Đang tải... (xem toàn văn)
Khóa luận tốt nghiệp: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH QUỐC TẾ *** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM HIỆN NAY Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thu Hà Lớp : Anh 1 Khóa : 45A - TCNH Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thị Hiền Hà Nội, tháng 5 năm 2010 MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 4 I. KHÁI NIỆM VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG 4 1. Tín dụng ngân hàng 4 1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng 4 1.2. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng 4 1.3. Phân loại tín dụng ngân hàng 6 2. Chính sách tín dụng của các NHTM 8 2.1. Định nghĩa 8 2.2. Mục đích của chính sách tín dụng 9 II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN . 10 1. Cho vay bất động sản 10 1.1. Khái niệm 10 1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản 10 1.3. Phân loại cho vay bất động sản 11 1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản 12 2. Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng thƣơng mại 15 2.1. Các yếu tố cơ bản 15 2.2. Lãi suất và phương pháp xác định lãi suất 20 2.3. Hạn mức cho vay 22 2.4. Tài sản đảm bảo 23 2.5. Thời hạn vay 24 2.6. Sàng lọc và giám sát khoản vay 25 III. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 26 1. Các nhân tố khách quan 26 1.1. Môi trường vĩ mô 26 1.2. Sự kiện bất khả kháng 28 2. Các nhân tố chủ quan 28 2.1. Khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của NHTM 28 2.2. Nhân tố tổ chức quản lý 29 2.3. Nhân tố con người 29 CHƢƠNG 2. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 30 I. CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 30 1. Sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS 30 2. Sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS 32 II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 32 1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam hiện nay 32 2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay 34 2.1. Đối với cho vay tiêu dùng BĐS 34 2.2. Đối với cho vay kinh doanh (cho vay theo dự án) BĐS 44 3. Thực trạng thực hiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam hiện nay. 49 3.1. Dư nợ cho vay BĐS 49 3.2. Tỷ trọng cho vay BĐS 53 3.3. Cơ cấu cho vay BĐS 55 3.4. Chất lượng tín dụng được chú trọng. 57 III. ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 58 1. Những kết quả đạt đƣợc 58 2. Khó khăn, bất cập 60 2.1. Đối với người vay 60 2.2. Đối với ngân hàng 63 CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM 66 I. XU HƢỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BĐS TRONG THỜI GIAN TỚI 66 1. Cơ sở cho sự gia tăng hoạt động tín dụng BĐS trong thời gian tới 66 2. Xu hƣớng phát triển hoạt động cho vay BĐS trong thời gian tới 67 II. ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS 68 III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS 69 1. Các giải pháp vĩ mô 70 1.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS 70 1.2. Thúc đẩy xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp 70 1.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu & các chỉ số về thị trường BĐS 73 1.4. Hoàn thiện, minh bạch hóa và chuẩn hóa các điều kiện 75 1.5. Phân định rõ tín dụng BĐS để có những chính sách điều chỉnh phù hợp 77 1.6. Xây dựng và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quả 77 2. Giải pháp từ phía các ngân hàng 79 2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách 79 2.2. Về tổ chức thực hiện chính sách 84 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Cụm từ ABbank NH TMCP An Bình ACB NH TMCP Á Châu Agribank Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa DN Doanh nghiệp Eximbank Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam Gpbank NH TMCP Dầu khí Toàn cầu Habubank NH TMCP Phát triển nhà HDbank NH TMCP Phát triển nhà TPHCM MHB Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long Navibank NH TMCP Nam Việt NH TMCP Ngân hàng thƣơng mại cổ phần NHTM Ngân hàng thƣơng mại OCB NH TMCP