CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn  : 6.280.688 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐỀ TÀI: Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội 1 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn  : 6.280.688 Mục lục Phần i 3 Lời nói đầu 3 1. Lý do nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội 3 Phần II: Nội dung 5 Chương I: Tổng quan về môi giới bất động sản thương mại 5 I, Lý luận chung về môi giới bất động sản Thuê và cho thuê bất động sản thương mại 5 1, Khái niệm và sự cần thiết của môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại 5 1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản: 5 1.2 Sự cần thiết phải có các trung tâm môi giới bất động sản đặc biệt là các bất động sản như văn phòng, cửa hàng thương mại. 7 1.3 Đặc điểm của bất động sản thương mại. 8 2. Quy trình thực hiện một thương vụ môi giới 10 2.1\ Tìm kiếm thông tin về các bất động sản thương mại cho thuê 10 Chương II, Hiện trạng về môi giới Bất động sản thương mại tại Hà Nội 22 1, Thị trường Bất động sản cho thuê tại Hà Nội 22 Chương iii. các kiến nghị và giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động môi giới cửa hàng cho thuê ở 33 1. Một số nhận xét về hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam 33 2. Một số kiến nghị và giảI pháp nâng cao chất lượng hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản tại Hà Nội 34 Phần iii 36 Tài liệu tham khảo 37 2 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn  : 6.280.688 Phần i Lời nói đầu 1. Lý do nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội. Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đang đi vào quỹ đạo phát triển ổn định của nền kinh tế. Song song với sự phát triển đó tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua cũng đã có những bước phát triển đáng kể, đặc biệt từ sau khi nhà nước cho phép các tổ chức cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này. Cũng giống như thị trường bất động sản các nước trên thế giới thị trường bất động sản Việt Nam cũng có chu kỳ phát triển và suy thoái nói chung. Thị trường bất động sản Hà Nội là một thị trường tiêu biểu đại diện cho thị trường bất động sản Việt Nam cũng vừa trải qua đợt suy thoái kéo dài từ cuối năm 2003 tới nay và hiện đang dần hồi phục mạnh mẽ Thị trường bất động sản Hà Nội bao gồm các lĩnh vực hoạt động chủ yếu như: + Kinh doanh mua bán bất động sản + Thuê và cho thuê bất động sản + Thẩm định giá bất động sản + Một số dịch vụ liên quan tới vấn đề pháp lý và các quyền liên quan trong bất động sản Trong đó lĩnh vực Thuê và cho thuê bất động sản là một trong những lĩnh vực sôi động nhất trong thị trường bất động sản Hà Nội 3 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn  : 6.280.688 hiện nay. Lĩnh vực này ít chịu ảnh hưởng bởi quy luật mang tính chu kỳ của thị trường và phát triển dầm dộ nhất bắt đầu từ năm 2003 cho đến nay đã được gần 4 năm và đã giải quyết được rất nhiều nhu cầu ngày càng cao trong xã hội. Tuy nhiên song song với sự phát triển đó đang đề ra một số vấn đề rất lớn cần được giải quyết đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới, chất lượng, kĩ năng chuyên môn của nhà môi giới, cũng như đạo đức, tiêu chuẩn nghề nghiệp, chất lượng thông tin, dịch vụ khách hàng đang là một câu hỏi lớn đang đặt ra, nó không thể giải quyết ngay trong một sáng một chiều mà đòi hỏi cần có sự quản lý, điều tiết cũng như quy hoạch sự phát triển mở rộng, phải có chính sách, định hướng phát triển trong ngắn hạn, dài hạn để có được một hệ thống mạng lưới các trung tâm chất lượng cũng như hệ thống thông tin “sạch” nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu ngày càng cao của xã hội và đặc biệt là tại Hà Nội – một trong những thị trường sôi động nhất trong cả nước. Vì các lý do trên nên em mạnh dạn lựa chọn đề tài của mình là: “Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê Bất động sản thương mại” Mục tiêu nghiên cứu: Giải quyết những bất cập, những vấn đề nổi cộm trong lĩnh vực Môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại và cung ứng các thông tin, dịch vụ tốt nhất cho khách hàng tại thì trường Hà Nội. Phương phát nghiên cứu: Hệ thống hoá, đào sâu, làm dõ các vấn đề lý thuyết về môi giới bất động sản nói chung & môi giới bất động sản thương mại nói riêng và vận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn thị trường bất động sản tại Hà Nội Nội dung nghiên cứu : Đề án gồm 3 chương chính như sau: - Chương I: Tổng quan về môi giới bất động sản thương mại. 4 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn  : 6.280.688 - Chương II: Hiện trạng và thực tiễn tình hình hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực - Chương III: Các giải pháp và phương hướng giải quyết Em chân thành cám ơn T.s Nguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn giúp em hoàn thành chuyên đề nghiên cứu môn học này. Phần II: Nội dung. Chương I: Tổng quan về môi giới bất động sản thương mại I, Lý luận chung về môi giới bất động sản Thuê và cho thuê bất động sản thương mại. 1, Khái niệm và sự cần thiết của môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại 1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản: - Theo điều 181- bộ luật dân sự: BĐS là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác BĐS là đất đâi và những vật thể cố định gắn với đất đai ,đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng 5 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn  : 6.280.688 trong trạng thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại(tính chất,công năng,hình thái)hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc,công trình lắp ghép. - Môi giới là trung gian giữa bên bán và bên mua,là một chủ thể,một cá nhân,một nhóm,một hãng làm chủ thể trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác để tham gia trong kinh doanh. - Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự cảm thông thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hoặc công việc có liên quan giữa các bên với nhau. - Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba có đủ tính năng ,điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về BĐS. Bản chất của môi giới BĐS là hoạt động của nhà môi giới chuyên nghiệp,là việc thực hiện,kết nối các thương vụ tạo ra sự thấu hiểu giữa các bên .là việc lựa chọn sắp xếp các thương vụ,đề ra phương pháp giải quyết. - Cửa hàng cho thuê là một bô phận của BĐS thương mại,là hệ thống các nhà mặt đường mà chủ sở hữu đồng ý cho thương nhân thuê để kinh doanh ,buôn bán . Môi giới cửa hàng cho thuê là hoạt động của nguời thứ ba giữa bên có cửa hàng cho thuê với bên có mong muốn thuê cửa hàng để kinh doanh.Môi giới giúp việc thoả thuận giữa hai bên thuân lợi hơn. 6 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn  : 6.280.688 1.2 Sự cần thiết phải có các trung tâm môi giới bất động sản đặc biệt là các bất động sản như văn phòng, cửa hàng thương mại. - Vì BĐS nói chung và cửa hàng cho thuê nói riêng đều là hàng hoá đặc biệt .Khác với các loại hàng hoá khác chúng còn được tính giá trị dựa trên các quyền năng đi kèm như: quyền sở hữu, quyền ưu thế Các BĐS mang tính cá biệt cao nên khó có thể so sánh; thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, hệ thống thông tin còn ít và thiết độ chính xác. BĐS là tài sản có giá trị lớn: trong việc mua bán BĐS thường người tiêu dùng chủ yếu chỉ giao dịch số ít lần nên không có kinh nghiệm dễ vướng phải những vấn đề khó giải quyết trong khi làm thủ tục; Còn với BĐS cửa hàng cho thuê thì có thể khách hàng thuê đã có chút kinh nghiêm về việc giao dịch nhưng nếu có thêm sự hỗ trợ của nhà môi giới chuyên nghiệp thì quá trình giao dịch sẽ diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và tốt đẹp hơn. - Trong mỗi thương vụ giao dịch BĐS không tránh khỏi nhưng rắc rối,phiền hà nên hai bên tham gia giao dịch rất cần tới người giúp họ tháo gỡ những vấn đề đó.Đây chính là công việc mà nhà môi giới chuyên nghiệp sẽ làm. - Môi giới BĐS là một trong những tác nhân làm cho thị trường BĐS ngày càng hoàn hảo hơn,hệ thông thông tin về BĐS thông qua môi giới thường chính xác,đáng tin cây hơn vì hầu nhừ các thông tin mà nhà môi giới thu thập được đêu trên thị trường,lấy từ thực tế,sau đó với kĩ năng và sự hiểu biết chuyên sâu họ đã phân tích và đưa ra nhận định.Đây cũng chính là cở sở để nhà môi giới tạo được niềm tin nơi khách hàng thuê họ.Chắc chắn nhà môi giới sẽ tim được những hướn giải quyết tối ưu cho khách hàng về mặt: Tài chính, giá 7 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn  : 6.280.688 cả, thời gian, đặc biệt là sự an toàn(trong môi giới BĐS tạo cho khách hàng có cảm giác an tâm là quan trọng nhất). Cửa hàng cho thuê là một bộ phận của BĐS nên tất yếu hoạt động môi giới cửa hàng cho thuê cũng rất cần thiết,đặc biệt trong nền kinh tế mở tăng trưởng như hiện nay ở Việt Nam thì việc sử dụng dịch vụ này trứơc khi tiến hành kinh doanh là rất có lợi và cần thiết.Đối với nhà kinh doanh “thời gian là lợi nhuận” mà nhà mối giới cửa hàng cho thuê lại là người giúp nhà kinh doanh rút ngắn thời gian trong việc tìm địa điểm đẹp để buôn bán. 1.3 Đặc điểm của bất động sản thương mại. + Bất động sản thương mại cũng mang tính chất của bất động sản nói chung : - Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không thể di dời được. - Bất động sản là loại hàng hoá có tính chất lâu bền. - Hàng hoá Bất động sản mang tính khan hiếm. - Bất động sản có tính dị biệt. - Hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. - Hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. - Bất động sản luôn một tài sản có giá trị cao. - Hàng hoá Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật. - Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá Bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. 8 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn  : 6.280.688 + Bất động sản thương mại cũng có đặc điểm riêng của nó như: - Kiến trúc: Được thiết kế khác với các bất động sản nhà ở, kiến trúc được thiết kế theo hình dáng kiến trúc công nghiệp được thiết kế với tiêu chuẩn hàng đầu là văn hóa văn phòng, tôn vinh kiến trúc tổng thể, cửa hàng thương mại được thiết kế với kiến trúc riêng đối với từng nghành nghề cụ thể ví dụ như cửa hàng giới thiệu sản phẩm là mặt hàng nội thất kiên trúc được bố trí với không gian rộng với nhiều gam màu xen kẽ, một số cây xanh cách điệu, ánh sáng vừa phải còn với cửa hàng giới thiệu sản phẩm là điện thoại di động thì kiến trúc thường chú ý nhiều hơn tới sự sang trọng vì vậy không gian được bố trí với gam màu trắng, xanh nội thất thường là đồ làm bằng gương, kính còn với với văn phòng thương mại kiến trúc được bố trí với tiêu chuẩn hàng đầu đó là sự tiện ích, có không gian trung và riêng, đòi hỏi có sự tách biệt cụ thể. - Ngoài các đặc điểm về kiến trúc thì các quyền liên quan trong bất động sản thương mại cũng có một số điểm khác đối với bất động sản khác, thông thường đa số các bất động sản được thuê lại và người đi thuê có quyền sử dụng bất động sản đó trong thời gian thuê và người cho thuê không được phép sử dụng ( điều này được ghi cụ thể trong hợp đồng thuê bất động sản) có thể 1 bất động sản thương mại cho nhiều khách hàng thuê với mục đích và các quyền sử dụng khác nhau Thông thương khi nói tới các bất động sản thương mại thì điều được chú ý tới nhiều nhất đó là vị trí. Vị trí của các bất động sản này thường là những trung tâm văn hóa, kinh tế, những vị trí thuận tiện về giao thông, thông tin liên lạc 9 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn  : 6.280.688 2. Quy trình thực hiện một thương vụ môi giới. 2.1\ Tìm kiếm thông tin về các bất động sản thương mại cho thuê. Trong bước này thông thường các trung tâm môi giới thường có một đội ngũ nhân viên được tổ chức, trang bị những kĩ năng cần thiết gọi là nhân viên phát triển thị trường công việc thường ngày của nhóm này là thường xuyên đi tới các khu vực trung tâm thương mại, khu kinh doanh sầm uất nơi mà cầu tại các khu vực đó thường rất cao. Và để tìm được những thông tin này những nhân viên đó có thể mượn danh nghĩa của 1 hãng, 1 công ty hoặc 1 cửa hàng nào đó để trực tiếp gặp được chủ nhà với một số kỹ năng giao tiếp trong từng trường hợp cụ thể nào đó để kiểm tra các thông tin liên quan tới bất động sản ví dụ như chủ nhà có ý định cho thuê hay không, khách hàng đang thuê hiện thời gian thuê còn bao lâu, chủ nhà có ý định cho thuê lại không, giá đang thuê là bao nhiêu Sau khi biết được ý định cho thuê của chủ nhà cần hỏi thêm thông tin về mặt tiền, mặt bằng, số tầng, giá thuê, hình thức hợp đồng, hình thức thanh toán theo tháng, quý hay năm, cho thuê tối đa bao nhiêu năm xin địa chỉ và số điện thoại của chủ nhà. 2.2\ Kiểm tra và xác nhận nguồn thông tin . Sau khi đã có thông tin từ đội ngũ phát triển thị trường đưa về trung tâm. Trung tâm cần có người kiểm tra thông tin, ghi lại chính xác những thông tin cần thiết và bảo đảm trách nhiệm của nhân viên phát triển thị trường đối với nguồn thông tin đó sau đó nguồn thông tin trở thành thông tin “sạch” được lưu lại trong tài liệu của trung tâm. 2.3\ Quảng cáo tin về nguồn thông tin. Các thông tin sạch sau khi được sử lý sẽ được trung tâm quảng cáo tới khác h hàng thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như báo chí, internet như báo Mua & Bán, các trang dao vặt, trang về bất động sản trên internet 10 [...]... Các kĩ năng của nhà môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại Môi giới BĐS cửa hàng cho thuê cũng là môi giới BĐS vì vậy nhà môi giới cửa hàng cho thuê cũng phải có đầy đủ những kĩ năng đã trình bầy ở trên nhưng do cửa hàng cho thuê loại BĐS có giá trị hợp đồng thấp hơn BĐS mua bán,lại thêm hoạt động thuê và cho thuê có thời hạn nên nhà môi giới cửa hàng cho thuê phải có một vài kĩ năng khác... là minh chứng rõ nét cho thấy tại sao môi giới BĐS nói chung và môi giới cửa hàng cho thuê nói riêng ở Việt Nam vẫn bị coi là “cò” 2 Một số kiến nghị và giảI pháp nâng cao chất lượng hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản tại Hà Nội Để nâng cao chất lượng hoạt động môi giới cửa hàng cho thuê ở Việt Nam hiện nay nên thực hiện một số giải pháp như sau: 34 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy... đó có thể thuê loại cửa hàng kinh doanh như thế nào thì hợp lý hơn Chương II, Hiện trạng về môi giới Bất động sản thương mại tại Hà Nội 1, Thị trường Bất động sản cho thuê tại Hà Nội Khi phân tích thị trường luôn cần lưu ý tới các yếu tố :cung ,cầu và giá cả.Thị trừơng BĐS nói chung và thị thường BĐS cửa hàng cho thuê nói riêng cũng được đánh giá dựa vào những yếu tố đó Cầu BĐS cửa hàng cho thuê ở Việt... là cao hơn nhiều so với cửa hàng có mặt tiền hẹp.Vì bao giờ cửa hàng có mặt tiền rộng cũng tạo ra cơ hội kinh doanh tốt hơn cho người thuê Đi đôi với hiện trạng cầu cửa hàng cho thuê lớn hơn cung cửa hàng cho thuê kéo theo giá cả cao 3)Hiện trạng hoạt động môi giới BĐS cửa hàng cho thuê tại Hà Nội 3 .1) Phong cách của nhà môi giới BĐS cửa hàng cho thuê chuyên nhgiệp -Nhà môi giới phải biết quản lý bán... đào tạo chuyên sâu về môi giới Bđs nói chung và môi giới cửa hàng cho thuê nói riêng để nâng cao chất lượng chuyên môn nghiệp vụ của nhà môi giới Đây cùng là yếu tố quan trọng nhất quyết định chất lượng của người hành nghề môi giới Nhà nước ta hiện nay cũng đã có một số chính sách và những quy chuẩn pháp luật liên quan tới hoạt động môi giới BĐS trong đó có môi giới cửa hàng cho thuê như :luật kinh... cảnh hơn ,chân thực hơn ,tốt hơn về BĐS.Nhà môi giới cần xem xét thái độ ,tính cách của chủ sư hữu -Thu thập thông tin về khách hàng Đối với nhà môi giới luôn có hai khách hàng:khách hàng cầu và khách hàng cung.Với hai đối tượng khách hàng này thì nhà môi giới luôn phải tìm hiểu đầy đủ các thông tin sau trước khi tiến hàng hoạt động môi giới của mình 19 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh... vụ 1 Lệ phí hợp đồng - Nhà thuê mặt phố lệ phí hợp đồng là 10 0.000 đồng (không phụ thuộc vào số lượng nhà - đất giới thiệu) 12 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 - Nhà thuê trong ngõ lệ phí hợp đồng là 50.000 đồng (không phụ thuộc vào số lượng nhà - đất giới thiệu) 2 Lệ phí dịch vụ môi giới - 50% giá trị tiền thuê nhà cho một tháng của nhà thuê. .. nghiệp +Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân Như vậy nếu xét theo những chuẩn mực đạo đức và tiêu chuẩn cụ thể chính xác như trên thì hiện nay các nhà môi giới BĐS noí chung và môi giới cửa hàng cho thuê nói riêng đều không đủ tiêu chuẩn hành nghề.Tuy nhiên hoạt động môi giới BĐS mà cụ thể là môi giới BĐS thương mại vẫn diền ra rất sôi động ở... BĐS bán nhà môi giới thu thập thông tin trong một khoảng thời gian nhưng với cửa hàng cho thuê thì họ phải thu thập thông tin cụ thể của từng ngày,thông tin liên tục trên đại bàn vì các thông tin về hoạt động thuê và cho thuê thay đổi nhanh chóng 21 CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 Để môi giới cửa hàng cho thuê thật tốt thì nhà môi giới không... biết khách hàng cần gì,khách hàng muốn thuê, cho thuê như thế nào mà còn phải tư vấn cho khách hàng về xu hướng kinh kế để họ có thể tiến hành kinh doanh trên cửa hàng thuê thuận lợi Ví dụ: khách hàng muốn thuê 1 cửa hàng mặt bằng 50m2, mặt tiền 6m, giá tối đa 2000$ để Shop Thời Trang thì Nhà môi giới có thể tư vấn cho khách hàng xem địa điểm có thể hoạt động tốt nhất ở đâu, hay với hoạt động kinh doanh . động sản thương mại I, Lý luận chung về môi giới bất động sản Thuê và cho thuê bất động sản thương mại. 1, Khái niệm và sự cần thiết của môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại 1. 1. động sản Thuê và cho thuê bất động sản thương mại 5 1, Khái niệm và sự cần thiết của môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại 5 1. 1 Khái niệm về môi giới bất động sản: 5 1. 2 Sự cần thiết. đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội 3 Phần II: Nội dung 5 Chương I: Tổng quan về môi giới bất động sản thương mại 5 I, Lý luận chung về môi giới bất động sản Thuê