.1.1.4 Các loại thị trƣờng bất động sản 6 2.1.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản 7 2.1.3 Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trƣờng bất động sản 8 2.1.3.1 Cung cầu về bất động sản 8 2.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản 10 2.1.4 Các lực lƣợng tham gia thị trƣờng bất động sản 11 2.1.4.1 Nhà nƣớc 11 2.1.4.2 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 11 2.1.4.3 Các tổ chức trung gian 12 2.1.4.4 Khung pháp lý và chính sách của Nhà nƣớc 12 2.2 Khái niệm quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai 13 2.3 Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 15 2.3.1 Khái niệm 15 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 2.3.2 Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nƣớc ta từ năm 1945 đến nay 20 2.4 Những đặc thù của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta 24 2.4.1 Khái niệm và sự hình thành thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta 24 2.4.2 Đặc điểm của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 28 2.5 Nội dung quản lý Nhà nƣớc về thị trƣờng quyền sử dụng đất 32 2.6 Vai trò của Nhà nƣớc trong việc quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất 35 2.6.1 Vai trò của Nhà nƣớc trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất 35 2.6.2 Vai trò của Nhà nƣớc trong việc điều tiết các nguồn cung 36 2.6.3 Vai trò của Nhà nƣớc trong việc điều tiết các nguồn cầu 41 2.7 Quản lý thị trƣờng đất đai ở một số nƣớc trên thế giới 43 2.7.1 Quản lý thị trƣờng đất đai ở Australlia 43 2.7.2 Quản lý thị trƣờng đất đai ở Trung Quốc 45 2.7.3 Quản lý thị trƣờng đất đai ở Hàn Quốc 46 Phần 3: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48 3.1 Địa điểm, thời gian, đối tƣợng nghiên cứu 48 3.2 Nội dung nghiên cứu 48 3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 48 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 50 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 50 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 50 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 53 4.2 Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng 58 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ 4.2.1 Giai đoạn trƣớc năm 1993 58 4.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 60 4.2.2.1 Thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ 63 4.2.2.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính 68 4.2.2.3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng 71 4.2.2.4 Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai 75 4.2.2.5 Thực trạng chính sách tài chính đất đai 76 4.2.2.6 Thực trạng công tác thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 87 4.3 Đánh giá thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ 88 4.3.1 Những kết quả tích cực 88 4.3.2 Những hạn chế 89 4.3.3 Nguyên nhân 91 4.4 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nƣớc về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS 95 4.4.1 Mục tiêu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS 95 4.4.1.1 Mục tiêu 95 4.4.1.2 Quan điểm 95 4.4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nƣớc về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản 98 4.4.2.1 Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho 98 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi việc quản lý và điều tiết thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS 4.4.2.2 Các giải pháp về thị trƣờng 108 4.4.2.3 Giải pháp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trƣờng đất đai 110 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 112 5.1 Kết luận 112 5.2 Đề nghị 115 TÀI LIỆU THAM KHẢO 116 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Nội dung Trang (1) (2) (3) 4.1 Diện tích các loại đất 51 4.2 Tỷ lệ đóng góp của các khối ngành vào quy mô tăng trƣởng kinh tế của thị xã Phú Thọ 53 4.3 Tỷ lệ đóng góp của thị xã Phú Thọ vào quy mô tăng trƣởng của tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2001-2005 54 4.4 Dân số thị xã Phú Thọ năm 2009 54 4.5 Diện tích đất phi nông nghiệp 64 4.6 Phân bổ diện tích các loại đất đến năm 2015 của thị xã 64 4.7 Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất tại thị xã Phú Thọ từ năm 2001 đến năm 2005 66 4.8 Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 69 4.9 Tình hinnhf thực hiện công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất tại thị xã Phú Thọ giai đoạn 2007-2008 73 4.10 Tình hình giải phóng mặt bằng từ năm 2006 đến năm 2009 73 4.11 Một số diện tích sử dụng sai mục đích bị Nhà nƣớc thu hồi 74 4.12 Số hộ biết về thông tin quy hoạch đất đai 76 4.13 Giá đất Nhà nƣớc quy định tại thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm 2004-2010 78 4.14 Giá đất trên thị trƣờng thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm 2004-2007 80 4.15 Kết quả điều tra giá đất tại thị xã Phú Thọ 81 4.16 Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009 83 4.17 Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn 2004-2009 84 4.18 Kết quả thu lệ phí trƣớc bạ giai đoạn 2004-2009 85 4.19 Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009 86 [...]... nhanh chóng, thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho thị trường bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề `tài : " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ " 1.2 Mục đích nghiên... trạng quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác động và ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 - Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường. .. trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ 1.3 Ý nghĩa của đề tài - Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước - Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách, cơ chế tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất. .. và kế hoạch việc sử dụng đất; + Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất; + Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Thống kê, kiểm kê đất đai; + Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS; + Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Số hóa bởi... quản lý thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Đây cũng chính là nhiệm vụ mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai Trong điều kiện thị xã Phú Thọ. .. trao đổi trên thị trường bất động sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất Đây là điểm khác biệt với thị trường bất động sản ở các nước TBCN Vì ở các nước này họ trao đổi quyền sở hữu với đầy đủ các quyền có liên quan 2.1.1.3 Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có... tư của người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Trên thực tế, việc thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất mang đậm nét đặc trưng của quyền sở hữu không đầy đủ (không được quyền định đoạt)... luật về đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai; + Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; + Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 2.3 Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 2.3.1 Khái niệm Đất đai: Đất đai là bề mặt của trái đất, trên đó diễn ra các hoạt động của con người Đất đai là sản vật... tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước cá thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi của người bị quản lý nhằm mục đích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả trên phạm vi cả nước và trên từng địa phương Từ khái niệm trên cho thấy quản lý nhà nước về đất đai bao hàm... tồn tại (còn gọi là thị trường ngầm, hoạt động của thị trường này chủ yếu là thông qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”) * Xem xét theo khu vực địa lý: Có thể phân thị trường bất động sản theo từng khu vực, từng địa phương như: thị trường ở các tỉnh, thành phố, quận, huyện, thị xã hoặc thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành * Xem xét theo giá trị sử dụng của bất động sản: . TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ. TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH. lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ ". 1.2. Mục đích nghiên cứu đề tài - Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về