Phƣơng Đông Oceanbank NH TMCP Đại Dƣơng PGbank NH TMCP Xăng Dầu Petrolimex Sacombank NH TMCP Sài Gòn Thƣờng Tín Saigonbank NH TMCP Sài Gòn Công Thƣơng SeAbank NH TMCP Đông Nam Á SHB NH TMCP Sài Gòn – Hà Nội TCTD Tổ chức tín dụng Techcombank NH TMCP Kỹ Thƣơng Việt Nam 2 TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh VIB NH TMCP Quốc tế Việt Nam VietAbank NH TMCP Việt Á Vietcombank Ngân hàng Ngoại Thƣơng Việt Nam Vietinbank NH TMCP Công Thƣơng Việt Nam VPbank Ngân hàng Ngoài Quốc Doanh DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Mức lãi suất cho vay tiêu dùng BĐS ở một số NHTM trong thời gian 1/4/2010 và 12/5/2010…………………………………………………….…40 Bảng 2: Dƣ nợ cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam giai đoạn 2007- 2009………………………………………………………………………….50 Bảng 3: Tỷ lệ cho vay BĐS của một số ngân hàng tại Hà Nội đến hết 31/12/2009………………………………………………………………… 54 Biểu đồ 1: Dƣ nợ cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TPHCM từ tháng 1 đến tháng 9/2009………………………………………………………… 50 Biểu đồ 2: Cơ cấu cho vay BĐS 9 tháng đầu năm 2009 tại TPHCM……….55 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ở Việt Nam hiện nay, trong khi thu nhập của đại bộ phận ngƣời dân còn thấp, chỉ ở mức dƣới trung bình của thế giới thì giá nhà đất tại các đô thị lớn của Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) lại thuộc hàng cao nhất thế giới, đối với những ngƣời có thu nhập khá thì cũng phải tích góp từ 20 – 30 năm mới có thể sở hữu đƣợc một ngôi nhà. Vì thế, tìm kiếm đƣợc một cuộc sống ổn định ở thành phố đối với những thanh niên, những gia đình trẻ ngày càng trở nên khó khăn. Bởi vậy, nếu không có đƣợc sự tài trợ của nguồn vốn bên ngoài từ các ngân hàng thông qua hoạt động cho vay, thì sở hữu một căn nhà vẫn chỉ là mơ ƣớc đối với không ít ngƣời. Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu nguồn vốn để xây dựng và phát triển nền kinh tế ở Việt Nam trở thành nhu cầu bức thiết, đặc biệt là đối với ngành kinh doanh bất động sản (BĐS) - một ngành cần một số lƣợng vốn vay khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về BĐS có xu hƣớng ngày một tăng lên cả về số lƣợng và chất lƣợng. Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt động của thị trƣờng BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Xuất phát từ thực tế đó, cùng với sự phát triển của thị trƣờng BĐS, hoạt động cho vay BĐS sẽ là một kênh lợi nhuận lớn cho các ngân hàng. Song ở Việt Nam đây thực sự vẫn còn là một kênh tín dụng mới mẻ và non trẻ, chƣa phát triển nhƣ nhiều quốc gia trên thế giới. Trải qua một thời gian phát triển, hoạt động tín dụng đối với cho vay BĐS ở Việt Nam cũng đã có nhiều bƣớc cải thiện mặc dù vẫn còn những hạn chế nhất định. Thực tiễn chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để nâng cao hiệu quả của kênh tín dụng 2 này hiện trở thành vấn đề cấp thiết. Đây cũng là lý do tôi chọn đề tài “Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay” cho khóa luận của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tập trung vào nghiên cứu các vấn đề sau: - Tìm hiểu và đánh giá về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay để tìm ra những bất cập, hạn chế còn tồn tại. - Đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam trong thời gian tới. 3. Phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: nghiên cứu chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam bao gồm các NHTM quốc doanh và các NHTM cổ phần. - Thời gian: khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu từ năm 2007 đến tháng 5/2010. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trên cơ sở vận dụng lý luận vào thực tiễn, trên cơ sở tƣ duy lô gic, đề tài áp dụng phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng, định tính, phƣơng pháp phân tích, so sánh, khái quát hóa và tổng hợp để nghiên cứu. 5. Kết cấu của khoá luận Ngoài lời mở đầu,kết luận và tài liệu tham khảo, khóa luận đƣợc chia thành 3 chƣơng với bố cục nhƣ sau: Chương 1: Tổng quan về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS. Chương 2: Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay. Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS cho các NHTM Việt Nam. [...]... TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN I KHÁI NIỆM VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG 1 Tín dụng ngân hàng 1.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhƣợng tài sản (vốn) giữa ngân hàng với các chủ thể khác trong nền kinh tế Điều 20, Luật các tổ chức tín dụng quy định “cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một... danh mục cho vay + Thời hạn và điều kiện áp dụng cho các loại sản phẩm tín dụng khác nhau II CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1 Cho vay bất động sản 1.1 Khái niệm Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân và pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS Theo đó, cho vay BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng. .. dù với bất cứ kỳ hạn nào thì cho vay bất động sản vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng Thật không may, hình thức cho vay bất động sản lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng 10 Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt quan trọng so với các dạng cho vay khác của ngân hàng Cho vay bất động sản khác với phần lớn các. .. một chính sách tín dụng an toàn và hiệu quả” Chính sách tín dụng cung cấp cho các cán bộ tín dụng và nhà quản lý một khung chỉ dẫn chi tiết (về pháp lý, quy chế cho vay, quy trình thực hiện, quản lý các nghiệp vụ tín dụng) để ra các quyết định tín dụng và định hƣớng danh mục đầu tƣ tín dụng của ngân hàng 1 Thông qua kết cấu danh mục tín dụng của một ngân hàng, ta có thể biết đƣợc chính sách tín dụng. .. thế cho nhau 1.2 Đặc điểm của tín dụng ngân hàng Thứ nhất, tín dụng ngân hàng dựa trên cơ sở lòng tin Ngân hàng chỉ cấp tín dụng khi có lòng tin vào việc khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ vay (gốc, lãi) đúng hạn 4 Thứ hai, tín dụng là sự chuyển nhƣợng tài sản có thời hạn Ngân hàng là trung gian tài chính “đi vay để cho vay , nên mọi khoản tín dụng của ngân hàng. .. nhất để ngân hàng quyết định có cho vay hay không cho vay Trong cho vay bất động sản, giá trị và tình trạng của tài sản lại là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tƣơng đƣơng với thu nhập của ngƣời đi vay Trong cho vay bất động sản, sự đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay Thứ tư, trong cho vay BĐS, tài sản đƣợc tài trợ chính là BĐS – nó vừa là tài sản. .. Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng 2.1.4 Phương thức cho vay Cho vay từng lần (cho vay theo món) 18 Phƣơng thức cho vay từng lần là phƣơng thức cho vay mà mỗi lần vay vốn, khách hàng và ngân hàng đều làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng Phƣơng thức này đƣợc áp dụng cho khách hàng cá nhân vay. .. Hoạt động cho vay BĐS của NHTM chịu ảnh hƣởng từ tình trạng của thị trƣờng BĐS Khi thị trƣờng BĐS phát triển nóng, các ngân hàng mở rộng cho vay BĐS, và ngƣợc lại khi thị trƣờng BĐS đóng băng thì các ngân hàng thắt chặt cho vay BĐS Theo đó, chính sách tín dụng mở rộng cho vay BĐS chỉ có tính hiệu lực với thị trƣờng BĐS phát triển nóng, còn chính sách tín dụng thắt chắt cho vay BĐS chỉ có hiệu lực với. .. 1.3.4 Theo chủ thể vay vốn: 7 - Tín dụng doanh nghiệp (tín dụng bán buôn): gọi là bán buôn vì các doanh nghiệp thƣờng vay với các khoản vay có giá trị lớn - Tín dụng cá nhân, hộ gia đình (tín dụng bán lẻ): gọi là bán lẻ vì các cá nhân thƣờng vay với những khoản vay có giá trị nhỏ nhằm vào mục đích tiêu dùng - Tín dụng cho các tổ chức tài chính: đây là các khoản tín dụng cấp cho các ngân hàng, công ty bảo... thiệp trái pháp luật vào quyền tự chủ trong quá trình cho vay và thu hồi nợ của ngân hàng Chính sách tín dụng xác định: + Các đối tƣợng có thể vay vốn của ngân hàng + Phƣơng thức quản lý các hoạt động tín dụng + Những ràng buộc về tài chính + Các loại sản phẩm tín dụng khác nhau do ngân hàng cung cấp + Nguồn vốn dùng để tài trợ cho các hoạt động tín dụng 1 PGS.TS Nguyễn Văn Tiến (2009), Giáo trình NHTM,