Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng môn học Kho dữ liệu và khai phá dữ liệu
QUY TRÌNH & KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN GV : MBA.Phạm Ngọc Phương EM: thsngocphuong@yahoo.com.vn thayphuongqtkd2@gmail.com ĐẠI HỌC BÌNH DƯƠNG NĂM 2009 LƯU HÀNH NỘI BỘ QUY TRÌNH & KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I/QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN : 1. Thu thập thông tin về cung cầu bất động sản 2. Xác định đối tượng & các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới 4. Thời hạn & những bước thực hiện thương vụ môi giới II/KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN : 1. Marketing bất động sản 2. Kỹ năng giao tiếp – thuyết phục & Đàm phán trong giao dịch bất động sản 1.THU THẬP THÔNG TIN VỀ CUNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là "máu" cho cơ thể- dịch vụ môi giới bất động sản. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được Một số dạng thông tin căn bản cần thu thập : 1/Thông tin về nguồn cung bất động sản 2/Thông tin về bất động sản 3/Thông tin về cầu bất động sản 1.1Thông tin về nguồn cung BĐS - Các dạng cung: + Bán. + Cho thuê, cho thuê lại. + Đầu tư liên doanh liên kết. + Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được + Thừa kế, phát mãi + Giá đất nền dự án tại Bình Dương giá quay về gần giá gốc tháng 29/02/09 - Thông tin nguồn cung + Văn phòng môi giới + Từ khách hàng. + Từ các phương tiện thông tin đại chúng. + Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án. + Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi. Khu CN Mỹ Phước + Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng + Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương. Hệ thống niêm yết đa chiều. (Thị trường địa ốc Cần Thơ: Lạnh như Băng – 03/6/08) 1.2 Thông tin về bất động sản - Thông tin Kinh tế kỹ thuật: + Vị trí: môi trường xung quanh. + Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng. + Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật + Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể như thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng… + Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước, + Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản. - Thông tin Pháp lý: + Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng. quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản, … + Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác. + Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân. + Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao, diện tích, … - Thông tin Xã hội, lịch sử: + Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển của bất động sản. + Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không… + Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không…. [...]...- Nguồn thông tin và phương pháp thu thập: + Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hoá đơn + Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong tương lai + Tổ dân phố và hàng xóm + Tự điều tra và thăm dò + Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức +... không chu đáo Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng, nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây: 1 - Họ và tên 2 - Họ và tên bố, mẹ 3 - Địa chỉ thường trú 4 - Loại và số CMT hay hộ chiếu 5 - Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú 6 - Địa chỉ liên lạc 7 - Số điện thoại bàn và di động Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau: 1 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu... đồng công chứng 3/Giao nhận BĐS a/ Ký kết hợp đồng khởi điểm (Lập phiếu đăng ký DVMG) : Bao gồm cả việc đặt cọc trước (kho ng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều kho n để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ ký kết hợp đồng công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm sẽ chỉ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp,... Điều kiện pháp lý 3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới: Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng môi giới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan... minh tình trạng hôn nhân, Bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, Bản cam kết, Hồ sơ xây dựng, Giấy phép các loại Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thống nhất đưa các điều kho n của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể, sao cho những điều thỏa thuận không bị mất đi (bị quên hay cân... bản - Giá cả BĐS - Lượng tiền đặt cọc - Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm - Thời hạn ký hợp đồng công chứng - Thời hạn giao BĐS 9 - Hình thức và thời hạn giao tiền 10 - Xác định bên chi trả các kho n phí (công chứng, tòa án, thuế) Những điều thỏa thuận và chữ ký các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên Tuy nhiên,... quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng Chỉ bằng cách này chúng ta... phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp Đối với người bán: hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lý và kỹ thuật của BĐS để bán Khách hàng giao cho nhà môi giới toàn bộ bản sao giấy tờ liên quan tới BĐS Kho n tiền 10% đặt cọc này thường gọi là phí khảo sát & thẩm định ban đầu (Sau khi nhận cọc, nhà môi giới tìm người cầu/cung) Trường hợp hết thời... điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (kho ng 80%) Người MG thu phí MG & phí sang tên (nếu có) c/ Giao nhận BĐS: Những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chi trả các kho n còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo... động điển hình của nhà môi giới: 1/ Tìm kiếm thông tin: + Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê + Xem xét BĐS đem bán một cách cẩn thận, tỷ mỷ và đầy đủ + Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh BĐS và tình trạng kỹ thuật của BĐS + Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS + Chia sẻ, cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc bán + Tìm kiếm khách hàng quan tâm mua . dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong tương lai. + Tổ dân phố và hàng xóm. + Tự điều tra và thăm dò. + Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức. + Bản đồ: ví. không… + Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không…. - Nguồn thông tin và phương pháp thu thập: + Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến. Cho thuê, cho thuê lại. + Đầu tư liên doanh liên kết. + Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được + Thừa kế, phát mãi + Giá đất nền dự án tại Bình Dương giá quay về