BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS. TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ hình thức, công trình nào khác Các số liệu được trình bày trong luận văn là trung thực, và có nguồn trích dẫn rõ ràng. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 10 năm 2009 Tác giả luận văn Trần Thị Kim Đào NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN WX Tp.Hồ Chí Minh, ngày ….tháng .… năm 2009 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Vốn FDI đầu tư vào bất động sản Trang 27 Hình 2.2. Biểu đồ dư nợ bất động sản qua các năm Trang 30 Hình 2.3 Biểu đồ nợ xấu của các Ngân hàng thương mại qua các năm Trang 34 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008 27 Bảng 2.2. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009 28 Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bất động sản 29 Bảng 2.4 : Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại 31 Bảng 2.5 Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản 31 Bảng 2.6 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các NHTM 32 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH 3 BẤT ĐỘNG SẢN 3 1.1. Thị trường bất động sản 3 1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản 3 1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản 3 1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản 5 1.1.4. Vai trò của thị trường bất động sản 9 1.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mạ i 10 1.2.1. Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản 10 1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp) 10 1.2.1.2. Thị trường cầm cố thứ cấp 11 1.2.1.3. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng 11 1.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại 13 1.2.2.1. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản 13 1.2.2.2. Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản 14 1.2.3. R ủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản 14 1.2.3.1. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân khách quan 14 1.2.3.2. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan 15 1.3. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại 19 1.3.1. Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản 19 1.3.2. Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản 20 1.3.2.1. Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp 20 1.3.2.2. Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất độ ng sản 20 1.3.2.3. Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ 21 1.3.2.4. Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản 22 1.4. Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 23 1.4.1. Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ 23 1.4.2. Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ các ngân hàng Mỹ 25 Kết luận Chương I 26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 26 2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam 26 2.1.1. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam 26 2.1.2. Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản 28 2.2. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 30 2.2.1. Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại 30 2.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh b ất động sản tại các Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh 32 2.2.3. Thực trạng rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản 35 2.2.3.1. Số liệu về nợ xấu của các ngân hàng thương mại 35 2.2.3.2. Rủi ro do thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp 37 2.2.3.3. Rủi ro từ phía khách hàng vay 38 2.2.3.4. Rủi ro từ phía ngân hàng thương mại 39 2.2.4. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thươ ng mại Thành phố Hồ Chí Minh 42 2.3. Đánh giá kiểm soát rủi ro của các Ngân hàng thương 44 2.3.1. Ưu điểm 44 2.3.2. Hạn chế 45 2.3.2.1. Liên quan đến góc độ quản trị tín dụng 45 2.3.2.2. Liên quan đến vấn đề tác nghiệp 46 2.3.3. Nguyên nhân 47 2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp đi vay 47 2.3.3.2. Các nguyên nhân từ phía ngân hàng thương mại 47 Kết luận Chương II 50 CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 50 3.1. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản 50 3.2. Các giải pháp cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh 51 3.2.1. Phát triển các nghiệp vụ tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động sản 51 3.2.1.1. Nghiệp vụ tín thác bất động sản 51 3.2.1.2. Xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản 53 3.2.2. Tổ chức quy trình cho vay hiệu quả 54 3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá bất động sản phù hợp 58 3.2.4. Xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng có chất lượng 58 3.2.5. Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả 60 3.2.6. Quản lý cân đối thanh khoản 61 3.3. Các giải pháp kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước 62 3.3.1. T ăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản 62 3.3.2. Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản 64 3.4. Các giải pháp vĩ mô của Nhà nước đối với cho vay kinh doanh bất động sản 64 3.4.1. Nhà nước cần tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng 64 3.4.2. Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản 65 3.4.3. Xây dự ng hệ thống thông tin bất động sản 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 70 KẾT LUẬN 71 Trang 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị tr ường bất động sản. Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ biến. Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại. Tỷ trọng dư nợ tín d ụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng thương mại. Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các ngân hàng thương mại. Đó cũng là lý do mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “Cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại. 2. Mục tiêu nghiên cứu Thứ nhất: Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, những lý luận về việc cung cấp tín dụng và kiểm soát tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có nghiên cứu kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế giới, điển hình là Mỹ Thứ hai: Đề tài phân tích thực tế hoạt động tín dụng; nhận diện và đánh giá rủi ro đối với tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. [...]... 1.2.2.2 Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản: Cho vay đầu tư các dự án bất động sản nhà ở: Đây là lĩnh vực cho vay các doanh nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản tạo lập nhà ở như: khu đô thị, khu chung cư, dự án dân cư… Cho vay đầu tư bất động sản sản xuất thương mại gồm cho vay để đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… Cho vay bất động sản du... chấp bất động sản (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay) Hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ diễn ra trong giới đầu tư-đầu cơ -kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp Các dòng sản phẩm tài chính cho bất động sản cũng linh... Trang 13 1.2.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại: 1.2.2.1 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản: Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay bất động sản (cùng với nghiệp vụ cho vay tiêu dùng) là những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng Những ngân hàng có khả năng cho vay bất động sản thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và có một đội... sâu sắc đến các lĩnh vực kinh doanh khác Do vậy các ngân hàng cần nhận diện và xây dựng các biện pháp hữu hiệu nhằm hạn chế rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản 1.3 Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại 1.3.1 Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản Dù có nhiều rủi ro nhưng cho vay kinh doanh bất động sản vẫn là mảng tín dụng quan... nhân lực, và các nguồn lực khác… nhằm phòng ngừa, phát hiện, xử lý kịp thời và giảm thiểu rủi ro xảy ra cho nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng Do cho vay kinh doanh bất động sản là một nghiệp vụ quan trọng của ngân hàng, và đa số tài sản đảm bảo cho các khoản tín dụng nói chung của ngân hàng là bất động sản Do đó, kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản có vai trò... nghiên cứu lý luận cơ bản về kiểm soát rủi ro tín dụng rất quan trọng để các ngân hàng phát triển sản phẩm, mở rộng tín dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả, an toàn Trang 26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.1 Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt... tục các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhằm điều chỉnh chiến lược cho phù hợp với mỗi giai đoạn phát triển 1.3.2.2 Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản Để phòng tránh rủi ro tín dụng khi thị trường bất động sản biến động xấu, các ngân hàng đặc biệt lưu ý các tiêu chí sau khi thẩm định cho vay trong lĩnh vực kinh doanh. .. gồm cho vay để đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort… Cho vay mua bán kinh doanh bất động sản (đầu cơ bất động sản) : mục đích của khách hàng vay vốn để mua bất động sản và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của bất động sản, thời hạn vay ngắn (từ 1-2 năm) Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán bất động sản Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng bất động sản: ... và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định Cấp độ tiền tệ hoá: Là giai đoạn của các ngân hàng thương mại Với sự phát triển mạnh mẽ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng do hạn chế về năng lực tài chính, nên các doanh nghiệp bất động sản phải huy động vốn từ bên ngoài để phát triển các dự án bất động sản Trong cấp độ này, các ngân hàng thương mại, và các cơ quan... dụng 1.3.2.4 Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản Việc nghiên cứu này nhằm tạo cơ sở cho định hướng phát triển cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại, nghiên cứu khả năng áp dụng các sản phẩm tín dụng tài trợ cho thị trường bất động sản Do đặc điểm của các khoản tín dụng bất động sản là các khoản vay lớn, tính chất phức tạp hơn so với cho vay trong các lĩnh vực khác, . kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản 28 2.2. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 30 2.2.1. Số liệu cho vay kinh doanh bất. vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại 13 1.2.2.1. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản 13 1.2.2.2. Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản 14 1.2.3 HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH