BÁO CÁO C ẬP NHẬT DN CTCP PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪ LIÊM (HSX : NTL) Ngành: Xây dựng – Bất động sản Cập nhật ngày : 30/05/2013 Trần Thế Anh Chuyên viên phân tích Email: anhtt@fpts.com.vn Điện thoại : (84) – 8 6290 8686 – Ext : 7592 Diễn biến giá cổ phiếu NTL Thông tin giao dịch 30/05/2013 TÓM TẮT Doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đạt 695 tỷ 09/05/2011 so với năm 2011. Trong đó, doanh thu từ hoạt động ki nh doanh BĐS đạt 457 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần so với năm 2011. Doan h thu thuần quý 1/2013 đạt chưa tới 72 tỷ đồng, mới bằng 20% do anh thu cùng kỳ 2012. 09/05/2011 Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đạt 19%, thấp hơn so với mức 22% của năm trước do chi phí vốn hoá tăng mạnh và áp lực tăng chiết khấu, giảm giá bán để cải t hiện thanh khoản giao dịch. Nếu chỉ tính riêng hoạt động kinh doanh B ĐS thì tỷ suất lợi nhuận gộp của Công ty lên tới 50%. Lợi nhuận trước thuế quý 1/2013 chỉ đạt 7,7 tỷ đồn g, bằng 34% lợi nhuận của cùng kỳ 2012. Mặc dù Công ty đã có nỗ lực lớn trong việc cắt giảm chi phí quản lý, giảm tới 71% so với cùng kỳ 2 012, nhưng do thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều chuyển biến trong quý 1, tiến độ triển khai các dự án còn chậm nên lợi nhuận trong quý này đạt đư ợc thấp. đồng, tăng 21% Tiền và các khoản tương đươn g tiền tính đến 31/03/2013 của Công Giá cao nhất 52 tuần (đ/cp) * 24. 400 ty đạt 208 tỷ đồng, giảm 16% so với đầu năm. Dòng ti ền của Công ty có Giá thấp nhấp 5 2 tuần (đ/cp) * 12. 400 xu hướng giảm gần như liên tục kể từ quý 4/2010 đến n ay. Số lượng CP niêm yết (CP) 63.600.000 Số lượng CP lưu hành (CP) 60.989.950 KLGD bình quân 30 phiên (CP) 559.029 % sở hữu nước ngoài 16,7% Vốn điều lệ (tỷ đồng) 636 Vốn hóa thị trường (tỷ đồng) 914,85 Chỉ tiêu (tỷ đồng)2010 2011 2012 Vốn điều lệ 328 636 636 Tổng doanh thu 1.390 573 695 Tỷ lệ lãi gộp (%) 54,5% 22,2% 19,2% ROA (%) 34,9 4,9 3,8 ROE (%) 77,6 10,8 8,3 Danh sách cổ đông Tỷ l ệ (%) VFMVF1 5,78 HĐQT 17,00 KITMC Fund 5,31 Khác 71,91 Tổng cộng 100 Tổng giá trị tồn kho dự án tín h đến 31/03/2013 của NTL là 1. 064 tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm. Tồn kho chủ yếu tập trung ở 2 dự án trọng điểm của Công ty là: dự án Bắc QL32 (885 tỷ đồng) và dự á n Dịch Vọng (119 tỷ đồng). Nhìn chung, số lượng các dự án của NTL khá ít và tập trung ở phân khúc biệt thự và nhà liền kế trong các Khu đô thị m ới. Đòn bẩy tài chính tính đến 31/3/ 2013 ở khoảng 1,8 lần, thấp hơn s o với mức 2 lần của đầu năm. Tuy nhiên, điểm lợi thế và an toàn hơn cả của NTL chính là Công ty hầu như không đi vay nợ ngân h àng. Điều này đã giúp NTL giảm thiểu tối đa ảnh hưởng của lãi suất và s ự phục thuộc vào vốn vay của ngân hàng. NHẬN ĐỊNH Mặc dù P/E của NTL khá cao nhưng trong bối cảnh t hị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn mà Công ty vẫn hoạt động c ó lãi, dòng tiền khá tốt và cổ tức tiền mặt 10% là rất hấp dẫn so vớ i các cổ phiếu BĐS khác. Do đó, mức giá giao động trong khoảng 1 5.000 – 16.000 đồng/cp được xem là hợp lý dành cho cổ phiếu NTL. Khuyến nghị: Mua Doanh thu thuần Quý 1/201 3 Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu BĐS ã cổ phiếu: NTL KẾT QUẢ KINH DOANH 2012 VÀ QUÝ 1/2013 1. Doanh thu thuần Doanh thu thuần năm 2012 c ủa Công ty đạt 695 tỷ đồng, tă ng 21% so với năm 2011. Trong đó, doa nh thu từ hoạt động kinh doanh BĐS đạt 457 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần so với năm 2011. Tỷ trọng do anh thu BĐS/tổng doanh thu thuần tăn g từ 22% lên 66%. Tuy nhiên t rong năm 2012, Công ty không bán được sản phẩm nào từ dự án Bắc QL 32 mà chỉ tập trung hoàn thiện 350 căn b iệt thự và 108 nhà liền kế phía đông để bàn giao cho khách hàng. Côn g ty cũng gặp không ít khó kh ăn khi thu tiền do khách hàng hầu hết là c ác nhà đầu cơ tham gia lướt són g nên khi thị trường BĐS gặp khó khăn, tí n dụng thắt chắt khiến nhiều kh ách hàng không đủ năng lực đóng tiền ti ếp cho dự án. Giá bán tại dự á n này lúc mua vào với giá 48 triệu đồng /m2 nhưng đến nay giá đã giả m tới hơn 50% nhưng giao dịch vẫn không diễn ra. Doanh thu thuần quý 1/2013 đạt chưa tới 72 tỷ đồng, mới bằng 20% doanh thu cùng kỳ 2012. Nguyên nhân chính là do quý 1 không tiến hành xây dựng nhiều nên doanh thu xây lắp sụt giảm mạnh (Công ty tự thi công xây lắp các dự án của mình thông qua các công ty con). Doanh thu BĐS quý 1/2013 đạt gần 63 tỷ đồng, bằng 79% doanh thu cùng kỳ 2012. 2. Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần năm 2012 củ a Công ty đạt 19%, thấp hơn so với mức 22% của năm trước do chi p hí vốn hoá tăng mạnh và áp lực tăng chiết khấu, giảm giá bán để cải thi ện thanh khoản giao dịch. Nếu chỉ tính riêng hoạt động kinh doanh BĐS thì tỷ su ất lợi nhuận gộp của Công ty lên tới 50%. Mặc dù tỷ suất này có thấp hơn so với mức 61% của năm 2011 nhưng so với một số công ty cùng ngành thì NTL vẫn cho thấy sự vượt trội. Nguyên nhân là nhờ Công ty sở hữu nh ững dự án có chi phí đền bù thấp (do mua từ lâu, lúc thị trường chưa sốt nóng). Ngoài ra, NTL cũng tự mình thi công các dự án thông qua các côn g ty con nên giá trị xây dựng được tính dựa trên khối lượng thực tế nghiệ m thu và có thể điều chỉnh theo giá thị trường. Điều này giúp công ty hạn chế được nhiều rủi ro biến động giá cả nguyên vật liệu đầu vào. 3. Hoạt động tài chính Doanh thu tài chính năm 2012 của Công ty chỉ đạt g ần 24 tỷ đồng, bằng 29% kết quả của năm 2 011. Nguyên nhân chính là do tiền – các khoản tương đương tiền của Cô ng ty và lãi suất huy động của các NHTM năm 2012 thấp hơn so với 2011 khiến lãi tiền gửi của NTL giảm mạnh. Doanh thu tài chính quý 1/2013 của Công ty chỉ đạt 2, 85 tỷ đồng (lãi www.fpts.c om.vn www : 1 Mã cổ phiếu: NTL Lãi vay thực trả trong kỳ tiền gửi), bằng 44% cùng kỳ 2012. Năm 2012 Công ty chỉ có vay ngắn hạn từ ngân hàng khoảng 1,8 tỷ đồng. Trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ lại cho thấy giá trị c ác khoản đi vay của NTL khá lớn. Cụ thể, năm 2012 Công ty thu được 109 tỷ đồng từ các khoản đi vay và thanh toán vốn vay trong kỳ là 33 tỷ đồng. Tuy nhiên, Chi phí lãi vay thực trả năm 2012 của Công ty chỉ k hoảng 6,4 tỷ đồng và là một trong những công ty BĐS có chi phí lãi va y thấp nhất ngành. Nguyên nhân có thể là nhờ Công ty tiếp cận được v ới các khoản vay ưu đãi hoặc chiếm dụng vốn từ phía khách hàng nên kh ông phải trả chi phí lãi vay. 4. Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận trước thuế 2012 của Công ty đạt 100 tỷ đ ồng, giảm 17% so với năm 2011 và chỉ hoàn thành 14% kế hoạch năm . Mặc dù không đạt kế hoạch nhưng trong bối cảnh thị trường BĐS 201 2 gặp rất nhiều khó khăn, nhiều công ty BĐS quy mô hàng ngàn tỷ đồng n hưng lợi nhuận đạt chưa tới 10 tỷ đồng, thậm chí có công ty lỗ hàng trăm tỷ đồng như SJS và KBC thì kết quả kinh doanh của NTL vẫn được đánh giá khá tốt. Kết quả kinh doanh 2012 được xem là có chất lượng khi cổ tứ c vẫn được Công ty chi trả đúng kế hoạch theo tỷ lệ 15% bằng tiền mặt. Lợi nhuận trước thuế quý 1/2013 chỉ đạt 7,7 tỷ đ ồng, bằng 34% lợi nhuận của cùng kỳ 2012. Mặc dù Công ty đã có nỗ l ực lớn trong việc cắt giảm chi phí quản lý, giảm tới 71% so với cùng kỳ 2012, nhưng do thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều chuyển biến trong quý 1, tiến độ triển khai các dự án còn chậm nên lợi nhuận trong quý này đạt đ ược thấp. Lợi nhuận trước thuế năm 2011-2012 Lợi nhuận trước thuế theo Quý www: www.fpts.com.vn 2 Tỷ suất LNTT/Doanh thu thuần Tiền và các khoản tương đương tiền/Tổng tài sản Mã cổ phiếu: NTL 5. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/doanh thu Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu thuần nă m 2012 của NTL chỉ đạt 11%, thấp hơn so với mức 18% của năm 2011 d o: Lợi nhuận gộp và doanh thu tài chính giảm mạnh. So với một số công ty cùng ngành thì tỷ suất lợi nhuận sau thuế của NTL vẫn khá tốt. Một n guyên nhân quan trọng là nhờ cơ cấu nguồn vốn không lạm dụng đòn bẩy tài chính nên Công ty không phải chịu áp lực chi phí lãi vay. TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH QUÝ 1/2013 Tổng tài sản tính đến ngày 31/03/2013 của Công ty đạt 1.623 tỷ đồng, giảm 4% so với đầu năm do tiền mặt giảm 16%, tồn kho giảm 3%. 1. Tiền và các khoản tương đương tiền Tiền và các khoản tương đương tiền tính đến 31/03 /2013 của Công ty đạt 208 tỷ đồng, giảm 16% so với đầu năm. Dòng ti ền của Công ty có xu hướng giảm gần như liên tục kể từ quý 4/2010 đến nay. Cụ thể, tiền và các khoản tương đương tiền trong quý 4/2010 của C ông ty đạt 851 tỷ đồng, chiếm tới 45% tổng tài sản đã giảm xuống còn 208 tỷ đồng trong quý 1/2013 và chỉ còn chiếm 13% tổng tài sản. Nguyê n nhân là do tiền thu được từ khách hàng bắt đầu giảm mạnh kể từ quý 2/2012 (bá n hàng chậm, khách hàng chậm đóng ti ền) trong khi Công ty vẫn phải chi trả công nợ cho các nhà cung cấp k hiến dòng tiền kinh doanh bị âm trong giai đoạn 2011 – 2012 và tiếp tụ c âm 43 tỷ đồng trong quý 1/20 13. Mặt khác, việc chi trả cổ tức bằng tiền mặt lên tới 263 tỷ đồng trong giai đoạn 2009 – 2011, khiến số dư tiền của NTL có xu hướng giảm rõ rệt. Mặc dù số dư tiền giảm nhưng N TL vẫn là một trong những công ty BĐS có số dư tiền/tổng tài sản cao nhấ t hiện nay. 2. Khoản phải thu Khoản phải thu tính đến 31/03/2013 của Công ty là 1 00 tỷ đồng, giảm 1,2% so với đầu năm. Khoản phải thu của NTL khá ổn định và có xu hướng giảm đều kể từ quý 1/2012. Tỷ trọng khoản ph ải thu/tổng tài sản trong quý 1/2013 là 6,2%. Đây được xem là mức thấp so với các công ty BĐS khác. 3. Tồn kho Tổng giá trị tồn kho dự án tính đến 31/03/2013 của NTL là 1.064 tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm. Tồn kho chủ yếu tập trung ở 2 dự án trọng điểm của Công ty là: dự án Bắc QL32 (885 tỷ đồ ng) và dự án Dịch www.fpts .com.vn w w w: 3 Mã cổ phiếu: NTL cao so với bình quân của thị trường. Nhìn chung, số lượng các dự án của NTL khá ít và tậ p trung ở phân khúc biệt thự và nhà liền kế trong các Khu đô thị mới. Hai dự án lớn nhất hiện nay của Công ty là KĐT Bắc QL32-Trạm Trôi và KĐT mới Dịch Vọng đã được triển khai và khai thác kể từ 2005 nên diện tích c òn lại không nhiều. Cụ thể, diện tích có thể kinh doanh còn lại của dự á n Bắc QL 32 khoảng 5ha. Nếu căn cứ vào giá bán tham khảo khoảng 20 – 25 triệu đồng/m2 thì doanh thu còn lại của dự án này đạt khoảng 1.0 00 – 1.300 tỷ đồng. Hiện tại Công ty đang tìm kiếm thêm quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chung cư dành cho người thu nhập thấp. Chi tiết tồn kho dự án của NTL tính đến 31/ 3/2013 Tồn kho dự án (tỷ đồng) 1/1/2013 31/3/2013 1. Dự án Bắc QL32 907 885 Trong đó; CP đầu tư Hạ tầng 211 214 CP xây dựng nhà liền kế, biệt thự 696 671 2. Dự án Dịch Vọng 117 119 3. Dự án Xuân Đỉnh 11 11 4. Các d/a khác 49 49 Tổng cộng 1.84 1.064 4. Đầu tư tài chính Tổng giá trị đầu tư dài hạn của Công ty tính đến 3 1/3/2013 là 75,8 tỷ đồng. Trong đó, Công ty đang nắm giữ 821.030 cổ phiếu SJS với giá trị khoảng 44,3 tỷ đồng, nắm giữ 649.000 cổ phiếu BHT v ới giá trị khoảng 26 tỷ đồng. Các khoản đầu tư này không hiệu quả. Giá c ổ phiếu SJS và BHT liên tục giảm trong vòng 1 năm qua. Cụ thể, so với cù ng kỳ năm ngoái thì giá cổ phiếu SJS đã giảm tới 62% còn giá cổ phiếu BHT giảm tới 68%. Tính đến hết quý 1/2013, NTL đã phải trích lập dự phòng giảm giá 2 khoản đầu tư này là 51 tỷ đồng, tăng thêm 2 tỷ đồng so với quý 4/2012. Ngoài ra, NTL cũng phải trích lập 3,6 tỷ đồng dự phòn g giảm giá cổ phiếu SVS. Như vậy, tổng chi phí dự phòng giảm giá đầu t ư tài chính dài hạn đến hết quý 1/2013 của NTL là 61,8 tỷ đồng, tăng th êm 8 tỷ đồng so với quý 4/2012. Mặc dù các khoản đầu tư vào cổ phiếu của NTL đan g thua lỗ nhưng nhờ trích lập dự phòng từ trước nên ảnh hưởng đến lợi nhuận của NTL là không đáng kể. Hiện tại giá cổ phiếu SJS đã giảm khá mạnh và khó có thể www.fp ts.com.vn www: 4 Đòn bẩy tài chính của các công ty BĐS Dòng tiền Công ty qua các năm [...]... ự án này là gần 1.000 - 1 .300 tỷ đồng Tuy nhiên, tiến độ bán hàng sẽ c òn khó khăn do giao dịch kém và tín hiệu hồi ph trong giai đoạn 2 005 – 2009 Dự án KĐTM Dịch Vọng là ục của thị trường vẫn chưa rõ n khu đô thị mới ét được xây dựng trên diện tích 22,5ha với 4 Block chun g cư bao gồm: No9B1 (diện tích xây dựng 1.721m2, 25 tầng), No9B2 (diệ 2 Dự án KĐTM Dịch Vọn n tích xây dựng g 1.721m2, 25 tầng),... thương mại (ha): 16,4 - Địa điểm: Thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức, Hà Nội Dự án Khu đô thị mới Bắc quốc lộ 32 tọa lạc tại thị trấn Trạm Trôi (Hoài Phối cảnh KĐT mới Dịch Vọn Đức, Hà Nội) là một trong những dự án trọng điểm của g NTL Dự án đã được triển khai xây dựng từ năm 2007 và chủ yếu ghi nhận doanh thu trong giai đoạn 2009 – 2011 Trong năm 2009 và 2010, doanh thu từ dự án này lần lượt đạt 790 tỷ đồng... phân tích FPTS Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này tự chịu trách nhiệm về quyết định của mì nh FPTS có thể dựa vào các thông tin trong báo cáo này và các thông tin khác để ra quyết định đầu tư của mình mà không bị phụ thuộc vào bất kì ràng buộc nào về mặt pháp lý đối với các thông tin đưa ra Tại thời điểm thực hiện báo cáo phân tích, Chuyên viên phân tích không nắm giữ bất k ỳ cổ phiếu nào của doanh nghiệp... 13.957 đồng/cp Giá cổ phiếu NTL giao dịch bình quân trên thị trường trong năm 2012 là 17.611 đồng/cp Trên cơ sở dự báo lợi nhuận 201 2 của Công ty đạt khoảng 100 tỷ đồng (dựa trên kế hoạch lợi nhuận trư ớc thuế của Công ty mẹ là 90 tỷ đồng) thì EPS năm 2013 ước đạt khoảng 1.312 đồng/cp Với mức giá giao dịch bình quân từ đầu năm 2013 đến nay (30/ 5 /2013) là 15.850 đồng/cp thì P/E của cổ phiếu NTL ước khoảng... - - Chờ phê duyệt quy hoạch của thị Tuyên bố miễn trách nhiệm Các thông tin và nhận định trong báo cáo này được cung cấp bởi FPTS dựa vào các n guồn thông tin mà FPTS coi là đáng tin cậy, có sẵn và mang tính hợp pháp Tuy nhiên, chúng