Đang tải... (xem toàn văn)
CHUYÊN đề VAI TRÒ, đặc điểm, kết QUẢ, vấn đề đặt RA CHO THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản hà nội
WelcomeVCU.EDU.VN Vai trò, đặc điểm, kết quả, vấn đề đặt ra cho thị trờng bất động sản ở Thành phố Hà Nội Chuyên đề Vai trò, đặc điểm, kết quả, vấn đề đặt ra cho thị trờng bất động sản ở Thành phố Hà Nội Thủ đô Hà Nội là một đô thị đặc biệt. Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô thị chịu sự tác động của nhiều thị trờng, trong đó thị trờng bất động sản (chủ yếu là thị trờng đất đai và các công trình gắn liền với đất), thị trờng vốn và thị trờng lao động luôn liên kết chặt chẽ và phụ thuộc vào nhau. Thị trờng bất động sản có tác động đến kinh tế xã hội và chất lợng cuộc sống ở các đô thị. Sự biến động của thị trờng bất động sản chịu tác động của các cơ chế quản lý và phát triển bất động sản, của quản lý quy hoạch; của việc cung cấp các cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống thông tin đất đai, các thủ tục của giao dịch về bất động sản; sự phát triển nhà ở t nhân không tuân thủ quy hoạch xây dựng, không phép, không phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Nếu thị trờng đất đai và tài sản gắn liền với đất không đợc quản lý đúng đắn, có thể góp phần đáng kể vào sự sụp đổ của thị trờng vốn và gây ra thất nghiệp trong thị trờng lao động, ảnh hởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế xã hội. Thị truờng bất động sản của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vợt ra ngoài tầm kiểm soát. Nhằm tránh thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu t cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại đợc đầu t vào đất đợi giá lên để hởng chênh lệch. Các quan hệ về sở hữu và sử dụng đất đợc duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức xúc, nguồn tài chính cho phát triển và sử dụng đất đai một cách hiệu quả bị hạn chế. I. Đặc điểm của thị tr ờng bất động sản Hà Nội : 1. Khái niệm, phân loại. Thị trờng bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản của các bên tham gia đợc thực hiện. Thị trờng bất động sản có thể đợc phân thành: thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở và các công trình gắn liền với đất phục vụ cho các nhu cầu sản xuất, thơng mại (nhà xởng, mặt bằng, kho tàng, khách sạn, văn phòng, diện tích thơng mại ) ở đây vai trò trung tâm thuộc về thị trờng đất đai. 2 2. Đặc điểm của thị trờng bất động sản. - Thị trờng bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nớc trong công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất động sản của công dân, tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá. - Tính phức tạp của quá trình giao dịch bất động sản hàng hoá. Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, t vấn, kiểm định, thanh toán . . .) - Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, yếu tố đầu cơ trong thị trờng bất động sản luôn tồn tại khi có cơ hội. - Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. - Thị trờng bất động sản còn chịu sự chi phối lớn bởi những hạn chế của các thị trờng khác, đặc biệt là thị trờng tài chính. - Các tổ chức sản xuất kinh doanh, một bộ phận dân c có nhu cầu đa bất động sản của mình tham gia vào thị trờng bất động sản với t cách ngời mua, ngời bán, ngời cho thuê hoặc thuê, ngời giao hoặc nhận thừa kế, ngời thế chấp hoặc nhận thế chấp, ngời phát mại Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nớc áp dụng đối với các đối tợng khác nhau nên thị trờng bất động sản bị chi phối nhiều về mặt xã hội, địa lý và cơ cấu. Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ về mặt chính sách sẽ tạo ra những khác biệt làm giảm tính hiệu quả của thị trờng này. - Thị trờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trởng kinh tế, dễ bị nóng khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. - Thị trờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Một mặt các yếu tố nh biến động chính trị, môi trờng xã hội, phong tục, tập quán, ớc lệ cộng đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trờng. - Thị trờng bất động sản một khi không đợc tổ chức và thông tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nớc cha trải qua kinh tế thị trờng và trình độ dân trí thấp. II. Vai trò của thị tr ờng bất động sản Hà Nội. - Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất là đất đai và các công trình gắn liền với đất. 3 - Tạo ra những kích thích cho đầu t vào bất động sản nh đất đai, nhà xởng v.v. và qua đó tác động tới tăng trởng kinh tế. - Tạo sự năng động trong chuyển dịch vốn và lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu t, sử dụng đất đai và các bất động sản khác. - Tác động trực tiếp tới sự phát triển thị trờng tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Việc phát triển thị trờng bất động sản một cách thông thoáng, minh bạch sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả bất động sản khách quan và đợc phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. - Các chỉ số thị trờng bất động sản (lợng giao dịch, chỉ số giá, vòng quay bất động sản v.v) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình của thị trờng khác nh thị trờng hàng hóa, thị tr- ờng vốn, thị trờng lao động v.v. và đợc phản ánh trong thực trạng về tình hình tài chính của một quốc gia. - Tăng trởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về nhu cầu bất động sản nói chung và về nhà ở rẻ tiền nói riêng. Cần có cơ chế phát triển thị trờng bất động sản phù hợp tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận đợc. Đối với các nớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị tr- ờng thì thị trờng BĐS còn gắn liền với các chủ trơng chính sách lớn của Nhà nớc nh cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nớc; đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm. III. Kết quả, vấn đề đặt ra cho thị tr ờng bất động sản ở Hà Nội 1. Các quy định pháp luật của Nhà n ớc liên quan tới thị tr ờng bất động sản 1.1. Giai đoạn trớc 1993: ở nớc ta, trớc thời kỳ đổi mới (1986), thị trờng bất động sản không tồn tại về mặt pháp lý. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhng với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhợng nhà thuộc sở hữu t nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhợng nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc theo phơng thức hoả hồng nhng không có cơ sở pháp lý thích hợp. 4 Sau năm 1986, khi đất nớc bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần, nhu cầu về hình thành một thị trờng bất động sản là yếu tố khách quan. Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất đai, khắc phục tình trạng quản lý và khai thác đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể từ khi ban hành Hiến Pháp 1980, ngày 29 tháng 12 năm 1987 Luật đất đai gồm 6 chơng 57 điều đã đợc Quốc hội thông qua. Đây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội. Nhiều vấn đề trớc đây cha có văn bản pháp qui nào đề cập một cách toàn diện và cụ thể, lần đầu tiên đợc điều chỉnh thông qua các qui phạm của Luật đất đai 1987. Trong đó quan trọng nhất là những qui định về những đối tợng đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1); các nguyên tắc sử dụng đất (Điều 2, 3, 4, 5); chế độ quản lý đất (Điều 6, 7); việc phân loại đất (Điều 8); đặc biệt Luật đã quy định một cách khá cụ thể và có hệ thống quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất (Chơng III, mục 5, Điều 48-49). Sau khi Luật đất đai đợc ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lợt ra đời từ các cơ quan Trung ơng cho đến các cơ quan địa phơng. Trung ơng Đảng cũng có một số Chỉ thị, nghị quyết chỉ đạo việc thi hành Luật đất đai và giải quyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang tính lịch sử. Thí dụ nh Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp đã khẳng định "các hộ nông dân đợc Nhà nớc giao đất ổn định, lâu dài để sản xuất, bảo đảm cho ngời nhận khoán canh tác trên diện tích có quy mô thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm"(hay nh các chỉ thị 33/CT-TW ngày 28/3/1988, Chỉ thị số 47/CT-TW ngày 31/8/1988, ). Chỉ tính sơ bộ từ khi Luật đất đai năm 1987 đợc công bố đến tháng 7/1993 đã có trên dới 45 văn bản của các cơ quan Trung ơng đợc ban hành liên quan đến việc quản lý và sử dụng các loại đất. Cùng với những thành tựu của Đổi mới, dân c có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, Nhà nớc nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu ở thành thị; quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu t tăng nhanh, đặc biệt là đầu t nớc ngoài kể từ khi có Luật đầu t nớc ngoài, nhu cầu về BĐS, nhất là đất công nghiệp, thơng mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn nh thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nớc bỏ chế độ 5 bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trơng Nhà nớc và nhân dân cùng làm, các giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch trong dân c, các doanh nghiệp nhà nớc cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trờng BĐS chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhợng nhà ở, nhà xởng cùng với quyền sử dụng đất. Trong điều kiện hệ thống pháp luật cha đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị tr- ờng càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vớng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết cha xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không đợc đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không đợc điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai cha rõ, cha có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhợng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nớc. Cùng với yếu tố Nhà nớc giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nớc ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa đợc phát mại để trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng Đô la giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, Đông Âu XHCN tan vỡ, ngời lao động Việt Nam trở về nớc cùng với những khoản thu nhập có đợc. Trong bối cảnh nh vậy, thị trờng BĐS bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hệ quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn cha giải quyết đợc nh giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận cán bộ, kiện tụng liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%) của nhân dân. Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đã không đáp ứng đợc đầy đủ yêu cầu của thực tế. Trên cơ sở đòi hỏi cấp bách của cuộc sống và căn cứ vào Hiến pháp (sửa đổi) năm 1992 (Điều 17 và 18), ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 1987 với 7 chơng, 89 điều. 1.2. Giai đoạn 1993 đến nay: Từ 1993, thị trờng bất động sản chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đợc đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản pháp qui triển khai các nội dung của Luật này. Luật đất đai 1993, đã cụ thể hoá một bớc Điều 18 Hiến pháp 1992, qui định hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, 6 chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất; đất đai bắt đầu đợc xác đinh là loại tài sản có giá, và giá đó đợc thể hiện thông qua chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Tiếp đó Bộ luật dân sự (1995) đã cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (từ Điều 690 đến Điều 744). Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thị trờng bất động sản đang sốt ở đỉnh cao, việc ban hành các văn bản hớng dẫn luật vừa chậm trễ vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành. Việc chậm ban hành các văn bản hớng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số doanh nghiệp nhảy vào đầu cơ đất đai. Hơn nữa, việc không cụ thể hoá kịp thời đối với danh mục các loại đất đợc Nhà nớc cho thuê và các loại đất đợc Nhà nớc giao đã tạo tâm lý không yên tâm đối với những ngời thuê đất. Các quan hệ có liên quan đến giao dịch nhà ở đợc qui định trong các văn bản qui phạm pháp luật nh Hiến pháp 1992, Bộ Luật dân sự (từ điều 443 đến điều 451) về hợp đồng mua bán nhà, (từ điều 489 đến điều 502) về hợp đồng thuê nhà; Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, và các văn bản khác. Những quan hệ cơ bản đợc điều chỉnh bởi pháp luật gồm: quyền sở hữu nhà ở; mua, bán cho thuê nhà ở; thuê kinh doanh nhà ở. Trong số các văn bản hớng dẫn thi hành Luật, đáng chú ý nhất là Nghị định 18/CP ngày 13/2/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất. Nghị định 18/CP là một văn bản pháp qui có tính điều hành cao. Xét về mục tiêu ngắn hạn, trong thời điểm thị trờng đất đai đang bị đầu cơ một cách tràn lan thì việc ra đời Nghị định 18/CP đã tác động mạnh tới hạn chế đầu cơ về địa ốc. Tuy nhiên, xét về mục tiêu phát triển thị trờng BĐS thì Nghị định này đã để lại một hậu quả lớn. Với những qui định của Nghị định này, các doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hởng nghiêm trọng về nguồn vốn (5/7 số công ty kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã phá sản hoặc lâm vào tình trạng phá sản). Các doanh nghiệp không thế chấp đợc đất mà mình đã phải bỏ tiền ra để có trớc đó, tam giác nợ đợc hình thành, thị trờng bị ngừng trệ. Tiếp đến là khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, các dự án hoặc rút lui hoặc không 7 triển khai, hàng loạt các doanh nghiệp rơi vào tình trạng không có khả năng thanh toán, thị trờng BĐS nhanh chóng bị đóng băng. Từ 1998, sự phát triển của thị trờng BĐS đợc đánh dấu bởi sự ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 (một trong những nội dung bổ sung quan trọng là quyền của tổ chức và cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất - Điều 78a và 78b) và các nghị định có liên quan đến triển khai (nh NĐ 17/1999/NĐ-CP, Nghị định số 85/1999/NĐ-CP, Nghị định số 163/1999/NĐ-CP, Nghị định 04/2000/NĐ-CP và các văn bản mới về quản lý đầu t và xây dựng nh NĐ 52/1999/NĐ-CP, NĐ 12/2000/NĐ-CP, Thông t liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐC và Thông t số 03/2000/TT-BXD ) và các văn bản pháp qui khác nhằm thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai đợc Quốc hội thông qua năm 2001. Các văn bản có liên quan đến nhà ở bao gồm: NĐ 25/1999/NĐ-CP về phơng thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà ở khi cha trả lại nhà và NQ số 58/1998/NQ-UBTVQH về giao dịch dân sự về nhà ở đợc xác lập trớc ngày 1/7/1991. 2. Thực trạng thị tr ờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội 2.1. Giai đoạn trớc 1993: Thực hiện Nghị quyết của Quốc Hội khoá VIII, kỳ hợp thứ 9 thông qua ngày 12/8/1991 về việc điều chỉnh địa giới hành chính một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng, chuyển huyện Mê Linh về tỉnh Vĩnh Phú, chuyển thị xã Sơn Tây và 5 huyện: Hoài Đức, Phúc Thọ, Đan Phợng, Ba Vì, Thạch Thất về tỉnh Hà Tây. Thành phố Hà Nội còn lại 4 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành, gồm 84 phờng, 12 thị trấn và 128 xã. Tổng diện tích đất tự nhiên là 92.056ha, trong đó 44.412,5ha đất nông nghiệp, chiếm 48,24% diện tích đất tự nhiên; đất ở 9.305,1ha, chiếm 10,1% diện tích đất tự nhiên; đất chuyên dung: 17.537,7ha, chiếm 19,05% diện tích đất tự nhiên. . . Từ năm 1993 trở về trớc, công tác quản lý đất đai và nhà ở tại Hà Nội phức tạp và chồng chéo, do nhiều cơ quan cùng quản lý. Sở Quản lý ruộng đất: chủ yếu quản lý đất ở các huyện ngoại thành; Sở Nhà đất: chủ yếu quản lý nhà và đất có nhà khu vực nội thành; Sở Xây dựng và Kiến trúc s trởng - nay là Sở Quy hoạch kiến trúc: quản lý đất thuộc các dự án đầu t phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, giao, cấp đất cho các tổ chức làm trụ sở cơ quan, sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Sở Nông nghiệp: quản lý đất nông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, quản lý đất của các nông, lâm trờng. Vì 8 vậy hồ sơ về nhà, đất tản mạn, không tập trung một đầu mối, ngời sử dụng đất thì tự do xây dựng không có phép, không có quy hoạch . . . hồ sơ quản lý ban đầu không có hoặc thiếu. Tuy nhiên thực trạng qua nhiều năm do không có cơ quan nào đợc giao cụ thể nên việc quản lý nhà nớc về đất đai bị buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất công, cấp đất trái thẩm quyền, tự chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất sang làm nhà ở diễn ra tràn lan ở nhiều địa phơng, cơ quan tổ chức. Với cơn sốt đất năm 1992, trên 90% đất đai bị mua bán trao tay, chuyển nhợng trái phép vì vậy các cơ quan chức năng và chính quyền các cấp không quản lý và thống kê theo dõi đợc biến động. Những thông tin về bất động sản thờng không đầy đủ, thiếu độ tin cậy. Trớc năm 1986, chế độ bao cấp về nhà ở vẫn tồn tại. Mỗi năm, Nhà nớc đầu t nhiều tỷ đồng cho việc xây dựng nhà ở, nhng tình hình chỉ đợc cải thiện rất ít. Diện tích nhà mới xây không đủ bù đắp cho diện tích nhà đang xuống cấp và nhu cầu nhà ở mới do tốc độ tăng dân số. Trên thực tế, không những diện tích trung bình nhà ở theo đầu ngời không tăng mà ngợc lại còn giảm. Từ năm 1986, về nguyên tắc, Nhà nớc không còn áp dụng chế độ bao cấp về nhà ở. Chính sách này là động lực để huy động vốn t nhân vào việc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Do đó, điều kiện ở của một bộ phận dân c đã đợc cải thiện rõ rệt, đặc biệt là những ngời có thu nhập cao, ngời thừa kế quyền sở hữu đất. Họ mua đất riêng, xây dựng nhà riêng hoặc tự cải tạo nhà ở. Đối với bộ phận dân c này, diện tích nhà ở trung bình có thể đạt 10-15 m 2 , thậm chí 20-30 m 2 /ngời, Ngợc lại, điều kiện nhà ở của ngời dân có thu nhập thấp không những không đợc cải thiện mà còn gặp rất nhiều khó khăn về diện tích, chất lợng và tiện nghi nhà ở. Một số gia đình buộc phải sống trong những căn phòng chật chội, thiếu tiện nghi sinh hoạt vì không có điều kiện để tự nâng cấp về nhà ở. Do khó khăn về nhà ở, một số gia đình không có điều kiện tách hộ và đành phải sống chung ba, bốn thế hệ trong cùng một căn nhà chật chội. Chất lợng nhà ở cũng là vấn đề đáng quan tâm. Nhà ở Hà Nội đợc xây dựng vào những thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khác nhau. Những ngôi nhà đợc xây dựng trớc năm 1954 vẫn tồn tại, điển hình là các khu phố cổ, phố cũ. Các ngôi nhà cấp IV đợc xây dựng bằng vật liệu tạm nh gỗ đã trải qua nhiều thập kỷ và vẫn đang đợc sử dụng. 9 Kết quả điều tra và nghiên cứu chỉ ra rằng trong nhiều khu phố, nhà ở cần đợc sửa sang chiếm 35-38% và nhà trong tình trạng không an toàn chiếm 10-15%. 2.2. Giai đoạn 1993 đến nay: Nhằm tăng cờng hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc về đất và nhà trên địa bàn Thành phố, tháng 3/1995 trên cơ sở tiếp nhận bộ phận giao đất, cho thuê đất của Kiến trúc s tr- ởng Thành phố (nay là sở Quy hoạch kiến trúc) về sở Quản lý ruộng đất và thành lập Sở Địa chính Hà Nội nhằm tập trung công tác quản lý Nhà nớc về đất đai trên địa bàn Thành phố vào một đầu mối. Ngày 29/01/1999 Thủ tớng Chính phủ ký Quyết định số 10/1999/QĐ-TTg về việc thành lập Sở Địa chính nhà đất Hà Nội trên cơ sở sát nhập hai sở Địa chính và Nhà đất, thống nhất công tác quản lý Nhà nớc về đất đai, nhà cửa của Thành phố vào một Sở Địa chính và nhà đất nay là Sở Tài nguyên môi trờng và nhà đất là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân Thành phố, thực hiện chức năng quản lý Nhà nớc về tài nguyên đất, tài nguyên nớc, tài nguyên khoáng sản, môi trờng, khí tợng thuỷ văn, đo đạc bản đồ, quản lý nhà ở và công sở trên địa bàn Thành phố. Từ năm 1993 đến nay Thành phố đã triển khai và bớc đầu đạt những thành tựu nhất định trong các lĩnh vực: a. Công tác quy hoạch, phát triển khu đô thị mới: Sau khi Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2020 đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 09/11/2001. Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của Thành phố cũng đợc Thủ tớng Chính phủ xét duyệt tại Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 25/11/2002. UBND Thành phố Hà Nội đã tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố. Từ năm 1996 đến nay, toàn Thành phố có 30 khu đô thị mới (1.443,05 ha) và 160 dự án đ- ợc giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê (1.544,16 ha). Cụ thể nh sau: - Từ năm 1998 đến 30/6/2004: có 22 dự án khu đô thị mới đợc giao đất, với diện tích 1.293,6321 ha. - Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 08 dự án khu đô thị mới đợc giao đất với 149,4156 ha. - Năm 2005 và 2006: cha có dự án khu đô thị mới nào đợc thực hiện. - Từ năm 1998 đến 30/6/2004 có 112 dự án xây dựng nhà ở đợc giao đất. 10 [...]... trờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội 3.1 Những kết quả tích cực: - Xoá bỏ bao cấp, tạo điều kiện cho nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản - Môi trờng pháp lý và cơ chế quản lý đã đợc hình thành và ngày càng hoàn thiện Nhà nớc đã quy định cụ thể giá các loại đất - Thực trạng thị trờng bất động sản: Đã hình thành thị trờng quyền sử dụng đất, thị trờng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nớc,... bao cấp về nhà ở, song thành phố Hà Nội đã có nhiều quan tâm đến vấn đề nhà ở cho những ngời trong diện chính sách nh: ngời có công với cách mạng, ngời có thu nhập thấp Hà nội là thành phố đầu tiên trong cả nớc xây dựng Chơng trình phát triển nhà ở: ngày 20/5/1998 Thành uỷ Hà nội ban hành Chơng trình số 12-CTr/TU về phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010, trong đó đề ra những quan điểm chỉ đạo... dự án kinh doanh bất động sản, do yêu cầu vốn lớn nhất là gần đây quy định các dự án phải xây nhà xong mới đợc bán, trong khi đó thị trờng về nguồn vốn đầu t cho bất động sản cha đợc chú trọng - Ngân hàng hạn chế cho vay trung và dài hạn để đầu t kinh doanh bất động sản - Phơng thức huy động vốn cha phong phú, cha có chứng khoán bất động sản - Pháp luật cha công nhận cơ chế mua đặt hàng trớc 3.3.3-... không mua đợc do giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với mức thu nhập 3.3.5.3- Thị trờng có liên quan đến ngời nớc ngoài: - Nhà đầu t nớc ngoài đợc tham gia phát triển để kinh doanh nhng hạn chế tiêu thụ sản phẩm bất động sản và nhà ở: cha cho ngời nớc ngoài mua nhà đất để ở, cha mở rộng cho tất cả đối tợng là Việt Kiều mua nhà đất để ở - Chính sách đầu t kinh doanh bất động sản giữa nớc ngoài và... định thị trờng bất động sản - Thành phố đã cấp giấy phép kinh doanh bất động sản cho rất nhiều doanh nghiệp nhng lại không có một quy định nào ràng buộc những ngời kinh doanh nghề này phải có bằng cấp chuyên môn nhất định 3.3.4- Nhóm nguyên nhân về dịch vụ: Khách hàng thiếu thông tin và sự hỗ trợ của Nhà nớc: - Môi trờng đầu t cha công khai, minh bạch: + Hệ thống dịch vụ bất động sản cha đợc hình thành... đến thị trờng bất động sản cha toàn diện và thiếu đồng bộ - Cung cầu luôn ở tình trạng mất cân đối, tình trạng đầu cơ bất động sản làm tăng nhu cầu ảo làm tăng giá cả bất động sản, giao dịch phi chính thức chiếm tỷ lệ cao - Thông tin trên thị trờ/ng bất động sản khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh bạch 3.3 Nguyên nhân: 16 3.3.1- Nhóm nguyên nhân về chính sách: Chính sách liên quan đến thị trờng bất. .. nhà ở theo các dự án tăng lên, dân tự đầu t giảm xuống, thể hiện sự điều tiết, định hớng và quản lý của Nhà nớc trong lĩnh vực phát triển nhà ở, khai thác hiệu quả quỹ nhà, quỹ đất, từng bớc hình thành thị trờng bất động sản lành mạnh có sự quản lý của Nhà nớc (Kết quả cụ thể từng năm theo bảng 1) Cùng với việc phát triển nhà ở kinh doanh, Thành phố đã quan tâm phát triển các mô hình xây dựng nhà cho. .. thể thực hiện chiến lợc phát triển nhà ở của Thành phố Hà nội đến năm 2010 Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XIII xây dựng Chơng trình 08CTr/TU ngày 17/8/2001 về quản lý xây dựng và phát triển đô thị Hà nội giai đoạn 2001 2005 đề ra chỉ tiêu cụ thể trong phát triển đô thị đến năm 2005 xây dựng mới 3 11 đến 3,5 triệu m2 nhà ở , bình quân đạt 7 7,5 m2 nhà ở /ngời (kết quả thực hiện năm 2005: 1.5009.000m2)... về thị trờng: 3.3.5.1- Thị trờng sơ cấp: Nhà nớc cha có nhiều quỹ đất sạch (đã giải phóng mặt bằng) để cung ứng, điều tiết thị trờng: - Không điều tiết đợc giá bất động sản trên thị trờng - Các dự án đầu t không tập trung nên không tạo đợc động lực thu hút thị trờng bất động sản phát triển 3.3.5.2- Thị trờng thứ cấp: - Cha có chính sách kích cầu đối với ngời có nhu cầu thực sự - Thị trờng giao dịch chủ... phát triển; - Thị trờng quyền sử dụng đất hình thành, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, thúc đẩy kinh tế phát triển; - Thu hút các thành phần kinh tế (trong và ngoài nớc) tham gia vào đầu t bất động sản - Nhu cầu về đất đai, nhà ở, bất động sản khác tăng mạnh; - Cơ cấu tổ chức thị trờng đựơc hình thành, các trung tâm môi giới phát triển góp phần tạo nên sự sôi động của thị trờng 3.2 Những . WelcomeVCU.EDU.VN Vai trò, đặc điểm, kết quả, vấn đề đặt ra cho thị trờng bất động sản ở Thành phố Hà Nội Chuyên đề Vai trò, đặc điểm, kết quả, vấn đề đặt ra cho thị trờng bất động sản ở Thành phố Hà Nội Thủ. toán giá đất vào giá thành sản phẩm. III. Kết quả, vấn đề đặt ra cho thị tr ờng bất động sản ở Hà Nội 1. Các quy định pháp luật của Nhà n ớc liên quan tới thị tr ờng bất động sản 1.1. Giai đoạn. đai và các bất động sản khác. - Tác động trực tiếp tới sự phát triển thị trờng tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh