Đang tải... (xem toàn văn)
Một số giải pháp và kiến nghị về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đai.doc
Lời nói đầu Ngày việc quản lý sử dụng đất đại vấn đề xúc thời đại kinh tế mở Từ xa việc sở hữu t nhân đất đai đà gây nhiều tranh chấp phức tạp gây nhiều tranh chấp Đó mâu thuẫn địa chủ nô lệ nh chủ nô nông dân Chính mà cấp thiết phải có luật đất đai để xử lý giải tranh chấp từ thời chiếm hữu t nhân tức lúc bắt đầu có quyền sở hữu, quyền chiếm dụng cá nhân đất nớc xuất hiƯn bé lt ®· ®êi Nã ®êi ®Ĩ chđ u phơc vơ cho giai cÊp thèng trÞ nh»m bảo vệ lợi ích giai cấp thống trị Qua nhiều lần sửa đổi bổ sung đến luật đất đai đà đợc quy định rõ quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất, qua nói lên ngời sử dụng đất ngày đà có số quyền lợi định nh có nghĩa vụ nộp thuế thổ trạch cho Nhà nớc, ®Ĩ Nhµ níc lÊy sè kinh phÝ ®Ĩ sưa sang lại sở hạ tầng cho đất nớc Tuy nhiên kinh tế mở tất nớc hiƯn th× so víi hä nỊn kinh tÕ níc ta nghèo đạo luật đa lỏng lẻo cha có sức thuyết phục, nhiều kẻ hở cho kẻ xấu lợi dụng Nên qua em muốn viết thêm vài hiểu biết em luật ®Êt ®ai cđa níc ta vµ cã mét sè kiÕn nghị quyền nghĩa vụ ngời sử dụng ®Êt I Nh÷ng vÊn ®Ị chung cđa ®Êt ®ai * Khái niệm Là ngành luật hệ thống pháp luật nớc CHXHCN Việt Nam bao gồm toàn quy định pháp luật để điều chnhr quan hệ đất đai đợc hình thành trình Nhà nớc quản lý chiếm hữu, định đoạt sử dụng đất đai để đảm bảo lợi ích toàn dân lợi ích ngời sử dụng đất * Những đặc điểm luật đất đai Là ngành luật độc lập nhng tập hợp quy định pháp luật ngành có liên quan Là ngành luật bao gồm quan hệ hành dân kinh tế Nhà nớc thay mặt toàn dân thực chức quản lý đất đai phạm vi nớc tất tổ chức doanh nghiệp, trờng học, đội, hộ gia đình cá nhân * Đối tợng điều chỉnh luật đất đai Nhóm 1: Các quan hệ xà hội quan Nhà nớc với hộ gia đình, tổ chức cá nhân thông qua quy định đất đai Nhóm 2: Mối quan hệ xà hội quan Nhà nớc cấp với quan Nhà nớc cấp dới thông qua quy định pháp luật việc phân chia loại đất vùng lÃnh thổ Nhóm 3: Mối quan hệ xà hội tổ chức, hộ gia đình cá nhân việc chiếm định đoạt quản lý sử dụng đất đai * Phơng pháp điều chỉnh luật đất đai: có phơng pháp chủ yếu: Phơng pháp bình đẳng dùng để điều chỉnh quan hệ bình đẳng hai bên tham gia vào quan hệ đất đai định nh chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Phơng pháp hành chính: dùng để điều chỉnh quan hệ đất đai quan Nhà nớc với cá nhân, tổ chức phải tuân thu hồi đất đăng ký đất, tra, giải tranh chấp, xử lý vi phạm luật đất đai, cấp loại giấy quyền sử dụng đất Sử dụng đất gắn với việc bảo vệ đất, bồi bổ đất đặc biệt bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp nghiêm cấm hành vi huỷ hoại đất * Quan hệ pháp luật đất đai Các phận cấu thành pháp luật đất đai Chủ thể ngời đợc giao quyền sử dụng đất hay đợc pháp luật giao quyền Cá nhân (công nhân Việt Nam, ngời nớc định c Việt Nam) Hộ gia đình Các tổ chức nớc (cơ quan, trờng học, bệnh viện, đoàn thể tổ chức nớc thuê đất Việt Nam) Khách thể: Của quan hệ đất ®ai lµ toµn bé q ®Êt ®ai cđa Nhµ níc đợc quản lý chế độ pháp lý định Nội dung quan hệ đất đai: quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia quan hệ đất đai định Quyền nghĩa vụ Nhà nớc, với t cách thay mặt nhân dân chủ sở hữu đất đai nớc, có quyền quản lý toàn đất đai Nhà nớc có nghĩa vụ nắm chắc, quy hoạch phân phối đất, kiểm tra giám sát giao việc sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình * Quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất, đợc cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, hớng dụng thành đất, đợc chuyển nhợng, đợc chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn đất đợc giao đợc Nhà nớc bảo vệ lợi ích thích hợp Nghĩa vụ ngời sử dụng đất sử dụng mục đích, bảo vệ đất, nộp thuế đất, thực biện pháp bảo vệ môi trờng, thi hành định quan Nhà nớc II Các quy định quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất Điều 73 ngời sử dụng đất có quyền sau Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hớng thành lao động, kết đầu t đất đợc giao Đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Hởng lợi ích công trình công cộng bảo vệ, cải tạo đất đai mang lại Đợc Nhà nớc hớng dẫn giúp đỡ việc cải tạo bồi bổ đất Đợc Nhà nớc bảo vệ bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình, đợc bồi thờng thiệt hại đất bị thu hồi Đợc quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định pháp luật phù hợp với mục đích giao đất Đợc quyền khiếu nại, tố cáo, hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Điều 74: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất nhu cầu sản xuất đời sống, đợc chuyển đổi từ sử dụng đất phải sử dụng đất theo mục đích, thời hạn đợc giao Điều 75: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất trờng hợp sau: a Chuyển nơi khác b Chuyển sang làm nghề khác c Không có khả trực tiếp lao động Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, chuyển nơi khác không nhu cầu đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhợng phải đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép, ngời nhận đất phải đợc sử dụng mục đích Điều 76: Cá nhân đợc Nhà nớc giao đất nông nghiệp để trồng hàng năm, nuôi dỡng thuỷ sản sau chết quyền sử dụng đất họ đợc để lại cho ngời thừa kế theo quy định pháp luật thừa kế Hộ gia đình đợc Nhà nớc giao đất nông nghiệp, trồng hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, hộ có thành viên chết thành viên khác hộ đợc quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà Nhà nớc đà giao cho họ Trờng hợp hộ gia đình không thành viên Nhà nớc thu hồi đất Cá nhân, thành viên hộ gia đình đợc giao đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất sau chết quyền sử dụng đất họ đợc để lại cho ngời thừa kế theo quy định luật thừa kế Điều 77: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâm nghiệp để trồng rừng đợc chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Nhà nớc, tổ chức tín dụng Việt Nam Nhà nớc cho phép thành lập để vay vốn sản xuất Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở, nhu cầu sản xuất đời sống đợc chấp quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam nớc Điều 78: Hộ gia đình, cá nhân ngời sử dụng đất nông nghiệp để trồng hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn chuyển sang nghề khác nhng cha ổn định thiếu sức lao động đợc cho ngời khác thuê đất với thời hạn không đợc năm Trờng hợp đặc biệt khó khăn, thời hạn cho thuê dài Chính phủ quy định ngời thuê đất phải sử dụng mục đích Điều 79: Sử dụng đất mục đích, gianh giới yêu cầu khác đà đợc quy định giao đất Thực biện pháp để bảo vệ làm tăng khả sinh lợi đất Tuân theo quy định bảo vệ môi trờng không làm tổn hại đến lợi ích đáng ngời sư dơng ®Êt xung quanh Nép th sư dơng ®Êt, th chun qun sư dơng ®Êt, lƯ phÝ ®Þa theo quy định pháp luật Nộp quyền sử dụng đất đợc giao đất theo quy định pháp luật Đền bù cho ngời có đất bị thu hồi để giao cho Giao lại đất Nhà nớc có định thu hồi Xử lý vi phạm Điều 85: Ngời lấn chiếm đất, huỷ hại đất, chuyển quyền sử dụng đất trái phép có hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai, tuỳ theo mức độ nhẹ nặng mà bị xử lý biện pháp hành bị truy cứu trách nhiệm hình Điều 86: Ngời lợi dụng chức vụ, quyền hạn vợt quyền hạn giao đất, thu hồi đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất trái phép với quy định pháp luật bao che cho ngời có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, định xử lý trái pháp luật có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai tuỳ theo mức độ nhẹ nặng mà xử lý ký luật bị truy cứu trách nhiệm hình Điều 87: Ngời có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho ngời khác việc bị xử lý theo quy định điều 86 điều 87 luật phải bị bồi thờng cho ngời bị thiệt hại III Chế độ pháp lý việc giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền cho thuê đất vài bất cập việc sử dụng đất * Giao đất không thu tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản làm muối mà nguồn sống chủ yếu thu nhập có đợc từ hoạt động sản xuất đợc ubnd xà phờng, thị trấn xác nhận sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối phạm vi mức đất nớc Nhà nớc giao Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vợt hạn mức trớc ngày 1-1-1999, tiếp tục sử dụng diện tích đất vợt hạn mức thời gian phần hai thời hạn giao đất phải nộp thuế bổ sung diện tích đất theo quy định pháp luật, sau thời hạn phải chuyển sang thuế đất Đối với diện tích đất vợt hạn mức sau ngày 1-1-1999 ngời sử dụng phải thuê đất Tổ chức sử dụng đất để trồng bảo vệ rừng phòng hộ rừng đặc dụng Cơ quan Nhà nớc, tỉ chøc chÝnh trÞ, tỉ chøc chÝnh trÞ x· héi, đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh Cơ quan Nhà nớc tỉ chøc chÝnh trÞ, tỉ chøc chÝnh trÞ x· héi đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng công trình thuộc ngành lĩnh vực nghiệp kinh tế, văn hoá, xà hội khoa häc, kü tht, ngo¹i giao Tỉ chøc sư dơng đất vào mục đích công cộng để xây dựng đờng giao thông cầu cống vỉa hè, hệ thống cấp thoát nớc, sông, hồ đê đập, trờng học, bệnh viện, chợ, công viên vờn hoa khu vui chơi trẻ em, quảng trởng, sân vận động, sân bay bến cảng công trình khác * Giao đất có thu tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà Tổ chức kinh tế đầu t xây dựng nhà để bán cho thuê nhợng cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng Giao đất có thu tiỊn sư dơng ®Êt ®èi víi mét sè trêng hợp để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo dự án Chính phủ định Những trờng hợp phải bảo đảm điều kiện: * Ngời sử dụng đất phải có dự án khả thi đà đợc quan Nhà nớc có thêm quyền phê duyệt + Sử dụng đất theo quy hoạch + Ngời sử dụng đất phải có điều kiện vốn kỹ thuật * Cho thuê đất Tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh theo dự án đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt, trừ doanh nghiệp Nhà nớc sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đợc giao trớc ngày 1-1-1999 Nhà nớc thu hồi đất đà giao cho doanh nghiệp Nhà nớc sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối nhng hiệu sử dụng không mục đích để giao cho ngời khác thuê Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích 5% ë x· phêng, thÞ trÊn Tỉ chøc, gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đợc miễn giảm tiền sử dụng đất tiền thuê đất trờng hợp: thực dự án thuộc lĩnh vực u đÃi đầu t địa bàn có điều kiện kinh tế xà hội khó khăn, điều kiện kinh tế xà hội đặc biệt khó khăn, thực dự án có sách nhà ở, đến * Hộ gia đình, cá nhân đợc nhn cho thuê mà trả tiền thuê hàng năm có quyền: Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tiêu dùng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh Chuyển nhợng tài sản thuộc quyền sở hữu gắn liền với đất thuê, ngời nhận tài sản đợc Nhà nớc tiếp tục cho thuê đất * Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất mà đà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê có quyền Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tiêu dùng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh Chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với ®Êt thuª, trao qun thõa kÕ qun sư dơng ®Êt thuế, thời hạn thuê Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thuê với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê thời hạn thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân nớc Cho thuê lại quyền sử dụng đất thời hạn thuê đất việc cho thuê lại đợc thực đất đà đợc đầu t theo dự án theo đơn xin thuê đất ngời thuê đất phải sử dụng mục đích * tổ chức nớc đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đợc giao, quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất * Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản làm muối đợc chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất ®ã t¹i tỉ chøc tÝn dơng ViƯt Nam ®Ĩ vay vốn sản xuất, kinh doanh đợc góp vốn quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân nớc, tổ chức cá nhân nớc để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghệ chế biến dịch vụ * Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao ®Êt cã thu tiỊn sư dơng ®Êt cã qun Chun nhợng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc với kết cấu hạ tầng đà đợc xây dựng đất Cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đà đợc xây dựng Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân nớc, tổ chức cá nhân nớc * Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất hàng năm có quyền Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh Chuyển nhợng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê ngời nhận tài sản đợc Nhà nớc tiếp tục cho thuê đất Đối với doanh nghiệp Nhà nớc có quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân nớc, tổ chức, cá nhân nớc * Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất mà đà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê có quyền Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh Chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê thời hạn thuê Ngời nhận quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất có quyền quy định khoản Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thuê thời hạn thuê với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuế để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân nớc, tổ chức cá nhân nớc Cho thuê lại quyền sử dụng đất thời hạn thuê Việc cho thuê lại đợc thực đất đà đợc đầu t the dự án ngời thuê lại phải sử dụng đất mục đích Những bất cập việc chuyển nhợng đất hầu hết đất chuyển nhợng đổi nớc ta chuyển nhợng chuyển đổi cách viết tay Vì thủ tục giấy tờ qua quan cấp khó khăn thủ tục rờm rà chuyển nhợng chuyển đổi mà thủ tục giấy tờ đợc quan giải nhanh gọn việc dân mua nhà cờ đợi Những ngời làm thủ tục giấy thờng gây khó khăn cho ngời sử dụng đất ngời sử dụng đất chuyển nhợng chuyển đổi cách viết tay Mà theo em biết thủ tục chuyển nhợng, chuyển đổi kiểu viết tay không hợp lệ với ngời chuyển nhợng ngời nhận chuyển nhợng IV Một số giải pháp kiến nghị quyền nghÜa vơ sư dơng ®Êt ®ai Chóng ta ®· biÕt qua Hà Nội nói riêng thành phố lớn nói chung Việc sốt đất đà làm cho quan quản lý đất đai xúc Giá đất đà tăng đột biến từ đến lần Theo phân tích, hỗn loạn thị trờng bất động sản - việc cho thuê, chuyển nhợng quyền sử dụng đất nhân dân tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ c buôn bán trao tay không qua đơn vị phờng xà vô tình chung đà tự đẩy giá đất không theo quy luật giá trị Chúng ta phải thấy chế độ pháp lý tầm nhận thức nhân dân luật đất đai cha đợc rõ ràng Hoặc lợi nhuận mà số ngời dân đà tự làm trái pháp luật, trái quy định luật đất đai Thu hồi đất bỏ hoang 54 tổ chức Hà Nội UBND Hà Nội đà đồng ý kiến nghị sở Địa thu hồi đất hoang 54 tổ chức thành phố Hơn 90% số đơn vị doanh nghiệp Nhà nớc có 10 đất bỏ hoang từ năm, nhiều 19 năm Đối với số đơn vị tự ý chia đất làm nhà mặt quy hoạch tranh chấp đợc lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trờng hợp cho thuê, liên doanh, liên kết sai mục đích phù hợp với quy hoạch đơn vị sử dụng đất đợc hợp thức phải thu hồi giao cho UBND phờng quản lý 11 Kiến nghị - Quy định chặt chẽ việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất - Đối với đất canh tác nơi chuyển đổi thành đất thổ c cho chuyển đổi để vừa có nguồn thu cho ngân sách vừa ổn định cho nhân dân định c - Nơi đà quy hoạch hoạc có kế hoạch quy hoạch nên thông báo công khai cho nhân dân biết để tránh tình trạng buôn bán bất hợp pháp, ngăn chặn lấn chiếm, đền bù - Nếu đền bù cho nhân dân cách thoả đáng cho ngời thuộc diện giải toả tái định c - Xử lý nghiêm khắc trờng hợp cố ý lấn chiếm đất công hành vi đầu làm lũng đoạn thị trờng nhà đất 12 Tài liệu tham khảo Những văn hớng dẫn quyền sử dụng đất Sách giáo trình luật đất đai Mục lục Lời nói ®Çu .1 I Những vấn đề chung đất đai II Các quy định quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất III Chế độ pháp lý việc giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền cho thuê đất vài bất cập việc sử dụng đất IV Một số giải pháp kiến nghị quyền nghĩa vụ sử dụng ®Êt ®ai .10 Tài liệu tham khảo .13 Môc lôc 13 13 ... định quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất Điều 73 ngời sử dụng đất có quyền sau Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hớng thành lao động, kết đầu t đất đợc giao Đợc chuyển quyền sử dụng đất theo... ngời sử dụng đất III Chế độ pháp lý việc giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền cho thuê ®Êt vµ mét vµi bÊt cËp viƯc sư dơng đất IV Một số giải pháp kiến nghị quyền nghĩa vụ sử dụng đất. .. nhợng IV Một số giải pháp kiến nghị quyền nghĩa vụ sử dụng đất đai Chúng ta đà biết qua Hà Nội nói riêng thành phố lớn nói chung Việc sốt đất đà làm cho quan quản lý đất đai xúc Giá đất đà tăng