tôi không đảm bảo tính chính xác ha y đầy đủ của các thông tin này Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này cần lưu ý rằng các nhận định trong báo cáo này ma ng tính chất chủ quan... cổ tức kể từ năm 2013 trở đi sẽ khôn g còn hấp dẫn như trước nữa Năm 2012 Công ty chi trả cổ tức 15% như ng dự kiến chia làm 2 đợt (đợt 1: 10%, đợt 2: 5%) và vẫn chưa chốt th ời gian cụ thể Năm 2013 Công ty dự kiến chi trả cổ tức tiền mặt 10% Đây là mức cổ tức thấp nhất kể từ 2008 đến nay Lịch sử chi trả cổ tức của NTL Cổ tức tiền mặt Cổ tức bằng CP 2008 2009 2010 2011 2012 2013f 25% 30% 30% 25% 15%... quan về khả n ăng phục hồi của thị trường BĐS trong năm 2013 Cụ thể, kế hoạch kinh doanh 2013 của Công ty mẹ nh ư sau: Chỉ tiêu (tỷ đồng) Tổng doanh thu Kinh doanh nhà Kinh doanh khác : : : 2013 550 520 14 www.fp ts.com.vn www: 6 Mã cổ phiếu: NTL Hoạt động tài chính : Lợi nhuận : Cổ tức : 16 90 10% ĐỊNH GIÁ EPS của Công ty có xu hướng sụt giảm mạnh trong 4 năm trở lại đây, từ mức 23.961 đồng/cp năm 2009... vào nội lực (vốn giảm sâu hơn được nữa (nhờ tìn chủ sở hữu của công ty) và ngoại lực từ phía khách hàng h hình kinh doanh tốt lên và hư (người mua trả ởng lợi từ tiền trước ghi nhận các khoản tiền đóng theo tiến độ triển các chính sách hỗ trợ thị trườn khai của dự án) g BĐS của Chính phủ) nên khả để triển khai hoạt động nên đã giảm thiểu tối đa ảnh hư năng NTL ởng của lãi suất sẽ không phải trích lập... NTL ước khoảng 12 lần Mặc dù P/E của NTL khá cao nhưng trong bối cảnh thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn mà Công ty vẫn hoạt động có lãi, dòng tiền khá tốt và cổ tức tiền mặt 10% là rất hấp dẫn so với các cổ phiếu BĐS khác Do đó, mức giá giao động trong khoảng 15.000 – 16.000 đồng/cp được xem là hợp lý dành cho cổ phiếu NTL CẬP NHẬT DỰ ÁN Hiện tại, Công ty có 2 dự án trọng điểm đã và đang khai thác... so với các doanh nghiệp BĐS khác Dòng doanh thu từ Dự án KĐTM Dịch Vọng qua cá c năm Đvt: tỷ đồng Khoản mục 2 005 2006 2007 2008 2009 Doanh thu đã thực hiện 6,27 144,4 315,5 22 7,6 349 Giá vốn hàng bán 2,42 36,6 158,5 112 ,9 178,2 Tỷ suất lợi nhuận gộp 61% 75% 50% 50 % 49% Do tình hình thị trường BĐS đang gặp khó khăn nên công ty chưa có chủ trương xây dựng các Block còn lại Trong năm 2012, Côn g ty . BÁO CÁO C ẬP NHẬT DN CTCP PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪ LIÊM (HSX : NTL) Ngành: Xây dựng – Bất động sản Cập nhật ngày : 30/ 05/ 2013 Trần Thế Anh Chuyên. 2 005 – 2009. Dự án KĐTM Dịch Vọng là khu đô thị mới được xây dựng trên diện tích 22,5ha với 4 Block chun g cư bao gồm: No9B1 (diện tích xây dựng. giao dịch 30/ 05/ 2013 TÓM TẮT Doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đạt 695 tỷ 09 /05/ 2011 so với năm 2011. Trong đó, doanh thu từ hoạt động ki nh