BÁO CÁO THỰC TẬP QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN.DOC

BÁO CÁO THỰC TẬP QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO THỰC TẬP QUẢN LÝ, ĐIỀUHÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

I.Giới thiệu bản thân

Họ tên :Nguyễn Ngọc Hoằng

Địa chỉ : Phú Nghĩa – Chương Mỹ - Hà Nội Điện thoại : 0904320744

Email : nguyenhoangartgallery@yahoo.com.vn

Cơ quan công tác : Sàn BĐS Thủ Đức House - Vinatexland

Lĩnh vực kinh doanh của đơn vị công tác : Đầu Tư, Xây Dựng, Quản Lý Vận Hành,Định giá, Kinh Doanh & Môi giới Bất Động Sản

Kinh nghiệm công tác : 16 tháng

II.Giới thiệu về Sàn giao dịch

Đơn vị thực tập : Sàn giao dịch Bất động sản Thủ Đức House Vinatexland, thuộc Tập Đoàn Dệt May Việt Nam.

Địa chỉ : Số 2 Phố Lê Thánh Tông - Quận Hoàn Kiếm - Hà Nội.

Giấy phép đăng ký kinh doanh số : 0103016959 do Sở kế hoạch đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 25 tháng 12 năm 2007.

Cơ cấu tổ chức, bộ máy: Sàn giao dịch Bất động sản Thủ Đức House Vinatexland, thuộc Tập Đoàn Dệt May Việt Nam.

tuy nhiên về tổ chức hoạt động của sàn độc lập, về cơ cấu tổ chức bộ máy

- Phòng tư vấn pháp lý - Phòng tư vấn đầu tư

Các phòng hoạt động dưới sự điều hành trực tiếp của các trưởng phòng Các trưởng phòng chịu sự điều hành của Giám đốc sàn Giám đốc sàn được lãnh đạo bởi Tổng giám đốc Công ty.

Điều kiện kinh tế và kỹ thuật của Sàn giao dịch :

Văn phòng : Là tòa nhà 5 tầng, có diện tích sàn lớn hơn 200m2, trong đó tầng 3 được bố trí hoàn toàn cho hoạt động của Sàn.còn các tầng khác được bố trí cho hoạt động của Công ty.

Về nhân lực :

Phòng kinh doanh : 08 cán bộ, tất cả đều có chứng chỉ môi giới bất động sản và đều tốt nghiệp đại học chuyên ngành Quản trị kinh doanh hoặc Marketing của các trường đại học như : Kinh tế Quốc dân, Thương Mại, Ngoại thương,

Phòng marketing và khai thác thị trường : 03 cán bộ, đều tốt nghiệp đại học chuyên ngành Marketing, có thâm niên trong nghề 2 năm

Phòng hành chính : 03 cán bộ, đều tốt nghiệp đại học Chuyên ngành hành chính văn phòng.

Phòng tư vấn pháp lý : 02 cán bộ, đều là luật sư và đã có chứng chỉ hành nghề luật sư

Phòng tư vấn đầu tư : 02 cán bộ, đều là chuyên gia tài chính tốt nghiệp đại học Tài chính kế toán, Ngân hàng.

Thiết bị kỹ thuật của Sàn giao dịch :

- Hệ thống mạng máy tính : 18 máy tính, trong đó gồm 1 máy chủ ( Server ) và 17 máy trạm cho cán bộ nhân viên làm việc.

- Website : www.Vinatexland.net , đây là một phần của hệ thống thông tin nhằm quảng bá các sản phẩm và dịch vụ của sàn tới thị trường trong và ngoài nước.

- Hệ thống phần mềm quản lý

- Hệ thống các bản đồ Quy hoạch các dự án Bất động sản ( là các Khu đô thị mới, các dự án độc lập quy mô bé )

- Hệ thống các tài liệu : Profile, Catalogue, Brochure, Fly paper giới thiệu về các dự án, các sản phẩm của dự án, thiết kế tổng thể dự án, thiết kế chi tiết về căn hộ, phân lô, ô số các thửa đất và các khu trực thuộc dự án.

- Hệ thống các khung giá dùng để trưng bày các bản đồ, tài liệu, tạp chí về sản xuất kinh doanh Bất động sản.

- Hệ thống máy tính xách tay phục vụ khách hàng truy cập Internet tham khảo bất động sản và các tài liệu trên máy tính.

- Hệ thống máy chiếu, màn chiếu phục vụ hội thảo, giới thiệu dự án và các hoạt động nội bộ khác

- Hệ thống màn hình Tivi loại lớn phục vụ việc trình chiếu các Đoạn Video giới thiệu dự án, các hoạt động của sàn.

Địa bàn hoạt động của Sàn Giao dịch :

Hiện nay các hoạt động của Sàn tập trung vào thị trường Bất động sản tại Hà Nội, bao gồm cả bất động sản thổ cư, bất động sản tại các dự án.

Lĩnh vực hoạt động của Công ty :

- Tư vấn thiết kế các công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp; Lập quy hoạch chi tiết các khu đô thị, khu công nghiệp và khu chế xuất; + Thiết kế các công trình dân dụng và công nghiệp; + Thiết kế kiến trúc công trình; + Thiết kế kết cấu: đối với công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp;

- Kinh doanh bất động sản;

- Cho thuê văn phòng, nhà ở, kho bãi.

- Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn, kỹ thuật trong các ngành: xây dựng, công nghiệp, giao thông, vận tải, điện tử, tin học, ngoại ngữ, công nghệ thông tin; Đào tạo bổ sung, cập nhật kiến thức, nâng cao trình độ quản lý

các trường phổ thông và trung học chuyên nghiệp; Đào tạo sau đại học, đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung học phổ thông, trung học cơ sở, tiểu học, mầm non;

- Nhận thầu thi công, xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, thủy điệu, các công trình kỹ thuật, hạ tầng đô thị;

- Lập và thẩm tra dự án đầu tư; Thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công;

- Lập và thẩm tra dự toán và tổng dự toán công trình;

- Lập hồ sơ mời thầu và phân tích đánh giá hồ sơ về sự lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công, nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung cấp thiết bị; Tổng thầu tư vấn; quản lý dự án;

- Môi giới bất động sản; Định giá bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản;

- Tư vấn về bất động sản; dịch vụ đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản

III.Nội dung hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Vinatexland

1 Tình hình hoạt động trong quá khứ

Trước khi chính thức đăng ký thành lập Sàn giao dịch bất động sản, các hoạt động chính của sàn là môi giới mua bán, thuê và cho thuê bất động sản Các hoạt động này cũng giống như hoạt động ở các văn phòng môi giới bất động sản đã có từ rất lâu Từ tháng 6 năm 2009, Công ty đã chính thức thành lập sàn giao dịch bất động sản, đáp ứng theo các tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng Các hoạt động của sàn tập trung vào khai thác các dịch vụ hiện có của một sàn giao dịch chuẩn như : Giao dịch mua bán, cho thuê, Môi giới bất động sản, Tư vấn bất động sản, Quảng cáo bất động sản, Đấu giá bất động sản,Đầu tư và quản lý bất động sản…

2 Tình hình hoạt động hiện tại và xu hướng phát triển trong tương lai - Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

-Về các loại bất động sản được giao dịch :

Hiện nay các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản tập trung chủ yếu vào các bất động sản thuộc các dự án khu đô thị, các dự án độc lập bởi vì đây là nơi cung cấp số lượng bất động sản nhiều và được chuyển nhượng nhiều lần giữa các nhà đầu tư hoặc giữa nhà đầu tư với người mua sử dụng Các bất động sản thổ cư khác cũng được giao dịch qua sàn theo hình thức ký gửi bán hoặc cho thuê Số lượng bất động sản loại này qua sàn rất ít, vì thực tế người bán hoặc người mua đều tìm theo cách truyền thống, tức là tự tìm hoặc nhờ người quen, hoặc qua các văn phòng môi giới tại vị trí có bất động sản Ngoài ra, còn một lý do nữa đó là các bất động sản loại này thường của cá nhân và không bắt buộc phải giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản

Về tính minh bạch của các giao dịch bất động sản :

Các bất động sản thuộc các dự án hiện nay ở Hà Nội có rất ít dự án được chào bán công khai Việc tuân thủ đầy đủ quy định về niêm yết trên các sàn giao dịch cũng không nghiêm túc Do đó các khách hàng đều mua theo các kênh quan hệ với chủ đầu tư, nhiều khách hàng phải mua lại qua vài cầu với mức giá đội lên khá cao, ví dụ, có những căn hộ chung cư có giá chênh lệch lên tới vài trăm triệu đồng, các lô đất nền có giá chênh lệch lên tới vài tỷ đồng ( như ở dự án Splendora ở Hoài Đức, Hà Nội )

Về tính pháp lý của các giao dịch :

Các giao dịch mua bán chủ yếu là chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, một số khác là ủy quyền các hợp đồng mua bán ( đối với các bất động sản đã ký kết hợp đồng mua bán nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp giấy chứng nhận) , ủy quyền định đoạt tài sản ( đối với loại bất động sản đã có giấy chứng nhận) Nhìn chung, các giao dịch đều đảm bảo tính pháp lý nhưng đa phần đều bỏ qua nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước Thực tế, có những vấn đề các cơ quan quản lý vẫn đang còn tranh

cãi, ví dụ như hình thức mua bán bằng hợp đồng ủy quyền Trường hợp này Bộ tư pháp và Tổng cục thuế vẫn chưa thống nhất cách xử lý.

Các giao dịch phần lớn làm theo thông lệ, hoặc nhờ sự tư vấn của các cán bộ phòng Công chứng, rất ít trường hợp nhờ đến các luật sư tư vấn Điều này dẫn tới có một số tình huống phát sinh làm thiệt hại cho quyền lợi của người mua, thất thu thuế của Nhà nước.

- Môi giới bất động sản

Các hoạt động môi giới hiện nay trên thị trường cũng rất đa dạng Các sàn giao dịch đều có hoạt động môi giới mua bán cho thuê, các văn phòng nhà đất chủ yếu là hoạt động môi giới, các cá nhân cũng tiến hành các hoạt động này Các bất động sản không được niêm yết thông tin trên các sàn theo quy định, Chủ đầu tư cũng không cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, hoặc không chính thức, có trường hợp thậm chí còn không công khai Dẫn tới hiện tượng nhiều khách hàng khi tìm hiểu về sản phẩm thuộc các dự án rất hạn chế : khó nắm bắt về giá cả, số lượng sản phẩm, tiến độ dự án, các thông tin chi tiết về sản phẩm Do đó, một số người làm công tác môi giới đã thổi phồng thông tin giá để tăng giá hưởng chênh lệch Một số trường hợp còn có hiện tượng làm giá cho dự án để đẩy giá lên cao Sự thiếu minh bạch về thông tin còn dẫn tới trong một giao dịch có nhiều người tham gia môi giới, thậm chí có những căn hộ khi giao dịch có tới 6 người tham gia môi giới, đây cũng không phải là trường hợp hiếm trong thực tế

Mức phí môi giới cũng rất linh hoạt, tùy thuộc công sức của người môi giới và sự hài lòng của bên bán và mua, thường mỗi căn hộ chung cư phí môi giới từ 15 tới 20 triệu, có một số trường hợp chỉ có 10 triệu Trường hợp nhiều người tham gia môi giới trong một thương vụ thì mức phí này sẽ được chia cho những người tham gia.

Các vụ môi giới thường không có hợp đồng mà chỉ có thỏa thuận miệng giữa người môi giới và hai bên bán và mua, trong một số trường hợp người môi giới không lấy được phí môi giới.

Các hoạt động môi giới cũng đa dạng, từ môi giới cho thuê, mua bán, các căn hộ hoặc văn phòng, nhà riêng, đặc biệt có những vụ môi giới chuyển nhượng cho cả dự án Những trường hợp này thường có sự tham gia của các luật sư.

Xu hướng của hoạt động môi giới sẽ dần đi vào chuyên nghiệp, khách hàng muốn nhiều thông tin tư vấn, phân tích hơn là việc kết nối giữa người mua và người bán thông thường Người môi giới đôi khi sẽ phải làm việc định giá bất động sản giữa các dự án để chọn được sản phẩm phù hợp cho khách hàng Ngoài ra, vì tính phức tạp của các giao dịch, người môi giới phải am hiểu về pháp lý để đánh giá được tính khả thi của giao dịch và tư vấn cho khách hàng.

- Định giá bất động sản

Hoạt động định giá ở Sàn giao dịch bất động sản Vinatexland hiện nay vẫn chưa được triển khai, mặc dù có đủ điều kiện và nhân lực để thực hiện Các sàn giao dịch khác hiện nay cũng rất ít sàn thực hiện công việc định giá Việc này trước hết xuất phát từ thực tiễn, các bất động sản thổ cư thường được định giá theo phương pháp truyền thống là so sánh với các bất động sản ở cùng khu vực, kết hợp với đánh giá nhu cầu của thị trường ở khu vực tại thời điểm đó Riêng bất động sản thuộc các dự án thì giá được chủ đầu tư đưa ra ở mỗi thời điểm bán hàng trên cơ sở hoạch toán đầu tư và thường không dùng phương án thẩm định giá Các bất động sản loại này theo thời gian sẽ được điều chỉnh về tùy theo mức độ cung cầu của thị trường

Hoạt động thẩm định giá hiện nay trên thị trường thường áp dụng với các bất động sản của tập thể hay Nhà nước khi cổ phần hóa hoặc xác định vốn

góp trong các liên doanh; Hoặc của các cá nhân khi làm thủ tục vay vốn ngân hàng Trong thực tế, khi bất động sản thuộc sở hữu cá nhân được chào bán rất ít trường hợp được thẩm định giá theo quy định.

Cũng chính vì hoạt động thẩm định giá không được triển khai phổ biến nên thị trường bất động sản có những thời điểm và có những khu vực sốt về giá một cách khó hiểu Thị trường vận động theo tâm lý người mua và bán nhiều hơn giá trị thực tế của bất động sản cũng như tính cạnh tranh giữa các bất động sản.

Trong tương lai, việc thẩm định giá sẽ trở nên rất phổ biến, lý do là trên thị trường rất đa dạng về sản phẩm, điều này dẫn tới khách hàng khi mua để sử dụng hoặc đầu tư cân nhắc nên đầu tư vào đâu ? đâu là mức giá hợp lý ở mỗi khu vực hoặc dự án ? Ngoài ra, khi bất động sản nhiều và trở thành một tài sản phổ biến, nó sẽ được định giá để trở thành một nguồn vốn tham gia vào các hoạt động góp vốn kinh doanh, hoặc vay vốn ngân hàng.

- Tư vấn bất động sản

Hiện nay hoạt động tư vấn bất động sản thường bao gồm các hoạt động tư vấn như sau : Tư vấn về thủ tục pháp lý, Tư vấn đầu tư, Tư vấn tiếp thị & bán hàng, Tư vấn quản lý và khai thác bất động sản, tư vấn về tài chính liên quan tới bất động sản v.v

Các hoạt động này thường do các đơn vị chuyên môn thực hiện từng mảng hoạt động riêng lẻ hoặc trọn gói Ở các sàn giao dịch bất động sản, hiện nay chủ yếu là hoạt động tư vấn thủ tục pháp lý, tư vấn đầu tư nhỏ lẻ, tư vấn tiếp thị và bán hàng Ở các doanh nghiệp lớn và có thâm niên hoạt động trên thị trường có các hoạt động tư vấn đầu tư các dự án, tư vấn quản lý & khai thác bất động sản, tư vấn tiếp thị & bán hàng.

Các dự án lớn hiện nay đều phái sử dụng các gói dịch vụ tư vấn nhằm tối đa hóa lợi nhuận, như tư vấn tài chính, tư vấn đầu tư, tư vấn tiếp thị & bán hàng… Đặc biệt các dự án của các doanh nghiệp nước ngoài Đối với các doanh nghiệp nghiệp trong nước thường ít dùng các gói dịch vụ tư vấn.

Xu hướng các dịch vụ tư vấn sẽ được sử dụng rộng rãi bởi hiệu quả kinh tế của hoạt động tư vấn là rất cao, ngoài ra còn tiết kiệm thời gian, an toàn cho khoản đầu tư và tạo thêm nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.

- Quảng cáo bất động sản

Các hoạt động quảng cáo bất động sản hiện nay được các sàn giao dịch sử dụng rất đa dạng Có thể kể một số hoạt động quảng bá tiếp thị như : Các loại báo điện tử, website chuyên ngành, các loại báo giấy, tạp chí chuyên ngành, các kênh truyền hình, các chương trình truyền hình, các buổi hội thảo, giới thiệu dự án, các loại phương tiện giao thông, các pano áp phích và nhiều loại ấn phẩm khác nhau.

Các hoạt động quảng cáo thường xúc tiến theo các chiến dịch liên hoàn có kế hoạch, có nguồn kinh phí dồi dào, và rất chuyên nghiệp Có thể nói hoạt động quảng cáo rất đa dạng và linh hoạt.

Các sàn giao dịch thường sử dụng kênh Internet như một công cụ không thể thiếu được, đó là các webstite chuyên cung cấp thông tin mua bán cho thuê như : Nhadathanoi.vn , batdongsan.com.vn, vatgia.com, muaban.net, rongbay.com, v.v Kênh quảng cáo truyền hình chỉ được dùng cho những dự án lớn Ngoài ra, hình thức quảng cáo truyền miệng, rỉ tai, hoặc thông qua các sàn khác là rất phổ biến.

Xu hướng quảng cáo sẽ theo hướng đối tượng và có chiến dịch Nghĩa là, với mỗi dự án đều có một phân khúc khách hàng rõ rệt và có những loại hình quảng cáo phù hợp nhằm hướng tới đối tượng khách hàng tiềm năng một cách hiệu quả Các hoạt động quảng cáo thường gắn với những chiến dịch bán hàng, xây dựng hình ảnh, thương hiệu

- Đấu giá bất động sản

Hoạt động đấu giá hiện nay ở các sàn giao dịch bất động sản vẫn còn rất ít, mặc dù trong thực tế có những bất động sản có nhiều khách hàng đăng ký

mua Việc này có thể lý giải là do việc bán bất động sản trên thực tế còn nhiều vấn đề thiếu công khai, như bán cho các mối quan hệ thân cận, giá bán thực tế khác xa với giá ghi trong hợp đồng, phần chênh thu về thường không vào tài khoản công ty mà vào tài khoản cá nhân của những người có quyền quyết định, đồng thời việc này cũng là một cách trốn thuế của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Các hoạt động đấu giá hiện nay thường diễn ra đối với quỹ đất công hoặc tài sản công hoặc tài sản thế chấp ngân hàng bị phát mại Việc đấu giá trong những trường hợp này thường được công khai rộng rãi.

Trong tương lai, hoạt động đấu giá sẽ khá phổ biến do việc quảng bá về bất động sản rất tốt, tạo điều kiện để nhiều người biết thông tin và tham gia đấu giá Mặt khác, việc tổ chức đấu giá cũng không phức tạp nên các sàn sẽ tổ chức thường xuyên sẽ là xu hướng tất yếu.

- Đầu tư bất động sản

Tập Đoàn Dệt may đầu tư dự án trên 200 héc ta tại xã Đồng Mai,Quận Hà Đông, Hà Nội,thu hồi 16 héc ta tại xưởng dệt may của tạp đoàn dệt may Việt nam Phố Minh Khai,Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội và nhiều các dự án khác đang triển khai…

- Quản lý bất động sản

Hoạt động quản lý bất động sản ở các sàn khá phổ biến, đặc biệt là loại bất động sản dịch vụ và bán lẻ Rất nhiều nhà đầu tư đã thuê các sàn hoặc tổ chức nhân lực để quản lý bất động sản dịch vụ như : mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại, trung tâm tài chính, văn phòng cho thuê, nhà ở cho thuê, v.v Ngoài ra hoạt động quản lý bất động sản còn bao gồm việc cung cấp các dịch vụ kèm theo như : thiết kế nội thất, cải tạo bất động sản, trông giữ xe, bảo vệ tòa nhà, truyền hình cáp, Internet, gas, v.v.