43 TẠP CHÍ KHOA HỌC, Đại học Huế, Số 57, 2010 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT Ở TRONG CÁC KHU QUY HOẠCH DÂN CƯ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG AN HÒA, THÀNH PHỐ HUẾ, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ Nguyễn Thị Hải Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế TÓM TẮT Nghiên cứu này được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng sử dụng đất ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế. Kết quả nghiên cứu cho thấy: (i) Tại khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ giai đoạn I có sự thay đổi so với thiết kế ban đầu về diện tích và tổng số lô đất; (ii) mặc dù được thực hiện từ năm 2000 nhưng hiện nay tại khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ giai đoạn I vẫn có 5 lô đất với diện tích 734,5 m 2 (tương ứng với 18,51% diện tích đất ở của khu quy hoạch này và 3.18% diện tích đất ở của cả khu vực nghiên cứu) vẫn chưa có chủ sử dụng đất; (iii) Trong 194 lô đất trên địa bàn nghiên cứu mới chỉ có 12,88% đã được xây dựng nhà ở, còn 87,12% các lô đất ở đây hiện vẫn đang được để trống; (iv) Hiện nay tại các khu quy hoạch đã có 14 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (v) Nhu cầu sử dụng đất ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn nghiên cứu chưa phải là nhu cầu thực tế. 1. Đặt vấn đề Sự phát triển kinh tế xã hội, sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa đã trực tiếp và gián tiếp gây nên áp lực đối với đất đai, đặc biệt là đất đai ở đô thị. Trong quá trình phát triển của đô thị, để giảm tải áp lực của đất ở, đã có rất nhiều các khu quy hoạch dân cư mới được hình thành. Trong số các khu quy hoạch đó đã có nhiều khu quy hoạch phát huy được chức năng và ý nghĩa đối với việc phát triển của đô thị. Tuy nhiên, vẫn có không ít các khu quy hoạch dân cư mới, do nhiều nguyên nhân khác nhau sau nhiều năm triển khai thực hiện vẫn không phát huy được hiệu quả. Điều này có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của đô thị do không giảm được áp lực của việc sử dụng đất, trong khi đó tại các khu quy hoạch mới, tình trạng sử dụng đất lãng phí, thậm chí bỏ hoang vẫn diễn ra. Thành phố Huế là trung tâm kinh tế xã hội lớn của miền Trung Việt Nam. Dưới tác động của quá trình đô thị hóa, nhiều khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn thành phố đã được hình thành và phát triển. Trong đó, khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa được xây dựng trong các năm 2000, 2001, 2002 và 2004. Tuy nhiên, 44 đến nay việc sử dụng đất đai trong các khu quy hoạch này đang còn nhiều vấn đề phải quan tâm như vẫn còn diện tích đất trống chưa có chủ, đất đã giao cho các chủ sử dụng đất nhưng vẫn bị bỏ hoang Điều này cho thấy việc đánh giá thực trạng sử dụng quỹ đất ở, trên cơ sở đó đưa ra được các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng là vô cùng cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề trên, chúng tôi thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạng sử dụng quỹ đất ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế". 2. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập số liệu: được sử dụng để thu thập các số liệu có liên quan như: các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng sử dụng đất ở, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu: các số liệu sau khi được thu thập về sẽ được thống kê và xử lý nhằm rút ra những phân tích, đánh giá, nhận xét phù hợp. - Phương pháp sử dụng bản đồ, sơ đồ: Trong quá trình nghiên cứu đề tài sẽ sử dụng bản đồ địa chính của phường An Hòa năm 2007 có chỉnh lý và các sơ đồ, bản vẽ của các khu quy hoạch để tính toán các số liệu có liên quan, đồng thời để so sánh hiện trạng sử dụng đất so với quy hoạch sử dụng đất ban đầu, trên cơ sở đó rút ra được những nhận xét phù hợp cho vấn đề nghiên cứu. 3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận 3.1. Khái quát về khu vực nghiên cứu Khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ bao gồm các khu quy hoạch dân cư nhỏ là khu quy hoạch dân cư giai đoạn 1, giai đoạn 1 mở rộng, giai đoạn 3 và khu quy hoạch hộ gia đình chiến sĩ công an tỉnh Thừa Thiên Huế. Xét về vị trí, các khu quy hoạch này đều nằm dọc theo các tuyến đường chính trên địa bàn phường An Hòa và cách trung tâm thành phố Huế khoảng 4km về phía Bắc. Đây là các khu quy hoạch có điều kiện tương đối thuận lợi cho việc phát triển kinh tế và tổ chức đời sống của người dân như khá gần bến xe phía Bắc và ga An Hòa, có địa hình bằng phẳng, cảnh quan môi trường sạch đẹp, an ninh trật tự ổn định, cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ. 3.2. Thực trạng sử dụng đất ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa 3.2.1. Phân lô đất ở trong các khu quy hoạch (theo thiết kế): 45 Bảng 1. Tổng hợp về phân lô đất ở trong các khu quy hoạch (theo thiết kế) Tên khu quy hoạch Tổng diệ n tích đất ở (m 2 ) Theo thiết kế Trong thực tế Tổng số lô (lô) DT bình quân/ lô (m 2 /lô) DT lô lớn nhất (m 2 ) DT lô nhỏ nhất (m 2 ) Tổng số lô (lô) DT bình quân/ lô (m 2 /lô) DT lô lớn nhất (m 2 ) DT lô nhỏ nhất (m 2 ) KQH Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 4016,86 27 148,70 243,00 100,00 32 125,50 209,13 70,00 KQH Bắc Hương Sơ giai đoạ n 1 mở rộng 4159,85 30 138,70 187,50 124,00 30 138,70 187,50 124,00 KQH Bắc Hương Sơ giai đoạn 3 5837,00 54 108,10 160,20 100,00 54 108,10 160,20 100,00 KQH hộ gia đình CB, CS công an tỉnh 9365,90 78 120,07 203,70 105,00 78 120,07 203,70 105,00 Nguồn: bản vẽ thiết kế mặt bằng và bản đồ địa chính phường An Hòa năm 2007 Qua bảng 1 cho thấy: Trong quá trình thiết kế, diện tích bình quân trên một lô đất ở trong các khu quy hoạch chỉ dao động từ 108,1 m 2 đến 148,7 m 2 . Diện tích thửa lớn nhất là 243 m 2 và thửa nhỏ nhất là 100 m 2 , điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ sử dụng đất dễ dàng thiết kế nhà ở phù hợp với kiến trúc đô thị. Sau khi đưa ra thực hiện, chỉ riêng tại giai đoạn 1 của khu quy hoạch dân cư Bắc Hương Sơ, quá trình phân lô và giao đất đã có sự thay đổi so với bản vẽ thiết kế ban đầu của khu đất. Cụ thể, trong quá trình giao đất, diện tích lô lớn nhất trong khu quy hoạch tại giai đoạn này là 209,13 m 2 , diện tích lô nhỏ nhất là 70 m 2 , tổng số lô trong khu quy hoạch đã thay đổi từ 27 lô theo thiết kế lên 32 lô theo thực tế. Do sự thay đổi này mà các lô đất trong khu quy hoạch đã phải đánh lại số thửa và thống kê lại diện tích. Bên cạnh đó, với việc hình thành các thửa đất có diện tích và bề rộng mặt tiền quá nhỏ sẽ tạo nên những khó khăn nhất định trong việc thiết kế, xây dựng nhà ở phù hợp với kiến trúc đô thị. 46 3.2.2. Thực trạng giao đất trong các khu quy hoạch: Bảng 2. Thực trạng giao đất ở trong các khu quy hoạch Khu quy hoạch Tổng diện tích đất ở (m 2 ) Tổng số lô (lô) Số lô đã giao (lô) Diện tích đã giao (m 2 ) Số lô chưa giao (lô) Diện tích chưa giao (m 2 ) KQH Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 4016,86 32 27 3273,36 5 743,50 KQH Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 mở rộng 4159,85 30 30 4159,85 0 0 KQH Bắc Hương Sơ giai đoạn 3 5837,00 54 54 5837,00 0 0 KQH hộ gia đình CBCS công an tỉnh 9365,90 78 78 9365,90 0 0 Tổng 23379,61 194 189 22636,11 5 743,50 Nguồn: sổ theo dõi giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường An Hòa Qua bảng 2 cho thấy: Tại các khu quy hoạch Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 mở rộng, giai đoạn 3 và khu quy hoạch hộ gia đình cán bộ chiến sĩ công an tỉnh Thừa Thiên Huế, toàn bộ quỹ đất ở đã được giao cho các hộ gia đình, cá nhân. Riêng khu quy hoạch Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 được thực hiện từ năm 2000 nhưng cho đến thời điểm hiện nay mới chỉ có 81,49% diện tích đất ở đã được giao cho các chủ sử dụng đất. Điều này cho thấy, sau gần 8 năm thực hiện nhưng quỹ đất tại khu hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ vẫn còn có tình trạng chưa được giao hết và đang được để trống. 3.2.3. Thực trạng sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch: Bảng 3. Thực trạng sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở tại các khu quy hoạch Khu quy hoạch Tổng số lô (lô) Đã xây dựng nhà ở Chưa xây dựng nhà ở Tổng số lô (lô) Tỷ lệ (%) Tổng số lô (lô) Tỷ lệ (%) KQH Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 32 14 60,86 18 19,14 47 KQH Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 mở rộng 30 6 20,00 24 80,00 KQH Bắc Hương Sơ giai đoạn 3 54 3 5,56 51 94,44 KQH hộ gia đình CBCS công an tỉnh 78 2 2,56 76 97,44 Tổng 194 25 12,88 169 87,12 Qua bảng 3 cho thấy: Hiện nay chỉ có một tỷ lệ rất nhỏ (12,88%) các lô đất trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa được sử dụng để xây dựng nhà ở phục vụ đời sống và sinh hoạt cho người dân. Trong khi đó, 87,12% các lô đất ở đây hiện tại vẫn đang được để trống. Điều này cho thấy hiệu quả sử dụng quỹ đất ở tại đây vẫn đang còn thấp và nhu cầu sử dụng đất vào mục đích phát triển nhà ở của người dân chưa phải là nhu cầu thực tế. 3.2.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các khu quy hoạch: Trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa, theo số liệu thống kê được đã có 14 thửa đất đã được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, tại khu quy hoạch hộ gia đình cán bộ chiến sĩ công an tỉnh Thừa Thiên Huế có 7 trường hợp, tại khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ giai đoạn 3 có 5 trường hợp và tại khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 mở rộng có 2 trường hợp đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất khác. Hiện tượng này một lần nữa cho thấy hiệu quả của việc sử dụng quỹ đất ở trong các khu quy hoạch chưa cao và nhu cầu sử dụng đất trong khu quy hoạch để phục vụ cho mục đích ở của người dân chưa thật sự là nhu cầu thực tế. 3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa - Tiếp tục nâng cao giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của các lô đất trong khu quy hoạch trên cơ sở tiếp tục phát triển và hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại chỗ. - Kiểm soát chặt chẽ tình trạng sử dụng đất trong các khu quy hoạch nhằm có sự chỉnh lý biến động kịp thời. - Cần tiếp tục nâng cao khả năng tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản của các lô đất chưa có chủ sử dụng đất trong khu quy hoạch trên cơ sở quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng. - Cần có các chính sách hỗ trợ các chủ sử dụng đất trong khu quy hoạch có điều kiện để phát triển nhà ở trên quỹ đất được giao như tạo điều kiện vay vốn, cấp phép xây dựng 48 4. Kết luận và đề nghị 4.1. Kết luận - Các khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ giai đoạn 1, giai đoạn 1 mở rộng, giai đoạn 3 và khu quy hoạch hộ gia đình chiến sĩ công an tỉnh Thừa Thiên Huế là các khu quy hoạch có vị trí và điều kiện thuận lợi cho quá trình tổ chức đời sống của người dân. - Trong quá trình thực hiện giao đất tại khu quy hoạch Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 có sự thay đổi so với thiết kế ban đầu. Hiện nay, vẫn còn 5 lô đất với tổng diện tích là 734,5 m 2 (chiếm 18,51% diện tích đất ở của khu quy hoạch và 3,18% quỹ đất ở của khu vực nghiên cứu ) vẫn chưa có chủ sử dụng đất. - Trong 194 lô đất ở trên địa bàn nghiên cứu hiện mới chỉ có 25 lô được sử dụng để xây dựng nhà ở phục vụ đời sống và sinh hoạt cho người dân. Trong khi đó, 87,12% các lô đất ở đây hiện tại vẫn đang được để trống. - Nhu cầu sử dụng đất vào mục đích ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa hầu hết chưa phải là nhu cầu thực tế mà chủ yếu là được sử dụng để đáp ứng nhu cầu tích trữ tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4.2. Kiến nghị - Khi xây dựng các khu quy hoạch dân cư mới, cần thiết phải tính toán cụ thể các nhu cầu sử dụng đất ở nhằm tránh tình trạng phải thay đổi các thiết kế ban đầu. - Tiếp tục đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao khả năng đáp ứng các nhu cầu về đời sống, văn hóa, tinh thần cho người dân. - Cần tiếp tục nâng cao khả năng tiếp cận thị trường bất động sản của các khu quy hoạch, tạo điều kiện cho cung gặp cầu nhằm hạn chế được tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả do một số lô đất chưa có chủ sử dụng đất. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. UBND phường An Hòa, Bản vẽ thiết kế mặt bằng các khu quy hoạch dân cư mới. 2. UBND phường An Hòa, Báo cáo tổng kết kinh tế xã hội năm 2007. 3. UBND phường An Hòa, Sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4. UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Quyết định giao đất số 1615/QĐ-UB ngày 26 tháng 6 năm 2000. 5. UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Quyết định giao đất số 1028/QĐ-UB ngày 17 tháng 4 năm 2002. 6. UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Quyết định giao đất số 835/QĐ-UB ngày 31 tháng 3 năm 2004. 49 EVALUATION ON PRESENT SITUATION OF LAND USE AT NEW INHABITANT PLANNING ZONES IN AN HOA PRECINCT, HUE CITY Nguyen Thi Hai College of Agriculture and Forestry, Hue University SUMMARY This research was implemented to evaluate the present situation of land use at new inhabitant planning zones in An Hoa precinct, Hue city. Research results indicate that: (i) There was changing of area and total number of land plots compared with original design in new inhabitant planning zone of Bac Huong So - phase 1; (ii) Although, this plan has been implemented since 2000, but there are still 5 land plots with area of 734,5 m 2 (equally with 18,51% of housing area of this planning zone and 3,18% of housing area of whole study area) which have not owners at Bac Huong So planning zone- phase 1; (iii) Among 194 land plots belonging to the study area, there are only 12,88% area to be constructed houses, and the rest land plots (87,12%) are still vacant; (iv) At present, there are 14 cases to transfer land uses rights; (v) Needs of land use in new inhabitant planning zones are not reality. . 43 TẠP CHÍ KHOA HỌC, Đại học Huế, Số 57, 2010 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT Ở TRONG CÁC KHU QUY HOẠCH DÂN CƯ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG AN HÒA, THÀNH PHỐ HUẾ, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ Nguyễn. Đại học Nông Lâm, Đại học Huế TÓM TẮT Nghiên cứu này được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng sử dụng đất ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa, thành phố Huế, tỉnh Thừa. đề tài " ;Đánh giá thực trạng sử dụng quỹ đất ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế". 2. Phương pháp nghiên cứu - Phương