nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 8/2009 37 TS. Trần Quang Huy * 1. Phỏp lut t ai trong vic bo h cỏc quyn kinh t ca ngi s dng t t ai Vit Nam thuc cụng th quc gia vi tuyờn ngụn chớnh tr-phỏp lớ l: t ai thuc s hu ton dõn do Nh nc i din ch s hu. Nh vy, ch s hu t ai c ghi nhn ti iu 17 Hin phỏp nm 1992 v iu 5 Lut t ai nm 2003 ú l ton dõn. Tuy nhiờn, ch th ny ch cú th thc hin s mng lch s ca mỡnh khi chuyn giao quyn s hu cho ngi i din l Nh nc vi cỏc li th ca ch th quyn lc v kinh t, v chớnh tr v phỏp lớ. Do vy, Nh nc tr thnh i din ch s hu ton dõn v t ai, ton b vn t quc gia c Nh nc qun lớ. Song, s l vụ ngha nu nh hỡnh dung rng Nh nc s t mỡnh thc hin ton b cỏc quyn ca i din ch s hu vi cỏc quyn chim hu, s dng v nh ot t ai. Trờn thc t, bng vic giao t, cho thuờ t, cụng nhn quyn s dng t, Nh nc chớnh thc trao cỏc quyn kinh t cho ngi s dng t khai thỏc cụng nng t ai, t ú mc ớch ca ngi i din ch s hu c hin thc hoỏ v cng qua ú li ớch kinh t ca ngi s dng t c bo m. Cho nờn, khớa cnh s hu t ai Vit Nam hiu cho ỳng phi l s thng nht gia quyn nng s hu thuc v Nh nc vi cỏc quyn nng kinh t m ngi s dng t cú c do s bo h ca ngi i din ch s hu. T B lut dõn s nm 1995 n B lut dõn s nm 2005 v t Lut t ai nm 1993 n Lut t ai nm 2003 l bc tin ln trong vic cụng nhn cỏc quyn kinh t ca ngi s dng t i vi cỏc giao dch dõn s v t ai. T ch ch h gia ỡnh, cỏ nhõn cú quyn thc hin cỏc giao dch v quyn s dng t, n nay, cỏc ch th ú bao gm c t chc kinh t trong nc, t chc, cỏ nhõn nc ngoi, ngi Vit Nam nh c nc ngoi. Nh vy, quyn s dng t ó tr thnh ti sn cú giỏ tr ca ngi s dng t, t õy h cú th chuyn i t cho nhau t chc li sn xut, li di sn l quyn s dng t cho ngi tha k theo quy nh ca phỏp lut, cú th th chp quyn s dng t ti ngõn hng ly vn u t cho sn xut kinh doanh. Nu tip cn cỏc quyn kinh t ca ngi s dng t theo cỏc lut t ai trc õy (Lut t ai nm 1987 v Lut t ai nm 1993 ó c sa i, b sung nm 1998 v nm 2001) cú th thy rng cha bao gi ngi * Trng i hc Lut H Ni nghiên cứu - trao đổi 38 tạp chí luật học số 8/2009 s dng t li c bo h nhiu quyn n vy. Cỏc quyn ca ngi s dng t theo quy nh ca Lut t ai nm 2003 c phõn bit trờn c s hỡnh thc m ngi s dng t la chn trong quỏ trỡnh u t kinh doanh ca mỡnh. iu ú cú ngha l tu thuc vo vic ngi s dng t la chn hỡnh thc giao t hay thuờ t, t ú h cú quyn i vi quyn s dng t hay ch vi ti sn gn lin vi t. Vớ d, t chc kinh t ca Vit Nam c s dng t vi hỡnh thc giao t cú thu tin s dng t m tin tr cho Nh nc khụng cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc thỡ c bo h cỏc quyn khụng ch i vi quyn s dng t m cũn vi ti sn ó c u t trờn t. Trong khi ú, nu l t chc kinh t s dng t thuờ t sau ngy 1/7/2004 thỡ h khụng cú quyn i vi quyn s dng t thuờ, m ch cú cỏc quyn i vi ti sn ó u t trờn t thuờ. i vi t chc, cỏ nhõn nc ngoi, ngi Vit Nam nh c nc ngoi cng c phõn bit gia vic thuờ tr tin thuờ hng nm hay tr tin thuờ mt ln cho Nh nc Vit Nam. Do ú, nu ngi nc ngoi, ngi Vit Nam nh c nc ngoi thc hin cỏc d ỏn u t s dng t tr tin thuờ hng nm khụng cú quyn i vi t thuờ nhng nu l tr tin thuờ mt ln cho c quỏ trỡnh u t kinh doanh thỡ c dựng quyn s dng t ca mỡnh tham gia cỏc giao dch dõn s v t ai. Nh vy, vic s dng t di hỡnh thc giao t hay thuờ t l do nh u t quyt nh, Nh nc to iu kin cho h c la chn v bo h cỏc quyn v li ớch hp phỏp gn lin vi s la chn ca nh u t. Quyn con ngi di gúc ngi s dng t trc ht phi l cỏc m bo ca Nh nc quyn t do kinh doanh c thc hin, c la chn hỡnh thc s dng t thớch hp nht i vi mỡnh u t kinh doanh m khụng phi chu trc bt c sc ộp no. Nh u t trong nc, nu vỡ kh nng ti chớnh cú hn, cú th phi chn gii phỏp thuờ t ca Nh nc sn xut kinh doanh thay vỡ phi tr khon tin ln c giao t cú thu tin s dng t. i vi cỏc d ỏn kinh doanh thun tuý ó c phờ duyt phự hp vi quy hoch s dng t, cỏc nh u t trong nc cú th cú c mt bng t chc sn xut kinh doanh thụng qua cỏc giao dch v nhn chuyn nhng quyn s dng t, thuờ t, thuờ li t hoc gúp vn bng quyn s dng t vi cỏc ch th s dng t khỏc. iu ú cú ngha l cỏc doanh nghip cú c quyn s dng t mt cỏch nhanh chúng m khụng nht thit phi thụng qua cỏc th tc v thu hi t, bi thng, gii phúng mt bng v giao t cho nh u t m chuyn hoỏ bng cỏc giao dch dõn s v t ai. Nh vy, trong nhiu quan h t ai khụng nht thit phi ỏp dng cỏc th tc hnh chớnh phin h m thay vo ú l cỏc quyn dõn s ca ngi s dng t. õy l s ci m trong cỏc quy nh ca Lut t ai nm 2003 v quyn ca ngi s dng t. i vi nh u t nc ngoi, nu nh h cũn thn trng trong chin lc u t hoc h cũn cha thc s an tõm vi mụi nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 8/2009 39 trường đầu tư ở nước ta, có thể họ đưa ra phương án trả tiền thuê hàng năm cho Nhà nước. Sau đó, nếu với nhu cầu và mong muốn về đầu tư, các tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể chuyển sang phương án thuê đất trả tiền thuê một lần cho Nhà nước Việt Nam. Các quyền kinh tế của người sử dụng đất được bảo vệ ở mức độ cao nhất, điều đó cũng đồng nghĩa với việc quyền con người về mặt kinh tế được thực thi một cách đầy đủ. Do vậy, với các quy định hiện hành, pháp luật đất đai không chỉ mở rộng các quyền cho mọi đối tượng sử dụng đất, từ chủ thể sử dụng đất ở trong nước đến tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà còn tạo điều kiện cho họ lựa chọn hình thức sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh mà không phân biệt giữa các thành phần kinh tế khác nhau. Qua đó, vấn đề vốn của nhà đầu tư được quan tâm hàng đầu, quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư cũng thể hiện nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật, không có sự phân biệt về đầu tư trong nước hay nước ngoài, giữa doanh nghiệp dân doanh hay doanh nghiệp nhà nước. Quyền tiếp cận đất đai và quyền khai thác công năng đất đai hoàn toàn không phụ thuộc vào địa vị pháp lí của họ, quan trọng là quy mô sử dụng đất mà họ có khả năng sử dụng và quyền sử dụng đất được bảo hộ tối đa. 2. Pháp luật đất đai đối với việc giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại Lịch sử các chính sách đất đai ở Việt Nam vốn phức tạp, không chỉ gắn liền với các quá trình xây dựng và phát triển của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà (sau này là Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam), mà còn gắn với các chính sách cụ thể trong từng giai đoạn của cách mạng Việt Nam. Đã có nhiều văn bản pháp luật liên quan đến cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất những năm sáu mươi của thế kỉ XX ở miền Bắc Việt Nam và những năm sau giải phóng miền Nam khi: “Nhà nước không chấp nhận việc đòi lại nhà ở mà Nhà nước đang quản lí do trước đây thực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất. Nhà nước không chấp nhận việc đòi lại đất ở mà trước đây Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện các chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. (1) Trong lĩnh vực đất đai cũng có những quy định tương tự như vậy, khoản 2 Điều 2 Luật đất đai năm 1993 và khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Khoản 1 Điều 4 Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai đã hướng dẫn cụ thể khi tuyên bố: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng theo các chính sách ruộng đất nghiªn cøu - trao ®æi 40 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2009 trước ngày 15/10/1993 ”. Quy định này cụ thể hoá các trường hợp không xem xét giải quyết và các văn bản pháp luật được sử dụng để giải quyết các khiếu nại, tranh chấp về đất đai không thuộc các trường hợp nêu trên. Việc giải quyết khiếu nại và tranh chấp đất đai liên quan đến tồn tại lịch sử phải căn cứ vào các văn bản pháp luật đất đai tại thời điểm xảy ra tranh chấp và khiếu nại, kể cả các văn bản đã không còn hiệu lực pháp luật. Như vậy, nếu như đất đai không thuộc diện Nhà nước thống nhất quản lí, không thuộc diện Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng khi thực hiện các chính sách đất đai thì người sử dụng đất vẫn có những cơ hội để đòi lại đất. Điều 116 Luật đất đai năm 2003 chính là một trong những trường hợp đó. Theo quy định này, lần đầu tiên Nhà nước giải quyết trường hợp các cơ quan nhà nước mượn đất của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong các trường hợp cho cơ quan nhà nước mượn đất chính thức được thừa nhận và khẳng định thông qua việc trả lại đất hoặc giá trị quyền sử dụng đất bằng các phương thức linh hoạt từ phía Nhà nước. Người sử dụng đất thuộc trường hợp cho các cơ quan nhà nước mượn đất trong lịch sử sẽ làm hồ sơ gửi tới uỷ ban nhân cấp tỉnh với các loại giấy tờ có liên quan như: 1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất minh chứng quyền sử dụng đất của mình; 2) Đơn yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất đã cho mượn; 3) Giấy tờ, cam kết cho mượn đất mà các bên đã kí kết khi cho mượn để được xem xét trả lại các quyền lợi hợp pháp. Cơ quan nhà nước mượn đất của hộ gia đình, cá nhân không chỉ bao gồm các cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước mà còn của Đảng cộng sản Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội. Như vậy, phạm vi các loại cơ quan nhà nước mượn đất của hộ gia đình, cá nhân được xác định cho mọi tổ chức thuộc hệ thống chính trị của Nhà nước ta. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là nếu sau khi mượn đất, các cơ quan đã xây dựng công sở nhà nước, các trường học, bệnh viện, cơ sở nghiên cứu thì việc trả lại quyền sử dụng đất sẽ áp dụng như thế nào? Theo quy định tại khoản 2 Điều 116 Luật đất đai năm 2003 thì Nhà nước áp dụng linh hoạt các trường hợp sau: Thứ nhất, trả lại quyền sử dụng đất đã mượn nếu như đất đó chưa giao cho người khác sử dụng. Thứ hai, bồi thường bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng. Việc bồi thường trong trường hợp bằng tiền hoặc bằng đất mới được tính theo giá đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm xem xét trả lại quyền sử dụng đất. Thời hạn xem xét trả lại đất được thực hiện từ khi có hiệu lực pháp lí của Luật đất đai năm 2003 (từ ngày 1/7/2004) cho đến hết ngày 31/12/2010. Với các quy định trên có thể thấy rằng Nhà nước Việt Nam không quay lưng lại quá khứ, không quên các quyền lợi của người sử dụng đất đã cho các cơ quan nhà nước mượn đất. Cần phải thấy rằng việc cho mượn đất là giao dịch dân sự bao gồm một bên chủ thể nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 8/2009 41 là các cơ quan nhà nước với bên kia là hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, trong xã hội dân sự các cơ quan nhà nước không thể tiếp tục chiếm giữ đất đai mà không xem xét bồi thường cho người có quyền lợi chính đáng. Vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi, quyền con người trong lĩnh vực pháp luật đất đai không chỉ là các quyền hiện hữu của con người cụ thể trong khai thác, hưởng dụng đất đai mà còn là quyền trong quá khứ, quyền gắn với lợi ích chính đáng được Nhà nước cam kết bồi thường, hỗ trợ. Điều này không chỉ thuần tuý là việc Nhà nước trả lại một giá trị thực sự mà người sử dụng đất đã cam kết cho Nhà nước mượn đất được hưởng mà cao hơn, quyền con người được coi trọng, chính sách và pháp luật phải vì lợi ích của nhân dân mới có niềm tin ở nhân dân. 3. Pháp luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về quyền sử dụng đất Để các quyền của công dân, quyền tài sản được đảm bảo dưới các hình thức pháp lí nhất định thì việc Nhà nước xác lập các giấy tờ về quyền của người sử dụng đất là rất quan trọng. Điều đó lí giải tại sao từ năm 1989 (năm bắt đầu thực hiện thí điểm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 1987) đến nay trong các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại luôn được quan tâm đến vậy. Cả nước đã cấp được hơn 25.600.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có hơn một triệu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở đối với người dân tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, vẫn còn hơn hai triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được các cơ quan có thẩm quyền kí nhưng hiện nay chưa có người đến nhận. (2) Trước hết cần phải xác định rằng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, đó là nghĩa vụ, trách nhiệm của Nhà nước và đồng thời là quyền lợi công dân. Do đó, Nhà nước không thể chậm trễ trong việc xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho người dân, càng không thể coi đó như là sự ban phát từ cơ quan nhà nước. Hiện nay, người dân vẫn rất khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bởi thủ tục hành chính nhiêu khê, người có trách nhiệm làm thủ tục dường như vẫn cố tình chậm trễ ở mọi công đoạn với nhiều lí do khác nhau. Thực tế này sẽ ảnh hưởng lớn đến quản lí nhà nước về đất đai đồng thời không bảo đảm các quyền dân sự cho người dân khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. Kể từ ngày 1/1/2008, mọi giao dịch về quyền sử dụng đất phải bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vấn đề này được quy định tại Điều 66 Nghị định của Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về sửa đổi, bổ sung một số quy định về thi hành Luật đất đai năm 2003. Với quy định nêu trên có thể đặt câu hỏi rằng với hàng triệu trường hợp các tổ chức và cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và rất nhiều trường hợp còn ghi nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vấn đề quyền dân sự của người sử dụng đất sẽ được bảo hộ tới đâu? Theo quy định của pháp luật đất đai, hộ nghiên cứu - trao đổi 42 tạp chí luật học số 8/2009 gia ỡnh, cỏ nhõn c cp giy chng nhn quyn s dng t m cha cú kh nng np tin s dng t cho Nh nc c Nh nc cho ghi n. Tin n ca h c tr theo giỏ t ti thi im tr n v c xoỏ n trờn giy chng nhn quyn s dng t. (3) Vớ d, ngi dõn ghi n trờn giy chng nhn quyn s dng t vo nm 2005 nhng ti nm 2010 mi tr n thỡ h phi tr theo giỏ t ca nm 2010. Tuy nhiờn, giỏ t nm sau khi c cụng b bi u ban nhõn dõn cp tnh thng cao hn so vi nm trc ú. Do vy, dự Nh nc khụng thu theo t l phn trm so vi giỏ gc nh cỏc ngõn hng thng mi thng lm vi cỏc khon n song khon n ca ngi dõn cng tng lờn. Nguy c n chng lờn n i vi ngi khụng kh nng ti chớnh np cho Nh nc l nguy c luụn tim n. Theo chỳng tụi, vn cp giy chng nhn quyn s dng t trong so sỏnh vi cỏc quy nh trc õy liờn quan n quyn con ngi, Lut t ai nm 2003 ó gii quyt tt mt s im sau: Th nht, vic ghi tờn ngi s dng t ó cú nhiu tin b. Nu nh trc õy cp giy chng nhn quyn s dng t thng ghi tờn ch h, quyn li ca nhng ngi cựng liờn i trong h gia ỡnh khụng c m bo y , nht l khi ngi ch h cú du hiu mc vo t nn xó hi no ú v t mỡnh s dng giy chng nhn quyn s dng t do mỡnh ng tờn thc hin ngha v dõn s. iu ú nh hng rt ln ti cỏc thnh viờn khỏc trong h gia ỡnh. Mt khỏc, hin nay chỳng ta cp giy chng nhn quyn s dng t trờn c s n v l tha t. Do ú, thay vỡ mt giy chng nhn quyn s dng t bao gm nhiu tha t thỡ nay giy chng nhn quyn s dng t c cp ti tng tha t. Ngi s dng t cú th dựng mt s giy chng nhn vay nhng ngõn hng thng mi khỏc nhau vi cỏc khon n hon ton c lp vi nhau. Nh vy, quyn li ca ngi s dng t sau khi c cp giy chng nhn quyn s dng t c bo h tt hn. Mt khỏc, trong trng hp quyn s dng t l ti sn chung ca v chng thỡ giy chng nhn quyn s dng t ghi h tờn v v chng. iu ny th hin nguyờn tc hin nh v quyn bỡnh ng ca v v chng trong cỏc quan h phỏp lut. Tuy nhiờn, nu hai v chng cú tho thun no ú v c xỏc nhn bi chớnh quyn cp c s thỡ giy chng nhn quyn s dng t ch cn ghi tờn mt ngi nhng quyn s dng t vn l ti sn chung. Nguyờn tc ny cng ỏp dng tng t vi trng hp v chng cú yu t nc ngoi, khi Vit kiu hoc cỏ nhõn nc ngoi iu kin mua nh ti Vit Nam. Th hai, i tng v phm vi c cụng nhn l ch th s dng t v cp giy chng nhn quyn s dng t cng c m rng hn so vi cỏc quy nh trc õy. iu ú thy rừ khi ln u tiờn c s tụn giỏo v cng ng dõn c xut hin trong cỏc quy nh ca Lut t ai nm 2003 v c cụng nhn quyn s dng t. Trong giy chng nhn quyn s dng t ghi tờn c s tụn giỏo hoc cng ng dõn c s dng t nhng trao giy cho ngi i din hp phỏp nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 8/2009 43 của cơ sở tôn giáo hoặc cộng đồng dân cư. Bảo vệ quyền tài sản quan trọng mà quyền đó mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng đất thì điều đó hiển nhiên cũng chính là quyền con người được hiện thực hoá. Các quyền đó thể hiện trong chứng thư pháp lí do Nhà nước công nhận dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. 4. Pháp luật đất đai trong bối cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế-xã hội mà Nhà nước phải chăm lo cho người sử dụng đất Nhu cầu sử dụng đất cho công nghiệp hoá và đô thị hoá đối với nước còn chậm phát triển như Việt Nam là rất lớn. Vấn đề đặt ra là làm sao cân đối được giữa việc giữ gìn an ninh lương thực quốc gia, giữ được quỹ đất nông nghiệp cho nông dân với quá trình đô thị hoá nhanh hiện nay để nông dân không bị mất đất. Việc thu hồi đất trong 5 năm qua theo báo cáo của Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn với diện tích hơn 366.000 ha đất nông nghiệp, tác động đến gần 627.495 hộ gia đình với khoảng 950.000 lao động và ảnh hưởng tới đời sống của hơn 2,5 triệu người, trong đó có những hộ gia đình rơi vào tình trạng bị bần cùng hoá. (4) Đây chính là những cảnh báo quan trọng khi nhiều địa phương vẫn lấy đất nông nghiệp để xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị mới và phê duyệt các quy hoạch sân gôn một cách vô tội vạ. Trung bình, cứ thu hồi mỗi ha đất nông nghiệp sẽ có 10 nông dân bị mất việc và với tốc độ 73,2 nghìn ha đất bị thu hồi mỗi năm sẽ có 70 vạn nông dân không có công ăn việc làm. Khu vực bị ảnh hưởng nhiều nhất là vùng đồng bằng sông Hồng với hơn 300.000 hộ, tiếp đến là Đông Nam Bộ với 108.000 hộ, đặc biệt thành phố Hà Nội là địa phương có số hộ bị ảnh hưởng lớn nhất nước với 138.291 hộ gia đình. (5) Theo đánh giá của đại diện Ngân hàng thế giới tại Việt Nam thì: “nông dân là những người nghèo nhất, nhưng cùng với quá trình hiện đại hoá đất nước, họ đã bị kéo vào vòng xoáy của sự nghèo đói”. (6) Tại các địa phương bị thu hồi đất, có tới 67% số hộ vẫn phải quay trở lại nghề nông, chỉ 13% có nghề ổn định. Tuy nhiên, vốn tha thiết với nghề nông nhưng thực tế đáng buồn là không có đất, cho nên đại bộ phận những hộ nông dân này lại rơi vào cảnh thất nghiệp cùng với các tệ nạn xã hội kéo theo. Vậy nên, chính sách nào cho nông dân để họ không những thoát nghèo, không bị tái nghèo trong bối cảnh lao động dôi dư ở độ tuổi từ 35-60 tại các địa phương đang chiếm số lượng lớn? Trong các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp thường được nhắc đến như giải pháp quan trọng. Tuy nhiên, với trung bình mỗi hộ bị thu hồi đất thì có 1,5 lao động mất việc làm nhưng khi tuyển dụng vào làm việc tại các khu công nghiệp, số lao động có trình độ học vấn thấp chiếm tỉ lệ cao nên không đáp ứng được nhu cầu. Do vậy, để nông dân có việc làm cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp sau thu hồi đất, nhất là dạy nghề, tạo việc làm mới. Đặc biệt, phải có cơ chế giám sát nghiên cứu - trao đổi 44 tạp chí luật học số 8/2009 doanh nghip trong vic u tiờn con em nụng dõn b mt t trong o to ngh, chuyn i ngh v to cụng n vic lm cho h. Cựng vi bin phỏp trờn, cỏc a phng cng nờn chỳ trng vo chớnh sỏch phỏt trin ụ th nụng nghip v dch v lin k. Cỏc quy nh v vic h tr t kinh doanh dch v cho h gia ỡnh, cỏ nhõn trong trng hp thu hi trờn 30% t nụng nghip chớnh l ỏp ng cỏc nhu cu cụng n vic lm n nh cho ngi nụng dõn. Vit Nam l nc cú trờn 70% dõn s sng bng ngh nụng. Bi vy, lo cho nụng dõn chớnh l lo cho nn tng quc gia, lo cho an sinh xó hi ca t nc v cng chớnh l bo m quyn con ngi cho ch th ụng o nht nc ta nhng cng b nh hng nhiu nht ca quỏ trỡnh phỏt trin. 5. Phỏp lut t ai v s hu nh , quyn s dng t ti Vit Nam i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi Mt trong nhng chớnh sỏch ln ca Nh nc Vit Nam trong thi gian qua gúp phn to iu kin hi nhp tt hn vo khu vc v th gii chớnh l cỏc quy nh v vic cho phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi c mua nh , cú quyn s hu nh , quyn s dng t ti Vit Nam. Nhng chớnh sỏch ny nhn c s hng ng to ln ca cng ng Vit kiu cng nh ngi nc ngoi ang sinh sng, hc tp v kinh doanh Vit Nam. Theo thng kờ ca U ban Nh nc v ngi Vit Nam nc ngoi thỡ hin nay cú khong 2,7 triu Vit kiu ang sinh sng, lm n ti gn 100 nc v vựng lónh th. Trong s ú cú 1,5 triu ngi ti Hoa K, 320.000 ngi ti Phỏp, 180.000 ngi ti Canada, 300.000 ngi ti Australia c bit cú khong 10% Vit kiu l trớ thc cú th úng gúp cho quỏ trỡnh phỏt trin khoa hc v cụng ngh ca t nc. (7) Do vy ng v Nh nc Vit Nam luụn coi ng bo Vit sng ti nc ngoi l b phn bt di bt dch ca cng ng cỏc dõn tc Vit Nam, cao quan im: Xúa b mc cm, nh kin, phõn bit i x v quỏ kh, giai cp, thnh phn, xõy dng tinh thn ci m, tin cy ln nhau, hng ti tng lai (8) v: phỏt huy ngun lc trớ tu v sc mnh tinh thn ca ngi Vit Nam. (9) Do vy, cựng vi chớnh sỏch i on kt dõn tc, chớnh sỏch v thu hỳt u t i vi cng ng kiu bo nc ngoi, Nh nc Vit Nam ó cho phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi iu kin theo quy nh ca phỏp lut t ai v nh c mua nh ti Vit Nam. Quy nh ny ln u tiờn ghi nhn ti Lut t ai sa i, b sung nm 2001, c c th hoỏ ti Ngh nh s 81/2001/N-CP ngy 5/11/2001 ca Chớnh ph v vic cho phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi mua nh ti Vit Nam. Tip theo trong Lut t ai nm 2003, Lut nh nm 2005 u cú cỏc quy nh v vic cho phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi mua nh ti Vit Nam vi cỏc iu kin ngy cng d dng hn, m rng thờm phm vi cỏc i tng ngi gc Vit Nam cng nh ngi cú thi gian lu trỳ liờn tc Vit Nam t 180 ngy tr lờn cng c mua mt nh nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 8/2009 45 ti Vit Nam. Sau khi c s hu nh , c cp giy chng nhn quyn s hu nh , quyn s dng t ti Vit Nam, Vit kiu c bo h cỏc quyn ti sn tng t nh cụng dõn Vit Nam trong