Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình Lời mở đầu Lí chọn đề tài nghiên cứu Trong năm gần hoạt động định giá tài sản phát triển trở thành nhu cầu cần thiÕt cđa rÊt nhiỊu lÜnh vùc nh: kinh doanh chøng khoán, bất động sản, ngân hàngtrong lĩnh vực lại có mục đích định giá khác c¸ch thøc thùc hiƯn cịng kh¸c Sau mét thêi gian tìm hiểu, thấy thực trạng định giá Bất động sản ngân hàng thơng mại có nhiều vấn đề cần phải bàn đến Từ trớc đến nay, tất bất động sản bảo đảm ngân hàng cán tín dụng phụ trách, mà ngời lại không đợc đào tạo cách định giá bất động sản nên họ dựa vào kinh nghiệm thân, kết định giá bất động sản chấp thờng không xác, điều không đảm bảo an toàn tín dụng, gây ảnh hởng không tốt đến hoạt động tín dụng ngân hàng.Từ ảnh hởng đến toàn ngân hàng có ảnh hởng đến kinh tế ngân hàng đóng góp nhiều việc ổn định kiểm soát kinh tế Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng thơng mại cổ phần bắc (hay gọi BacA AMC) công ty NHTMCP Bắc Với vai trò công ty độc lập, BacA AMC cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng vay vốn NHTMCP Bắc Nh vậy, có mặt BacA AMC đà tách nghiệp vụ thẩm định giá khỏi nghiệp vụ tín dụng, tạo môi trờng lành mạnh cho hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng Để thể vai trò nhà cung ứng dịch vụ yêu cầu đặt công ty là: phải không ngừng hoàn thiện công tác thẩm định giá để vừa đáp ứng tốt cho nhu cầu khách hàng vừa đảm bảo an toàn cho hệ thống Ngân hàng Trớc thực trạng đó, với ý nghĩa muốn bảo đảm cho vay an toàn hiệu ngân hàng, đà lựa chọn đề tài Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Bắc ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Đề tài nghiên cứu góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận tài vi mô, lý luận tài trình chuyển đổi sang chế kinh tế thị trờng hiƯn ë níc ta nãi chung VỊ mỈt thùc tiễn, đề tài nghiên cứu mở đờng để vận dụng thành công đắn lý luận định giá bất SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình động sản vào việc ban hành sách Nhà Nớc nh giúp cho Ngân hàng thơng mại nâng cao hiệu hoạt động tín dụng, đảm bảo an toàn tín dụng ngân hàng nh đảm bảo lợi ích ngời vay Mục tiêu nghiên cứu Luận văn đợc viết nằm vào mục đích bản: - Thứ nhất: Thiết lập sở lý luận, hệ thống hoá quy trình phơng pháp chủ yếu xác định giá trị bất động sản - Thứ hai: Đánh giá thực trạng ứng dụng lý thuyết vào thực tế định giá bất động sản ngân hàng - Thứ ba: Đa giải pháp có tính khả thi cao để hoàn thiện công tác định giá bất động sản điều kiện Đối tợng phạm vi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu yếu tố cấu thành giá trị bất động sản, sở lý luận việc xây dựng nên công tác định giá bất động sản, nghiên cứu phơng pháp quy trình xác định giá trị bất động sản hoạt động tín dụng Ngân hàng Thơng mại cổ phần (TMCP), Doanh nghiệp quốc doanh (Bắc Bank) Hà Nội Từ đó, đề xuất giải pháp giúp hoàn thiện nâng cao chất lợng công tác định giá Ngân hàng Phơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phơng pháp vật biện chứng vật lịch sử làm sở phơng pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phơng pháp thống kê, tổng hợp, đối chiếu, phân tích so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm toàn vấn đề nghiên cứu đà đặt Kết cấu luận văn Luận văn gồm phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo đợc xếp thành chơng với 89 trang Tiêu đề chơng cụ thể nh sau: Chơng 1: Cở sở lý luận thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Chơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Bắc Chơng 3: Mt s gii pháp nâng cao cht lng công tác thm nh giá bt ng sn làm tài sản bảo đảm BacA AMC SV: Vò Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp SV: Vũ Thị Ngoan GVHD: Th.s Phạm Văn Bình Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình Chơng Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm 1.1- Lí luận bất động sản v giá trị bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Cho đến hầu hết nớc giới phân loại tài sản theo luật cổ La M· ë ViƯt Nam, tríc ban hµnh Bé Lt Dân (năm 1995), hệ thống pháp luật nh quản lý hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ bất động sản động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định tài sản lu động Theo thông lệ tập quán quốc tế, nh sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản di dời đợc hay không, Bộ Luật Dân nớc Cộng hòa Xà hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 đà phân chia tài sản thành bất động sản động sản Điệu 174 Bộ Luật Dân đà xác định khái niệm bất động sản (BĐS) nh sau: Bất động sản tài sản không di dời đợc bao gồm: a) Đất đai b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác pháp luật qui định. 1.1.1.2 Đặc điểm BĐS Hàng hóa BĐS hàng hóa đặc biệt, vây, đặc điểm chung hàng hóa thông thờng, hàng hóa bất động sản có đặc điểm riêng nh: - Tính cố định vị trí: Đặc điểm hàng hóa BĐS gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khả chuyển dịch, khó có khả thêm số lợng, diện tích Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn bị giới hạn không gian Diện tích đất đai quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) Do đó, bất động sản khác nh nhà, công trình khác vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định vị trí, địa điểm Đặc điểm có ảnh hởng lớn đến thị trờng BĐS, đến hoạt động kinh doanh BĐS Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị BĐS Vị trí hàng hóa BĐS, bao gồm yếu tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình phát triển kinh tế, văn hóa xà hội môi trờng cảnh quan nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm hàng hóa BĐS - Tính bền vững: Đặc điểm đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên đợc xem nh bị hủy hoại (trừ trờng hợp đặc biệt) Đồng thời, công trình công trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm Tuy nhiên, cần phân biệt tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trờng mà chi phí sử dụng BĐS ngang với lợi ích thu đợc từ BĐS Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị lÃo hóa h hang, tiếp tục an toàn cho việc sử dụng, trờng hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình thu đợc lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để chứa đợc lần tuổi thọ kinh tế - Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý có khác biệt vị trí BĐS; khác kết cấu kiến trúc; khác quyền BĐS; khác hớng; khác quang cảnh vật ngoại cảnh Trong khu vực nhỏ kể hai mảnh đất cạnh có yếu tố không giống Trên thị trờng BĐS khó tồn hai công trình hoàn toàn giống chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, kể hai công trình cạnh có thiết kế Ngoài ra, nhà đầu t, kiến trúc s quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng Chính vậy, thị trờng bất động sản, vị trí giá trị BĐS không hoµn toµn gièng - TÝnh khan hiÕm: Sù khan BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí, - Tính có giá trị lớn: thờng giá trị BĐS cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai, nh chi phí xây dựng công trình đất lớn - Tính ảnh hởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hởng lớn, mặt vật lý kinh tế Giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kĩ thuật hạ tầng xà hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai công trình xây dựng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng công trình làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn công trình khác tợng phổ biến 1.1.1.3 Phân loại BĐS Theo quan niệm nh BĐS, hàng hóa BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yếu đất đai vật kiến trúc đà xây dựng xong SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình Đất đai bao gồm loại sau: - Đất nông nghiệp; - Đất đô thị; - Đất lâm nghiệp; - Đất cha sử dụng - Đất khu dân c nông thôn; Vật kiến trúc đà xây dựng xong bao gồm loại sau: - Công trình làm nhà ở; - Công trình thơng nghiệp, khách sạn, văn phòng, - Công trình công nghiệp; - Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh, Trong trình quản lý, vào khả tham gia thị trờng loại để đảm bảo cho việc xây dựng sách phát triển quản lý thị trờng BĐS phù hợp với tình hình thực tế, BĐS đợc phân thành nhóm: BĐS có đầu t xây dựng, BĐS đầu t xây dựng BĐS đặc biệt Nhóm 1: bao gồm nhà ở, nhà xởng, công trình thơng mại dịch vụ, BĐS hạ tầng, trụ sở làm việc, Trong đó, nhóm BĐS nhà đất bản, chiÕm tû träng cao, tÝnh chÊt phøc t¹p rÊt cao chịu ảnh hởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan, có tác động lớn tới trình công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc nh phát triển đô thị bền vững nhng quan trọng chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trờng BĐS nớc ta nh giới Nhóm 2: chủ yếu đất nông nghiệp (dới dạng t liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất cha sử dụng, Nhóm 3: BĐS nh công trình bảo tàng, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, Đặc biệt nhóm khả tham gia thị trờng thấp 1.1.1.4 Quyền chủ thể BĐS Giá trị BĐS phụ thuộc trớc hết vào quyền chủ thể BĐS yếu tố mang tính chất pháp lí Đối với đất đai: mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm giử đất đai sở hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng, quyền sử dụng đất Trong điều kiƯn thĨ cđa ViƯt Nam, HiÕn ph¸p níc Céng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu t nhân mà công nhận quyền sử dụng đất SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình Đối với công trình: có hai hình thức sở hữu vĩnh viễn thuê theo hợp đồng 1.1.2 Giá trị BĐS 1.1.2.1 Khái niệm Theo C.Mác, hàng hoá có hai thuộc tính giá trị sử dụng giá trị Việc đa khái niệm giá trị hàng hoá ®· cho phÐp C.Mac ph¸t hiƯn quy lt gi¸ trị, cho phép giải thích cách rõ ràng chất trình trao đổi hàng hoá nỊn kinh tÕ t b¶n chđ nghÜa Trong thùc tiƠn quản lí kinh tế, khái niệm giá trị đợc sư dơng hÕt søc phong phó Nh»m tr¸nh sù hiĨu lầm xảy ra, Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đà chuẩn hoá số khái niệm: giá trị, giá trị thị trờng, giá trị phi thị trờng, giá trị trao đổi, giá trị công bằng, giá trị sử dụng, làm sở cho giao dịch kinh tế, nh giải tranh chấp quốc tế xảy Trong đó, giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Việc sử dụng khái niệm giá trị khẳng định đặc tính tơng ứng nghiên cứu cã tÝnh häc tht khoa häc cđa ngµnh thÈm định giá Sự nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng cho phép nhận rõ đối tợng nh phân biệt yếu tố tác động đến giá trị tài sản Có hai sở giá trị định giá tài sản nói chung nh BĐS nói riêng là: Giá trị thị trờng (GTTT) giá trị phi thị trờng (GTPTT) - Giá trị thị trờng số tiền trao đổi ớc tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bêm ngời bán, sẵn sàng bán với bên ngời mua, sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị công khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc GTTT mức giá đợc thị trờng thừa nhận Đôi đợc gọi giá trị công bằng, tiêu chuẩn giá trị, phản ánh tính hiệu mặt kinh tế theo chế giá thị trờng: hàng hoá đợc chuyển đến ngời trả nhiều tiền nhất, hàng hoá đợc sản xuÊt bëi ngêi cã chi phÝ thÊp nhÊt GTTT lµ chủ yếu hoạt động thẩm định giá hầu hết loại tài sản Cơ sở việc xây dựng khái niệm GTTT, hay sở việc ớc tính GTTT tài sản đó, đợc dựa thực tế có khả trao đổi, mua bán cách phổ biến thị trờng Đợc thực tiễn kiểm SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình chứng cách khách quan Tuy nhiên, thực tế, có nhiều loại tài sản cần đợc thẩm định giá nhng chúng lại đợc mua bán, chí thị trờng chúng Ví dụ, nh: công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trờng họcĐể đánh giá giá trị loại tài sản này, ngời ta dựa vào yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản Giá trị đợc ớc tính nh gọi giá trị phi thị trờng: - Giá trị phi thị trờng số tiền ớc tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trờng Trên thùc tÕ chóng ta thÊy r»ng cã rÊt nhiỊu kh¸i niệm giá trị khác Nhng đặc điểm chung phổ biến hầu hết khái niệm chỗ chúng thuộc vào dạng khái niệm giá trị phi thị trờng Cơ sở việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trờng xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản Tuy nhiên, lợi ích mà tài sản mang lại đợc chủ thể đánh giá khác Nó tuỳ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích tài sản ngời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng giao dịch cụ thể tài sản Đó sở việc ớc tính giá trị tài sản ngời, lí dẫn đến phong phú khái niệm giá trị Từ phân tích trên, rút khái niệm giá trị bất động sản: Giá trị bất động sản biểu tiền lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể thời điểm định 1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị BĐS Định giá tài sản thực công việc ớc tính Kết định giá thờng ý kiến có tính chất t vấn giao dịch diễn ra, kết thực tế đợc chứng minh Để nâng cao độ tin tởng kết định giá, ớc tính giá trị tài sản, thiết phải xem xét phân tích cách kỹ lỡng yếu tố ảnh hởng đến giá trị chúng Các tài sản khác có khác yếu tố mức độ tác động đến giá trị tài sản Song nhìn chung, dựa vào ý nghĩa đặc tính giá trị, phân biệt thành loại yếu tố: yếu tố chủ quan yếu tố khách quan a) Thc vỊ u tè chđ quan cã mơc ®Ých cđa việc định giá Mục đích định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản cho công việc định Nó phản ánh đòi hỏi mặt lợi ích mà bất động sản cần phải tạo cho chủ thể công viƯc hay giao dÞch SV: Vị ThÞ Ngoan Líp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình đà đợc xác định Chính vậy, mục đích định giá đợc coi yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan ảnh hởng có tính định tới việc xây dựng tiêu chuẩn giá trị bất động sản đợc thẩm định Trong kinh tế thị trờng, mục đích định giá bất động sản thờng là: - Xác định giá trị bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu + Để giúp cho ngời bán xác định giá bán chấp nhận đợc + Để giúp cho ngời mua định giá mua + Để thiết lập sở cho trao đổi bất động sản với bất động sản khác - Xác định giá trị bất động sản cho mục đích tài tín dụng + Để sử dụng bất động sản cho việc cầm cố hay chấp + Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản - Xác định giá trị bất động sản để xác định số tiền cho thuê hợp đồng Để giúp cho việc đặt mức tiền thuê xây dựng điều khoản cho thuê - Xác định giá trị bất động sản để phát triển bất động sản đầu t + Để so sánh với hội đầu t vào bất động sản khác + Để thực định khả thực đầu t - Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp + Để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trờng vốn đầu t + Để xác định giá trị doanh nghiệp + Để mua bán, hợp nhất, lý tài sản công ty + Để có phơng án xử lý tài sản cải cách DNNN - Xác định giá trị bất động sản nhằm đáp ứng yêu cầu có tính pháp lý + Để tìm giá trị tính thuế hàng năm bất động sản + Để xác định giá trị bồi thờng Nhà nớc thu hồi bất động sản + Để tính thuế bất động sản đợc bán để thừa kế + Để án định phân chia bất động sản xét xử vụ án + Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá tài sản công + Để xác định giá sàn phục vụ phát mÃi bất động sản bị tịch thu, xung công quỹ b) Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị bất động sản SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình Định giá tài sản tổ hợp nghệ thuật khoa học: tính nghệ thuật thể nhạy cảm thẩm định viên động thái thị trờng tác động đến thay đổi giá trị tài sản cần thẩm định, tính khoa học thể kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng họ Tổ hợp nghệ thuật khoa học định giá tài sản biểu chỗ: Nhà định giá phải làm việc điều kiện thị trờng không cung cấp đủ tài liệu cần thiết để ớc tính theo giá trị thị trờng Hoặc phải tiến hành định giá thị trờng có thay đổi suy thoái Trong trờng hợp nh vậy, họ phải dựa nhiều khả cá nhân- nhạy cảm nghề nghiệp- yếu tố chủ quan- chịu chi phối yếu tố cảm tính để ớc tính giá trị tài sản Rất xảy tình huống: nhà định giá có tay nghề- trình độ chuyên môn lơng tâm nghề nghiệp nh nhau, định giá tài sản đa kết luận khác Ngay nhà định giá chuyên nghiệp có kiến thức thị trờng vững vàng có phơng pháp định giá hệ thống, không hẳn ớc lợng giá trị tài sản cách xác, chịu ¶nh hëng cđa c¸c u tè cã tÝnh kh¸ch quan hay tâm lý khác, yếu tố thờng xuyên thay đổi Do vậy, muốn kết định giá thực trở thành lời t vấn hữu ích có hiệu cho khách hàng bên cạnh việc xác định mục đích định giá, thẩm định viên trớc hết phải nhận dạng cách cụ thể rõ ràng yếu tố riêng biệt ảnh hởng đến giá trị tài sản- nhà định giá phải hiểu đợc thị trờng đánh giá tài sản nh Quy mô khảo sát thị trờng tài sản không giới hạn điều kiện tĩnh, tại, mà phải phân tích xu hớng thay đổi yếu tố về: chiều hớng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh hạn chế xu hớng đến giá trị tài sản Theo tính chất ảnh hởng đến giá trị tài sản phân biệt yếu tè nh sau: * C¸c yÕu tè mang tÝnh vËt chất Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất động sản mang lại cho ngời sử dụng, nh: đất đai, nhà cửa vị trí , diện tích, kích thớc, khả sửa chữa, cải tạo SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình 3.2 Mt s gii pháp hoàn thiện công tác thm nh giá bt ng sn ti BacA AMC 3.2.1 Gii pháp v nhân s 3.2.1.1 Nâng cao trình chuyên môn cho chuyên viên thm định giá ti sn doanh nghip Hoạt động định giá chịu tác động yếu tố chủ quan ngời định giá Bởi vậy, muốn nâng cao trình độ sử dụng phơng pháp định giá để nâng cao chất lợng dịch vụ, công việc thiết yếu phải nâng cao trình độ chuyên môn cho ngời định giá Bên cạnh việc đào tạo, bồi dỡng cần quy định rõ quyền hạn trách nhiệm cán định giá, điều nhằm hạn chế trờng hợp đặc biệt định giá bất động sản không với giá trị thực thị trờng Quy định trách nhiệm chuyên môn Năng lực chuyên môn yêu cầu tiên để thẩm định viên hành nghề thẩm định giá Để nâng cao vai trò tính chuyên nghiệp, công ty cần ban hành quy định rõ ràng trách nhiệm chuyên môn việc hành nghề thẩm định giá Trách nhiệm chuyên môn đợc xác định thẩm định viên vi phạm nội dung: - Hành nghề thiếu khách quan công bằng, thiếu thận trọng, không tuân theo quy định pháp luật tiêu chuẩn thẩm định - Không thờng xuyên học hỏi nâng cao trình độ chuyên môn - Không giữ bí mật số liệu, thông tin có đợc hành nghề - Không thực công việc thẩm định giá với nhiệt tình khả chuyên môn cao Quy định trách nhiệm chuyên môn đòi hỏi bắt buộc phải hiểu biết vấn đề đó, không đơn có kiến thức đó, để việc định giá tránh đợc rủi ro không đáng có xảy Đào tạo Tạo điều kiện cho chuyên viên thẩm định đợc học lớp bồi dỡng nghiệp vụ chuyên môn định giá tài sản, mời giảng viên trờng đại học, chuyên gia đầu ngành quan hớng dẫn, trao đổi để SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình chuyên viên thẩm định có đợc nhìn bản, tảng kinh nghiệm thực tiễn công việc định giá 3.2.1.2 Nâng cao o c ngh nghip - Xây dựng, tuyên truyền tiêu chuẩn đạo đức hành nghề thẩm định giá - Răn đe hành vi tiêu cực - Xây dựng chế lơng thởng, chế độ đÃi ngộ thích hợp 3.2.1.3 Chính sách khuyn khích lao ng Để thực tốt định hớng sách lao động BacA AMC, công ty thực giải pháp sau: Một là, xây dựng lại hệ thống cấp bậc làm cho việc xây dựng chế độ tiền lơng Cụ thể: - Thẩm định viên bậc 1: nhân viên thẩm định cha có thẻ hành nghề - Thẩm định viên bậc 2: nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm định giá bất động sản Sở Xây dựng cấp, có kinh nghiêm hoạt động nghề < năm - Thẩm định viên bâc 3: nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm định giá bất động sản Sở Xây dựng cấp, có kinh nghiệm hoạt động nghề >3 năm, cã thêi gian phơc vơ cho c«ng ty > năm - Chuyên viên thẩm định bậc 1: nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm định giá tài sản Bộ Tài Chính cấp - Chuyên viên thẩm định bậc 2: nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm định giá tài sản Bộ Tài Chính cấp Có kinh nghiêm hoạt động nghề >5 năm - Chuyên viên thẩm định bậc 3: nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm định giá tài sản Bộ Tài Chính cấp Có kinh nghiêm hoạt động nghề >5 năm, có thời gian phục vụ cho công ty > năm Hai là, xây dựng chế lơng theo suất Đối với vụ thẩm định, thẩm đinh viên đợc trích thởng khoản tiền Khoản tiền lớn, bé tùy vào khoảng cách tài sản so với văn phòng công ty SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình 3.2.2 Xây dng c s d liu Một sở liệu đầy đủ, toàn diện, có hệ thống công cụ tốt trợ giúp cho công tác quản lý, nh công tác nghiệp vụ Các vấn đề cần có hệ thống sở liệu công ty bao gồm: 3.2.2.1 Xây dựng sở pháp lý Nh đà thấy trên, pháp lý mà BacA AMC áp dụng để thẩm định giá BĐS cha đợc đầy đủ Nhiều văn vản pháp luật liên quan cha đợc thống kê sử dụng cho công tác thẩm định giá tài sản Vì vậy, tơng lai, xét thấy BacA AMC cần xem xét bổ sung văn pháp luật thiếu đợc liệt kê để kết thẩm định giá có sức thuyết phục xác Bên cạnh đó, cần trọng theo dõi, nắm bắt, cập nhật thay đổi, bổ sung văn pháp luật nh việc đời văn để kịp thời thực 3.2.2.2 Xây dựng Bảng so sánh tỷ lệ giá đất Mỗi địa phơng hàng năm ban hành Báng giá đất địa phơng làm sở cho công tác hành Trong bảng cung cấp thông tin mức giá vị trí tuyến mét khu vùc, bao gåm: - VÞ trÝ 1: áp dụng đất chủ sử dụng có mặt giáp với đờng, phố đợc quy định bảng giá kèm theo định - Vị trí 2: áp dụng đối víi thưa ®Êt cđa mét chđ sư dơng cã Ýt mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau gọi chung ngõ) có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ tính từ đờng, phố tới vị trí đất) từ 3,5 m trở lên - Vị trí 3: áp dụng đất chủ sử dụng có mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ tính từ đờng, phố tới vị trí đất) từ 2m đến dới 3,5 m - Vị trí 4: áp dụng ®èi víi thưa ®Êt cđa mét chđ sư dơng cã mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ tính từ đờng, phố tới vị trí đất) dới 2m Nh vậy, BACA AMC cần sở Bảng khung giá đất UBND tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ơng nơi có đất quy định, xây dựng Bảng so sánh tỷ lệ giá đất Nội dung Bảng so sánh tỷ lệ giá đất khu vực gồm nội dung sau đây: SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình 3.2.2.3 Xây dựng Bảng đơn giá đất khu vực Phòng QLTS thờng xuyên thu thập thông tin thị trờng Trên sở phân tích số liệu thống kê, Phòng QLTS xây dựng Bảng đơn giá đất thị trờng để áp dụng thời kỳ Nội dung Bảng đơn giá thị trờng gồm nội dung sau đây: - Vị trí BĐS (tên đờng; đoạn đờng; khu vực) - Đơn giá đất UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ơng - Đơn giá thị trờng đề xuất 3.2.2.4 Xác định đơn giá giá trị công trình kiến trúc, xây dựng đất Trờng hợp có Đơn giá, Bảng giá, định mức hạch toán xây dựng quan quản lý chuyên ngành quan Nhà nớc có thẩm quyền quy định tính theo Đơn giá, bảng giá, định mức hạch toán xây dựng quan Trờng hợp Đơn giá, Bảng giá, định mức hạch toán xây dựng Cơ quan quản lý chuyên ngành quan nhà nớc có thẩm quyền quy định, dự tính theo mức chi phí thực tế để hình thành BĐS 3.2.2.5 Xây dựng Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo Phòng QLTS thờng xuyên thu thập thông tin liên quan đến giá chuyển nhợng BĐS thị trờng Các thông tin tham khảo thu thập đợc cần phải khảo sát kiểm tra thực tế, chụp, ghi chép lu giữ phần mềm, hồ sơ theo dõi, thống kê Dựa thông thu thập với thảo luận chuyên viên thẩm định để đề xuất xây dựng Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo Nội dung Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo gồm: - Các yếu tố điều chỉnh - Mức đánh giá - Hệ số điều chỉnh mức đánh giá 3.2.2.6 Thông tin thị trờng tài sản so sánh Phòng thẩm định quản lý tài sản cần thờng xuyên tổ chức thu thập quản lý liệu thị trờng bất động sản, tài sản so sánh Các thông itn thu thập cần phải đợc xác minh trạng, đợc chụp ảnh ghi hình để làm sở liệu tài sản so sánh phục vụ công tác thẩm định sau 3.2.3 Sa i quy trình v ph ương ph¸p định gi¸ cho phï hợp 3.2.3.1 VỊ quy trình: SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình Mặc dù BacA AMC đà xây dựng cho quy trình nhng với quy trình sẵn có nh cán tín dụng việc áp dụng mà linh hoạt cách vận dụng Mà thực tế quy trình định giá ngân hàng đà không phù hợp với thực tế nữa.Việc định giá nh không phản ánh giá trị thị trờng tài sản, mà theo giá trị phi thị trờng chủ yếu Nh ta đà xem ví dụ trên, định giá cán tín dụng xác định giá trị bất động sản chấp, bảo lÃnh 70% giá trị thực bất động sản thị trờng, cho vay cho vay 49% giá trị bất động sản Điều gây khó khăn cho khách hàng nhu cầu vay vốn họ lớn, họ cần lợng vốn lớn mà ngân hàng cho vay để sản xuất kinh doanh Để thu hút đợc khách hàng, Hội sở cần nghiên cứu sửa đổi lại quy trình định giá bất động sản để đa mức khách hàng chấp nhận họ đem bất động sản chấp, bảo lÃnh ngân hàng, đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn khách hàng Quy trình định giá nên phản ánh giá trị thị trờng, nên dựa vào quy trình chuẩn ngành định giá để xây dựng quy trình định giá cho phù hợp với ngân hàng 3.2.3.2 Sửa đổi phơng pháp Nh ta đà xem xét phần thực trạng việc sử dụng phơng pháp định giá Ngân hàng TMCP doanh nghiệp quốc doanh VP Bank Hà Nội, việc định giá bất động sản làm TSBĐ đơn giản Họ thu thập đợc thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá, tất họ có bất động sản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc điểm đất nhà Họ thông tin thị trờng bất động sản đó, việc định giá chủ yếu dựa vào cách định giá chủ quan họ Do đó, kết định giá không xác Để định giá cách xác cán tín dụng phải làm thêm số công việc sau: tham khảo thị trờng bất động sản thời điểm định giá, tìm kiếm bất động sản tơng tự nh bất động sản cần định giá để so sánh, thu thập giao dịch bất động sản diễn gần nhất, Từ đó, so sánh bất động sản cần định giá với bất động sản tơng tự nh để rút đợc giá trị bất động sản cần định giá Đó dùng theo phơng pháp so sánh trực tiếp Cán tín dụng dùng phơng pháp chi phí, phơng pháp đầu t, phơng pháp thặng d để tiến hành việc dùng phơng pháp tuỳ thuộc vào đặc điểm, tính chất bất động sản cần định giá cho phù hợp SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình Căn vào mục đích thẩm định giá, tính chất, đặc điểm tài sản cần thẩm định giá; điều kiện, tính chất thông tin thị trờng, BacA AMC lựa chọn phơng pháp thẩm định giá phù hợp phơng pháp quy định tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam tài ban hành Chuyên viên thẩm định tham khảo để lựa chọn phơng pháp thích hợp theo bảng dới đây: Bảng 3: Bảng tham khảo phơng pháp sử dụng thẩm định giá Tài sản thẩm định PP PP PP PP So s¸nh Chi phÝ Thu nhËp Thặng d - Khu công nghiệp ì ì - Nhà × × × × - §Êt × × × - Công viên, khu giải trí ì ì - Tàu biển ì ì ì ì - Nhà máy hoá chất ì × × - Xµ lan × × × - Nhµ xởng ì ì - Khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng x Khi cần thiết công ty áp dụng nhiều phơng pháp để đối chiếu, so sánh kết Trờng hợp khác xét thấy phơng pháp không phù hợp vận dụng Khoản1, Điều 11, Nghị định thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 để áp dụng phơng pháp theo Hiệp hội Thẩm định giá quốc tế (IVSC) Đối với dự án đầu t cần phải xem xét đánh giá xem dự án đầu t có khả thi hay không để dựa vào có cho vay sau tuỳ thuộc vào mục đích tài sản hình thành để sử dụng phơng pháp định giá cho phù hợp để định cho vay hợp lý đa dạng hóa cách tính toán phơng pháp theo hớng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Chẳng hạn nh ví du phơng pháp thu nhập nh ta tính giá trị BĐS theo cách sau: 2009 Khấu hao GV HB CP kh¸c = GVHB – KhÊu hao CP QL DN 8.650 17.421 8.771 1.500 SV: Vị ThÞ Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp 2010 8.650 GVHD: Th.s Phạm Văn Bình 16.896 8.246 1.796 Chi phí bình quân hai năm : = (8.771 + 1.500 + 8.246 + 1.796)/2 = 10.156,5 triệu đồng Giả sử khoản chi phí không đổi Ta có bảng tính giá trị BĐS: Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 36.889 Doanh thu Năm 2009 43.764 45.952, 47.101,005 48.278,53 49.244,1 50.228,98 51.233,56 52.514,4 Chi phÝ 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 26.732,6 33.607,6 35.795,8 36.944,605 38.122,13 39.087,7 40.027,58 41.077,16 42.358 0,165 0,15 0,14 0,14 0,14 0,14 1/(1+0,15)2 1/(1+0,14)3 1/(1+0,14)4 1/(1+0,14)5 1/(1+0,14)6 = 0,858 = 0,756 = 0,675 = 0,592 = 0,519 = 0,455 31.698,47 TØ lÖ chiÕt khÊu 10.156,4 1/(1+0,165) Thu nhËp 28.820,33 26.384,19 23.696,33 21.319,05 19.272,89 HƯ sè vèn hãa Gi¸ trị Giá trị = (Hệ số vốn hóa) x (Lợi nhuận) Giá trị thu hồi BĐS vào năm 2017 là: 42.358 triệu đồng /14% = 302.557,14 (triệu đồng) Giá trị khoản thu hồi là: 302.557,14 triệu đồng x 0,455 = 137.663,5 (triệu đồng) => Giá trị bất động sản ớc tính thời điểm thẩm định giá theo phơng pháp thu nhËp lµ: 31.698,47 + 28.820,33 + 26.384,19 + 23.696,33 + 21.319,05 + 19.272,89 + 137.663,5 = 288.854,76 (triƯu ®ång) VËy kết hai cách tính sát nhau, thẩm định viên tham khảo hai kết để đa mức giá phù hợp T vấn cho ngân hàng: Ngân hàng sử dụng kết để: Cho vay để đảm bảo an toàn, ngân hàng sử dụng biên độ giao động giá từ 5%-15%, theo quy định chung ngân hàng cho vay khoảng 30% giá trị định giá để hạn chế rủi ro Tuy nhiên theo quy trình chuẩn nh vậy, đà có mức giá hợp lý cho vay theo quy định ngân hàng tuỳ thuộc vào bất động SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình sản bảo đảm có tính khoản( có bán đợc hay không) ngời vay không trả đợc nợ Nếu bất động sản chấp có giá trị lớn nhng tính khoản thấp, chí tính khoản ngân hàng định không cho vay Vì thời gian định giá thời điểm tại, nhng khoản vay thờng có thời gian dài nên chúng đợc bán giá đà thay đổi không mức giá thời điểm định giá mà bán tơng lai, thời điểm tơng lai thị trờng bất động sản trầm lắng, ngân hàng bán đợc để thu hồi nợ Đây lý khiến kết thẩm định giá ngân hàng thấp so với thị trờng 3.2.4 Xây dng phn mm thm nh Hiện công tác thẩm định giá, BacA AMC sử dụng phần mềm tin học văn phòng nh: Word, Excel, Easy treet drawđể hỗ trợ cho nghiệp vụ định giá, nhiên, công ty cha có phần mềm chuyên dụng cho công tác thẩm định giá Vì công ty cần xây dựng phần mềm thẩm định giá để phục vụ hoạt động nghiệp vụ nh công tác quản lý Phần mềm giúp công tác thẩm định giá cách nhanh chóng khoa học bao gồm chức sau đây: - Quản lý vụ thẩm định: quản lý thông tin vụ thẩm đinh - Quản lý liệu thị trờng: quản lý thông tin thị trờng tài sản so sánh 3.2.5 Gii pháp v Marketing dch v Với mục tiêu quản lý chất lợng định hớng chung mà BacA AMC đa việc xây dựng chơng trình Marketing cụ thể thời gian tới cần thiết để hạn chế nhợc điểm hoàn thành đạt đợc mục tiêu mà công ty đà đề 3.3 Kiến nghị quan quản lý 3.3.1 Xây dng mt khung pháp lý cho hot ng nh giá Trong việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá, Chính Phủ cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý điểm: SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình - Xây dựng luật giá thay cho ph¸p lƯnh vỊ gi¸ bëi lt kinh doanh bất động sản có điểm phủ định lại pháp lệnh giá Mặt khác, cần áp dụng linh hoạt luật kinh doanh bất động sản - Xà hội hoá ngành thẩm định giá việc cấp phép, tạo sân chơi công cho tổ chức, doanh nghiệp có đủ điều kiện t cách pháp nhân để thực công việc thẩm định giá Không cần phân biệt Nhà nớc hay t nhân, miễn hoạt động có hiệu tuân theo quy chÕ chung 3.3.2 Ổn định minh b ạch thị trng bt ng sn Thị trờng bất động sản thời gian qua biến động nhanh, biến động thành sốt đất số vùng khu vực, khiến cho mức giá đất vợt xa giá trị sử dụng Bản chất vấn đề tạo nên sốt cầu thị trờng bất động sản vợt cung, làm cho cán cân cung- cầu cân đà đẩy giá lên cao, vợt chất thực Để tăng cung đầu vào cho thị trờng bất động sản nhà đất, giải pháp trớc mắt Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đà đợc phê duyệt; hỗ trợ nhà đầu t đẩy nhanh tiến độ dự án đà đợc phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trờng sơ cấp; rà soát quy hoạch cho phép chuyển mục đích diện tích đất tổ chức sử dụng không mục đích, không hiệu để đa vào phát triển thị trờng bất động sản; mở rộng đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án đáp ứng yêu cầu nhà văn phòng cho thuê Có sách hỗ trợ tài cho chủ đầu t vào việc nâng cấp khu chung c đà hết hạn sử dụng xuống cấp Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai Đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu t, điều chỉnh số nội dung quy định giải phóng mặt bằng, bồi thờng, hỗ trợ, tái định c đặc biệt thời hạn công bố công khai phơng án Tiếp tục hoàn thiện chế tài chính, tìm nguồn vốn hỗ trợ cho nhà đầu t đợc vay với lÃi suất u đÃi dài hạn, hoàn thiện quỹ hỗ trợ đầu t, cải cách thủ tục cho vay, hỗ trợ dự án đầu t lĩnh vực phát triển thị trờng bất động sản Về lâu dài, để tháo gỡ khó khăn phát triển thị trờng bất động sản, cần tiếp tục đổi sách tài đất đai, Nhà nớc chủ động điều tiết giá đất thị trờng quan hệ cung-cầu đất; đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình với trình đổi sách đất đai; tạo chế thu hút mạnh vốn đầu t xây dựng kinh doanh bất động sản Tiếp tục hỗ trợ cho nhà đầu t để đa nhanh bất động sản đóng băng vào thị trờng để tăng cung, đặc biệt nhà đầu t có lực thực Kết luận Với ngân hàng thơng mại mục tiêu hàng đầu đợc đặt lợi nhuận, tăng trởng, ổn định Để đạt mục tiêu ngân hàng phải nâng cao chất lợng hoạt động dịch vụ có hoạt động tín dụng hoạt động chủ yếu mang lại lợi nhuận, nguồn thu ngân hàng Để nâng cao hoạt động tín dụng phải nâng cao chất lợng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Do nhằm đáp ứng đòi hỏi xúc thực tiễn giải vấn đề lí luận hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản nội dung t tởng luận văn: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Bắc Luận văn đà nghiên cứu làm sáng tỏ sở lý luận định tính khoa học việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản Chúng bao gồm: định nghĩa, quan điểm, quan niệm bất động sản, giá trị bất động sản; cần thiết khách quan phải thẩm định giá bất động sản, yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản Bằng cách phân tích, đánh giá chúng mặt lợng chất, giới hạn chúng mặt không gian thời gian, luận văn đà khẳng định thừa nhận chúng xứng đáng đợc coi tảng để dựa vào ngời ta xây dựng hoàn thiện công tách thẩm định giá bất động sản có tính khoa học Sử dụng phơng pháp liệt kê, so sánh, phân tích luận văn đà làm bật u diểm nh hạn chế phơng pháp định giá bất động sản từ khẳng định có phơng pháp định giá bất động sản đáng đợc sử dụng thẩm định giá Trên tảng kiến thức lí luận đà trình bày, luận văn đà sâu vào tìm hiểu thực trạng việc thẩm định giá tài sản bảo đảm cho vay BacA AMC để từ rút u điểm, hạn chế cách thức thẩm định BacA AMC đà áp dụng để tìm nguyên nhân hạn chế SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình Với nguyên nhân đợc tìm ra, luận văn đà đa số giải pháp vừa mang tính vĩ mô vừa mang tính vi mô để khắc phục, hoàn thiện nâng cao chất lợng công tác thẩm định giá ngân hàng, là: Giải pháp nhân Xây dựng hệ thống sở liệu Sửa đổi quy trình phơng pháp thẩm định giá BĐS cho phù hợp Xây dựng phần mềm thẩm định giá Giải pháp Marketing dịch vụ Kiến nghị Chính Phủ, Ngân hàng nhà nớc quan ngành có liên quan việc ban hành, sửa đổi văn pháp quy liên quan đến định giá Vì vấn đề phức tạp, nhận thức hạn chế không tránh khỏi thiếu sót sai lầm Vì mong nhận đợc ý kiến đánh giá quý báu thầy cô bạn để luận văn đợc hoàn thiện Một lần nữa, xin đợc trân trọng cảm ơn Thạc sĩ Phạm Văn Bình Phó trởng khoa tài doanh nghiệp Bộ môn: Định giá tài sản kinh doanh bất động sản anh chị làm việc Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Bắc đà giúp hoàn thành luận văn SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Phạm Văn Bình Mục lơc 2.1 Giới thiệu chung c«ng ty BacA AMC 29 2.1.1 Gii thiu v công ty m - Ngân hng TMCP Bắc Á .29 2.1.2 Giới thiệu BacA AMC 29 2.1.2.1 Bối cảnh đời 29 2.2 Thực trạng thẩm định gi¸ bất động sản BacA AMC 37 2.2.1 M« tả sản phẩm 37 2.2.2 Biểu phÝ dịch vụ 38 2.3 иnh gi¸ chất lợng công tác thm nh giá ti BacA AMC 53 2.3.2 иnh gi¸ chất lượng dch v thm nh giá theo tiêu chí ca BacA AMC 57 2.3.2.1 Ưu điểm, nhợc điểm công tác thẩm định giá BacA AMC 57 - Nguyên nhân khách quan 62 3.1 Mơc tiªu định hớng BacA AMC thời gian tới năm 2015 64 3.1.1 Mục tiêu quản lí chÊt lỵng: 64 - Phơc vơ nhanh chãng, kÞp thêi với chất lợng đảm bảo để thỏa mÃn tốt nhu cầu khách hàng Cung cấp kết xác, kịp thời, khoa học theo tiêu chuẩn Việt Nam vµ quèc tÕ 64 3.1.2 Định hớng chung: 64 3.2 Mt s gii pháp hoàn thiện công tác thm nh giá bt ng sn ti BacA AMC .65 3.2.1 Gii pháp v nhân s .65 3.2.2 X©y dựng sở liệu 67 3.2.4 X©y dựng phần mềm thẩm định 72 3.2.5 Giải ph¸p Marketing dịch vụ .72 3.3 Kiến nghị quan quản lý 72 SV: Vị ThÞ Ngoan Líp: CQ46/16.01 ... định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Bắc Chơng 3: Mt s gii pháp nâng cao cht lng công tác thm nh giá bt ng sn làm tài sản bảo đảm BacA... việc tìm hiểu thực trạng thẩm định giá BacA AMC Chơng Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Bắc SV: Vũ Thị Ngoan... sở lý luận thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm 1.1- Lí luận bất động sản v giá trị bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Cho đến hầu hết nớc giới phân loại tài