Đang tải... (xem toàn văn)
Tiểu luận tài chính ngân hàng và sự phát triển: Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp tài chính để phát triển thị trường bất động sản ở thành phố Hà Nội
z z TRƯỜN G ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐ C DÂN VIỆN SAU ĐẠI HỌ C BÀI TẬP NHÓM MƠN: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG VÀ SỰ PHÁT TRIỂN ĐỀ TÀI: Nghiên cứu đề xuất giải pháp tài để phát triển thị trường bất động sản thành phố Hà Nội Học viên thực hiện: Nguyễn Thị Trang Trịnh Bá Thùy MHV: CH210514 Tạ Thanh Tú Lớp : MHV: CH210526 MHV: CH210533 Kinh tế tài – ngân hàng K21E Hà Nội, năm 2013 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU - CHƯƠNG I- TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜ NG BẤT ĐỘ NG SẢN - 1.1 VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚ I N ỀN KINH TẾ - 1.1.1 Thị trư ờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển - 1.1.2 Thị trư ờng BĐS huy động vốn cho đầu tư phát triển - 1.1.3 Phát triển thị trường BĐS cách để khai thác nguồn thu cho NSNN - 1.1.4 Thị trường BĐS ảnh hưởng đến ổn định xã hội nâng cao đời sống nhân dân 1.1.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi quản lý đất đai, quản lý BĐS - 1.2 KINH NGHIỆM CỦA MỘ T SỐ NƯ ỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS 1.2.1 Thị trư ờng BĐS Đức 1.2.2 Thị trư ờng BĐS Singapore Trung Quốc - 1.2.3 Thị trư ờng BĐS Australia - 1.2.4 Rút học kinh nghiệm cho Việt Nam CHƯƠNG II - THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯ ỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI. -10 2.1 KHÁI Q UÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯ ỜNG BẤT ĐỘ NG SẢN TẠI H À NỘ I. -10 2.1.1 Giai đoạn trước 1993 10 2.1.2 Giai đoạn từ 1993 đến 10 2.2 CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH CỦA NHÀ NƯ ỚC TÁC ĐỘ NG ĐẾN THỊ TRƯ ỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. -12 2.2.1 Thu tiền sử dụng đất 12 2.2.2 Tiền thuê đất : 12 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 Lệ phí trư ớc bạ. 13 Thuế chuy ển quy ền sử dụng đất -14 Chính sách giá đất -14 Đền bù thiệt hại nhà nước t hu hồi đất -15 Thuế nhà đất 16 2.2.8 Thuế t hu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất 16 2.3 VẤN ĐỀ VỀ VỐ N VÀ HUY ĐỘNG VỐ N TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN -17 2.3.1 Huy động vốn từ khách hàng 17 2.3.2 Huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng thương mại. -19 2.4 NHỮNG KẾT Q UẢ ĐẠT ĐƯ ỢC, NHỮ NG TỒN TẠI VÀ NGUYÊN NHÂN TỒN TẠI CỦA NHỮ NG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜ NG BẤT ĐỘ NG SẢN 20 2.4.1 Những kết đạt -20 2.4.2 Những tồn cần khắc phục -20 2.4.3 Những nguyên nhân nhữ ng tồn -21 CHƯƠNG III- CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘ NG SẢN TẠI TP HÀ NỘ I 23 3.1 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CH ÍNH CỤ THỂ -23 3.1.1 Các sách liên quan đến thuế 23 3.1.1.1 Thuế sử dụng đất -23 3.1.1.2 Thuế trước bạ -24 3.1.1.3 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản -24 3.1.2 Giải pháp sách giá bất động sản 25 3.1.3 Giải pháp t ài thơng tin -25 3.1.3.1 Các sách tài -25 3.1.3.2 Tuyên truyền thông tin pháp luật xây dựng dịch vụ công 26 3.2 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC -26 3.2.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quy ền sử dụng đất, quyền s hữ u nhà 26 3.2.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trư ờng bất động sản 27 3.2.3 Thành lập tổ c tư vấn, môi giới bất động sản -28 3.2.4 Đổi hoàn thiện sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản 29 3.2.5 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh cơng tác thiết kế thị -30 3.2.6 Giải pháp mang tính dài hạn 32 K ẾT LUẬN 33 DANH MỤC TÀI LIỆU TH AM KHẢO 34 PHẦN MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường có vị trí, vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước Trong năm gần đây, với tăng trưởng kinh tế, thị trường BĐS đời phát triển đặt khơng thách thức cho nhà quản lý kinh tế sau 15 năm đổi thị trường BĐS nước ta cịn sơ khai, hồn thiện, khơng phát huy nguồn lực to lớn BĐS, đặc biệt khơng thực chức kênh chuyển hóa chuyển hóa BĐS thành tài sản để huy động nguồn lực tài để phục vụ cho nghiệp kinh tế Vì vậy, đề tài: “Nghiên cứu đề xuất giải pháp tài để phát triển thị trường bất động sản TP Hà Nội” cấp thiết để ổn định phát triển thị trường bất động sản thời gian tới CHƯƠNG I- TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜN G BẤT ĐỘN G SẢN ĐỐI VỚ I NỀN KINH TẾ 1.1.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Trước hết thị trường bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, xuất nhu cầu bất động sản, từ xã hội khơng ngừng phát triển bất động sản Thị trường bất động sản phát triển cịn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch theo định hướng phát triển kinh tế xã hội địa phương tầm quốc gia Sau nữa, thị trường bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng bất động sản; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho hoạt động đời sống, kinh tế – xã hội, cầu nối xây dựng, mua bán, thuê mướn, chấp bất động sản 1.1.2 Thị trường BĐS huy động vốn cho đầu tư phát triển Trước hết thị trường bất động sản phát triển yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định kinh tế quốc dân, tăng lên lượng tài sản cố định đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Rõ ràng thân tăng trưởng bất động sản thị trường đòi hỏi gia tăng đầu tư Thứ hai là, việc tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch thị trường mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch mua bán, chuyển nhượng … làm tăng tốc độ chu chuyển vốn Thứ ba là, giao dịch chấp bất động sản để vay vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh làm nhân đôi giá trị sử dụng bất động sản mà cịn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi dân cư cho đầu tư phát triển Thứ tư là, dùng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh, nhà nước doanh nghiệp đầu tư vốn tiền, mà với bất động sản có sẵn dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư nước Thứ năm là, nhà nước dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, mà cuối quỹ đất không cạn 1.1.3 Phát triển thị trường BĐS cách để khai thác nguồn thu cho NS NN Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch thị trường điều kiện làm tăng thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai mở rộng tăng lượng quan hệ giao dịch làm cho khối lượng hàng hóa qua nhiều lần giao dịch tức tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, cách làm tăng thu ngân sách nhà nước 1.1.4 Thị trường BĐS ảnh hưởng đến ổn định xã hội nâng cao đời sống nhân dân Thị trường bất động sản, thị trường đất đai xã hội gắn với sách đất đai quốc gia Một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có nghĩa sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định Một thị trường bất động sản không hoạt động hoạt động không lành mạnh: giá lên xuống bất thường, người có tiền đầu đất đai, lũng đoạn giá …sẽ tác động trực tiếp vào hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, hồi nghi sách pháp luật… làm cho xã hội thiếu ổn định Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kỹ thuật công nghệ, nâng cao chất lượng nhà cơng trình phục vụ cho hoạt động trực tiếp người, cho nhu cầu văn hóa, thể thao, giao tiếp cộng đồng Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào phát triển thị trường hàng hóa, thị trường vốn …góp phần thúc đẩy phát triển chung thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống người 1.1.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi quản lý đất đai, quản lý BĐS Thông qua thị trường bất động sản, giao dịch dân đất đai thực thị trường, thơng qua thị trường bộc lộ điểm không phù hợp quản lý đất đai Vì thế, thơng qua thị trường giúp nhà nước đổi mới, bổ sung, hồn thiện sách đất đai thực đổi công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai thực phù hợp với chất quan hệ đất đai quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội thực chủ yếu thông qua thị trường, từ mở rộng phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng thị trường khơng thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng hành hóa quan hệ dân vế đất đai, khắc phục tượng nhà nước làm thay thị trường 1.2 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚ C VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜ NG BĐS 1.2.1 Thị trường BĐS Đức Khung pháp lý thị trường bất động sản Đức vấn đề quan tâm hàng đầu Ở có hai mảng vấn đề: là, việc tạo khung pháp lý bảo đảm cho việc chuyển đổi bất động sản; hai là, xây dựng khuôn khổ pháp lý theo nguyên tắc thị trường Nhìn chung, xét lâu dài Nước Đức hướng tới tạo dựng thị trường bất động sản bền vững, thơng suốt, can thiệp từ phía Nhà nước giảm dần Hàng hóa thị trường bất động sản Đức gồm đất, đất có cơng trình quyền thừa kế xây dựng Để đất giao dịch mua bán trước hết đất phải quy hoạch theo mục đích sử dụng xác định quy hoạch hướng dẫn xây dựng; tiếp đến xác định chủ sở hữu bất động sản Hiện bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước mua bán theo quy định Luật công; thị trường nhà ở, văn phòng, đất kinh doanh thực theo Luật tư Việc giao dịch bất động sản thị trường bất động sản thực thông qua hợp đồng với giá thỏa thuận Hợp đồng phải qua công chứng điều kiện bắt buộc, hợp đồng kết thúc chủ đăng ký vào sổ địa bạ tòa án Để tránh đầu cơ, Nhà nước quy định việc người mua (tổ chức) bất động sản sau lại bán bất động sản vòng 10 năm kể từ trở thành chủ sở hữu, người phải chịu nộp loại thuế gọi thuế đầu Cũng thị trường khác, thị trường bất động sản phải thơng thống, khơng bị méo mó can thiệp khác Tuy nhiên, theo kinh nghiệm Đức vấn đề nhà khơng thể phó mặc hồn toàn cho thị trường tự Nhà nước phải có can thiệp định thơng qua hình thức thuế, phí, quy định chống đầu sách hỗ trợ nhà Ở Đức, Nhà nước có nhiều chương trình hỗ trợ nhà hỗ trợ sở hữu nhà, hỗ trợ tuỳ theo thu nhập, hỗ trợ xây dựng hộ cho thuê, hỗ trợ tân trang bảo dưỡng nhà có Các chương trình hỗ trợ thực thơng qua hình thức cho vay ưu đãi, hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, trợ cấp nhà, cho vay không lãi để cải tạo nhà, trợ cấp nhà 1.2.2 Thị trường BĐS Singapore Trung Q uốc Thị trường bất động sản Singapore phát triển mạnh với loại hình kinh doanh bất động sản cho thuê văn phòng, mua bán nhà, cho thuê hộ, dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản …Trong đó, thị trường cho th văn phịng diễn sôi động với tốc độ tăng trưởng hàng năm 6,4% mở rộng số đối tượng th văn phịng khn viên việc di chuyển địa điểm, cơng ty nước ngồi đầu tư vào Singapore ngày tăng Các cơng ty chun lĩnh vực tài chính, dịch vụ pháp luật ngành công nghệ thông tin (IT) tiếp tục nguồn nhu cầu diện tích văn phịng Thị trường nhà ở, thị trường cho thuê hộ, dịch vụ liên quan đến bất động sản phát triển điều đặn năm qua Để đạt kết đó, Nhà nước trọng cơng tác lập quy hoạch sử dụng đất, công tác quy hoạch phân định rõ khu vực phép phát triển loại bất động sản Nhà nước trọng đến việc xây dựng hệ thống sở hạ tầng, cảnh quang thị Hệ thống sách pháp luật bất động sản xây dựng đồng bộ, Nhà nước trọng ưu tiên phát triển mảng thị trường cho thuê bất động sản Nhà nước quản lý công dân thẻ cư trú Thẻ cư trú có hai loại thẻ vàng thẻ xanh Căn để cấp thẻ cho công dân thời gian cư trú thời gian đóng góp cho kinh tế Singapore Những công dân cấp thẻ vàng thuê nhà với giá rẻ người cấp thẻ xanh Do vậy, sách tạo điều kiện cho việc huy động nguồn lực nhàn rỗi dân cư để phát kinh tế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi công tác quy hoạch sử dụng đất Nhà nước Thị trường bất động sản Trung Quốc: Nền kinh tế Trung Quốc chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường vài thập kỷ, kinh tế nước đánh giá có tốc độ tăng trưởng nhanh giới Kể từ Chính phủ Trung Quốc bãi bỏ việc cấp nhà miễn phí trợ cấp, thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển nhanh chóng, giá nhà đất tăng nhanh trung bình khoảng 5,5%/năm, nguồn vốn đổ vào đầu tư bất động sản hàng năm tăng khoảng 30%, tạo nguy phá vỡ quy hoạch chung Trước nguy đó, Chính phủ Trung Quốc nỗ lực xây dựng ban hành nhiều sách, thể chế để hạ nhiệt thị trường bất động sản họ thành cơng Trong hệ thống sách đó, Trung Quốc trọng đến cơng tác quy hoạch sử dụng đất, phát triển không gian đô thị, đặc khu kinh tế, phát triển đồng sở hạ tầng … Phát triển hình thức mua bán, cho thuê bất động sản, Nhà nước khuyến khích xây dựng hộ thuê nhằm đáp ứng nhu cầu cho đại đa số người dân, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước công tác quy hoạch, thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế xã hội 1.2.3 Thị trường BĐS Australia Australia có hệ thống quản lý đất đai thị trường bất động sản đạt tới trình độ phát triển cao Hiện có ba loại sở hữu đất Australia đất tư nhân, đất công cộng, sở hữu người thổ dân Thị trường bất động sản Australia có giao dịch bất động sản hồn tồn thức Xấp xỉ 100% giao dịch đất đai thực cách thức, nghĩa có đăng ký quan quản lý đất đai Nhà nước Chính phủ khuyến khích đầu tư vào bất động sản người mua nhà lần đầu sách cho vay thể chế tài cách làm cho khoản vay để mua nhà trở nên dễ dàng Hơn nữa, hệ thống thơng tin địa Australia số hóa, bao gồm thơng tin tất mảnh đất Australia để tạo thành sở liệu quốc gia Với sở liệu cho phép cho phép xây dựng đồ địa thống để tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý đất đai, tra cứu thông tin, lập quy hoạch đặc biệt lập quy hoạch môi trường Vấn đề định giá bất động sản: Bất động sản định giá nhằm tính thuế bất động sản; sở cho việc đền bù bất động sản trưng dụng; cung cấp thông tin cho tổ chức tín dụng; sở định giá bán đất; sở cho định đầu tư vào bất động sản Để đảm bảo tính quán liệu định giá, phủ thiết lập trì nhóm chuyên gia quan lập pháp quản lý Việc định giá đất phức tạp, dựa giá bán bất động sản tương đương, ước tính giá trị vốn đất nhà, không xét tới đồ đạc tài sản chuyển khác nhà 1.2.4 Rút học kinh nghiệm cho Việt Nam Từ việc nghiên cứu hai thị trường bất động sản Đức, Singapore, Trung Quốc Australia rút số học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam: - Phát triển hình thức cho thuê bất động sản Kinh nghiệm từ nước cho thấy sách Nhà nước ban hành để điều tiết thị trường bất động sản phải đồng bộ, ưu tiên phát triển bất động sản dùng thuê nhằm bước tiến tới thị trường cho thuê bất động sản chủ yếu Mục đích sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà cho đại phận dân cư, tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước công tác quy hoạch, phát triển kinh tế xã hội Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung thị trường bất động sản TP.Hà Nội nói riêng cần phải tham khảo, học tập nước công tác quy hoạch, định hướng phát triển bất động sản dùng thuê nhằm thực mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, xây dựng đô thị văn minh - Loại bỏ sách làm méo mó thị trường Việt Nam chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường, cịn số sách bất động sản khơng cịn phù hợp nữa.Vì Nhà nước cần phải rà sốt lại văn pháp luật khơng cịn phù hợp để thay văn pháp luật phù hợp nhằm khai thông thị trường bất động sản theo định hướng XH CN - Cải cách thể chế luật pháp Việc quản lý bất động sản (đăng ký bất động sản địa chính) nước phát triển thường thực thể chế thiếu lực kỹ thuật, quản lý pháp lý Các thủ tục hành thường phức tạp khơng minh bạch Chi phí điều chỉnh đất đai cao, khơng có thơng tin tối thiểu thị trường bất động sản cho bên quan tâm Thêm vào đó, quyền bất động sản đượcthực thi không công thường đối xử phân biệt bất lợi với người nghèo Vì vậy, Nhà nước cần ưu tiên cải cách thể chế luật pháp để loại bỏ ràng buộc hoạt động thị trường bất động sản, lên vấn đề: Thúc đẩy tiếp cận với thông tin đất đai qua quan địa chính, cần phải xây dựng hệ thống thơng tin đất đai minh bạch dể tiếp cận cần thiết, thơng tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường bất động sản Đánh giá định giá bất động sản Nhiệm vụ giao cho quan địa chính, quan đăng ký bất động sản trung tâm định giá bất động sản Những thông tin cần thiết cho cơng việc (về kích thước, hình thức sở hữu, giá thị trường bất động sản…) thường xuyên cập nhật tổ chức sẵn sàng cung ứng cho nhu cầu bên tham gia thị trường bất động sản Khuyến khích việc đăng ký sở hữu giao dịch M ột chức quan trọng thể chế quy định đơn giản thủ tục tăng cường biện pháp khuyến khích người dân cung cấp thơng tin thực nghĩa vụ đăng ký nhà đất tiền theo tiến độ hoàn thiện hộ Cả nhu cầu người dân giới đầu sụt giảm khiến cho thị trường BĐS gặp phải tình trạng đóng băng Tình trạng khiến cho khơng doanh nghiệp vừa nhỏ điêu đứng mà doanh nghiệp lớn gặp nhiều khó khăn có HUD, nhiều dự án bị đình trệ thiếu vốn Trước thị trường sơi động chủ yếu giới đầu làm giá, nên thị trường sụt giảm, người dân có nhu cầu thực bỏ tiền mua không giúp thị trường phá băng, tâm lý chờ giá giảm sâu rào cản ảnh hưởng tới thị trường Đến ngày 11/4/2012 ngân hàng Nhà nước nới lỏng tín dụng cho bất động sản việc giảm lãi suất cho vay xuống 12% Tuy nhiên tình hình kinh tế khó khăn chung, cung vượt cầu người dân nên thị trường chưa có dấu hiệu khởi sắc 2.4 NHỮNG KẾT Q UẢ ĐẠT ĐƯỢ C, NHỮN G TỒN TẠI VÀ NGUYÊN NHÂN TỒN TẠI CỦA NHỮN G CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚ I THỊ TRƯỜN G BẤT ĐỘN G SẢN 2.4.1 Những kết đạt Trong thời gian qua, cách sách tài kênh huy động vốn giúp cho thị trường bất động sản Hà Nội có bước phát triển đáng kể, thay đổi mặt thủ đô Những kết đạt kể đến sau: Thứ nhất, thị trường quyền sử dụng đất nhanh chóng hình thành phát triển lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy ngành nhiều lĩnh vực kinh tế phát triển công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch … Thứ hai, lượng vốn đầu tư từ ngồi nước khơng giúp phát triển thị trường bất động sản mà phát triển cách ngành liên quan vật liệu xây dựng, nội thất góp phần tích cực vào việc kích cầu kinh tế Thứ ba, thơng qua sách thuế liên quan đến thị trường bất động sản, quyền Thành phố phần nắm tình hình sử dụng đất đai chuyển dịch bất động sản thị trường, giảm thiểu tình trạng đầu đất đai, lũng đoạn thị trường, góp phần vào việc sử dụng tiết kiệm khai thác có hiệu nguồn lực tài từ tài nguyên đất đai, tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản Đồng thời, nguồn thu từ hoạt động thị trường bất động sản giúp cho Thành phố có ngân sách đầu tư cở sở hạ tầng, phúc lợi xã hội góp phần phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản 2.4.2 Những tồn cần khắc phục Thông qua hoạt động mua bán, cho thuê, chấp, quản lý khai thác, huy động 20 vốn, sách tài cho thị trường bất động sản thành phố Hà N ội bên cạnh mặt tích cực cịn số khiếm khuyết tồn tại: Thứ nhất, sách thuế Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản chưa giúp Thành phố cơng tác quản lý, kiểm sốt tất giao dịch bất động sản diễn địa bàn Chính mà giao dịch bất động sản thị trường phi thức ngày phát triển, giao dịch khơng thể kiểm sốt gây thất thu thuế cho ngân sách Thành phố Thứ hai, phương pháp tính thuế liên quan đến bất động sản nhiều điểm bất hợp lý thuế nhà đất lại dựa sở thuế nơng nghiệp khơng phù hợp nhà, đất có giá trị gấp nhiều lần so với đất nơng nghiệp, thêm vào với tốc độ thị hóa ngày nhanh làm cho khả sinh lợi đất ở, nhà lớn so với đất nơng nghiệp Thứ ba, sách giá đất chưa hợp lý Theo quy định hành, bảng giá đất địa phương ban hành phải sát với giá thị trường điều kiện bình thường Giá đất quy định thấp nhiều lần so với giá thị trường làm cho người dân có đất bị thu hồi tái tạo lại mảnh đất trước kia, giá bồi thường đất nơng nghiệp cịn thấp nhiều nhà đầu tư bồi thường với giá thấp, với mảnh đất đầu tư sở hạ tầng ban đầu chuyển mục đích sử dụng bán với giá gấp vài trục lần so với mảnh đất nơng nghiệp ban đầu Chính vậy, vụ khiếu kiện tập thể sách giá đền bù thời gian qua ngày gia tăng, làm lịng tin vào sách Thành phố người dân Thứ tư, công tác thẩm định cho vay lĩnh vực bất động sản chưa tốt, nhiều đối tượng khơng có nhu cầu thực mà vay tiền để lướt sóng kiếm lời gây sốt ảo Việc thắt chặt tín dụng coi toàn lĩnh vực bất động sản ngành sản xuất phi vật chất không thỏa đáng, gây tượng đóng băng thị trường bất động sản 2.4.3 Những nguyên nhân tồn Những tồn thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua nguyên nhân cụ thể sau: Thứ nhất, hệ thống sách liên quan đến thị trường bất động sản dù ban hành nhiều khiếm khuyết thiếu đồng Nhiều sách ban hành mang tính tình thế, thụ động đối phó với diễn biến phát sinh thị trường nhiều thiếu định hướng, chồng chéo, khó thực thực tế Thành phố có nhiều quan tham gia quản lý bất động sản chưa có quan chịu trách 21 nhiệm điều hành thị trường bất động sản Thứ hai, quan quản lý Nhà nước thiếu quan tâm đến công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản Các quan quản lý Nhà nước Thành phố ý đến yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản mà chưa trọng đến chất giá trị kinh tế bất động sản để phát huy tiềm bất động sản việc phát triển quản lý thị trường bất động sản theo quy luật kinh tế thị trường, chưa thể vai trò việc đạo lập quản lý xây dựng theo quy hoạch, xây dựng kế hoạch sử dụng đất tổ chức thực chế khuyến khích bảo đảm hàng hóa bất động sản đáp ứng yêu cầu thiết yếu cho sản xuất đời sống nhân dân Thứ ba, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà thời gian qua chậm trễ, làm cho hàng hóa bất động sản thiếu điều kiện pháp lý để lưu thơng thị trường, thêm vào thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rườm rà, qua nhiều khâu, nhiều quan, thời gian kéo dài làm cho người dân ngại lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đó ngun nhân dẫn đến giao dịch ngầm tuột khỏi tầm quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Thứ tư, sách giá đất đai mà Thành phố ban hành chưa phù hợp với giá giao dịch thực tế bất động sản thị trường Thứ năm, tình hình kinh tế nước giới có nhiều biến động khó lường, tác động xấu đến kinh tế thành phố Hà Nội nói chung thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng 22 CHƯƠNG III- CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HÀ NỘI Thị trường bất động sản TP Hà Nội hình thành phát triển đạt kết đáng khích lệ, kết tất yếu theo xu hướng phát triển chung kinh tế Bên cạnh mặc tích cực, thị trường bất động sản TP Hà Nội nhiều hạn chế, khiếm khuyết cần phải khắc phục Trong thời gian tới, TP Hà Nội cần phải xây dựng phát triển thị trường bất động sản theo hướng đại bền vững mà trọng tâm tập trung vào khu đô thị vùng quy hoạch phát triển tương lai, góp phần hình thành đồng loại thị trường, nhằm thu hút nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội theo hướng CNH-HĐ H hội nhập kinh tế quốc tế Vì vậy, mục tiêu cụ thể để phát triển thị trường bất động sản : - Thu hút nguồn lực toàn xã hội nhằm thúc đẩy phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt bất động sản nhà đất Chủ động điều tiết để ổn định thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội phát triển đô thị văn minh, bền vững - Huy động thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển bất động sản, tăng cường tính cạnh tranh lành mạnh khuyến khích giao dịch thức, minh bạch, hạn chế tình trạng giao dịch ngầm chống đầu trục lợi, kích cầu ảo, gây khan nhà đất giả tạo - Tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước định hướng, điều tiết vĩ mơ kiểm sốt hoạt động thị trường bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thực tốt sách xã hội Để đạt mục tiêu trên, trước hết cần phải có giải pháp khắc phục hạn liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản, đặc biệt giải pháp tài cụ thể bất động sản 3.1 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH CỤ THỂ 3.1.1 Các sách liên quan đến thuế 3.1.1.1 Thuế sử dụng đất Đối với thuế nhà đất thu thuế đất chưa thu thuế nhà, sở tính thuế dựa sở tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp Cịn thuế sử dụng đất nơng nghiệp tính sở hoa lợi sinh từ việc sử dụng đất, thuế tính thóc quy tiền để nộp vào ngân sách Cả hai loại thuế suy cho tính theo mục đích sử dụng đất, bên thu thuế sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng 23 nghiệp, cịn bên thu thuế sử dụng đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp làm đất làm nhà ở, đất sử dụng để xây dựng cơng trình để sản xuất kinh doanh, dịch vụ.Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tính bội số thuế sử dụng đất nơng nghiệp tính thuế dựa thuế sử dụng đất nông nghiệp Mặc khác, thuế sử dụng đất nơng nghiệp đóng góp vào ngân sách TP Hà Nội không đáng kể, mà loại thuế đánh vào đối tượng người nơng dân đại phận nơng dân cịn nghèo, loại thuế gánh nặng cho họ Vì vậy, từ tồn nêu trên, cần phải xây dựng sắc thuế để thay hai loại thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế nhà đất Sắc thuế gọi thuế sử dụng đất Sắc thuế xây dựng với quy định tiến bộ, hợp lý, góp phần làm đơn giản hóa hệ thống thuế hành, đảm bảo thống cho công tác hành thu, bình ổn thị trường, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả, đảm bảo tính công cho đối tượng nộp thuế 3.1.1.2 Thuế trước bạ Trong chương hai trình bày, việc xác nhận cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cơng tác hành chính, mang tính quản lý nhà nước hoạt động giao dịch thị trường bất động sản Vì vậy, để khắc phục hạn chế lệ phí trước bạ cần ấn định số tiền cố định thấp loại phí hành bình thường khác nhằm tạo điều kiện khuyến khích giao dịch bất động sản thực thị trường thức, nhằm giúp nhà nước quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, ổn định nguồn thu cho ngân sách Lệ phí trước bạ tính 1% giá trị chuyển nhượng thực tế cao, ngồi lệ phí trước bạ, tổ chức, cá nhân phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất 4%, tổ chức phải nộp thêm thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất, cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân Nên tổng số thuế phải nộp cao, nguyên nhân làm cho giao dịch bất động sản thơng qua thị trường phi thức phát triển mạnh thời gian qua 3.1.1.3 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Xuất phát từ hạn chế thị trường bất động sản phân tích chương hai, giao dịch ngầm thị trường phi thức ngày tăng, xuất hiện tượng đầu đất đai, tạo giá làm lũng đoạn thị trường, nhà nước bị thất thu thuế Hiện nay, có nhiều quan điểm cho cần phải có sắc thuế để đánh vào hoạt động đầu thị trường bất động sản nhằm hạn chế đến mức thấp hoạt động đưa đất đai giá trị, giá trị sử dụng nó, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát triển Hoạt động đầu tồn nhiều thị trường, nhiên đặc điểm bất động sản có tính chất cố định, khơng di chuyển được, chừng mực định có 24 thể kiểm sốt hoạt động đầu thơng qua sách thuế Hoạt động đầu thị trường bất động sản tác động xấu làm ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản thị trường có liên quan, đặc biệt thị trường vốn Hoạt đồng đầu bất động sản đứng góc độ cá nhân hay tổ chức hoạt động đầu tư bất động sản, họ kỳ vọng tương lai giá bất động sản tăng đem bán bất động sản để kiếm lời Vì vậy, mục đích cuối hoạt động đầu bất động sản thu nhập ròng từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, pháp luật khơng cấm hoạt động Do đó, để hạn chế tiến tới kiểm soát hoạt động đầu bất động sản, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường, tạo tính minh bạch cho thị trường bất động sản điều tiết phần thu nhập vào ngân sách nhà nước giải pháp đưa cần phải đánh thuế thu nhập vào hoạt động chuyển nhượng bất động sản 3.1.2 Giải pháp sách giá bất động sản Trong thời gian tới, TP Hà Nội cần phải xây dựng lại bảng giá đất theo tin thần Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành, giá đất phải sát với giá thị trường điều kiện bình thường nhằm hạn chế đến mức thấp hoạt động sử dụng lãng phí đất đai, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách Thành phố, ngày thu hẹp khoảng cách giá thị trường giá đất UBND TP Hà Nội quy định, giảm khiếu kiện người dân liên quan đến tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất Vì vậy, yêu cầu đặt cần phải xác định giá đất nhanh chóng, xác, hợp lý sát với giá thị trường vấn đề vơ quan trọng tình hình Để làm việc này, vấn đề đặt TP Hà Nội cần phải xây dựng trung tâm lưu trữ tồn thơng số bất động sản giao dịch bất động sản thị trường Hệ thống thông tin phải cơng khai, minh bạch, người sử dụng thông tin từ hệ thống để tham khảo, đối chiếu có nhu cầu 3.1.3 Giải pháp tài thơng tin 3.1.3.1 Các sách tài Đổi chế chấp tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân chấp BĐS để vay vốn Đây giải pháp quan trọng nhằm huy động tiềm BĐS tạo thành nguồn vốn phát triển kinh tế Ngân hàng nhà nước đề xuất chế mở rộng khả cung cấp nguồn tài cho thị trường BĐS từ ngân hàng tổ chức tín dụng vay dài hạn với lãi suất phù hợp Đặc biệt chế cho hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà trả góp, xây dựng, xây dựng nhà cho th Nhà nước cần có sách khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào phát triển BĐS nhà 25 giải pháp miễn giảm thuế, trợ cấp phần vốn, trợ giúp kỹ thuật, cho vay vốn với lãi suất ưu đãi Cho phép áp dụng thuế suất không thuế VAT miễn thuế thu nhập doanh nghiệp doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS nhà cho đối tượng hưởng ưu đãi xã hội, người có thu nhập thấp người nghèo Ta xây dựng mối liên kết với Nhà nước – Ngân hàng – Doanh nghiệp – người sử dụng nhà Trong Nhà nước hỗ trợ sách, ngân hàng hỗ trợ vốn, Doanh nghiệp người mua giao dịch trả góp Nhà nước hỗ trợ lãi suất bảo lãnh tín dụng Họ xây chung cư cho người dân thuê nhà trả tiền hàng tháng Nhà nước quản lý hay bán trả góp vốn lâu dài từ 20-25 năm Xây dựng khu chung cư thấp tầng có xuất đầu tư hợp lý khơng đầu lũng đoạn nên có biện pháp khống chế ngăn chặn – chẳng hạn đóng băng khu vực nhà cách người mua nhà phải ký giao ước không chuyển nhượng thời gian dài văn phải bảo đảm bảo hộ quan pháp luật 3.1.3.2 Tuyên truyền thông tin pháp luật xây dựng dịch vụ công Việc thị trường hoạt động hiệu hay không phụ thuộc nhiều vào việc thông tin cung cấp nhu cầu khả cung cấp mặt hàng Trong thời gian vừa qua thị trường nhà TP Hà Nội hoạt động lộn xộn, thị trường ngầm phát triển mạnh phần lớn người tham gia thị trường khơng có thơng tin xác Việc xây dựng hệ thống thông tin phục vụ cho hoạt động thị trường mang lại nhiều lợi ích thiết thực Phần lớn người dân tham gia thị trường cách không chuyên nghiệp hiểu biết thơng tin pháp luậ Việc tuyên truyền thông tin phát luật sách đất đai nhà nhà nước cho nhân dân vô quan trọng, làm cho người dân hiểu việc mua bán theo quy trình mang lại cho họ lợi ích gì, đảm bảo vấn đề an tồn cao ngơi nhà, mảnh đất mà họ mua Xây dựng ngân hàng liệu, tổ chức dịch vụ công cung cấp thơng tin cho người dân, có nhu cầu lô đất hay nhà khu vực người dân đến trung tâm để mua thông tin với mức chi phí hợp lý, có người có nhu cầu bán cho thuê đến trung tâm để niêm yết Thông tin mặt hàng, cung cấp xác hấp dẫn người mua chất xúc tác để đảm bảo cho hoạt động thị trường BĐS 3.2 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC 3.2.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ giao dịch cơng khai, ổn định, lành mạnh 26 hợp pháp Vì việc tạo lập tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà vấn đề quan trọng, cấp bách Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà TP Hà Nội chưa quan tâm mức, việc TP Hà Nội dự kiến hoàn thành vào năm 2006, đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chưa thực xong, tồn nhiều hồ sơ chưa cấp giấy chứng nhận Vì vậy, để tăng lượng hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản, tạo tính pháp lý cho bất động sản, hạn chế giao dịch ngầm không thông qua quan chức năng, giải pháp thời gian tới : - Đối với nhà, đất khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định hành, nhà đất sử dụng ổn định lâu dài, khơng có tranh chấp, khơng thuộc diện quy hoạch cần phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất quyền sở hữu nhà - TP Hà Nội cần phải rà soát lại tất khu quy hoạch từ trước tới nay, khu quy hoạch khơng có tính khả thi, quy hoạch treo, quy hoạch chậm triển khai cần phải xóa quy hoạch để không làm ảnh hưởng lớn đến đời sống cư dân vùng - Đối với diện tích đất lấn chiếm, xây dựng nhà khơng phép vùng quy hoạch cần phải kiên giải tỏa Trong trường hợp không nằm khu quy hoạch, tranh chấp TP Hà Nội cần phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà sở có xem xét phạt hành xây dựng khơng phép truy thu khoản thuế theo quy định Trong thời gian tới, cần phải đầy mạnh công tác kiểm tra để ngăn chặn tình trạng lấn chiếm khu quy hoạch, xây dựng khuôn phép từ đầu để tránh lãng phí chi phí xã hội 3.2.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản Đây giải pháp quan trọng để tăng số lượng hàng hóa bất động sản, tăng chủng loại hàng hóa để đáp ứng cho nhiều dạng đối tượng áp dụng phương thức phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản theo định hướng XHCN nước ta Trong sách cần tập trung điểm sau : - TP Hà Nội cần phải có sách tạo quỹ phát triển nhà để chủ động phát triển quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp (sau gọi chung quỹ nhà xã hội) để đáp ứng yêu cầu đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp, đối tượng sách chưa có điều kiện tích luỹ để tự tạo lập nhà có điều kiện thuê mua trả góp Tại khu vực đô thị, việc p hát triển quỹ nhà xã hội dạng hộ phải coi trọng Đây giải 27 pháp tạo điều kiện để thực xoá bỏ bao cấp nhà sở tạo điều kiện để đối tượng thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận với thị trường bất động sản nhà - TP Hà Nội cần đạo Sở, Ban, ngành trực thuộc khẩn trương lập quy hoạch phát triển nhà ở, xây dựng cơng trình phát triển nhà ở, đặc biệt phát triển quỹ nhà xã hội để đối tượng có thu nhập thấp có nhu cầu cải thiện chỗ Trong q trình xây dựng triển khai thực kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, TP Hà Nội phải xác định tiêu nhà tiêu quan trọng kế hoạch phát triển địa phương định kỳ phải kiểm điểm kết việc thực 3.2.3 Thành lập tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản Một yếu tố quan trọng có tính chất định cho việc hình thành vận hành thị trường bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản tổ chức tư vấn môi giới, định giá bất động sản, công ty quản lý quỹ đầu tư bất động sản Các tổ chức tư vấn, mơi giới đóng vai trị trì thị trường bất động sản hiệu tổ chức mang người mua người bán lại gần với mà họ tạo điều kiện cho giao dịch diễn Các tổ chức định giá công cụ trợ giúp đắc lực nhà nước việc thực thi tính thuế nhà đất thẩm định lại giá giao dịch bất động sản cần thiết để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất yếu tố thúc đẩy hoạt động thị trường bất động sản thêm sôi Trong quy định cấp hành nghề định giá, dịch vụ tư vấn, mơi giới bất động sản cịn nhiều hạn chế Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 có hiệu lực thi hành ngày 1/1/2007, luật quy định hoạt động kinh doanh bất động sản, hành nghề kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động môi giới, tư vấn bất động sản hàng loạt quy định kinh doanh dịch vụ thị trường bất động sản Như vậy, hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản có hành lang pháp lý để điều chỉnh cho hoạt động Vì vậy, thời tới, TP Hà Nội cần có sách thích hợp để khuyến khích thành lập tổ chức môi giới, tư vấn bất động sản để hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển, thêm vào cần phải tổ chức khố đào tạo cấp chuyên nghiệp thẩm định giá, nghiệp vụ tư vấn môi giới bất động sản Thị trường bất động sản phát triển sôi động với nhiều hình thức đầu tư nhiều đối tượng tham gia đầu tư Vì vậy, cần phải đa dạng loại hình đầu tư vào thị trường này, bên cạnh hình thức đầu tư trực tiếp nên có hình thức đầu tư gián tiếp thơng qua quỹ đầu tư bất động sản (REIT) REIT định chế cho phép nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản dựa khả năng, kinh nghiệm chuyên môn uy tín cơng ty quản lý đầu tư chun nghiệp REIT 28 cho phép nhà đầu tư nhỏ tiếp cận vào dự án lớn mà tự thực lại nơi quy tụ vốn vào cơng trình lớn Đây hình thức phân tán rũi ro mà hiệu công ty quản lý quỹ hoạt động chuyên nghiệp 3.2.4 Đổi hồn thiện sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Trong năm qua, thị trường bất động sản TP Hà Nội có bước phát triển đáng kể, có đóng góp đáng kể hệ thống ngân hàng thơng qua hình thức hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hỗ trợ vốn cho cá nhân mua bất động sản Tuy nhiên, khả đáp ứng nguồn vốn vay tổ chức tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhiều hạn chế nhu cầu vay chủ yếu dùng vốn trung dài hạn, nguồn vốn trung dài hạn chiếm khoảng 30-35% tổng nguồn vốn huy động Trong nhu cầy vay vốn lớn, để đáp ứng nhu cầu này, tổ chức tín dụng chủ yếu cân đối nguồn vốn ngắn hạn vay kinh doanh bất động sản Như dẫn đến việc tổ chức tín dụng khơng đáp ứng nhu cầu vay dài hạn khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đồng thời dể gặp phải rủi ro khoản, chủ yếu sử dụng nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Bên cạnh đó, chế chấp bất động sản ban hành ngày thơng thống, giảm phiền hà cho bên chấp tổ chức tín dụng nhận chấp Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, cịn tồn số khó khăn vướng mắc pháp luật đất đai, liên quan đến bất động sản chưa đồng bộ, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tế, chưa thống nhất, chưa rõ ràng gây khó khăn cho việc chấp; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm … Vì giải pháp thời gian tới : - Hệ thống ngân hàng cần mở rộng quan hệ hợp tác với tổ chức tài quốc tế để thu hút nguồn vốn từ nước tài trợ cho kinh doanh nhà đầu tư bất động sản khác - Chỉ đạo tổ chức tín dụng điều chỉnh cấu tín dụng phù hợp với cấu kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay kinh doanh bất động sản, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục cho vay, tăng khả thẩm định giám sát vốn cho vay để đảm bảo an toàn, hiệu bền vững hoạt động tín dụng - Chỉ đạo tổ chức tín dụng tiếp tục cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, đảm bảo hiệu kinh doanh cho tổ chức tín dụng khách hàng vay 29 - Tổ chức việc thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản để cảnh báo, đạo tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng cho vay xử lý khó khăn vướng mắc - Phối hợp với ngành, địa phương xử lý khó khăn, vướng mắc liên quan đến hoạt động tín dụng, chế chấp, thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp 3.2.5 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh cơng tác thiết kế thị Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế thị có vai trị đặc biệt quan trọng, khơng giúp cho công tác quản lý trình sử dụng đất đạt hiệu cao mà cịn tác động tích cực đến hoạt động thị trường bất động sản Từ kinh nghiệm Trung Quốc, Trung Quốc quốc gia chuyển đổi từ kinh tế tập sang kinh tế thị trường theo định hướng XH CN (năm 1980) chúng ta, họ nổ lực để việc thay đổi tư lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế thị Họ xây dựng thí điểm thành phố Thẩm Quyến theo hướng “đặc khu kinh tế” áp dụng theo chế thị trường Thẩm Quyến có sách kêu gọi đầu tư nước ngồi vào lĩnh vực đầu tư xây dựng thị, song song Thẩm Quyến xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết khống chế, quy hoạch chi tiết tu bổ, thiết kế đô thị … Trong công tác quy hoạch thiết kế đô thị, Thẩm Quyến xây dựng khung kết cấu thành phố, bao gồm : tổ chức giao thơng, hình thái kiến trúc, nét đặc sắc khu vực, quy hoạch khu dân cư, kinh tế, văn hóa …và coi tiêu chí để quản lý thành phố Trong thiết kế thị, Thẩm Quyến cịn đưa quy định cụ thể từ hình thức kiến trúc, chiều cao cơng trình, vật liệu, màu sắc, khoảng lùi cơng trình … vẽ, hệ thống văn điều lệ quản lý kèm theo Những thiết kế quy định bắt buộc cho chủ đầu tư, đảm bảo hình thái thị theo quy hoạch định sẳn Kết là, sau hai mươi năm, Thẩm Quyến từ làng chày nhỏ bé trở thành thành phố phát triển đại vào bậc Trung Quốc Từ kinh nghiệm Trung Quốc, công tác quy hoạch thiết kế đô thị TP Hà Nội thời gian tới cần phát triển theo hướng : - Khu nội thành cũ : Trọng tâm khu vực cải tạo, chỉnh trang kết hợp với xây dựng Phát triển kiến trúc sở kết hợp, giữ gìn, bảo vệ di sản văn hóa cơng trình kiến trúc có giá trị; tổ chức xắp xếp lại mạng lưới giao thơng, đại hóa sở hạ tầng; xây dựng mạng lưới cơng trình phúc lợi công cộng; xây dựng trung tâm kinh tế, tài chính; giải tỏa khu nhà lụp xụp kên rạch khu 30 phố; di chuyển xí nghiệp công nghiệp sở gây ô nhiễm môi trường ngoại vi - Khu nội thành phát triển : Mở rộng phát triển phía Tây – Nam, khai thác quỹ đất hiệu nơng nghiệp, chi phí đền bù thấp khu vực phí Tây thành phố thuộc Huyện Chương M ỹ phát triển khu đô thị mới, dịch vụ công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển thành phố, đảm bảo mật độ xây dựng, mật độ cư trú theo quy định - Tại khu đô thị phát triển đầu tư xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, đại, đặc tảng cho phát triển đô thị bền vững tương lai - Khu vực ngoại thành : Trên địa bàn huyện ngoại thành, xây dựng khu đô thị gắn với khu công nghiệp tập trung, khu du lịch – nghỉ dưỡng; Các khu đô thị đô thị xây dựng theo hướng đại, có sở hạ tầng đồng bộ, kết hợp giữ gìn di tích, cảnh quan, đảm bảo môi trường sống chất lượng cao; Các khu dân cư nông thôn quy hoạch, xếp theo hướng tập trung, đầu tư sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu ở, làm việc tốt - Các khu công nghiệp tập trung : Cải tạo nâng cấp xếp lại khu công nghiệp có quy hoạch thêm khu, cụm cơng nghiệp theo định hướng quy hoạch phát triển công nghiệp TP Hà Nội Những công việc phải làm thời tới : - UBND TP Hà Nội cần tổ chức thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương, quy định thiết kế đô thị trình Chính phủ phê duyệt Trên sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt, đạo việc lập xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến địa p hương địa bàn quản lý - Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế đô thị phải