Chuyên đề 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (A) VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH (B) Tác giả: TS Lương Đức Long Đại học Bách Khoa TPHCM Khoa Kỹ Thuật Xây Dựng luongduclong@hcmut.edu.vn TS Luong Duc Long- DHBK Phần A: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Tác giả: TS Lương Đức Long Đại học Bách Khoa TPHCM Khoa Kỹ Thuật Xây Dựng luongduclong@hcmut.edu.vn TS Luong Duc Long- DHBK Các nội dung chủ yếu (chuyên đề 3: Tổng mức đầu tư- Hiệu dự án) Khái niệm chi phí chuẩn bị dự án dự án Phơng pháp xác định tổng mức đầu t dự án Phơng pháp xác định suất vốn đầu t Phơng pháp xác định số giá Phơng pháp xác định hiệu đầu t dự án Phơng pháp đánh giá rủi ro v hiệu dự án TS Luong Duc Long- DHBK A Khái niệm giá xây dựng công trình Giá xây dựng cơng trình dự án đầu tư xây dựng tồn chi phí cần thiết để xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho cơng trình Do đặc điểm sản phẩm sản xuất xây dựng nên giá xây dựng cơng trình biểu thị tên gọi khác xác định xác dần theo giai đoạn trình đầu tư xây dựng cơng trình TS Luong Duc Long- DHBK Lập, thẩm tra tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình Đánh giá hiệu DAĐTXDCT Xác định định mức đơn giá xây dựng cơng trình Nghiệp vụ định giá xây dựng Đo bóc khối lượng cơng trình Lập - thẩm tra dự tốn cơng trình Lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng Xác định giá gói thầu, giá hợp đồng Lập hồ sơ toán, toán hợp đồng Thanh toán toán vốn đầu tư DA TS Luong Duc Long- DHBK CÁC ƯỚC LƯỢNG GIÁ XÂY DỰNG THEO GIAI ĐOẠN KHÁC NHAU Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình (hoặc sơ tổng mức đầu tư dự án phải lập báo cáo đầu tư) Ở giai đoạn thực dự án đầu tư giá xây dựng gọi tùy theo chức vị trí khâu q trình thực đầu tư xây dựng với đối tượng tham gia, theo dự tốn cơng trình, dự tốn hạng mục cơng trình, giá gói thầu, giá dự thầu, giá đề nghị trúng thầu, giá ký hợp đồng Ở giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng giá tốn, giá toán hợp đồng TS tư toán, toán vốn đầuLuong Duc Long- DHBK Tổng quan chi phí xây dựng Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Tồn chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng Giai đoạn thực đầu tư Giai đoạn kết thúc đầu tư Thanh toán, toán vốnDuc Long- DHBK TS Luong đầu tư Tổng mức đầu tư Các dự tốn cơng trình, dự tốn hạng mục cơng trình ( tổng dự toán) ĐỊNH NGHĨA TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (TMĐT) TMĐT tồn chi phí dự tính để đầu tư xây dựng cơng trình ghi định đầu tư sở để chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn thực đầu tư xây dựng cơng trình (Bao gåm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng, tái định c; chi phí quản lý dự án; chi phí t vấn đầu t xây dựng; chi phí khác v chi phí dự phßng.) TMĐT tính giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình phù hợp với nội dung dự án thiết kế sở Đối với trường hợp lập báo cáo kinh tế kỹ thuật, TMĐT xác định phù hợp với thiết kế vẽ thi công TS Luong Duc Long- DHBK Các thành phần chi phí tổng mức đầu tư Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Tổng mức đầu tư Chi phí bồi thường giải phóng mặt Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Luong Duc Long- DHBK TS Chi phí dự phịng Chi phí xây dựng Bao gåm: Chi phí xây dựng công trỡnh, hạng mục công trình; Chi phÝ ph¸ vμ th¸o dì c¸c vËt kiÕn trúc cũ; Chi phí san lấp mặt xây dựng; Chi phí xây dựng công trỡnh tạm, công trỡnh phụ trợ phục vụ thi công; Chi phí nh tạm trờng để v điều hnh thi công TS Luong Duc Long- DHBK 10 VÝ dô 6b: TÝnh chi phí dự phòng trợt giá cho dự án đầu t xây dựng khu nhaứ khu vực Ha Néi sau: Thêi gian thùc hiƯn dù ¸n theo kế hoạch la nm (Thời điểm gốc la cuối nm 2007) Tổng mức đầu t cha kể lÃi vay vaứ cha có dự phòng la 350 tỷ đồng va đợc phân bổ theo kế hoạch tiến độ thể B¶ng IXDbq Ià 1,059 TS Luong Duc Long- DHBK 120 Nh dự phòng trợt giá cho dự ¸n 74,405 tû ®ång Tổng mức đầu tư ( bao gồm dự phòng) = 350+74.405=424.405 tỷ TS Luong Duc Long- DHBK 121 Nhận xét: Phương pháp xác định chi phí dự phòng yếu tố trượt giá xét đến Bản chất vấn đề Bám sát tiến độ Chỉ rõ tổng mức đầu tư cho dự án với số dự phòng trượt giá cho năm theo tiến độ thực Có tác dụng tốt cho việc quản lý chi phí dự án TS Luong Duc Long- DHBK 122 Ví dụ 7: Tính tổng mức đầu tư Dự án: Dự án đầu tư xây dựng Chung cư cao tầng Khánh Hội TS Luong Duc Long- DHBK 123 Dự án: Dự án đầu tư xây dựng Chung cư cao tầng Khánh Hội Hình thức đầu tư: Xây dựng chung cư cao tầng số 360A Bến Vân Đồn, Phường 1, Quận 4, TP Hồ Chí Minh việc phát hành cổ phiếu huy động vốn Công ty thị trường chứng khoán Ngày lập DAĐT: Ngày 19 tháng 05 năm 2006 Thành phố Hồ Chí Minh, Quy mô: Chung cư 18 tầng bao gồm đơn nguyên, đơn nguyên có 153 hộ Từ tầng đến tầng tầng 17-18 có diện tích sàn 1.698 m2, từ tầng đến tầng 16 có diện tích sàn 1.640 m2 Tiến độ thi cơng: Sau hồn thành thủ tục pháp lý có giấy phép xây dựng, dự kiến cơng trình khởi cơng vào tháng 7/2006 hồn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng khoảng tháng 6/2008 TS Luong Duc Long- DHBK 124 Giới thiệu dự án đầu tư xây dựng Chung cư cao tầng Khánh Hội Qui mô: Chung cư 18 tầng bao gồm đơn nguyên, đơn nguyên có 153 hộ Từ tầng đến tầng tầng 17-18 có diện tích sàn 1.698 m2, từ tầng đến tầng 16 có diện tích sàn 1.640 m2 Tiến độ thực tế: Dự án khởi công vào tháng 10 năm 2006, hoàn tất khoảng 70% hạng mục cơng trình, dự định hồn thành giao hộ cho khách hàng vào cuối năm 2008 TS Luong Duc Long- DHBK 125 TS Luong Duc Long- DHBK 126 TS Luong Duc Long- DHBK 127 Đặc tính hộ dự án Trong hộ bố trí: + Hệ thống cáp điện thoại, cáp truyền hình kết hợp mạng internet + Hệ thống báo chữa cháy tự động + Thiết bị vệ sinh, nhà tắm, nhà bếp đạt tiêu chuẩn phù hợp TS Luong Duc Long- DHBK 128 KHÁI TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (Dự án đầu tư xây dựng Chung cư cao tầng Khánh Hội ) Cơ sở tính tốn: Áp dụng Thơng tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình Một số đơn giá tham chiếu đơn giá thực Cơng trình Chung cư Khánh Hội (có tính đến yếu tố trượt giá - Xin xem Phụ lục 02 “BẢNG THAM CHIẾU ĐƠN GIÁ CỦA DỰ ÁN” đính kèm) TS Luong Duc Long- DHBK 129 TS Luong Duc Long- DHBK 130 TS Luong Duc Long- DHBK 131 TS Luong Duc Long- DHBK 132 Những dùng tính tốn cho dự án: (Dự án đầu tư xây dựng Chung cư cao tầng Khánh Hội ) (*) Chi phí quản lý dự án theo định mức: Dùng phương pháp nội suy để tính định mức chi phí quản lý dự án theo Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 Bộ Xây dựng, quy định tính khoản mục chi phí chi phí xây dựng chi phí thiết bị (**) Chi phí dự phịng: Dự án dự trù khoảng 4% tổng chi phí từ mục đến mục bảng (theo Mục B, Thông tư số 04/2005/TTBXD ngày 01/04/2005 Bộ Xây dựng) (***) Chi phí lãi vay thời gian xây dựng: Là khoản chi phí lãi vay ngân hàng tính theo lãi suất 1%/ tháng vốn hóa giai đoạn thi cơng xây dựng cơng trình (xem Phụ lục 04 “VAY VÀ CHI PHÍ LÃI VAY NGÂN HÀNG” đính kèm) TS Luong Duc Long- DHBK 133 Bài tập Một dự án đầu tư xây dựng khu vực thành phố Hồ Chí Minh có thời gian thực theo kế hoạch năm (thời điểm gốc cuối năm 2007) Tổng mức đầu tư chưa kể lãi vay chưa có dự phịng 550 tỷ đồng Bảng 1: Phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực Nội dung Thời gian thực (năm) 1(2008) Vốn phân bổ (tỷ đồng) 2(2009) 3(2010) 4(2011) 5(2012) 125 105 105 110 105 Bảng 2: Chỉ số giá xây dựng khu vực TP HCM Năm Chỉ số gia xây dựng (theo công bố Bộ Xây Dựng) 2004 138 2005 142 2006 146 20071 164 Tính hệ số trượt giá bình qn khu vực TP HCM? Chi phí dự phịng theo phương pháp số giá (có xem xét vốn phân bổ theo tiến độ) ? TS Luong Duc Long- DHBK 134 ... đoạn trình đầu tư xây dựng cơng trình TS Luong Duc Long- DHBK Lập, thẩm tra tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình Đánh giá hiệu DAĐTXDCT Xác định định mức đơn giá xây dựng cơng trình Nghiệp... định hiệu đầu t dự án Phơng pháp đánh giá rủi ro v hiệu dự án TS Luong Duc Long- DHBK A Khái niệm giá xây dựng cơng trình Giá xây dựng cơng trình dự án đầu tư xây dựng tồn chi phí cần thiết để xây. .. 3: Tổng mức đầu t? ?- Hiệu dự án) Khái niệm chi phí chuẩn bị dự án dự án Phơng pháp xác định tổng mức đầu t dự án Phơng pháp xác định suất vốn đầu t Phơng pháp xác định số giá Phơng pháp xác định