Phân tích cung cầu trên thị trường bất động sản.DOC

Phân tích cung cầu trên thị trường bất động sản

BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢNCâu 1: Phân tích cung cầu trên thị trường bất động sản.

Trả lời

* Khái niệm thị trường bất động sản:

- Bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên Bất động sản của mình.

- Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch bất động sản, dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian, không gian nhất định.

* Cầu và phân loại cầu bất động sản

- Khái niệm: cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với 1 mức giá nhất định để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại 1 thời điểm nhất định.

- Cầu bất động sản xuất hiện trên cơ sở các điều kiện sau: + Có sự tiêu dùng của cầu bất động sản.

+ Phải có nguồn lực tài chính đủ khả năng thanh toán cho các nhu cầu này.

+ Do tính chất và điều kiện thị trường làm xuất hiện cầu đầu tư bất động sản.

+ Có sự hoạt động của thị trường bất động sản

- Có 2 loại cầu trên thị trường bất động sản là cầu về đất đai và cầu về nhà ở.

- Các yếu tố để xác định cầu:

+ Giá cả bất động sản + Thu nhập của người dân.

+ Giá của các mặt hàng có liên quan + Những dự kiến của khách hàng.

+ Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.

- Các biến số làm thay đổi cơ cấu cầu bất động sản: + Tăng dân số.

+ Sự thay đổi mục đích sử dụng của đất đai + Thay đổi thu nhập việc làm.

+ Do trình độ đô thị hóa.

- Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thây đổi của cầu người ta sử dụng hệ số co giãn ED.

ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của yếu tố tác động

Từ công thức trên ta thấy: hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn của lượng cầu.

* Cung và phân loại cung bất động sản

- Khái niệm: là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản so sánh đưa ra thị trường để so sánh trao đổi tại 1 thời điểm nào đó với 1 mức giá nhất định - Điều kiện cung:

+ Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán + Giá cả phù hợp với sức mua.

- Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách và các quy nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến lượng cung: + Do quy hoạch đất đai của nhà nước.

+ Do thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường.

+ Do thay đổi chính sách pháp luật liên quan đến bất động sản

+ Nguồn vốn của các nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản + Các yếu tố đầu vào trong xây dựng bất động sản.

- Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả là rất nhỏ Điều này là do khi giá đất tăng lên một bộ phận đất thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản ứng mau lệ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.

* Quan hệ cung cầu bất động sản

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thị trường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại khi giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu và hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm) Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội

Cung cầu bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố, sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định Tuy vậy, cung dất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu.

** Trong ngắn hạn

Cung về loại bất động sản cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, cầu về 1 loại bất động sản thay đổi khi giá bất động sản thay đổi Cung trong ngắn hạn ít co giãn hơn cung trong dài hạn Giá cả bất động sản trong ngắn hạn thay đổi nhưng thay đổi ít hơn trong dài hạn.

** Trong dài hạn

- Cung bất động sản co giãn nhiều hơn do thị trường đã có đủ thời gian để chuẩn bị Do đó lượng cung trong dài hạn có xu hướng tăng lên.

=> Kết luận: Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung về bên phải, nhưng trong bối cảnh đường cầu luôn luôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn thường xuyên hơn so với sự gia tăng về tính thời điểm.Do dó mặc dù đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trường nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững.

Câu 2: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai theo quy đinh của luật đất đai 2003 như thế nào?

- Bộ lao động thương binh xã hội

- Ủy ban nhân dân tỉnh-thành phố-huyện

* Nhà nước thực hiện quyền chủ sở hữu và quản lý đất đai:

Điều 5 Sở hữu đất đai

1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu 2 Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Định giá đất

3 Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

4 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Điều 6 Quản lý nhà nước về đất đai

1 Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai

2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

g) Thống kê, kiểm kê đất đai; h) Quản lý tài chính về đất đai;

i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.

3 Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.

Điều 7 Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

1 Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước

2 Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.

Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai.

3 Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương.

4 Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này.

Điều 8 Quyền hạn và trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ

chức thành viên của Mặt trận và công dân

Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận và công dân có quyền hạn và trách nhiệm giám sát việc quản lý và sử dụng đất đai, phối hợp với các cơ quan nhà nước trong việc bảo đảm thực hiện nghiêm các quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai.

Câu 3: Điều kiện để đất đai và công trình xây dựng tham gia thị trường bất động sản theo quyết định của pháp luật hiện hành?

Trả lời

Theo luật đất đai 2003 quy định:

Điều 61 Đất được tham gia thị trường bất động sản

Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

1 Đất mà Luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

2 Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.

Điều 62 Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản

1.Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

- Khoản 2 điều 110: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.

- Khoản 2 và khoản 3 Điều 112:

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau: a) Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 111 của Luật này;

c) Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này

- Các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113

Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Chính phủ;

Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này;

Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh

- Khoản 2 Điều 115

Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật này;

b) Trường hợp chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 114 của Luật này

2 Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Câu 4: Xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới.

Trả lời

* Những nhận định và đánh giá của chuyên gia về xu hướng phát triển thị

trường bất động sản trong những năm tới.