phù hợp với quy hoạch chung, đảm bảo phù hợp với tiến trình CNH-HĐH - Đối với cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế thị cần tổ chức lấy kiến đóng góp nhân dân Cơ quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng hợp, tiếp thu ý kiến đóng góp nhân dân để hồn chỉnh dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt - Cần phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt trụ sở làm việc quan tài nguyên, UBND Quận huyện, phường xã phương tiện thơng tin đại chúng - Có biện pháp kiểm tra, theo dõi việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thiết kế đô thị xét duyệt, kịp thời kiên xử lý trường hợp vi phạm 31 quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương, đồng thời có biện pháp khắc phục có hiệu tình trạng quy hoạch treo 3.2.6 Giải pháp mang tính dài hạn Tất giải pháp nhằm hướng đến mục tiêu phá “băng” thị trường bất động sản, hạn chế giao dịch “ngầm”, ổn định nguồn thu cho ngân sách nhằm bước khôi phục phát triển thị trường bất động sản TP Hà Nội thời gian tới Trong dài hạn, giải pháp đề xuất cho thị trường bất động sản TP Hà Nội nước hướng đến mục tiêu không mua đất, không mua nhà, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý, nhà thuộc sở hữu nhà nước, tăng cường phát triển hình thức cho thuê Ưu điểm giải pháp giúp cho nhà nước quản lý thống nhất, kiểm sốt phân bổ tình hình sử dụng đất đai để thực mục tiêu kinh tế – xã hội Trong thời gian qua, tình hình thực dự án gặp nhiều khó khăn, khó khăn lớn cơng tác đền bù giải tỏa, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi, chi phí đền bù chiếm khoảng 60-70% tổng chi phí dự án Khi thực giải pháp này, đất thuộc sở hữu tồn dân cịn nhà thuộc sở hữu nhà nước, thị trường bất động sản hình thức cho thuê chủ yếu cơng tác giải phóng mặt gặp nhiều thuận lợi, không bị áp lực chi phí đền bù giải tỏa, tiến độ giải phóng mặt nhanh chóng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án … Thêm vào giúp nhà nước thực mục tiêu xã hội mà nhà nước từ trước tới chưa thực nhà cho người có thu nhập thấp, nhà sách xã hội, nhà tái định cư … Khi thực giải pháp không mua đất, không mua nhà, tiến tới hình thức cho thuê bất động sản tạo lượng vốn nhàn rỗi lớn dân cư, cần phải huy động nguồn vốn nhàn rỗi để tái đầu tư, góp phần giải thiếu hụt vốn cho kinh tế Ngoài nhà nước nên tiến tới cấp thẻ cư trú cho cơng dân với nhiều hình thức ưu đãi tiền th nhà, sử dụng tiện ích cơng cộng … Việc cấp thẻ vào thời gian cư trú, đóng góp cơng dân cho xã hội, thu nhập … 32 KẾ LUẬN T Thị trường bất động sản TP Hà Nội giai đoạn hình thành phát triển theo chế thị trường Do đó, sách tài để điều tiết thị trường cịn giai đoạn hình thành, có nhiều tác động tích cực, song khơng tránh khỏi hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục Vì vậy, luận văn nghiên cứu sở lý luận phân tích thực trạng thị trường bất động sản sách tài chủ yếu tác động đến thị trường bất động sản TP Hà N ội, luận văn mặt tồn sách tài áp dụng từ đưa giải pháp định hướng để sửa đổi, bổ sung ban hành sách tài sách khác có liên quan phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản TP Hà Nội phát triển Hiện cấp độ phát triển thị trường bất động sản TP Hà Nội thấp, trước mắt luận văn kiến nghị Nhà nước tiến hành sửa đổi, bổ sung sách tài liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản ban hành sách cho phù hợp với tình hình phát triển thị trường bất động sản mục tiêu phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Các nhóm giải pháp mà luận văn kiến nghị gồm : Nhóm giải pháp sách thuế : thuế sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; giải pháp sách giá bất động sản; giải pháp thu tài liên quan đến bất động sản; nhóm giải pháp khác Trên sở nhóm giải pháp đề nghị trên, luận văn đưa định hướng để khắc phục tồn thị trường bất động sản để tạo tiền đề cho phát triển thị trường bất động TP Hà Nội ổn định, bền vững theo hướng văn minh, đại tương lai 33 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ xây dựng (2004), Đề án phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội Nhà xuất trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam,Hà Nội Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, N hà xuất khoa học kỷ thuật, Hà Nội Luật dân năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Luật đất đai năm 1993 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Luật đất đai năm 2003 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Luật nhà năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Nghị định số 176/1999/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Lệ phí trước bạ 10 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 11 Nghị định số 164/2003/NĐ -CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 12 Nghị định số 74/CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế sử dụng đất nơng nghiệp 13 Nghị định số 94/CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Quy định chi tiết thi Pháp lệnh thuế nhà đất 14 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Quy định thu tiền sử dụng đất 15 Quyết định số 1357/TC/QĐ /TCT Bộ trưởng Bộ tài quy định khung giá cho thuê đất tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 16 Quyết định số 189/2000/QĐ -BTC Bộ trưởng Bộ tài ban hành quy định tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng hình thức đầu tư nước Việt Nam 34 ... vậy, đề tài: ? ?Nghiên cứu đề xuất giải pháp tài để phát triển thị trường bất động sản TP Hà Nội? ?? cấp thiết để ổn định phát triển thị trường bất động sản thời gian tới CHƯƠNG I- TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG... biến động khó lường, tác động xấu đến kinh tế thành phố Hà Nội nói chung thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng 22 CHƯƠNG III- CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI... án phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội Nhà xuất trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam ,Hà Nội Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị