TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST – REIT) TP.HỒ CHÍ MINH, THÁNG 11 NĂM 2010 Trong bài viết, tác giả có trích dẫn nguồn thông tin tài liệu ở phần footnote tuy nhiên có thể vẫn chưa đầy đủ, rất mong các tác giả của các nguồn thông tin trích dẫn lượng thứ, hoặc có thể liên hệ theo địa chỉ email quidautu@gmail.com để yêu cầu bổ sung, điều chỉnh. Xin chân thành cảm ơn. Dương Khánh Toàn Study of REITs R&D Department - CÔNG TY Nov.2010 Internal Circular Page 1 MỤC LỤC PHẦN 1 GIỚI THIỆU VỀ REITs 2 1.1. REITs là gì? 2 1.2. Sự hình thành và phát triển của REITs 3 1.3. Sự cần thiết của REITs 6 1.3.1. Lợi ích đối với nhà đầu tư: 6 1.3.2. Lợi ích của REITs đối với nền kinh tế & Thị trường BĐS 7 1.3.2.1. Mở ra nhiều cơ hội đầu tư: 7 1.3.2.2. Tạo ra điều kiện an toàn, và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS: 7 1.3.2.3. Giúp phát triển các lĩnh vực chuyên môn, và các chương trình kinh tế xã hội: 7 PHẦN 2: CẤU TRÚC, TỔ CHỨC, HOẠT ĐỘNG CỦA REITS 9 2.1. Phân loại REITs theo đối tượng đầu tư 9 2.1.1. Equity REITs 9 2.1.2. Mortgage REITs 10 2.1.3. Hybrid REITs 10 2.2. Phân loại theo tổ chức: 11 2.2.1. REITs được tổ chức dạng công ty (pháp nhân) 11 2.2.2. REIT được tổ chức như một quỹ (REIT organized as a fund) 12 2.3. Phân loại REITs theo cấu trúc vận hành 14 2.3.1. REITs truyền thống (Traditional REITs) 14 2.3.2. UPREITs 15 2.3.3. DownREITs 17 2.4. Phân biệt giữa REITs và Cty kinh doanh/ phát triển BĐS 18 2.4.1. Hoạt động kinh doanh chủ yếu: 18 2.4.2. Về bản chất chứng chỉ REITs 19 2.4.3. Thuế 19 PHẦN 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA REITS 21 3.1. REITs Anh 21 3.2. REITs Nhật 23 Dương Khánh Toàn Study of REITs R&D Department - CÔNG TY Nov.2010 Internal Circular Page 2 3.3. REITs Singapore 25 3.4. REITs Hoa Kỳ 28 PHẦN 4. REITs TẠI VIỆT NAM 35 4.1. Tính tất yếu của REIT tại Việt Nam 35 4.2. Các hình thức sơ khởi và hoạt động của REIT tại Việt Nam 37 4.2.1. REIT trong nước 37 4.2.2. REIT nước ngoài 38 4.3. Cơ sở phát triển REIT tại Việt Nam 39 4.3.1. Cơ sở kinh tế 39 4.3.2. Cơ sở luật pháp 39 PHẦN 5: REITs VÀ TẬP ĐOÀN CÔNG TY 41 5.1. Sự tương thích giữa REIT và Công ty 41 5.2. Phương án đề xuất 42 5.2.1. Phương thức đầu tư, triển khai, và hoạt động: 42 a/ Như vậy về tổng quát, CÔNG TY có thể tiến hành tổ chức một REIT như sau: 44 b/ Một số nguyên tắc hoạt động của Công ty REIT 44 c/ Vận hành của Công ty REIT 45 5.2.2. Một số vấn đề cần lưu ý khi tiến hành hoạt động IPO REIT – Kinh nghiệm từ thị trường Mỹ. 46 KẾT LUẬN 49 Dương Khánh Toàn Study of REITs R&D Department - CÔNG TY Nov.2010 Internal Circular Page 1 Dương Khánh Toàn Study of REITs R&D Department - CÔNG TY Nov.2010 Internal Circular Page 2 PHẦN 1 GIỚI THIỆU VỀ REITs 1.1. REITs là gì? REITs (Real Estate Investment Trust) – tiêng Việt nghĩa là Quỹ đầu tư bất động sản. Đây là một loại hình tổ chức kinh doanh chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản (BĐS) dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư BĐS. Đây là một hình thức đầu tư BĐS thông các loại tài sản sở hữu, hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tố chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. REITs thường đầu tư vào các BĐS thương mại, hoặc nhà ở. Hoạt động kinh doanh của REITs tạo ra thu nhập từ việc cho thuê bất động sản và lãi thu được khi bán bất động sản. Một lý do cho tính thanh khoản (thế mạnh chính của REITs) trong đầu tư REITs là cổ phiếu của REITs chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung nên chúng dễ dàng được mua bán hơn là mua bán các tài sản trên các thị trường BĐS. Bên cạnh đó là khi đầu tư vào REITs là nhà đầu tư có thể tái đầu tư bằng cổ tức để làm tăng thêm lợi nhuận đầu tư 1 . REITs hoạt động như một tổ chức trung gian có thể phân phối phần lớn lợi tức cho nhà đầu tư mà không phải chịu thêm thuế TNDN (nhưng phải đáp ứng các điều kiện cụ thể như REITs phải tuân thủ nhiều tiêu chuẩn, hạn chế, và các điều kiện bao gồm các tiêu chuẩn về cổ đông, tài sản và lợi tức). Ngày nay khái niệm REITs cần được hiểu dưới 2 góc độ: - Góc độ kinh doanh: Một loại hình kinh doanh mà nhà đầu tư mua cổ phiếu từ sự tín nhiệm của mình vào khả năng chuyên nghiệp, kinh nghiệm, và uy tín của REITs, và ủy thác cho REITs này đầu tư vào BĐS để kiếm lời. - Góc độ pháp lý: Quy định pháp luật áp dụng cho loại hình tổ chức ở mục trên gọi là quy chế về REITs. Ngày nay khi đề cập đến Quy chế về REITs thì REITs thường được hiểu là một định chế được pháp luật điều chỉnh, có chức năng huy động vốn dài hạn cho thị trường BĐS thông qua các ưu đãi có điều kiện về thuế. 1 Investopedia Dương Khánh Toàn Study of REITs R&D Department - CÔNG TY Nov.2010 Internal Circular Page 3 1.2. Sự hình thành và phát triển của REITs REITs lần đầu được định nghĩa, và chính thức luật hóa tại Mỹ (Hợp chủng quốc Hoa Kỳ) vào năm 1963 bằng đạo luật Quỹ đầu tư tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust Act 1960). Tuy nhiên cho đến thập niên 90s, số lượng của REITs mới được gấp đôi so với khi vừa ra đời, và được giới đầu tư để mắt đến. Kể từ đó REITs bắt đầu phát triển, và ngày càng mạnh hơn khi Luật thuế điều chỉnh 1986 cho phép các REITs được điều hành nội bộ (self management) được thông qua. Ngày nay, REITs đã có mặt ở tất các loại hình BĐS bao quát tất cả hoạt động, nhu cầu của người dân, từ cơ bản (khu mua sắm bán lẻ) đến cao cấp (đánh golf), từ lúc sinh ra (bệnh viện), lớn lên (căn hộ, trường học, bệnh viện) cho đến lúc mất đi (nghĩa trang – cemetery). Nó làm phong phú thêm danh mục cho nhà đầu tư đối với loại hình kinh doanh BĐS sinh lợi cao, nhưng khác với loại hình đầu tư BĐS truyền thống ở chính tính thanh khoản. Hơn nữa do phủ khắp mọi hoạt động của đời sống, và hoạt động ở nhiều nơi2, nên khi thị trường BĐS đi xuống thì việc đa dạng hóa danh mục các REITs khác nhau cũng mang độ an toàn cao cho nhà đầu tư. Hiện tại, có khoảng 30 quốc gia trên thế giới có luật quy định điều chỉnh về REITs trải dài từ Âu sang Á như tại Hà Lan (1969), Úc(1971), Canada (1993), Bỉ (1995), Singapore (1999), Nhật Bản (2000), Pháp (2003), Anh và Đức (2007),… Về giá trị vốn hóa, tính đến tháng 03 năm 2010, giá trị vốn hóa của REITs trên toàn cầu là 568 tỷ USD3 chỉ tính riêng thị trường Mỹ giá trị vốn hóa của các REITs đã đạt gần 320 tỷ USD (2010) với khoảng gần 300 quỹ4 đang hoạt động chiếm đến 56.3% giá trị REIT toàn cầu. Năm 2009 đánh dấu một sự hồi phục toàn cầu ở mức hai con số trừ thị trường Nhật Bản. Biểu 1 dưới đây được cập nhật vào thời điểm 31 tháng 12 năm 2009 thể hiện các thị trường REITs lớn nhất thế giới. Mặc dù có sự sụt giảm đến 2/3 giá trị, thị trường REITs Mỹ vẫn đóng vai trò thống lĩnh thị trường. 2 Theo kinh tế học, bất động sản bên cạnh việc chịu tác động của nền kinh tế quốc gia và thế giới, nó còn chịu ảnh hưởng rất lớn của kinh tế vùng nơi bất động sản đó tọa lạc (2003, Land Development, Urban Land Institution). 3 Giữa năm 2007 giá trị vốn hóa của REITs global là 829 tỷ USD, sụt giảm đến 430 tỷ USD vào giữa năm 2009 (REUTERS, http://www.reuters.com/article/idUSN1014767820100310) 4 Sep.2010, REITs (US) watch, National Association of Real Estate Investment Trust. Dương Khánh Toàn Study of REITs R&D Department - CÔNG TY Nov.2010 Internal Circular Page 4 5 Còn biểu 2 dưới đây sẽ cho chúng ta có cái nhìn tổng quát về hiệu quả hoạt động của các REITs trên toàn cầu dựa trên số liệu cập nhật đến ngày 23 tháng 11 năm 2010. Rõ ràng mặc dù đã có sự hồi phục đáng kể so với thời điểm khủng hoảng (2007-2008), tuy nhiên sự phục hồi này còn chưa ổn định thể hiện ở các chỉ số giá, thu nhập, và lợi tức (divident yield) trong hai năm (2009- 2010) và còn lâu mới đạt đến đỉnh cao của năm 2006. Trong đó chính Châu Á6 chứ không phải Mỹ là khu vực có giá trị REITs sụt giảm mạnh nhất, và chậm hồi phục nhất. 5 Tara kalwarski, Bloomberg News, Bloomberg Business Week. 6 Chủ yếu là thị trường Nhật Bản, trong khi đó thị trường Malaysia, South Korea, và Hongkong có tỷ suất lợi nhuận dương do ít sử dụng đòn bẩy nợ, và tập trung đầu tư vào lĩnh vực chủ chốt chứ không dàn trải, và sát nhập nhiều (nguồn 3: đã dẫn) Dương Khánh Toàn Study of REITs R&D Department - CÔNG TY Nov.2010 Internal Circular Page 5 23 Nov. 2010 (updated) – Return based on USD Global Americas Asia/Pacifc Europe Middle East/Africa Return Components Dividend Return Components Dividend Return Components Dividend Return Components Dividend Return Components Dividend Period Total Price Income Yield Total Price Income Yield Total Price Income Yield Total Price Income Yield Total Price Income Yield Annual (including current year to date) 2006 43.72 38.55 5.18 NA 36.63 31.06 5.57 NA 39.72 34.92 4.81 NA 69.69 65.28 4.41 NA 13.20 4.78 8.42 NA 2007 -4.65 -7.87 3.21 NA -13.98 -17.64 3.66 NA 18.60 15.41 3.19 NA -24.46 -26.54 2.08 NA 33.35 26.36 6.99 NA 2008 -48.90 -51.28 2.39 6.70 -42.37 -45.48 3.11 7.57 -53.99 -55.81 1.82 5.59 -51.18 -53.31 2.13 7.09 -34.48 -39.37 4.89 7.89 2009 41.25 34.76 6.50 3.79 37.31 30.33 6.98 3.60 44.91 39.45 5.46 3.58 40.94 33.53 7.41 4.44 43.30 31.35 11.96 7.83 2010 13.57 9.85 3.72 3.67 20.87 16.94 3.92 3.64 10.99 7.82 3.17 3.30 1.14 -3.10 4.24 4.47 30.32 21.14 9.18 6.23 Quarter (including current quarter to date) 2009: Q3 25.23 24.06 1.17 4.29 36.05 34.67 1.38 3.85 13.95 13.02 0.93 4.34 35.02 33.73 1.28 4.81 13.88 10.25 3.64 8.25 Q4 4.02 3.16 0.85 3.79 8.83 7.75 1.08 3.60 0.33 -0.52 0.85 3.58 1.89 1.51 0.37 4.44 6.59 5.72 0.87 7.83 2010: Q1 3.51 2.57 0.94 3.82 8.50 7.44 1.06 3.75 0.75 -0.11 0.86 3.54 -2.25 -2.90 0.65 4.42 11.22 7.90 3.32 7.47 Q2 -7.80 -8.93 1.14 4.04 -4.31 -5.24 0.93 4.01 -8.52 -9.39 0.87 3.65 -15.45 -17.88 2.43 4.89 -4.92 -5.80 0.88 7.16 Q3 19.11 18.18 0.93 3.62 15.19 14.17 1.02 3.61 20.24 19.36 0.88 3.28 28.09 27.56 0.54 4.21 21.81 18.52 3.29 6.22 Q4 -0.10 -0.49 0.39 3.67 1.07 0.61 0.46 3.64 0.15 -0.20 0.35 3.30 -4.46 -4.72 0.26 4.47 1.18 0.57 0.61 6.23 Month (including current month to date) June -1.63 -2.06 0.43 4.04 -4.59 -4.98 0.39 4.01 0.69 0.22 0.47 3.65 1.38 0.90 0.48 4.89 1.15 1.15 0.00 7.16 July 10.02 9.87 0.15 3.78 10.41 10.20 0.21 3.67 8.23 8.13 0.10 3.50 13.87 13.73 0.13 4.54 10.83 10.83 0.00 6.78 August -0.64 -0.95 0.31 3.78 -1.37 -1.70 0.33 3.73 0.57 0.22 0.35 3.44 -1.96 -2.11 0.16 4.54 1.78 1.30 0.48 6.57 September 8.95 8.59 0.37 3.62 5.78 5.39 0.39 3.61 10.47 10.14 0.33 3.28 14.74 14.57 0.17 4.21 7.98 5.56 2.42 6.22 October 4.05 3.87 0.17 3.51 4.67 4.48 0.20 3.46 2.95 2.79 0.16 3.21 5.46 5.31 0.16 4.14 2.20 2.20 0.00 6.09 November -3.98 -4.20 0.22 3.67 -3.45 -3.71 0.26 3.64 -2.72 -2.90 0.19 3.30 -9.41 -9.53 0.12 4.47 -1.01 -1.60 0.60 6.23 Week (including current week to date) 22-Oct-10 -0.56 -0.58 0.02 3.48 1.12 1.11 0.01 3.41 -1.94 -1.98 0.04 3.18 -1.48 -1.48 0.00 4.13 -1.69 -1.69 0.00 6.08 29-Oct-10 -0.87 -0.93 0.06 3.51 -1.14 -1.22 0.08 3.46 -0.93 -1.01 0.07 3.21 0.03 0.02 0.00 4.14 -0.28 -0.28 0.00 6.09 5-Nov-10 4.34 4.29 0.05 3.40 4.76 4.69 0.07 3.32 5.11 5.10 0.01 3.09 1.54 1.45 0.09 4.13 0.50 0.50 0.00 6.19 12-Nov-10 -4.53 -4.60 0.07 3.55 -5.41 -5.56 0.15 3.55 -3.50 -3.50 0.00 3.16 -5.23 -5.25 0.03 4.28 -1.09 -1.09 0.00 6.15 19-Nov-10 -1.94 -1.98 0.04 3.61 -1.38 -1.42 0.04 3.60 -2.53 -2.57 0.04 3.25 -2.24 -2.26 0.01 4.35 0.09 -0.13 0.22 6.10 23-Nov-10 -1.71 -1.77 0.06 3.67 -1.20 -1.20 0.00 3.64 -1.61 -1.74 0.13 3.30 -3.70 -3.70 0.00 4.47 -0.50 -0.88 0.38 6.23 Daily 22-Nov-10 -0.29 -0.29 0.01 3.63 -0.04 -0.04 0.00 3.60 -0.25 -0.25 0.00 3.26 -1.32 -1.32 0.00 4.41 0.88 0.49 0.38 6.19 23-Nov-10 -1.42 -1.48 0.05 3.67 -1.16 -1.16 0.00 3.64 -1.36 -1.50 0.13 3.30 -2.41 -2.41 0.00 4.47 -1.36 -1.36 0.00 6.23 Historical (compound annual rates at month-end) 1-Year 24.75 20.15 4.60 42.65 37.29 5.36 14.73 10.92 3.81 10.71 5.92 4.79 40.25 30.09 10.16 3-Year -9.09 -13.06 3.96 -5.13 -9.76 4.63 -11.95 -15.18 3.22 -12.45 -16.52 4.07 4.76 -3.25 8.01 5-Year 4.79 0.56 4.23 4.15 -0.60 4.75 7.48 3.73 3.75 0.88 -3.03 3.91 17.40 8.97 8.43 Source: FTSE™, EPRA®, NAREIT® . 7 7 www.reit.com Dương Khánh Toàn Study of REITs R&D Department - CÔNG TY Nov.2010 Internal Circular Page 6 1.3. Sự cần thiết của REITs REITs có tác động tích cực đến hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư, cũng như đối với cả nền kinh tế. 1.3.1. Lợi ích đối với nhà đầu tư: Khi đầu tư, nhà đầu tư luôn mong đợi chứng khoán kinh doanh sẽ có mức lợi tức cao, cũng như mức rủi ro đi kèm. Và do vậy họ luôn so sánh lợi ích – chi phí trước khi lựa chọn đầu tư. Trước tiên cần phải hiểu, việc đầu tư REITs phù hợp với mẫu hình nhà đầu tư thận trọng (risk averse) vì về đặc điểm chứng khoán REITs có nhiều nét tương đồng với cổ phiếu các cty dịch vụ công, cổ phiếu ưu đãi, chứng khoán chuyển đổi, hay trái phiếu trung-dài hạn (bond). Do vậy sẽ chính xác hơn nếu đặt REITs trong mối tương quan so sánh với các sản phẩm chứng khoán đầu tư kể trên. Với cổ phiếu các công ty dịch vụ công (Utility stock). REITs cung cấp một nơi trú ẩn an toàn cho nhà đầu tư hướng đến thu nhập (income-oriented investor) trong điều kiện lạm phát giảm ( gây áp lực giảm lợi tức cổ phiếu ~ stock yield), hoặc rủi ro do các động thái nới lỏng luật lệ của chính sách. Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh của cty dịch vụ công còn phải gặp rủi ro từ cạnh tranh trong khi cổ phiếu REITs có thể khắc phục điều này do đặc thù của ngành kinh doanh BĐS. Nếu trong trường hợp trên, REITs cạnh tranh trực tiếp, thì trong trường hợp bond việc cạnh tranh không trực tiếp như vậy (analogous). Chứng khoán REITs mang hình thức cổ phiếu do vậy nó tồn tại mãi mãi trong khi bond lại là một hình thức chứng khoán có thời hạn. Lợi tức sinh được trên bond là cố định, trong khi nếu điều kiện thị trường bình thường lợi tức sinh ra bởi cổ phiếu REITs sẽ cao hơn do có thể kết hợp cả mức chia lời cao, cộng với khả năng tăng giá của chính cổ phiếu đó. Mặc dù bond có lợi thế về sự đảm bảo của thu nhập, nhưng lại không thể bảo vệ nhà đầu tư trước rủi ro lạm phát trong khi đó chứng khoán REITs nhờ vào bản chất hoạt động của mình tỏ ra là một công cụ hiệu quả bảo vệ đồng tiền trước rủi ro lạm phát tăng. Đối thủ mạnh nhất, cạnh tranh trực tiếp với cổ phiếu REITs là chứng khoán chuyển đổi do các đặc điểm: vừa là trái phiếu, và cổ phiếu (trái phiếu đến hạn chuyển đổi)  đảm bảo về cả thu nhập (cho đến khi đáo hạn trái phiếu), và cơ hội tăng giá khi được chuyển [...]... hưởng sự giảm thuế Theo Hướng dẫn lập Quỹ bất động sản, REIT phải đầu tư ít nhất 35% tổng tài sản vào các loại hình tài sản (property) trong vòng 24 tháng và ít nhất 70% vào bất động sản và tài sản liên quan đến bất động sản (trong nước hoặc ngoài nước) REIT không phát triển tài sản, không đầu tư vào đất trống và tài sản thế chấp Một REIT có thể đầu tư vào bất động sản bằng cách nắm giữ cổ phần của một... định đầu tư vào REIT Ngược lại, một quỹ vốn chung tín thác (blind pool) có thể huy động vốn ban đầu trước và sau đó mới tìm kiếm bất động sản hoặc tài sản đảm bảo để đầu tư Một số REIT được tổ chức như các quỹ đầu tư hoặc quỹ tín thác chuyên biệt Khác với các quỹ vốn chung tín thác, quỹ tín thác bán – cho thuê lại sẽ đầu tư vào phần đất dưới các công trình cao ốc và sau đó cho chính người bán thuê trở... bởi Luật chứng khoán và giao dịch Future (1999), Hệ thống các quy định đầu tư tập thể và Hướng dẫn lập Quỹ Bất động sản được quy định bởi Cơ quan quản lý tiền tệ của Singapore (MAS) Hướng dẫn lập Quỹ Bất động sản (Property Trust Guidline) áp dụng cho việc đầu tư tập thể vào bất động sản hoặc tài sản có liên quan đến bất động sản REIT đầu tiên được niêm yết ở Sở giao dịch chứng khoán Singapore vào tháng... sẽ đầu tư vào bất động sản hoặc tài sản đảm bảo nợ vay (sau đây gọi tắt là tài sản đảm bảo) được thể hiện chi tiết trong bản cáo bạch của REIT khi phát hành cổ phiếu Các khoản đầu tư này không thay đổi theo thời gian Nhờ đó, các nhà đầu tư có thể thực hiện việc đánh giá chất lượng của bất động sản trong danh mục đó trước khi quyết định đầu tư vào REIT Ngược lại, một quỹ vốn chung tín thác (blind pool)... đóng; có ít nhất 70% tổng tài sản đầu tư vào bất động sản (tại Nhật); tài sản thuần phải hơn 1 tỷ JPY và tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY; và có hơn 1.000 nhà đầu tư REIT Nhật không được phép đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác, nhưng không có giới hạn về tỷ lệ nợ/tài sản Thị trường BĐS sản Nhật vốn nổi tiếng về... triển bất động sản theo danh mục REIT sở hữu REIT có thể phát triển bất động sản hoặc mua bán bất động sản thông qua công ty con của REIT và được phép đầu tư vào tài sản ở nước ngoài Trong suốt hơn 40 năm kể từ khi ra đời REITs chưa bao giờ được xem là một công cụ đầu tư đúng nghĩa cho đến cuộc khủng hoảng thanh khoản (của BĐS) vào những năm đầu 1990; cũng như trong thời kỳ này, hình thức đầu tư BĐS... công ty quản lý quỹ thay mặt cho REITs này tiến hành Quan hệ giữa nhà đầu tư và công ty quản lý dựa trên sự kiểm soát của hợp đồng ủy thác quản lý quỹ Dạng REITs này khá giống với quỹ hỗ tư ng chi phối hoạt động kinh doanh chứng khoán ở Mỹ và một số quốc gia trên thế giới Vào thời điểm hiện nay,các quỹ đầu tư chứng khoán hoạt động theo Luật chứng khoán Việt Nam đầu tư tập trung vào BĐS tư ng tự với dạng... tài sản riêng lẻ, một tài sản không thể chiếm hơn 40% thị giá của toàn danh mục đầu tư REIT được miễn thuế đối với lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản trong nước, với điều kiện là ít nhất 75% thu nhập thuần phát sinh từ cho thuê bất động sản và REIT phải có ít nhất 75% tổng tài sản được sử dụng trong kinh doanh cho thuê Về phân phối lợi nhuận, 90% thu nhập cho thuê bất động sản. .. tỷ lệ lấp đầy các tài sản thuê 24 Loyens & Loeff Law firm, www.loyensloeff.com Nov.2010 Internal Circular Page 27 Dương Khánh Toàn CÔNG TY Study of REITs R&D Department - 3.4 REITs Hoa Kỳ Quốc hội Mỹ đã cho phép lập REIT vào năm 1960 nhằm mở rộng mức độ tham gia đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư nhỏ lẻ vào bất động sản Các nhà đầu tư trung bình có thể đầu tư vào các bất động sản thương mại lớn thông... lượng tín dụng của những người vay Một số REIT cho vay hạn chế các khoản đầu tư của REIT vào xây dựng và các tài sản đảm bảo ngắn hạn; một số khác chỉ đầu tư vào tài sản đảm bảo dài hạn hoặc vĩnh viễn, và một số REIT cho vay đầu tư vào cả hai loại tài sản đảm bảo này Một dạng quỹ cho vay khác – quỹ cho vay chuyên dụng – được tổ chức để cung cấp cho các đơn vị chuyên phát triển dự án bất động sản các . 2.2.2. REIT được tổ chức như một quỹ (REIT organized as a fund) 12 2.3. Phân loại REITs theo cấu trúc vận hành 14 2.3.1. REITs truyền thống (Traditional REITs) 14 2.3.2. UPREITs 15 2.3.3. DownREITs. HOẠT ĐỘNG CỦA REITS 9 2.1. Phân loại REITs theo đối tượng đầu tư 9 2.1.1. Equity REITs 9 2.1.2. Mortgage REITs 10 2.1.3. Hybrid REITs 10 2.2. Phân loại theo tổ chức: 11 2.2.1. REITs được tổ. Anh 21 3.2. REITs Nhật 23 Dương Khánh Toàn Study of REITs R&D Department - CÔNG TY Nov.2010 Internal Circular Page 2 3.3. REITs Singapore 25 3.4. REITs Hoa Kỳ 28 PHẦN 4. REITs TẠI VIỆT