Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn ; Một số Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kết cầu hạ tầng kỹ thuật nước ta trong thời gian tới
Mơc lơc ch¬ng i Mét sè vÊn ®Ị lý ln chung I mét sè vÊn ®Ị lý luận đầu t phát triển Khái niệm đầu t đầu t ph¸t triĨn Vai trò đầu t phát triển nÒn kinh tÕ 2.1 Đặc điểm đầu t phát triển .5 2.2 Vai trò đầu t ph¸t triĨn nỊn kinh tÕ 2.3 Kinh nghiƯm cđa mét sè níc ®èi víi vấn đề đầu t phát triển kinh tế xà hội 10 Vốn đầu t nguồn hình thành vốn đầu t .11 3.1 Khái niệm vốn đầu t 11 3.2 Các nguồn hình thành vốn đầu t 12 3.3 Nội dung vốn đầu t 13 Kết hiệu đầu t .14 4.1 Kết hoạt động đầu t 14 4.2 HiÖu hoạt động đầu t .16 II dự án đầu t số vấn đề dự án đầu t phát triển nhà .19 Khái niệm dự án đầu t 19 Sự cần thiết phải đầu t theo dù ¸n 20 3- Một số vấn đề đầu t phát triển nhµ ë .21 3.1 Nhà đầu t phát triển nhà đô thị 21 3.2 Các nhân tố tác động đến đầu t phát triển nhà nói chung Hà nội nói riªng 23 iii kinh nhgiƯm cđa mét sè níc lÜnh vùc đầu t phát triển nhà 25 1.Thành công Singapore việc giải chỗ cho dân c đô thị 25 ấn Độ với cách mạng nhà 27 Văn hoá Mỹ quan niệm chung c cao tÇng 28 Kinh nghiƯm cđa mét sè níc kh¸c viƯc huy động vốn phát triển đô thị xây dựng nhà (Anh, Hông kông, Trung Quốc) 30 ch¬ng II .32 thực trạng đầu t phát triển 32 nhà theo mô hình dự án Hà nội 32 I vài nét kinh tế - xà hội Thủ đô có ảnh hởng đến đầu t phát triển 32 Vị trí, vai trò Thủ đô 32 Quá trình đô thị hóa vấn đề xà hội nảy sinh 34 Ii sù cÇn thiÕt phải đầu t phát triển nhà theo mô hình đự án hà nội 36 Nhu cầu nhà Hà Nội tơng lai 36 Ưu điểm nhợc điểm mô hình phát triển nhà Hà Nội năm trớc 39 2.1 Từ năm 1989 trở trớc: mô hình nhà chung c 39 2.2 Mô hình Nhà nớc nhân dân làm (1989-1993) 40 2.3 Mô hình cấp đất cho quan xây dựng nhà cho cán Bộ công nhân viên nguồn vốn tù cã (1990-1996) .40 2.4 M« hình đầu t xây dựng hạ tầng phân đất chia l« 41 TÝnh tÊt u cđa mô hình phát triển nhà theo dự án (chơng trình 12/CTR/TV cđa Thµnh ủ Hµ néi) .43 3.1 Hớng đầu t phát triển nhà (xây mới) khu đô thị 44 3.2 Nhà theo dự án đồng kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật xà hội 45 3.3 Huy động vốn thành phần xà hội 47 II tình hình đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội từ năm 1999 đến năm 2003 47 1.Tình hình đầu t phát triển nhà theo dự án Hà nội từ năm 1999 đến năm 2003 47 1.1 Vốn ngân sách Nhà nớc 60 1.2 Vèn tù cã 65 1.3 Vèn vay .67 1.4 Vốn huy động nhân dân (khách hàng) 69 3.Cơ cấu sử dụng vốn đầu t xây dựng nhà theo dự án Hà nội 72 3.1.Chi phí đền bù, giải phóng mặt (GPMB) .74 3.2.Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhà ë 75 3.3.Chi phÝ x©y dùng hạ tầng xà hội 77 III đánh giá tình hình đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội thời gian qua .81 1.Những kết đáng ghi nhận thêi gian qua 81 1.1.Nh÷ng kết xét khía cạnh định tính 82 1.2.Những kết xét khía cạnh định lợng 84 2.Một số tồn hoạt động đầu t phát triển nhà theo dự án cần sớm khắc phục 88 Ch¬ng III 91 Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t 91 phát triển nhà theo mô hình dự án Hà nội 91 I - Định hớng phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010 91 Quan điểm phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010 .91 1.1 Quan điểm đối tợng chơng trình phát triển nhà 91 1.2 Quan điểm vai trò Nhà nớc 91 1.3 Quan điểm tài 92 1.4 Quan điểm phát triĨn ®ång bé 92 1.5 Quan điểm kiến trúc quy hoạch 92 1.6 Quan điểm định hớng đầu t phát triển 93 1.7 Quan điểm mô hình tổ chức quản lý 93 1.8 Quan điểm mô hình phát triển theo dự án .93 1.9 Quan điểm lực lợng thi công xây dựng 94 Vµi nÐt tỉng quan quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 kế hoạch phát triển nhà giai đoạn (2001-2005) .94 2.1 Vµi nét tổng quan quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 .94 2.2 Kế hoạch phát triển nhà Hà Nội giai đoạn 2001-2005 2010 95 Một số giải pháp huy động nguồn vốn đầu t Hà nội 96 iI Nhu cầu nhà ngời dân Hà Nội thời kỳ tới 98 II Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà Hà nội 101 Giải pháp huy động vốn .101 1.1 §a dạng cải cách sách cho vay vốn có nguồn gốc từ ngân sách .101 1.2 KhuyÕn khÝch doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế bỏ vốn xây dựng nhà 104 1.3 Huy động vốn thông qua thị trờng vốn .105 2.Giải pháp sử dụng hiệu vốn đầu t xây dựng nhà 107 2.1.Giải pháp từ phía quan quản lý Nhà nớc 107 2.2.Giải pháp từ phía chủ đầu t .111 2.3.Giải pháp nhằm giải vấn đề cụ thể 115 Tài liệu tham khảo 122 chơng i Một số vấn đề lý luận chung I số vấn đề lý luận đầu t phát triển Khái niệm đầu t đầu t phát triển Đầu t hoạt động tồn tất yếu có vai trò quan trọng kinh tế -xà hội Do khái niệm nhiều ngời, nhiên thuật ngữ lại đợc hiểu khác nh: Đầu t phải bỏ một vào việc định để thu lại lợi ích tơng lai, hay Đầu t hoạt động sản xuất kinh doanh để thu lợi nhuận Thậm chí đầu t đợc sử rộng rÃi nh câu cửa miệng để nói lên chi phí thời gian, sức lực tiền bạc vào hoạt động ngời sống Mặc dù nhiều quan điểm khác vấn đề nhng, đa khái niệm bản, mang tính khái quát cao đợc nhiều ngời thừa nhận là: Đầu t nói chung hy sinh nguồn lực (nh tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ ) để tiến hành hoạt động nhằm thu kết định tơng lai lớn nguồn lực đà bỏ để đạt đợc kết Khái niệm đầu t đầy đủ nhng cha phản ánh rõ phạm vi nh đối tợng Sở dĩ có nhiều hoạt động đem lại lợi ích cho cá nhân hay đơn vị bỏ tiền mà không đem lại lợi ích cho toàn Bộ kinh tế hoạt động đầu t xét góc độ xà hội Yếu tố định phát triển sản xuất xà hội, chìa khóa tăng trởng đầu t nói chung mà phải cụ thể đầu t phát triển Do cần phải hiểu rõ khái niệm này: Đầu t phát triển hy sinh giá trị gắn với việc tạo tài sản cho kinh tế Sự đời hoạt động tài sản trì mà làm tăng thêm tiềm lực cho xà hội Nói nh nghĩa hoạt động đầu t khác không cần thiết, nhng vai trò đợc thực đợc thể tồn công đầu t phát triển kinh tế Cụ thể: Đầu t tài hoạt động ®ã ngêi cã tiỊn bá tiỊn cho vay hc mua chứng có giá để hởng lÃi suất Tài sản bỏ tiền loại đầu t không tạo tài sản cho kinh tế nhng vai trò đặc biệt quan trọng với t cách nguồn cung cấp vốn cho đầu t phát triển Đấu t thơng mại hoạt động ngời có tiền bỏ tiền để mua hàng hóa sau bán với giá cao nhằm thu lợi nhuận chênh lệch giá mua bán Loại đầu t không tạo tài sản cho kinh tế nhng lại có tác dụng thúc đẩy trình lu thông cải, vật chất đầu t phát triển tạo Nh đầu t phát triển hoạt động mục đích mà kinh tế hớng tới .Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ bồi dỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thờng xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực míi cho nỊn kinh tÕ - x· héi Vai trò đầu t phát triển kinh tế 2.1 Đặc điểm đầu t phát triển Nh phần đà phân biệt đợc ba loại hình đầu t theo tiêu thức chất phạm vi lợi ích đầu t đem lại Ngoài đầu t phát triển có số đặc điểm khác với đầu t tài đầu t thơng mại đợc thể khía cạnh sau: Vốn đầu t (tiền, vật t, lao động) cần huy động cho công đầu t lớn Thời gian cần thiết cho công đầu t dài vốn đầu t phải nắm khê đọng lâu, không tham gia vào trình chu chuyển kinh tế suốt thời gian không đem lại lợi ích cho kinh tế Thời gian vận hành kết đầu t cho ®Õn thu håi ®đ vèn ®· bá lý tài sản vốn đầu t tạo thờng vài năm, hàng chục năm có nhiều trờng hợp vĩnh viễn Nếu thành đầu t công trình xây dựng đợc sử dụng nơi đà tạo Các kết quả, hiệu đầu t phát triển chịu ảnh hởng nhiều yếu tố không ổn định tự nhiên, hoạt động kinh tế - xà hội nh: Điều kiện địa lý, khí hậu, chế sách, nhu cầu thị trờng quan hệ quốc tế dẫn đến có độ mạo hiểm cao Do đặc điểm mà đầu t phát triển thờng thu hút tham gia toàn xà hội ảnh hởng lớn đến trạng thái ổn định hay phát triển xà hội 2.2 Vai trò đầu t phát triển kinh tế Tất lý thuyết kinh tÕ tõ tríc ®Õn nay, tõ cỉ ®iĨn ®Õn hiƯn đại coi đầu t phát triển nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế, chìa khoá cho tăng trởng Vốn đầu t biến số quan trọng hàm sản xuất mô hình kinh tế Vai trò đầu t phát triển đợc xem xét hai góc độ kinh tế 2.2.1 Đầu t giác độ toàn Bộ kinh tế * Đầu t phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu kinh tế Thứ nhất: Đầu t tác động ®Õn tỉng cÇu Trong tỉng cÇu cđa nỊn kinh tÕ quốc dân, đầu t yếu tố chiếm tỷ trọng lớn, theo số liệu ngân hàng giới, đầu t thờng chiếm khoảng từ 24% 28% cấu tổng cầu tất nớc giới tác động đầu t đến tổng cầu ngắn hạn Điều có nghĩa thời gian thực đầu t tổng cung cha tăng (các kết đầu t cha phát huy tác dụng) tăng lên tổng cầu làm cho sản lợng cân tăng theo giá đầu vào tăng Điều đợc thể qua đồ thị số 01 Công thức tổng cầu kinh tế mở AD - C + I + G + (EX - IM) Trong AD: Tổng cầu; C: Chi tiêu hộ gia đình: I: Chi tiêu doanh nghiệp ; G: Chi tiêu phủ EX - IM: xuất ròng Nh vậy, đầu t doanh nghiệp phần chi tiêu phủ (đầu t cđa chÝnh phđ) lµ mét Bé phËn tỉng cầu kinh tế Tuy nhiên tác động đầu t đến tổng cầu kinh tế ngắn hạn, thời gian thực đầu t tổng cung cha thay đổi (các kết đầu t cha phát huy kết quả) Thứ hai: Đầu t tác động đến tổng cung Khi kết đầu t phát huy tác dụng, lực vào hoạt động tổng cung, đặc biệt tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợng tiềm tăng lên từ QE lên QE, giá sản phẩm giảm xuống từ PE - PE, sản lợng tăng, giá giảm cho phép tăng tiêu dùng Tăng tiêu dùng đến lợt lại tiếp tục kích thích sản xuất sản xuất phát triển nguồn gốc để tăng tích luỹ phát triển kinh tế - xà hội, tăng thu nhập cho ngời lao động, nâng cao đời sống thành viên xà hội Điều đợc thể qua h×nh sè 01 H×nh AS P AS’ PE' PE PE'' E E E AD’ AD QE QE’ QE’’ Q Chú thích : Khi cha đầu t đờng tổng cầu AD điểm cân E Sau đầu t đờng tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD tổng cung AS cha kịp tăng Do vậy, giá tăng từ PE lên PE điểm cân E * Đầu t có tác động hai mặt đến ổn định kinh tế Sự tác động không đồng thời mặt thời gian đầu t tổng cầu tổng cung kinh tế làm cho thay đổi đầu t, dù tăng hay giảm lúc vừa yếu tố trì ổn định vừa yếu tố phá vỡ ổn định kinh tế quốc gia Đầu t tác động hai mặt tích cực tiêu cực Thứ nhất: Tăng đầu t có tác động Tích cực: Tăng đầu t tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời sống, giảm tệ nạn xà hội Tiêu cực: Tăng đầu t lợng tiền lớn, tăng qúa mức dẫn đến tình trạng tiền lu hành bị giá (lạm phát) dẫn đến tăng giá sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đình trệ Thứ hai: Giảm đầu t có tác động Tích cực: Giảm đầu t lợng tiền chi nên giảm lạm phát, giá đời sống ổn định, tệ nạn xà hội giảm Tiêu cực: Giảm đầu t giảm việc làm, tăng thất nghiệp ảnh hởng đến đời sống xà hội Nh điều hành vĩ mô kinh tế, nhà hoạt động sách cần thấy hết tác động hai mặt để đa sách nhằm hạn chế tác động xấu, phát huy tác động tích cực, trì đợc ổn định toàn Bộ kinh tế * Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng phát triển kinh tế Theo kết nghiên cứu nhà kinh tế cho thấy, quốc gia muốn giữ tốc độ tăng trởng GDP mức trung bình 8% - 10% tỷ lệ đầu t phải đạt từ 15% - 20% tuỳ thuộc hệ số ICOR quốc giá Hệ số ICOR phản ánh suất đầu t tính cho đơn vị GDP tăng thêm - ICOR tên viết tắt từ tiếng anh tỷ suất vốn GDP Icremental Capital Output Ration - Hệ số ICOR đợc tính theo công thức sau: ICOR = Từ suy ra: mức tăng GDP = Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn đầu t Hệ số ICOR nớc phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi theo trình độ phát triển kinh tế chế sách nớc * Đầu t tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế Kinh nghiệm nớc giới cho thấy để tăng trởng nhanh với tốc độ mong muốn từ 9% - 10% tăng cờng đầu t nhằm tạo phát triển nhanh hai khu vực công nghiệp dịch vụ hai vực sử dụng tiềm trí tuệ ngời không khó khăn để đạt tốc độ tăng trởng 15% 20% khu vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản giới hạn đất đai, khí hậu Nên để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5%-6% khó khăn Tuy nhiên, để thực việc chuyển dịch cấu kinh tế, tập trung đầu t phát triển cho ngành có tốc độ tăng trởng cao rõ ràng phải có vốn đầu t, vốn đầu t nói đến chuyển dịch cấu kinh tế, nói đến phát triển ngành hay ngành khác Nh vậy, Chính sách đầu t định trình chuyển dịch cấu kinh tế quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trởng nhanh toàn Bộ nên kinh tế Về cấu lÃnh thổ, đầu t có tác dụng giải cân đối phát triển vùng lÃnh thổ, đa vùng phát triển thoát khởi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa lợi so sánh tài nguyên, địa thế, kinh tế, trị vùng có khả phát triển nhanh làm bàn đạp thúc đẩy vùng khác phát triển theo * Đầu t tác động đến khả công nghệ khoa học đất nớc Chúng ta biết công nghệ trung tâm công nghiệp hoá, đại hoá đầu t điều kiện tiên phát triển tăng cờng khả công nghệ đất nớc Công nghệ đạt đợc thông qua hai đờng là: Thứ nhất: Tự bỏ chi phí để tự nghiên cứu, phát triển công nghệ khả sau áp dụng vào hoạt động kinh tế ®Ĩ thu håi vèn ®· bá cho ®Çu t nghiên cứu công nghệ có lÃi Nhng để nghiên cứu công nghệ cần phải bỏ nhiều vốn đầu t cho lao động chất xám, cho máy móc đại với thời gian đầu t kéo dài độ mạo hiểm cao Nên việc nghiên cứu, phát công nghệ thờng nớc phát triển, công ty đa quốc gia với nguồn vốn đầu t dồi dào, với Bộ phận chuyên trách nghiên cứu phát triển thực Con đờng thứ hai mua công nghệ thị trờng giới, việc mua công nghệ sẵn có thị trợng giới nhanh chóng giúp cho có đợc công nghệ nh mong muốn, nhng công nghệ thờng không đại phải cạnh tranh không đắt Do hình thức thích hợp với nớc sau thờng nớc lạc hậu nớc phát triển Tuy nhiên phơng pháp có rủi ro định, mua phải công nghệ lạc hậu nhng lại với giá cao, công nghệ gây ô nhiễm trờng Thông qua đờng đầu t nớc có cách riêng để tăng cờng khả công nghệ cách thích hợp Đối với Việt Nam theo đánh giá chuyên gia công nghệ, trình độ công nghệ Việt Nam l¹c hËu nhiỊu thÕ hƯ so víi thÕ giíi khu vực Theo UNIDO, chia trình phát triển công nghệ giới làm giai đoạn Việt Nam năm 1990 vào giai đoạn Việt Nam 90 nớc công nghệ, với trình độ công nghệ lạc hậu trình công nghiệp hoá đại hoá Việt Nam gặp nhiều khó khăn không đề đợc chiến lợc đầu t phát triển công nghệ nhanh vững 2.2.2 Trên giác độ vi mô (của sở sản xuất kinh doanh) Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, đầu t định đời, tồn phát triển sở, tức sở sản xuất kinh doanh dịch vụ muốn đời cần phải có nhà xởng, đội ngũ lao động, cấu trúc hạ tầng, mua sắm lắp đặt thiết bị máy móc bệ, tiến hành công tác xây dựng thực chi phí khác gắn liền với hoạt động chu kỳ sở vật chất - kỹ thuật vừa tạo hoạt động hoạt động đầu t sở hao mòn, h hởng Để trì đợc hoạt động bình thờng cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn thay sở vật chất - kỹ thuật đà h hởng, hao mòn đổi để thích ứng với điều kiện hoạt ®éng míi cđa sù ph¸t triĨn khoa häc - kü thuật nhu cầu tiêu dùng sản xuất xà hội, phải mua sắm trang thiết bị thay trang thiết bị cũ đà lỗi thời Tuy nhiên muốn có sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, muốn có chi phí sửa chữa máy móc, mua sắm trang thiết bị rõ ràng phải có vốn đầu t 2.3 Kinh nghiệm số nớc vấn đề đầu t phát triển kinh tÕ - x· héi Lý thuyÕt còng nh thùc tiễn phát triển kinh tế nớc thừa nhận mối quan hệ chặt chẽ tăng trởng đầu t tăng trởng GDP Quan điểm cho hình thành vốn chìa khoá phát triển đà đợc thể chiến lợc kế hoạch phát triển nhiều nớc Điều rõ ràng đất nớc muốn giữ đợc tốc độ tăng trởng ổn định mức trung bình nớc phải giữ đợc mức đầu t lớn Tỷ lệ đầu t thấp 15% số trờng hợp phải lớn 25% GDP J.M Keynes lý thuyết đầu t mô hình số nhân đà chứng minh rằng, tăng đầu t bù đắp thiếu hụt cầu tiêu dùng từ tăng số lợng việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu cận biên t kích thích sản xuất phát triển có tác động dây chuyền: tăng đầu t - tăng thu nhập - tăng đầu t - tăng thu nhập Bổ sung vào lý thuyết số nhân J.M Keynes, nhà kinh tế Mỹ đa lý thuyết gia tốc lý thuyết mặt nghiên cứu nhân tố định đầu t, mặt khác chứng minh mối quan hệ gia tăng sản lợng làm cho đầu t tăng lên nh Và tăng nhanh tốc độ đầu t so với thay đổi sản lợng nói nên ý nghĩa nguyên tắc gia tốc Theo lý thuyết gia tốc để vốn đầu t tiếp tục tăng lên sản lợng bán phải tăng liên tục Nhng logic vấn đề chỗ số lợng sản phẩm bán ngày hôm kết đầu t thời kỳ trớc Thực tế nớc đà chứng minh điều này, cách vào ba thập kỷ, Châu hầu nh không đợc biết đến với t cách vùng kinh tế, nhng động sau thành công mức độ khác tăng trởng kinh tế khu vực Châu - Thái Bình Dơng đà làm thay đổi hẳn cách nhìn truyền thống Vì kinh tế giới dao động mức tăng trởng GDP 3% - 5% năm nớc phát triển nh Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Singapo từ điểm xuất phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trờng nội địa nhở bé đà trở thành quốc gia công nghiệp Đặc trng chủ yếu quốc gia trình công nghiệp hoá diễn nhanh chóng làm thay đổi hẳn Bộ mặt kinh tế xà hội đất nớc với GDP bình quân đầu ngời năm 1997 Hồng Kông 24.085 USD, Singapo 24.610 USD, Đài Loan 15.370 USD, Hàn Quốc 12.390 10 khác với đối tợng sách - đối tợng đợc Thành phố giải theo trờng hợp cụ thể ngân sách Nhà nớc Mặc dù văn quy định Thành phố đà xác định rõ dự án xây dựng chung c cao tầng phải dành 30% diện tích sàn xây dựng hay 20% diện tích đất để bán cho đối tợng CBCNV Nhà nớc, ngời có thu nhập thấp với giá phù hợp đảm bảo kinh doanh Tuy nhiên không dự án thực nghiêm chỉnh quy định Trong điều kiện cung cha đáp ứng đợc câu (trong không cầu đầu nhng Thành phố cha có biện pháp giám sát chặt chẽ) hầu hết hộ chung c cao tầng đợc bán với giá thị trờng khoảng từ - 10 triƯu ®ång/m2 thu nhËp cđa nhãm thu nhËp thÊp chØ xÊp xØ 500 ®Õn díi triệu/tháng Thủ tục đầu t Do nhà loại hình đầu t đặc biệt có nhiều hình thức đầu t khác nhau, phơng thức thực khác đặc biệt liên quan đến nhiều đối tợng nhng lập dự án cha có sách quy định cụ thể loại nên gây khó khăn cho công tác xét duyệt ngành cao cấp, kéo dài thời gian xin giấy phép đầu t Công tác đền bù GPMB Đây thờng khâu nặng nhất, kìm hÃm tiến độ dự án tính chất phức tạp nhạy cảm Cho đến văn pháp lý cao quy định cho vấn đề Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998, tức tình chất pháp lý cha cao cha có chế tài xử phạt cụ thể Việc thực chủ yếu dựa sở thởa thuận bên địa phơng, chủ đầu t đối tợng bị giải tởa Trong tồn thị trờng bất động sản phi thức quy định điều kiện ®Ịn bï, gi¸ ®Êt thËt sù cha thëa ®¸ng ®· ảnh hởng đến quyền lợi đối ngời đợc đền bù gây khó khăn cho ngời thực đền bù Một lý gây nên chậm trễ cán Bộ quyền địa phơng không đợc đào tạo chuyên trách để làm công tác này, cha có ý thức giúp đỡ chủ đầu t đợc giao qun sư dơng ®Êt Huy ®éng vèn Nh đà trình bày phần nguồn vốn dự án đặc điểm đợc coi nhợc điểm dự án kinh doanh nhà địa bàn Hà Nội không chủ động việc huy động vốn Vốn vay Ngân hàng huy động ngời có nhu cầu nhà chiếm tỷ trọng lớn Vay Ngân hàng việc đảm bảo yêu cầu thủ tục chặt chẽ rờm rà dự án phải chờ vào trình "giải ngân" huy động ngời có nhu cầu không bắt buộc nên tính ổn định không cao Đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật hàng rào vốn NS TP cha thật trớc bớc, đón đầu dự án nên nhiều trờng hợp dự án đà hoàn 89 thành nhng cha có kết nối với môi trờng bên nên đa vào sử dụng để nhanh chóng phát huy hiệu 90 Chơng III Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án Hà nội I - Định hớng phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010 Quan điểm phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010 Theo chơng trình phát triển nhà Hà Nội đến năm 2000 2010 cđa Thµnh ủ vµ UBND Thµnh Hµ Néi, phát triển nhà Thủ đô thời gian tới dựa điểm sau 1.1 Quan điểm đối tợng chơng trình phát triển nhà Đảm bảo thực quyền có nơi phù hợp đối tợng dân c đô thị không ngời giàu, ngời có tiền, ngời có công đợc hởng u đÃi mà có công chức, viên chức, ngời làm công ăn lơng đặc biệt ngời có thu nhập thấp ngời nghèo Phát triển nhà đáp ứng yêu cầu xà hội để bán cho thuê; giải thông thoáng, dễ dàng nhu cầu chuyển dịch sở hữu, sử dụng nhà ở, tạo thị trờng động nhà làm cho ngời có hội tạo lập nơi phù hợp Khuyến khích kinh doanh phát triển nhà ở, chống lại thị trờng đen, đầu trục lợi bất kinh doanh bất động sản nhà địa bàn Thành phố 1.2 Quan điểm vai trò Nhà nớc Tiếp tục đờng lối xoá bỏ bao cấp chuyển sang kinh tế thị trờng t nhân hoá nhà nhng làm không khoán trắng cho dân Để có sở vật chất ban đầu tạo động lực, tạo đà thúc đẩy nghiệp phát triển nhà ở, Nhà nớc phải có trách nhiệm đầu t vào kết cấu hạ tầng nh trờng học, trạm y tế, công trình văn hoá, thể dục thể thao ; nh công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị nh đờng xá, cấp thoát nớc Đồng thời mặt sách Nhà nớc phải tạo hành lang pháp lý cần thiết để khuyến khích đầu t phát triển nhà thông qua sách cụ thể đất đai, quy hoạch, tài tín dụng, sách giải phóng mặt bằng, qui chế kinh doanh nhà, qui chế quản lý tổ chức thi công xây dựng, chế quản lý phát triển đô thị tạo đợc môi trờng cần thiết cho nghiệp phát triển nhà 91 1.3 Quan điểm tài Quán triệt việc chăm lo nơi nghiệp quần chúng nhằm thực xà hội hoá nhà ở, huy động nguồn lực, thành phần kinh tế trongxà hội theo phơng châm Nhà nớc nhân dân làm , dới hớng dẫn đạo Nhà nớc Thực tiễn giải nhà Hà Nội năm điều kiện cha có chế cụ thể huy động vốn góp đà thực hình thức huy động vốn dân để xây dựng nhà cho dân thông qua giải pháp ngời dân góp tiền mua nhà trả trớc; đầu t hạ tầng kỹ thuật cho dân tự xây dựng, Nhà nớc nhân dân đầu t cải tạo tăng diện tích Kinh nghiệm giải nhà nớc khu vùc thc thÕ giíi thø ba cịng cho thấy nhà vấn đề xà hội phải xà hội giải quyết, phải huy động nguồn lực, tài xà hội Ngoài việc huy động nguồn lực nớc việc tạo môi trờng đầu t để thu hút nguồn vốn nớc cho nghiệp phát triển nhà quan trọng 1.4 Quan điểm phát triển đồng Nhà phải đợc phát triển đồng với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xà hội dịch vụ đô thị đồng nhà việc tạo môi trờng sống bền vững, nhà với xanh, kiến trúc cảnh quan đô thị hài hoà Phát triển đồng cân đối xây dựng sửa chữa nhà Phát triền nhà theo Chiến lợc toàn cầu chỗ đến năm 2000 Liên hợp quốc là: Khái niệm chỗ thích hợp rộng mái che đầu; có nghĩa riêng t thích hợp, khoảng không gian thích hợp, an ninh thích hợp, điều kiện chiếu sáng thông gió thích hợp cho việc làm tới công trình dịch vụ bản, tất với giá phải 1.5 Quan điểm kiến trúc quy hoạch Phát triển nhà đô thị phải đồng với việc phát triển hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội.Các giải pháp kiến trúc nhà phải đảm bảo tính đại với tính dân tộc, đa dạng hoá không bị lạc hậu giai đoạn phát triển Xây dựng sách cụ thể cho việc giữ gìn bảo tồn khu phố cổ, chỉnh trang tôn tạo khu phố cũ, cải tạo hoàn thiện quy hoạch nâng cấp tiện nghi kỹ thuật hạ tầng khu chung c thấp tầng, cao tầng, bảo tồn làng truyền thống trình quy hoạch phát triển đô thị 92 Quy hoạch phát triển nhà Hà Nội phải bám sát quy hoạch phát triển kinh tế xà hội thủ đô 1.6 Quan điểm định hớng đầu t phát triển Kết hợp hài hoà cải tạo xây dựng nâng cấp khu đô thị cũ với phát triển xây dựng khu phố mới, đô thị ngoại vi ngoại thành, thực việc dÃn dân, giảm bớt mật độ tải khu trung tâm chật hẹp, đông đúc Lựa chọn qui mô xây dựng thích hợp: đồng thời xây dựng cải tạo nhà truyền thống có độ cao trung bình từ đến tầng với việc bắt đầu xây dựng công trình phát triển theo chiều cao, xây dựng nhà cao ốc từ 10 đến 20 tầng, với chất lợng hộ cao, đại tiện nghi, tối thiểu có đến phòng, diện tích 60 100 200 m2, đủ dịch vụ đại, tầng để trống sử dụng phục vụ chung cho nhà khu nhà, có đầy đủ công trình tiện ích nh: câu lạc Bộ văn hoá, thể thao, thơng mại, phục vụ trỴ em, ngêi cao ti TËp trung theo dù án giảm dần việc dân xây tự phát 1.7 Quan điểm mô hình tổ chức quản lý Nắm vững vai trò quản lý Nhà nớc công tác đầu t phát triển nhà nhằm đảm bảo chức hớng dẫn định hớng, đảm bảo yếu tố Nhà nớc giữ vai trò chủ đạo Hình thành tổ chức đầu t phát triển kinh doanh nhà tách riêng với tổ chức xây dựng Các doanh nghiệp Nhà nớc phải chuyển dần tổ chức cấu mô hình từ chế bao cấp sang cho phù hợp với chế kinh doanh Xây dựng mô hình quản lý nhà sau dự án để đảm bảo trì phát triển thích ứng với kinh tế phát triển 1.8 Quan điểm mô hình phát triển theo dự án Qua kinh nghiệm thực tế việc phát triển nhà theo dự án đờng giai đoạn nay, đảm bảo đồng việc phát triển đô thị Loại dự án mang tính chất khác hẳn dự án phát triển khu công nghiệp, đòi hởi phải có luật lệ, chế quản lý đầu t riêng Phát triển nhà theo dự án đợc thực theo cấp độ sau: Dự án xây dựng, cải tạo cho khu cỉ, cị, c¸c khu chung c cao tầng, thấp tầng, khu nhà đà có Dự án đầu t hạ tầng kỹ thuật-hạ tầngxà hội có tính chất định hớng cho khu đô thị 93 Dự án đầu t đồng nhà hạ tầng kỹ thuật-hạ tầng xà hội Dự án hoàn thiện quy hoạch khu vực Việc huy ®éng ®ỵc mäi ngn lùc x· héi tham gia vào công tác phát triển nhà theo định hớng Nhà nớc vấn đề đảm bảo tính khả thi dự án 1.9 Quan điểm lực lợng thi công xây dựng Huy động tổ chức, doanh nghiệp có t cách pháp nhân tham gia xây dựng nhà địa bàn Thành phố Hà Nội Về lâu dài phải có chế quản lý tập trung thống với công tác tổ chức thi công xây dựng Trớc mắt phải khắc phục tình trạng lộn xộn hoạt động xây dựng nay, cần phải tăng cờng công tác kiểm tra kiểm soát hoạt động toàn Thành phố Hà Nội.Các tổ chức xây dựng cá nhân phải đăng ký hành nghề có tính chuyên môn cao Vài nét tổng quan quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 kế hoạch phát triển nhà giai đoạn (2001-2005) 2.1 Vài nét tổng quan quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 Xây dựng phát triển Hà Nội trở thành Thành phố to đẹp, vừa đại vừa truyền thống xứng đáng thủ đô quốc gia có 80 triệu dân mục tiêu chiến lợc lâu dài Đảng Nhà nớc ta Từ năm 1998, diện mạo tơng lai thủ đô đà đợc xác định rõ qui mô, kết cấu qua Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xà hội Thủ đô Hà Nội đến năm 2010; Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đợc Chính phủ phê duyệt điều chỉnh ngày 20/6/1998 Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg Về dân số, Thủ đô Hà Nội đô thị xung quanh phạm vi nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung khoảng 4.5 triệu đến triệu ngời, qui mô dân sè cđa néi thµnh cđa Thµnh Hµ Néi trung tâm 2.5 triệu ngời Cụ thể: ã Thành phố trung tâm: dự kiến triệu (2010) 2.5 triệu ngêi(2020), gåm chđ u lµ néi thµnh Hµ Néi hiƯn vµ vïng phơ cËn bao gåm: + Khu vùc hạn chế phát triển 0.8 triệu ngời + Khu vực mở rộng ven nội tả hữu ngạn sông Hồng: 1.2 triệu ngời(2010) 1.7 triệu ngời (2020) 94 ã Các khu đô thị đối trọng gồm: + Các cụm Xuân Nam-Hoà Lạc-Sơn Tây: 0.6 triệu ngời(2010) triệu ngời(2020) + Cụm Sóc Sơn-Xuân Hoà-Phú Yên: 0.15 triệu ngời(2010) 0.5 triệu ngời(2020) + Các cụm đô thị vệ tinh: 0.14 triệu ngời(2010) 0.5 triệu ngời(2020) Dân số đô thị trung tâm nội thành khống chế phát triển từ vành đai trở vào khoảng 0.8 triệu dân lại phát triển vùng ven nội hữu ngạn sông Hồng theo dọc đờng 32, đờng 6, đờng Dân số khống chế phía hữu ngạn không 1,5 triệu dân Về không gian đất Hiện nay, nhiều dự án phát triển nhà đô thị đà bớc vào thực Nhà nớc đà cấp 6310 đất ruộng cho Hà Nội phát triển đến năm 2005 2010 Khu vực phát triển mở rộng Thủ đô phía hữu ngạn sông Hồng thuộc lÃnh thổ quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam quận Hai Bà Trng, huyện Từ Liêm Thanh Trì, khu vực đô thị hoá mạnh có tới 358100 ngời với 2271,3 xây dựng Dự kiến đến năm 2020 Hà nội có khu đô thị Quận Tây Hå QuËn CÇu GiÊy( bao gåm quËn CÇu GiÊy phần phát triển mở rộng phía Tây sông Nh) Khu vùc Thanh Xu©n( bao gåm qn Thanh Xuân phần mở rộng phía Nam) Khu vực đô thị Nam đờng Minh Khai Khu vực đô thị phía Nam Cầu Thăng Long Đây khu vực có nhiều tiềm phát triển hấp dẫn vốn đầu t với nhiều khu, cụm công nghiệp, nhiều khu đô thị mới, trung tâm tài thơng mại dịch vụ nhiều sở tạo thị khác 2.2 Kế hoạch phát triển nhà Hà Nội giai đoạn 2001-2005 2010 Tiếp tục đẩy mạnh hoạt động đầu t phát triển nhà theo phơng châm Nhà nớc nhân dân làm huy động tối đa nguồn lực để phát triển nhà Trong giai đoạn 2001-2005, Thành phố đầu t xây dựng 3,5 triệu m2 nhà 95 Đến năm 2010, phấn đấu đạt mục tiêu bình quân m2/ngời, đầu t xây dựng từ 9-10 triệu m2 nhà Các tiêu kế hoạch năm 2001-2005 nh sau: Phát triển nhà theo dự án từ 1,2-1,5 triệu m2 Nhà nhân dân tự đầu t cải tạo xây dựng từ 1,8-2 triệu m2 Trong nhu cầu quỹ nhà ngân sách đầu t 315 400 m2 với kinh phí thực ớc tính khoảng 536,2 tỷ đồng bao gồm: Nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng: 232.000 m2, diện tích đất khoảng 43 ha, kinh phí ớc tính 394,4 tỷ đồng(khoảng 5000 hộ) nhu cầu cấp bách Nhà đất phục vụ Nghị số 58/1998/NQUBTVQH-10 ngày 20/8/1998 Uỷ ban thờng vụ quốc hội giao dịch nhân nhà xác lập trớc ngày 1/7/1991: 42.162 m đất, kinh phí ớc tính 71,675 tỷ đồng Nhà để cải tạo, di chuyển dân nhà chung c cao tầng tình trạng nguy hiểm: 19.240 m2 với 481 hộ với diện tích đất là1 ha, kinh phí ớc tính 32,708 tỷ đồng Nhà ở, đất để thực Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg ngày 3/2/2000 Thủ tớng Chính phủ hỗ trợ ngời hoạt động cách mạng từ trớc Cách mạng tháng 8/1945 cải thiện nhà ở(năm 2002 phải hoàn thành): 22.000 ms, diƯn tÝch ®Êt 7,3 ha, kinh phÝ íc tÝnh 37,74 tỷ đồng Ngoài đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu Nhà nớc Thành phố quản lý để bán cho thuê Đồng thời đầu t cải tạo khoảng 500.000 m2 quỹ nhà Nhà nớc thuộc khu nhà Thành phố quản lý tiếp nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng Sửa đến rồi! Một số giải pháp huy động nguồn vốn đầu t Hà nội Để huy động nguồn vốn thành phần kinh tế, cần phải thực nhiều giải pháp huy động sử dụng vốn hiệu quả, tập trung vào số biện pháp chủ yếu nhằm huy động nguồn đầu t nớc Dới số giải pháp nh»m huy ®éng vèn nãi chung phơc vơ cho viƯc xây dựng hạ tầng đô thị Xác định công trình, địa bàn quy mô u tiên gọi vốn đầu t thành phần kinh tế Cụ thể hoá việc thực quỹ đầu t xây dựng sở hạ tầng đô thị vùng ngoại thành, thực hình thức đầu t BOT, sử dụng quỹ đất tạo vốn để xây dựng công trình hạ tầng 96 Sớm hình thành thị trờng vốn; cải thiện môi trờng đầu t; đơn giản hoá thủ tục cấp phát, kiểm tra, kiểm soát vốn doanh nghiệp; phát triển loại hình dịch vụ hỗ trợ đầu t Đổi nâng cao chất lợng hoạt động ngành tài chính, ngân hàng; phát triển công ty đầu t tài Tạo chế, mở rộng kênh hình thức để doanh nghiƯp tù bỉ sung vèn, ®Ĩ thu hót vèn dân vốn đầu t nớc Hình thành củng cố thị trờng tài chính, thị trờng chúng khoán mở rộng hình thức bảo hiểm: nhân thọ, tài sản, tai nạn Nâng cao chất lợng xây dựng thực dự án sử dụng nguồn vốn ODA để giải ngân nhanh, đảm bảo sử dụng hết nguồn ODA theo tiến độ kế hoạch Xây dựng quy chế thống đền bù, giải phóng mặt bằng, đơn giản hoá thủ tục thẩm định, phê duyệt dự án, rút vốn, mya sắm thiết bịkhi cần thiết sử dụng công ty t vấn quốc tế để kiểm tra chất lợng giá thiết bị, vật t nhập theo dự án Sử dụng vốn đầu t mục đích theo dự án, qua đấu thầu giảm thiểu lÃng phí khâu thi công xây dựng Sử dụng vốn từ loại chơng trình, dự án theo phơng pháp lồng ghép chơng trình, dự án để nâng cao hiệu vốn đầu t Tập trung quy hoạch, phân công hợp lý ngành nghề sản xuất kinh doanh theo địa bàn, quận, huyện, trung tâm ngoại vi Xác định cấu sản xuất mũi nhọn đặc thù để phát huy mạnh Thủ đo lực lợng cán Bộ, trung tâm giao lu đạo Trung ơng Tập trung xây dựng quản lý tốt khu công nghiệp, công nghệ cao Tiếp tục xếp lại DNNN địa bàn, giảm mạnh số lợng, giữ lại DNNN số lĩnh vực thực chủ đạo mạnh, cổ phần hoá phần lớn DNNN lĩnh vực thơng mại, dịch vụ, chế biến hàng tiêu dùng thông thờng, quy mô vừa nhởKhuyến khích hình thức t Nhà nớc liên kết kinh doanh, lập công ty cổ phần có phần vốn góp DNNN với thành phần kinh tế khác Đa dạng hoá sở hữu, khuyến khích mạng lập sở sản xuất kinh doang phù hợp với pháp luật Hoàn thiện môi trờng đầu t, đơn giảm hoá thủ tục cấp phát, kiểm tra kiểm soát theo pháp luật doanh nghiệp, phát triển loại hình dịch vụ hỗ trợ đầu t Thực tốt biện pháp nêu có tác động lớn việc hoàn thiện môi trờng đầu t kinh doanh, biện pháp chung nhất, có tính chất ®Þnh viƯc huy ®éng mäi ngn vèn cđa mäi thành phần kinh tế vào việc đầu t thực nhiệm vụ mà quy hoạch đà định 97 iI Nhu cầu nhà ng ời dân Hà Nội thời kỳ tới Xác định nhu cầu nhà dân c nhiệm vụ quan trọng công tác hoạch định chơng trình phát triển nhà ở, bỏi nhu cầu dân c vừa mục tiêu cuối phải đáp ứng, vừa động lực chơng trình phát triển nhà Đối tợng có nhu cầu nhà Cần phải nhận thấy ngời cha có nhà có nhu cầu mà phải kể đến ngời có nhà nhng thiếu tiện nghi thiết yếu tiện nghi cha đáp ứng đợc yêu cầu họ Có thể thấy Hà nội nhóm ngời sau có nhu cầu nhà nh: Những ngêi sèng c¸c ngâ xãm cã diƯn tÝch chËt trội Dân sống chung c thấp tầng đợc xây dựng từ lâu Các gia đình phải sử dụng chung công trình phụ nh: bếp, nhà tắm, khu vệ sinh Ngời dân sống khu vực có hạ tầng sở nh điện, nớc, đờng giao thông Vị trí nhà mong muốn Do sở hạ tầng Thành phố cha đợc xây dựng đồng nên phần lớn ngời dân muốn sống gần trung tâm, thêm vào thói quen lâu đời sinh hoạt khiến lực hút trung tâm tăng lên Đặc điểm ngời dân Hà Nội trở ngại không nhở cho kế hoạch dÃn dân khu trung tâm, giải toả mặt bằng, phát triển khu đô thị khu công nghiệp Diện tích nhà mong muốn Không không muốn có nhà rộng nhiên xét đến khả tài diện tích bị giới hạn phạm vi định Có thể chia thành mức sau: Trªn 100 m2: nhãm ngêi cã thu nhËp cao hay chung sống nhiều hệ Trong khoảng dới 50 m2: nhãm ngíi cã thu nhËp trung b×nh, gia đình trẻ có thành viên Dới 30 m2: ngời có thu nhập dới trung bình nghèo, thực có khó khăn nhà Nh dự án phát triển nhà cho ngời nghèo cần ý tới việc xây dựng hộ nhở, giá thành thấp, phù hợp với nhu cầu khả toán họ 98 Về số phòng tiện nghi sinh hoạt Bên cạnh nhu cÇu vỊ viƯc më réng diƯn tÝch ë, nhu cầu số phòng tiện nghi sinh hoạt tăng lên mạnh mẽ Phần lớn ngời dân Hà nội mong muốn đợc sống đơn vị có - phòng Các kế hoạch phát triển nhà phải dựa nhu cầu có khả toán ngời dân Cần cố gắng tìm hiểu dự định cải thiện điều kiện ngời dân Hà Nội dựa sở nhu cầu có khả toán họ nhu cầu đơn Theo khảo sát, 36,2% số gia đình có dự định cải thiện điều kiện Tỷ lệ hộ gia đình có dự định tập trung cao vào nhóm mức lơng khả giả, thấp dần xuống theo mức thu nhập Điều cho thấy xu hớng gia tăng tình trạng bất bình đẳng nhà điều kiện kinh tế thị trờng, thiếu điều tiết Nhà nớc Các nhóm mức sống thấp có nhu cầu cao cấp thiết cải thiện điều kiện ở, nhng phần lớn họ thiếu khả toán Một công trình nghiên cứu nhµ ë cđa ngêi nghÌo Hµ Néi cho biÕt 40% nhà họ có chất lợng thấp nh nhà tạm Song 2/5 ngời nghèo đợc hởi không nghĩ đến cải tạo nhà tiền Bảng: Tỷ lệ hộ gia đình có dự định xây dựng, nâng cấp nhà theo mức thu nhập Nhóm mức sống Nhóm giàu Nhóm trung bình Nhóm trung bình Nhóm dới trung bình Nhóm nghèo Có dự định cải thiƯn nhµ ë 45.8% 40.3% 38.6% 26.7% 21.9% (Ngn: ViƯn Nghiên cứu xà hội học) Đứng dới góc độ chủ đầu t số cho khách hàng tiềm họ Tuy nhiên dự định cải thiện nhà không đồng nghĩa với mua nhà nghĩa ngời có nhu cầu chung c cao tầng tơng lai Chúng ta cần phải sâu xem xét cụ thể nhu cầu họ Qua khảo sát cho thấy: 1/3 số gia đình đợc hởi nói họ có dự định cải thiện điều kiện theo nhiều cách khác nhau: Sửa chữa, nâng cấp nhà cũ: 82,5% Tìm nơi mới: 50% Cha dứt khoát hai cách trên: 37,7% 99 Nh thế, sửa chữa, nâng cấp nhà hoạt động chủ yếu hộ gia đình có dự định cải thiện điều kiện ở, sau xây dựng mua nhà Vì thế, nhiệm vụ quan trọng Chơng trình phát triển nhà Hà Nội tạo điều kiện để tầng lớp dân c Hà Nội tự lực cải thiện bớc điều kiện đồng thời tăng tính hấp dẫn phù hợp dự án xây dựng nhà mà Thành phố triển khai Trong số 50% gia đình dự định tìm nơi tỷ lệ ngời có ý định thuê nhà chiếm l,2% Bên cạnh giá thuê nhà cao dờng nh việc cha có vận hành bình thờng thị trờng nhà đất (trong có vấn đề quy định thể chế pháp luật) trở ngại cho việc mở rộng hoạt động thuê cho thuê nhà Có thể nhu cầu thuê nhà tập trung hộ gia đình trẻ tách riêng ngời nhập c, sinh viên tỉnh Hà Nội học tập Đây vấn đề mà dự án phát triển nhà với mục đích cho thuê cần lu tâm Để trang trải cho nhu cầu cải thiện chỗ ở, gần nửa số gia đình cho biết họ phải vay mợn thêm từ nguồn sau: Vay bạn bè, ngời thân gia đình: nguồn vay chđ u chiÕm kho¶ng 50% Vay vèn tõ Ngân hàng chiếm gần 20% Chi phí lấy từ tiền bán nhà cũ 30% Nh nhu cầu thị trờng tín dụng bất động sản nh nhu cầu thị trờng nhà đất lớn Thành phố Hà nội Từ nghiên cứu nhu cầu nhà ngời dân Hà nội cho thấy dự án phát triển nhà muốn có đợc thành công phải coi trọng yếu tố nghiên cứu thị trờng, phát đối tợng khách hàng tiềm năng, xem xét nhu cầu họ nhà tơng lai nh phơng thức mà họ sử dụng để tài trợ cho nhu cầu Tất yếu tố xem xét để đảm bảo nhà xây dựng xong có ngời sử dụng, tránh tình trạng nhà thừa thừa mà thiếu thiếu nh 100 II Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà Hà nội Giải pháp huy động vốn 1.1 Đa dạng cải cách sách cho vay vốn có nguồn gốc từ ngân sách Xây dựng nhà theo mô hình dự án đòi hởi thống đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội mà nhiều số công trình công cộng phục vụ cho lợi ích cộng đồng khó hay thu hồi vốn đầu t Để hoàn thành dự án nh nguồn vèn Nhµ níc cã ý nghi· cùc kú quan träng, khơi thông đảm bảo cho thành công nguồn vốn khác Vốn Ngân sách đơn gian dới dạng tiền tệ mà Nhà nớc với t cách đại diện nhân dân sở hữu nhiều tài sản quốc gia khác quan trọng phải kể đến nguồn tài nguyên đất Một điểm cần lu ý dù điều kiện nguồn vốn Nhà nớc đóng vai trò hỗ trợ định, tăng tính hấp dẫn hay chia sẻ phần rủi ro cho dự án xây dựng nhà mà Trong điều kiện Việt nam nói chung Thủ đô Hà nội nói riêng cần lợng vốn lớn phục vụ cho nghiệp CNH, HĐH đất nớc việc huy động sử dụng vốn nh cho hợp lý lĩnh vực định điều hÕt søc quan träng Trong lÜnh vùc nhµ ë cã thể xem xét, vận dụng biện pháp sau đây: Thứ - Góp vốn trực tiếp vào dự án Nhà nớc góp phần vốn vào dự án thông qua biện pháp góp trực hình thức cổ phần liên doanh, đặc biệt dự án mang tính xà hội nh xây dựng nhà cho ngời thu nhập thấp, cho đối tợng sách, nhà phục vụ di dân, tái định c Hình thức làm tăng vốn tự có dự án, tạo cấu vốn an toàn Sự có mặt Nhà nớc làm nhà đầu t tự tin vào thành công tài bên cạnh thành công kinh tế xà hội, mặt khác dự án phảivay bên đơn vị cho vay yên tâm đến suất thu lợi (IRR) nhà đầu t lÃi suất cho vay giảm Tuy nhiên, hình thức khó thực Ngân sách lúc dồi dào, Thành phố tích cực chuyển lĩnh vực xây dng nhà từ hình thức bao cấp sang hình thức kinh doanh, huy động tối đa nguồn lực xà hội đồng thời giảm dần sù tham gia cđa Nhµ níc 101 Thø hai - cho dự án vay vốn Một đặc điểm đơn tham gia xây dựng nhà địa Thủ đô tình hình tài eo hẹp, dự án lợng vốn tự có chủ đầu t chiếm tỷ trọng thấp lợng vốn vay lại chiếm tỷ trọng tơng đối cao Việc thu hồi vốn lĩnh vực thờng kéo dài bị phân tán, cha kể trờng hợp phân phối nhà theo hình thức trả góp hay cho thuê thời gian lâu Nếu chủ đầu t sử dụng vốn vay nhiều st thêi gian thùc hiƯn cịng nh tiÕn hµnh khai thác dự án áp lực trả lÃi gốc lớn Trong điều kiện nh vay vốn tín dụng đầu t Nhà nớc đóng vai trò khai thông cho dự án Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu vay nguồn vốn đồng thời đảm bảo nguyên tắc công hiệu cần thực biện pháp sau: Xây dựng thống hoàn thiện chế huy động vốn, quản lý vốn tín dụng u đÃi để gắn liền công tác bố trí kế hoạch vốn với khả vỊ ngn vèn HiƯn nay, Thµnh cã nhiỊu tỉ chức có chức huy động vốn cho tín dụng u đÃi bên cạnh Quỹ hỗ trợ phát tiển nhà hiệu hoạt động hạn chế đà dẫn đến việc không thống quản lý nguồn vốn Hiện tợng dẫn đến tình trạng chủ đầu t phải làm thủ tục nhiều nơi Còn đơn vị thực cho vay vốn khó kiểm soát khả thu hồi vốn phần doanh thu nào, phần lợi nhuận sử dụng nguồn vốn Thành phố cần chủ động việc tìm kiếm nguồn tín dụng từ tổ chức nớc Trung ơng phục vụ cho xây dựng sở hạ tầng phát triển kinh tế xà hội Thủ đô Đồng thời cần mạnh dạn đề nghị Chính phủ cho vay với mức lÃi suất thấp hơn, chí đề nghị lấy phí dịch vụ khoản vay có liên quan tới nguồn Nhà nớc huy động đợc từ tổ chức nớc kéo dài thời hạn cho vay tới 20-30 năm (hiện thời hạn cho vay u đÃi quy định tối đa l0 năm) công trình sở hạ tầng thờng khó thu hồi vốn nhanh Đối với đơn vị vay vốn phải xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể, xác Khối lợng vay cần nhu cầu thực tế dự án, vốn đối ứng chủ đầu t, tránh tình trạng lợi dụng vốn vay u đÃi để sử dụng vào mục đích khác xây dựng nhà Thờng xuyên tiến hành kiểm tra, đánh giá việc sử dụng vốn đơn vị để đảm bảo khả thu hồi vốn trả nợ Cần có quy định chặt chẽ, chi tiết để gắn trách nhiệm doanh nghiệp với khoản vốn vay hầu hết khoản vay tín dụng không yêu cầu 102 chủ đầu t phải chấp tài sản, u đÃi Thành phố lĩnh vực xây dựng nhà Lập kế hoạch chi tiết xây dựng hợp đồng tín dụng đầy đủ điều khoản cần thiết gồm biện pháp giải vốn vay khả hoàn trả Thứ ba - hỗ trợ tài thông qua nguồn tài nguyên đất Ngoài việc hỗ trợ tài nh đà đề cập Thành phố hỗ trợ quỹ đất cho dự án Hình thức đợc áp dụng nhiều dự án khu đô thị nhiên dừng hình thức đổi đất lấy hạ tầng hay cho chậm trả tiền sử dụng đất để đầu t vào công trình hạ tầng xà hội kỹ thuật mà cha quan tâm nhiều đến hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Đây hình thức khai thác đợc triệt để hiệu giá trị đất, tránh lÃng phí nguồn tài nguyên khả tăng thêm Để đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh, Hà Nội sử dụng quỹ đất dành cho phát triển hạ tầng kỹ thuật theo phơng thức ''đổi đất lấy công trình" ''đổi đất lấy đất sở đất thầu rộng rÃi đà đợc thử nghiệm số Thành phố nớc ta nh Bà Rịa-Vũng Tµu, Thµnh Hå ChÝ Minh Cơ thĨ lµ thay việc lấy ngân sách toán giá trị công trình cho doanh nghiệp đầu t phát triển sở hạ tầng dự án xây dựng nhà ở, Thành phố trả cho họ quyền thuê dài hạn giao số diện tích đất Các doanh nghiệp tham gia đầu t đợc phép sử dụng quỹ đất để tiến hành đầu t xây dựng nhà dới nhiều hình thức hay cho thuê lại đợc hởng số sách u đÃi nh sau: Trờng hợp đất đợc giao để toán giá trị công trình hạ tầng cần đợc vận dụng cho hởng chỉnh sách u đÃi tối đa, giảm 50% tiền sử dụng đất giảm thuế sử dụng đất đến l0 năm kể từ đợc giao đất Trờng hợp doanh nghiệp đợc Thành phố toán giá trị công trình hạ tầng diện tích đất đợc quyền thuê, diện tích đất đợc miễn tiền thuê đất đến l0 năm kể từ làm thủ tục toán khối lợng ký hợp đồng thuê đất Tuy nhiên, tình trạng quản lý đất đai cha đợc chặt chẽ, đất đai bị cá nhân chiếm dụng, quỹ đất công ngày bị thu hẹp, việc sử dụng đất quan hành chính, doanh nghiệp đợc giao đất lÃng phí, hiệu dẫn đến nguồn thu từ đất cho ngân sách Thành phố bị thất thoát đáng kể Vì vậy, trớc mắt cần khẩn trơng hoàn thiện hệ thống sách, văn quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thiện sách quy định pháp luật đất nhằm ổn định việc quản lý sử dụng đất, đồng thời, có điều kiện thuận lợi cho việc hình thành phát triển thị trờng 103 ... đợc, kết thu đợc đầu nhiều hiệu đạt đợc cao Còn chi phí đầu vào, chi phí bỏ nhiều thi hiệu thấp Hệ số hiệu đầu t: Hệ số hiệu đầu t xây dựng đợc tính nh sau: E= Trong đó: E hệ số hiệu vốn đầu. .. trị kết đầu t bắt đầu phát huy tác dụng Ivo: tổng vốn đầu t thực tính đến thời đIúm kết đầu t bắt đầu tầu phát huy tác dụng Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu t (T) Là thời gian mà kết trình đầu. .. 95 Một số giải pháp huy động nguồn vốn đầu t Hà nội 96 iI Nhu cầu nhà ngời dân Hà Nội thêi kú tíi 98 II Mét sè giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà Hà nội 101 Giải pháp huy động