TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI *** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 và bài học cho Việt Nam Sinh viên thực hiện : Mai Phương Chi Lớp : Nhật 1 Khoá : K43F Giáo viên hướng dẫn : ThS. Lê Phương Lan Hà Nội, 2008 1 MC LC Lời mở đầu 1 Ch-ơng 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản 5 I. Khái niệm về bất động sản và thị tr-ờng bất động sản 5 1. Khái niệm bất động sản 5 1.1. Định nghĩa bất động sản 5 1.2. Phân loại bất động sản 6 1.3. Đặc điểm của bất động sản 7 1.4. Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa 9 2. Thị tr-ờng bất động sản 10 2.1. Khái niệm thị tr-ờng bất động sản 10 2.2. Đặc điểm của thị tr-ờng bất động sản 12 II. Quản lý thị tr-ờng bất động sản và quản lý bất động sản 14 1. Quản lý thị tr-ờng bất động sản 14 2. Quản lý bất động sản 15 3. Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh tế quốc dân 17 3.1. Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển 17 3.2. Huy động vốn cho nền kinh tế 18 3.3. Tăng thu nhập cho ngân sách Nhà n-ớc. 19 3.4. Mở rộng các thị tr-ờng trong và ngoài n-ớc, mở rộng quan hệ quốc tế. 20 3.5. Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân. 22 III. Một số khái niệm liên quan 23 1. Khái niệm về bong bóng bất động sản 23 2. Khái niệm vay thế chấp và chứng khoán hóa 24 2.1. Vay thế chấp (hay còn gọi là vay tài sản hoặc thế chấp thứ cấp) 24 2.2. Chứng khoán hoá 26 2.3. Mối quan hệ giữa thị tr-ờng bất động sản và thị tr-ờng tài chính 27 CHƯƠNG 2: Bong bóng bất động sản ở Mỹ 29 I. Tổng quan về thị tr-ờng bất động sản Mỹ 29 II. Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 34 1. Giai đoạn 2001- 2005 34 1.1. Về giá nhà 34 1.2. Về khối l-ợng giao dịch 37 2. Giai đoạn 2005 3/2008 39 2.1. Về giá nhà 40 2.2. Về khối l-ợng giao dịch 42 2 III. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản ở Mỹ 44 1. Hội chứng thích sở hữu nhà của ngời dân Mỹ. 44 2. Sản phẩm cho vay thế chấp d-ới chuẩn 45 3. L-ợng tiền cho vay địa ốc gia tăng 47 4. Tỷ lệ lãi suất liên bang (Federal Fund Rate) thay đổi liên tục. 50 IV. Hậu quả của bong bóng nhà đất tại Mỹ và ảnh h-ởng tới thị tr-ờng tài chính thế giới 56 1. Hậu quả bong bóng nhà đất tại Mỹ 56 2. Tác động tới thị tr-ờng tài chính thế giới 60 CHƯƠNG 3: BàI HọC CHO VIệt NAM 64 I. Thực trạng thị tr-ờng bất động sản Việt Nam giai đoạn 2001 -3/2008 và nguyên nhân dẫn đến thực trạng đó. 64 1. Giai đoạn 2001 2003: Thị tr-ờng bất động sản bùng nổ 64 2. Giai đoạn 2003 - 2005: Thị tr-ờng đóng băng 65 3. Giai đoạn 2005 - 3/2008: Thị tr-ờng biến động phức tạp. 69 II. Một số bài học rút ra từ khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có thể áp dụng cho Việt Nam 73 1. So sánh biến động thị tr-ờng bất động sản Mỹ và Việt Nam 73 2. So sánh nguyên nhân dẫn đến hiện t-ợng bong bóng bất động sản tại Mỹ và ở Việt Nam 75 2.1. Tâm lý ng-ời dân 75 2.2. Tín dụng bất động sản 77 2.3. L-ợng tiền cho vay địa ốc gia tăng 79 2.4. ảnh h-ởng của các chính sách tiền tệ về lãi suất 81 3. Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có thể áp dụng cho Việt Nam 84 3.1. Bài học về tâm lý ng-ời dân 84 3.2. Bài học về hình thức tín dụng bất động sản: cho vay thế chấp d-ới chuẩn 85 3.3. Bài học về biện pháp tăng nguồn vốn cho thị tr-ờng bất động sản 86 3.4. Bài học về tác động của các chính sách điều tiết của Nhà n-ớc 87 III. Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả của thị tr-ờng bất động sản Việt Nam nhằm tránh nguy cơ vỡ bong bóng 88 1. Giải pháp vĩ mô 88 1.1. ổn định tâm lý ng-ời dân, tránh tình trạng đầu cơ bằng các quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý Nhà n-ớc về đất đai 88 1.2. Tăng cung bất động sản 91 1.3. Huy động vốn từ nhiều nguồn cho thị tr-ờng bất động sản. 91 3 1.3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. 92 1.3.2. Thu hút vốn đầu t- trực tiếp n-ớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản 92 1.3.3. Sử dụng các công cụ đầu t- tài chính nhằm tạo kênh dẫn thông thoáng giữa thị tr-ờng bất động sản và thị tr-ờng vốn. 93 2. Giải pháp vi mô 94 2.1. Về phía các ngân hàng th-ơng mại 94 2.1.1. Thực hiện nghiêm túc các thủ tục thẩm định cho vay thế chấp liên quan đến bất động sản 94 2.1.2. Tháo gỡ v-ớng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản 94 2.2. Về phía các công ty kinh doanh địa ốc 95 2.2.1. Chứng khoán hoá các dự án đầu t kinh doanh bất động sản . 95 2.2.2. Hình thành quỹ đầu t- tín thác cho thị tr-ờng bất động sản 96 2.2.3. Nâng cao trình độ, tăng khả năng quản lý của các doanh nghiệp bất động sản trong n-ớc. 96 Kết luận 98 Danh mục Tài liệu tham khảo 100 Danh mục từ viết tắt 104 Danh mục bảng biểu 105 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 1 LI M U 1. Tớnh cp thit ca ti Bt ng sn l mt loi hng hoỏ c bit, v cng vỡ nhng tớnh cht c bit m nú úng vai trũ ht sc quan trng trong nn kinh t quc dõn. Phỏt trin bt ng sn v th trng bt ng sn s gúp phn lm tng giỏ tr t ai v thỳc y sn xut phỏt trin, huy ng vn cho nn kinh t, m rng cỏc th trng trong v ngoi nc, m rng quan h quc t, to cụng n vic lm v nõng cao i sng ca nhõn dõn Tuy nhiờn, th trng bt ng sn li rt phc tp v nhy cm nờn vic qun lý v nh hng ca cỏc c quan cú thm quyn khụng h n gin. Nht l trong bi cnh hin nay, mi liờn thụng gia th trng bt ng sn v th trng ti chớnh ngy cng tr nờn cht ch. Th trng bt ng sn M l mt th trng ln v cú lch s lõu i. Tuy nhiờn, trong gn 10 nm tr li õy, chớnh vỡ nhng khon li nhun kch xự m ngi ta ó quờn i nhng nguy c ang tim n lao vo u t nhm kim li vi s tham gia ca mt lot cỏc ngõn hng, cụng ty a c, nhng nh u t Mt h thng khng l c to ra, gn kt cht ch vi nhau, v ch cn mt khõu trong h thng ny gp s c s kộo theo s sp dõy chuyn ca c h thng. Lói sut gim, ngi dõn ua nhau tin vo bt ng sn, cỏc ngõn hng thỡ khụng ngng cho vay, m rng c vo khu vc nhng ngi cú thu nhp thp, y giỏ nh lờn cao. n khi lói sut tng, bong búng xỡ hi, nhiu ngi khụng cú kh nng hon tr cỏc khon n cm c vỡ giỏ nh tt xung thp, trong khi lói sut tớn dng li tng cao. Vic mt kh nng chi tr ca h kộo theo nguy c phỏ sn ca cỏc c s cho vay. Tuy nhiờn, cỏc c s ny ó chuyn chỳng sang dng trỏi phiu, bỏn li cho cỏc nh u t. Vy l cuc khng hong trờn th trng bt ng sn ó lan sang c th trng chng khoỏn v th trng ti chớnh, v nú khụng cũn nm trong Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 2 t M m ó tr thnh mt cn bóo ti chớnh trờn ton th gii vi nhng hu qu ht sc nng n. Th trng bt ng sn Vit Nam ht sc phc tp v luụn trong tỡnh trng bt n nh. Trong thi gian qua, din bin trờn th trng bt ng sn Vit Nam cng cú mt s nột tng t nh M. Nhiu chuyờn gia cng cnh bỏo v nguy c bong búng s v v hu qu cú th s rt nng n do tớnh cht phc tp riờng ca th trng nu cỏc c quan qun lý khụng cú nhng bin phỏp kp thi nhm n nh v hng th trng phỏt trin lnh mnh hn. Vỡ nhng lý do trờn, em quyt nh chn ti: Bong búng bt ng sn M giai on 2001 3/2008 v bi hc cho Vit Nam cho khúa lun tt nghip ca mỡnh. Em mong mun rng t vic nghiờn cu cuc khng hong th trng bt ng sn M giai on 2001 - 3/2008 s rỳt ra c mt vi kinh nghim cho th trng bt ng sn Vit Nam, mt con nga bt kham cho ti nay vn cha th thun hoỏ. 2. Mc ớch nghiờn cu Cung cp nhng lý thuyt c bn v bt ng sn, th trng bt ng sn, qun lý th trng bt ng sn v mt s vn liờn quan. Tỡm hiu tng quan v th trng bt ng sn M, din bin bong búng bt ng sn giai oan 2001 3/2008, nguyờn nhõn bựng n v hu qu. Phõn tớch nhng nột chung v th trng bt ng sn Vit Nam trong thi gian qua v nhng bi hc kinh nghim cú th ỏp dng t khng hong bt ng sn M. 3. i tng v phm vi nghiờn cu Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 3 i tng nghiờn cu ca ti: hin tng bong búng trờn th trng bt ng sn. Phm vi nghiờn cu ca ti: Vi mc ớch tỡm hiu v din bin trờn th trng bt ng sn v nhng nguy c tim n, ti tin hnh nghiờn cu hai th trng l th trng bt ng sn M v th trng bt ng sn Vit Nam. 4. Phng phỏp nghiờn cu ti c thc hin bng cỏc phng phỏp: Phng phỏp nghiờn cu ti bn, phng phỏp lý lun kt hp tỡm hiu v quan sỏt thc t, phng phỏp thng kờ phõn tớch, phng phỏp so sỏnh, t ú rỳt ra nhng lun c logic nht, tng hp v ỏnh giỏ i tng nghiờn cu. 5. Kt cu ca ti Ngoi phn Li m u v Kt lun, ti c chia lm ba chng chớnh: Chng 1: Tng quan v bt ng sn v qun lý bt ng sn Chng II: Bong búng bt ng sn M giai on 2001- 3/2008 Chng III: Bi hc cho Vit Nam Để có thể hoàn thành khóa luận này, tr-ớc hết em xin chân thành cảm ơn tr-ờng Đại học Ngoại Th-ơng, Khoa Kinh tế và kinh doanh quốc tế cùng các thầy cô trong Khoa đã tận tình dìu dắt em trong bốn năm học vừa qua và đã hết sức tạo điều kiện cho em đ-ợc thực hiện bài Khóa luận này! Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thạc sỹ Lê Ph-ơng Lan đã trực tiếp chỉ bảo, h-ớng dẫn cho em rất nhiều trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành Khóa luận. Đồng thời em cũng xin đ-ợc gửi lời cảm ơn tới sự động viên, giúp đỡ của gia đình và bạn bè trong quá trình thực hiện bài viết này. Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 4 Với sự hạn chế về kiến thức cũng nh- kinh nghiệm thực tế, thời gian và các điều kiện nghiên cứu còn hạn hẹp nên mặc dù rất cố gắng nh-ng bài viết vẫn không tránh khỏi nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận đ-ợc những ý kiến đóng góp quý báu của quý thầy cô để bài viết đ-ợc hoàn thiện hơn và có ý nghĩa thực tiễn nhất định. Hà Nội, ngày 23 tháng 6 năm 2008 Sinh viên Mai Ph-ơng Chi Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 5 CHNG 1: TNG QUAN V BT NG SN V QUN Lí BT NG SN I. Khỏi nim v bt ng sn v th trng bt ng sn 1. Khỏi nim bt ng sn 1.1. nh ngha bt ng sn Bt ng sn (BS) l mt khỏi nim ph bin nhiu quc gia trờn th gii. Trong ting Anh, ngi ta thng dựng t real estate (hoc real property, realty) núi v BS: V mt phỏp lut, ú l khỏi nim ch t v hu ht nhng th gn vi nú, vi quyn s hu t di lũng t n khụng gian. V mt kinh t, ú l khỏi nim ch cỏc ti sn di dng t ai hoc cụng trỡnh xõy dng v cỏc hot ng liờn quan n quyn s hu, s dng v chuyn nhng cỏc ti sn ny [57] Theo nh ngha trờn, bt ng sn khụng ch l t ai, ca ci trong lũng t m cũn l tt c nhng gỡ c to ra do sc lao ng ca con ngi trờn mnh t. Bt ng sn bao gm cỏc cụng trỡnh xõy dng, mựa mng, cõy trng v tt c nhng gỡ liờn quan n t ai hay gn lin vi t ai, nhng vt trờn mt t cựng vi nhng b phn cu thnh lónh th. Phỏp lut ca nhiu nc trờn th gii u thng nht ch coi bt ng sn (BS) gm t ai v nhng ti sn gn lin vi t ai. Tuy nhiờn, h thng phỏp lut ca mi nc cng cú nhng nột c thự riờng th hin quan im phõn loi v tiờu chớ phõn loi, to ra cỏi gi l khu vc giỏp ranh gia hai khỏi nim bt ng sn v ng sn. Vit Nam, B Lut Dõn s Vit Nam nm 2005 ó phõn chia ti sn thnh bt ng sn v ng sn. Trong ú, iu 174 quy nh: 1. Bt ng sn l cỏc ti sn bao gm: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 6 a) t ai. b) Nh, cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy dng ú. c) Cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai. d) Cỏc ti sn khỏc do phỏp lut quy nh. 2. ng sn l nhng ti sn khụng phi l bt ng sn. [6] Trong khỏi nim trờn yu t khụng th di di c coi l tiờu thc u tiờn trong vic xỏc nh BS. Khỏi nim ca B Lut Dõn S Vit Nam a ra nhỡn nhn BS mt cỏch bao quỏt, ph bin nht l t v vt kin trỳc trờn t. 1.2. Phõn loi bt ng sn BS c phõn loi tựy theo mc ớch nghiờn cu v cỏch tip cn: - Theo kinh nghim ca cỏc nc trờn th gii cng nh ca Vit Nam, v mt qun lý xõy dng v phỏt trin BS, cú th chia BS thnh ba nhúm: + BS cú u t xõy dng: Gm BS nh , nh xng, cụng trỡnh thng mi, BS h tng (h tng k thut, h tng xó hi), BS l tr s lm vic,Trong nhúm ny, BS nh t (gm t ai v cỏc ti sn gn lin vi t ai) l nhúm BS c bn, cú tớnh cht phc tp v chu nh hng ca nhiu yu t ch quan v khỏch quan. + BS khụng u t xõy dng: BS nhúm ny ch yu l t nụng nghip (di dng t liu sn xut) bao gm t nụng nghip, t rng, t nuụi trng thy sn, t lm mui, t him + BS c bit: L nhng BS nh cỏc cụng trỡnh bo tn quc gia, di sn vn húa vt th, nh th h, n chựa, ngha trang [4] [...]... Nhật 1 K43F 28 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam CHNG 2: BONG BểNG BT NG SN M GIAI ON 2001- 3/ 2008 I Tng quan v th trng bt ng sn M Th trng bt ng sn M l mt th trng cú quy mụ ln v cú lch s phỏt trin t lõu i Bt ng sn M c chia lm 5 loi: - Bt ng sn dõn sinh: gm cú nh cho mt h gia ỡnh, nh cho nhiu gia ỡnh, chung c, nh lu ng - Bt ng sn bỏn l - Bt ng sn dnh cho khu... (single-family homes) Nh cho gia ỡnh gm nhiu th 552 6 ,3 h (multifamily) Chung c (Condominiums) 96 Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 29 1,1 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam Nh lu ng (Mobile Homes) 55 0,6 BS bỏn l (Retail) 1115 12,7 BS dnh cho khu vc vn phũng 1009 11,5 (Office) BS dnh cho khu vc sn xut 30 8 3, 5 (Manufacturing) Kho bói (Warehouse) 2 23 2,5 Tng cng 8777 100... to the borrower. [52] Tm dch l: Th chp l vic cm c ti sn cho ngi cho vay nh mt s bo m cho khon vay th chp Bn thõn s cm c ú khụng phi Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 24 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam l mt khon n, m nú l mt bng chng cho khon n Vic cm c cng kt thỳc khi trỏch nhim c hon thnh hoc nu khụng, ngi cho vay s tin hnh tch thu ti sn Th chp ti sn thng din ra... dng bt ng sn trờn tng s d n ca ngõn hng tng lờn ỏng k Trong lch s, bt ng sn tng l nguyờn nhõn gõy ra s phỏ sn Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 27 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam ca 4.800 ngõn hng ca Hoa K trong giai on 1 931 -1 933 , hng trm thnh ph v chớnh quyn a phng b v n, mt kh nng chi tr Du hiu ca s liờn thụng gia th trng bt ng sn v th trng ti chớnh cũn c th hin... Nhật 1 K43F 30 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam Hỡnh 2: T l tng s ti sn rũng danh ngha ca khu vc bt ng sn dõn sinh trong GDP giai on 1952 - 2006 [51] Ngun: Board of Governors of the Federal Reserve System and authors calculation Bt ng sn cng úng gúp vo GDP mt t l ỏng k thụng qua th di õy: Hỡnh 3: T l ca cỏc ngnh dch v, hng hoỏ v xõy dng trong GDP thc t giai on... Nhật 1 K43F 18 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam chuyn thnh tin thụng qua vic bỏn hay vay vn tớn dng bng th chp Ngy nay, mi liờn thụng gia th trng bt ng sn v th trng ti chớnh cng chng t sc nh hng mnh m lờn ton b nn kinh t Theo thng kờ kinh nghim cho thy, cỏc nc phỏt trin lng tin ngõn hng cho vay qua th chp bng BS chim trờn 80% trong tng lng vn cho vay BS... gỡn Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 9 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam - BS phi cú ch s hu c th, phi c phỏp lut cho phộp v phi cú iu kin giao dch C th nh cú xỏc nhn quyn s hu (cú giy chng nhn), khụng thuc vựng cm s dng, khụng nm trong vựng quy hoch phi di di hoc thay i mc ớch s dng theo k hoch ca Nh nc v khụng gõy ụ nhim mụi trng [3] 2 Th trng bt ng sn 2.1 Khỏi... vy, n di chun cú mc ri ro tớn dng rt cao song bự li cú mc lói sut cng rt hp dn [ 13] Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 25 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam 2.2 Chng khoỏn hoỏ Th trng bt dng sn v th trng chng khoỏn, mt gúc no ú, hin ang cnh tranh nhau v c hi u t v ngun vn u t Qua tng giai on, chu k ca hai th trng ny lch pha nhau, i t thỏi cc núng sang lnh v ngc li... BS thỡ thu s dng t cng c xem l mt yu t giỳp nh giỏ BS chớnh xỏc hn Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 13 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam - Th trng BS cú liờn quan mt thit n th trng tớn dng BS Bi vỡ mun th trng BS hỡnh thnh v phỏt trin thỡ phi cú c ch tớn dng BS nh tớn dng cho ngi mua, tớn dng th chp, cỏc khon vay u t di hn cỏc nc cng cú th trng BS phỏt trin thỡ... v ci thin mụi trng kinh doanh cho cỏc doanh nghip thụng qua vic khai thụng cỏc quan h thng mi trờn th trng BS v ban hnh h thng phỏp lut ng b Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 14 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam nh ban hnh Lut u t, Lut kinh doanh bt ng sn, Lut thuNh nc cng thụng qua cỏc quan h i ngoi ca mỡnh thu hỳt u t, huy ng vn cho vic phỏt trin th trng BS - . tr-ờng bất động sản và thị tr-ờng tài chính 27 CHƯƠNG 2: Bong bóng bất động sản ở Mỹ 29 I. Tổng quan về thị tr-ờng bất động sản Mỹ 29 II. Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001- 3/ 2008. về bất động sản và quản lý bất động sản 5 I. Khái niệm về bất động sản và thị tr-ờng bất động sản 5 1. Khái niệm bất động sản 5 1.1. Định nghĩa bất động sản 5 1.2. Phân loại bất động sản. biến động thị tr-ờng bất động sản Mỹ và Việt Nam 73 2. So sánh nguyên nhân dẫn đến hiện t-ợng bong bóng bất động sản tại Mỹ và ở Việt Nam 75 2.1. Tâm lý ng-ời dân 75 2.2. Tín dụng bất động sản