Tr-ờng đại học ngoại th-ơng Khoa kinh tế và kinh doanh quốc tế Chuyên ngành kinh tế đối ngoại *** Khoá luận tốt nghiệp Đề tài: Thu hút đầu t- trực tiếp n-ớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại hà nội Sinh viên thực hiện : Nguyễn Cẩm Hà Lớp : Anh 16 Khoá học : K43 KT&KDQT Giáo viên h-ớng dẫn : ThS. Phạm Thị Mai Khanh Hà Nội, 7 - 2008 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 3 1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 3 1.1.1 Khái niệm bất động sản 3 1.1.2 Phân loại bất động sản 6 1.1.3 Đặc điểm của bất động sản 9 1.2 Khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 11 1.2.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam 11 1.2.2 Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 19 1.3 Khái quát thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam 25 Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ NƯỚC TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI 36 2.1 Quy mô đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 36 2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 44 2.2.1 Theo chủ đầu tư 44 2.2.2. Theo hình thức đầu tư 48 2.2.3. Theo lĩnh vực đầu tư 49 2.3 Những hạn chế trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 67 2.3.1 Những hạn chế 67 2.3.2 Nguyên nhân 69 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI 80 3.1 Bài học kinh nghiệm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một số nước trên thế giới. 80 3.1.1. Kinh nghiệm quản lý thị trường nhà ở tại Singapore thông qua Uỷ ban phát triển nhà. 80 3.1.2. Kinh ngiệm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Trung Quốc 84 3.2 Giải pháp cụ thể nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 88 3.2.1 Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan 88 3.2.2. Nâng cao chất lượng quy hoạch thủ đô 89 3.2.3. Cải thiện cơ sở hạ tầng 91 3.2.4. Đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư 94 3.2.5. Có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư bất động sản 95 3.2.6. Các biện pháp thúc đẩy dự án bất động sản hoạt động hiệu quả trên thị trường 97 KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007 (tính tới ngày 31/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực) 26 Bảng 1.2: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988 – 2007 (chỉ tính tới ngày 22/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực) 27 Bảng 1.3: Danh mục các nhà đầu tư lớn nhất vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1988-2008. 34 Bảng 2.1: Cơ cấu đầu tư vào lĩnh vực BĐS Hà Nội theo nước chủ đầu tư 44 Bảng 2.2: Danh mục dự án xây dựng hạ tầng KCN, KCX tại Hà Nội có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 1988-2008. 65 DANH MỤC BIỂU Biểu 1.1: Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam giai đoạn 1988-2008. 29 Biểu 1.2: Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo lĩnh vực đầu tư cụ thể giai đoạn 1988-2008. 32 Biểu 2.1: Cơ cấu FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với FDI vào lĩnh vực BĐS cả nước giai đoạn 1988-2008 37 Biểu 2.2: Cơ cấu vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với vốn FDI vào toàn thành phố. 38 Biểu 2.3: Tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội giai đoạn 1988-2008 (chỉ tính các dự án còn hiệu lực đến hết quý I năm 2008) 41 Biểu 2.4: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án BĐS tại Hà Nội theo lĩnh vực đầu tư. 49 Biểu 2.5: Diện tích cho thuê và lượng cung mới về văn phòng hạng A&B 51 Biểu 2.6: Diện tích cho thuê và hiệu suất sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A & B 52 Biểu 2.7: Giá thuê trung bình tại các toà nhà văn phòng hạng A & B 53 Bảng 2.8: Tương quan giá thuê văn phòng hạng A tạI Việt Nam so với một số toà nhà tại Hồng Kông và Singapore 54 Biểu 2.9: Tổng tích luỹ và lượng cung mới căn hộ cho thuê hạng A&B 55 Biểu 2.10: Một số dự án thương mại tiêu biểu trong tương lai 57 Biểu 2.11: Giá thuê phòng trung bình Biểu 2.12: Hệ số sử dụng phòng 59 tại khách sạn 5 sao bình tại khách sạn 5 sao 59 Biểu 2.13 Tổng cung căn hộ cho thuê và tỷ lệ còn trống 60 Biểu 2.14: Giá bán căn hộ tại một số dự án tiêu biểu 62 Biểu 2.15: Giá thuê văn phòng hạng A tại một số thành phố lớn Châu Á 78 1 LỜI MỞ ĐẦU Đối với một quốc gia, sự phát triển kinh tế luôn luôn phải đi liền với sự phát triển của một số lĩnh vực như bất động sản, thị trường chứng khoán…Việt Nam hiện nay được đánh giá là một nền kinh tế đang phát triển năng động vì vậy việc nhà nhà nước ta càng cần chú trọng đến việc phát triển lĩnh vực bất động sản hơn nữa. Tuy nhiên đây là một lĩnh vực đặc biệt đòi hỏi nguồn vốn lớn, kinh nghiệm phát triển mà bản thân nguồn lực trong nước chưa đủ khả năng đáp ứng trong thời gian ngắn. Ý thức được vấn đề này, chính sách phát triển của Đảng và Nhà nước ta luôn chú trọng đến việc thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển các dự án bất động sản. Hà Nội là thủ đô nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, được coi là bộ mặt của cả nước. Trong những năm qua, Hà Nội là địa phương thu hút được lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS lớn thứ hai trong cả nước. Tuy vậy để có thể trở thành một thủ đô ngang tầm với các nước phát triển, Hà Nội hiện nay thực sự đang cần rất nhiều dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn và đáp ứng được những nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội ngày càng lớn. Các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài có tầm quan trọng rất lớn đối với việc phát triển lĩnh vực bất động sản Hà Nội, đối với việc phát triển kinh tế của thành phố và mở rộng ra là sự phát triển kinh tế cả nước. Nghiên cứu đề tài “Thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tạI Hà Nội”, mục tiêu đầu tiên của tác giả là nghiên cứu những lý luận chung về lĩnh vực bất động sản và mong muốn đem lại cho bạn đọc cái nhìn tổng quát về hoạt động thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam và hơn thế nữa là tập trung vào thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này nhưng trên một phạm vi hẹp hơn là thành phố Hà Nội trong thời gian qua. Qua đó tác 2 giả cũng mong muốn đóng góp một vài ý kiến cá nhân góp phần giúp các nhà hoạch định chính sách đưa ra những biện pháp tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án bất động sản trên địa bàn Hà Nội, đưa lĩnh vực này phát triển hơn nữa trong tương lai không xa. Kết cấu khoá luận tốt nghiệp gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và khái quát hoạt động thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Chương 2: Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội. Do khuôn khổ khoá luận tốt nghiệp và thời gian có hạn, kinh nghiệm của em còn hạn chế, nguồn tài liệu chưa phong phú nên chắc chắn nội dung luận văn sẽ không tránh khỏi những điểm thiếu sót. Em mong nhận được các ý kiến đóng góp của các thày cô giáo, các nhà khoa học, độc giả và những người quan tâm đến khoá luận này để em có thể hoàn thiện hơn. Em xin trân trọng cám ơn. 3 Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản  Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm quen thuộc hiện nay đối với nhiều người Việt Nam trong khoảng thời gian gần đây. Trong tiếng Anh người ta thường sử dụng cụm từ “real estate” để nói về khái niệm này trên thực tế cụm từ “real estate” đã được dùng phổ biến từ rất lâu trên thế giới: “Về mặt pháp luật đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn liền với nó, với quyền cở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” [27] Theo cách định nghĩa như trên BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu và chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó. Trong pháp luật kinh tế trước đây thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Trước thời điểm Bộ Luật dân sự năm 1995 được ban hành, thuật ngữ động sản và bất động sản 4 gần như không xuất hiện trong các văn bản pháp luật. Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành động sản và BĐS và được quy định trong điều 174 như sau: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản.” [19] Trong khái niệm trên yếu tố không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS. Các yêu tố không thể di dời được bao gồm nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà và các tài sản khác do pháp luật quy định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản cố định. Như vậy theo quy định trong bộ luật dân sự BĐS không bao gồm các tài sản cố định nhưng có thể di dời theo cách thống kê kế toán mà BĐS chỉ gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà. Khái niệm của Bộ luật Dân sự Việt Nam đưa ra cách nhìn nhận bất động sản một cách bao quát nhất phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu.  Một số khái niệm khác có liên quan: Về khái niệm kinh doanh BĐS cũng được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam như sau: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [11] và “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi” [12]. Như vậy trong lĩnh vực BĐS có 2 khái niệm tách rời là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Các đối tượng thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ… 5 Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá bất động sản, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS” [13]. Tham gia vào hoạt động này có cá công ty tư vấn đầu tư các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán…Tuy các khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn gắn liền với nhau, có tác động qua lại và ảnh hưởng đến nhau trong việc phát triển lĩnh vực BĐS nói chung. Luật kinh doanh BĐS, điều 4 cũng đưa ra khái niệm “Giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.” [14]. Trong đó quy định mọi giao dịch BĐS phải diễn ra thông qua sàn giao dịch BĐS. “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.” [15] Một khái niệm khác cũng không kém quan trọng và thường xuyên được nhắc đến trong kinh doanh là “thị trường BĐS”. Tuy vậy hiện nay chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là:“Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những ngưòi mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hoá và dịch vụ” [24]. Với những đặc điểm riêng của hàng hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về “thị trường BĐS” như sau: + Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lí của nhà nước. + Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. [...]... sa i trờn c s m rng u ói v vn ny ca Lut thu thu nhp doanh nghip v lut hoỏ quy nh ca Ngh nh 10/1998/ N-CP, theo ú, thay vỡ ch cú doanh nghip liờn doanh c chuyn l nh quy nh trc õy, doanh nghip 100% vn nc ngoi v bờn nc ngoi tham gia hp ng hp tỏc kinh doanh, sau khi quyt toỏn thu vi c quan thu m b l cng c chuyn l sang nm sau v c khu tr khon l ny vo thu nhp chu thu; thi gian chuyn l khụng quỏ 5 nm Túm... khỏch sn cú thu cụng ty qun lý thỡ ch c ỏp dng trong lnh vc vn phũng cho thu v khỏch sn v thu gia ch khỏch sn v cụng ty qun lý do nh nc kim soỏt v thi hn cho thu ti a l 10 nm Tt c nhng quy nh ú c bói b trong Lut u t chung iu 36 quy nh thi hn s dng t ca d ỏn u t khụng quỏ 50 nm, i vi nhng d ỏn cú vn u t ln nhng thu hi vn chm, d ỏn u t vo a bn cú iu kin kinh t- xó hi khú khn m cn thi hn di hn thu hi... cho thu t c sa i, b sung theo hng tip tc phõn cp cho a phng v thc hin ci cỏch hnh chớnh trong lnh vc t ai Mi vic giao t, cho thu t, cho phộp chuyn mc ớch s dng t u c phõn cp cho chớnh quyn a phng nhm to iu kin thun li cho a phng trong ci cỏch th tc thu hỳt cỏc d ỏn u t nc ngoi, nõng cao trỏch nhim ca a phng trong vic qun lý, s dng t Vi thc trng ca c ch t tho thun, chờnh lch a tụ ngi cú t b thu hi... kin kinh t- xó hi khú khn m cn thi hn di hn thu hi vn thỡ thi hn giao t, thu t khụng quỏ 70 nm BS l mt lnh vc u t khỏ c bit, yờu cu thi gian hon vn kộo di c bit l cỏc BS nh vn phũng, cn h, trung tõm thng mi xõy dng vi mc ớch cho thu Quy nh thi gian thu t nh vy l hp lý cỏc ch u t d ỏn cú kh nng thc hin d ỏn, v thu hi vn, thu li nhun im mi ca phỏp lut u t nm 2005 l ch trng phõn cp mnh cho U ban... d ỏn u t Nh u t nc ngoi cú th la chn hỡnh thc thanh toỏn tin thu t 1 ln cho c thi hn thu t hoc tr tin thu hng nm Mc giỏ thu t, tin s dng t ỏp dng chung cho c cỏc nh u t trong nc v cỏc 18 nh u t nc ngoi Quy nh ny l iu kin tt to nim tin cho cỏc nh u t i vi cỏc chớnh sỏch ca chnh ph nhm to ra mt mụi trng phỏp lý minh bch v cụng bng hn, thu hỳt u t quc t y mnh u t vo lnh vc bt ng sn trong giai on tip... s 28/2005/PL-UBTVQH Quy nh ny nh sau: Thu sut thu chuyn li nhun ra nc ngoi quy nh ti Lut u t nc ngoi nm 1996 ó c sa i theo hng gim t cỏc mc 5%, 7%, 10% xung cỏc mc tng ng l 3%, 5% v 7% tu thuc vo quy mụ gúp vn ca nh u t nc ngoi vo vn phỏp nh ca doanh nghip Trờn tinh thn ú, iu 44 Lut u t nc ngoi nm 1996 cng c sa i cho phộp ngi Vit nam nh c nc ngoi hng thu sut thu chuyn li nhun ra nc ngoi mc thp nht... nhu cu nh cho ngi dõn Cỏc hot ng c phộp trờn th trng ny l hot ng mua bỏn, thu v cho thu , cng nh th chp v bo him + Bt ng sn cụng nghip gm nh lm vic ca cỏc doanh nghip, xng mỏy, nh kho, cỏc nh mỏy in, nh mỏy ncvn ang gi v trớ ng u trong tng thu nhp úng gúp vo th trng BS núi chung Do c thự ca loi hỡnh BS ny l quy mụ ln v k thut phc tp nờn yờu cu vn u t cng phi ln BS cụng nghip cng l th trng mang li... 2000 cng b sung mt s u ói v thu i vi d ỏn u t nc ngoi nhm tng cng tớnh hp dn v cnh tranh ca mụi trng u t Vit nam C th l: iu 47 ó c sa i, b sung theo hng: - Lut hoỏ quy nh ti Ngh nh 12/CP v Ngh nh 10/1998/N-CP v vic min thu nhp khu i vi cỏc thit b, mỏy múc, nguyờn liu, linh kin, phng tin vn ti; vt t xõy dng trong nc cha sn xut c - B sung u ói mi v thu nhp khu i vi cỏc d ỏn thuc lnh vc hoc a bn khuyn... c nc ngoi nh sau: T chc, cỏ nhõn nc ngoi, ngi Vit Nam nh c nc ngoi c kinh doanh BS v kinh doanh dch v BS trong phm vi sau õy: u t to lp nh, cụng trỡnh bỏn, cho thu v cho thu mua u t ci to t v u t cỏc cụng trỡnh h tng trờn t thu cho thu t ó cú h tng Kinh doanh dch v bt ng sn ti khon 2, iu 9 ca Lut ny. [16] Dch v BS m cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi v ngi Vit Nam nh c nc ngoi c phộp kinh doanh bao... chuyn nhng, cho thu , cho thu mua BS phi thụng qua sn giao dch BS [17], ng thi cng khuyn khớch cỏc t chc, cỏ nhõn khụng kinh doanh BS thc hin cỏc giao dch BS thụng qua sn giao dch Vn ny c quy nh ti iu 59 ó m ra mt trin vng phỏt trin hn na i vi th trng BS v thu hỳt cỏc nh u t nc ngoi Bi thụng qua vic cỏc giao dch c thc hin trờn cỏc sn, tớnh minh bch, cụng khai c rừ rng hn, to mụi trng u t thun li hn Lut . 2.1 Quy mô đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 36 2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 44 2.2.1 Theo chủ đầu tư 44 2.2.2 trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam 25 Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ NƯỚC TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI. tại Việt Nam. Chương 2: Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động