nc, c phộp bỏn nh, th chp nh vay tin ngõn hng, li tha k, tng cho nh theo quy nh ca lut phỏp Vit Nam. Khụng nhng cho phộp Vit kiu c mua nh ti Vit Nam, Quc hi khoỏ XII ca nc Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam kỡ hp th t ó thụng qua Ngh quyt v vic cho phộp ngi nc ngoi mua nh ti Vit Nam. (10) õy l biu hin quan trng trong cỏc chớnh sỏch ca Nh nc Vit Nam v hi nhp v phỏt trin. Theo thng kờ ca Cc qun lớ nh v th trng bt ng sn (B xõy dng), hin nay cú khong 81.000 ngi nc ngoi ang sinh sng, hc tp, kinh doanh ti Vit Nam cỏc d ỏn u t, trong cỏc lnh vc y t, giỏo dc, vn hoỏ, th thao, cỏc c quan i din ngoi giao, t chc quc t. (11) Tuy nhiờn, khụng phi tt c ngi nc ngoi núi trờn u iu kin mua nh ti Vit Nam. Theo tớnh toỏn ca B xõy dng thỡ ch cú khong 21.000 ngi iu kin mua nh ti Vit Nam vi thi gian lu trỳ t 3 - 5 nm v khụng phi trong s ny ai cng mun mua nh ti Vit Nam. i tng c phộp s hu nh ti Vit Nam gm 5 nhúm, trong ú ch yu l nh u t nc ngoi ang thc hin cỏc hot ng kinh doanh ti Vit Nam. Thi gian s hu nh ti Vit Nam ti a l 50 nm k t ngy c cp giy chng nhn quyn s hu nh , quyn s dng t ti Vit Nam v thi im bt u c mua l t ngy 1/1/2009. Cỏc chớnh sỏch v phỏp lut nờu trờn v vic cho phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi c mua nh , s hu nh v quyn s dng t ti Vit Nam cho thy Nh nc Vit Nam khụng nhng bo h y quyn dõn s v nh cho cụng dõn Vit Nam m xa hn, phự hp vi thụng l quc t, ngi nc ngoi cng cú quyn dõn s v nh ti Vit Nam. õy l bc phỏt trin mi v quyn con ngi trong xó hi dõn s Vit Nam trong bi cnh hi nhp khu vc v th gii./. (1).Xem: iu 4 Ngh nh ca Chớnh ph s 60/CP ngy 5/7/1994 v quyn s hu nh v quyn s dng t ti ụ th. (2).Xem: Trang tin tc v s kin ca B ti nguyờn v mụi trng, ngy 31/5/2008. (3).Xem: Khon 1 iu 5 Ngh nh ca Chớnh ph s 84/2007/N-CP ngy 25/5/2007 v quy nh b sung v vic cp giy chng nhn quyn s dng t, thu hi t, thc hin quyn s dng t, trỡnh t, th tc bi thng, h tr, tỏi nh c khi nh nc thu hi t v gii quyt khiu ni v t ai. (4).Xem: Bỏo cỏo ca B nụng nghip v phỏt trin nụng thụn trỡnh Chớnh ph v thc trng thu hi t nụng nghip, thỏng 9/2008. (5). Bỏo cỏo ó dn. (6). Bỏo cỏo ó dn. (7).Xem: Tp chớ quờ hng s 3/2002, tr.25. (8).Xem: Vn kin i hi i biu ton quc ln th IX ng cng sn Vit Nam, Nxb. Chớnh tr quc gia, H Ni, 2001, tr. 45. (9).Xem: Vn kin ó dn, tr. 91. (10).Xem: Ngh quyt s 19/2008/NQ-QH12 khoỏ XII ngy 3/6/2008 v vic thớ im cho t chc, cỏ nhõn ngi nc ngoi mua v s hu nh ti Vit Nam. (11).Xem: Tp chớ ph n s cui tun ra ngy 16/8/2007, tr. 5. . năng đất đai hoàn toàn không phụ thuộc vào địa vị pháp lí của họ, quan trọng là quy mô sử dụng đất mà họ có khả năng sử dụng và quyền sử dụng đất được bảo hộ tối đa. 2. Pháp luật đất đai đối. quyền sử dụng đất và rất nhiều trường hợp còn ghi nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vấn đề quyền dân sự của người sử dụng đất sẽ được bảo hộ tới đâu? Theo quy định của pháp luật. quy định hiện hành, pháp luật đất đai không chỉ mở rộng các quyền cho mọi đối tượng sử dụng đất, từ chủ thể sử dụng đất ở trong nước đến tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư