Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai . * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. * Cho thuê quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. * Thế chấp quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở. * Thừa kế quyền sử dụng đất Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 1.1.3. Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất * Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệ khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. + Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được chuyển quyền sử dụng còn lại. + Tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy 1 hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử dụng đúng mục đích. * Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất + Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với chuyển nhượng phải làm thủ tục tại UBND thành phố trực thuộc trung ương. + Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo luật thừa kế). Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. + Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.2. Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị 1.2.1. Quản lý tình hình đất ở đô thị trên địa bàn Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh, và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị. Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị. Tuy nhiên, trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nước ta. Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn được cập nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác quản lý: * Xác định địa giới hành chính Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính. Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước. Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương. 2 * Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm: - Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có) - Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính. - Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính - Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính - Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính - Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính - Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính - Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính - Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới Quản lý hồ sơ địa giới hành chính: Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó, Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên Môi trường Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận, hồ sơ địa giới hành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do Bộ Nội vụ xác nhận Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý mốc địa giới hành chính trên thực địa tại địa phương nếu xảy ra hư hỏng, xê dịch phải báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp * Lập và quản lý bản đồ địa chính Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính trong phạm vi cả nước Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính địa phương Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trường), huyện, quận (Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. * Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất: Là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Trên cơ sở này, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chất lượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa phương. Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương. Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà 3 nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất nông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương. Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai và trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng. Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đựơc hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Phân hạng đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử dụng… Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơ quan quản lý đất đai ban hành dưới dạng quy trình, quy phạm làm cho hệ thống yếu tố kỹ thuật giống nhau, quy trình, chỉ tiêu phân hạng, định giá đất được thống nhất, và quy trình thực hiện cũng được thống nhất. Lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm một lần gắn với kiểm kê đất đai quy định tại điều 53 Luật đất đai Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ địa chính gọi là bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nội dung này trên phạm vi cả nước. Uỷ ban nhân dân địa phương lập bản đồ hiện trạng và bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương. * Quản lý việc đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai. Đăng kí đất đai Quản lý đăng kí đất đai là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua việc đăng kí đất đai, cơ quan quản lý nhà nước có thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế, các ngành kinh tế, phát hiện và sữa chữa kịp thời những việc sử dụng trái phép về đất đai. Đăng kí đất đai là nghĩa vụ của mọi đối tượng sử dụng đất và thuộc cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Những trường hợp đòi hỏi chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng kí đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: + Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất + Khi chuyển mục đích sử dụng đất + Khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất. Lập và quản lý hồ sơ địa chính Uỷ ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập và quản lý hồ sơ địa chính của địa phương mình. Hồ sơ địa chính bao gồm: + Bản đồ địa chính + Sổ địa chính 4 + Sổ mục kê đất đai + Sổ theo dõi biến động đất đai Cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đối với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo từng thửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một người hay nhiều người. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Thống kê, kiểm kê đất đai Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địa phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tài nguyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ. * Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Đây là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi mà ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội. * Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, tại chương IV luật đất đai. Thông qua đó Nhà nước thực hiện quản lý, giám sát việc thực hiện giúp cho công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào ổn định và nề nếp. 1.2.2. Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị. Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống các văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cở sở tổ chức thi hành, giúp cho việc quản lý, sử dụng đất thống nhất theo pháp luật. Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản như: nghị định, nghị quyết, chỉ thị, thông tư…Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra được những mặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật với những quy định, quy chế là nhằm điều chỉnh các quan hệ, các vấn đề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo thực hiện đúng pháp luật. 5 Nhà nước đã công nhận tính chất hàng hoá và giá trị của đất. Chính điều này đã tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển một cách sôi động, người dân có thể đầu tư phát triển sản xuất và làm chủ trên mảnh đất được giao. Kinh tế hàng hoá ngày càng phát triển theo xu hướng phát triển của đất nước đòi hỏi hành lang pháp lý phải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt nền cơ chế thị trường phát triển đúng hướng, đất đai cũng không tránh khỏi quy luật đó. Vì thế công tác quản lý được thể hiện thông qua hệ thống các văn bản: - Luật đất đai 2003, trong đó có quy định các trường hợp được cấp giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, tổ chức cơ quan quản lý đất đai, trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận. - Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998 của Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 và nghị quyết số 103/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia. - Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 Theo khoản 1 Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004. Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng nhằm tạo thông thoáng hơn về cơ chế chính sách cho thị trường bất động sản hiện nay, ngày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau: Các khu đô thị mới tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thị xã, thành phố không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét phê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó. Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đã nêu ở trên, trường hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. - Bộ luật dân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất, nguyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định 84 Chính phủ quy định, từ ngày 6 1/1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế ) không được giao dịch, thế chấp. Muốn giao dịch, người dân phải cấp đổi sang giấy đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà). - Luật kinh doanh bất động sản - Nghị định 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Khung giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất. - Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng về quy định về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với các lĩnh vực trong đó có lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phố Đà Nẵng. Quyết định bao gồm 05 chương,72 điều; quy định về trình tự, thủ tục, trách nhiệm tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa đối với nhiều lĩnh vực, riêng lĩnh vực đất đai chỉ áp dụng cho hồ sơ của cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư (đất nhà thờ tộc, họ …); không áp dụng với tổ chức sử dụng đất. - Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên Môi trường về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người có quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác. Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những người đầu cơ. Căn cứ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó), khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất: Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể 7 thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất trước đây) có trách nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà đời sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận của chính quyền xã, phường thuộc diện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống thì được ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa 10 năm. Số thuế ghi nợ không phải tính lãi. Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất có thể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ. Khi nộp đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. 1.2.3. Quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị cho các đối tượng Việc quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo các hoạt động được thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai, đảm bảo cho công tác quản lý, phục vụ cho cải cách thủ tục hành chính. Quy trình quản lý sẽ tập trung ở các khâu: * Xác nhận tình trạng pháp lý nhà đất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có đất. Xác định tình trạng pháp lý nhà đất do đất có thể đã qua nhiều chủ, hiện trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu. Do đó, mục đích của việc xác nhận tình trạng pháp lý của nhà đất là để xác nhận tính hợp pháp đối với quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất, là căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đất đó có được thực hiện giao dịch hay không. * Chứng thực hợp đồng chuyển quyền của công chứng nhà nước (Uỷ ban nhân dân cấp huyện) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, việc chứng thực hợp đồng chuyển quyền của công chứng nhà nước la để bảo vệ quyền lợi cuả các bên, tính hợp pháp của hợp đồng, xác định tình trạng pháp lý của đất đai và quyền được giao dịch của các bên. * Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục thuế quận, huyện (1% thuế trước bạ và 4% thuế chuyển quyền). Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong các khâu quan trọng của quy trình thực hiện đăng kí biến động đất đai, góp phần vào nguồn thu ngân sách nhà nước. Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ do người chuyển quyền sử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế địa phương nơi có đất chuyển quyền sử dụng. Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế. Người nộp thuế chuyển 8 quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai với cơ quan thuế về loại đất, diện tích, vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan đến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được nộp đủ. * Đăng bộ (sang tên) tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc tại Văn phòng thông tin tài nguyên Môi trường và đăng ký quyền sử dụng nhà đất. Người bán sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua có sự chứng thực của cơ quan quản lý về đất đai. Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mới, trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê dài hạn, khi ông B xây nhà, xưởng để sản xuất kinh doanh thì ông B sẽ đứng tên chủ quyền sở hữu nhà, xưởng đó. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay đổi kiến trúc, cấu trúc, chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong nghị định mới thay thế nghị định 60). 1.2.4. Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai, thanh tra là xem xét các vấn đề liên quan đến đất đai để so sánh với quy định pháp luật, thực hiện định kỳ theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi có sự kiện (khiếu nại, tố cáo). Nội dung của công tác thanh tra: - Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền - Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất - Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là: - Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nhà, hợp đồng thuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng uỷ quyền trong các giao dịch về nhà. - Tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong ly hôn, thừa kế. - Tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất… Theo quy định tại điều 38 luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp. Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể: 9 Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân: Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành. 10 [...]... cán bộ công chức-viên chức làm công tác quản lý tài nguyên và môi trường và cán bộ địa chính phường - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thuộc phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ... CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH KHÊ 3.1 Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở tại địa phương Thị trường đất đai ở nước ta còn nhiều khuyết tật, về cả lý luận và thực tiễn triển khai Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công. .. lớn trong quá trình sử dụng đất đai và trật tự an toàn xã hội Mặt khác, công tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa chặt chẽ, kế hoạch sử dụng đất hàng năm còn bị động cũng là những vấn đề tạo ra áp lực đất và quá trình sử dụng đất trên địa bàn quận trong thời gian qua Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai đối với các cấp, các ngành rất nặng nề và phức tạp 2.2 Thực trạng đất ở đô thị trên... đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Giải quyết khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai nói chung và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một biện pháp để lập lại kỷ cương Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng của giá đất là sự tăng lên của các vụ tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo các hành vi vi phạm trong quản lý các 30 hoạt động. .. làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai Đây là một công tác mới mẻ mà hiện nay thành phố đang dò dẫm từng bước thử nghiệm, về phía quận Thanh Khê vấn đề này... riêng và được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và Ngân hàng theo quy định của pháp luật Chức năng, nhiệm vụ + Giúp trưởng phòng Tài nguyên Môi trường quận làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật + Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý. .. tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với người sử dụng đất + Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính + Tổ chức việc điều tra, khảo sát, đánh giá, phân hạng đất, trích đo địa chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp quận và phường... người dân sẽ rất vất vả và cơ quan quản lý nhà nước sẽ gặp không ít khó khăn Cấp quận, huyện vốn đang rất thiếu và yếu về nhân sự sẽ phải đảm đương luôn việc quản lý cả hai lĩnh vực hết sức phức tạp 2.4.3 Thực trạng công tác thực hiện quy trình đăng kí chuyển quyền sử dụng đất 2.4.3.1 Quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hiện nay Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại quận Thanh Khê... Hiện nay hệ thống văn bản pháp luật về đất đai cũng như liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị cơ bản được áp dụng thuộc quận bao gồm: - Luật đất đai 2003 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 - Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi 24 thường,... cấp quận và tổ chức thực hiện 21 + Quản lý và theo dõi sự biến động về đất đai, cập nhật, chỉnh lý các tài liệu về đất đai và bản đồ phù hợp với hiện trạng sử dụng đất theo hướng dẫn của Sở Tài nguyên Môi trường + Tổ chức thực hiện và hướng dẫn, kiểm tra việc thống kê, kiểm kê, đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai + Hướng dẫn và kiểm tra việc sử dụng, bảo . Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Là. đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.2. Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất