Đang tải... (xem toàn văn)
THỊ TRƯỜNG CHO VAY THẾ CHẤP VÀ NGHIỆP VỤ CHỨNG KHOÁN HÓA
ĐẠI NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH BÀI TIỂU LUẬN Đề tài: THỊ TRƯỜNG CHO VAY THẾ CHẤP VÀ NGHIỆP VỤ CHỨNG KHOÁN HÓA GVHD:Th.S. VŨ THỊ ANH THƯ NHÓM 2 ĐỖ QUỐC TOÀN LÊ BÁ VƯƠNG PHẠM ÁNH TUYẾT NGUYỄN MINH TUÂN VÕ LÊ THÀNH TRUNG PHAN THỊ KIM TRINH TP.HCM, ngày 21 tháng 9 năm 2013. MỤC LỤC PHẦN I. GIỚI THIỆU CHUNG I. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Với sự phát triển của nền kinh tế hiện nay,quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ khiến nhu cầu nhà ở,văn phòng,đất thương mại,phục vụ cho sự phát triển nông nghiệp…tăng cao trong khi nguồn cung hạn chế Bên cạnh đó,vốn đầu tư cho các dự án bất động sản là rất lớn và được tài trợ chủ yếu từ hệ thống ngân hang (chiếm tới 70-80% giá trị công trình).Tuy nhiên, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn là các nguồn trung và dài hạn nhưng nguồn huy động của các ngân hang lại là vốn ngắn hạn vì thế rất dễ gây ra rủi roc ho các ngân hàng.Do đó các ngân hàng cũng chỉ có thể cân đối một phần tín dụng của mình cho các dự án bất động sản,động sản.Trong khi lượng tiền nhàn rỗi trong nhân dân rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản,động sản vẫn còn hạn chế là bởi sản phẩm bất động sản,động sản có giá trị lớn trong khi vốn nhàn rỗi là vốn nhỏ lẻ nên khó cỏ thể tham gia vào được.Để giải quyết những bất cập trên thị trường bất động sản và động sản chúng ta cần có những hướng giải quyết mới và một trong số đó là nghiệp vụ cho vay thế chấp và chứng khoán hóa.Nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản và động sản sẽ giải quyết vướng mắc trên khi nó sẽ chia dự án thành nhiều chứng chỉ có mệnh giá phù hợp đẻ người dân,các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường.Hơn nữa,Thị trường các chứng chỉ được chứng khoán hóa sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều quỹ đầu tư xã hội,bảo hiểm,công ty tài chính,chứng khoán và ngân hàng tạo sự liên thông giữa thị trường vốn – tiền tệ- bất động sản,động sản.Song song với đó không thể không nhắc đến sự phát triển của thị trường cho vay thế chấp,cho vay thế chấp là tiền đề cho nghiệp vụ chứng khoán hóa,là một bộ phận quan trọng của thị trường vốn. II. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Trên cơ sở lý luận về chứng khoán hóa, thị trường cho vay thế chấp phân tích vai trò mà chứng khoán hóa và thị trường cho vay thế chấp đem lại, phân tích thực trạng thị trường chứng khoán trong mối liên hệ với thị trường cho vay thế chấp bất động sản, động sản. Qua đó, đánh giá những khó khăn, thuậnlợi, và những điều kiện của việc chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bằng bất động sản, động sản. Theo đó, đề tài tập trung nghiên cứu nhằm đạt được các mục đích sau: - Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp bất động sản nhằm tạo thêm hàng cho thị trường chứng khoán Việt Nam. - Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản góp phần tạo thêm một công cụ mới cho đầu tư và cho việc huy động vốn trên thị trường tài chính. - Nghiên cứu điều kiện ứng dụng chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản vào Việt Nam. - Nghiên cứu tình hình cho vay thế chấp ở các tổ chức thương mại ở Việt Nam. - Đề xuất những giải pháp ứng dụng chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản, động sản và tình hình cho vay thế chấp ở Việt Nam. III. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1. Đối tượng nghiên cứu. - Tập trung nghiên cứu tình hình chứng khoán hóa và thị trường cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam. 2. Phạm vi nghiên cứu. -Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung mang tính lý luận và thực tiễn về tình hình cho vay thế chấp bằng bất động sản , động sản và thị trường chứng khoán hóa các khoản thế chấp bằng bất động sản, động sản từ các Ngân hàng thương mại chủyếu là các khoản vay mua nhà, đầu tư kinh doanh, xây dựng, phát triển nông nghiệp, khoản vay cho tiêu dùng… mà không đề cập đến các khoản đầu tư vào bất động sản của các định chế tài chính khác. Từ đó, đềtài phân tích tính khách quan và sự cần thiết của ứng dụng chứng khoán hóa và thị trường cho vay thế chấp ở Việt Nam. IV. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Tiểu luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu trong khoa học xã hội chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp phân tích và tổng hợp. PHẦN II. NỘI DUNG I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT A. Thị trường cho vay thế chấp 1. Khái niệm. Thị trường cho vay thế chấp là thị trường chuyên cho vay các món nợ dài hạn,trong đó bên vay vốn (bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản,động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc,lãi và tiền phạt lãi quá hạn…) đối với bên cho vay ( gọi là bên nhận thế chấp). 2. Phân loại các khoản cho vay thế chấp. 2.1 Khoản vay thế chấp có lãi xuất cố định (FRM-Fixed Rate Mortgage). Là khoản vay mà lãi suất đi vay luôn cố định, lãi suất này được áp dụng trong cả thời hạn vay và không chịu tác động bởi sự thay đổi của lãi suất thực tế trên thị trường. 2.2 Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM- Adjustable Rate Mortgage). Là khoản vay thế chấp trong đó lãi suất hợp đồng được tái ấn định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó được lựa chọn. 2.3 Khoản vay thế chấp dưới chuẩn (Subprime mortgage) Là khoản vay thế chấp được thực hiện bởi những người đi vay không có đủ tiêu chuẩn tín dụng để vay. 3. Đặc điểm của các khoản vay thế chấp . 3.1. Đặc điểm của khoản vay thế chấp cố định. Đặc điểm của một khoản vay thế chấp được thể hiện qua lãi suất khoản vay, cách thanh toán gốc và lãi và các điều kiện về thanh toán trước khoản vay. 3.2 Đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM). Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh có những đặc điểm cơ bản giống như một khoản vay thế chấp cố định, điểm khác biệt là lãi suất hợp đồng được tái ấn định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó. 3.3. Đặc điểm của khoản vay thế chấp dưới chuẩn. Khoản vay thế chấp dưới chuẩn mang những đặc điểm cơ bản như một khoản vay thế chấp cố định, điểm khác biệt cơ bản là lãi suất của khoản vay dưới chuẩn thường là lãi suất hỗn hợp (hybrid interest rate), gồm cả lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh . 4. Thực trạng cho vay thế chấp hiện nay. 4.1 Thực trạng về vay tín chấp ở nước ta. Khoản 2, Điều 52 Luật các tổ chức tín dụng năm 1997 quy định: “Tổ chức tín dụng cho vay trên cơ sở có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba; không được cho vay trên cơ sở cầm cố bằng cổ phiếu của chính tổ chức tín dụng cho vay”. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật các tổ chức tín dụng năm 2004 sửa đổi khoản 2 nêu trên như sau: “Tổ chức tín dụng có quyền xem xét, quyết định cho vay trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba và chịu trách nhiệm về quyết định của mình…”. Như vậy, có thể kết luận rằng, trước ngày 01/10/2004, cho vay tín chấp chưa được thừa nhận trong hệ thống pháp luật về tín dụng, ngân hàng ở nước ta. Tuy nhiên, theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng năm 2004, về lý thuyết, các tổ chức tín dụng, ngân hàng đã được trao quyền tự chủ, được quyết định cho vay tín chấp từ ngày 01/10/2004. Nhưng cho vay tín chấp ở nước ta vẫn chưa trở thành hiện thực. Rất ít ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng dám quyết định cho vay tín chấp đối với khách hàng (ngoại trừ việc cho vay đối với các doanh nghiệp Nhà nước). Điều đó có những nguyên nhân sau đây: *Một là, sự tín nhiệm giữa người cho vay và người vay không thể hình thành ngay trong một sớm, một chiều mà đó là kết quả của một quá trình quan hệ. Từ cuối năm 2004 đến nay là khoảng thời gian ngắn, chưa đủ để tạo ra sự tín nhiệm ở mức độ cao có thể cho vay tín chấp. *Hai là, thị trường vốn ở nước ta còn nhỏ bé về quy mô. Cạnh tranh trong hoạt động tín dụng còn chưa gay gắt. Vì vậy, chỉ với hình thức cho vay có tài sản thế chấp, các ngân hàng và tổ chức tín dụng đã yên tâm và thu lợi nhuận khá cao. Từ đó, thiết lập các quan hệ để áp dụng hình thức cho vay tín chấp chưa phải là nhu cầu cấp bách của các ngân hàng và tổ chức tín dụng. *Ba là, kinh doanh tiền tệ là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Song, khi xẩy ra rủi ro trong kinh doanh, phần lớn những vụ thất thoát do không thu hồi được vốn vay đều bị hình sự hóa. Người cho vay bị truy cứu trách nhiệm hình sự, bị đi tù và chấm dứt mọi hoạt động kinh doanh, thậm chí là tan cửa, nát nhà. Do đó, ít có tổng giám đốc ngân hàng dám mạnh dạn duyệt cho vay tín chấp. *Bốn là, các doanh nghiệp – khách hàng chủ yếu của ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng chưa thật chú ý đến việc bảo đảm tín nhiệm trong kinh doanh nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Tình trạng sử dụng tiền vay không đúng mục đích và nguy hiểm hơn cả là vay ngắn hạn để đầu tư dài hạn, vay đảo nợ vẫn xẩy ra ở khá nhiều doanh nghiệp. Hơn nữa, thông tin về tình hình kinh doanh, tài chính của doanh nghiệp thiếu minh bạch là nguyên nhân đặc biệt quan trọng dẫn đến các ngân hàng và tổ chức tín dụng không đủ lòng tin khi cho vay tín chấp. 4.2. Phân tích thực trạng cho vay thế chấp. Cho vay thế chấp chiếm khoảng 55% tổng dư nợ, Hiện nay, tổng dư nợ cho vay trực tiếp bất động sản vào khoảng 115 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 9,5% tổng dự nợ cho vay của các ngân hàng thương mại. Nhưng đáng chú ý, giá bất động sản Việt Nam sụt giảm cũng không đều. Những bất động sản nhỏ lẻ trong nội thành chỉ giảm khoảng 20%, còn những dự án lớn ở ngoại thành thì mức sụt giảm có thể lên tới 35% - 40%. Do vậy, khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản chính là ở những dự án lớn đó, chứ không phải là những khoản vay tiêu dùng của dân cư, của doanh nghiệp có thế chấp bằng bất động sản, bởi giá của những khoản vay thế chấp này không giảm nhiều và thực tế thì nhu cầu về bất động sản của người dân là vẫn rất cao. Còn theo các nhà đầu tư bất động sản thì khó khăn trong hiện nay không phải là ở giá bất động sản xuống thấp mà là việc các ngân hàng ngừng cho vay bất động sản, kể cả những dự án đã hoàn thành đến 80% - 90%. Đặc biệt, các nhà đầu tư cho rằng, trong khi Ngân hàng Nhà nước đang thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát thì cũng không nên ồ ạt tái cấu trúc lại thị trường bất động sản, mà chỉ nên lựa chọn những dự án có mức độ hoàn thành tốt nhất để cho vay sẽ tốt cho cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư. Nếu chúng ta nhìn vào tổng giá trị cho vay trực tiếp và thế chấp đó là một con số khổng lồ đối với nền kinh tế. Vì vậy, nếu để thị trường sụp đổ thì thì chắc chắn hệ thống tài chính sẽ hết sức khó khăn. Chỉ cần 2/3 trong tổng số cho vay trực tiếp mà biến thành nợ xấu thì cũng ảnh hưởng rất lớn đến ngân sách cũng như khả năng can thiệp của ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng Nhà nước đều không có một văn bản nào cấm các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại đều có những giải pháp ứng phó khi giá bất động sản xuống thấp, mà biện pháp đơn giản nhất là tạm ngừng cho vay, thậm chí một số ngân hàng thương mại còn có cả nghị quyết là ngừng cho vay bất động sản, cho vay tiêu dùng. Đây là một điểm hạn chế của các ngân hàng, bởi trong khi Ngân hàng Nhà nước chưa thay đổi lãi suất cơ bản là 14%( trong khi giới hạn lãi suất cho vay là 21%) thì cho vay bất động sản, cho vay tiêu dùng với giới hạn cho vay cao sẽ bù lại được khoản cho vay doanh nghiệp. Điều này cũng đồng nghĩa với việc sẽ tạo thêm khó khăn cho doanh nghiệp, còn các ngân hàng sẽ mất đi cơ hội để tái cấu trúc lãi suất theo rủi ro. Hiện nay, trên thế giới thì cho vay thế chấp bằng bất động sản là những khoản cho vay chủ chốt. Nếu như ở Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% thì ở Mỹ và nhiều nước khác là 70%. Do vậy, tỷ lệ này của Việt Nam cũng không phải là quá lo ngại. Việc đổ vỡ của hệ thống ngân hàng Mỹ là do chính đặc điểm riêng biệt của nước này. Có đến 67% dân chúng Mỹ tham gia kinh doanh bất động sản nên thị trường bất động sản của Mỹ gắn rất chặt với hệ thống tài chính và đời sống dân cư. Do vậy, khi thị trường bất động sản bị khủng hoảng thì nó tác động rất lớn đến khu vực ngân hàng đầu tư, là những ngân hàng có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản và được đem bán tràn lan trên khắp thế giới. Đây là một sai lầm trong việc đẩy nhanh vốn hóa, chứng khoán hóa cho thị trường bất động sản, trong khi hệ thống giám sát không theo kịp. Còn ở Việt Nam thì lại khác. Chúng ta không có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản, cho nên những tác động của thị trường bất động sản lên khu vực đầu tư, rồi từ khu vực này tác động trở lại vào khu vực ngân hàng thương mại là không có. Chúng ta chỉ có tình trạng nợ lần đầu, nên sẽ dễ xử lý hơn bởi không bị nhân rộng ra như là chứng khoán hóa. Tức là những khoản vay của doanh nghiệp nào đối với các ngân hàng thì vẫn nằm ở doanh nghiệp đó. Do vậy, có thể nói rằng, rủi ro tín dụng bất động sản của Việt Nam là không lớn và có thể kiểm soát được nên cũng không phải quá lo cho tín dụng bất động sản. Tuy nhiên ở một số nước thì không cho phép các ngân hàng thuong mại cho vay trực tiếp bất động sản mà chỉ cho vay thế chấp. Còn ở Việt Nam thì lại cho vay trực tiếp. Do vậy, các ngân hàng có thể gặp rủi ro từ những khoản vay trực tiếp này khi giá bất động sản sụt giảm. Bên cạnh đó, hệ thống chuẩn mực kế toán của Việt Nam lại không đánh giá lại giá trị của tài sản thế chấp, giá trị bất động sản hàng tháng như nhiều nước khác. Do vậy, chúng ta cũng không thể nắm được khoản nợ xấu của thị trường bất động sản để có thể giám sát. Song chúng ta lại có một điểm khác Mỹ. Nếu như ở Mỹ, các ngân hàng đều cho vay thế chấp ngang bằng giá bất động sản, nhưng các ngân hàng Việt Nam đều cho vay theo nguyên tắc an toàn, chỉ định giá 1/3 hoặc 1/2 giá thị trường. B. Chứng khoán hóa. 1. Định nghĩa. Thuật ngữ “Chứng khoán hóa” hoàn toàn mới mẻ ở Việt Nam, nhưng được nhắc nhiều hơn ở các nước có thị trường tài chính phát triển cũng như một số nước có nền kinh tế mới nổi. Vậy Chứng khoán hoá là gì? Theo định nghĩa của ủy ban Chứng khoán Mỹ: “Chứng khoán hóa là việc tạo ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Chứng khoán này tùy theo cấu trúc thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền lợi khác và quyền đối với tài sản được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản phải thu được cho người sở hữu chứng khoán”. Theo định nghĩa của OECD năm 1995. “Chứng khoán hóa là việc phát hành các chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không chỉ bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt. Chủ thể phát hành không còn là nhân tố quyết định đến chất lượng của những chứng khoán phát hành mà chính là khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản bảo đảm mới quyết định thu nhập và độ an toàn của các chứng khoán phát hành”. (OECD – Organisation Economic for Co operation and Development – Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế) (Chứng khoán khả mại là những chứng khoán có thể mua bán ngay được. Chúng được mua bằng tiền nhàn rỗi, là những công cụ ngắn hạn (đáo hạn dưới 1 năm), những chứng khoán có mức rủi ro thấp và tính thanh khoản rất cao để có vốn có thể rút lại ngay khi cần thiết) Theo luật chứng khoán của Singapore: “Chứng khoán hóa về cơ bản là một tiến trình trong đó tài sản hay các khoản sinh lợi từ tài sản được bán cho các tổ chức trung gian chuyên trách SPV, các SPV này sẽ huy động vốn bằng cách phát hành chứng khoán được đảm bảo chủ yếu bằng các tài sản đó”. (SPV – Special Purpose Vehicle– Tổ chức trung gian chuyên trách: được thành lập để thực hiện việc quản lý các tài sản được chứng khoán hóa. NHTM bán các khoản phải thu, các khoản nợ cho các SPV và các SPV sẽ phát hành chứng khoán trên cơ sở các tài sản này). 2. Các hình thức của chứng khoán hóa. [...].. .Chứng khoán hóa là một quá trình tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính Các khoản vay trong cùng một tập hợp nợ được chứng khoán hóa phải có cùng tính chất về thời hạn vay và lãi suất vay Thông thường, kỹ thuật chứng khoán hóa được thực hiện trên 2 nhóm tài sản đó là: (1) các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và (2) các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động... tái đầu tư vào các dịch vụ khác hay lại tiếp tục cho vay mua nhà thế chấp - Đây là lợi ích cơ bản, mở rộng khả năng kinh doanh cho các NHTM Hoàn toàn tránh khỏi rủi ro về các khoản cho vay trong trường hợp người vay mất khả năng chi trả, lãi suất thị trường giảm, giá nhà đất biến động Lợi ích mang lại cho công ty chứng khoán hóa: Nguồn thu chính là chênh lệch lãi suất cho vay bất động sản và các khoản... phiếu trả cho nhà đầu tư, chi phí tạo lập và phục vụ khoản vay phải trả cho các NHTM Như vậy tỷ suất sinh lợi (lãi suất) của công ty chứng khoán hoá như sau: P (%) = Lãi suất cho vay - Chi phí trả cho NHTM - Lãi suất trái phiếu chứng khoán hoá Những lợi ích cho nhà đầu tư và người vay: Được các SPV bảo đảm thanh toán tiền lãi và nợ gốc ngay cả khi người cho vay ngân hàng ABC và khách hàng vay vốn bị... hướng ngày càng giảm thấp Các chứng khoán có thể được mua đi bán lại với giá thị trường và trở thành một tài sản lưu hoạt 4 Quy trình chứng khoán hóa Quy trình chứng khoán hóa gồm 3 giai đoạn sau: giai đoạn cho vay của các NHTM, giai đoạn bán nợ của các NHTM cho tổ chức trung gian chuyên trách (SPV), giai đoạn phát hành chứng khoán cho các nhà đầu tư Quy trình chứng khoán hóa được mô tả qua sơ đồ sau:... khoản vay trên (cùng lãi suất, thời hạn cho vay và thế chấp bằng chính ngôi nhà) bán cho tổ chức trung gian chuyên trách SPV với giá 200 tỷ VNĐ để chứng khoán hóa các món nợ này thành 10.000 chứng khoán có giá trị 20 triệu VNĐ /chứng khoán với lãi suất 8%/năm Ngân hàng có thể tự phát hành hay thông qua tổ chức bảo lãnh phát hành để bán chứng khoán cho nhà đầu tư Ngân hàng ABC thu tiền của những người vay. .. hàng sẽ cho vay được 16 khách hàng nữa Như vậy, tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản tăng lên rất chậm và phụ thuộc vào quá trình thu hồi nợ vay hàng năm của ngân hàng Cho vay truyên thông Chứng khoán hoá Không lưu hoạt Lưu hoạt, mua bán được - Đánh giá tài sản thế chấp chủ quan và định kỳ - Do thị trường đánh giá, thay đổi hàng ngày - Nhà khởi tạo tự đánh giá rủi ro để quyết định cho vay -... chính 3 Mô hình chứng khoán hóa Mô hình chứng khoán hóa đơn giản thể hiện bằng ví dụ sau: NHTM ABC sử dụng nguồn vốn 200 tỷ VNĐ, chỉ dùng cho vay mua nhà thế chấp bất động sản, mỗi khoản cho vay 2 tỷ VNĐ, lãi suất 10%/năm, thời hạn 20 năm Thực hiện theo phương pháp trả góp (lãi và gốc hàng năm) và giả sử ngân hàng sử dụng hết nguồn vốn này để cho vay mua nhà Như vậy, ngân hàng sẽ cho vay được 100 khách... tư khi các chứng khoán đến hạn thanh toán Trong trường hợp chưa thu về kịp các khoản thu từ bên có nghĩa vụ thanh toán, SPV sẽ được các tổ chức hỗ trợ thanh khoản 5 Các thành viên tham gia chứng khoán hóa Để tiến hành chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản, về cơ bản có các thành viên sau: - NHTM : thực hiện các nghiệp vụ cho vay thế chấp bất động sản đối với cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp sau... khi được chứng khoán hóa sẽ hình thành hai loại chứng khoán: (1) Các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securites), gọi tắt là MBS và (2) các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là ABS (1) MBS là trái phiếu được hình thành từ các khoản vay thế chấp bất động sản Những người mua MBS, thay vì, trả cho nhà đầu tư nhận một khoản trái tức cố định và tiền... thực hiện quy trình chứng khoán hóa các tài sản của mình b) Rủi ro hoạt động và quản lý Rủi ro hoạt động và quản lý phát sinh đối với một giao dịch chứng khoán hóa tài sản chủ yếu liên quan đến việc thực hiện các nghiệp vụ thanh toán và việc thu hồi các khoản phải thu Trong một giao dịch chứng khoán hóa, luồng tiền liên quan phải trải qua một lộ trình dài và phức tạp hơn những chứng khoán phát hành theo . khoán hóa, thị trường cho vay thế chấp phân tích vai trò mà chứng khoán hóa và thị trường cho vay thế chấp đem lại, phân tích thực trạng thị trường chứng khoán trong mối liên hệ với thị trường cho. trên thị trường bất động sản và động sản chúng ta cần có những hướng giải quyết mới và một trong số đó là nghiệp vụ cho vay thế chấp và chứng khoán hóa .Nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay. của thị trường cho vay thế chấp ,cho vay thế chấp là tiền đề cho nghiệp vụ chứng khoán hóa, là một bộ phận quan trọng của thị trường vốn. II. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Trên cơ sở lý luận về chứng khoán