Đang tải... (xem toàn văn)
Giá đất ph ụ thu ộ c vào kh ả n ă ng sinh lợi thu đượ c từ đấ t, trong đ ó kh ả n ă ng sinh lợi thu đượ c lại do m ụ c đ ích s ử d ụ ng đấ t, lọ ai hình đầ u tư quy ết đị nh.. Tuy nhiên, th ử a đất có thu ậ n lợi cho sinh h ọ at hay h ọ at độ ng đầ u tư kinh doanh hay không lại do vị trí th ử a đất quy ết đị nh.. Vì v ậ y, vị trí đượ c xem là nhân tố quan tr ọ ng quy ết đị nh giá đất.. Vị trí thu ậ n lợi đượ c đ ánh giá b ởi kh ỏ ang cách đế n trung tâm (hành chính, th ươ ng m ại…), bênh vi ệ n, tr ườ ng h ọ c, nhà hát…; M ật độ dân s ố; Ch ất lượ ng dân s ố; môi tr ườ ng tự nhiên; môi tr ườ ng xã h ội; m ứ c độ hoàn thi ệ n c ơ s ở h ạ tầ ng k ỹ thu ật (đườ ng giao thông, ph ươ ng ti ệ n giao thông, h ệ th ố ng chi ế u sáng, h ệ th ố ng c ấ p n ướ c, h ệ th ố ng thoát n ướ c…)
Please purchase a personal Please purchase a personal license.license. Chương 4Chương 4 NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BĐSNHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BĐS 44 11 NHÂNNHÂN TỐTỐ CHÍNHCHÍNH SÁCHSÁCH GiáGiá trịtrị củacủa tàitài sảnsản nhậnnhận đượcđược từtừ cáccác quyềnquyền đốiđối vớivới tàitài sản,sản, mặcmặc dùdù quyềnquyền tưtư hữuhữu đãđã đượcđược hiếnhiến pháppháp trongtrong nhiềunhiều nướcnước đảmđảm bảo,bảo, nhưngnhưng chúngchúng vẫnvẫn bịbị táctác độngđộng quanquan trọngtrọng bởibởi sựsự biếnbiến đổiđổi trongtrong luậtluật pháp,pháp, hànhhành chínhchính vàvà hànhhành độngđộng xétxét xửxử NhữngNhững chínhchính sáchsách củacủa ChínhChính phủ,phủ, TrungTrung ươngương hayhay chínhchính quyềnquyền địađịa phươngphương cócó táctác độngđộng hếthết sứcsức nhạynhạy cảmcảm đếnđến giágiá đấtđất 44 22 NHÂNNHÂN TỐTỐ XÃXÃ HỘIHỘI NóiNói đếnđến xãxã hộihội khôngkhông thểthể khôngkhông đềđề cặpcặp đếnđến dândân sốsố củacủa xãxã hội,hội, bênbên cạnhcạnh NóiNói đếnđến xãxã hộihội khôngkhông thểthể khôngkhông đềđề cặpcặp đếnđến dândân sốsố củacủa xãxã hội,hội, bênbên cạnhcạnh đóđó vấnvấn đềđề cầncần đềđề cặpcặp chínhchính làlà trạngtrạng tháithái ổnổn địnhđịnh xãxã hộihội nhưnhư làlà ổnổn địnhđịnh chínhchính trị,trị, anan ninhninh xãxã hội,hội, đầuđầu cơcơ vàvà đôđô thịthị hóahóa NhữngNhững nhânnhân tốtố nàynày ảnhảnh hưởnghưởng gìgì đếnđến giágiá đất?đất? 44 33 YẾUYẾU TỐTỐ KINHKINH TẾTẾ CHUNGCHUNG CácCác nhànhà địnhđịnh giágiá cầncần quanquan tâmtâm đếnđến cáccác lựclực lượnglượng kinhkinh tếtế chungchung cócó ảnhảnh hưởnghưởng đếnđến giágiá trịtrị tàitài sảnsản CácCác chỉchỉ sốsố kinhkinh tếtế quanquan trọngtrọng cầncần đượcđược theotheo dõidõi nhưnhư thướcthước đođo sựsự tiếntiến bộbộ kinhkinh tếtế làlà:: tổngtổng sảnsản phẩmphẩm quốcquốc dân,dân, mứcmức độđộ dựdự trữtrữ (tiết(tiết kiệmkiệm cácá nhân)nhân) vàvà đầuđầu tư,tư, thuthu nhậpnhập vàvà tiêutiêu dùng,dùng, biếnbiến độngđộng giágiá cả,cả, tỷtỷ lệlệ thấtthất nghiệpnghiệp…… 44 44 NHÂNNHÂN TỐTỐ CÁCÁ BIỆTBIỆT MộtMột trongtrong nhữngnhững đặcđặc điểmđiểm cócó trongtrong đấtđất đaiđai làlà tínhtính cácá biệtbiệt củacủa chúng,chúng, tínhtính cácá biệtbiệt chỉchỉ đặcđặc trưngtrưng vàvà điềuđiều kiệnkiện củacủa bảnbản thânthân thửathửa đấtđất MỗiMỗi đặcđặc trưngtrưng riêngriêng củacủa từngtừng thửathửa đấtđất sẽsẽ ảnhảnh hưởnghưởng trựctrực tiếptiếp đếnđến giágiá thửathửa đấtđất đóđó 3.1 CHÍNH SÁCH3.1 CHÍNH SÁCH 3.1.1 Chính sách đất đai3.1.1 Chính sách đất đai Quyền sở hữu Quyền sử dụng: diện tích (hạn mức, định mức), mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, giá cả bồi thường, tài chính đất đai… 3.1.2 Chính sách nhà ở3.1.2 Chính sách nhà ở Chính sách nhà ở trong nước: nhà ở cho người có thu nhập thấp Chính sách nhà ở cho người nước ngoài Chính sách nhà ở cho việt kiều 3.1.3 Quy họach sử dụng đất3.1.3 Quy họach sử dụng đất Thiết lập các mục đích sử dụng mới: nông nghiệp, thương mại – dịch vụ, ở, công nghiệp – tiểu thủ CN Dung tích sử dụng đất: mật độ kiến trúc, tỷ lệ xây dựng, số tầng cao… Kiến trúc 3.1.4 Chính sách thuế3.1.4 Chính sách thuế Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, công dân, tổ chức giảm nên giá cả đất đai giảm Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, công dân, tổ chức giảm nên giá cả đất đai giảm từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế thấp. Lúc này đầu tư sản xuất từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế thấp. Lúc này đầu tư sản xuất không được mở rộng dẫn đến nhu cầu đất giảm kéo theo giá đất giảm, và có thể lý không được mở rộng dẫn đến nhu cầu đất giảm kéo theo giá đất giảm, và có thể lý giải ngược lại. giải ngược lại. 3.1.5 Chính sách tiền tệ3.1.5 Chính sách tiền tệ Sự tăng của tỷ lệ lãi làm giá trị tài sản thấp hơn và ngược lại sự giảm của tỷ lệ lãi Sự tăng của tỷ lệ lãi làm giá trị tài sản thấp hơn và ngược lại sự giảm của tỷ lệ lãi phản ánh trong giá trị tài sản cao hơn. Đó là do mối liên hệ trực tiếp của thu nhập phản ánh trong giá trị tài sản cao hơn. Đó là do mối liên hệ trực tiếp của thu nhập dẫn tới giá trị, với tỷ lệ lãi phục vụ như là lực đòn bẩy cho sự đảo ngược của thu dẫn tới giá trị, với tỷ lệ lãi phục vụ như là lực đòn bẩy cho sự đảo ngược của thu nhập thành giá trị. nhập thành giá trị. CHÚ ÝCHÚ Ý 3.2 NHÂN TỐ XÃ HỘI3.2 NHÂN TỐ XÃ HỘI 3.2.1 Dân số3.2.1 Dân số Tăng dân số: làm tăng mọi mặt nhu cầu cúa xã hội Mật độ nhân khẩu Tố chất nhân khẩu: trình độ học vấn, trình độ văn hóa Quy mô gia đình, tuổi… 3.2.2 Tình trạng ổn định chính trị3.2.2 Tình trạng ổn định chính trị 3.2.3 Tình trạng an ninh3.2.3 Tình trạng an ninh 3.2.4 Tình trạng đầu cơ đất đai3.2.4 Tình trạng đầu cơ đất đai Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng mà với hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả trong điều kiện tình mà với hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả trong điều kiện tình Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng mà với hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả trong điều kiện tình mà với hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả trong điều kiện tình hình xã hội có những biết đổi mạnh nhằm thu được siêu lợi nhuận. Nhân hình xã hội có những biết đổi mạnh nhằm thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng rất lớn đến biến động giá cả trên thị trường, có thể làm tố này ảnh hưởng rất lớn đến biến động giá cả trên thị trường, có thể làm xoay chuyển giá cả thị trường.xoay chuyển giá cả thị trường. 3.1.5 Tiến trình đô thị hóa3.1.5 Tiến trình đô thị hóa Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trưng đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Tiến trình đô thị hóa sẽ sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Tiến trình đô thị hóa sẽ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, và chuyển dịch mục đích sử dụng đất giữa các khu vực 1, 2, và 3… tầng, và chuyển dịch mục đích sử dụng đất giữa các khu vực 1, 2, và 3… và điều tất yếu là giá đất những khu vực này có xu hướng tăng rất nhanh.và điều tất yếu là giá đất những khu vực này có xu hướng tăng rất nhanh. 3.3 YẾU TỐ KINH TẾ CHUNG CỦA QUỐC GIA3.3 YẾU TỐ KINH TẾ CHUNG CỦA QUỐC GIA 33 33 11 TìnhTình trạngtrạng phátphát triểntriển kinhkinh tếtế ThướcThước đođo sửsử dụngdụng rộngrộng rãirãi nhấtnhất dùngdùng làmlàm tiêutiêu chuẩnchuẩn soso sánhsánh tiếntiến bộbộ kinhkinh tếtế làlà tổngtổng sảnsản phẩmphẩm trongtrong nướcnước (GDP),(GDP), nónó bằngbằng tổngtổng sốsố giágiá trịtrị hànghàng nămnăm củacủa tấttất cảcả hànghàng hóahóa vàvà dịchdịch vụ,vụ, sảnsản xuất,xuất, tiêutiêu dùng,dùng, tiếttiết kiệmkiệm vàvà đầuđầu tưtư bởibởi cáccác cácá nhân,nhân, cáccác côngcông tyty kinhkinh doanhdoanh vàvà cáccác hoạthoạt độngđộng củacủa ChínhChính phủphủ củacủa mộtmột nướcnước ThuThu nhậpnhập quốcquốc giagia tăngtăng cócó nghĩanghĩa làlà trạngtrạng tháithái tàitài chínhchính tiềntiền tệtệ lànhlành nạnh,nạnh, kinhkinh tếtế phồnphồn vinh,vinh, tăngtăng cơcơ hộihội cócó việcviệc làm,làm, tổngtổng đầuđầu tưtư xãxã hộihội tăng,tăng, tổngtổng yêuyêu cầucầu vềvề đấtđất khôngkhông ngừngngừng mởmở rộngrộng thúcthúc đẩyđẩy giágiá đấtđất tăngtăng lênlên vềvề đấtđất khôngkhông ngừngngừng mởmở rộngrộng thúcthúc đẩyđẩy giágiá đấtđất tăngtăng lênlên KtKt ququ thngthng kêkê chocho thythy ss phátphát trintrin kinhkinh tt caca cáccác nưc,nưc, cáccác khukhu vcvc vàvà ss binbin đngđng vv yêuyêu cucu điđi vivi đtđt đaiđai tt ll thunthun vivi nhaunhau 33 33 22 MứcMức độđộ dựdự trữtrữ vàvà đầuđầu tưtư 33 33 33 ThuThu nhậpnhập vàvà tiêutiêu dùngdùng củacủa dândân cưcư 33 33 44 TỷTỷ lệlệ thấtthất nghiệpnghiệp 33 33 55 BiếnBiến độngđộng vậtvật giágiá 33 33 66 ChỉChỉ sốsố lạclạc quanquan trongtrong kinhkinh doanhdoanh 3.4 NHÂN TỐ CÁ BIỆT3.4 NHÂN TỐ CÁ BIỆT 33 44 11 VịVị trítrí GiáGiá đấtđất phụphụ thuộcthuộc vàovào khảkhả năngnăng sinhsinh lợilợi thuthu đượcđược từtừ đất,đất, trongtrong đóđó khảkhả năngnăng sinhsinh lợilợi thuthu đượcđược lạilại dodo mụcmục đíchđích sửsử dụngdụng đất,đất, lọailọai hìnhhình đầuđầu tưtư quyếtquyết địnhđịnh TuyTuy nhiên,nhiên, thửathửa đấtđất cócó thuậnthuận lợilợi chocho sinhsinh họathọat hayhay họathọat độngđộng đầuđầu tưtư kinhkinh doanhdoanh hayhay khôngkhông lạilại dodo vịvị trítrí thửathửa đấtđất quyếtquyết địnhđịnh VìVì vậy,vậy, vịvị trítrí đượcđược xemxem làlà nhânnhân tốtố quanquan trọngtrọng quyếtquyết địnhđịnh giágiá đấtđất VịVị trítrí thuậnthuận lợilợi đượcđược đánhđánh giágiá bởibởi khỏangkhỏang cáchcách đếnđến trungtrung tâmtâm (hành(hành chính,chính, thươngthương mạimại……),), bênhbênh viện,viện, trườngtrường học,học, nhànhà háthát……;; MậtMật độđộ dândân sốsố ;; ChấtChất lượnglượng dândân sốsố ;; môimôi trườngtrường tựtự nhiênnhiên ;; môimôi MậtMật độđộ dândân sốsố ;; ChấtChất lượnglượng dândân sốsố ;; môimôi trườngtrường tựtự nhiênnhiên ;; môimôi trườngtrường xãxã hộihội;; mứcmức độđộ hoànhoàn thiệnthiện cơcơ sởsở hạhạ tầngtầng kỹkỹ thuậtthuật (đường(đường giaogiao thông,thông, phươngphương tiệntiện giaogiao thông,thông, hệhệ thốngthống chiếuchiếu sáng,sáng, hệhệ thốngthống cấpcấp nước,nước, hệhệ thốngthống thoátthoát nướcnước……)) 33 44 22 QuyQuy mômô diệndiện tíchtích 33 44 33 KíchKích thướcthước thửathửa đấtđất 33 44 44 HìnhHình thểthể thửathửa đấtđất 33 44 55 TìnhTình trạngtrạng pháppháp lýlý củacủa thửathửa đấtđất 33 44 66 NhânNhân tốtố kháckhác:: tâmtâm lý,lý, phongphong thủy,thủy, ……