ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ MAI HƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2012 Công trình đƣợc hoàn thành tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Am Hiểu Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn đƣợc bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn, họp tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội. Vào hồi giờ , ngày tháng năm 2012 Có thể tìm hiểu luận văn tại Trung tâm tƣ liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm tƣ liệu – Thƣ viện Đại học Quốc gia Hà Nội 1 MỤC LỤC Mục Nội dung Trang Trang phụ bìa Lời cảm ơn Lời cam đoan Mục lục Danh mục các chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY VÀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 8 1.1. Sự cần thiết phải áp dụng các biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 8 1.2. Một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay và bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai 15 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm tiền vay 15 1.2.2. Phân loại các biện pháp bảo đảm 18 1.2.3. Khái niệm và đặc điểm tài sản hình thành trong tương lai 21 1.2.4. Các dạng tài sản hình thành trong tương lai 25 1.2.5. Điều kiện để áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng 28 1.3. Vai trò, ý nghĩa của các biện pháp bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai 32 1.4. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai 34 Chƣơng 2: PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1. Các biện pháp bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai 38 2.1.1. Thế chấp tài sản 38 2.1.1.1. Chủ thể 39 2.1.1.2. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 40 2.1.1.3. Thời hạn và hiệu lực 40 2.1.1.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp 42 2.1.1.5. Xử lý tài sản thế chấp và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán 46 2.1.2. Cầm cố tài sản 52 2 2.2. Công chứng, chứng thực và Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai 54 2.3. Những vướng mắc trong quá trình thực hiện bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam 59 2.3.1. Xác định tài sản hình thành trong tương lai 59 2.3.2. Định giá tài sản hình thành trong tương lai 66 2.3.3. Công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành trong tương lai 71 2.3.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai 77 2.3.5. Quản lý tài sản hình thành trong tương lai 81 2.3.6. Xử lý tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai 83 2.3.7. Những khó khăn khác khi nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai 90 Chƣơng 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1. Hoàn thiện pháp luật 94 3.1.1. Xác định tài sản hình thành trong tương lai 95 3.1.2. Định giá tài sản hình thành trong tương lai 97 3.1.3. Pháp luật về công chứng, chứng thực 99 3.1.4. Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm 103 3.1.5. Pháp luật về xử lý tài sản hình thành trong tương lai 104 3.2. Hoàn thiện cơ chế thực thi pháp luật 107 3.3. Các ngân hàng thương mại xây dựng giải pháp hoàn thiện 107 3.3.1. Xây dựng và ban hành văn bản nội bộ 107 3.3.2. Hoàn thiện quy trình thẩm định khoản vay và nâng cao chất lượng thẩm định 108 3.3.3. Nâng cao năng lực định giá tài sản hình thành trong tương lai 110 3.3.4. Củng cố tổ chức bộ máy 110 3.3.5 Các giải pháp khác 111 KẾT LUẬN 113 TÀI LIỆU THAM KHẢO 115 3 MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài NHTM được xem là “trung tâm” chứa đựng rủi ro của nền kinh tế với hàng loạt các loại rủi ro thường xuyên rình rập, đe dọa bên cạnh hoạt động kinh doanh, trong đó, rủi ro tín dụng được xem là loại rủi ro phổ biến nhất. Tại Việt Nam, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nguồn vốn tương đối “mỏng” nhưng hoạt động khá hiệu quả. Nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp này là rất lớn. Do các doanh nghiệp này chưa đáp ứng điều kiện để cho vay không cần có bảo đảm bằng tài sản nên hầu hết các NHTM đều yêu cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay. Yêu cầu này chính là trở ngại lớn với các doanh nghiệp bởi quỹ tài sản không nhiều, trong khi đó doanh nghiệp luôn có nhu cầu đổi mới trang thiết bị, máy móc để phát triển sản xuất. Trong trường hợp này, cho vay bằng TSHTTTL là giải pháp hữu ích nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Mặt khác, theo đánh giá của các chuyên gia trong và ngoài nước, cơ sở hạ tầng của Việt Nam hiện ở mức kém hoặc rất kém. Để có thể nâng cấp, sửa chữa, xây dựng mới nhiều tuyến đường sắt, đường bộ, cầu cảng, hệ thống năng lượng, hệ thống cấp thoát nước…Chính phủ cần thu hút được các nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài. Do vậy, những quy định về bảo đảm bằng TSHTTTL cần được luật hóa nhằm tạo điều kiện cho Chính Phủ tiếp cận được nguồn vốn lớn với mục đích xây dựng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Pháp luật hiện hành chưa có một hệ thống các quy định riêng, hoàn chỉnh và đồng bộ áp dụng cho giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL nên hiện vẫn phải áp dụng các quy định chung như mọi loại tài sản thông thường khác. Trong quá trình áp dụng vào thực tiễn hoạt động cho vay của ngân hàng, pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL đã nảy sinh nhiều bất cập cho thấy nhiều lỗ hổng trong quá trình nghiên cứu và xây dựng pháp luật. Trước nhu cầu thực tiễn của thị trường tài chính ngân hàng, hoạt động cho vay có bảo đảm bằng TSHTTTL đang ngày một nở rộ thì việc nghiên cứu, hoàn thiện hành lang pháp lý lại càng cấp thiết hơn bao giờ hết. Từ những lý do nêu trên, đồng thời xuất phát từ việc nhận thức rõ tầm quan trọng của các biện pháp bảo đảm nói chung; bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL nói riêng đối với hoạt động cấp tín dụng của NHTM cũng như sự an toàn của hệ thống ngân hàng và sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, tác giả nhận thấy cần thiết phải có những nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ các quy định của pháp luật liên quan đến 4 TSHTTTL khi tham gia vào quan hệ tín dụng. Đồng thời với mong muốn hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo đảm tiền vay, tác giả luận văn đã lựa chọn đề tài “ Pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho Luận văn Thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Cho đến nay đã có rất nhiều công trình nghiên cứu các góc độ, khía cạnh pháp lý khác nhau về các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Tuy nhiên, chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu về các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL. Hiện chỉ có một vài công trình nghiên cứu về vấn đề này, tiêu biểu như: Sách chuyên khảo “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các TCTD” của tác giả Lê Thị Thu Thủy (chủ biên), đây được xem là công trình nghiên cứu chuyên sâu nhất về các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL; Luận văn thạc sỹ “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay” của tác giả Lê Thị Thanh Thủy. Ngoài ra, có các bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành, tuy nhiên các bài viết này mới chỉ dừng lại ở góc độ nghiên cứu một hoặc một vài khía cạnh liên quan đến TSHTTTL và bảo đảm bằng TSHTTTL, cụ thể như: “Công chứng hợp đồng bảo đảm với TSHTTTL – các Ngân hàng gặp khó” của tác giả Phan Văn Lãng, “Để hạn chế rủi ro trong việc nhận bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay” của tác giả Trần Luyện; “TSHTTTL là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự” của tác giả Đỗ Hồng Thái… Kế thừa thành quả của các tác giả đã nghiên cứu, tác giả luận văn mạnh dạn chọn đề tài: "Pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam". 3. Mục đích, nhiệm vụ của Luận văn Luận văn tập trung phân tích những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của NHTM và TSHTTTL. Đồng thời, luận văn cũng bước đầu đưa ra những vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam hiện nay. Mục đích và nhiệm vụ cuối cùng mà luận văn hướng tới chính là việc đề xuất một số giải pháp với mong muốn đóng góp một phần nhỏ bé của mình vào việc hoàn thiện quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định liên quan đến pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL. 5 Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm các quy định pháp lý liên quan đến bảo đảm bằng TSHTTTL. Thực trạng áp dụng pháp luật từ khi các quy định về TSHTTTL và thuật ngữ TSHTTTL được thừa nhận trong khoa học pháp lý. Từ đó, đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành góp phần ngăn ngừa và hạn chế rủi ro tín dụng đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động của các NHTM ở Việt Nam. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Tác giả đề tài sử dụng quan điểm duy vật và phép biện chứng làm cơ sở và phương pháp luận để nghiên cứu đề tài. Ngoài ra, tác giả còn sử dụng một số phương pháp cụ thể như: phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp và phương pháp lịch sử cụ thể để nghiên cứu đề tài. Mặt khác, trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và thực tế đời sống kinh tế, dân sự để đưa ra những điểm bất cập trong các quy định đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thực định. 6. Ý nghĩa của Luận văn 6.1. Ý nghĩa khoa học Luận văn đã phân tích và làm rõ những thay đổi phù hợp với thực tiễn của pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL. Luận văn cũng tập trung phân tích những điểm mới về bảo đảm bằng TSHTTTL theo quy định của pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó, Luận văn cũng chỉ rõ những bất cập liên quan đến pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL trong quá trình thực thi và áp dụng pháp luật. Trên cơ sở đó, tác giả đề tài đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL và pháp luật ngân hàng ở Việt Nam, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật vào thực tiễn. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn Với những kết quả bước đầu của quá trình nghiên cứu, tác giả hi vọng luận văn sẽ là tài liệu bổ ích phục vụ các giảng viên, sinh viên trong quá trình giảng dạy, học tập và nghiên cứu; đồng thời là tài liệu tham khảo cho các cán bộ ngân hàng khi tham gia ký kết các hợp đồng bảo đảm tiền vay có đối tượng là TSHTTTL. 7. Kết cấu luận văn Ngoài Lời nói đầu, Kết luận….Luận văn sẽ được kết cấu thành 3 chương với nội dung nghiên cứu dự kiến như sau: 6 Chương 1: Một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của NHTM và TSHTTTL. Chương 2: Pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL và thực trạng áp dụng tại các NHTM ở Việt Nam hiện nay. Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam. 7 Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY VÀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1. Sự cần thiết phải áp dụng các biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM Sở dĩ cần nghiên cứu, áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của ngân hàng bởi những lý do như sau: - Xuất phát từ tính rủi ro trong hoạt động cho vay của NHTM - Áp dụng các biện pháp bảo đảm để bảo vệ được tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người gửi tiền. - Bảo đảm tiền vay còn bảo vệ được sự an toàn và ổn định của hệ thống ngân hàng - Bảo đảm tiền vay còn góp phần bảo đảm việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên - Xuất phát từ thực tiễn việc chấp hành nghĩa vụ trả nợ tại NHTM - Áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoàn toàn phù hợp với thực tiễn của Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới. 1.2. Một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay và bảo đảm bằng TSHTTTL 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm tiền vay Theo nghĩa rộng, bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp, bao gồm cả biện pháp nghiệp vụ và các biện pháp mang tính chất pháp lý nhằm mục đích phòng ngừa rủi ro đối với các khoản nợ. Theo nghĩa hẹp, bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp do pháp luật dân sự và luật chuyên ngành quy định để hạn chế rủi ro và tạo cơ sở kinh tế, cơ sở pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã định nghĩa bảo đảm tiền vay như sau: “ Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay” [18, tr.1]. Khái niệm trên đã phản ánh tính chất và đặc điểm của bảo đảm tiền vay: Thứ nhất, bảo đảm tiền vay là các biện pháp phòng ngừa rủi ro. Thứ hai, bảo đảm tiền vay tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay. 1.2.2. Phân loại các biện pháp bảo đảm Dựa trên các tiêu chí khác nhau, bảo đảm tiền vay sẽ được phân chia thành nhiều nhóm: Bảo đảm đối nhân và bảo đảm đối vật; Bảo đảm tiền vay bằng tài sản và bảo đảm tiền vay không bằng tài sản 8 1.2.3. Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm bằng TSHTTTL 1.2.3.1. Khái niệm TSHTTTL là những tài sản không bị cấm giao dịch, nó là tài sản chưa hình thành hoặc cũng có thể là tài sản đã hiện hữu tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hoặc xác lập nghĩa vụ nhưng sau thời điểm đó mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm. 1.2.3.2. Đặc điểm Trên cơ sở các định nghĩa nêu trên, có thể rút ra một số đặc điểm cơ bản của TSHTTTL như sau: Thứ nhất, TSHTTTL là một dạng tài sản đặc biệt. Nó chỉ có thể trở thành đối tượng của một số hợp đồng, giao dịch nhất định đồng thời chỉ có một vài chủ thể xác định mới được pháp luật cho phép giao kết những hợp đồng, giao dịch loại này. Thứ hai, TSHTTTL có thể là bất cứ loại tài sản nào được phép tham gia giao dịch theo quy định của BLDS 2005. Thứ ba, tài sản chưa hình thành hay chưa hiện hữu vào thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Nó cũng có thể bao gồm cả tài sản đã hiện hữu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng. Thứ tư, tài sản đó chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. 1.2.4. Các dạng TSHTTTL 1.2.4.1. Tài sản được tạo lập từ vốn vay 1.2.4.2. Tài sản hình thành từ việc sử dụng vốn vay để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng 1.2.4.3. TSHTTTL là hoa lợi, lợi tức 1.2.4.4. Tài sản được hình thành bằng việc sử dụng vốn vay để sáp nhập, trộn lẫn, chế biến 1.2.5. Điều kiện để áp dụng biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của ngân hàng 1.2.5.1. Khách hàng vay 1.2.5.2. Tài sản bảo đảm 1.2.5.3. Ngân hàng thương mại 1.3. Vai trò, ý nghĩa của các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL Đối với bên nhận bảo đảm hay còn gọi là bên cho vay (ngân hàng), biện pháp bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL sẽ giúp ngân hàng đeo đuổi đến cùng quyền được ưu tiên thanh toán. Đối với bên có nghĩa vụ, biện pháp bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL giúp bên đi vay huy động được vốn để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh của mình. Đối với nền kinh tế thị trường, biện pháp bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL đã góp phần tạo dựng một hành lang pháp lý an toàn thúc đẩy các giao lưu dân sự, kinh [...]... nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm" 9 Chƣơng 2: PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL 2.1.1 Thế chấp tài sản Thế chấp tài sản, về phương diện ngữ nghĩa, được hiểu là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ... lại của khách hàng do vốn tự có đầu tư ít hơn vốn vay 16 Chƣơng 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1 Hoàn thiện pháp luật Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật phải tuân thủ đúng trình tự thủ tục theo Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật Ngôn ngữ, văn phong của. .. vật bảo đảm được hình thành trong tương lai đồng thời nêu rõ các căn cứ để hình thành/ đã hình thành phần nào tài sản bảo đảm đó để chứng minh rằng trong tương lai tài sản đó sẽ được hình thành đúng và đầy đủ theo các cam kết trong hợp đồng bảo đảm, thuộc sở hữu của bên bảo đảm Đồng thời, khi giao dịch đó không trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội là phù hợp với các yêu cầu về “có thật” của Luật. .. tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân truy cập, tìm hiểu thông tin về tài sản thế chấp, cầm cố Đặc biệt, đối với TSHTTTL, cần phải có hướng dẫn cụ thể về bảo đảm bằng TSHTTTL và thủ tục đăng ký thế chấp sau khi tài sản bảo đảm là tài sản trên đất hình thành trong tương lai được hình thành để bảo đảm quyền lợi chính đáng của bên nhận bảo đảm 3.1.5 Pháp luật về xử lý TSHTTTL Các nhà làm luật cần tiến... thể cầm cố đối với tài sản mà tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản ấy chưa hình thành cả về mặt vật lý lẫn pháp lý (chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm) thì bên cầm cố lấy tài sản nào để chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố 2.2 Công chứng, chứng thực và Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL 2.2.1 Công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm bằng TSHTTTL Theo quy định của pháp luật, việc công... để bảo đảm sự an toàn pháp lý với mục đích NHTM có thể bảo toàn được vốn, thu hồi được nợ Số lượng tài sản bảo đảm là TSHTTTL ngày càng tăng (nhất là nhà ở hình thành trong tương lai) do nhu cầu tín dụng được huy động từ loại tài sản này chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch được ký kết giữa ngân hàng và khách hàng Một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh về giao dịch bảo đảm nói chung và bảo đảm bằng TSHTTTL... định của pháp luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, pháp luật về bán đấu giá…để tránh tình trạng chồng chéo Cần phải kịp thời có văn bản hướng dẫn cụ thể về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực ngân hàng đặc biệt cần quy định cụ thể về trình tự thủ tục xử lý đối với TSHTTTL (văn bản pháp luật hướng dẫn Nghị định số 163/NĐ-CP) 19 Về xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận giữa NHTM và khách hàng. .. ngân hàng thường phải hạch toán vào chi phí hoạt động (tạm ứng án phí, thuê luật sư, thuê tổ chức định giá tài sản phát mại) Về xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, trong khi tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư thực hiện việc chấp nhà ở hình thành trong tương lai, hiện Nghị định số 163/2006/NĐ-CP lẫn Nghị... định về "Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự" Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm khi quy định về tài sản bảo đảm đã đưa ra khái niệm TSHTTTL như sau "TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng... lý tài sản bảo đảm; tăng cường cơ chế, biện pháp để bên nhận bảo đảm dễ dàng tiếp cận và xử lý tài sản bảo đảm hoặc chỉ cần chứng minh hai chứng cứ là: (i) hợp đồng bảo đảm hợp pháp và (ii) khách hàng không có khả năng trả nợ theo đúng cam kết, thì ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo như thoả thuận hoặc theo pháp luật quy định Cần bổ sung thêm quy định xử lý giao dịch bảo đảm trong